城市住宅项目市场调研标准模式

第一篇：城市住宅项目市场调研标准模式

城市住宅项目市场调研标准模式

1.政策环境调查

1)房地产相关政策：土地政策、房地产税收政策、金融政策、人口政策、产业政策

2)相关经济发展规划：国家经济社会发展计划、土地规划、城市发展规划、城市发展

战略

2.经济环境调查

1)国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度、效益

2)项目所在地区经济结构、人口就业状况、基础设施、城市重点开发区域或区域经济

发展状况

3)银行贷款或融资利率水平、货代方向以及贷款额度

4)城市居民收入水平、消费水平、消费结构等

5)项目所在地区的对外开发程度和经济合作情况、对外贸易和外商投资的发展情况

3.区域市场调查

目的：主要针对开发商或拿地发展商而言，提供详细的项目所在区域市场环境

1)区域经济繁荣程度、文化氛围、居民素质、交通和教育水平、安全保障、自然环境

2)区域的公共设施状况、道路状况、城市规划、区域功能等方面

4.市场需求和消费行为调查

目的：为市场地位而进行，从消费者角度出发

1)消费者对某类产品总需求量及其饱和点、市场需求发展趋势

2)消费者构成、分布、消费需求的层次状况，消费者的需求和潜在需求状况，消费者的收入变化、购买能力变化及购买偏好的状况

3)消费动机调查，包括消费者的购买意向、影响消费者购买动机的因素、消费者购买

动机类型

4)购买行为调查，不同消费者的不同购买行为，不同的购买模式，影响消费者购买行

为的社会因素及心理因素/

45.房地产产品调查

目的：为项目开发寻早市场空白点，增加羡慕个的营销卖点，为项目寻找它所在区域市场的产品定位，为项目的差异性的塑造提供技术支持。

1)现有房地产市场产品的数量、质量、结构、性能、市场生命期

2)现有房地产开发商、投资者、消费者对市场环境、产品功能、居住环境、物业管理、宣传方式、产品类型等方面的接受程度

3)目前出现的新技术、新产品、新工艺、新材料的应用范围以及供应方式对于房地产

市场的影响力

4)开发企业在项目区域的市场占有率和产品销售潜力

5)开发企业的建筑、设计、施工以及和开发有关的情况

基础知识：

房地产产品竞争力构成——企业品牌、物业管理、配套设施、环境、项目口碑、产品定位、价格、户型

6.房地产产品的价格调查

目的：了解项目区域的各种类型产品的价格水平，为价格定位确立可靠依据。

1)政府价格政策

2)房地产市场供求情况变化趋势

3)房地产产品价格需求弹性和供给弹性的大小

4)国内可借鉴城市、项目所在城市、区域房地产产品市场价格

5)价格变动对消费者和发展商的影响

7.房地产广告的调查

广告媒体分类，报纸媒体、电视媒体、电台广告、户外广告、杂志、网络媒体

1)广告投入力度用于控制项目的销售节奏

2)房地产广告的时空分布及广告效果测定

3)不同媒体主流受众调查

4)房地产广告媒体的影响力，使用情况调查

5)房地产广告预算与代理公司的调查

6)促销方式、同类物业的各种公关活动对租售影响程度调查

8.房地产营销渠道调查

1)城市、区域市场房地产市场营销方式的发展状况，居民的接受程度以及发展趋势

2)城市销售代理商的数量、素质及其代理情况调查

3)房地产客户对销售代理的态度，接受程度，所需要的服务类容

4)调查各种类型产品广告媒体选择

9.区域市场竞争项目调研

1)竞争对手和潜在竞争者的开发实力和经营管理优劣势调查

2)竞争对手、竞争项目的户型设计、产品质量、市场口碑、环境规划、配套设施、物

业管理的服务内容

3)竞争项目定价方式、销售价格调研

4)竞争项目攻关活动、宣传广告跟踪监控；广告组合方式、广告策略、广告成本估算

5)竞争项目的销售渠道使用方式、以及使用情况的跟踪及监控

6)对未来市场的竞争情况预估

7)对项目开发销售期间的市场发展趋势分析预估

8)竞争对手的市场占有率、产品供应量、销售率等发展动态监控

9)竞争项目的产品投入时机、开发周期、销售周期等监控

市场调查七大内容

1.市场研究

2.产品研究

3.行销环境研究

4.消费购买行为研究

5.广告及促销研究

6.销售研究

7.销售预测

市场调研报告的作用：市场调研报告只代表调查结果（即市场状况），并不能代替经营决策

市场调研前准备工作：

明确调研的目的以及所要达到的程度

根据目标拟定市场调研计划

分解调研问题，分布任务，（实现团队资源高度高效整合，完成调研任务）

房地产开发企业，项目开发前期应该从土地价值、投资环境、市场供求、市场竞争等变量进行研究和分析，初步确认项目整体的可行性，并对市场定位提供依据回避风险。

第二篇：关于城市住宅精装项目研究

关于城市住宅精装项目研究

摘 要：精装，指经过精致装修的房屋，与“普装、平装、简装”相对立，精装房的大面积应用，带来的将是住房项目精细化设计、精细化施工、精细化管理的应用与推广，将对传统的地产开发项目管理体系带来全新的挑战与革命。基于此，在结合国外精装发展模式的基础上，根据我国当前精装市场的发展现状，文章进行精装项目研究。

关键词：精装项目；特点；解决方法研究意义

随着房地产项目的快速发展，传统的项目管理模式已经不再适应当前精装修市场的要求。目前，我国大部分房地产开发商在精装房项目管理上存在巨大的管理瓶颈，如出现策划定位不精准、整改不及时、管理精度不够等，从而导致项目的集中整改存在困难，在后期浪费人力物力，导致开发商无法在预期的工期内交付完整的房地产产品，从而降低了企业的经济效益，同时也损害房地产公司的品牌形象。所以，再此情况下，面对高速发展的精装房市场，积极地研究科学的住宅精装项目管理策略，提高管理技能，建造高质量的精装项目，对企业和使用者来说都具有重要的价值意义。精装房项目管理的特点

2.1 精装房项目的成果考核更为直观

对比毛坯房，精装房更为突出其使用功能，部分高档精装房甚至提供了家具、家电等室内设施，达到了拎包入住的效果。就普通用户而言，精装房产品空间设计、功能设计是否合理，细部设计是否精准，施工质量是否满足美观和使用的需求，质量保修责任分明。精装房项目产品为合格、舒适，具备完全使用功能的结果性产品，其检验更为直观、产品质量责任的确认更为简单明了。

2.2 精装房项目策划定位必须准确

相对于传统的毛坯房而言，精装房展现给客户的是一个完整的设计成果，客户进行二次改造的空间也相对较少，这就要求精装房设项目定位务必精准。所以，精准房在设计策划阶段需要考虑几方面因素。第一，注重设计风格个性与共性的统一的同时，需要迎合产品面对的客户群体的需求。第二，考虑销售过程中，为了迎合市场需求变化而进行风格调整的风险。这些都要求精装房在进行项目定位前，进行详细的市场调研、科学进行方案的比选，全面考虑设计与销售的统一，进而确定准确的项目定位。由此可见，与毛坯房相比，精装房项目的前期策划工作无疑提出了更高的要求。

2.3 精装房面广点多，实施控制难度大

作为一种集合性强的建筑商品，精装房包含了广泛的产业面、参与单位多、项目控制难度大。在现今的房地产市场模式下，房地产开发企业是从项目策划到项目竣工验收阶段始终贯穿项目整体的企业，要提高把控各参建单位的衔接，必加强对各参建单位的管理控制，加强设计、施工各个阶段的质量的控制，管理难度大。现阶段精装项目存在问题分析

3.1 项目策划不充分，精装设计随意

任务产品都有其特定的目标对象，且为对象服务，这就决定在项目初期要进行细致认真的市场调研和策划研究。但目前房地产项目策划不充分，甚至有些项目在初期没有考虑进行精装房设计，在后期改变初衷，导致在实施阶段进行大量的拆改，大大浪费建设成本。

3.2 设计单位各自为战，整合度不够

众所周知，要创造一个合格的产品，长时间的计划准备是必不可少的。但目前我国房地产市场发展不够成熟，存在设计阶段工期短、边设计边施工的现象时有发生。在这种形势下，装修设计无法融合秉承建筑设计的设计理念与风格，在两阶段设计过程中，往往出现功能设计不理想、结构选择与建筑美观不协调、细节考虑不够等种种弊端，影响精装房产品的完整性。

3.3 批量生产与个性化需求难协调的问题

在现有的精装模式下，发展商对单位进行批量设计，材料统一购买，采用同一户型统一装修，不同户型风格也统一的设计理念，缺乏个性与个人品味。与现代人强调个人风格，主张个人特色的追求相违背，导致精装房缺乏吸引力。

3.4 施工质量控制不精细，精装不精

精装房不同于毛坯房，交叉作业多，其需要更为精细化的管理，但我国目前房地产开发企业没有开创对精装房的管理的创新模型，仍然在沿用毛坯房管理的模式。管理人员的缺乏、管理流程的简陋、管理方法的落后，导致精?b房的质量控制不当，给业主带来极大的使用麻烦和财产损失，损害企业利益。精装房问题解决方法研究

4.1 成本控制方法研究

（1）精装项目准确定位

通过综合分析，完成项目的准确定位。在此基础上，定位户型类型、精装程度和装修风格，从而设定成本目标，指导项目的户型设计、建筑结构设计和装修设计等，找出效果和成本的最佳比值，实现工程价值最优化。

（2）调整设计顺序，优化户型设计

调整设计顺序，改变先立面后平面的设计模式，调整为先平面设计后立面设计，突破外立面一定，户型必须跟着立面走的局限。

在这种设计模式指导下，先行做好户型设计。在户型方案设计中，不仅要考虑客户使用要求，而且要综合考虑结构施工、设备安装和装修的尺寸要求，形成企业独有的户型方案。

4.2 精装项目质量控制方法研究

（1）深化图纸，指导施工操作一体化

通过深化图纸，达到结构施工、设备安装及装修的有序联系，实现操作的一体化，保证施工质量。可以从三个方面深化图纸：一设计企业标准化施工图集；二充分考虑工作交圈环节，避免施工过程中的重复施工；三细化图纸尺寸，精确指导现场施工。

（2）精装修样板先行

施工样板先行，可以最大程度反映设计、施工工艺不合理的问题，进行分析，在后期大量装修时可以避免同样问题出现，最大限度减少返工、装修不合理情况，达到合理控制成本、提高产品质量、落实营销承诺的目的；二实体样板间能科学指导精装修施工、为批量工程装修做查漏补缺所用，为交楼提前准备预案。

（3）加大施工工序管理和成品保护管理的力度

加强施工工序管理的方法：一施工前，做好施工进度详细的安排表，充分考虑施工过程中同一区域内的交叉施工和各个施工工序要求；二在施工过程中严格按照进度表和图纸进行，并成立专项小组负责精装修协调工作；三严格落实“质量档案”制度和“施工问题”反馈制度。提高成品保护管理的手段是将成品保护纳入奖罚措施。施工工序管理和成品保护是施工管理的难点，应该成立专项负责小组，进行科学细致的管理。

4.3 批量生产和个性化需求协调的方法研究

（1）策划阶段做好市场调查和客户需求分析工作

在精装项目策划阶段，应综合考虑目标客户群个性化需求程度、经济承受能力和购买目的等特点和市场趋势，确定精装房的装修程度，协调批量生产和个性化需求之间的对立关系，从而指导企业选择合适的精装修开发模式。

（2）现阶段采用“重软装，轻硬装”的精装修策略

从现代家居来说，设计个性主要从“软装”的风格选配中体现，并且我国现阶段精装房开发不成熟，采用相对简单统一的“硬装”，另施以多样化的“软装”配置，更易于施工，有利于施工一体化的实践和开发成本及风险的控制。结束语

目前，在国际市场的大环境下，我国的精装相比之下仍然处于初级的发展阶段。精装项目的发展给房地产开发商带来机遇的同时，随之而来的挑战也不然而言。此房地产开发企业需要树立正确的精装房开发理念，弥补管理上的缺陷和漏洞，并采取有效的措施加快一体化施工进程，来适应精装项目的发展。

参考文献

[1]王雪青.国际工程项目管理[M].北京：中国建筑工业出版社，2000.[2]郭婧娟.工程造价管理[M].北京：清华大学出版社，2005.

第三篇：市场调研模式

市场调研

一、调研流程

二、调研方式

第一手资料的取得往往是我们进行市场调查的重点，我们按照客户的要求，市场调查的目的、调查项目的内容和调查对象特点选取不同的调查方法。调查方法可分为两大类：定性市场调查和定量市场调查。定性调查方法(Qualitative Market Research)1.小组座谈会(Focus group)做法是选取一组（6－10人）具有代表性的消费者和客户，在一个装有 单向镜或监听装置的房间里，在主持人的组织下，就某个专题进行讨论，了解消费者的消费需求、心理和行为等重要特征，从而获取对有关问题的深入了解，为进一步的定量调查奠定基础。

2.深度访谈法(In-depth interview)深度访谈是一种无结构的、直接的、个人的访问形式。访问过程中，一个技巧熟练的访问员深入地访谈一个被访者，用以揭示对某一问题的潜在动机、态度和情感。优点是可以获得比较全面的资料，适合了解一些复杂的问题。3.专家意见法(Delphi technique)专家意见法（也称德尔菲法）是采用函询或现场深度访问的方式，反复征求专家意见，经过客观分析和多次征询，逐步使各种不同意见趋于一致。首先邀请在业内不同专业结构的专家各自发表自己的意见，然后由调查公司收回，将所有专家的意见反馈给各个专家，再请他们进行评估或修正，然后由调查公司收回，进行相关的统计工作，并把结果再反馈给专家，专家再次修正，评估，然后将专家的意见进行处理，得出建设性的意见。根据不同课题需求，DELPHI法常进行3-4轮。

4.投影技法(Projection technique)摄影技法（PTM）旨在通过一种无结构、非直接的询问方式，可以鼓励被访者把他们所关心问题的潜在动机、信仰和态度或感情投射出来，在投影技法中，并不要求被访者描述他们的行为，而是让他解释他人的行为，在解释他人行为时，被调查者就间接地把自己的态度等投影到了有关的前景之中，包括联想技，完成技法，结构技法和表现技法。

定量研究方法(Quantitative Market Research)1.电话调查(Phone survey)电话调查主要是利用电话作为媒介，与被访者进行信息交流，从而达到资料收集的目的。调查员被集中在某个场所或专门的电话访问间，在固定的时间内进行工作，督导现场管理。电话调查适用于一些简单的访问，一般不超过10分钟。它的优点是整个项目的访问费用较低，可以解除对陌生人的心理压力。电话调查有可分为传统的电话调查和计算机辅助电话调查。* 传统的电话调查(Traditional phone survey)传统的电话调查使用的工具是普通的电话、普通的印刷问卷和普通的书写用笔。经过培训的调查员按照调查设计所规定的随机拨号的方法，拨通电话，遵照问卷和培训的要求筛选被访问对象，然后对合格的调查对象对照问卷逐题逐字提问并将答案记录下来。

* 计算机辅助电话调查(Computer aided phone survey)计算机辅助电话调查使用一份按计算机设计方法设计的问卷，用电话向被调查者进行访问，整个访问过程由计算机所设定的程序进行。经过培训的调查员头戴耳机式电话，坐在CRT（CATHODE RAY TUBE）终端前，按照CRT屏幕上指示的程序进行工作。CRT代替了问卷、答案纸和铅笔。通过计算机拨打所要的号码，电话接通之后，调查员就读出CRT屏幕上显示出的问答题并直接将被调查者的回答，并将所得数据随时录入计算机。2.面访调查(Face to face interview)面访调查是调查员与被访者面对面进行直接交流的调查方法，主要有：入户访问、拦截式访问和神秘顾客法。* 入户调查(Door to door)调查员按抽样方案的要求，到抽中的家庭或单位中，按照事先规定的方法，选取适当的被访者，依照问卷或调查提纲进行面对面的直接提问。调查的户或单位是随机抽样原则抽取的，入户访问的对象抽取也有一定的法则。入户调查是概率抽样，样本对总体的代表性可以通过抽样误差来表示。入户调查优点是直接与被访者接触，可以观察他（她）回答问题的态度，严格的抽样方法，使样本的代表性更强，能够得到较高的有效回答率，对于不符合填答要求的答案，可以在访问当时予以纠正以及可有访问员控制跳答题或开放式问题的追问。* 拦截式调查(Interception method)有两种形式：一是有访问员在事先选定的若干地点，按一定程序和要求(如每隔几分钟拦截一位，或每隔几个行人拦截一位)选取访问对象，征得对方同意后，在现场按问卷进行简短的调查；另一种是定点拦截，在商场或其他人流量密集的地区，租借好访问专用的房间或厅堂，根据研究要求，可能还摆放若干供被访者观看或试用的产品，按照一定程序和要求，拦截访问对象，征得其同意后，带到专用的房间和厅堂进行面访调查。拦截访问的优点在于效率高，整个项目的访问时间短，可以在访问进行时对问卷真实性及品质进行控制以及可以节省抽样环节和费用。

* 神秘顾客法（Mystery customer）

由经过严格培训的调查员，在规定或指定的时间里扮演成顾客，对事先设计的一系列问题逐一进行评估或评定的一种调查方式。由于被检查或需要被评定的对象，事先无法识别或确认“神秘顾客”的身份，故该调查方式能真实、准确地反映客观存在的实际问题，并将其消费经历、感受、评价等以《顾客经历报告》的形式反馈给被调查企业。3.邮寄调查(Mail survey).邮寄调查将调查的问卷及相关资料寄给被访者，由被访者根据要求填写问卷并寄回的方法。有两种方式：留置问卷调查和固定样本邮寄调查。应用范围包括：对时效性要求不高、样本框较齐全、调查内容较多、调查问题较敏感的项目。* 留置问卷调查(Returned questionnaire survey)由调查员按面访方式找到被访者，说明调查目的和填写要求后，将问卷留置于被访者处，约定日期登门取回填好的问卷，或附上回邮信封要求被访者直接寄回。留置调查的优点是调查问卷回收率高，受访者可以当面了解填写问卷的要求，澄清疑问，避免由于误解提问内容而产生误差，并且填写问卷时间充裕，便于思考回忆，受访者意见不受调查人员的影响。* 固定样本邮寄调查(Fixed sampling survey)事先抽取一个地区性或全国性的样本，征得样本中家庭或个人同意后，由调查机构向该固定样本中成员定期邮寄调查问卷，样本中成员将问卷按要求填好后，及时寄送回调查机构，为防止样本老化，应定期调整更新样本。固定样本邮寄调查的优点在于空间范围大，不受调查所在地区的限制 ；样本数目可以很多，而费用开支少。

三、抽样方式

根据抽选样本的方法，抽样调查可以分为非概率抽样和概率抽样两类。非概率抽样不是按照等概率原则，而是根据人们的主观经验或其他条件来抽取样本，常用于探索性研究。概率抽样是根据随机原则来抽选样本，并从数量上对总体的某些特征作出估计推断，对推断出可能出现的误差可以从概率意义上加以控制。非概率抽样方法(Non-probability Sampling)1.偶遇抽样(Random sampling)常见的未经许可的街头随访或拦截式访问、邮寄式调查、杂志内问卷调查等都属于偶遇抽样的方式。它的优点是花费小（包括经费和时间）、抽样单元可以接近、容易测量并且合作。缺点是存在选择偏差，如被调查者的自我选择、抽样的主观性偏差等。

2.判断抽样(Judgement sampling)判断抽样是基于调研者对总体的了解和经验，从总体中抽选有代表性的单位作为样本，这种方法优点是发挥研究者的主观能动性，但受主观因素影响较大。3.配额抽样(Quota sampling)配额抽样是根据总体的结构特征来给调查员分派定额，以取得一个与总体结构特征大体相似的样本。配额保证了在这些特征上样本的组成与总体的组成是一致的。

4.雪球抽样(Snowball sampling)雪球抽样是先随机选择一组调查对象，访问这些调查对象之后，再请他们提供另外一些属于所研究的目标总体的调查对象，根据所提供的线索，选择此后的调查对象。

概率抽样方法(Probability Sampling)1.分层抽样(Stratified Sampling)

分层抽样是将总体的N个单位分成互不交叉、互不重复的若干个部分，称之为层；然后在每个层内分别抽选若干个样本，构成一个容量为个样本的一种抽样方式。分层的作用主要有三：一是为了工作的方便和研究目的的需要；二是为了提高抽样的精度；三是为了在一定精度的要求下，减少样本的单位数以节约调查费用。分层抽样是我们应用上最为普遍的抽样技术之一。2.整群抽样(Cluster sampling)整群抽样是将总体中各单位归并成若干个互不交叉、互不重复的集合，称之为群；然后以群为抽样单位抽取样本的一种抽样方式。整群抽样应用整群抽样时，要求各群有较好的代表性，即群内各单位的差异要大，群间差异要小。整群抽样的优点是实施方便、节省经费，特别适用于缺乏总体单位的抽样框。3.等距抽样(Interval sampling)等距抽样是将总体中各单位按一定顺序排列,根据样本容量要求确定抽选间隔，然后随机确定起点，每隔一定的间隔抽取一个单位的一种抽样方式。等距抽样的最主要优点是简便易行，且当对总体结构有一定了解时，充分利用已有信息对总体单位进行排队后再抽样，则可提高抽样效率。4.多阶抽样(Multi-stage sampling)多级抽样是指在抽取样本时，分为两个及两个以上的阶段从总体中抽取样本的一种抽样方式。其具体操作过程是：第一阶段，将总体分为若干个一级抽样单位，从中抽选若干个一级抽样单位入样；第二阶段，将入样的每个一级单位分成若干个二级抽样单位，从入样的每个一级单位中各抽选若干个二级抽样单位入样…，依此类推，直到获得最终样本。其优点在于适用于抽样调查的面特别广，没有一个包括所有总体单位的抽样框，或总体范围太大，无法直接抽取样本等情况，可以相对节省调查费用。

四、市场分析

以下是在市场研究分析中常用的方法与模型： 1.回归分析(Regression analysis)在对市场数据的分析中往往会看到变量与变量之间存在一定的相关关系。回归分析就是研究变量之间相互关系，把其中一些因素作为独立变量（自变量），而另一些随机变量作为它们的依赖变量（因变量），用因变量的变化解释和预测另一个自变量的变化。包括一元线性回归，多元线性回归，曲线拟合与非线性回归等。回归分析常应用于满意度研究、市场预测等方面。2.因子分析(Factor Analysis)因子分析是通过研究众多变量之间的内部依赖关系，结合主成份分析和因子旋转，探求观测数据中的基本结构，将多个实测变量转换为少数几个不相关的综合指标的多元统计分析方法，这些综合指标往往是不能观测到的，但这几个综合变量更能反映事物的本质。在市场研究中，常与其他分析联合使用，比如用于回归及聚类分析，应用于市场细分、满意度等领域。3.主成份分析(Principal component analysis)主成份分析的目的是要对多变量数据表进行最佳综合简化，也是一种降维的分析方法。基本思想就是寻找这些变量的线性组合，即主成份，使这些主成份间不相关。为了能用尽量少的主成份个数去反映原始变量间提供的变异信息，要求各主成分的方差从大到小排列。第一主成份最能反映数据间的差异。4.聚类分析(Cluster analysis)聚类分析的原理是将性质相近的个体归为一类，性质差异较大的个体属于不同的类，使得类内个体具有较高的同质性，类间个体具有较高的异质性。在市场研究中，涉及市场细分问题时，通常使用聚类分析加以解决，可以描述每一类群体的内在特征，每一类群体的观点、看法、价值观、对事物的评价倾向以及对某一特定产品的态度。

5.判别分析(Discriminant analysis)判别分析是根据观测到的某些指标对所研究的对象进行分类的一种统计方法。进行判别分析时，通常是根据已掌握的一批分类明确的样品建立判别函数、分类的规则，然后将待分类的样本观测值代入判别函数，求出其函数值，并据此作出判断。在市场研究中可用于对决策行为预测的结果分类判别；对一个企业进行市场细分以选择目标市场。

6.联合分析(Conjoint analysis)

联合分析就是通过对现实产品进行模拟，提供具有不同属性水平的组合产品，让消费者根据自己的偏好对这些产品进行评价、比较和选择，并采用统计方法将这些属性和属性水平的效用进行分离，从而得出产品每一个属性及属性水平的重要性指标，获得消费者偏好程度最高的组合产品。联合分析还可以预测并未实际测试过的产品组合的消费者认同程度和市场份额。7.对应分析(Correspondence analysis)对应分析通过分析有定性变量构成的交互汇总表来揭示变量间的联系。通过对应分析，可以把品牌、顾客特点以及他们之间的联系同时反映在一个二维或三维的分布图上，顾客认为比较相似的品牌在图上的分布便会彼此靠近在一起。根据顾客特点与每一品牌之间距离的远近，还可以区分顾客的哪些特点与喜好某种品牌的关系密切。常应用于品牌形象研究、产品属性与细分群体的对应关系。8.多维偏好分析(Multidimensional preference analysis)多维偏好分析通过降维的思想，将多元数据变成通过二维图形显示的直观结果。多维偏好分析常用于分析消费者对产品与服务的偏好倾向，在市场研究中能具体解决如下问题：确定目标消费群体、消费群体的分类和品牌评价等、相互竞争的品牌及尚未被填补的市场。

9.多维尺度分析(Multidimensional scaling analysis)多维尺度分析用于反映多个研究事物间的相似程度，通过适当的降维方法，将这种相似程度在低维度空间中点与点之间的距离表示出来，并有可能帮助识别那些影响事物间相似性的潜在因素。多维尺度分析通常用于分析商品相似性，通过分析消费者对商品的相似性评分，产生这些商品相关性的的图形，通过图形可直观地找出相似性产品（存在竞争可能性的产品）。10.基准分析(Benchmarking analysis)为了更好地分析竞争者的情况，可以将同行业中最有竞争力的作为基准作更深入的分析。基准分析可以帮助企业在进入海外市前就可以站在较高的角度去制定市场进入策略。

五、品质控制

调查数据的质量决定着调查结论的客观性，质量是市场调查的根本，对客户来说，高质量的研究结果可以为其下一步的决策提供正确的理论依据，反之，低质量的调研结果会为其决策带来负面影响。因此，达迈思国际 连同我们在海外的合作伙伴共同制定了严格的质量控制程序，使收集的数据能够尽可能客观真实地反映市场。

项目前期(Preliminary stage)1.问卷设计(Questionnaire design)根据实践的经验，制定了专业的问卷设计模版，保证了研究人员设计的全面性和实际操作性。另一方面公司研究人员根据研究目的和内容调整调查提纲或问卷，提纲或问卷提交给客户修改或共同讨论，并进行多个试访，由研究人员修改问卷客户最后确认。

2.项目培训(Project training)所有的访问员都必须接受严格而深入的基础培训, 目的是使他们了解取样方法的原则和重要性，调研运作方法，访问技巧，包括提问和追问的技巧。针对每一个具体的项目，访问员都会就问卷及该项目的特别要求得到详细的培训，并安排试访。

3.模拟访问(Simulated survey)模拟安排在培训后进行，主持模拟的督导必须参加培训并对问卷细节进行熟悉。模拟合理安排时间，不能短于正常问卷访问时间。模拟结束后必须把不合格的访问员剔除掉，并将模拟中出现的问题及时反馈到部门经理处。访问过程(Survey execution)现场执行过程中的质量控制包括：

* 访问员必须严格按照问卷的结构进行发问，发问方式必须遵从规范，无遗┑赝瓿晌示怼? * 在访问过程中，不能带有任何的主观提示及对题义的说明，以免对被访者产生误导。

* 在问卷中需要进行追问时，访问员必须进行适当的追问并按照项目培训的方法和技巧进行。

* 访问员必须及时汇报自身的项目进度和遇到的各种问题，寻求项目督导的帮助。

* 访问员必须在规定时间内上交问卷，经QC部初步审核通过后方可安排下一步访问工作。

* 召开项目例会，汇报项目进度，讨论项目存在的问题。* 定期向客户汇报项目进展及有关情况。

项目进行中，项目经理负有严密控制项目按计划进行的责任。发现有出现偏差，必须马上追查偏差产生的原因，如果偏差会影响到项目的进度及质量，须马上作出应急措施，并告知部门经理。项目访问结束后，按项目表现对访问员进行评价，评定后访问员表现须输入访问员管理库中。问卷审核(Questionnaire verification)所有问卷必须经过独立于访问之外的QC部门审核： 首先是对所有问卷回答/填写情况进行审核，把存在┐稹⒋泶鸬任侍獾奈示硖舫隼匆约岸晕示碇械墓丶晕侍夂驮は壬柚玫穆呒晕侍饨凶邢干蠛恕? 然后，对审核中存在问题的问卷进行上门或电话复核，同时也将挑出所有问卷的40%进行复核。如果这40%的问卷有值得怀疑的地方，将加大抽查比例。如果发现某个访问员质量有问题，会将其问卷作废，由其他访问员补回等量的访问。

报告审核(Report verification)

达迈思国际递交给客户的每一份报告都必须经过 我们的咨询师和专家顾问审核，其中包括文字的审核、数据的审核以及报告内容的审核。

第四篇：房地产住宅项目市场调研及定位报告框架(完整版)

住宅项目市场调研报告框架 1宏观环境研究

1.1城市简介

1.2人口环境

1.3历史文化

1.4政策环境

1.5交通环境

1.6经济环境

1.7投资环境

2房地产市场研究

2.1城市房地产市场概况

2.1.1供应方面：

2.1.2需求方面：

2.1.3消费方面：

2.1.4前景方面：

2.2城市房地产市场现状

2.2.1土地市场分析

2.2.2存量房市场表现

2.2.3各类型物业售价分析

2.2.4当地特别的房地产消费观念

2.3房地产住宅市场现状

2.3.1住宅市场板块简析

2.3.2住宅市场产品特点分析

(1)产品层次及价位特点

(2)产品分布特点

(3)产品类型比例

(4)产品配套特点

(5)产品风格特点

(6)产品营销特点

2.3.3房地产市场现状总结

2.3.4住宅市场发展趋势

2.4各区域板块市场竞争分析

2.4.1各板块区域划分

2.4.2各板块市场市场现状概述

2.4.3各板块竞争力分析

2.4.4各板块竞争发展趋势

2.5项目所在区域板块市场竞争分析

2.5.1市场供应体量分析

2.5.2类型分析

2.5.3产品特点、独特卖点（独特销售主张，UPS）

2.5.4户型规划面积设定与配比情况

2.5.5价格分析

2.5.6销售情况

2.5.7营销手段（营销动态）

2.5.8消费客群分析（区域来源、购买动机、职业构成、年龄、消费特性等）

2.5.9未来走势分析

2.5.10潜在竞争项目分析（未来拟建设、拟上市楼盘分析——规划体量、上市时间等）

2.5.11附：主要竞争个案市调分析表

2.6明星楼盘分析（同价、同档次、同类型、同规模楼盘分析）

2.6.1规模及规划分析

2.6.2类型分析

2.6.3产品特点（独特销售主张，UPS）

2.6.4户型规划面积设定与配比情况（含畅销与滞销户型、特色户型等）

2.6.5价格分析（最高价、最低价、均价、主力单价与总价、售价异动情况）

2.6.6销售情况

2.6.7消费客群分析（区域来源、购买动机、职业构成、年龄、消费特性等）

2.6.8小区配套分析

2.6.9市场表现综述（优势、劣势分析汇总）

2.7可类比替代型项目分析（主要指售价接近的其他建筑形态产品）可选

2.7.1市场表现特点

2.7.2类型分析

2.7.3价格分析（最高价、最低价、均价、主力单价与总价、售价异动情况）

2.7.4销售情况

2.7.5消费客群分析

2.7.6市场表现特征

2.8城市住宅消费市场研究（时间允许或作业要求需要，可选）

2.8.1潜在消费者市场调查方式（调查问卷）

2.8.2消费者调查结果分析

①消费者特征

②消费者心理研究

③消费者需求研究

2.9市场结论

2.9.1市场竞争态势分析

2.9.2住宅项目综合分析

2.9.3住宅市场的主流产品

2.9.4住宅市场的空缺产品

2.9.5住宅市场的机会与空间

附:《楼盘调查汇总表》、《竞争楼盘调查个案表》等

3项目分析

3.1项目开发条件分析

（1）地理位置

（2）区属概况

（3）基地环境

（4）景观资源分析

（5）交通条件

（6）市政配套

（7）项目参数

（8）城市规划条件

3.2项目资源分析

（1）规模资源

（2）品牌资源

（3）开发公司资源

3.3项目SOWT分析

（1）项目优势分析

（2）项目劣势分析及对策

（3）项目机会分析

（4）项目风险分析及对策

3.4项目竞争力分析：

（1）挖掘优势和把握机会

（2）化解劣势和规避风险

3.5项目定位

(1)项目整体定位

(2)项目形象定位

(3)产品定位

(4)目标客群定位

3.6项目开发建议

3项目分析（市场部分＋项目分析部分＋项目发展定位＝企划报告）

3.1项目立地条件分析

（1）地理位置

（2）区属概况

（3）基地环境

（4）景观资源分析

（5）交通条件

（6）市政配套

（7）项目参数

（8）城市规划条件

3.2项目资源分析

（1）规模资源

（2）品牌资源

（3）开发公司资源

3.3项目SOWT分析

（1）项目优势分析

（2）项目劣势分析及对策

（3）项目机会分析

（4）项目风险分析及对策

3.4项目竞争力分析：

（1）挖掘优势和把握机会

（2）化解劣势和规避风险

3.5结论

4项目发展定位

4.1本案独特优势提炼

4.2项目总体定位思路（包括：项目形态、核心物业构成，销售以及建筑层数、主要部分面积构成等。）

4.3项目市场定位

1、定位遵循要点

2、市场定位方向

3、定位的诠释

4、定位的支撑点

4.4项目形象定位

4.5目标客群定位

1、潜在目标客户

2、首期目标客户

3、关注目标客户群

3、非目标客户群

4、重点目标客户群

（1）区域来源

（2）年龄层次

（3）职业构成（4）购买动机

（5）消费特征

5、后期目标客户

4.6项目价格定位

定价原则

1、以类比项目作为参照

2、以本项目投资回报分析作为基础

3、结合市场设置合理的利润空间

4、品牌的附加值

5、市场加权系数分析法

4.7主题定位

5核心价值的体系建立

5.1基础核心竞争力体系

1、强势品牌效应竞争力

（1）品牌竞争力的体现

（2）主题理念竞争力

2、价值优化竞争力

5.2越升核心竞争力体系

1、优势资源竞争力

2、越升核心竞争力

5.3本项目的核心价值体系

核心价值体系的运用主线：

1、形成本项目的魅力价值，赢得消费者的感性认同（心理认同、品牌认同、生活附加值认同）

2、形成本项目的核心价值，赢得消费者的理性认同（购买价值认同）

5.4本项目核心价值体系的实施战略

1、本项目方向性发展策略

2、核心价值体系的实现 6项目规划建议

6.1项目分期发展策略

1、项目分期开发原则

2、建筑类型的选择

3、项目分期开发计划

4、分期发展的策略方针

5、项目总平面布局要点建议

（1）建筑设计总则

（2）建筑设计原则及规格

（3）建筑排列

（4）建筑朝向

（5）建筑立面

6.2房型设计要求

1、户型设计原则

2、房型面积比例及控制（首期）

3、产品户型特点建议

6.3产品类型及量的控制 7配套设施建议

第五篇：市场调研报告标准范文

市场调研报告

前言

调研时间，调研范围、调研方法、调研结论

目录

一、宏观经济与政策篇

1、国家经济状况及房地产大势现状

（1）经济状况分析：

近3-5年经济增长，去年同比数据；

（2）房地产大势分析：

近期房地产发展情况，投放量、消化量、控制量等

2、目前国家房地产政策解读

通过连续几年政策的解读，重点引出时下执行的系列政策解读及分析

3、国家房地产发展趋势分析

主观分析，分解成若干条

4、观点

（1）通过经济层面分析，提出市场投放观点等

（2）通过对政策的解读，提出对操盘项目的应对政策

二、中观市场及区域篇

1、城市概况及经济状况

城区划分、下辖乡镇、人口基数、经济总量、房地产资金投放情况等

2、整体规划及发展方向

整体规划及城市发展方向，主城区、新城区等符合划分，图例说明

3、一级市场（土地市场）投放情况

政府客观数据，并形成润弘观点：快速启动项目，快进快出，迅速回笼资金

3、房地产现状及分析

房地产市场主观区域划分，划分标准，所形成的各自的版块特征如何

4、最近6个月的房地产市场现状及解读

通过调研了解，对半年内市场变化的判断

主要体现为：（1）新楼盘的推出量

（2）有无新产品（特色产品、创新户型等）的出现

（3）价格有无明显拉上

（4）开盘项目的分析与判断

（5）消费需求导向如何

（6）区域政策执行及应对情况，对区域市场影响如何

三、地产市场

1、个案调研

含个案调研印象，优劣势分析

2、在售项目总结及细分解读

A、市场总体特征

b、板块划分及格局状况

c、建设规模分析

d、建筑形态分析

e、建筑风格分析

f、户型分析

g、价格竞争分析

h、消费群体分析

i、购买力分析

j、营销和推广的认识

k、景观

营销定位、营销策略、消化率等

媒体选择、媒体组合等

情景式营销等

l、形成同类别项目表并形成观点

3、市场发展趋势预测

a、住宅

市场定位上，产品规划及设计上，户型定位上，景观设计上，样板区设计上

b、商业（综合体）

c、写字楼

d、公寓（酒店式公寓或者公寓式酒店）

四、问卷调查

五、访谈调研

六、结论