地产项目调研清单20140630

第一篇：地产项目调研清单20140630

一、高速公路项目自筹资金需求调研清单  融资金额

 期限

 成本

 还款来源

 还款计划；

二、火车南站写字楼项目调研清单

 融资需求：

融资金额、期限、成本、还款来源、抵押物、还款计划；  融资主体：

1、公司基本情况简介、证照文件、章程；

2、公司出资情况、验资报告及股东出资证书；

3、房地产开发企业资质证书、公司经营范围内所有依法应取得的资质、许可、政府批复等；

4、近两年及最近一期的经审计报告；

5、公司成立以来的合并、分立、变更、重大改组、重大投资、其他对外投资担保情况；

6、融资金额、期限、成本、还款来源、还款计划；  项目土地文件：

1、土地管理部门核发的建设项目土地预审报告书；

2、关于地块的红线图/认定地界图及当地政府的用地限制条件；

3、土地使用权证、房地产权证；

4、土地招拍挂相关文件、土地出让金收据收据、其他付款凭证及提交已缴纳税费的付款凭证；

5、土地规划条件、规划用途、使用年限等；

6、任何其他与土地有关的、由政府部门或第三方签发的文件或与第三方订立的文本；

 项目相关文件：

1、建设项目建议书或可行性研究报告，以及发改委的立项批准文件；

2、关于项目的建设用地批准书及附图；

规划主管部门的规划批准文件（包括但不限于建设项目选址意见书、规划意见书及附图、审定设计方案通知书）；

3、建设主管机关对项目的审核批复；

4、相关主管部门（环保、交通、卫生防疫、人防、园林、节水、消防、文物、市政等）对建设项目的审查意见；

5、关于项目的合作开发和经营等事项的任何合同、意向书、备忘录等文件；

6、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证；

7、项目已获得的其他相关批文或权证；

8、项目开发建设情况说明（包括但不限于项目整体规划、设计、工程进度、建设现状等）；

9、房地产项目竣工验收资料；

10、房地产预售许可证；

11、房屋销售情况及销售合同；

第二篇：2013年地产项目尽调材料清单

房地产信托项目尽职调查资料清单

一、交易对手相关资料

本条所指交易对手，包括：融资人（如为固定资产融资项目，即为项目公司）、融资人控股股东、融资人所属集团母公司、投资顾问等所有项目参与方与相关方。

（一）交易对手基础资料

1.《企业法人营业执照》正、副本；

2.《组织机构代码证》正、副本；

3.《税务登记证》正、副本；

4.《开户许可证》；

5.《贷款卡》；

6.法定代表人《身份证》复印件；

7.历次《验资报告》；

8.《公司章程》及历次《章程修正案》；

9.交易对手专业资质证书（如《房地产开发企业资质证书》）；

（二）交易对手财务、资信相关资料

1.近三年《审计报告》（对于集团企业或下辖多个企业的控股公司，应一并提供单体《审计报告》与合并《审计报告》）；

2.最近一期财务报表（包括资产负债表、利润表、现金流量表，并应按单体与合并两个口径进行提供）；

3.最近一期资产负债表科目余额明细；

4.债务情况详细说明（列明各笔债务的债权人、借款人、初始金额、目前余额、融资成本、起始日、到期日、担保措施）；

5.交易对手重大投融资合同（选取提供交易对手对外签署金额较大的投融资合同，以核对其提供的融资统计是否真实、同时以便审阅其中是否存在对我公司此次提供融资具有不利影响的相关条款）。

（三）交易对手过往项目操作经验、经营业绩资料

1.如交易对手主营业务为房地产，需提供融资人控股股东和/或所属集团已建成项目、在建项目、储备项目统计表，统计表应包括项目名称、位置、占地、总建面、业态、总投资、已投入资金、工程进度、（预计）开盘时间、已售面积、销售金额、销售单价、历年去化情况；

2.如交易对手主营业务为房地产，对于已建成交付项目，提供竣工备案表；在建项目，提供项目证照（根据项目进展阶段，提供土地证及其他四证）；储备项目，提供《土地出让合同》、土地招拍挂成交确认书或其他合法取得土地的证明文件。同时应提供各项目所属项目公司最近一期财务报表，以核实项目统计情况真实性（本条仅适用于房地产项目）；

二、担保物资料

（一）土地及/或在建工程抵押担保

1、《国有土地使用权出让合同》（如为划拨用地，提供《划拨决定书》）；

2、土地出让金缴款凭证（划拨土地无此项资料）；

3、《国有土地使用证》；

4、如为在建工程抵押，提供在建工程目前已投入资金凭证（工程施工合同、施工款支付凭证、施工方对工程款及工程进度书面确认、其他工程支出凭证）；

5、《土地及/或在建工程评估报告》（如为划拨用地，评估价值中应减除土地处置后补缴的土地出让金）；

6、如拟抵押土地或在建工程上已设立抵押权或存在其他权利限制，需提供《抵押合同》或其他相关法律文件。

（二）房产抵押担保

1、房屋所在土地《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用证》、土地出让金缴款凭证（划拨用地提供划拨决定书及《国有土地使用证》）；

2、《房屋所有权证》；

3、《房地产评估报告》；

4、如拟抵押房产上已设立抵押权或存在其他权利限制，需提供《抵押合同》或其他相关法律文件。

（三）股权质押

1、拟质押股票对应出资的付款凭证；

2、质押股票所属公司验资报告；

3、出质人如通过受让取得股权，则应提供《股权转让合同》、股权价款支付凭证；

4、出质人出资证明书；

5、股票所属公司股东名册；

6、股权评估报告或其他可供判断股权价值的相关资料（如目标公司审计报告、财务报表等）；

7、如质押股票存在权利限制，需提供相关法律文件。

（四）其他抵质押措施

如提供除上述担保措施外的其他抵押、质押担保措施，应提供以下资料：

1、担保物权属证明文件（权属登记证书或其他能够证明担保物权属的法律文件）；

2、担保物取得过程合法的证明文件；

3、担保物目前权利限制状况的说明及证明文件；

4、担保物评估报告或其他可以有效证明担保物合理价值的文件；

三、房地产项目专用资料

（一）项目土地相关资料

1.如项目涉及拆迁，应提供与政府就前期投入所签署的相关《合作协议》、拆迁公告、拆迁安置名册、政府或融资人与被拆迁人达成的拆迁补偿协议；

2.如项目为净地出让取得，应提供项目土地招拍挂成交确认书及《国有土地使用权出让合同》

3.如项目为净地出让取得，应提供土地出让金缴款凭证（土地出让金发票）；

4.如项目土地为划拨用地，提供《划拨决定书》；

5.《国有土地使用证》。

（二）项目批复及其他证照（根据项目进度情况提供）

1.项目可行性研究报告；

2.项目立项批复；

3.环评批复；☆

4.项目控制性详规批复及规划图、平面图；

5.用地规划许可证；

6.建设工程规划许可证；

7.建筑工程施工许可证；

8.预售许可证；

9.如项目为城中村改造项目，需提供当地城改项目操作流程的书面说明（并辅以成文规定支持）、符合当地城改政策规定的城改方案批复、融资人与政府签订的城改合作协议等资料。

（三）项目已投入资金证明及财务测算

1.项目已投入资金情况统计表（需列明已投入资金用途明细）；

2.项目公司与设计方、施工方、监理方所签署的相关协议；

3.已投入资金支付凭证（发票、银行划款凭证）；

4.填写完毕的房地产项目层面测算模板（见附件）。

第三篇：SAP项目MM调研清单

资料准备

MM调研清单

 目前采购系统和库存系统的运作流程和功能简述；

采购根据缺料表在订单系统里录入采购凭单，收料员收料，IQC检验，合格后，收料员在库存系统里转入验收单入库。若入库后发现不合格，由收料员在库存系统里录入进货退出。

库存系统由进货和销货组成，进货由订单系统里的验收单转入，销货由订单系统里的订购凭单转入。库存里有调拨单，调整单

 目前使用的采购报表和库存报表（提供报表名称和内容结构框架即可，不必提供实际数据）以及未来可能的报表需求。采购报表由采购凭单，收料单，验收单，退料单，验退单

库存报表有入库单，调拨单，调整单，常用报表有现有库存，历史库存，期初期未，应收帐款，应付帐款，交易明细

 厂内组织架构图，请标明采购组织和库存组织，人员配置及主要职权划分。

 目前所设的原料库、半成品库、成品库、销售品库、退货库、零头库、报废库等库位配置图。（目前所设的原材料仓A仓，无半成品库，成品库A，无退货库/零头库，报废库W。服务仓S）

访谈问卷:

 组织架构

1.目前采购单位的组织架构？

 物料主数据

1.主要产品和物料约有多少种？（物料约有1400种物料）大致分类如何（集成电路，线路板，继电器，被动器件，变压器，线材，开关，五金件，阀体，液晶屏，其他）？物料库存单位（资材部）、采购单位（采购部）、发货单位（资材部）和销售单位（业务部）分别如何？

2.产品和物料数据量如何？物料数据量大，种类繁多。

3.其它各包装材料是否纳入物料和库存管理中？（部分大金额包材纳入库存管理）

4.物料定价/估价方式（成品/半成品/原料）

原料按拆分材料，材料成分分析，多家比价进行估价。成品/半成品估价

 供应商主数据

1.目前供应商分类及数量如何？（例如：主要原料供应商、MRO供应商、国内厂商、国外厂商、一次性厂商等）

Page 1 of 4

MM调研清单

分类：国内，国外，集团内/外，工厂，代理商，贸易商，一次性厂商）

2.与供应商的沟通模式（FAX / E-mail / EDI …）电话，传真，电邮，去供应商现场访问等 3.使用的付款条件和币种的情况如何？ 月结，现金，预付款，支票，期票 4.供应商评估的业务流程简述

供应商送样品确认，填写供应商调查表及相关资料，签供货及质量协议，审核供应商现场，小批试用，三批合格，量采。

5.是否记录物料价格历史？ 是

MRP & 预测

1.目前采用的物料需求计划方式如何？

由PMC提供采购需求，长周期材料由采购和PMC协商制定采购计划。

2.预测的准确度（%）如何？受哪些因素影响？

80%，受业务订单及产品销售趋势，还有原材料的供应。

采购申请

1.采购申请单的产生方式？是否来自MRP(make-to-stock / make-to-order)还是人工建立？

在电脑里录入，是从MRP系统里生成的 2.采购申请单由哪些单位建立? 由PMC，研发工程部，业务部

3.采购申请单审批流程和审批层次结构如何？

采购员下单，主管覆核，总经理审批，在电脑系统里由财务人员覆核

合约

1.长期合约的业务流程简述（哪些采购类型和项目需要事先谈定合约？）没有

2.合约数量及维护单位如何？ 没有

3.合约管理方式如何（数量/金额/排程）没有

采购

1.生产用物料和非生产用物料的采购申请/采购流程，以及各自所占总采购支出的比例如何？ 







Page 2 of 4

MM调研清单

生产用的物料是由PMC出缺料，由采购下单,非生产用物料由使用部门提出申请，经审批准后，交由采购部采购。非生产用物料占生产物料采购支出的比率是5%.2.采购项目含哪几项物料类型？（原料、半成品、零件、包材、成品、贸易品…）

原料、半成品、零件、包材、成品、贸易品…

3.目前有哪些特殊采购类型？（例如外包、第三方采购、资产类采购、事务性采购或服务类采购等）外发加工，资产类采购

4.采购单审批流程如何？审批条件如何（例如金额大小等）？ 采购主管覆核，总经理审批。5.目前有哪些采购分析报表？

采购明细报表（日期别采购明细表，厂商别采购明细表，产品别采购明细表，预交日采购明细表）

采购未进状况（日期别未进状况表，厂商别未进状况表，产品别未进状况表，预交日未进状况表）

存量预估报表（产品存量预估明细，产品存量预估统计）

 发票校验

1.各类采购的发票如何收集？发票校验流程如何？

2.是否有“交货后送发票”或“月结发票”的情况？发票校验基于收货信息还是订单信息？ 3.运输费如何预估和分摊？

 外包业务

1.由哪一单位负责？（采购单位或生产管理单位？）外发加工由PMC提出指令，采购负责。2.外包管理方式和流程如何？

同材料采购的供应商管理方法及流程相同 3.如何计划供料和发料？

根据PMC计划按委外制造命令，录入委外送料单形式将材料发给供应商。

4.如何结算外包加工费和后续帐务处理？ 同其他供应商处理方式相同。

 库存管理

1.各项物料类型（原料/半成品/成品…）的库存科目以及成本计价方式如何？（标准成本法或移动平均法）物料类型分为原料/半成品/成品 成本按移动加权平均法 2.仓库中库位划分方式如何？ 按物料编码顺序划分

Page 3 of 4

MM调研清单

 收货

1.收货及质量管理检验流程简述

仓管员按采购订单收料，在系统里录入收料单，交由IQC验收，合格后，在电脑里录入验收单，不合格则录入验退单。2.向供应商退货的业务流程简述

IQC检验不合格的物料，由IQC填写《来料检验退货报告》由采购签字后，传真给供应商。3.收货后库存状态有哪些类型？ 合格品，问题隔离产品 4.目前有哪些库存分析报表

销货明细表，销货退回明细表，进货明细表，进货退出明细表，调整明细表，调拨明细表，借入明细表，借出明细表，交易日应收/付帐款明细表，现有库存，历史库存，低于安全存量表，库存呆滞分析，期初期未存量明细，客户交易明细，厂商交易明细，产品别销项明细分析，产品别进项明细分析

 发料

1.根据生产订单发料或工作中心领料流程如何？ 根据订单发料。

2.是否有借还料、寄售库存等特殊情况？ 有借还料

 发货及退货

1.客户退货及质量管理检验流程简述

产品如有问题，客户同业务部提出退货申请，品管部及研发部确认是我们产品质量问题，总经理审批后，同意客户退货，由资材部打退货单。

2.需要补交货或再加工的流程简述（无）

 跨公司或跨厂交易

1.由哪一单位提出需求（采购单位或生产管理单位？）是否含交货流程？（无）

2.该交易的计价方式如何（成本乘标定比率或固定价格）？多久调价一次？

 盘点

1.盘点业务流程简述

2.盘点频率如何（年盘、月盘或其他）？

3.实际盘点天数及登记时间、盘盈盘亏调整所需时间如何？ 4.WIP如何盘点？

现有物料系统没有用到盘点。

 是否有其它期望达到而目前系统无法达到的需求；目前各流程是否存在困扰或需要改进的地方？

缺料信息一定要显示什么时间该如什么物料；权限设定。

Page 4 of 4

第四篇：地产项目外部调查资料清单

资料清单

1、企业简介、包括公司历史严格、整体经营情况等。

2、企业股东情况及控股子公司情况。

3、融资申请书（说明融资主体、期限、可以接受的成本）。

4、融资用途的详细说明。

5、拟开发房地产项目的可行性报告。

6、还款来源的详细说明。

7、融资主体2013年财务报表、包括资产负债表、现金流

量表、损益表；2010年、2011年、2012年审计报告。

8、拟抵押物的评估报告。（一般以土地或者房产作为抵押，以四折左右计算融资规模）。

9、担保企业2013年财务报表，包括资产负债表、现金流

量表、损益表；2010年、2011年、2012年审计报告。（若有实力较强的企业提供担保时提供）。

10、四证情况: 《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》

11、企业资质。

第五篇：地产项目收购要点及尽职调查清单{恒}

房地产项目公司收购要点

一、房地产收购的种类

房地产项目收购包括：在建工程转让和项目公司收购两种

1、在建工程转让又叫转让资产（烂尾楼的收购）

2、项目公司收购又叫股权转让

二、项目公司股权收购步骤：

1、项目收购意向书

2、项目尽职调查

3、洽谈正式合同

4、交接

三、意向书

意向书包括：

1、意向股权数量；

2、对价金额；

3、意向金（一般锁定1000万-5000万共管一个月）

四、项目尽职调查

包括：

1、项目公司主体调查；

2、项目公司财务审计；

3、所收购项目的主体调查

1、项目公司主体调查

（1）营业执照（包括正副本是否过期）；

（2）各种开发资质

（3）税务登记

（4）企业组织代码

（5）贷款卡

（6）所有股东的存在和变更情况

（7）股东章程的变化情况

（8）历次股东会议的会议纪要

（9）历次董事会的会议纪要

2、项目公司的财务审计

（1）对项目公司的资产负债表、损益表和现金流量表进行审计（目的是主要审查项目的资产和负债情况；税务情况和债务情况）

（2）项目公司需提供原始凭证和账册

（3）项目公司的往来账款情况（目的主要是考察项目的采取是否干净）

（4）项目公司财务的现金流调查（目的主要是防止项目公司利用财务手段清理债权债务）

（5）审计项目公司的资金到位和使用情况

（6）审计项目公司的纳税情况、债务情况以及项目公司的银行账户

3、所收购项目的主体调查

（1）项目的所有权证和批文，包括①项目的国有土地使用证以及土地转让合同和土地出让金缴纳发票；②项目的建设用地规划许可证或规划意见书；③项目的建筑工程规划许可；④开工证等。

（2）项目所在地的规划情况（包括控制性规划和详细性规划）

（3）项目的可行性批复

（4）项目的规范性调查

（5）项目的以前的经济活动的调查

五、洽谈正式合同

六、交接和变更

1、公司证件的交接

2、公司所有印章的交接

3、公司所有材料的交接

4、项目场地的交接

七、股权收购的难点

1、溢价的处理方式

2、或有负债的保证

溢价的处理方式主要是股权+承担负债

或有负债保证主要防止项目公司的对外担保、对外的合同和对外经济活动的风险

房地产项目收购尽职调查清单

项目收购一般分为二类，一类是房地产项目公司的股权收购，一类是房地产项目在建工程转让或现房转让。

一、涉及公司类的文件

1、公司营业执照正副本

2、公司房地产开发资质证书

3、公司章程

4、公司历次股东会、董事会决议

5、公司的税务登记证

6、公司组织机构代码证

7、公司的银行开户证明和贷款卡

8、公司从成立至现在的股东变更情况和注册资本法人代表变更的情况

9、公司历次的注册和增资的验资报告

通过对公司类文件的尽职调查主要是了解公司法人的现状及历史沿革。

二、设计开发项目类文件

1、“一书二证”建设用地批准书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证

2、国有土地使用权证

3、国有土地出让合同及动拆迁补偿合同

4、发改委立项文件或可行性方案批复

5、施工许可证

6、预售许可证

7、大产权证或小产权证

8、规划审核意见书或规划部门对方案的批复

9、项目扩初的批复

10、项目各类市政配套部门的征询意见

11、项目的方案文本、扩初文本或施工图

12、项目的地质勘探报告

13、项目的各类验收报告

14、项目面积测绘资料

收购项目的报批报建或施工到不同的阶段需提供以上的不同文件，由浅到深到细。

通过以上文件的尽职调查主要是了解：

1、项目土地取得的来源及合法性，土地使用的时间和原始土地价格的多少，并结合财务调查了解土地款项的支付情况

2、项目规划主管部门审批的用途及各类经济技术指标

3、依收购项目进展到不同的阶段了解所需的相关政府职能部门审批的文件和手续是否完整，是否合法

4、如项目工程已实际开工，应了解项目工程的图纸、开工审批手续及政府质检部门阶段的验收报告和工程档案必须的文件图纸，以确保今后竣工验收的合规性。

三、涉及财务类的资料

1、涉税文件：发票深绿采购的文件和税收优惠、财务奖励类的文件；

2、公司历年的报表及审计报告；

3、公司的所有账本，包括：总账、明细账、现金日记账、成本台账等；

4、银行及非金融机构贷款的明细；

5、对外担保的明细；

6、开户银行的明细；

通过财务类文件的尽职调查主要有以下几个方面的作用：

1、了解注册资本和历次增资的情况，检查注册资金的到位情况；

2、了解企业的资金流向，重点检查往来款、应收应付款的情况；

3、了解各类合同款项的支付情况，预测和计算履行合同还应支付的款项；

4、详细检查进入成本或存货类科目的发票的合法性、合规性，避免税务的风险；

5、检查企业涉税事项：税金是否依法足额缴纳，是否存在税务风险。印花税的缴纳情况等；

6、检查财务科目设置和账目是否齐全、合规、合法；

7、确保财务反应成本是否合规合法，以免引起今后收购以后增加我司的土地增值税和所得税的负担。

四、公司的经济合同履行情况

公司签订的所有合同，并重点检查一下合同：

1、土地出让合同、动拆迁补偿合同等涉及取得土地使用权签订的相关合同；

2、勘探、设计、监理、施工合同等设计项目工程建设的合同；

3、贷款合同及担保合同；

4、以上合同的履行情况，包括：合同金额，合同的变更情况，已付款、未付款、应付

款的情况，合同履行的进度情况，如：设计、工程等的进度情况。

此类尽职调查主要作用是，了解企业成立至今的经济活动，各类合同的金额及履行情况，判断可能产生的债权、债务，或有负债、隐性负债，及合同履行中可能存在法律风险和经济责任。