发展党员各环节审批的必备材料

第一篇：发展党员各环节审批的必备材料

一、发展党员各环节审批的必备材料

（一）师生递交入党申请书后，在“12371”中应及时录入信息，人员类别应显示为“申请入党人”。

（二）入党积极分子审批必备材料（即领取《入党积极分子

培养教育考察登记簿》时所需）

1.入党申请书（格式及内容见附件1）

2.重庆交通大学推荐优秀团员作入党积极分子登记表（28岁以下青年填写）

注意：“12371”中人员类别应显示为：入党积极分子。

（三）发展对象审批必备材料（即领取《中国共产党入党志愿书》时所需）

1.入党积极分子审批必备材料

2.入党积极分子培养教育考察登记簿（主要栏目填写要求见附件3）（封面需用铅笔注明参加学校哪一期党校）

3.社区分党校培训结业证书复印件（未设立分党校的除外）

4.学校党校培训结业证书复印件

5.思想汇报（书写要求见附件4）

6.政审材料

7.发展对象征求党内外群众意见表

8.发展对象公示表

9.发展对象征求学院意见表（10.注意：“12371”中人员类别应显示为：发展对象。

（四）预备党员审批必备材料（即领取《中共预备党员

教育考察登记薄》所需）

1.发展对象审批必备材料

2.入党志愿书

注意：“12371”中人员类别应显示为：预备党员。

（五）预备党员转正审批（即正式党员材料归档所需）

1.预备党员审批必备材料

2.中共预备党员教育考察登记薄（主要栏目填写要求见附件10）

3.预备党员转正申请书

4.预备党员转正征求党内外群众意见表

5.5.预备党员转正公示表

6.预备党员转正征求学院意见表

7.预备党员预备期间思想汇报

注意：

“12371”中人员类别应显示为：正式党员；在《入党志愿书》的封面须用铅笔注明学生层次、学号、专业、学院等信息。

第二篇：发展党员各材料的格式及要求

1、入党申请书

格式要求：

入党申请书

敬爱的党组织（不是“党支部”）：

-----------

请党组织在实践中考验我。（或者写“请党组织看我的实际行动”作为结尾）

此致

敬礼

申请人：***

*年*月*日（具体到“哪一天”）内容要求：

1）字数不少于3.5页纸，不得有任何涂改，严禁抄袭网上的文章，写完后同一班级同学相互看一下，不能雷同。否则重写。

2）有关党的理论性知识不要超过总字数的三分之一，所写理论知识要保证是最新党章中的，不得引用原来旧党章里的内容（例如：有关党的性质新党章作出了改变，因此写到党的性质时就要引用新党章里的内容，其他的理论知识也要以新党章为准，这个是上学期很多同学未被发展的原因，大家认真对待）其他内容应联系到自己，包括：对党的认识、自己的入党动机和对待入党的态度；个人在政治、思想、作风、工作等方面的主要表现情况；今后自己应该努力的方向以及如何以实际行动争取早日加入党组织。

3）要站在大学生的角度考虑问题，不要写得太幼稚，至少让别人觉得是一个有资格入党的大学生写的。即使是刚来大学的时候写的申请书，也可以谈一下

像军训、以及大学生活的展望与努力方向等等。

4）入党申请书有些同学可能已经写了，如果不符合以上要求的请重写。（按以往的经验90%的同学要重写）

2、入党积极分子考察表 内容要求： 扉页：

姓名：自己名字

单位：材料学院无机非0801班（“班”字不要漏掉，转专业同学有些是在原来学院确定为积极分子的，这样就要填写原来的学院班级）时间：确定为入党积极分子的时间（与第一页确定入党积极分子时间保持一致）

第1页：

„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 姓名：***

性别：* 出生年月：*年*月

民族：汉（“族”字不要写）籍贯：*省*市（写到“市”即可）

学历：本科在读

学位或职称：在读 参加工作时间：填“无”

申请入党时间：**年**月**日（与团组织推荐表上的申请入党时间以及入党申请书的落款时间要相同）

确定为积极分子时间：即扉页最下面填写的时间相同（此时间应在入党申请书落款时间之后的20天左右，距现在至少已经有一年，因为成为积极分子至少一年后才能发展成为预备党员，所以申请书的时间一定要写的合理）

现任职务：（填写确定为积极分子时的班级职务，不是现在的职务，没有的填写“无”）

现居住地：**省**市**乡镇**村

写自己的家庭住址（不是现在住的寝室）

简历：（注意只能填写确定为积极分子时间之前的个人简历，转专业同学特别要注意）

何年何月至何年何月

在何地何部门（地方不要漏掉）

任何职 1996年9月—2002年7月 **省**市**地区 **小学

班长 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„

2008年9月至今 湖北省武汉市武汉理工大学材料学院**班

学生（无职务就填“学生”）

（注：1.、转专业的同学注意一下这里的填写

2、简历内容要与自传中一致，不要发生冲突）

„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 何时何地加入中国共产主义青年团：**年**月在**学校加入中国共产主义青年团（要写详细，不要只写一个时间）

下面两个格子填写“无”

„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 何时何地受过何种奖励和处分：填写确定为入党积极分子之前（就是在扉页填写的时间之前）大学期间受到的奖励，没有就填“无”

第2页：

家庭成员：

称谓：（父、母、兄、弟、姐、妹，只能写一个字）

姓名：***

年龄：填写确定为积极分子时候的年龄，不是现在的年龄

政治面貌：党员、共青团员、群众„„

职务：工人、农民、学生、干部、医

生、军人、下岗工人、退休干部等等

工作单位：**省**市**乡镇**村 或 **省**市**单位（填写要具体，不能写“无”）

主要社会关系：填写与自己关系比较近的人，如：舅舅，叔叔，伯伯等（不少于2人）

需要说明的问题：空着不填

第7页：

参加党的基本知识培训学习情况：**（该同学姓名）同志，„„„„„„„„„„

第期„„„„证书编号：

（党校结业证书上有，不要填错）

审核人和时间不要填

党支部讨论意见：不要填

„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 材料清单：

入党申请书：1

《入党积极分字考察表》：1

自传材料：1 思想汇报：（自己数一下，这一项先用铅笔填写，以免这次材料过不了以后还要写思想汇报）

团组织推荐表：1

学生学习成绩情况：1（注意把所有成绩单装订到一起，并在首页写上班级、学号和姓名）

政审材料：寄过来之后再填，（如果父母的证明在一张纸上则填1，在两张纸上则填写2）

征求党内外群众意见记录：1

党支部考察情况综合报告：1 其他需要说明的问题及材料：填“无 ”

公示情况：已公示 空着的一个格子填“党校结业证书复印件”

„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„

最下面的审核人和时间不要填

第2页——第6页：

1、只填写考察人考察记录，党支部考察意见不填

2、考察意见记录：从确定为入党积极分子起，每半年考察一次，有些同学可能考察次数超过四次，考察表不够用，这样的同学自己去复印一下培养考察记录，注意一定要正反面复印，复印后粘到第6、7页之间，边上要裁好。

3、考察人考察记录要求：

（1）找一个党员或预备党员代写，不要自己写（2）格子一定要填满，字不要太大，而且要工整

（3）考察人要写正式党员的名字，每次考察人要相同（即一个人的考查意见

需要同一个人来写，转专业同学如果在原来的学院已经考察过，来材院后需材院的正式党员进行考察），可以让自己班党员或预备党员同学来写考察意见，签名的时候注意找一个正式党员的名字。（4）考查内容：（至少分为两段）

1、每次考察应当是每个学期开学之后的1个月左右，因此每次考察都要评价该同学上个学期或者上一学年的各方面情况。其中学习成绩（包含分数、排名、奖学金、荣誉称号）必须要写具体，否则视为不合格。

2、可以从思想，学习（理论及文化课的学习），生活，参与班级及院、校活动，担任职务，为班级或他人做的贡献等方面来写，其中学习情况（包含分数、排名、奖学金、荣誉称号）、班级活动参与情况（或者说对班级的贡献，对班委工作的支持）必须要写，担任班级职务的必须要体现出来，其他方面根据个人情况填写。内容要真实，套话、空话不要写。

3、最后一段可以简短的写一下该同学的缺点，要写一些能够改正、可以容忍的缺点，不要写类似于“整天上网”“总是逃课”之类的，这样的同学也没资格入党（大约写两行左右）

4、四次考察的内容尽量不要重复。

提醒：关于此表的填写可能比较麻烦，大家有不懂的地方先不要填写，可以先问自己的党小组长，再不清楚的可以问我。

3、自传 格式要求：

自传

我叫***，男（女），**族，*年*月*日出生于***地，现就读于武汉理工大学材料学院**班，„„„„„„„„（第一段的前几句这样写）„„„„„„„„

（这里也可以根据自己的情况写一段）

*年*月*日，我进入***小学„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„

„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„

*

*

*

*年*月*日（时间先空着）

内容要求：

1、字数不少于5页纸。

2、条理要清晰，内容从上小学开始一直到现在（大四上），一般一个学习阶段写成一部分，分别写小学、初中、高中及大学。

3、大学里的内容至少占总字数的1/3。

4、内容是写自己的真实经历，写明各个阶段自己对党的认识以及思想的变化，可以联系自己身边的人和事儿，但不能记流水账，举例后要写出自己的认识及收获，各个学习阶段要写明自己担任过的班级或学校职务，自己对班级、学校的贡献等，对于自己各阶段所获得的荣誉也要写出来（这是表明自己是优秀分子）

5、结尾一般要表明自己希望加入共产党的态度以及准备接受党组织的考验

4、思想汇报

温馨提醒：思想汇报是重写率最高的材料，请大家弄清楚到底如

何写以后再动笔！！！

格式要求：

思想汇报

敬爱的党组织：

„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„

汇报人：***

*年*月*日

内容要求：

1、每篇字数不少于2.5页纸。

2、每人不少于4篇不多于8篇，第一篇的时间一般为写入党申请书之后2个月左右。最后一篇的时间在2011.11.10之前。根据自己要写的篇数合理安排每篇的具体时间。对于落款时间没有硬性要求。3．什么是思想汇报?怎样写思想汇报?

思想汇报就是申请入党的青年学生或学生党员，为了使党组织更好地了解自己的思想、学习等情况，自觉地争取党组织的教育和监督，定期或不定期地用书面形式向党组织汇报自己的思想、学习、工作情况所使用的一种文书。写思想汇报，必须做到实事求是，主动积极，忠诚老实，对党负责。

写思想汇报一般包括以下几部分内容：

(1)标题。信纸第一行正中写思想汇报

(2)称呼。写“敬爱的党组织”。

(3)正文。思想汇报，顾名思义，主要写自己的思想情况，当然也涉及到学习、工作、生活等情况。

一般包括以下几点：（思想状况是贯穿于学习、工作、生活中，不能只写思想状况）1，学习马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论，尤其是学习党建理论和党的基础知识的情况；

2，贯彻执行党的路线、方针、政策及党的决议情况；

3，参加重要活动或学习重要文件受到的启发和教育情况；（注意：前三项尽量少写，而且要实事求是，不要把没学过或者自己不了解的理论知识随便往上写）4，学习目的、态度、学风以及完成学习任务的情况·； 5，完成所负责的社会工作及活动的情况；

6，需要组织上帮助解决的困难、问题及要求等情况； 7，自己要求进步的信心和决心；

(4)签名和日期。

4.写思想汇报应该注意什么问题?

(1)要实事求是，真实具体。,应该认识到，忠诚老实，言行一致，坚持真理；修正错误，这是党对每个党员的基本要求，也是申请入党人写思想汇报应该具备的品质。

(2)要紧密联系自己的思想、学习和工作实际。写思想汇报要理论联系实际；做到言之有物；切忌弄虚作假，讲空话、大话、套话，切忌做表面文章。

(3)要以汇报思想认识为主。写思想汇报必然会涉及到学习、工作、社会生活等方方面面，但不管汇报什么方面内容，都要突出谈思想、谈认识、谈收获。比如，参加班级组织的一次活动，就要重点汇报通过这次活动思想上有什么收获，认识上有哪些提高等。

（4）思想汇报最主要的是要理论联系实际，突出自己在具体的事件中是怎么表现的，思想上有什么收获。切记乱抄党章，空话套话一大片。（5）时间是从入党时间以后每三个月一篇。

（6）每一篇思想汇报的内容都需要严格按照时间段来写，切勿写那个时间以前还没有发生的事，也不要即将发生的事，严禁发生逻辑错误。

（7）严禁说一些偏激的话语以及一些自己了解的不是太清楚的事情和人物。严禁涂改。

5、团组织推荐表

有些在自己班团支书那里，有些可能自己拿着。

6、党校结业证书复印件

党校结业至今至少有一年时间才能发展，结业证书丢了的不能补办，因此不能发展。

7、政审材料

父母的政审材料必须都有，包括离异的、单亲的以及孤儿，这些情况政审材料一般要写明离异或去世的原因以及生前的政治立场等等。

8、成绩单

成为入党积极分子至现在的成绩单，注意要装顶到一起，在首页写上专业班级，姓名，学号。准备好后交给党小组长，由党小组长（不是党支书）统一拿到材料学院教学办（不是学工办）盖章。注：有挂科的同学不能发展

9、外语过级成绩单复印件

（只需要最高的过级成绩单，四级未过的无资格发展）

10、党内外群众考察意见（要让其他找同学代写，不能自己写）格式要求：

关于吸收***同学入党的群众意见

地点：由党小组长确定（保证一个党小组内所有同学的一样）主持人：党小组长的名字（不是党支书）

参加人：（不少于20人，把同学的名字写上，不能写被评议的同学的名字）记录人：（自己班上的一个同学）

党小组长对会议的要求作以说明，然后所有到会成员分别发言。（以自己的话说）

***：我认为***同学„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„

***：我认为„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„

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（注意：每个到会的同学都要发言，并做记录，每个人的发言至少三行，个人的发言中不能出现类似“我同意**同学发展为预备党员”，因为你没有资格拍板同意。）

今天到会的所有同学对***同学入党问题抱着极其负责的态度充分肯定了该同学的优点，指出了存在的不足。大会一致认为他（她）基本符合党员条件，同意推荐其发展成为预备党员。

材料学院08级学生第一党支部

**年**月**日

（注：时间先空着不要填）

11、综合考察报告（由其他同学代写，与代写群众意见的同学不能是同一个同学）

格式要求：

关于***同志入党的综合考察报告

***同志出生于**年**月**日，**年考入武汉理工大学，现就读于材料学院**班，任**（职务）（没有的可以不写），于**年**月**日向党组织递交入党申请书。（注：这个时间就是申请书的落款时间，一定一定不要写错）

第二段介绍父母的基本情况，如年龄、政治面貌、工作单位以及有无历史问题等等，注意一定要与函调上的内容一致（例如：函调上写的是在武汉工作，那这里一定也是一样）

中间主体部分：该同学入大学以来的具体表现，如：先进的思想、较高的政治觉悟、优异的学习成绩、所获荣誉、担任过的班级或者协会职务、为班级学院作出的贡献等等（主体部分内容不能太少，要具体评价该同学的大学里各方面的表现，至少7—8行）

最后一段：党支部根据有关规定对***同志进行全面考察，团支部及群众座谈会上的同学们肯定了他（她）各方面的表现，鉴于该同志综合表现优秀，同意发展，送党总支预审。

材料学院08级学生第一党支部

*年*月*日

（时间先空着）

注：以上所有内容都是我根据以往审材料的经验自己写的，有疑问的地方请电话联系我（尽量打电话不要发信息，谢谢！）

第三篇：土地各环节税费

一、新征耕地环节

1、耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。实际占用的耕地面积包括经批准占用的耕地面积和未经批

准占用的耕地面积。

2、契税。按成交价格的3%缴纳。

3、印花税。土地使用证，每本贴花5元。

4、城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。

二、土地出让环节

1、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，按成交价格的3%缴纳。对承受国有土地使用权应支付的土地出让金应征收契税，不得因减

免出让金减免契税。

2、印花税。土地使用证，每本贴花5元；土地使用权出让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明出让金额的万分之五缴纳。

三、土地转让环节

1、营业税。凡转让土地使用权的单位和个人为营业税的纳税义务人。以转让土地使用权收取的全部价款和价外费用，按5％税率计算缴纳。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权购置或受让原价后的余额为营业额。

2、城建税、教育费附加、地方教育附加。以转让土地使用权实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。纳税人在市区为7%；在县城、建制镇的为5%；不在上述地区的为1%.教育费附加的征收标准为3%，地方教育附加征收

标准为2%.3、土地增值税。凡转让国有土地使用权并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人，转让非国有土地和国家以土地所有者的身份出让国有土地的行为不征土地增值税。其计税依据为转让土地使用权所取得的增值额。

税率为：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税

率为30％。

增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。

增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%.4、所得税。个人转让土地使用权，取得的转让所得按“财产转让所得”计征个人所得税，单位转让土地使用权，取得的转让所得计入应纳税所得额计征企业所得税。

5、印花税。土地使用证，每本贴花5 元；土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明转让金额

0.5‰缴纳。

6、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。土地使用权出售按成交价格的3%缴纳；土地使用权赠与、交换按征收机关参照土地使用权出售的市场价格核定金额的3%缴纳。

四、土地使用环节

（一）自用

1、城镇土地使用税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。我省对独立于行政区划外的，从事生产、经营活动的农场、林场也征收土地使用税。以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征土地使用税；纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应按规定缴纳土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位看按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。

（二）出租

1、城镇土地使用税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。我省对独立于行政区划外的，从事生产、经营活动的农场、林场也征收土地使用税。以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征土地使用税；纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应按规定缴纳土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位看按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。

2、营业税。按租金收入的5%缴纳。

3、城建税、教育费附加、地方教育附加。以出租土地实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。纳税人所在地在市区为7%；在县城、建制镇的为5%；不在市区、县城或镇的为1%.教育费附加的征收率为3%，地方教育附加

2%.单位或个人出租土地，其取得的租金收入，应分别计征

所得税。

（三）投资

1、营业税。以土地使用权投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，应区别以下情况征收营业税：不动产的所有权或土地的使用权没有发生转移，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，其收取的固定利润，应按“服务业”税目中“租赁业”税目征收营业税；不动产所有权或土地使用权发生了转移，其收取的固定利润，按“销售不动产”或“转让无形资产”征收营业税。

2、土地增值税。对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对于以土地作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不适用暂免征收土地增值税的规定。

3、企业所得税。企业以土地使用权进行对外投资，企业所得税视为按公允价值转让无形资产并投资两项业务，转让无形资产应确认转让损益，计入应税所得。

4、契税。以土地权属作价投资、入股的，视同土地使用权转让，由产权承受方缴纳。

5、印花税。实收资本和资本公积两项的合计金额大于原已贴花资金的，增加的部分需要交纳万分之五的印花税。

第四篇：房地产开发各环节税收政策

房地产开发各环节税收政策

一、取得土地环节

1．土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征收（具体税率参照当地规定）。

案例：某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地面积为56000平米，土地出让金为34000万元，合同约定土地交付时间为2010年10月25日。当地土地使用税税率为4元/平米。那么2010年应缴纳多少土地使用税？

分析：该企业应从2010年11月起申报缴纳土地使用税，2010年应缴纳2个月土地使用税：56000×4×2/12=37333.33元。

2．印花税（土地出让或转让合同）：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。

3．契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。目前规定的契税税率为3％。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

二、设计施工环节

1．印花税（设计合同）：建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花。

2．印花税（建安合同）：建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花。

3．印花税（借款合同）：银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同，按借款金额万分之零点五贴花。

三、房产销售环节

1．营业税（销售不动产）：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额，销售不动产税率为5%。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。2．土地增值税（预征）：除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。

土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。3．企业所得税（未完工开发产品）：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。案例：如某房地产开发企业开发某楼盘，尚未完工，2010年4月开始预售，4－6月共取得预收收入10000万元，6月利润表反映利润总额为-50万元，以前均盈利，该企业应缴纳多少企业所得税？（假设企业土地增值税预征率为3%、城建税税率7%、教育费附加3%、地方教育费附加1％，该企业位于地级市，当地规定计税毛利率为10%）

分析：该企业预收收入10000万元，应缴纳营业税10000×5％＝500万元，城建税500×7%＝35万元，教育费附加500×3%＝15万元，地方教育费附加500×1％＝5万元，土地增值税10000×2％＝200万元，合计755万元。应纳税所得额＝-50＋10000×10％－755＝195万元，应缴纳企业所得税＝195×25％＝48.75万元

4．印花税（商品房销售合同）：对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。

四、竣工交房环节

1．企业所得税（完工开发产品）： 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发产品已开始投入使用。（3）开发产品已取得了初始产权证明。

在纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

案例：如某房地产开发企业开发某楼盘2010年12月完工，之前已预收房款30000万元，之前已按计税毛利率10％计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税，12月6月利润表反映利润总额为-2300万元，完工后计算出实际毛利额为10500万元，那么该企业该如何缴纳企业所得税？

分析：实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额为7500（10500-30000×10％）万，应纳税所得额＝-2300+7500＝5200万，应缴纳企业所得税＝5200×25％＝1300万元。

2．土地增值税（清算）：

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）各省辖市地方税务机关规定的其他情况。（5）对前款所列第（3）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（4）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。常见问题解答 1．应收房款欠款是否缴纳营业税？如房地产公司销售了一套房屋给业主，按照合同2009年底应收房款100万，业主实际只缴纳了30万，请问欠款70万是否要在2009年申报营业税，还是在实际收到时缴纳营业税？

答：《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第二十四条规定，条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。因此，纳税人应当按照合同确定的付款日期确认营业收入，依法缴纳营业税。

2．房地产企业代收费用是否需缴纳营业税？

答：根据《营业税暂行条例》第五条规定：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外收费，《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定：营业税条例所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：

（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；

（三）所收款项全额上缴财政。如果为符合规定条件的政府性基金或者行政事业性收费，则不并入营业额征收营业税，否则应作为价外收费，全额计征营业税。

3．房地产开发公司出租地下车位使用权，与业主签订合同约定使用年限为20年，使用费一次性收取。这笔收入是否应当缴纳土地增值税？

答：根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税。

4．以不动产投资是否征收土地增值税？

答：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用上述暂免征收土地增值税的规定。5．房地产开发企业以买别墅送汽车的方式销售不动产的，企业所得税上如何处理？

答：根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）以及《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）规定，企业以买别墅送汽车的方式销售不动产的，不属于捐赠行为，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例分摊确认各项的销售收入。销售的不动产属于未完工产品的，不动产预售收入应按规定的计税毛利率计征企业所得税，但汽车销售收入不适用房地产开发的有关税收规定。

6．房产开发公司将自己开发的门面房作为售楼部。请问售楼部是否缴纳房产税？如果缴纳，该如何确定房产税的原值？

答：国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第四项规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付使用的次月起计征房产税。开发企业利用商品房作售楼部的情况，应自开始使用售楼部的次月起缴纳房产税。作为自用的售楼部，根据《房产税暂行条例》的相关规定，按照其售楼部房产原值的70%作为房产税应纳税所得额，再按1.2%的税率缴纳房产税。

在房产原值的确认上，分不同时段计算并交纳房产税。2009年1月1日至2010年12月21日应按照财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）的规定，即对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿的固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据相关会计制度的规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定进行调整或重新评估房屋原价。从2010年12月21日起，应按照财政部、国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）的规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

7．房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠30%的价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在2年期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用。这种情况涉及个人所得税吗？

答：据《国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》（国税函[2008]576 号）规定，所述行为其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。因此对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税。每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。

第五篇：房地产开发各环节税收政策

房地产开发各环节税收政策

一、取得土地环节

1.土地使用税:以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税率计算征收(具体税率参照当地规定)。

案例:某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同,合同约定出让土地面积为56000平米,土地出让金为34000万元,合同约定土地交付时间为2010年10月25日。当地土地使用税税率为4元/平米。那么2010年应缴纳多少土地使用税? 分析:该企业应从2010年11月起申报缴纳土地使用税,2010年应缴纳2个月土地使用税:56000×4×2/12=37333.33元。2.印花税(土地出让或转让合同):对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税,按所载金额万分之五贴花。

3.契税:国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。目前江苏省规定的契税税率为3%。契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

二、设计施工环节

1.印花税(设计合同):建设工程勘察设计合同,包括勘察、设计合同,按收取费用万分之五贴花。

2.印花税(建安合同):建筑安装工程承包合同,包括建筑、安装工程承包合同,按承包金额万分之三贴花。

3.印花税(借款合同):银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借)所签订的借款合同,按借款金额万分之零点五贴花。

三、房产销售环节

1.营业税(销售不动产):纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产,按照营业额和规定的税率计算应纳税额,销售不动产税率为5%。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

2.土地增值税(预征):除普通标准住宅不实行预征外,对其他各类商品房,均实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件,经当地主管税务部门审核后确认。

土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。

3.企业所得税(未完工开发产品):企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:(1)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15%。

(2)开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于10%。(3)开发项目位于其他地区的,不得低于5%。

(4)属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于3%。案例:如某房地产开发企业开发某楼盘,尚未完工,2010年4月开始预售,4-6月共取得预收收入10000万元,6月利润表反映利润总额为-50万元,以前均盈利,该企业应缴纳多少企业所得税?(假设国家规定企业土地增值税预征率为3%、城建税税率7%、教育费附加3%、地方教育费附加1%,该企业位于地级市,当地规定计税毛利率为10%)分析:该企业预收收入10000万元,应缴纳营业税10000×5%=500万元,城建税500×7%=35万元,教育费附加500×3%=15万元,地方教育费附加500×1%=5万元,土地增值税10000×2%=200万元(注:本案例来自江苏地税局,江苏省土地增值税预征率为2%,所以本案例按2%计算。),合计755万元。应纳税所得额=-50+10000×10%-755=195万元,应缴纳企业所得税=195×25%=48.75万元

4.印花税(商品房销售合同):对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税,按所载金额万分之五贴花。

四、竣工交房环节

1.企业所得税(完工开发产品):开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

企业房地产开发经营业务包括土地的开发,建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工:(1)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(2)开发产品已开始投入使用。(3)开发产品已取得了初始产权证明。

在纳税申报时,企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。案例:如某房地产开发企业开发某楼盘2010年12月完工,之前已预收房款30000万元,之前已按计税毛利率10%计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税,12月6月利润表反映利润总额为-2300万元,完工后计算出实际毛利额为10500万元,那么该企业该如何缴纳企业所得税? 分析:实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额为7500(10500-30000×10%)万,应纳税所得额

=-2300+7500=5200万,应缴纳企业所得税=5200×25%=1300万元。

2.土地增值税(清算): 纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算:(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(3)直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:(1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;(4)各省辖市地方税务机关规定的其他情况。(5)对前款所列第(3)项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

在土地增值税清算过程中,发现纳税人符合核定征收条件的,应按核定征收方式对房地产项目进行清算。在土地增值税清算中符合以下条件之一的,可实行核定征收。

(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;(3)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;