催化剂生产各环节确认[合集]

第一篇：催化剂生产各环节确认

催化剂生产各环节确认

1、硅胶活化：确认硅胶型号、重量（确认人：外操）

确认硅胶活化程序（确认人：内操/班长）

2、生产投料：

TH-I：确认硅胶型号、重量，根据用户不同改变硅胶型号（确认人：内操、外操、班长）确认调温水系统充满水，V-3187液位、压力正常（确认人：内操、外操、班长）确认E-3133/E-5133/E-3177/E-5177已通入冷却水确认人(：内操、外操、班长）

确认搅拌转速、方向及减速机运行状况（确认人：内操、外操、班长）

确认投V-3150/5150及工艺流程、配方量。（确认人：内操、外操、班长）

确认烷基铝加料重量，根据配方不同改变加入重量（确认人：内操、外操、班长）

确认二氯化镁、三氯化钛加料重量，根据配方不同改变加入重量（确认人：内操、外操、班长）

确认卸料料仓、产品罐重量及产品型号，做到分类存放（确认人：内操、外操、班长）TH-2：确认硅胶型号、重量（确认人：内操、外操、班长）

确认投V-４１０４Ａ/Ｂ/Ｃ/Ｄ/Ｅ/Ｆ及工艺流程、配方量。（确认人：内操、外操、班长）确认1#加料重量（确认人：内操、外操、班长）

确认2#加料重量，根据配方不同改变加入重量（确认人：内操、外操、班长）

确认调温水系统充满水，V-4187液位、压力正常（确认人：内操、外操、班长）确认E-4002/E-4177已通入冷却水(确认人：内操、外操、班长）

确认卸料产品罐重量及产品型号，做到分类存放，白班与倒班人员双方班长签字确认（确认人：内操、外操、班长）

TH-ILA：确认硅胶型号、重量（确认人：外操、班长）

确认调温水系统充满水，V-3187液位、压力正常（确认人：内操、外操、班长）

确认E-2177已通入冷却水,确认冰机已开启，冰机水流程已打通(确认人：内操、外操、班长）确认搅拌转速、方向及减速机运行状况（确认人：内操、外操、班长）

确认烷基铝加料重量，根据配方不同改变加入重量（确认人：内操、外操、班长）

确认二氯化镁、四氯化钛加料重量，根据配方不同改变加入重量（确认人：内操、外操、班长）

确认喷雾系统已置换合格，并具备开车条件（确认人：内操、外操、班长）

确认卸料产品罐重量，做到分类存放，白班与倒班人员双方班长签字确认（确认人：内操、外操、班长）

TH-1LB:确认二氯化镁、四氯化钛、己烷、丁醇、钛酸丁酯、给电子体、白油加入重量（确认人：内操、外操、班长）

确认压滤时无物料夹带出（确认人：内操、外操、班长）

确认调温水系统充满水，V-3187液位、压力正常（确认人：内操、外操、班长）确认E-3177已通入冷却水（确认人：内操、外操、班长）

确认卸料产品罐重量，做到分类存放，白班与倒班人员双方班长签字确认（确认人：内操、外操、班长）

第二篇：催化裂化催化剂安全生产要点

催化裂化催化剂安全生产要点

1工艺简述

石油催化裂化用催化剂主要有含烯土Y型分子筛高铝微球和超稳分子筛。其中Y-15裂化催化剂的生产简要过程是：以水玻璃和硫酸铝为原料，用两步共胶工艺合成含氧化铝的硅铝基质，加入氨水后添加两交两焙稀土Y分子筛活性组分。上述混合浆液经过滤除去大量盐分，用压力式喷雾干燥成微球状，经多次水洗除去杂质后进行气流干燥除去水分即为成品。

本装置的生产物料和产品具有一定毒性和腐蚀性，干燥系统有粉尘产生，燃料气系统的干气具有有易燃、易爆性质。

2重点部位

2.1空气加热炉

是提供催化剂成形及干燥过程热量的关键部位。燃料气系统一旦发生故障，也可造成着火和其他事故。

2.2催化剂成形均质泵及高压泵

系催化剂生产过程中的关键设备。该设备在系统中输送有腐蚀性介质，高压泵压力端的管道法兰接口和焊口等因腐蚀或其它原因出现破裂和密封垫片损坏，造成高压浆料射出是很危险的。

2.3电除尘器

电除尘系利用6kV高压电场除掉催化剂尾气中粉尘的装置。除尘器及其电极棒等处于高压状态后，其设备周围也处于危险状态，误入危险场所有被电击，触电等危险。

3安全要点

3.1空气加热炉

3.1.1生产中要注意检查燃料气系统各调节机构是否正常，燃料气压力的变化情况，及时调整使其处于稳定状态。

3.1.2经常检查加热脱水系统的运行情况，及时排除系统故障，防止瓦斯中带水、带液进入燃烧器或炉膛内造成熄火。

3.1.3当发生突然停气时或因瓦斯中带水造成熄火，应注意检查瓦斯阀门是否关闭。在恢复供气或处理好瓦斯带水故障后重新点火时，必须注意炉膛内的通风置换，检查合格后，方可点火送燃料恢复生产，一次点火不成功，须重新置换再点火，防止回火爆炸。

3.1.4经常检查瓦斯系统各密封点有无漏气现象，及时督促维修设备出现的隐患。对蒸汽灭火系统及阻火器要做定期、定时的检查，必须经常处于完好状态。

3.2催化剂成形均质泵及高压泵

3.2.1高压泵系统投入使用前的试车、试漏工作须严格检查，不能在有缺陷的情况下投入生产运行。

3.2.2定期对系统设备、管线的腐蚀情况进行检查鉴定，防止丧失安全裕度的设备、管线在运行中发生破坏事故。

3.2.3检查运行中的设备、管线有故障，泄漏等隐患后，应督促其停车维修，不得勉强使用。

3.3电除尘器

经常对电除尘器工作间的安全隔离防护设备进行检查，必须处于完好状态，警告牌完整醒目；注意监督送电运行期间，不准随便进入高压电场危险区；停工状态下需进入除尘器工作间应事先经放电、接地等安全措施完成后并经有关专业人员确认方可进入。

3.4其他部位

3.4.1定期检查各系统的停电、停汽、停水、停风时的应急措施的备用情况，发现问题须及时纠正。

3.4.2对干燥系统的密闭性生产状况进行定期检查与监测，及时督促对系统设备的维护保养，消除物料的泄漏，降低空气中有害粉尘浓度，减少对作业人员的危害。

第三篇：生产环节

生产环节

1、模具：宽度比标准尺寸小3㎜，长度按照标准尺寸，厚度比标准尺寸大1㎜，缝宽比标准尺寸大2.5㎜

2、托板:整体平整,平整度小于1㎜;强度:叉车托起,堆放不变形.3、配料:(1)混凝土强度C40标准，严格按照当地质监站出具的混凝土配合标准配制，定期做试块检测，根据情况调节用水量，依据标准添加添加剂。

(2)金钢砂，加入少量水直至金刚砂湿润，掺入适量水泥，使之与金刚砂充分结合，便于过筛。（耐磨层配比：水泥100㎏+金刚砂20㎏+复合膨胀剂8㎏㎏+硅粉8㎏㎏）

4、搅拌：材料入搅拌机后搅拌一分钟后加入水搅拌5—6分钟，控制好干湿度，搅拌均匀。

5、制版：

（1）磨具确保清理干净。

（2）均匀喷洒专用脱模剂，不得多喷，不能准存在积水现象。

（3）放入钢筋架，位置不能偏移，下面钢筋预留保护层。（4）分两次上料，加入搅拌好的混凝土。

（5）开启震动台，边震动边揉搓，找平之后均匀撒上一层金刚砂，继续揉搓，直至金刚砂全部揉入混凝土，撒第二遍金刚砂，继续揉搓，直至二遍金刚砂揉入混凝土，关闭振动台，整体振动时间不能低于5分钟。

质检员岗位职责

1、按照技术标准对受检产品进行质量检查工作，并按照工艺流程检查好每个项目的检查记录，防止错检，漏检，及时发现产品中出现的不良品并打上标记，要求并监督制造方采取有效措施认真管理，防止不良产品，不合格产品混入合格产品中而埋下质量隐患。

2、质检员有权拒检某些严重违反技术要求，不负责任，粗制滥造的产品，以免不良产品的出现。

3、严格批量产品的检验工作，检验员有权根据受检产品的质量要求生产条件，使用材料，检验设备等问题向有关部门提出建议性的意见。

4、签发产品或者部件合格与否的质量证明。对检验结果负责，并及时向上级反馈任务，完成上级领导指派的其他任务。

检验标准

1、每打1000片留2组测试块测试；

2、砂子专项检查，每3个月检查一次，以月为周期定期巡查；

3、水泥每批次留样备检（实物/质检报告/到货清单）每月到质检部门送样检测；

4、钢筋每批次留样备检（实物/质检报告/到货清单）并做外观检查，弯折实验，拉力实验；

5、金刚砂每批次留样备检（实物/质检报告/到货清单）并做测试实验；

6、按实际的环境、气候、材料的干湿度、混凝土配合比400；400；560；（水泥；砂子；石子㎏/㎡）并每批1000块产品预留标准件两组备检（一组同条件一组标准养护）

打磨工安全操作规程

1、必须戴好防尘口罩（或防护面罩）及眼镜。

2、工作前，应检查机器有无损坏，安全防护装置是否完好，通风除尘装置是否有效。

3、安装砂轮前，必须核对机器允许的最高转速是否与主轴转速相适应，不准使用损坏的机器。

4、安装机器时，应注意螺母的压紧程度，应压紧到砂轮转动时不产生滑动为宜，有多个压紧螺钉时，应按对角顺序逐步均匀旋紧。

5、打磨时，用力不得过猛，不准用杠杆推压元件，以防机器破裂伤人。

6、禁止使用破损机器进行打磨，发现异常发热、损坏、断线、及时更换。

7、是机器打磨时，必须有牢固的防护罩和加设保护接零线或配用漏电保护器，并遵守安全操作规程。

8、工作完毕后，应切断电源，确认砂轮停转后，方可离开岗位。

叉车工安全操作规程

1、只有接受过叉车驾驶培训并获得叉车操作许可证的人才能在公司内驾驶叉车。

2、叉车在厂区道路行驶的最大时速为10公里/小时，在厂房内的行驶速度应控制在5公里/小时以内，不得超速行驶。

3、叉车在厂区道路或车间内行驶时，要注意路标、路障且必须行驶在规定的机动车通道上，不许压线或贪图方便穿越车间作业区域。

4、叉车通过车间大门时要减速、鸣号，还要注意门架的顶部或货物的左右两端是否可以顺利通过大门。

5、叉车只有一个司机座位，其他人不许搭乘叉车；也不允许贪图方便开叉车代步；若把叉车用作提升台，则必须使用专用提升框，不允许人直接站在货叉或其他非专用平台上进行空中作业；叉车行驶时，不允许有第二个人在叉车上。

6、操作叉车进行装卸作业时，必须做到： a，叉车稳定驻车后，才能提升货物。b，货物重量不能超过叉车核定起重量。c，货叉要足够长，以使货物重心落在货叉上。

d，货叉要调整到最大宽度，以防止货物往两边倾斜。

e，两支货叉必须同时使用，以使货物有足够的稳定性。f，货物不能直接放在货叉上，而必须使用托盘或其它容器。

g，装卸货物时如果视线不好，则必须有人在现场指导。

7、驾驶叉车进行货物运输时必须注意： a，货物在叉车上必须有足够的稳定性，对于稳定性不够的货物应采取加固措施，以防在叉车起步、停车或转弯过程中倾倒。b、货物挡住视线，则应采取倒车行驶或请他人引路。

C、行驶过程中，必须时刻注意货物的稳定性，因此要控制行驶速度，转弯时要减速慢行，还要注意是否有足够的转弯空间。

员工的安全生产职责

1、积极参加公司组织的安全生产知识的学习活动，增强安全法制观念和意识。

2、严格按照操作规程作业，遵守劳动纪律和公司的规章制度。

3、正确使用劳动保护用品

4、及时向公司有关负责人反映安全生产中存在的问题。

安全员岗位职责

1、具体负责相应区域（车间车辆、设备操作等）的安全管理、宣传工作。

2、每日巡查相应区域的安全生产情况，定期检查维护生产设备、消防器材、电路，确保设备器材的正常使用及安全完好，及时纠正解决安全隐患，落实整改措施。

3、了解管辖区域的安全生产情况，定期向安全生产领导小组汇报安全生产情况。

4、及时汇报突发事故，协同公司安全生产领导小组处理事故，维持事故现场，及时抢救伤亡人员，制止事故事态发展。

用火用电安全管理制度

1、公司应严格实行用火用电的消防安全管理规定。

2、用电安全管理：

（1）严禁随意拉设电线、严禁超负荷用电。（2）电器线路、设备安装应由保全机修部门的持证电工负责。

（3）各车间下班后，该关闭的电源应予以关闭，否则安全部将对负责人提出处分。（4）禁止私用电热棒、电炉等大功率电器。

3、用火安全管理：

（1）严格执行动火审批制度，确需动火作业时，作业单位应按规定向保卫科等相关部门申请“动火许可证”，外包施工通过发包单位代办申请。

（2）作业前应清除动火点附近4米半区域范围内的易燃易爆危险物品或作适当之安全隔离，并向保卫科借取适当种类、数量的灭火器材随时备用，结束作业后应即时归还，若有动用应如实报告。外包施工单位动用灭火器应承担重新灌药之费用，如若造成其他尊得失还应照价进行赔偿并承担责任。（3）如属在作业点就地动火施工，应按规定将办理申请会签到作业点所在单位经理级（含）以上主管人员，申请单位需派人现场监督、保卫科亦需不定时派人前往巡查。离地面2米以上的高架动火作业必须保证一人在下方专职负责随时扑灭可能引燃其它物品的火花。

（4）在保证安全，又不影响现场正常生产的前提下，要求在申请“动火作业申请单”时，原则上禁止夜间动火，特别危险作业区严禁夜间动火。

（5）节假日现场加班出勤时的动火作业会签和核准，依第4电执行。现场公休期间的动火作业应事先申请，由施工单位派人负责监护，如果是由承包商动火作业，则由发包单位派人负责监护。（6）未办理“动火作业许可证”擅自动火作业者，本公司人员予以记小过二次处分，严重的予以开除；外包施工则处以外包商500元罚款，令其办妥手续后在施工。

电、气焊防火制度

1、焊工应经过专门培训，掌握焊割安全技术，并经过考试合格后，方准独立操作。

2、焊割前按规定进行“动火作业申请”，核准后方可进行。

3、焊割作业要选择安全地点，焊割前要仔细检查上下左右情况，周围的可燃物必须清除，如不能清除时，应采取浇湿、遮隔等安全可靠措施加以保护。

4、盛过或盛有可燃性气体或粉尘的易爆场所焊割，在这些场所附近进行焊割时，应按有关规定，保持一定距离。

5、焊割操作不准与油漆、喷漆、木工等易燃操作同部位、同时间、上下交叉作业。

6、电焊机地线不准接在建筑物、机器设备、各种管道、金属道、金属架上，必须设立专用地线，不得借路。

7、不得使用有故障的焊接工具。电焊的导线不要与装有气体的气瓶接触。

8、焊割工作点火前要遵守操作规程，焊割结束或离开现场时，必须切断电源、气源，并仔细查现场，清除火灾隐患；在闷顶，隔墙等隐蔽场所焊接，在操作完毕半小时内反复检查，以防黯然发生。

9、焊割现场必须配备灭火器材，应有专人现场监护

电焊工安全操作规程

1、电焊作业人员必须持有《中华人民共和国特种作业操作证》上岗作业。

2、电焊作业人员必须佩戴符合国家或行业标准的劳动防护用品方可焊割作业。

3、实施作业前，认真检查焊机和导线路的安全技术状况，发现问题应立即整改，必须做好焊接的所有工作后方可作业。

4、电焊机外壳，必须接地良好，其电源的装拆应由电工进行。

5、电焊机要设单独的开关，开关应放在防雨的闸箱内，拉合时应戴手套侧向操作。

6、焊钳与把线必须绝缘良好，连接牢固，更换焊条应戴手套，在潮湿地点工作，应站在绝缘胶板或木板上。

7、严禁再带电和带压力的容器上或官道上施焊，焊接带电的设备必须先切断电源。

8、焊接 存过易燃、易爆、有毒物品的容器或管道，必须清洗干净，并将所有孔口打开

9、在密闭金属容器内施焊时，容器必须可靠接地，通风良好，并应有人监护，严禁向容器内输入氧气。

10、焊接预热工件时，应有石棉布或挡板等隔热措施。

11、把线、地线禁止与钢丝绳接触，更不得用钢丝绳索或机电设备代替零钱，所有地线接头，必须连接牢固。

12、更换场地移动把线时，应切断电源并不得手持把线爬梯登高。

13、清除焊渣或采用电弧气刨清根时，应戴好防护眼镜或面罩，防止铁渣飞溅伤人。

14、多台焊机在一起集中施焊时，焊接平台或焊件必须接地，并应有阁光板。

15、钍钨板要放置要密闭铅盒内，磨削钍钨板时，必须戴手套，口罩，并将粉尘及时排除。

16、二氧化碳预热器的外壳应绝缘，端电压不大于36v。

17、雷雨时应停止露天焊接作业。

18、施焊场地周围应清除易燃易爆物品，或进行覆盖、隔离。

19、必须在易燃易爆气体或液体扩散区施焊时，应经有关部门检视许可后，方可施焊。20、工作结束应切断焊机电源，并检查工作地点，确认无起火危险后，方可离开。

21、尊章守纪，不准酒后上班、疲劳上班，不离岗脱岗，不打闹，嬉戏，不违章作业，拒绝任何违章指挥作业。非电焊工作人员不得从事焊工作业。

安全生产事故隐患排查制度

为加强安全生产事故隐患的排查和管理，确保企业安全生产，保护职工在生产过程中的安全与健康，全面实现全镇安全生产目标，特制定以下事故隐患整治制度。

1、对查出的不安全隐患，做到“四定”，即定人员、定项目、定时间、定经费，确保隐患整改落实，并将整改落实情况报相关部门验收备案。

2、对暂时不能整改的隐患，要采取强制性防护措施，并分别纳入技术措施安排和检查计划内落实限期整改。

3、对安全事故隐患整改不力的单位，安全监督部门要发出隐患限期整改指令书，限期进行整改，因拖延整改而造成事故的要求按规定追查责任，严肃处理。

4、对个别重大隐患，因多方原因暂时不能整改的，要及时上报，争取上级部门的帮助尽快解决。

5、凡不按要求及规定标准落实隐患整改任务的人员，因此而酿成不良后果的，将依照有关法律规进行处理，直至追究法律责任。

检测标准

1、每打1000片留2组测试块测试。

2、砂子专项检查，每3个月检查一次，以月为周期定期巡查。

3、水泥每批次留样备检（实物/质检报告/到货清单）每月到质检部门送样检测。

4、钢筋每批次留样备检（实物/质检报告/到货清单）并做外观检查，弯折实验，拉力实验。

5、金刚砂每批次留样备检（实物/质检报告/到货清单）并做测试实验。

6、按实际的环境、气候、材料的干湿度、混凝土配合比400；400；560（水泥；砂子；石子㎏/）并每批1000块产品预留标准件两组备检（一组同条件一组标准养护）

第四篇：土地各环节税费

一、新征耕地环节

1、耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。实际占用的耕地面积包括经批准占用的耕地面积和未经批

准占用的耕地面积。

2、契税。按成交价格的3%缴纳。

3、印花税。土地使用证，每本贴花5元。

4、城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。

二、土地出让环节

1、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，按成交价格的3%缴纳。对承受国有土地使用权应支付的土地出让金应征收契税，不得因减

免出让金减免契税。

2、印花税。土地使用证，每本贴花5元；土地使用权出让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明出让金额的万分之五缴纳。

三、土地转让环节

1、营业税。凡转让土地使用权的单位和个人为营业税的纳税义务人。以转让土地使用权收取的全部价款和价外费用，按5％税率计算缴纳。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权购置或受让原价后的余额为营业额。

2、城建税、教育费附加、地方教育附加。以转让土地使用权实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。纳税人在市区为7%；在县城、建制镇的为5%；不在上述地区的为1%.教育费附加的征收标准为3%，地方教育附加征收

标准为2%.3、土地增值税。凡转让国有土地使用权并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人，转让非国有土地和国家以土地所有者的身份出让国有土地的行为不征土地增值税。其计税依据为转让土地使用权所取得的增值额。

税率为：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税

率为30％。

增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。

增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%.4、所得税。个人转让土地使用权，取得的转让所得按“财产转让所得”计征个人所得税，单位转让土地使用权，取得的转让所得计入应纳税所得额计征企业所得税。

5、印花税。土地使用证，每本贴花5 元；土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明转让金额

0.5‰缴纳。

6、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。土地使用权出售按成交价格的3%缴纳；土地使用权赠与、交换按征收机关参照土地使用权出售的市场价格核定金额的3%缴纳。

四、土地使用环节

（一）自用

1、城镇土地使用税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。我省对独立于行政区划外的，从事生产、经营活动的农场、林场也征收土地使用税。以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征土地使用税；纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应按规定缴纳土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位看按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。

（二）出租

1、城镇土地使用税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。我省对独立于行政区划外的，从事生产、经营活动的农场、林场也征收土地使用税。以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征土地使用税；纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应按规定缴纳土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位看按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。

2、营业税。按租金收入的5%缴纳。

3、城建税、教育费附加、地方教育附加。以出租土地实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。纳税人所在地在市区为7%；在县城、建制镇的为5%；不在市区、县城或镇的为1%.教育费附加的征收率为3%，地方教育附加

2%.单位或个人出租土地，其取得的租金收入，应分别计征

所得税。

（三）投资

1、营业税。以土地使用权投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，应区别以下情况征收营业税：不动产的所有权或土地的使用权没有发生转移，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，其收取的固定利润，应按“服务业”税目中“租赁业”税目征收营业税；不动产所有权或土地使用权发生了转移，其收取的固定利润，按“销售不动产”或“转让无形资产”征收营业税。

2、土地增值税。对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对于以土地作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不适用暂免征收土地增值税的规定。

3、企业所得税。企业以土地使用权进行对外投资，企业所得税视为按公允价值转让无形资产并投资两项业务，转让无形资产应确认转让损益，计入应税所得。

4、契税。以土地权属作价投资、入股的，视同土地使用权转让，由产权承受方缴纳。

5、印花税。实收资本和资本公积两项的合计金额大于原已贴花资金的，增加的部分需要交纳万分之五的印花税。

第五篇：房地产开发各环节税收政策

房地产开发各环节税收政策

一、取得土地环节

1．土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征收（具体税率参照当地规定）。

案例：某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地面积为56000平米，土地出让金为34000万元，合同约定土地交付时间为2010年10月25日。当地土地使用税税率为4元/平米。那么2010年应缴纳多少土地使用税？

分析：该企业应从2010年11月起申报缴纳土地使用税，2010年应缴纳2个月土地使用税：56000×4×2/12=37333.33元。

2．印花税（土地出让或转让合同）：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。

3．契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。目前规定的契税税率为3％。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

二、设计施工环节

1．印花税（设计合同）：建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花。

2．印花税（建安合同）：建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花。

3．印花税（借款合同）：银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同，按借款金额万分之零点五贴花。

三、房产销售环节

1．营业税（销售不动产）：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额，销售不动产税率为5%。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。2．土地增值税（预征）：除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。

土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。3．企业所得税（未完工开发产品）：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。案例：如某房地产开发企业开发某楼盘，尚未完工，2010年4月开始预售，4－6月共取得预收收入10000万元，6月利润表反映利润总额为-50万元，以前均盈利，该企业应缴纳多少企业所得税？（假设企业土地增值税预征率为3%、城建税税率7%、教育费附加3%、地方教育费附加1％，该企业位于地级市，当地规定计税毛利率为10%）

分析：该企业预收收入10000万元，应缴纳营业税10000×5％＝500万元，城建税500×7%＝35万元，教育费附加500×3%＝15万元，地方教育费附加500×1％＝5万元，土地增值税10000×2％＝200万元，合计755万元。应纳税所得额＝-50＋10000×10％－755＝195万元，应缴纳企业所得税＝195×25％＝48.75万元

4．印花税（商品房销售合同）：对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。

四、竣工交房环节

1．企业所得税（完工开发产品）： 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发产品已开始投入使用。（3）开发产品已取得了初始产权证明。

在纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

案例：如某房地产开发企业开发某楼盘2010年12月完工，之前已预收房款30000万元，之前已按计税毛利率10％计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税，12月6月利润表反映利润总额为-2300万元，完工后计算出实际毛利额为10500万元，那么该企业该如何缴纳企业所得税？

分析：实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额为7500（10500-30000×10％）万，应纳税所得额＝-2300+7500＝5200万，应缴纳企业所得税＝5200×25％＝1300万元。

2．土地增值税（清算）：

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）各省辖市地方税务机关规定的其他情况。（5）对前款所列第（3）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（4）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。常见问题解答 1．应收房款欠款是否缴纳营业税？如房地产公司销售了一套房屋给业主，按照合同2009年底应收房款100万，业主实际只缴纳了30万，请问欠款70万是否要在2009年申报营业税，还是在实际收到时缴纳营业税？

答：《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第二十四条规定，条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。因此，纳税人应当按照合同确定的付款日期确认营业收入，依法缴纳营业税。

2．房地产企业代收费用是否需缴纳营业税？

答：根据《营业税暂行条例》第五条规定：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外收费，《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定：营业税条例所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：

（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；

（三）所收款项全额上缴财政。如果为符合规定条件的政府性基金或者行政事业性收费，则不并入营业额征收营业税，否则应作为价外收费，全额计征营业税。

3．房地产开发公司出租地下车位使用权，与业主签订合同约定使用年限为20年，使用费一次性收取。这笔收入是否应当缴纳土地增值税？

答：根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税。

4．以不动产投资是否征收土地增值税？

答：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用上述暂免征收土地增值税的规定。5．房地产开发企业以买别墅送汽车的方式销售不动产的，企业所得税上如何处理？

答：根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）以及《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）规定，企业以买别墅送汽车的方式销售不动产的，不属于捐赠行为，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例分摊确认各项的销售收入。销售的不动产属于未完工产品的，不动产预售收入应按规定的计税毛利率计征企业所得税，但汽车销售收入不适用房地产开发的有关税收规定。

6．房产开发公司将自己开发的门面房作为售楼部。请问售楼部是否缴纳房产税？如果缴纳，该如何确定房产税的原值？

答：国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第四项规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付使用的次月起计征房产税。开发企业利用商品房作售楼部的情况，应自开始使用售楼部的次月起缴纳房产税。作为自用的售楼部，根据《房产税暂行条例》的相关规定，按照其售楼部房产原值的70%作为房产税应纳税所得额，再按1.2%的税率缴纳房产税。

在房产原值的确认上，分不同时段计算并交纳房产税。2009年1月1日至2010年12月21日应按照财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）的规定，即对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿的固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据相关会计制度的规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定进行调整或重新评估房屋原价。从2010年12月21日起，应按照财政部、国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）的规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

7．房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠30%的价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在2年期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用。这种情况涉及个人所得税吗？

答：据《国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》（国税函[2008]576 号）规定，所述行为其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。因此对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税。每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。