预收案例

第一篇：预收案例

预收案例

汪先生面临的情况具有一定的普遍性，其中包含了两个问题：

一、应该先接收房屋，还是先交物业管理费？

购房人与开发商签约购房，双方之间是一种买卖关系，而购房人与物业管理公司之间是一种委托服务的关系，这种委托关系成立的前提是：购房人已经取得了所购买的标的物（房产），已成为业主。如果购房人在房产交接时，因各种原因退房（如工程质量、面积误差等），那么与物业管理公司之间也就不存在委托服务的必要了。

开发商提出购房人以交纳物业管理费作为房屋交付的前提，实质上是对房屋的交付增加了附设条件，是对双方之间买卖合同的一种变更，根据《合同法》的规定，合同只有在当事人协商一致的条件下，方可以变更，开发商单方变更合同的做法明显是不公平的，也是一种违约行为。因此，这两者之间的关系理应是先接收房产，再交纳物业管理费。

二、物业管理公司要求预付物业管理费合理吗？

考虑到物业管理公司的正常运转，预收一定的物业管理费还是合理的，现行的有关法规，也是允许物业管理公司预收费用的。但是这种预收应当有一定的限度，从物业管理费的构成来看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物业管理公司一次性、长时间预收各项物业费用就不合理了，对此，北京市小区办《关于禁止一次性收取多年物业管理费的通知》中专门规定，物业管理公司“不得一次性预收多年的物业管理费。”

点评：

1、《商品房销售管理办法》中规定，“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”

2、开发商既然“选聘了物业管理公司”，就要将物业管理公司的情况和收费的标准，“在订立商品房买卖合同时”告知购房人，以便购房人对选择的物业管理公司和收费标准做出判断。

3、由于多数项目属于期房预售，开发商在销售时，对于许多物业服务的设施、设备还无法确定，因此“有关物业管理的协议”的签订，还是要放在交房时，至少是在“订立商品房买卖合同”后。

对于购房人来说，如果开发商在订立商品房买卖合同时“，就提供了”有关物业管理的协议“文本，那么这些协议就构成了买卖合同的附件，则要认真地阅读一下，一旦签了字，就要履行相应的义务了。

4、如果像汪先生遇到的那样，开发商在签订买卖合同后、甚至在入住时，才提供”有关物业管理的协议"，并以此作为房产交付的条件，您则可以按前述的内容，据理力争。不过，最好的办法是，在签订买卖合同时，无论开发商如何做，您都应该将有关物业收费的标准、收费方式以及房屋交付的程序，作为补充内容，要求开发商写进补充协议。

第二篇：浅论预收电费的合法性

浅论预收电费的合法性

王江建 | 2008-08-22 | 阅读 次

对于供电企业来说，电费回收一直是老大难问题，虽然供电企业采取了各种措施进行追缴电费，但拖欠电费的现象还是屡见不鲜。供电企业常常采取预收电费方式来防止拖欠电费，笔者认为对电费采取预收的方式是防止拖欠电费的一个很好的途径，但有必要就其合法性探讨如下：

一、就供电企业对未丧失履行债务能力的用电客户所采取的三种预收电费方式合法性进行如下探讨：

1、预收了电费，在用电客户欠费时不进行冲抵，而只能在用电客户销户时取回。这是供电企业常采取的预防电费拖欠的一种手段。这种所谓的“预收电费”无论是否签订供用电合同都难逃收取电费保证金之嫌。电费保证金制度的实行，曾对保障电费回收、减少电费流失起过一定作用，但在1999年底，《财政部、国家经贸委、国家计委、审计署、监察部、国务院纠风办关于公布第三批取消的各种基金（资金附加收费）项目的通知》中为了纠正行业不正之风，减轻企业负担明令取消了执行十余年的电费保证金制度和电表保证金制度。既然收取电费保证金是违法的，那么供电企业向用电客户收取的这种名为预收电费，实为电费保证金的做法就不可取。

2、预收了电费，在用电客户欠费时可以冲抵，但充抵后用电客户又得预缴下月的电费。

3、IC卡预付费电能表。

针对上述2、3种的预收电费形式，作以下探讨，“先用电，后缴费”是我国电力商品交易长期沿袭的一项约定俗成的规则，其依据是《电力法》第３３条：“供电企业应当按照国家核准的电价和用电计量装置的记录，向客户计收电费”，所以说有人认为预收电费方式违反了我国《电力法》第３３条这一规定。但事实上，我认为，预收电费方式并不违反《电力法》的这一规定，因为预收电费方式并不是一种最终的电费结算方式，预收电费只是一个买卖合同的履行顺序问题，即是先用电后缴钱，还是先缴钱后用电的问题，电费仍是以客户的用电计量装置记录的数据为依据，通过核算，实行多退少补的原则予以最终结算的。所以，这种预收电费方式与《电力法》规定的按计量装置的记录收取电费并不矛盾。但预收电费作为对付款方式的一种约定，其实施的重要前提和法定条件就是供用电双方要协商一致，没有供用电双方的协商一致，供电企业是不能单方强制要求用电人采取预收电费方式的。而协商一致就是在《供用电合同》相关条款有明确的约定，因此，供用电双方在《供用电合同》中的“电费结算方式”一栏一定要将预收电费方式、金额、预缴日期等予以明确约定。对于安装IC卡预付费电能表的用电客户，即使是居民用电客户也得签订供用电合同，在合同中约定安装预付费IC卡电能表是供用电双方真实自愿的意思表示。惟有如此，预收电费方式才是合法有效的，其明文规定的法规依据有《中华人民共和国国家经济贸易委员会国经贸厅电力函[2002]478号关于安装负控计量装置供用电有关问题的复函》，其规定如下：“

（一）、用电人先付费、供电人后供电是近年出现的一种新型供用电方式。采用此种方式供用电不违反法律、法规的规定，但须经供用电双方协商一致。

（二）、现行相关法律、法规和规章对于用电人先付费、供电人后供电的供用电方式及有关问题没有作出具体规定，此种方式下供用电双方的权利和义务可由双方当事人在供用电合同中具体约定。依据合同约定，负控计量装置电费结零后停电的，不属于违约停电行为。此种方式供用电不存在欠费问题，因此不适用欠费停电的有关规定。”

二、就供电企业对丧失或可能丧失履行债务能力的用电客户所采取的预收电费方式合法性进行如下探讨： 如果供电企业有确切证据证明用电客户丧失或可能丧失履行债务能力，供电企业采取预收电费方式来防止拖欠电费是否合法呢？我认为是完全可行的，但供电企业要求用电客户提供担保的措施不能局限于要求这些丧失或可能丧失履行债务能力的用电客户预缴电费，而是应当允许他们提供其他担保，如保证、抵押、质押等，否则，就属于限定不合理的交易条件。如果用电客户不预缴电费或提供其他担保，供电企业完全可以依据《合同法》第六十八条行使不安抗辩权，及时停止供电。

那么什么是不安抗辩权？不安抗辩权，亦称“保证履行抗辩权”，是指按照合同约定或者依照法律规定应当先履行债务的一方当事人，如发现对方的财产状况明显恶化，债务履行能力明显降低等情况，以致可能危及债权的实现时，可主张要求对方提供充分的担保，在对方未提供担保也未对待给付之前，有权拒绝履行。

《合同法》第六十八条对不安抗辩权表述如下：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：

（一）经营状况严重恶化；

（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；

（三）丧失商业信誉；

（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”

那么什么证据能证明用电客户丧失或可能丧失履行债务能力，如多次拖欠电费、员工工资发不出、债务人债务缠身、企业濒临破产清算等。如果供电企业中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。有人认为供电企业停止供电应依据《电力供应与使用条例》第三十九条规定：“逾期未交电费的，自逾期之日起计算超过30日，经催交仍未支付电费的，供电企业可以按照国家规定的程序停止供电。”

实际上这里牵涉到一个法律适用及法律效力的问题，《合同法》作为法律其效力高于作为行政法规的《电力供应与使用条例》，故在供用电合同的履行中行使不安抗辩权是完全有法律依据。如果供电企业依据《电力供应与使用条例》第三十九条规定进行停电, 那么供电企业对欠费户采取停电措施的最快时间，也要待其拖欠电费两个月之后，这样最终可能会造成这拖欠的两个月电费流失。

需要注意的是，法律为追求双务合同双方利益的公平，保障先给付一方免受损害而设立不安抗辩权，同时也为另一方当事人考虑，又使不安抗辩权人负有以下义务，这是供电企业行使不安抗辩权时必须给予高度重视、引起充分注意的，否则将有可能承担违约责任：

（一）不安抗辩权人负有举证的义务，应提出对方履行能力明显降低，有不能履行债务危险的确切证据。

（二）不安抗辩权人负有及时通知对方的义务。不安抗辩权人在行使不安抗辩权时，应将中止履行的事实、理由以及恢复履行的条件及时告知对方。

（三）不安抗辩权人中止履行后，对方在合理期限内恢复履行能力或提供适当担保的，应当恢复履行。

三、结束语：

市场经济的本质是法制经济。供电企业必须增强法制意识和风险防范意识，既要善于运用电力专项法律法规，也要善于运用其他法律法规来化解经营风险，以保障供电企业的合法权益。

第三篇：房屋买卖预收定金合同

房屋买卖预收定金合同范文篇一

卖房人：_________________________________;(以下简称甲方)

买房人：_________________________________;(以下简称乙方)

甲乙双方依据国家法律、法规之相关规定，遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经甲乙双方协商一致，就乙方向甲方定购房产事宜，签署订立本合同，以便双方共同遵守。

一、房屋状况：甲方自愿出售位于德州市________________________________________的房产给乙方，房屋所有权证书号：________________________(共有权证号_________)房屋所有权人为________________________(共有权人为__________);

产别____________;房屋建筑面积为____________平方米;地下室(储藏室)______平方米;车库____平方米。(以上内容以《房屋所有权证》登记为准)，附属设施包含：____________________________。

房屋抵押、租赁情况：___________________________________________________________。

甲方承诺和保证此房产无任何权属等经济纠纷，并如实陈述房产权属情况、设备、装饰情况和相关关系;乙方对甲方上述转让的房产具体状况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产。

二、成交价格：甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总体价款为人民币(大写)：__________________________元整;

(小写￥)：______________元整。

此房总价款为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用。

三、付款方式

为保证房产买卖交易资金安全，甲乙双方同意将交易资金按如下方式进行划转：

(一)定金

乙方于____年__月___日将人民币(大写)：_________元整;(小写￥)：_____元整，自行支付给甲方，甲方收取定金后向乙方出具收条。

(二)房款

乙方在房产过户前一次性结清甲方房屋全部价款，甲方收取全款后向乙方出具收条。

四、甲乙双方办理过户等手续所产生的相关费用承担方式：

(一)甲方承担：___________________________________________________________。

(二)乙方承担：___________________________________________________________。

五、交房

甲乙双方同意，甲方于____年__月___日前腾出本合同房屋并通知乙方验房，交付该房产时，甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件。甲方届时应将该楼房钥匙交给乙方。自交付次日起，房屋及配套设施物品损坏或所发生的费用由乙方承担。

六、违约责任

(一)甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任。

(二)甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，双方在签订本合同后，甲乙双方应积极配合办理过户手续，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。

(三)若甲方按照第五条逾期30日内仍不履行交房义务，乙方将行使房产所有权。

(四)若乙方按照第三条约定逾期30日不予履行义务，甲方有权解除合同，有权将该房屋另行出售他人。

(五)甲乙双方决定延期签订买卖合同(或办理相关手续)的必须协商一致并出具书面协议书，如遇不可抗力的因素或因政府、银行重大政策调整而导致本协议无法履行时，则房屋交付时间可据实予以延长。

七、其他约定事宜：

八、如果本合同第七条的约定与其他条款的约定不一致，以第七条约定为准。

九、争议解决方式：甲乙双方如在执行本合同过程中发生争执，应首先通过友好协商解决;

如双方不能达成一致意见时，双方可以向房产所在地人民法院提起诉讼。

十、本合同如有内容变更或其他未尽事宜，经甲乙双方协商一致后，可签订补充协议，补充协议应当采取书面形式，并且与本合同具有同样的法律效力。

十一、买卖双方在此声明在签署本房屋买卖合同前已通读全文，并理解其含义，双方愿意遵守本协议执行。

本合同必须由房屋所有权人与房屋购买人本人签字、按手印后生效，合同共壹页，一式两份，甲乙双方各持一份。

甲方：(盖章)

_______________

乙方：(盖章)

______________

身份证：____________________

身份证：____________________

电话：____________________

电话：____________________

____年____月_____日

____年____月_____日

房屋买卖预收定金合同范文篇二

售

方：

(简称甲方)身份证号：

买

方：

(简称乙方)身份证号：

为了保证甲、乙双方签订的房屋买卖合同的顺利履行，经甲、乙双方协商，订立此定金合同，以便双方共同遵守。

第一条：房屋基本情况

甲方自愿将坐落在区的房屋(以下简称“该房屋”)出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。

第二条、成交价格

甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币：

元(大写)￥

(小写)该房屋的配套设施、过户的相关费用由

方承担。

第三条：房款付款约定(本条各款项均不计利息)乙方向甲方的付款约定：

1、乙方于

****年**月**日向甲方支付该房屋的定金。计人民币

元(大写)￥

(小写)

2、乙方于

****年**月**日过户当日交付清该房全款人民币

元(大写)￥

(小写)

第四条：相关事宜

1、甲方承诺于

****年**月**日前腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、物业管理等过户手续及相关费用的交接事宜。

2、由于卖房人房屋正在住用，房子的买卖现在不能兑现，经甲、乙双方决定甲方不得再卖他人，乙方不能悔约，如一方违约，除适用定金罚则外，还应当赔偿因一方违约给对方造成的所有经济损失。

第五条：免责条款

如因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙双方互不承担违约责任。

第六条：约定其他事宜

1、本合同在执行中若发生争议，甲、乙双方应协商解决。

2、本合同经甲、乙双方签字、按手印后生效，一式两份，一份三页，甲、乙双方各执一份。各种手续交接清楚，本合同自动终止。

卖房人(甲方)

签字

联系方式：

买房人(乙方)

签字

联系方式：

****年**月**日

房屋买卖预收定金合同范文篇三

甲方(卖方):

乙方(预购方):

根据我国有关法律、法规的规定，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，现就乙方向甲方预交房屋定金事宜，特订立本合同。双方保证所提交资料的真实性。若任何一方提交虚假资料使本次交易无法进行，则该方必须要负法律责任。

第一条

卖方所转让房地产(下称该房地产)坐落于：无为二中宏业家园

。登记建筑面积为

平方米。房地产证号为：。

第二条

该房地产没有设定抵押也未被查封，卖方对该房地产享有完全的处分权。如因甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的出租、查封、共有权人不同意出售等事实的，乙方因此原因拒绝签订房屋买卖合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金。甲方在乙方支付定金之日起至本合同书解除之日止，将该商品房另行出卖给别人的，甲方应当向乙方双倍返还定金。买方确认购买的房屋为现状房，买方已看现楼内部，不得借此拒绝交易，否则当违约处理。

第三条

该房地产转让总价款为人民币大写：

拾

万

仟元整(￥：

元)。该转让价款不含税费。

第四条

该房地产交易定金为人民币大写：叁万元整(￥30000.00元)。买方必须于双方签定本合同时一次性支付给卖方，卖方应出具相应收款收据。该定金待房屋成交时从总房款中扣除。

第五条

卖方应当于买方付清总房款时，将该房地产交付买方，并履行下列手续：1、买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并协助办理交接变更手续;

2.作为房地产附属物品等，其中房屋产权证等一并交付给买方，并协助乙方做好房屋变更手续。3.交付该房地产钥匙。

第六条

1、签定本合同后，双方不得违约，若卖方违约，买方有权单方终止该合同，卖方应双倍返还买方所交纳的楼款,作为违约金。反之，若买方违约，则所交纳的楼款不予退还，卖方有权终止合同，可以将该物业出售于第三方。

2、卖方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其它权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由卖方负责处理，并承担相应法律责任，由此给买方造成的经济损失，由卖方负责赔偿。

第七条

卖方在交付该房地产时（****年**月**日前)，应将附随的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费等费用结清，单据交买方确认，并保证买方购买后，不需要支付任何购买前所产生的相关物业费用。

第八条

本合同一式两份，甲乙双方各持一份，本合同自买卖双方签字(盖章)之日起生效，具有法律效力。

卖方(签字)：

买方(签字)：

身份证号码:

身份证号码：

地址

:

地址：

电话：

电话：

日期：

第四篇：预收货款问题

预收货款的可收汇额是依据企业已登记预收货款和前12个月出口收汇情况，由贸易信贷登记管理系统生成，因此您不仅应当及时足额登记预收货款信息以便系统更新增加企业的预收货款可收汇额、而且应查询您企业前12个月的出口收汇情况，估算企业的预收货款可收汇额。只有在预收货款可收汇额度内的预收货款，银行才能够办理结汇或划出资金手续。国家外汇管理局《关于实行企业货物贸易项下外债登记管理有关问题的通知》(汇发[2008]30号文件)中所称的企业货物贸易项下外债，包括企业出口预收货款和进口延期付款。

预收货款是指出口货物合同约定收汇日期早于合同约定出口日期或实际收汇日期早于实际出口报关日期的收汇。延期付款指进口货物货到付款项下合同约定付汇日期晚于合同约定进口日期或实际付汇日期晚于实际进口报关日期90天以上(不含)的付汇。企业预收货款和进口延期付款实行登记管理。企业应通过互联网或前往所在地外汇局登陆国家外汇局网上服务平台的贸易信贷登记管理系统()，办理预收货款和进口延期付款的逐笔登记和注销手续。

自2008年7月14日起，企业出口预收货款在合同签约或实际收到预收货款之日起15个工作日，通过贸易信贷登记管理系统进行签约登记和提款登记手续；登记的预收货款项下货物报关出口或退汇之日起15个工作日内办理预收货款注销手续。自2008年10月1日，企业新签约进口合同中含延期付款条款和实际发生延期付款的，应在合同签约之日起或在海关签发进口货物报关单后90天之日起15个工作日内，办理延期付款登记手续。已登记延期付款项下货款对外支付之日起15个工作日内，企业应办理延期付款注销手续。企业延期付款的累计发生额不得超过该企业上进口付汇总额的10%，特殊行业、企业除外。

1.一种方法是:收到水单后,先在银行做国际收支申报,然后在外管局网上做合同登记提款登记,等电子口岸里有额度信息了,带IC卡和收汇的证明(网上有制式的)打印下来企业填表后盖公章,就去银行就行了.(等到出口15内记得在外管局网上做合同提款注销)

2.还有一种方法是:预收款可直接到外管局进行人工申请,带上合同,水单,还有单位申请(详细再问下外管局),外管局人工可全额批准.

第五篇：关于预收货款现场报告申请

.关于预收货款现场报告申请

南海区外汇管理局：

我公司于2016年6月20日收到一笔新加坡预收货款，外汇币种：美元，金额：96372.54元，申报单号：***620N001，申报日期：2016年6月20日，收款人名称：佛山中科鼎新膜科技有限公司，收款人代码：686067130701，付款人名称：JPMORGAN CHASE BANK, N.A., HONG K G BTANCH 因为我公司是第一次进行外贸出口，业务还不熟悉，收到客户的货款未能及时到外汇管理局应用平台进行预收报告，导致超过了30天的预收货款申报期，现在申请前台申报，望能批准！

我公司外汇操作员，己经通过学习，了解到这次前台申报是违反的有关规定是：《货物贸易外汇管理政策与实务》中的第四章：企业报告和登记管理，第三十七条：企业应当在货物进出口收付汇业实际发生之日起30天内，通过监测系统向所在地外汇局报送对应的预计收付汇或进出口日期等信息：

（一）30天以上（不含）的预收货款、预付货款。

操作员通过以上学习，了解到进出口业务收付汇需要报送的相关规定，今后一定认真执行相关操作，配合各个相关部门的工作。

佛山中科鼎新膜科技有限公司

2016年8月24日