2014马来西亚投资房产的五大绝对优势研究解析

第一篇：2014马来西亚投资房产的五大绝对优势研究解析

2014马来西亚投资房产的五大绝对优势研究解析

2013年伊始，马来西亚房地产调控大打组合重拳，限贷令、限购令、房产税等轮番上场，房产投资形势不容乐观，中国楼市遭遇寒冬。与此相对，不少有眼光的投资客在国内房产市场赚得盆满钵满之际，已悄悄把眼光投向海外房产市场，马来西亚房产以“安全、稳定增长、持有成本低、低利率、悄然升温”等优势成为他们的首眩

2014年马来西亚持续的投资房产的五大绝对优势有：

1)总价不多，首付较少

2)易贷易租，以房养贷

3)永久产权，基业长青

4)避寒胜地，消费低廉

5)完善体系，降低风险

第二篇：2014马来西亚房产新法章

2014马来西亚房产新法章

马来西亚房市降温措施酝酿发酵，投资者与业者在今年上半年纷纷勒马观望。

大马政府去年宣布的多项打房措施生效，加上不久前一些州政府推出的新措施，房产投资者如今要兼顾的环节更多。但也因为这些措施陆续生效，市场对于新法新例的阴霾逐渐散去。

下半年，投资者可以大步走，不必再担心不明朗或模糊不清而误闯陷阱。我们找来熟悉房地产交易的亿达法务办事处创办人陈佐彬，和大家剖析2014年掀开的新法章。

上半年房市阴霾渐退散下半场，进攻！

房贷难批、预算案、消费税，是否让你在上半年对于投资房产有所顾忌？ 在经历了谨慎观望的上半年，亿达法务办事处创办人陈佐彬认为本地房市的阴霾逐渐退散，下半年将是投资好时期。

他也从法律角度出发，为大家剖析投资房产的有利及阻碍因素。

“趁低买入，高价卖出”这个道理大家都明白，但如何掌握时机却成了最大的难题。

陈佐彬表示，房市过热问题一直备受人们关注，政府也不断以降温措施暂缓房市发展脚步，然而这些措施，却让购屋者以及业者感到困惑，也让上半年的房产进入冷静期。

11因素影响回酬

“今年的马来西亚房产（house.60malaysia.com/）投资如同足球赛，也有分上下半场以及中场休息，场内的11个球员都是影响房产投资能否取得预期回酬的关键。”

配合世足杯的来临，他以足球赛比喻为房产投资的考量，深入浅出地解释影响房市投资的11大要素。

1.最低薪制提高成本

于去年1月1日落实的最低薪金制度，将西马地区的雇员最低薪金设在900令吉，及东马设在800令吉。这也引起企业界反弹认为薪金制度应与员工生产力挂钩，而不是直接订下统一标准。

陈佐彬指出，建筑与房产发展为劳动密集型领域，在最低薪金政策下首当其冲。

“随着劳工成本提高，发展商将成本负担转嫁予消费者，进一步推高房价。”

2.沿捷运房产潜力大

大吉隆坡计划下的捷运计划让人兴奋，不少投资者也看好捷运计划将带动一些地区的房产价值，因此，趁低价购下捷运路线途径的房产项目。

陈佐彬说，但投资者忽略了一个问题，如果相关基础建设项目延迟完工，那投资者在财务上是否拥有能力持有相关房产，直到基础设施计划完工？

他指出，购屋者需要做好心理建设以及财务准备，如果相关发展计划展延一年完工，要有心理准备面临房子空置一年的局面。

“另外，投资者在财力上，也需要做好规划，避免自己陷入理财困境。”

3.产业盈利税阻炒房

去年宣布新预算案时，产业盈利税由15%上调至30%，这项措施引起市场反弹，认为将重挫国内房市投资。

陈佐彬说，最大的问题在于税率主要是在每年的预算案时宣布，让投资者难以提早规划或改变投资策略。

“这就很像买了一张一年开彩一次的彩票，直到宣布的那一天（预算案），你才知道赔率是多少。”

他指出，其实产业盈利税在2007年之前就已存在，且税率在40%，但在2007年时，当时的首相敦阿都拉认为，我国房地产长期低迷，有必要扶持，因此豁免了。

“最近，产业盈利税的调整一直成为舆论话题，但目前最高的税率（30%），仍不及当年的40%。”

他说，提高产业盈利税并非坏事，因为这可阻止炒卖或将房产投资当做一场买卖游戏。

他指出，如果不想要承担高额税务，那不必短期内脱售，可以长期持有并且租出去，以租养房，等到时机来临时，才高价售出。

“如果每人将房产当做买卖游戏，那房地产只是建来买卖，没人使用或居住，这也违背了投资房产的初衷。”

4.分层地契法成焦点

城市地稀人稠，高楼住宅发展已成趋势，分层地契法令的实行也成为焦点。在分层地契法令实施后，在房屋移交时，购屋者就可领取分层地契。

陈佐彬指出，在发展商移交房子时就可领取屋契，意味着购屋者必须缴付屋契转让印花税，这也是一笔不小的数目，对于年轻受薪族来说是另一个负担。目前的情况是公寓业主往往是在领到钥匙的几年后，都不需缴付印花税。

“这对投资者来说是好事，因为他们可以省下一笔钱，而且只要在分层地契发出前脱售房产，就不必缴付印花税。”

5.发展商保证金提高

以往，申请当发展商只需要缴付20万令吉的保证金，就可以加入房地产发展行列，但随着相关法令探讨修正，发展商未来的入门门槛大大提高，现金流也受到影响。

陈佐彬说，在建议中的修正案下，发展商必须支付的保证金为建筑项目发展总成本的3%。

“这将影响中小型发展商的现金流状况，发展大型计划更成难事。”

他指出，一旦建议通过，许多跨界发展的小型发展商或会因现金问题，不再涉足房产发展，当市场供应减少，房价势必扬升。

6.实际售价不利贷款

首相在去年预算案中宣布，未来发展商必须在买卖合约中阐明给予购屋者的优惠，以及不属于房屋的细项与费用都得清楚列明，银行只会根据实际售价衡量贷款数项。

他说，“实际售价”措施一旦落实，发展商必须在买卖协议中，必需将房屋装潢费用、电器以及折扣列明。在此新例下，大价扣除这些项目后，购屋者所获得的贷款将减少。

例如一栋房子售价为100万令吉，包括窗户、铁门与厨房壁橱的装潢费占20万令吉，那么银行将根据80万令吉的实际售价，最高提供90%的贷款。

他指出，落实这项政策，我国房市或许会出现如同中国的情况，即购屋者未来买下的或许会是一间连窗户、瓷砖都没有的“空房子”，购屋者必须另行花钱请人代为装修。

“不过，这项政策一样没有明确指示，房屋部也没有跟进行动，业者也在静观变化。”

7.消费税前快快置业

即将在明年4月1日开跑的消费税，成为各行各业的焦点，购屋者关注的问题是消费税如何影响房价。

陈佐彬指出，消费税实施后，房价势必飙升，所以在消费税实施前，是置业的最好时机。

尽管住宅类型房产获赦免，但别忘了在整个建筑过程中，涉及的建材、承包商、律师咨询以及其他费用等，都计入消费税。

“即使最终售价不必加上消费税，但随着成本增加，发展商会将因消费税引起的成本负担转嫁予消费者，最后依然是由消费者买单。”

至于商业房产，一早已言明不在赦免范围内，消费税计算模式也较为透明化，较不会引起争议。

不过，消费税最让投资者担心的是，这项措施提高了置业门槛，让资金有限的投资者无法购买多项房产。

他说，假设一间店屋价格100万令吉，6%的消费税等于6万令吉，加上商业房产无法获100%贷款，这意味着，投资者必须准备更多现金应付房屋首期与其他费用。

“房屋消费税的征收，是根据房产的用途划分，SOVO与SOFO等精明办公室类型的房产，均不属于住宅类型房产。”

8.利息承担未有定数

以往发展商以发展商利息承担计划（DIBS）为行销号召，在建筑期间替购屋者偿还房贷利息，但新预算案已将此废除，让不少有意投资房产的人却步。

陈佐彬认为，这项宣布存有很大的灰色地带，因列明11月15日后不能有DIBS，但11月15日之前获批的申请案，包括正在进行中的发展计划，仍可以继续进行DIBS。

对于这项措施，他抱持观望态度，他说，预算案讲词虽有影响力，但之后的跟进行动、执行时间，以及法令修改才是关键，但至今仍是个未知数。

“法令若无修改，那就很难实行，在国行方面，也没有明确指示。”

9.先建后售或难推行

前房屋及地方政府部长丹斯里曹智雄曾经倡议，要在2015年实施“先建后售”政策。

不过，至今也同样未有法令通过，在市场上，也只有少数财力雄厚的大型发展商，以此方式发展房产计划。

陈佐彬指出，“先建后售”的概念，主要是为了防止房产发展计划遭搁置，但在我国搁置房产项目比例相对不高，而我国市场也尚未成熟，难以全面推行这项政策。

“先建后售需要有充沛的资金支撑，对于小型发展商来说，资金取得不易，先建后售无疑让小发展商难以生存。”

他说，即使发展商取得银行贷款，相信利息也会很高，当房子建竣后，建材成本加上利息费用，将转嫁予购屋者，房价自然飙升。

目前的模式，是发展商先推介房产，吸引买家购屋，过后向银行借贷，银行会根据发展商建设进度付款，直至工程100%完成，才会将余款全数付清。

10.外资置业各州不同

外国人在我国置业底线设在100万令吉以上，但在执行上，却有一定的难度。他表示，外国人置业对于投资者来说，是很重要的因素，因为这项政策决定了“卖家”市场的大小。

州政府决定“如果置业底线适中，业主可以卖给外国人，卖家选择更多。” 他指出，根据宪法，房地产与土地权限隶属于州政府管辖，所有关系到房地产与土地的事宜，主要听命于州政府的指示。

中央政府在这两项课题上，扮演着程序与统一性管理的角色，但不能干涉个人的买卖交易。

“这也就是说，中央政府虽有政策，但州政府却可以选择是否跟从。” 他说，目前我国每个州属都因经济环境不同，采用不同的政策。例如一早就已成为房产热点的槟城，在首相宣布前，就已设下100万令吉以上的价格限制；雪兰莪则将底线设在50万令吉以上。

一些州属如吉兰丹，则完全不让外国人购置房产，因此没有限制。

11.可负担屋供不应求

国人的薪资涨幅追不上房价涨幅，在近年来成为坊间的舆论话题。

为了达到居者有其屋的目的，政府推动可负担房产房屋计划，推出价格在40万令吉以下的房屋，让中低阶级受薪族有机会拥屋。

陈佐彬说，可负担房屋需求高，是极具潜力的市场，但私人界发展商为避免与政府的房屋项目竞价，而选择推出较高价位的房屋计划。

不过，政府的可负担房屋计划建设速度以及供应，始终无法满足市场需求，在供应稀缺的情况下，购屋者就必须提高购屋预算，购置较高价位的房产。

“政府的可负担房屋价位介于20万令吉至40万令吉之间，发展商一般会选择推出价格较高的房屋，避免与政府房屋竞价，让自己失去价格优势。”

陈佐彬说，在此情况下，发展商推出的可负担价位房屋，价格一般在50万令吉至60万令吉，无法购得政府房屋的人，唯有提高置业预算。

第三篇：悉尼五大房产投资热点区域介绍

悉尼五大房产投资热点区域介绍

投资买房应主要考虑悉尼及墨尔本。这两座城市土地供应有限，且希望在这两个地方居住的租房者人数日益增多。由于墨尔本楼市在2010年呈井喷状，许多调查公司均更加看好悉尼楼市在未来数年的表现。因此，罗列了2014年悉尼地区5大澳洲房地产 au.regishome.com/house/投资热点：

一、Bondi 海滩

举世闻名的Bondi海滩吸引着富有的本地年轻人及长期在澳的海外人士。为了能靠近Bondi海滩居住，他们将不吝啬金钱。

二、Coogee海滩

不是每个人都喜欢Bondi海滩的热闹，因此，Coogee海滩吸引了一个截然不同的人群。他们通常是在悉尼市中心工作的精英白领，他们热爱海滩，同时也更欣赏田园生活。

三、Kirribilli区

在Kirribilli居住能饱览市区及悉尼港的美景，这对富有的白领充满吸引力。尽管这一区有更多高楼大厦且停车位偏少，然而，一旦找到了一套合适的公寓，它便永远受到追捧。

四、Cremorne区

位于悉尼市中心以北的Cremorne也是备受精英追捧的地区。这里不但令人们享受到海港美景和宁静的生活方式，还方便人们前往市中心。

五、Balmain区

当许多悉尼人在北区和东区之间摇摆不定时，有些人早已深入内西区，寻找完全不一样的生活方式。Balmian区依旧靠近悉尼港及市中心。

澳洲房地产

第四篇：马来西亚房产未来发展情况分析

马来西亚房地产马来西亚房产未来发展情况分析

马来西亚房地产发展是现今亚洲房产最大难题，很多做房地产的人把马来西亚房产定位10年之后最好的房地产。

这不是没有理由的，而且马来西亚人对于购买房产还是比较陌生的，他们对于投资房产也是没有概念的，马来西亚人口少，但是地皮多，他们自己都有自己的地皮，房子可以随便改，所以没有必要去买房子，买房子大部分都是外来人员。

马来西亚房产涨价幅度不是很大，但是未来亚洲地皮膨胀主要还是马来西亚房产，这是一个很大的问题，我们在操作马来西亚房产的时候要考虑很多的问题，主要是购买哪的房子升值空间大，购买哪的马来西亚房产才会炒作起来，亚洲很多的国家地皮已经非常的昂贵了，已经超出了很多人的工资甚至是能力之外去了，只有马来西亚房产还是一直稳步发展，这几年一直没有被炒房者炒起来，但是未来的发展马来西亚房产确是一个很大的升值空间。有很多投资者对马来西亚房产还是比较陌生，对于马来西亚房产膨胀还是持有一定的怀疑态度，但是从亚洲房产的角度来说马来西亚房产的膨胀即将到来，他将会成为一块高地皮房产的地方，这就是为什么很多有眼光的人会投资马来西亚房产最主要的原因。

第五篇：黄金投资：黄金投资五大要素

黄金市场风云变幻，金价走势受供求、政治、经济、技术和心理等诸多因素影响。有时大起大落，风高浪急。有时多空胶着，波澜不兴。那么投资者在金市中如何树立正确的投资理念？如何把握准确的买卖时机呢？如何才能长期稳定的获利呢？我认为应从以下五个方面入手。

一、风险控制是第一位的。

美国股神巴菲特曾经说过一句广为流传的话：“投资要尽量避免风险，保住本金”。个人认为，对投资者来说，风险控制强调到什么程度也不过分。因为本金没有了，你在市场的翻身的机会也就没有了。就象一个技术高超的登山运动员，每次成功登顶都系保险绳，但是只要他一次不系，偏偏那一次发生了意外，他就永远不可能再登山了。所以纸黄金投资者在追涨的行情中一定要注意止损，这是有效的风险控制手段。

二、减少无谓的交易。

减少无谓的交易并不等于我们平时就不交易，并不是说减少了无谓交易我们就必然能抓住有价值的操作机会。关键是我们每次交易一定要慎重考虑，完全清楚进场之后在哪里止赢，什么情况下你应该及时止损。以及市场目前是否具有好的进场点位等。有些行情我们能看到，却难以真正把握到。我们只能做那些既看得到也可以把握的行情。这样的行情其实一年之中并不多，这是无数分析师和交易员多年以来已经验证过的事实。适当的交易是与市场保持联系的重要手段，这有助于你的感觉尽量与市场趋势靠近！

请不断的减少交易, 这是从无数次错误中无数次损失的金钱中理解的一句话，巴菲特曾讲过：“钱在这里从活跃的投资者流向有耐心的投资者。许多精力旺盛的有进取心投资人财富渐渐消失。”其实不管你的理念怎样，是投机者或投资者，这句话都适用。减少你的错误就先从减少交易开始吧。

三、资金管理很关键。

纸黄金投资的资金由于点差较大，一般考虑作中长线投资较好，不适合短线的频繁操作。但把全部资金放着做中长线不利于新手提高投资水平。那么资金管理就非常重要。我们可以考虑把大部分资金，比如40-60％的资金用做中长线投资，在每年的淡季的时候逐步建仓。而剩下的资金就可以考虑做一些短线操作，进场的时候也不要一次满仓冲进去，可以考虑分批进场，可以减少风险。

四、交易心理的控制。

疾风知劲草，烈火炼真金。人的性格中的贪婪、恐惧，犹豫，果断，勇敢，谨慎、从众、等在市场的交易中暴露无遗。一定程度上来说，赢利是对你交易过程中性格优点的奖赏，亏损是对你交易过程中性格缺点的惩罚。技术上好学，心理关难过。人的本性在市场的涨涨跌跌中一个个显现出来，控制好自己的心理，认清人的本性，远离羊群，站在大多数人的对面，市场中你就已经赢了一半。

五、技术和经验。

其实就技术来说，大多数的投资者都可以学的很好，因为他（她）既然敢来到金融市场上摸爬滚打，有一定的资金实力来操作，智力水平是不可能有什么障碍的。关键是他们没有选好自己的技术工具而已，因为技术指标和分析工具太多，令人眼花缭乱。要注意不同的市场阶段采用不同的分析方法。比如有些指标在震荡市场中效果很好，但到了单边市场就效果很差。所以投资者选好适合自己的分析工具也是很关键的。经验方面，是需要长期积累的，不是一天两天就可以达到的，除非你是天才。一个外国成熟的操盘手需要7年时间磨练，中国人聪明一点，也要四、五年时间。所以投资者选择专家理财也是一条捷径。