2010年房产新政解析

第一篇：2010年房产新政解析

2010年房产新政解析.txt我都舍不得欺负的人，哪能让别人欺负？

一辈子那么长，等你几年算什么我爱的人我要亲手给她幸福 别人我不放心

我想你的时候我一定要找得到你不许你们欺负他！全世界只有我才可以！放弃你，下辈子吧！2010年房产新政解析

一、2007年政策回顾

2007年由于市场流动性过剩，导致大量资金进入股市与楼市，结果推高了股指也助推了房价上涨。为促进我国房地产市场的健康发展，抑制楼市中的投机行为成为当年房地产宏观调控政策的主旋律。

2007年政策一览表 政策 效果 6次加息 限制了地产项目贷款规模，加大了房地产开发难度和融资难度，加大了购房压力，但当年CPI的增幅依然强劲

10次上调存款准备金率

14.5%的存款准备金率创20年新高，不仅呆了开发压力，也抑制了住房住房贷款的增长，同时也抑制了依靠银行贷款的房地产购买和投机行为

8个土地政策

紧缩地根，拔高拿地成本，加强对持有土地的管理

税收（特别：增值税增加）

各种税收费用相继提高，加大了土地保有成本，增值税政策出台后，立刻引起房地产股市的集体暴跌。

保障性住房

住房保障体系将作为今后政策调控的重点

房地产专项整治

审计署和监察部都加入，房地产市场整治秩序与房地产反腐结合起来

3个限外政策

新限外不在为限房价而限资，全面限制外资涉足房地产市场的调控力度降近一步加大

房地产信贷政策（第二套房贷首付提高至四层）

抑制投资性需求。许多房地产投资的热点区域迅速降温，深圳房地产的销售价格和销售面积双双下降，10的销售面积比去年同期有71%的下降，随后十一黄金周成交量锐减，部分楼盘项目和区域出现退房潮

2007年政策出台，重点采用金融和税法政策，随后全国楼市立即降温。虽然其中信贷政策在被商业银行落实时会往往打折扣，但是在短期内的确成功抑制了楼市的投机行为。

二、2010年房产政策

时间 措施 要点 2010.5.21 新政补充文件或将出台 有序市场指日可待

有消息透露发改委正在牵头制定一份促进房地产业健康发展的文件，包括住建部、国土资源部、银监会等在内的多个部委均有参与，目前已经在部委层面征求意见，待国务院正式批准后将很快出台

2010.5.12 广州出台房产细则

暂未实施限制居民购买第三套房，对于国十条规定的信贷政策，没有做具体要求还是由各金融机构决定

广州的实施细则暂未规定执行.本地人限购等调控措施，广州不限制居民购买第三套住房，如果遏制房价过快上涨的各项调控措施效果不理想，广州才会考虑采取限购等临时性调控措施。对于停贷三套房贷认定第二套房,等信贷政策，决定权在金融监管部门、各商业银行及上级主管部门，但广州市将主动配合相关部门，将国家强调的.差别化的住房金融信贷和税收政策落到事处。

2010.5.12 上海酝酿房产细则包括有房产税以及房产保有税等 上海证券报独家获悉，上海日前召开有各区政府和相关主管部门领导参加的通气会，紧锣密鼓地讨论上海楼市调控细则，其中包括房产税征收办法。细则最快将在本月公布，而上海旨在对住房保有环节征税的房产税征收也将在细则出台后正式启动。

2010.5.6 深圳版新国十条出炉 暂停三套房贷款 全文

5月6日，深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会 保险 缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

2010.5.2 央行年内第三次上调存款准备金率

5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。2010.4.30 北京出台地方楼市新政，同一家庭限购一套房。暂停三套及以上房贷，首提个人售房计税、限制外地人购房 同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。

2010.4.26 青岛市出台楼市 14条意见 商业银行可停发第三套房贷款，中小型住房建设用地不低于土地供应总量的 77%，房地产企业捂盘惜售、闲置土地拒不整改将被取消开发资质等。2010.04.21 二套房以住房套数界定 不再以贷款为准

银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。

2010.04.19 住建部要求商品住房严格实行购房实名制 未获预售许可 开发商不得收取定金

商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

2010.04.15 国务院常委会：贷款买房首付比例不得低于50% 14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。

2010.04.13 住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨

住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。

2010.04.11 银监会：银行不得对投机投资购房贷款

中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。

2010.03.18 国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案

按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。

010.03.10 国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查

国土部发通知：

一、加快住房建设用地供应计划编制；

二、促进住房建设用地有效供应；

三、切实加强房地产用地监管；

四、建立健全信息公开制度；

五、开展房地产用地突出问题专项检查。

2010.02.20 银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者

流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。

2010.01.12 央行上调准备金率 中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2010.01.10 国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展

国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

2009.12.23 财政部：五年内住房转让全额征收营业税

自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

2009.12.17 5部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50% 财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。

2009.12.09 个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年

国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。

2009.12.07 中央经济工作会议：明年要增加普通商品住房供给

中央经济工作会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。

2010年和2007年房地产调控措施对比

2010年 2007年

首付比例 利率水平首付比例 利率水平

个 人 购 房 贷 款

首套自住房

套型建筑面积90平方米以上不得低于20%

7折-85折

套型建筑面积90平方米以下不得低于20% 85折

套型建筑面积90平方米以上不得低于30%

套型建筑面积90平方米以上不得低于30%

二套 不得低于50% 利率不得低于基准1.1倍

不得低于40% 贷款利率不得低于基准1.1倍

三套及以上

大幅度提高首付款比例和利率水平

贷款首付款比例和利率水平随套数增加而大幅度提高，具体由商业银行自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%

商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款

无该类限制

贷 款 限 制

对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款

无该类限制

土 地 出 让 方 式 坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨

无土地出让方式调整

三、解读2010年房产新政以及市场

1、新政解读之客户反应 1）采取了最为严厉的信贷政策，对首套房和二套房也都分别提高了首付比例和贷款利率贷款标准，直接调节了居民购房需求。目前我国居民购房的主要资金来源就是按揭贷款，约占购房款比例的70%，虽然主要是针对二套房和大套房，但是由于目前市场上90平米以下的套房较少，因此除了投机及投资者，在某种程度上还将影响一些首套房购买者。1）严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。3）限制外地人购房以及限定购房套数等将打击投机炒房者，短期内将严重打击部分以外地投资客为目标的房地产项目（如部分城市的滨海项目）。4）新出台的政策对于首改购房者和资金较不足的投资客是立竿见影的，将大大的抑制这一部分需求客户。对于手头资金比较宽裕的人来说，几乎没什么影响。现在的市场多上数购房者看在后市而处于观望状态。

2、新政解读之价格反应

1）从目前的政策来看，政府已经比较鲜明的宣示了控制房价的决心，房地产价格调整已不可避免。此次政策短期内不大可能起到明显作用，预计年中会有阶段性的价格调整，趋势上会使市场逐步冷却。总体上会使房地产销售放缓，投资反应会略微滞后。

2）目前，主要城市成交量显著下降，新房价格未见明显松动，但已有部分企业在新开盘项目价格时低价入市，或提高老项目的促销或推广力度。3）根据相关数据，新政出台后代表企业在一线城市的新开盘项目明显低价入市或延迟开盘期。2010年5月6日，恒大地产宣布全国40个楼盘全面执行8.5折优惠促销；万科、中海、保利、绿城、金地等代表房地产企业虽未公开表示是否降价，但其借助目标客户群交广、全国性战略布局、适度多元产品组合所形成的集合优势，调整开盘计划来保持价格的竞争力，应对市场变化。此外，代表房地产企业也纷纷表示密切关注市场形势变化，根据客户需求确定价格。

3、新政解读之成交量变化 1）国家对土地市场的一系列调控措施直接影响到开发企业的拿地预期和拿地方式，内容涵盖增加，如果2010年土地供应计划能全部实现，政策执行到位，必将对土地市场产生深远影响。预计在未来时间里，土地市场将出现重大调整：土地供应显著增加，企业拿地更趋理性，部分热点城市地价溢价水平显著下降，招标方式得到更多应用。2）完善经营性用地出让方式，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”的出让方式，成为政府调控的重点手段，而北京5月出让的9宗住宅用地，有7宗采取一次性报价的招标方式，仅2宗采取挂牌方式。可以预见，在房价过高、上涨过快的城市，招标将成为主要的出让方式。

3）由于一线城市的土地越来越稀缺，越来越多的企业将会把目光转移到二三线城市，以万科为例，2010年至今，万科已通过招拍挂市场拿下27宗住宅用地，其中有24宗位于吉林、沈阳、武汉等二线城市，一线城市仅在上海拿下3宗地块。

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第二篇：加拿大留学新政解析

加拿大近年来推出的SPP计划和GIC政策等一系列留学新政，掀起了中国学生赴加留学的一波波热潮。那么，SPP与GIC究竟有些什么区别?2012年，它们又将会有哪些调整呢?

GIC：解决高担保金问题

SPP 和 GIC

SPP和GIC分别是加拿大2010年和2011年最惠及学子留学加拿大的签证政策。2010年，加拿大政府推出加中国际学生合作计划(SPP)，旨在提高希望申请加拿大部分学院和新兴大学的学生签证成功率。2011年5月3日加拿大使馆签证处推出了GIC签证计划。凡是符合条件的申请人在递交加拿大学习许可申请时可通过由加拿大的皇家银行(RBC)出具的有效担保投资证(GIC)递交签证担保资料，以取代之前纷繁复杂的资金文件。

除GIC对申请者担保金数量和文件的要求更为宽松外，它们最大的区别是：GIC主要面向学校直录学生，涵盖了包括加拿大所有公立大学以及SPP所涵盖的学院;而SPP计划中只有4所新兴大学，其余40所均是学院，因此SPP计划主要面向加拿大公立学院双录取的申请者。

GIC新政规定，申请人须有

指定加拿大学院或大学录取通知书、成绩6分以上的雅思成绩单，并完成预体检，再通过签证申请中心递交申请。申请文件包括：由加拿大皇家银行RBC出具的GIC担保投资证，该证只需申请人在该银行存入1万元加币即可获得;已支付第一年学费的证明或显示金额可负担申请人第一年学费的银行证明;父母收入证明。

而在此之前，加拿大政府对申请留学签证的担保金都保持较高要求，要求申请人提供留加期间的全部学费和生活费担保金，且存款记录在12个月以上，并提供资金来源证明等。相比之下，符合新政要求的申请者不必提供至少12个月历史存款证明的担保金，且资金文件大大简化。

SPP：雅思成绩要求提高

据加拿大使馆透露，近期SPP计划将做出如下调整。

第一，无雅思成绩或雅思成绩未达5.5分的学生，今后一律将被认为属于“非SPP”类的申请。SPP计划今后只适合于雅思成绩达到5.5分且必须为最近24个月内取得的成绩。第二，学生必须在加拿大使馆指定的银行存入1万加元的GIC证明，用于在加的生活费用，同时不再强制要求学生必须支付一年的学费并提供缴费收据给使馆，学生的银行存款只需证明能够支付一年的学费即可。此举对于符合要求并打算通过SPP计划留学加拿大的学生而言，无疑是一大利好消息。

第三篇：房产新政对楼市影响之个人观点

房产新政对楼市影响之个人观点

“两会”之后的火热行情，导致中央政府再次出台严厉政策，对楼市实施新一轮调控。新一轮调控力度之大，范围之广，前所未有。其最为明显的影响莫过于对炒房客的打压。包括即将出台的房产持有税等类物业税，加上此前不久刚刚收紧的信贷政策，房产市场又将面临更为严厉的政策调控，而其最为明显的影响莫过于对炒房客的打压。

新一轮调控旨在逼退投机性需求，由此减小房价快速上涨的可能性。而下一步将有可能采取更为激进的手段，逼迫投资者抛售手中持有的物业，从而在更大程度上减小投机性需求对市场的不利影响。财税政策以及信贷政策的出台，将使得未来炒房的获利空间大大缩小，由此产生的直接影响便是迫使炒房客的离场，从而使得楼市重新回归理性。

此外，物业税也将由“空转”转为“实转”，财政部已在近日批准重庆试行特别房产消费税，该税种被业界视为类物业税。可以预见，重庆试行特别房产消费税之后，将会在全国范围实行。

房产市场产生震动，根据从京沪穗三地了解到的信息显示，新政已对二手房市场产生了巨大的震慑作用，有投资者开始降价出售原来持有的物业。如北京近期二手房价格出现小幅调整，据北京中原三级市场研究部有关人士透露，此前一直领涨北京楼市的通州板块，在新政出台之后，二手房市场行情急转直下，与一周前相比，成交量下降9成。同时也有5成的业主表示愿意降价出售。

上海和广州二手房市场同样也出现降价抛售现象。在上海市中心区域如静安寺、古北以及徐家汇等，有部分业主表示愿意让价5%出售。上海德佑地产古北分行经理孙成平表示，板块内有部分资金链较为紧张的业主已经主动调低价格，以求尽快出手。广州中原地产三级市场研究部有关人士表示，新政出台之后，广州二手房市场面临巨大的抛售压力，有不少投资者将手中的物业全部挂牌出售。

新政在新房市场上同样也掀起了巨大的波澜。如北京就出现了打折楼盘。受国际新城规划、轨道交通等利好的刺激，通州房价近两个月迅速上涨，新盘价格直逼三万元大关，但新政就像一根绣花针狠狠地戳在了通州房价的泡沫上。K2 清水湾、K2 海棠湾两个项目售楼员均声称，开盘价有大幅优惠，最多可下降3000元。

在上海，也有部分楼盘开始打折销售。如位于浦东新区康桥板块的的一个别墅项目绿宝园，就在近期给出最高优惠50万元幅度。此外，包括绿洲康城、亲和源、海上普罗旺斯、新城悠活诚等楼盘，也在近期推出购房优惠活动，幅度在2%～7%不等。

此外，各地也相继出现退房迹象，如北京、上海等地，就已有少数购房者宁愿舍弃订金而不愿继续交易。上海中原地产预测，随着市场陷入更深程度的低迷状态，有可能会产生更大面积的“退房潮”。

目前市场已经出现抛售行为，这种现象会否蔓延开来，并导致大面积抛售行为呢？分析认为这种可能性很大。此次新政力度之大，超过之前历次调控，投机者看空后市，抛售会成为大多数投资者的选择。

不过政策到底能够发挥多大的作用，这要根据各地方政府的执行力度。在“新国十条”中有不少规定存在弹性空间，如对于限定购房套数的规定，地方政府具有相当大的腾挪余地，“只要地方政府认为本地市场并不过热，那么它永远也不会限定购房套数。”只要地方政府尚未完全摆脱土地财政的依赖，新政的效力将会打折扣。

随着供应结构的调整，市场将呈现两极分化格局，普通商品房价格平稳或是下跌，而少数顶级楼盘价格依然坚挺。可以明确的是普通商品住宅价格涨幅将会受到抑制，不太可能出现像去年那样大幅上涨的情形。但另一方面，由于商品住宅土地供应量的减少，部分优质资产将会变得更为稀缺，从而引发市场追捧，并导致价格进一步攀升。针对我们这个项目，首先要确定我们的目标销售人群做出准确的市场定位，针对该目标人群制定强势的宣传方案。我们的项目基本定位在市场中高收入人群的假日休闲场所，应在中高收入人群较为集中的高端商务区进行重点客户培养，在宣传中突出本项目的卓越的地理位置，怡人的自然景观，深厚的人文底蕴。由国际著名的设计公司设计的室内装饰及项目的整体景观。

第四篇：昆山市房产新政《昆山市加强房地产市场管理实施意见》

昆山市房产新政《昆山市加强房地产市场管理实施意见》

9月28日，昆山市政府印发《昆山市加强房地产市场管理实施意见》，分别针对土地供应、土地竞价、预售管理、价格管理、公积金贷款等17个方面推出了系统性管理措施。具体内容如下：

市政府关于印发昆山市加强房地产市场管理实施意见的通知

昆政发〔2016〕73号

昆山开发区、昆山高新区、花桥经济开发区、旅游度假区管委会，各镇人民政府，中心城区各城市管理办事处，市各委办局，各直属单位：

经市政府第65次常务会议审议通过，现将《昆山市加强房地产市场管理实施意见》印发给你们，请认真贯彻执行。昆山市人民政府 2016年9月28日

昆山市加强房地产市场管理实施意见

为认真落实供给侧结构性改革精神，根据国家 “分类调控”房地产市场的要求，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，结合我市实际，制定如下实施意见：

一、加强土地市场供应。根据近年来全市房地产市场状况，今后3年全市住宅用地供应计划每年确定为60公顷左右，对住宅用地供应计划实行动态管理，根据市场供需实际和存量未开发土地情况，实行分区调控。合理调整住宅用地供应结构，加强普通住宅用地供应（不低于70%），控制非住宅用地供应；把握供地节奏，适度控制供地批次，增加单批次土地供应量。

二、提高土地出让条件。提高住宅用地竞买保证金和土地出让金首付款比例，竞买保证金由现行的20%提高到30%或以上，首付款由现行的50%提高到60%或以上。今后3年全市新出让的商品住宅用地的规划设计要点中须明确海绵城市建设和工业化建筑、成品住房配建要求，提升商品住宅建设品质。具体要求和住宅用地配建定销房（含人才保障房、动迁安置房等）相关政策另行制订。

三、引导土地出让理性竞价。对部分地块根据土地出让金溢价率，提高项目预售条件和调整竞价方式。当土地价格溢价率达到50%—60%（含）的，工程结构封顶后方可申请预售许可；当土地价格溢价率达到60%—80%（含）的，工程竣工验收后方可申请预售许可。土地竞价溢价率超过80%的，中止网上竞价，转为 “一次报价出让方式” 进行竞价。在一次报价出让环节，按最接近所有报价平均价的原则确定竞得人。“一次报价出让方式” 具体规则另行制订，与土地出让公告同步发布。

四、强化土地批后监管。全面落实项目用地履约保证金制度，建立和完善开竣工申报退付及扣缴联合会审制度，督促用地单位按期开发建设，增加有效供给。对于已批用地，未在规定期限内开工建设的，须按比例配建工业化建筑和成品住房，具体办法另行制订。

五、加强住宅项目报建管理。对已批未建的商品住宅项目应督促开发企业尽早开工建设，并指导开发企业做好报规、报建等相关手续和各项前期工作。加强商品住宅项目（低密度住宅、政策性住房除外）报建管理，30000平方米以上商品住宅项目分期开发的，每期申办施工许可面积不宜低于30000平方米（尾盘除外）；30000平方米以下的商品住宅项目宜一次性办理施工许可证。

六、增加商品住宅有效供给。完善商品房预售管理，商品住宅项目达到预售许可规定的现场形象进度要求的，必须及时申报、一次性办理预售许可；项目取得预售许可证或现售证后，预售、现售房源应在10日内一次性全部对外公开销售。不及时申报办理的，工程结构封顶后方可申请预售许可；达到工程结构封顶仍不申报办理的，实行现房销售。以上不良行为记入房地产开发企业当年信用档案，并予以公开曝光；售楼处未公示确切可售房源的，视作捂盘惜售行为记入房地产开发企业当年信用档案，暂停网签一年，并予以公开曝光。

七、规范购销经营行为。防止和打击逃避税费、炒房炒价的投机行为。严格控制商品房购销合同解除、合同加减名等，商品房屋交付备案后不得退房，应及时开具不动产登记办证联发票、办理不动产登记证。

八、强化商品房价格管理。加强商品住宅价格监管，批准商品住宅项目预售许可时，房地产开发企业应当合理确定申报价格，经价格主管部门备案后一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，严格按照明码标价格式要求，全部进入商品房预售许可行政主管部门设立的商品房预售系统。在对外销售时，同批次房源须一次性全部公示销售价格，实际销售价格不得高于申报价格。自本意见发文之日起办理商品住宅价格申报手续的楼盘，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内调高幅度不宜超过12%。同一批次各房屋价格不得调剂使用，同一批次不同类型房屋价格可区别定价。下一批次申报价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价6%。对自本意见发文之日前已办理商品住宅价格申报手续的项目，视情况可参考周边项目实际销售价格（区域成交均价）合理申报。

九、调整非户籍居民购房政策。非苏州市户籍居民家庭申请购买第2套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。开发企业在签订购房合同时应认真审核购房人资格，购房人违反限购规定或购买超过2套住房的，登记部门不予办理产权登记手续，开发企业或购房人承担相应的经济和法律责任。

十、加大金融监管力度。各商业银行要加强个人住房贷款管理，对首付款来源、借款人家庭已有住房数量、借款人信用资质和购房合同真实性等情况加强实质性审核，严格房地产企业、中介机构的业务准入，审慎开展业务合作。对存在违法违规的房地产企业、中介机构，各银行机构应采取停止新发放开发项目贷款、中止叙做相关中介撮合的二手房贷款业务。金融监管部门加大对银行机构个人住房信贷政策落实情况的督查力度，把个人住房贷款业务列入重点检查范围，严肃查处各类违法违规行为。

十一、调整公积金贷款政策。新申请住房公积金贷款的，调整个人可贷公积金额度计算方式，统一按公积金账户余额倍数计算；对第二次使用公积金贷款的，首付款比例从不低于住房总价的20%调整为不低于住房总价的30%，贷款利率从执行首套房贷款利率调整为按首套房贷款利率上浮10%执行。（执行时间按苏州市文件。）

十二、加快商业办公用房去库存。根据苏州市供给侧结构性改革去库存三年行动计划的要求，全面调查，摸清底数，按照合法依规、技术可行、功能合理、均衡布局、市场稳定、试点示范的原则，分类施策，通过税收、信贷手段，促进市场销售；对符合城市规划要求，可以通过调整开发用途转为住宅、科技企业孵化器、众创空间、养老地产、旅游地产等的项目，按照程序申报并积极推进。具体试行办法另行制定。

十三、加大住房保障力度。通过加大棚户区改造等保障性安居工程建设解决城市住房困难家庭的住房需求，改善居住条件。通过完善公共租赁住房供应体系和保障性住房政府货币化补贴政策，解决城镇中低收入家庭、新就业人员、外来务工人员的租房需求。

十四、培育发展住房租赁市场。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，要严格执行国家住房租赁有关税收优惠政策。鼓励企业和机构规模化经营住房租赁，对年出租达到1000（含1000）套以上不同档次规模化经营的租赁企业，属地政府应分别给予适当的补贴。

十五、实施人才购房优惠政策。通过人才组屋配建、销售、租赁和货币化分类补贴等办法，改善人才居住条件；昆山市引进的各类外来人才，凭有关证明材料参照执行户籍居民购房政策。相关文件另行制订。

十六、加强房地产市场风险管控。建立联席会议制度，加强房地产市场监测和监管，重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为。严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。加强行政监管与行业自律联动，规范房地产市场秩序，完善健全市场信用评价和失信惩戒机制，对非理性竞地和违反本意见及有关规定的房地产企业，应当及时向金融机构进行风险提示，情节严重的取消其参与土地市场拍卖资格。

十七、加强房地产市场舆论引导。各有关部门应当加强房地产市场相关信息公开，及时解答市民关心的政策问题；新闻媒体加强宣传引导，深入报道和解读有关政策措施，引导居民理性消费，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期；对个别捏造信息、虚假报道、造谣滋事的新闻单位和个人，依法追究其责任，共同维护房地产市场平稳健康发展的良好局面。

本意见自2016年9月29日起实施，有关政策与本意见不符的以本意见为准。政策执行时间，购买新建商品房、二手房以及申请个人住房公积金贷款统一以网签合同时间为准。

第五篇：婚前婚后买房如何算 上海房产新政案例解答

婚前婚后买房如何算 上海房产新政案例解答

本周，房报记者为收集读者咨询近期房产新政的热点问题，前往普陀、浦东等区房产交易中心采访，并咨询相关房产中介法务专家。以下为交易中心工作人员和法务专家的解答。

细则未实施新购不等于禁购

案例：去年12月底，我在宝山买了套两房，并把25岁未成家的儿子名字写入购房合同。按照去年10月上海出台的家庭只能新购一套房产的政策，这次买房等于同时用了我和儿子的购房指标。今年2月 “升级版限购令”规定，只要以前买过两套房，禁止购买第三套房。按此推算，我是否可以认为儿子还有一次购房指标？

解答：今年2月“升级版限购令”颁布后，上海地方细则至今未出，至今，各交易中心仍然以去年10月的限购令为执行标准。因此，以旧版限购令来说，双方已用完购房指标。

去年10月的限购令可理解为“新购一套房”政策，今年2月升级版限购令可解读为“禁购”政策。至于“禁购”是否取代“新购一套房”政策，工作人员表示因未接到通知，所以不排除有这可能性。但如果有购房者想钻此漏洞，工作人员说，因为不知道是以何时间为节点，所以风险不小，万一相关细则出台，到时仍可能过不了户。

未成年子女产证加名=父母买房

案例：我的父母一直住在多层房六楼，年龄越大越不方便。我想以父母的名义一次性付款买房。父母提出，不妨把年届10岁的孙女的名字加进去。而我的岳母也有置换房屋的打算，同样提出把外孙女的名字加进产证。我们夫妻已买过一套房，感觉这种方案似乎可行，既能够解决长辈将来的房产直接留给孙辈的问题，又能够避开限购政策。

解答：未成年子女跟随父母，购房指标只有一个。如果爷爷奶奶购房加入孙女的名字，相当于使用了父母的购房额度，因为成年子女以18周岁为认定标准，外公外婆新购房产证上就不能加上她的名字。

房产证减名=转让份额重新交易

案例：我已购有一套房出租，半年内打算趁楼市调控再买一套房。目前，我与父母同住，该房产由父母全资购买，且产证上有3人名字。我打算到交易中心把父母房子上自己的名字去掉，这样，自己再买房是否不会被限购，同时还能减少新买房而产生的房产税的成本？

解答：除夫妻间转让不会产生税费外，房产证减名字，相当于转让所拥有部分的房产份额。比如，子女把父母房产证上的名字去掉，相当于该房产的三分之一部分转让给父母，其中涉及营业税、个人所得税等，父母则需要支付该部分的契税，其成本也不小。外地房产暂不计入家庭住房

案例：我在外地有房，合并计算的家庭全部住房面积，包括在外地的房产吗？

解答：按照目前的政策，在征收房产税时，不包括外地房产。但在外地购买房产时，有过贷款记录，那么在上海再买房时，无法享受首套房优惠。

外地父母本市买房也受限

案例：我父母是外地户口，我是上海户口，现在想在上海买套房子，写上一家3口的名字，请问要不要缴房产税？

解答：如果上海户口的子女未成年，则和父母属于一个家庭；如果成年了，则属于两个家庭。要买房的话，父母需要有居住证，并且能提供自购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险。对这类家庭，怎样征房产税还要等待细则出台。

两地婚姻家庭如何买房

案例：我的婚姻是两地婚姻，我有本市户口，但是男方并没有。这种情况下，是不是只能买60平方米房子？超过部分是不是要缴税？

解答：原则上说，结婚的另一方如果没有本市户口，也是家庭成员。但是现在出台的政策中对这种异地婚姻家庭新购房的标准，究竟应该以本市居民还是非本市居民为征收标准，还没有出台更为具体的细则。

动迁房是否要征税

案例：我即将动迁，请问动迁安置房需要缴纳房产税吗？此外，售后工房需要缴纳房产税吗？

解答：由于动迁原因分配的动迁安置房不征收房产税。但满3年上市交易的动迁安置房，就视同商品房，按规定征收房产税。和动迁安置房一样，售后工房权利转移的时候，下家再买就算商品房。

居住证满三年，房产税怎么算

案例：非本市户籍的居民如果居住证不满三年就要收房产税，那么我居住满三年以后退还房产税时，有无购房面积的限制呢？在房产税退还期间产生的利息，到时是否也会一并退还？

解答：非本市居民居住证期限固定后，是可以申请退还房产税的，不过到时新购房也不能超过人均60平方米的起征点这个规定。至于这些交纳的房产税在“保存”期限内产生利息问题是否会归还市民，现在出台的政策没有涉及。

婚前婚后买房如何算

案例：我们夫妻婚前曾经各自贷款买过一套房，其中一套房去年已出售，目前自住一套40平方米小房子，打算再买一套90平方米两房。按照规定，还能再买房吗？如果能买，能申请贷款吗？如果可以，首付比例多少？贷款利率多少？要不要交房产税？

解答：21世纪不动产上海锐丰法务及交易中心的薛刚表示，这种情况能够购房，如其新购房屋首付比例不低于六成，贷款利率1.1倍，超出人均部分(130-120=10平方米)的面积要缴房产税 离婚后买房怎么算

案例：我和前夫共同贷款购买一套住房，几个月前因为感情破裂已经离婚，住房归男方所有，我分得现金财产，房产证产权人一栏上女方名字已去掉。现在如果我打算独立购买房产，按照现行规定，买房将被视为首套还是第二套房？首付和利率分别是什么比例？

解答：薛刚表示，在这种情况下，如果已变成单身的女方要购房，关键看婚内住房的主贷人是谁，如果主贷人是男方，女方离婚后再购房按首套购房标准执行；如果主贷人为女方，则女方离婚后独立购房将按二套房标准执行。

子女买婚房能否算首套

案例：家庭房产证上有父母和成年子女共三个人的名字，现在子女要独立购买结婚住房一套，购买住房时贷款首付和利率比照第一套房还是第二套房？子女独立购买的结婚住房面积60平方米，需要交纳房产税吗？

解答：薛刚表示，按沪版房产税细则规定，子女未领结婚证前购房仍可视为首套，首付最低三成，利率按各银行的首套房利率执行，子女独立购买的60平方米结婚住房如为其小家庭首次购买的唯一住房，免征房产税。

婚前买房，结婚后怎么算

案例：我和女友均无任何和父母共同拥有的房产。目前尚未登记结婚，我已购110平方米三房一套，女方打算新购一套小面积住房，综合利率水平和房产税来看，婚前买还是婚后买，买多大面积比较合适？将来生了孩子摊薄了人均面积，房产税怎么交？

接答：薛刚表示，未领结婚证前女方婚前买可算首套购房标准，领了结婚证则将按两套购房标准，首付及利率大增。女方新购多大面积的住房要看双方经济承受能力，因为男方已购110平方米住房，离两人人均60平方米标准只差10平方米，基本上购置新房都会面临房产税的征收，只是征收额度的不同。如果将来生了孩子而家庭住房总面积没有突破180平方米，则不用再缴房产税，如果超过180平方米，则要继续缴纳超过部分的房产税。(注：至本文截稿时，“相关细则”尚未出台，文中的解答若与将来出台的 “相关细则”不符，以“相关细则”为准。)商业贷款

购房次数

第一套房 第二套房 第三套房

首付比例

不低于30%不低于60%-

贷款利率

基准利率最高下浮15%或不下浮(具体视各家银行政策)基准利率上浮不少于 10%(具体视各家银行政策)停止发放贷款

●购房次数证明：持《上海市房地产买卖合同》，本人身份证原件、《借款人及家庭成员名单、住房坐落情况表》(银行提供)亲自至浦东新区南泉北路201号(近栖霞路)拉取。办公时间：周一至周五，受理后7日左右出报告。

●购房次数概念：上海市房地产交易中心数据库中历史上存在购房记录及央行征信系统历史上存在贷款记录的均计入购房次数。俗称“认房又认贷”

目前全市各区交易中心尚未联网，存在购房记录不完整的可能性。

央行征信系统只要客户有过贷款即使还清，均有记录。

●非本市居民申请贷款的前置条件：申请之日起，前两年内本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

目前银行只接受申请之日起，前推13个月的连续缴纳个税或社保记录。若社保记录未满一年，可通过补缴个税方式弥补。公积金贷款

购房次数

第一套房第二套房第三套房90平方米以下(含90)或经济适用房90平方米以上人均住房建筑面积低于统计部门公布的上一全市人均住房建筑面积(上为34平方米)人均住房建筑面积高于统计部门公布的上一全市人均住房建筑面积(上为34平方米)-

首付比例

不低于20%不低于30%不低于50%--

最高贷款额度

60万元/每户40万元/每户停止发放贷款停止发放贷款

●补充公积金：缴纳过补充公积金的，对于第一套房且建筑面积在90平方米以下或经济适用房。每户最高贷款额度可以提高至80万元。

●组合贷款：组合贷款中商贷部分参照商业贷款篇。

●购房次数：参照商业贷款篇，认房又认贷。

之前从未有过公积金贷款记录的(注解：包括纯公积金贷款及组合贷款，不包括商业贷款)，第一次申请纯公积金贷款的。公积金管理中心暂不需要购房次数证明，以第一套房予以受理。

之前有过公积金贷款记录的，公积金管理中心需要申请人提供购房次数证明(详见商贷篇-购房次数证明).限购

时间节点：以上海市地方细则出台为准

时间依据：以上海市地方细则出台为准

计算单位：以家庭为计算单位(夫妻双方加未成年子女)

适用对象：本市家庭、外省市家庭(境外人仍根据之前的限外政策执行)分类标准

已有1套住房的本地户籍居民家庭能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭已拥有两套及以上住房的本地户籍居民家庭拥有1套及以上住房的非本地户籍居民家庭无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭

限购状况

限购一套暂停购买

●原上海市2010年10月7日出台的新购一套的政策，在本次上海市地方细则出台后即不再执行。

●签约时，需验看购买方户口簿、结婚证(若未婚者提供未婚证明)、填写《购房人及家庭成员情况申报表》