2016年福建省房地产估价师《经营与管理》：盈亏平衡分析的概念试题（共5篇）

第一篇：2016年福建省房地产估价师《经营与管理》：盈亏平衡分析的概念试题

2016年福建省房地产估价师《经营与管理》：盈亏平衡分析的概念试

题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、以下不属于经营性用地的是（）。A．工业用地 B．旅游用地 C．娱乐用地

D．商品住宅用地

2、某大厦总建筑面积为10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为__。A．2.4% B．3.0% C．3.8% D．7.2%

3、__是指针对某～物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系，并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。A．房地产产品结构 B．房地产供求结构 C．房地产投资结构 D．房地产总量结构

4、根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类，即便利品、选购品和特殊品。A．购买习惯 B．购买心理 C．购买动机 D．购买行为

5、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％，某宗房地产建筑面积为120㎡，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为元/㎡。A：2427.18 B：2500.00 C：2575.00 D：2659.57 E：工业用地的监测点评估价格

6、下列属于间接融资方式的是__。A．政府发行债券 B．股票融资 C．银行借款 D．签署商业票据

7、业主大会履行的职责不包括__。

A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则

B．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作 C．监督业主公约的实施

D．决定专项维修资金的使用、统筹方案．并监督实施

8、某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是战略。(2009年试题)A：形象差异化 B：人员差别化 C：服务差别化 D：产品差别化 E：借款合同

9、新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设年的暂定期。A：半 B：一 C：二 D：三

E：执行层的组织协调

10、以下投资方式，不属于固定资产投资的是__。A．新建房地产项目 B．购买机器设备 C．购买生产原料 D．市政工程建设

11、注册房地产估价师延续注册有效期为年。A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调

12、已知某房地产价格为900元㎡时，需求量为100万㎡，当价格为1000元／㎡时，需求量为90万㎡，则需求价格弹性为．【2003年考题】 A：10 B：9 C：0．9 D：0．1 E：工业用地的监测点评估价格

13、地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有的特性。A：变现性差 B：易受政策影响 C：依赖专业管理 D：效益外溢和转移 E：借款合同

14、货币供给层次中，为狭义货币。A：=现金流通量

B：=单位和个人的活期存款

C：=+单位和个人的定期存款+其他存款 D：=+++政府存款 E：执行层的组织协调

15、下列关于设计方案评价原则的说法不正确的是__。

A．经济合理性与技术先进性相结．合原则是要在满足使用者需求的前提下尽可能降低造价

B．项目全寿命费用是项目从投资一开始一直到项目建设完成投入使用所发生的一切费用

C．设计过程中要力求项目全寿命费用最低

D．设计者要兼顾近期和远期要求，选择合适的功能水平，即近期与远期效益相结合的原则

16、房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅之日起计算。A：竣工 B：竣工验收 C：入住 D：交付

E：执行层的组织协调

17、某房地产开发公司新开发的写字楼销售增值额为2200万元，按土地增值税相关规定准予扣除的项目金额为12000万元，则其应纳土地增值税适用税率为。A： B：20％ C：30％ D：40％

E：执行层的组织协调

18、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元．建筑物重置价格为100万元，成新率为80％．已知土地资本化率为6％，建筑物资本化率8％．假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为．【2004年考题】 A：43万元 B：112．5万元 C：123．3万元 D：150万元

E：工业用地的监测点评估价格

19、__，又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。A．商品市场 B．生产要素市场 C．服务市场 D．潜在市场 20、某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是__战略。A．形象差异化 B．人员差别化 C．服务差别化 D．产品差别化

21、下列不属于房地产的行政法规的是。A：《城市私有房屋管理暂行条例》 B：《城市房屋拆迁管理条例》 C：《城市房屋拆迁单位管理规定》 D：《住房公积金管理条例》

E：房地产估价机构必须加盖公章

22、设立房地产中介服务机构，应当向当地__部门申请设立登记。A．行政管理部门 B．房产管理部门

C．工商行政管理部门 D．中介管理部门

23、下列关于房地产投资信托基金(PEITs)特征的表述中，不正确的是。A：由专业投资管理者负责经营管理 B：收入现金流的主要部分分配给了股东 C：分为权益型和抵押型两种形式 D：投资流动性好 E：借款合同

24、以下不属于支配权的是。A：物权 B：知识产权 C：人身权 D：撤销权

E：执行层的组织协调

25、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）。A．14140元/m2 B．42421元/m2 C．56561元/m2 D．60000元/m2

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、属于直接融资方式的有。(2001年试题)A：抵押贷款 B：赊销 C：发行股票 D：发行债券 E：分期付款

2、中国房地产估价师学会的英文缩写为__。A．CIREA B．IREAC C．REACN D．CNIRE

3、某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预测销售量为450万m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测今年的住宅销售量是__万m2。A．450 B．475 C．490 D．500

4、下列项目中的资产负债表中，属于非流动负债的项目是。A：应付票据 B：应付账款 C：应交税费 D：应付债券

E：执行层的组织协调

5、对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在以上的，应进行土地增值税的清算。A：60％ B：70％ C：85％ D：90％

E：执行层的组织协调

6、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于__。

A．变动成本的设置 B．销售收入的不同 C．固定成本的设置 D．平衡点的设置

7、下列关于房地产转让，表述正确的是。

A：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格

B：房地产转让时应当签订书面转让合同

C：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限是出让合同约定的年限

D：划拨土地使用权转让的处理方式中需办理出让手续，要变划拨土地使用权为出让土地使用权，由出让方缴纳土地出让金

E：按照国务院住房制度改革的有关规定出售公有住宅的，可以不办理土地使用权出让手续

8、某宗受益性房地产，预测其未来第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为14万元，此后5年，每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%。价格每年上涨3%，报酬率为9%。则该宗房地产当前的价格为（）万元。

A．229.067 B．232.534 C．185.676 D．195.673

9、下列费用不得从住宅专项维修资金中列支。A：依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用

B：依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用

C：应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用

D：根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用

E：住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用

10、固体废物按废物的形状可分为。A：块状废物

B：泥状废物(污泥)C：颗粒状废物 D：粉状废物 E：固体的废物

11、根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，下列关于最低保修项目和保修期限，说法正确的是__。A．管道渗漏为1年 B．五金件损坏为2年 C．管道堵塞为6个月

D．电器开关损坏为6个月 E．供冷系统损坏为1个供冷期

12、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。A．建筑平面布置 B．朝向、楼层 C．环境景观

D．土地开发程度 E．房屋完损等级

13、政府机关、学校、公园等公用公益房地产估价宜采用__。A．比较法 B．收益法 C．成本法

D．假设开发法

14、判定房地产投资风险因素发生的概率属于__阶段的工作。A．风险辨识 B．风险估计 C．风险评价 D．风险决策

15、房地产开发企业税后利润应首先用于__。A．弥补企业以前年度的亏损 B．提取法定盈余公积金 C．提取公益金 D．向投资者分红

16、综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A．50% B．60% C．70% D．80%

17、下列关于房地产业与建筑业的区别和联系，表述正确的是。A：房地产业与建筑业既有联系又有区别

B：在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系 C：建筑业是物质生产部门，房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质

D：房地产业属于第二产业；建筑业属于第三产业 E：建筑业属于第二产业；房地产业属于第三产业

18、下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有。A：商品住宅小区用地 B：加油站用地

C：县人民公园用地 D：军事设施用地 E：造纸厂用地

19、《房地产开发企业资质管理规定》规定，申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括。

A：注册资本应在2000万元以上 B：注册资本应在5000万元以上

C：从事房地产开发经营的时间不少于5年 D：近3年房屋建筑面积累计竣工不少于15万 E：上一年房屋建筑施工面积不少于15万

20、因取得收入而可能发生变化的会计要素有__。A．负债 B．收入 C．费用 D．资产

E．所有者权益

21、国家无偿收回划拨土地使用权的原因有。A：土地使用者自动放弃土地使用权 B：矿场、机场等核准报废土地 C：非法转让土地

D：不按批准用途使用土地

E：转让时未补交土地使用权出让金或土地收益金

22、以下房地产价格中，应当定期确定并公布的价格有（）。A．基准地价 B．市场交易价 C．标定地价

D．房屋的重置价格 E．市场成交价

23、下列符合房地产广告要求的有。

A：房地产广告中对价格有表示的，应当清楚地表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限

B：房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，可以以所需时间来表示距离

C：房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中应当在广告中注明

D：房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积还是使用面积 E：预售、预租商品房广告不得涉及装修、装饰内容

24、下列方法中，不属于风险辨识方法的是。A：专家调查法 B：蒙特卡洛模拟法 C：幕景分析法 D：故障树分析法 E：借款合同

25、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（）万元。A．0～50 B．50～75 C．50～100 D．100～150

第二篇：2017年房地产估价师经营与管理精选试题

1.某开发商向银行申请了年利率6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为(C)万元。

A.6.00

B.7.0

5C.7.59

D.13.59

2.某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为(D)。

A.12%

B.20%

C.24%

D.30%

3.盈亏平均分析结果显示：甲项目当售价下降30%、成本上升60%时，开发利润(税前)为0;乙项目当售价下降20%成本上升50%，开发利润(税前)为0.因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面(A)。

A.甲项目强于乙项目

B.乙项目强于甲项目

C.甲项目与乙项目一样强

D.不能确定哪个项目强

4.房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到(B)的极值。

A.利润为零

B.允许的最低经济效益指标

C.最大费用

D.最大利润

5.下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是(B)。

A.容积率

B.空置率

C，利息备付率

D.成本利润率

6.下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是(C)。

A.投资利润率

B.投资回报率

C.贷款利率

D.成本利润率

7.公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于(C)。

A.土地费用

B.前期工程费

C.房屋开发费

D.管理费用

8.某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年，投年等额还款的抵押贷款：如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为(D)。

A.10%

B.11.27%

C.14.18%

D.22.55%

9.下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是(B)。

A.土地购置贷款

B.土地储备贷款

C.土地开发贷款

D.建投贷款

10.下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是(A)。

A.抵押贷款还本付息

B.管理人员工资

C.公共设施维修费

D.保险费

第三篇：2017房地产估价师《经营与管理》复习题

1、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的()。

A.销售收入

B.转让收入

C.租金收入

D.利息收入

2、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或()时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

A.出售

B.抵押

C.转让

D.经营

3、下列风险中属于系统风险的是()。

A.比较风险

B.市场供求风险

C.未来运营费用风险

D.持有期风险

4、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的()。

A.不可移动性

B.适应性

C.弱流动性

D.相互影响性

5、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套.则吸纳周期为()年。

A.0.6

3B.1.63

C.2.2

5D.12.506、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的()。

A.第一阶段

B.第二阶段

C.第三阶段

D.第四阶段

7、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是()。

A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因

B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

C.房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性

D.金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成8、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括()。

A.移动平均法

B.指数平滑法

C.市场因子推演法

D.简单平均法

9、实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由()负责。

A.开发商

B.监理单位

C.分包单位

D.总承包单位

10、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是()。

A.目标定价法

B.成本加成定价法

C.随行就市定价法

D.价值定价法

11、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于()。

A.观察法

B.实验法

C.讨论法

D.问卷调查法12、2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为()万m2。

A.390.5B.399.5

C.523.5

D.543.013、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是()。

A.生活方式

B.受教育程度

C.购买动机

D.自我形象

14、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于()竞争者。

A.从容不迫型

B.选择型

C.凶猛型

D.随机型

15、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括()。

A.购买价格

B.容积率及有关设计参数

C.空置率

D.运营费用

16、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是()。

A.7.02%

B.7.04%

C.7.50%

D.7.85%

17、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后l个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了()元。

A.137.5B.410.2C.432.2

D.452.218、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为()。

A.利润总额

B.投资利润

C.税后利润

D.可分配利润

19、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为()。

A.10.0%

B.14.0%

C.25.0%

D.35.0%

20、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为()。

A.45.05%

B.49.31%

C.5B.86%

D.63.6%

参考答案：

1、C2、D3、B4、C5、C6、C7、D8、C9、D10、A11、A12、B13、C14、B15、B16、A17、B18、A19、D20、B

第四篇：2016年房地产估价师《案例与分析》试题

2016年房地产估价师《案例与分析》试题 问答题

(一)某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼 的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?

2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?

(二)甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问：

1.房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由 2.针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整?

三、李某于2015年6月向甲房地产开发公司(以下称甲公司)购臵了一处商铺，2015年9月交房，装修后即投入使用。同年12月该房屋出现局部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题，不能继续使用。经双方协商，由甲公司负责修复并承担其他损害赔偿。2016年6月该房屋修复工程全部完成，已排除相关安全隐患，房屋达到正常使用条件，但双方就其他损害赔偿问题未达成一致意见。双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及具体赔偿金额提出建议并进行评估。

1.若停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失，请简述采用报酬资本化法测算的过程。

2.除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括哪些内容? 单选题

(一)1.某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经主题业主协商一致并报相关部门批注，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于楼顶的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该地区无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。

1.本次住宅转让估价的估价对象范围应为()。

A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权 B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权 C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权 D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权 2.该估价项目最适宜采用的估价技术思路为()。

A.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值 B.采用比较法、收益法评估住宅和相应广告位的市场价值

C.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，收益法评估相应广告位的收益权价值

D.采用比较法、收益法评估住宅市场价值后，考虑广告位的增值影响

3.采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为()。

A.按市场租金评估该广告位收益价值 B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值

C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本 D.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本

4.对该套住宅进行房地产抵押估价，则估价对象范围应为()。

A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权 B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权 C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权 D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权(二)

某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平方价值。该房屋登记建筑面积为200m2，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20m2的简易房。

5.本次估价的对象应包括()。A.土地使用权、平房、简易房、水井 B.土地使用权、平房、水井 C.土地使用权、平房、水井、围墙 D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙 6.本估价项目最适宜采用的估计技术思路为()。

A.采用批量估价方法进行评估 B.采用标准价调整法进行评估 C.选用适宜估价方法进行个案评估 D.采用假设开发法进行个案评估

7.采用比较估价时，适宜选为可比实例的是()。

A.周边带院落的类似平房 B.周边不带院落的类似平房 C.周边新建商品住宅 D.周边成套二手住宅 三)

甲公司拥有总建筑面积为5320m2、土地面积为10000m2的厂区，土地性质为出让工业用地。厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000m2;两栋生产车间，建筑面积均为1500m2;锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200m2、30m2。2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。

8.若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为()。

A.比较法和收益法 B.成本法和假设开发法 C.比较法和成本法 D.收益法和成本法

9.若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物，最适宜作为抵押物的是()。

A.5栋共计5230m2的建筑物

B.10000m2土地使用权

C.锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地使用权

D.生产车间的建筑物及其分摊的土地使用权

10.甲公司转让该厂区时，评估其转让价值的内涵为()。

A.土地使用权价值及全部建筑价值 B.全部房地产价值-房地产因抵押、出租造成的价值减损额

C.合法产权的全部房地产价值-承租****益损失-货款余额

D.合法产权的全部房地产价值-承租人租金损失-贷款余额

第五篇：注册房地产估价师房地产经营与管理复习讲义

房地产经营与管理复习讲义

房地产经营与管理复习讲义

主讲：谭术魁 公共管理学院教授 博导 第一章

房地产、房地产产权、房地产业 第一节

房地产

一、概念

房地产系指通过人类劳动建造的房屋和与房屋相关的土地，也就是说，房地产是房屋（含与房屋相关的其他建筑物、构筑物）财产和房屋相关的土地财产的总和。

房地产概念有广义和狭义之分。广义的房地产概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源；狭义的房地产概念仅指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权。

二、基本特性 1.不可移动性

2.房产、地产的不可分割性 3.构成实体的二元性

4.区域性和单一性（差异性、异质性，效益级差性）

5.使用耐久性和经济效益可靠性 6.投资规模大，开发建设周期长 7.投资、消费双重性 8.高价值

9.保值、增值（供给有限性）第二节

房地产产权

一、产权与物权

1．产权及其内涵演变（产权物权化）

“产权”一词源于西方的产权理论，我国对“产权”尚无经典性的解释，法学界对此争议颇大，大体有四种观点：

第一种观点认为，产权就是所有权。第二种观点认为，产权即财产权。第三种观点认为，产权有广义和狭义之分。第四种观点认为，产权是指所有权之外的财产权利，与所有权对立。对土地来说，所有权主要解决土地的归属问题，土地产权主要是指土地使用、流转与转让的权利。

事实上，产权早已不仅仅限于所有权范围，内涵早已扩展，不仅包括财产所有权，也包括财产他物权内容。

2．物权的概念及其分类

物权是指民事权利主体依法直接管理支配其财产并享受利益、排斥他人干涉的权利，具体包括所有权、用益权、使用权及居住权、地役权（或役权）、永佃权、典权、质权、抵押权、留置权等，并且可进一步分为自物权和他物权。

自物权是指权利主体对自己所有的财产依法享有的物权，即财产所有权，又称为完全物权；他物权

是指权利主体对他人所有的财产依法享有的权利，包括所有权以外的各种权利，如用益权、使用权、地役权、抵押权等。

他物权与自物权虽然都是物权、绝对权，可以对抗任何第三人，但他物权是所有权派生的，属于限制物权，并且可以根据设立目的的不同，分为用益物权和担保物权，前者包括役权、地上权和永佃权，后者包括典质权和抵押权。比如，抵押权人只有对抵押物的依约处分权，而无占有权、使用权和收益权，抵押权的行使只有在债务人到期不履债务时由抵押权人将抵押物折价或者变卖以优先受偿。相反，自物权即所有权，具有对物的一切支配权，凡物所需要的一切权能它都具备，是一种最完全的物权。房地产产权是将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而形成的物权，依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利，包括房地产所有权和房地产他物权。

二、房地产所有权 1．概念

房地产所有权是房地产所有人在法律限定的范围内，对其所有的房地产享有占有、使用、收益和处分并依法排除他人干涉的权利，换句话说，房地产所有权就是房地产所有人对其所有的房地产享有完全的、排他的控制和支配权。

2．法律特征

（1）房地产所有权是一种最充分的物权。（2）房地产所有权是一种绝对权。（3）房地产所有权是一种垄断权。

（4）房地产所有权的标的即权利和义务，共同指向的对象是特定的房地产。

3．房屋所有权的种类（1）国有房屋所有权（2）集体房屋所有权

（3）公民个人所有房屋所有权（4）外产所有权

（5）中外合资房产所有权 4．土地所有权

在我国，土地所有权具有如下特征：

（1）我国的土地所有权依法属于国家和集体所有。

（2）土地所有权受国家法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。

（3）国家依法实行国有土地有偿使用制度。（4）土地所有权依法实行单向变更，由集体所有的土地变更为国家所有的土地。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。

5．关于部分产权问题

房地产经营与管理复习讲义

部分产权概念是《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》（国发[1991]30号文件，1991年6月7日）提出的关于房屋产权的新概念。该通知规定，“出售公有住宅。今后，凡按市场价购买的公房，购买后拥有全部产权。职工购买公有住宅，在国家规定住房面积内实行标准价，购买后拥有部分产权，可以继承和出售；超过国家规定住房标准面积部分，按市场价计价。” 部分产权是相对于完全产权而言的，完全产权即住房购买人对住宅享有法律规定的完整所有权，包括占有、使用、收益和处分四项权能，部分产权则指购买人与国家或集体单位对住宅共同享有法律规定的财产所有权，双方依国家特别规定分享住宅所有权的四项权能。

三、房地产他物权 1．地役权

传统的地役权是指“为自己土地的便利在他人土地上所设定的权利”，担负和提供便利的土地称供役地，利用和享受便利的土地称需役地，地役权关系的当事人分别为供役地人和需役地人。

在我国，土地属于国家或集体所有，其使用权分属于不同的使用者。一般认为，地役权是按设定的目的、利用他人土地以便利自己土地使用的权利，其中，为便利自己土地使用而利用的他人土地称之为供役地，属于自己使用的土地称之为需役地，需役地的使用者为需役地人，供役地的使用者为供役地人。

地役权具有以下特征：

（1）地役权是存在于他人土地上的物权。（2）地役权以利用他人土地供自己土地便利为内容。

（3）地役权的设定须有明确的目的，并按此目的行使。

（4）地役权具有从属性和不可分性。2．地上权

地上权是指支付地租、利用他人的土地建筑房屋和其它附着物或培植竹木的权利。

地上权人对其建筑物享有使用、出租、转让、继承、抵押、设定役权等权利，但地上权人也应支付土地的一切赋税，向土地所有人支付租金，并对土地尽合理使用之义务。

在我国，地上权一词被土地使用权取代，具体包括国有土地使用权、集体建设用地使用权、土地承包权和土地开发经营权。

3．典权

典权是指支付典价、占有他人不动产而为使用收益的权利。其中，占有他人不动产而享有使用收益权利的一方为典权人，收取典价而将自己的不动产交典权人占有、使用、收益的一方为出典人；作为典权客

体的不动产称为典物；典权人为占有、使用、收益他人不动产而付出的代价称为典价。典权的取得，有两种方式，一种为基于法律行为取得，包括依典权的设定取得和依典权的让与取得。依设定取得典权是指双方当事人达成设定典权的协议而成立典权，依让与取得典权是指典权人将典权让与他人，该他人因此让与行为而取得典权。另一种方式为基于其他事实的取得，主要为基于继承而取得典权。典权的期限，又称典期，是阻止出典人回赎典物的期限。在典期内，出典人不得回赎，在典期届满后，出典人行使回赎权，则典权归于消灭。典权的期限有约定和未约定两种。约定期限即当事人自行约定典期，在此期限内典权人不得回赎。典权的约定期限不宜过长或过短，一般规定最长为三十年；约定期限不满十五年的，不得附有到期不赎即做绝卖的条款。未约定期限则出典人可以随时行使回赎权依原典价回赎典物。但是，未约定期限并非无期限，出典后三十年不回赎的则为绝卖，即典权人取得典物的所有权。

4．房地产抵押权

《城市房地产抵押管理办法》（建设部98号令，2001年8月15日）明确，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

第三节

房地产业

一、房地产业的内涵

房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，具体包括，土地的开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。

我国的《国民经济行业分类和代码》（GB/T4754-94）将房地产业列为J类，包括三大行业：房地产开发与经营业（J7200经营、交易、租赁），房地产管理业（J7300住宅发展管理、土地批租经营管理、其他房屋管理）、房地产经纪与代理业（J7400）。显然，房地产业属于服务部门，是城市第三产业的一部分，属于一项独特的、独立的新兴产业，与其它工业产品有着明显的区别，有着自身的特性。

二、房地产业的特性 1.基础性

2.先导性：超前建设

3.带动性：房地产业可以带动56个相关产业的发展。

4.灵敏性 5.风险性 6.周期性

房地产经营与管理复习讲义

7.对金融业的依赖性

三、房地产业在国民经济中的作用 1．能促进国民经济的增长 2．推动相关产业的发展 3．有利于增加就业岗位

4．促进城市经济发展，改善城市面貌 5．诱导城镇居民个人消费，提高居住水平

四、我国房地产业的发展 在我国，房地产业作为一个经济部门开展各种经营活动、建立房地产市场，是经济体制改革以后的事情，并且似乎是循环反复、周而复始，形成房地产业的周期波动现象。

1．休眠时期（1978-1979年）2．复苏时期（1978年-1991年）3．过热发展时期（1992-1994年）4．理性发展时期（1995年-）

第二章

房地产管理机构及其职能、依据 第一节

房地产管理机构及其职能

一、中央房地产管理机构及其职能 1．建设部

建设部是国务院综合管理全国建设事业（工程建设、城市建设、村镇建设、建筑业、房地产业、市政公用事业）的职能部门。

根据职责，建设部设12个职能司（厅），主要有政策法规司、科学技术司、标准定额司、建筑市场管理司、工程质量安全监督与行业发展司、城乡规划司（村镇建设办公室）、城市建设司、住宅与房地产业司（住房制度改革办公室）住房公积金监督管理司以及外事司，人事教育司，综合财务司，办公厅，机关党委。

2．国土资源部 3．财政部

4．国家工商行政管理总局 5．国家税务总局 6．国家物价局 7．国家审计署

二、地方房地产管理机构及其职能 第二节

房地产管理相关依据

一、《城市房地产管理法》（重点）

二、《土地管理法》

三、《农村土地承包法》

四、其他法律法规及相关政策 1．《建筑法》 2．《城市规划法》

3．国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文件，2003年8月12日）

此外还有，《城市商品房预售管理办法》，《城市房屋权属登记管理办法》，《城市房屋拆迁管理条例》，《城市房地产转让管理规定》，《城市房地产中介服务

管理规定》，《城市房地产开发管理暂行办法》，《城市房产交易价格管理暂行办法》，《城镇经济适用住房建设管理办法》，《物业管理条例》及其实施办法，《规范发展房地产信贷业务，防范住房金融风险》（121号文件），《建设部关于颁布全国统一房屋权属证书的公告》，《环境保护法》，《城市水污染防治法》。

第三章

房地产产品管理

第一节

房地产产品开发过程管理

一、土地征用管理

1．土地征用的概念与法律特征

土地征用是指国家基于公共利益的需要，依法采取强制手段有偿地将农村集体经济组织所有的土地征为国家所有，或将国有土地使用权予以调整的法律行为。

土地征用权是一种具体的行政征用权，是一种社会公共权力，用以垄断公共强制力资源，以抑制因个体任性而阻碍社会公共利益实现。为了保证征地工作的顺利进行，建国以来，国家颁布了《土地管理法》、《城市规划法》、《土地管理法实施条例》等一系列法律、法令、条例，对征地的程序、安置补偿、审批权限等作了规定。《宪法》规定，“国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。”《城市房地产管理法》第八条也明确规定，“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地使用权方可有偿出让。”《土地管理法》的第四十五条至第五十一条，《<土地管理法>实施条例》第二十五条和第二十六条对征地问题也都做出了明确规定。法律的颁布实施，为依法征地提供了可靠的法律依据与法律保障。

土地征用具有以下法律特征：

（1）以国家的名义进行，具有强制性。

征地是国家作为全社会的组织者与管理者而依法进行的一项活动，只有国家才可以为之，任何组织或个人均无权擅自征用土地。同时，国家为公共利益的需要，征用集体所有 的土地或者对国有土地进行调整时，被征用单位应当服从国家的需要，不得阻挠。这是宪法和法律赋予国家的一项权利，因此，土地征用具有强制性。

（2）合法性。

国家建设征用土地必须依法进行。（3）补偿性。

《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》（2003年10月14日中国共产党第十六届中央委员会第三次全体会议通过）明确要求，要按照保障农民权益、控制征地规模的原则，改革征地制度，完善征地程序。严格界定公益性和经营性建设用地，征地时必须符合土地利用总体规划和用途管

房地产经营与管理复习讲义

制，及时给予农民合理补偿。

（4）对象的广泛性。

（5）土地征用权属的变更性。2.土地征用权的制衡

土地征用是宪法特别授予政府的一项权力，是对行政相对人的财产权最严厉的制约方式。土地征用从申请核准到实行都应有严格的法定正当程序，这种正当程序被视为政府行使征用权过程中保障私人权利所必须经过的步骤、应当采取的方式、不可缺少的过程，其由行政程序和司法程序构成，从事前调查、目的性批准决定到征用实施与反馈，包括了最大限度减少或消除自由裁量权的可能性，积极听取土地所有者和使用者的意见。同时政府行使征用权可能对私人的权利构成剥夺、限制或者侵害时，被征用者有权提出异议，可诉请司法机关按照法定的程序审查并做出最终的裁决，这种保障私人的发言权也构成对土地征用权的制约监督。

3．《土地管理法》有关条款

第二条第四款明确，国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。

第四十五条 征用下列土地的，由国务院批准：

（一）基本农田；

（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；

（三）其他土地超过七十公顷的。征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征用农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续。不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。

第四十六条 国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管冷言冷语办理征地补偿登记。

第四十七条 征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和

安置补助费的标准规定。被征用土地上的附着物和青

苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

第四十八条 征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。

第四十九条 被征地的农村集体经济组织应当将征用土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。禁止侵占、挪用被征用土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。

4．土地征用程序

根据《土地管理法实施条例》和《建设用地审查报批管理办法》，征用土地一般按照下列程序办理：申请用地，受理申请并审查有关文件，审批用地，征地实施，征地公告，签发用地证书，征地批准后的实施管理，颁发土地使用证。

5．征用土地的审批权限 《土地管理法》第四十五条对征用土地的审批权限作了明确规定，征用下列土地的，由国务院批准：

（一）基本农田；

（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；

（三）其他土地超过七十公顷的。征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

6．征用土地的补偿与安置

《土地管理法》第四十七条规定，征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。

征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有

房地产经营与管理复习讲义

关规定缴纳新菜地开建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。

二、房屋拆迁管理 1．法律依据

《城市房屋拆迁管理条例》（中华人民共和国国务院令第305号，自2001年11月1日起施行）。

第三条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。

第四条 拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。

第五条 国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。

县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门（以下简称房屋拆迁管理部门）对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。

县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。

2．拆迁管理

《城市房屋拆迁管理条例》第六条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。第十条 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

3．拆迁补偿与安置

《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条 拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。

第二十三条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

4．对拆迁单位的管理

根据1991年8月1日施行的《城市房屋拆迁单位管理规定》（建设部令第12号），城市房屋拆迁单位，是指依法取得拆迁资格证书，接受拆迁人委托，对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿、安置协议，组织拆除房屋及其附属物的单位。

设立房屋拆迁单位必须具备下列条件：有上级主管部门同意组建的批准文件；有明确的名称、组织机

构和固定的办公场所；有与承担拆迁业务相适应的自

有资金和技术、经济、财务管理人员。

房屋拆迁单位必须申请领发《房屋拆迁资格证书》，未经批准发给《资格证书》的单位不得接受委托拆迁。自行拆迁的单位实施本单位建设项目的房屋拆迁前，应当到当地人民政府房屋拆迁主管部门办理核准手续。未经核准的，不得实施拆迁。

5．城市房屋拆迁施工现场的环境保护

《北京市城市房屋拆迁施工现场防治扬尘污染管理规定》（北京市人民政府令第37号，一九九九年九月十四日）

三、施工许可管理 1．管理依据 《建筑法》、《建筑工程施工许可管理办法》(中华人民共和国建设部令第71号，自1999年12月1日起施行)。

2．申请施工许可证的范围要求

《建筑工程施工许可管理办法》第二条明确要求，在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院建设行政主管部门备案。

3．申请施工许可证应具备的条件和程序（了解）《建筑工程施工许可管理办法》第三条要求，必须申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工。任何单位和个人不得将应该申请领取施工许可证的工程项目分解为若干限额以下的工程项目，规避申请领取施工许可证。

4．从业资格管理

《建筑法》第十三条规定，从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件，划分为不同的资质等级，经资质审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。第十四条规定，从事建筑活动的专业技术人员，应当依法取得相应的执业资格证书，并在执业资格证书许可的范围内从事建筑活动。

5．对逾期开工、中止施工的管理 《建筑工程施工许可管理办法》第八条，第九条。

四、施工管理

房地产经营与管理复习讲义

1．管理依据及主管部门

《建设工程施工现场管理规定》（建设部第15号令，1992年1月1日起施行）

《建设工程施工现场管理规定》第四条明确，国务院建设行政主管部门归口负责全国建设工程施工现场的管理工作。国务院各有关部门负责其直属施工单位施工现场的管理工作。县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内建设工程施工现场的管理工作。

2．施工组织管理

《建设工程施工现场管理规定》第七条明确，建设工程开工前，建设单位或者发包单位应当指定施工现场总代表人，施工单位应当指定项目经理，并分别将总代表人和项目经理的姓名及授权事项书面通知对方，同时报第五条规定的发证部门备案。在施工过程中，总代表人或者项目经理发生变更的，应当按照前款规定重新通知对方和备案。

《建设工程施工现场管理规定》第八条明确，项目经理全面负责施工过程中的现场管理，并根据工程规模、技术复杂程度和施工现场的具体情况，建立施工现场管理责任制，并组织实施。

《建设工程施工现场管理规定》第十三条明确，建设工程施工应当在批准的施工场地内组织进行。需要临时征用施工场地或者临时占用道路的，应当依法办理有关批准手续。

3．文明施工管理 4．环境管理

五、工程竣工验收与移交 1．工程竣工验收的要求

《城市房地产开发经营管理条例》（中华人民共和国国务院令第248号，1998年7月20日）第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

2．工程竣工验收的执行标准

《中华人民共和国行业标准房屋接管验收标准》（建设部1991年2月4日发布，1991年7月1日实施）（课外自学）

第二节 房地产产品质量管理与总量调控

一、房地产产品质量管理 1．房地产产品质量的特点（1）房地产质量因素的综合性（2）房地产质量主体的多元性（3）房地产质量标准的长期性（4）房地产质量影响的社会性 2．建立房地产质量管理的综合体系（1）全社会关注房地产质量（2）全产业参与质量管理（3）全方位控制质量标准

（4）全过程协调质量行为

（5）建立完善的房地产质量保证体系 3．《建设工程质量管理条例》 《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）经2000年1月10日国务院第25次常务会议通过，自2000年1月30日起施行。

4．建设部《建设工程质量责任主体和有关机构不良记录管理办法》

5．鲁班奖

二、房地产产品总量调控 1．总量调控的基本精神

（1）建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局《关于加强房地产市场宏观调控 促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房[2002]217号，2002年8月26日）

（2）国土资源部《关于清理各类园区用地，加强土地供应调控的紧急通知》（国土资发[2003]45号）

2．调控举措 国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》的有关条款

第四章

房地产价格管理 第一节

房地产价格构成

一、有关规定

1．有关房地产开发企业开发产品成本的规定 中国人民建设银行总行商财政部修订和解释、1993年7月1日起施行的《施工、房地产开发企业财务制度》第五十一条明确，房地产开发企业开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用。

2．有关经济适用房价格构成及定价的规定 国家计委报经国务院批转的《关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见》（批号：国发[1998]34号）要求，要以保持经济适用住房价格的稳定为重点，做好房地产价格调控和住房价格新体系的建立工作。对中低收入家庭购买的经济适用住房，实行政府指导价，限价销售。确定价格时要严格掌握保本微利的原则，建立成本约束机制，促进合理的区位差价和质量差价的形成。

要加强对经济适用住房成本费用的监控，禁止乱摊和虚置成本。计入房价的企业管理费原则上控制在2%以下，利润控制在3%以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设施和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）等4项因素成本为基础计算。对最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房租金，实行政府定价。租金标准，要按与最低收入家庭承受能力相适应的原则确定，并与同期公有住房租金水平相衔接。对高收入家

房地产经营与管理复习讲义

庭购买、租赁的商品住房，实行市场调节价，由企业依据开发经营成本和市场供求状况确定租售价格；必要时，政府也要规定开发企业利润限制幅度。各地制定灵活、有力的价格政策，采取多种形式，促进空置住房的销售。

《经济适用住房价格管理办法》（国家发展计划委员会、建设部2002年11月17日发布，2003年1月1日起施行）第五条规定，经济适用住房价格实行政府指导价。

第六条规定，经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。

（一）开发成本：1．按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。2．开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。3．列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。4．在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。5．管理费按照不超过本条

（一）项1至4目费用之和的2%计算。6．贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。7．行政事业性收费按照国家有关规定计收。

（二）税金：依照国家规定的税目和税率计算。

（三）利润：按照不超过本条

（一）项1至4目费用之和的3%计算。

第七条 下列费用不得计入经济适用住房价格：

（一）住宅小区内经营性设施的建设费用；

（二）开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；

（三）各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；

（四）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；

（五）按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

第十一条 按照本办法确定或审批的经济适用住房价格，为同一期工程开发住房的基准价格。分割零售单套住房，应当以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价。楼层、朝向差价按整幢（单元）增减的代数和为零的原则确定。

第十二条 经济适用住房价格的上浮幅度，由有定价权的政府价格主管部门在核定价格时确定，下浮幅度不限。

第十三条 经济适用住房价格经政府价格主管部门确定公布或审批后，任何单位和个人不得擅自提高。

第二节

开发商可能采用的定价与价格欺诈

一、开发商可能采用的定价方法 1．成本加利润法 2．投资回报法 3．竞争定价法 4．随机定价法 5．折扣定价法 6．特殊定价法 7．心理定价法

二、商品房价格欺诈 1．商品房欺诈

商品房欺诈的9种表现形式：交付时间的欺诈：明明不能交房，开发商为减少违约金来交房；面积欺诈：增大公摊面积、减少套内使用面积；质量欺诈：质量不合格的房屋被当成合格房屋进行销售；配套设施、装修、设备欺诈；物业管理欺诈；抵押欺诈：已经抵押的房屋未经抵押权人同意继续销售，销售已经抵押的房屋时不告之买受人；环境欺诈：绿化环境的虚假；合同欺诈：利用开发商保管全部合同文件的优势，修改合同文本；所有权欺诈：开发商没有取得土地使用权，消费者根本无法取得所有权的房屋，仍然进行销售。

2．商品房价格欺诈

《福建省制止商品房销售价格欺诈暂行规定》 第三节

房地产价格管理

一、房地产价格管理现状

1．政府调控引导房地产价格总水平的基本制度尚未真正建立

3．住房价格构成缺乏有效约束，部分地区房价水平偏高

二、房地产价格管理路经 根据国务院《关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见》，要抓好以下工作：

1．建立合理的住房价格体系，加强房地产价格调控

2．调整住房价格构成，清理整顿建设项目收费 3．建立正常、良好的市场秩序，规范住房价格及物业管理收费行为

4．积极稳妥地推进公有住房租金改革，加快实现住房商品化

5．加强领导，做好房地产价格调控的各项工作 第四节

房地产价格指数

一、房地产价格指数的起源及其意义

价格指数最早产生于18世纪的欧洲，起源于物价指数。对房地产价格指数的研究则是20世纪30、40年代以后才开始盛行的，战后的各国为了重振经济，房地产业得以发展，有关房地产行业的各种信息也得到政府和民众的广泛关注，住房价格指数倍受重视。

房地产经营与管理复习讲义

至于房地产价格指数的编制方法，国外比较流行的有五种：成本投放法(Input Cost Method)，中位数价格法(Media Sale Price)，重复交易法(Repeat Sale Method)，特征价格法(Hedonic Price Method)，混合模型（Pooled Method）。

在我国，自1995年开始研制开发及应用中房指数系统以后，全国各地日益重视房地产价格指数编制的研究，1997年国家计委、国家统计局联合下达“关于开展房地产价格指数编制工作的通知”，1998年在全国选择35个大中城市进行房地产价格指数编制工作，并定期向社会公布。

编制和公布房地产指数局用重要的实践意义：首先，经济管理工作者和房地产经济研究人员可以通过房地产价格指数了解房地产市场供求关系的变化趋势和程度，从而为政策制定工作和研究工作提供依据。其次，开发商通过房地产价格指数的变化和趋势可以预测城市房地产市场的走向，从而为自己的投资、开发经营决策服务。第三，通过房地产价格指数，消费者可以了解房地产市场的价格走势，从而调节自己的消费和投资行为。

最后，房地产评估机构在进行房地产估价时，准确的价格指数也可为其预测房地产价格以及进行时间修正提供可靠的依据，使估价结果更趋客观和合理。

二、我国房地产指数系统 1．中房指数系统

中房指数系统（CREIS）是中国房地产指数系统（China Real Estate Index System）的简称，是一套以价格指数形式来揭示并反映全国各主要城市房地产市场发展和变化轨迹的指标体系。中房指数采用了抽样调查方法，在对市场商品房项目进行调查的基础之上，采用聚类分析方法，确定样本，然后对样本进行较长时间的跟踪调查。中房指数将物业按用途分为住宅、商业服务业用房、办公用房和厂房仓库4大类，以1994年11月北京物业的比较价格为基值，各城市的4类物业的销售价格为依据，分别分为高、中、低3档，以各类各档次物业的销售量为权计算4类物业的平均价格，最后将这4类物业的平均价格以竣工量为权数求得加权平均价格，并以此平均价格作为各城市的物业比较价格，运用下列公式计算各城市的房地产价格指数。

2．典型住宅价格指数系统

简称典型指数系统。1999年，由中房指数系统成立典型指数系统项目小组，负责系统的设计开发、维护运作，并根据中房指数系统的理论基础和城市住宅市场的特点，提出了初步的系统设计构想。以后，项目小组广泛征求专家学者、业内人士及政府官员的意见，得到了各方面的积极参与和充分肯定，系统理

论设计经评议、调整后最终成型。

3．武房指数系统

武房指数系统由分类物业指数和综合物业指数组成，以2000年3月为基期、以2000年3月房地产价格指数1000点为基值，每季度第一个月16日向社会发布前一季度的武房指数。

第五节

房地产泡沫防范（自学）

一、房地产泡沫的内涵与特征 1．房地产泡沫的内涵

泡沫或泡沫经济一词，来源于西方经济学界，简要的释义是，虚拟资本的过度增长，具体的解释是，在市场经济中，通过各种“狂热”的活动，使得某种商品、某种资产或某个公司股票的价格猛涨，若干倍地远离其价值，这种若干倍猛涨形成的高价，不能长期维持，最终会像泡沫一样地破灭，这就是泡沫或泡沫经济现象，比较典型的则称之为泡沫事件。

2．房地产泡沫的特征（若干概念的辨析）（1）房地产泡沫与房地产经济波动（2）房地产泡沫与通货膨胀（3）房地产泡沫与房地产过热

房地产泡沫与房地产过热是两个不同的概念。房地产过热，主要指房地产投资量过大，开发量过多，超过国民经济发展水平和社会有效需求，房地产过热可能带来供过于求、房屋积压、土地闲置和资金沉淀，但并不一定会带来价格飙升，从而引致泡沫的发生。

（4）房地产泡沫与房屋空置

二、房地产泡沫的运行机理 1.投机价格机制 2.自我膨胀机制

三、房地产泡沫的防范举措 1．设计严密合理的房地产税制 2．加强对房地产价格的监测与调控 3．对商品房预售要作严格审查 4．规范房地产融资行为 5．改变传统的抵押估价办法

6．利用货币金融政策调控房地产市场

7．政府应适时发出警告，公告有关市场信息 8．加快企业制度改革与产权改革

四、我国房地产业是否出现“泡沫”

自2002年下半年关于地产泡沫论之争至今，房地产行业倍受非议，成为社会各界争论的热点，其中包括，泡沫论之争、地产冬天之争、土地革命之争、央行121文件之争。

第五章

房地产交易管理 第一节

房地产交易管理概述

一、房地产交易管理 1．概念

《城市房地产管理法》更明确规定，房地产交易

房地产经营与管理复习讲义

包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁3种形式。

房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。

2．管理机构及其主要任务

房地产交易的管理机构主要是指由国家设立的从事房地产交易管理的职能部门及其授权的机构。包括国务院建设行政主管部门即建设部，省级建设行政主管部门即各省、自治区建设厅和直辖市房地产管理局，各市、县房地产管理部门以及房地产管理部门授权的房地产交易管理所（房地产市场产权管理处、房地产交易中心等）。

房地产交易管理机构的主要任务是，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益；办理房地产交易登记、鉴证及权属转移初审手续；协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；建立定期信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。

二、房地产交易中的基本制度 1．房地产价格申报制度 2.房地产权属登记发证制度 3．房地产价格评估制度

4．房地产价格评估人员资格认证制度 5．城市土地有偿有期限使用制度 第二节

房地产出售管理

一、商品房预售管理 《城市房地产管理法》（国主席令第29号，自1995年1月1日起施行）第四十四条要求，商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

《商品房销售管理办法》（建设部令88号）（2001年3月14日建设部第38次部常委会议审议通过，自2001年6月1日起施行），第六条明确，商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号，1998年7月20日起施行）第二十三条要求，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

第二十六条要求，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。第二十七条要求，房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。

《城市商品房预售管理办法》（1994年11月15日建设部令第40号发布，2001年8月15日修正）第四条明确，国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；城市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门负责本行政区域内城市商品房预售管理。第五条要求，商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条明确，商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

第九条要求，开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

二、商品房销售管理

《商品房销售管理办法》第七条要求，商品房现售，应当符合以下条件：

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。

第十条要求，房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

第十一条要求，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发

房地产经营与管理复习讲义

企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

第十二条要求，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

三、城镇公房出售管理

《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）有关条款。

建设部《关于进一步搞好公有住房出售工作有关问题的通知》（建房改[1999]第43号文，1999年2月10日）。

《国家教育委员会关于高等学校出售公有住房有关问题的意见》（1995年1月27日起施行）明确，高等学校在切实做好建立住房公积金和租金改革等项工作的基础上，可以结合本校实际，稳步进行出售学校部分公有住房工作。在这项工作中应掌握以下原则：

保留必要数量的公有住房供在职教职工租用。为保证高等学校当前和长远办学的需要，各校应结合本校实际，按中期发展规划，在校园内（或教学区附近）规划一定的区域，在此区域内的住房专供在职的部分一线教学、科研、管理人员和引进人才租用。这部分住房一般不低于按在职人员编制计划所需教职工住房总量的30%。

下列公有住房不宜出售：（1）已经建在教学、科研和学生生活、体育运动区及其近、远期规划区域内的住房。（2）三层楼房以下的住房、危旧住房和非成套住房，以及有历史纪念意义的或属文物需保留的住房。（3）上级主管部门和地方政府规定不能出售的住房和经住房和经改建开发可产生较大经济和社会效益的住房。

稳步出售部分公有住房。为保证高校教学、科研工作高效率地开展，保证高校正常办学秩序和良好的育人环境，除在校园内（或教学区附近）规划保留的住房区域不宜出售之外，高校可以在校园内（或教学区附近）规划适当的区域，作为出售住房区，稳步向本校教职工出售公有住房。教职工购买此区域内的公有住房要坚持自愿的原则；购房后不能改变住房用途和赠予他人；购房5年后可以出售，但只能售给学校。

四、经济适用房出售管理

经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，要求是：标准不高水平高，面积适中功能全，造价不高质量高，占地不多环境美。

《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）要求，各地人民政府要十分重视经济适用住房的开发建设，加快解决中低收入家庭的住房问题。经济适用住房建设用地，经批准原则上采取行政划拨方式供应。对经济适用住房建设项目，要在计划、规划、拆迁、税费等方面予以政策扶持。各

级建设行政主管部门要切实组织好经济适用住房建设的实施工作。金融单位在信贷等方面应予以支持。房地产开发公司每年的建房总量中，经济适用住房要占20%以上。在建房、售房等方面，对离退休职工、教师和住房困难户应予以优先安排，具体办法由各省、自治区、直辖市人民政府制定。

经济适用住房建设是我国城镇住房制度改革中一项重要举措，然而事实上，一些房地产开发商按照经济适用房的政策享受优厚待遇的同时，并没有按照规定建设经济适用房，普遍出现了一些建设标准、价格水平、供应对象等严重超标的问题，很难被中低收入老百姓接受，一定范围内损伤了纳税人特别是中低收入者的住房权益。

对此，国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》要求，加强经济适用住房的建设和管理。经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。要通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。对经济适用住房，要严格控制在中小套型，严格审定销售价格，依法实行建设项目招投标。经济适用住房实行申请、审批和公示制度，具体办法由市（县）人民政府制定。集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，其建设标准、参加对象和优惠政策，按照经济适用住房的有关规定执行。任何单位不得以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房[2002]217号）明确指出，经济适用住房是解决中低收入家庭住房问题的重要举措。各地要采取切实可行的措施，进一步完善经济适用住房政策，要加强经济适用住房建设计划的管理，完善计划编制工作，提高计划的科学性和适用性。对于列入经济适用住房计划的项目，要确保各项配套优惠政策的落实。要严格限制经济适用住房销售对象，控制建设标准。各地要尽快明确并公布经济适用房购买对象的收入标准和其他条件以及购房面积标准和超面积的处理办法。有关部门对购房对象要严格审核，对销售价格要严格审批并加强监督，对违规销售经济适用住房的开发企业要严肃查处，确保经济适用住房政策切实落实到符合条件的中低收入家庭。未制订相应监督管理办法或未按规定进行审核的城市，不得以行政划拨方式提供建设用地。

第三节

房地产转让管理

一、普通商品房转让管理

房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。这

房地产经营与管理复习讲义

里的其他合法方式，主要包括下列行为：

（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；

（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；

（三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；

（四）以房地产抵债的；

（五）法律、法规规定的其他情形。依据：建设部《城市房地产转让管理规定》（1995年8月7日建设部令第45号发布，2001年7月23日建设部第45次常务会议审议通过，2001年8月15日起施行）

二、已购公有住房和经济适用住房上市管理 建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（建设部69号令，自1999年5月1日起施行）

第二条 本办法适用于已购公有住房和经济适用住房首次进入市场出售的管理。

第三条 本办法所称已购公有住房和经济适用住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房，或者按照地方人民政府指导价购买的经济适用住房。本办法所称经济适用住房包括安居工程住房和集资合作建设的住房。

第五条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：

（一）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

（二）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

（三）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

（四）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（五）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

（六）上市出售后形成新的住房困难的；

（七）擅自改变房屋使用性质的；

（八）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

第八条 经房地产行政主管部门审核，准予出售的房屋，由买卖当事人向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理交易过户手续，如实申报成交价格。并按照规定到有关部门缴纳有关税费和土地收益。

财政部、国土资源部、建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》（1999年7月15日起实施）明确，已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房坐落位置的标定地价的10%确定。职工个人上市出售已购公有住房取得的价款，扣除住房面积标准的经济适用住房价款和原支付超过住房面积标准的

房价款以及有关税费后的净收益，按规定缴纳所得收益。其中，住房面积标准内的净收益按超额累进比例或一定比例缴纳；超过住房面积标准的净收益全额缴纳。职工个人上市出售已购经济适用住房，原则上不再缴纳所得收益。

土地出让金按规定全额上交财政；相当于土地出让金的价款和所得收益，已购公有住房产权属行政机关的，全额上交财政；属事业单位的，50%上交财政，50%返还事业单位；属企业的，全额返还企业。上交财政的相当于土地出让金的价款和所得收益，按已购公有住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制，分别上交中央财政和地方财政，专项用于住房补贴；返还给企业和事业单位的相当于土地出让金的价款和所得收益，分别纳入企业和单位住房基金管理，专项用于住房补贴。

《中央在京单位已购公房上市出售管理办法》（2003年10月1日起施行）第二条明确，本办法适用于中央在京单位已购公房首次进入市场出售的管理。本办法所称已购公房，是指职工按房改成本价或标准价（含标准价优惠办法，下同）购买的原产权属于中央在京单位的公有住房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房，也视为已购公房。

第四条明确，国务院机关事务管理局（以下简称国管局）和中共中央直属机关事务管理局（以下简称中直管理局）是中央在京单位已购公房上市出售的主管部门，负责本办法的组织实施和监督检查。国管局和中直管理局成立在京中央和国家机关住房交易办公室（以下简称交易办公室），负责为中央在京单位已购公房上市出售提供住房档案等信息服务和政策咨询，监管交易活动，收集、记录交易结果并向原产权单位及职工所在单位反馈。

第四节

房屋租赁管理

一、城市私有房屋租赁管理 《城市私有房屋管理条例》（国务院发布，1983年12月7日起施行）第三条明确，国家依法保护公民城市私有房屋的所有权。任何单位或个人都不得侵占、毁坏城市私有房屋。城市私有房屋所有人必须在国家规定的范围内行使所有权，不得利用房屋危害公共利益、损害他人合法权益。《城市房地产管理法》第五十二条明确，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人用，由承租人向出租人支付租金的行为。第五十三条要求，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，决定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。第五十四条要求，住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋

房地产经营与管理复习讲义

所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。第五十五条明确，以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。

建设部《城市房屋租赁管理办法》（1995年6月1日起施行）第二条 本办法适用于直辖市、市、建制镇的房屋租赁。第三条 房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法。承租人经出租人同意，可以依照本办法将承租房屋转租。第四条 公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。第五条 房屋租赁当事人应当遵循自愿、平等、互利的原则。第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）未依法取得房屋所有权证的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；

（三）共有房屋未取得共有人同意的；

（四）权属有争议的；

（五）属于违法建筑的；

（六）不符合安全标准的；

（七）已抵押，未经抵押权人同意的；

（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。第八条 国务院建设行政主管部门主管全国城市房屋租赁管理工作。第十三条 房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。

二、城镇廉租住房管理

《城镇廉租住房管理办法》(建设部第70号令，自1999年5月1日起施行)第二条 城镇廉租住房（以下简称廉租住房）是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。城镇最低收入家庭的认定标准由市、县人民政府制定。

第三条 国务院建设行政主管部门负责制定廉租住房的方针、政策并指导全国廉租住房的管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责制定本行政区域内廉租住房的实施办法并指导廉租住房的管理工作。市、县人民政府房地产行政主管部门负责制定本地区廉租住房的具体实施方案并负责廉租住房的管理工作。

第四条 廉租住房的来源如下：

（一）腾退的并符合当地人民政府规定的廉租住房标准的原有公有住房；

（二）最低收入家庭承租的符合当地人民政府规定的建筑面积或者使用面积和装修标准的现公有住房；

（三）政府和单位出资兴建的用于廉租的住房；

（四）政府和单位出资购置的用于廉租的住房；

（五）社会捐赠的符合廉租住房标准的住房；

（六）市、县人民政府根据当地情况采用其他渠道筹集的符合廉

租住房标准的住房。

第五条 廉租住房租金标准实行政府定价。除本办法第四条第（二）项的租金标准可以根据现有公有住房的租金标准和政策确定外，其他来源的廉租住房的租金标准，原则上按照维修费和管理费两项因素确定，以后随着最低收入家庭收入水平的提高而适当提高。

第七条 廉租住房必须严格控制面积标准和装修标准。每户最低收入家庭只能租住一处与居住人口相当的廉租住房。廉租住房的面积标准、装修标准和具体管理办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

第八条 承租廉租住房实行申请、审批制度。其程序为：

（一）申请人持最低家庭收入证明、住房情况证明以及省、自治区、直辖市人民政府或其建设行政主管部门、房地产行政主管部门规定的其他证明文件，向市、县人民政府房地产行政主管部门提出申请；二)市、县人民政府房地产行政主管部门对申请人的证明文件进行审核，并在适当的范围内公告，无异议的，予以登记；三)已登记者按照住房困难程度和登记顺序等条件，经综合平衡后轮候配租。

第九条 承租廉租住房的家庭，不得将承租的廉租住房转租。违反本规定转租的，由房屋所在地房地产行政主管部门收回转租的房屋，并处以10000元以上30000元以下罚款。

第十条 承租廉租住房的家庭，应当如实申报家庭收入。不如实申报的，由房屋所在地房地产行政主管部门责令其退房，补交商品租金和廉租房租金的差额，并处以5000元以上10000元以下的罚款。

第十一条 承租廉租住房的家庭，当家庭收入超过当年最低收入标准时，应当及时报告房地产行政主管部门，并按期腾退已承租的廉租住房；违反规定不及时报告的，责令其退房，补交商品租金和廉租房租金的差额，并处以5000元以上10000元以下的罚款。因正当理由不能按期腾退的，经房屋所在地房地产行政主管部门批准，可以在一定期限内续租，房地产行政主管部门应当相应提高其租金；不能按期腾退且无正当由的，由房屋所在地房地产行政主管部门责令其退房，并处以提高后年租金2-5倍的罚款。

第五节 房地产抵押管理

一、房地产抵押管理

《城市房地产抵押管理办法》（1997年5月9日建设部令第56号发布，2001年8月15日修正施行）明确，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织；抵押权人

房地产经营与管理复习讲义

是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

第六条 国家实行房地产抵押登记制度。

第七条 国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押管理工作。

第八条 下列房地产不得设定抵押：

（一）权属有争议的房地产；

（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；

（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其

他建筑物；

（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；

（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；

（六）依法不得抵押的其他房地产。

第四十条 有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：

（一）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；

（二）抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；

（三）抵押人被依法宣告解散或者破产的；

（四）抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的；

（五）抵押合同约定的其他情况。

第四十七条 处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：

（一）支付处分抵押房地产的费用；

（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款；

（三）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；

（四）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；

（五）剩余金额交还抵押人。处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。

二、土地使用权抵押管理

第六章

房地产促销及其管理 第一节

房地产广告及其管理

一、房地产广告

1．广告与房地产广告

2．房地产广告媒体及其选择 3．房地产广告现状

虚假房地产广告的几种情况：宣传夸大，承诺与实际不符，广告内容表述不清，隐瞒实情。

二、房地产广告管理相关依据 1．《中华人民共和国广告法》 2．《消费者权益保护法》

3．修改后的《中华人民共和国刑法》 4．《房地产广告发布暂行规定》 《房地产广告发布暂行规定》（国家工商行政管理局令第71号，自1997年2月1日起施行）第三条要求，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。第四条明确，凡下列情况的房地产，不得发布广

告：

（一）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；

（二）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；

（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（四）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；

（五）权属有争议的；

（六）违反国家有关规定建设的；

（七）不符合工程质量标准，经验收不合格的；

（八）法律、行政法规规定禁止的其它情形。第六条要求，房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：

（一）开发企业名称；

（二）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；

（三）预售或者销售许可证书号。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。第七条要求，房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。

第八条要求，房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。

第九条要求，房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。

第十条要求，房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。

第十一条要求，房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

第十二条要求，房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。

第十三条要求，房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。

第十四条要求，房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。

第十五条要求，房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。

第十六条要求，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

第十七条要求，房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。

第十八条要求，房地产广告中不得含有广告主能够为人住者办理户口、就业、升学等事业的承诺。

5．《关于进一步加强房地产广告管理的通知》 6．《福建省房屋消费者权益保护条例》 7．《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》最高人民法院《关于审理商品房买

房地产经营与管理复习讲义

卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

三、房地产网络广告管理

第二节 房地产交易展示会、新闻发布会管理

一、房地产交易展示会及其管理

二、房地产新闻发布会管理

第三节

房地产人员推销及其管理

一、房地产人员推销

二、国家对房地产推销人员的管理

建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部等部门等国家七部委联合发出通知要求，各地要推行商品房销售人员持证上岗制度，所有从事商品房销售的人员应当具备经纪人或经纪人协理资格。

国家人事部、建设部还联合出台了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》（2001年12月18日起施行），凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动。

房地产经纪人和房地产经纪人协理，在经纪活动中，必须严格遵守法律、法规和行业管理的各项规定，坚持公开、公平、公正的原则，信守职业道德。

第七章

房地产企业及从业人员管理 第一节

房地产企业的资质管理

一、房地产开发企业资质管理 《城市房地产开发经营管理条例》（中华人民共和国国务院令第248号，1998年7月20日起施行）规定，设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

（一）有100万元以上的注册资本；

（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。

《房地产开发企业资质管理规定》（中华人民共和国建设部部长令第77号，2000年3月29日起施行）明确，国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；县级以上地方人民政府房

地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企

业的资质管理工作。房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。

房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四4个资质等级。

房地产开发企业资质等级实行分级审批。房地产开发企业的资质实行年检制度。

一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目。

各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。

二、房地产中介服务企业资质管理 《城市房地产中介服务管理规定》（中华人民共和国建设部令第97号，2001年8月15日起施行）。

国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。

三、房地产价格评估企业资质管理 根据《建设部关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》，房地产价格评估机构实行一级、二级、三级制度。

一级机构可从事各类房地产价格评估，可以跨省、自治区、直辖市从事评估业务。

二级机构可从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股、司法仲裁等方面的房地产价格评估。可以在其注册地的省、自治区、直辖市区域内从事评估业务。

三级机构可从事建筑面积5万平方米、土地面积1.5万平方米以下的评估项目。可以在注册地城市区域内从事评估业务。

临时资格机构的营业范围根据其资金和人员的相应条件确定，可在其注册地城市区域内从事评估业务。

四、工程监理企业资质管理 根据2001年8月29日公布的《工程监理企业资质管理规定》（建设部令第102号），工程监理企业的资质等级分为甲级、乙级和丙级。

甲级工程监理企业可以监理经核定的工程类别中一、二、三等工程；乙级工程监理企业可以监理经核定的工程类别中二、三等工程；丙级工程监理企业可以监理经核定的工程类别中三等工程。

五、物业管理企业资质管理

根据2000年]月1日开始实施的《物业管理企业资质管理试行办法》（建住房[1999]261号），建设部负责全国物业管理企业的资质管理工作；省、自治区

房地产经营与管理复习讲义

建委(建设厅)、直辖市房地局负责本行政区域内物业管理企业的资质管理工作。物业管理企业应当按照本办法规定申请企业资质等级评定，未经主管部门进行资质评定并取得资质证书的，不得从事物业管理业务。

物业管理企业划分为一级、二级、三级三个资质等级和临时资质。

一级企业可参加全国范围内物业管理项目的投标、议标；二级企业只限参加全国范围内30万平方米以下物业管理项目的投标、议标；三级企业只限参加本省(自治区、直辖市)区域内15万平方米以下物业管理项目的投标、议标。

物业管理企业资质等级实行动态管理，每两年核定一次。对于不符合原定资质等级标准的企业，由资质等级评定初审部门提出降级或吊销《资质证书》的意见，报审批部门批准后执行。申请升级的物业管理企业将所需材料报初审部门，初审部门将审核意见报审批部门。资质等级升级应依次逐级上升，不得越级升级。

第二节

房地产企业筹资管理

一、房地产企业信贷筹资

二、房地产企业预售筹资

三、房地产企业股票筹资

四、房地产企业债券筹资

五、房地产信托筹资

六、房地产投资基金

七、房地产抵押贷款证券化(MBS)

八、房地产企业典当筹资 第三节

房地产企业收费管理

一、房地产中介服务机构收费管理

国家计划委员会、建设部1995年7月17日《关于房地产中介服务收费的通知》规定，凡依法设立并具备房地产中介资格的房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等中介服务机构，为企事业单位、社会团体和其它社会组织、公民及外国当事人提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服务，可向委托人收取合理的费用。

房地产中介服务收费是房地产交易市场重要的经营性服务收费。中介服务机构应当本着合理、公开、诚实信用的原则，接受自愿委托，双方签订合同，依据本通知规定的收费办法和收费标准，由中介服务机构与委托方协商确定中介服务费。

房地产中介服务收费实行明码标价制度。中介服务机构应当在其经营场所或交缴费用的地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。房地产中介服务机构在接受当事人委托时应当主动向当事人介绍有关中介服务的价格及服务内容等情况。

二、物业管理企业收费管理 《物业管理条例》（自2003年9月1日起施行）明确，县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

物业管理企业接受委托代替物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位向最终用户收取有关费用时，不得向业主收取手续费等额外费用。

第四节 房地产从业人员管理

一、房地产经纪人员管理

国家人事部、建设部联合出台了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》（2001年12月18日起施行）明确，国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划。凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动。

房地产经纪人执业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由人事部、建设部共同组织实施，原则上每年举行一次。

凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，已取得房地产经纪人协理资格并具备以下条件之一者，可以申请参加房地产经纪人执业资格考试：取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年；取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年；取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年；取得硕士学位，工作满2年，从事房地产经纪业务工作满1年；取得博士学位，从事房地产经纪业务工作满1年。

凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，具有高中以上学历，愿意从事房地产经纪活动的人员，均可申请参加房地产经纪人协理从业资格考试。

凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动。

房地产经营与管理复习讲义

取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的人员，必须经过注册登记才能以注册房地产经纪人名义执业。

房地产经纪人执业资格注册有效期一般为三年，有效期满前三个月，持证者应到原注册管理机构办理再次注册手续。在注册有效期内，变更执业机构者，应当及时办理变更手续。

房地产经纪人和房地产经纪人协理，在经纪活动中，必须严格遵守法律、法规和行业管理的各项规定，坚持公开、公平、公正的原则，信守职业道德。

房地产经纪人有权依法发起设立或加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位工作，指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务，经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要业务文书，执行房地产经纪业务并获得合理佣金。

房地产经纪人协理有权加入房地产经纪机构，协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。房地产经纪人和房地产经纪人协理经注册后，只能受聘于一个经纪机构，并以房地产经纪机构的名义从事经纪活动，不得以房地产经纪人或房地产经纪人协理的身份从事经纪活动或在其他经纪机构兼职。

房地产经纪人和房地产经纪人协理必须利用专业知识和职业经验处理或协助处理房地产交易中的细节问题，向委托人披露相关信息，诚实信用，恪守合同，完成委托业务，并为委托人保守商业秘密，充分保障委托人的权益。

二、物业管理人员管理

物业管理人员职业按照国家职业标准分为物业管理员（国家职业资格四级）和物业管理

师（国家职业资格二级）两个等级。物业管理员申报条件为，经本等级正规培训达规定标准学时数，并取得毕（结）业证书；在本职业见习工作1年以上；具有本专业或相关专业（房地产类、城管城规类、建筑类、社区类、工程管理类、工商管理类）大专以上文化程度。以上条件具备其中之一即可。

物业管理师申报条件为，取得本职业物业管理员职业资格证书以后，经本等级正规培训达规定标准学时数，并取得毕（结）业证书；取得本职业物业管理员职业资格证书以后，连续从事本职业工作2年以上。以上条件具备其中之一即可。

物业管理员等级的职业资格鉴定分为知识和技能两部分。物业管理师等级的职业资格鉴定除参加上述知识和技能考试外，还需提交2000字以上的论文并进行论文答辩。

第八章

房地产税费管理 第一节

房地产税收管理

一、现行税制体系

税收是中国政府财政收入最主要的来源，也是国家用以加强宏观调控的重要经济杠杆，对于中国的经济、社会发展具有十分重要的影响。

经过1994年税制改革和几年来的逐步完善，中国已经初步建立了适应社会主义市场经济体制需要的税收制度，对于保证财政收入，加强宏观调控，深化改革，扩大开放，促进国民经济的持续、快速健康发展，起到了重要的作用。目前，中国的税收制度共设有25种税，按照其性质和作用大致可以分为8类：

二、有关税收立法机关

中国有权制定税法或者税收政策的国家机关主要有，全国人民代表大会及其常务委员会，国务院，财政部，国家税务总局，国务院关税税则委员会，海关总署等。

1.税收法律由全国人民代表大会制定，如《中华人民共和国个人所得税法》，或者由全国人民代表大会常务委员会制定，如《中华人民共和国税收征收管理法》。

2.有关税收的行政法规由国务院制定，如《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》、《中华人民共和国个人所得税法实施条例》、《中华人民共和国增值税暂行条例》。

3.有关税收的部门规章由财政部、国家税务总局、国务院关税税则委员会、海关总署等部门制定，如《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》、《个人所得税自行申报纳税暂行办法》。

根据我国法律规定，省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会、民族自治地方人民代表大会和省级人民政府，在不与国家税收法律、法规相抵触的前提下，可以制定某些地方性的税收法规和规章。

三、各种房地产税介绍

四、中央政府与地方政府税收收入划分

根据国务院关于实行分税制财政管理体制的规定，城镇土地使用税，耕地占用税，固定资产投资方向调节税，土地增值税，房产税，城市房地产税，契税，农业税，属于地方政府的固定收入；对于营业税，铁道部、各银行总行、各保险总公司集中缴纳的部分和金融、保险企业按照提高3%税率缴纳的部分归中央政府，其余部分归地方政府；对于企业所得税，中央企业、地方银行、非银行金融机构缴纳的部分，铁道部、各银行总行、各保险总公司集中缴纳部分，归中央政府，其余部分归地方政府；对于外商投资企业和外国企业所得税，外资银行缴纳的部分归中央政府；其余部分归地方政府；对于城市维护建设税，铁道部、各银行总行、各保险总公司集中缴纳的部分归中央政府，其余部分归地方政府；对于印花税，股票交易印花税收入的88%归中央政府，其余12%和其

房地产经营与管理复习讲义

他印花税收入归地方政府。

房地产开发企业应缴纳的税费一般包括：营业税；城建税；企业所得税；房产税；城镇土地使用税；车船使用税；印花税；教育费附加；固定资产投资方向调节税（已暂停征收）；土地增值税。

五、税收征管主要依据 1．《税收征收管理法》

《中华人民共和国税收征收管理法》2001年4月28日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议修订，2001年5月1日起施行。

2．《刑法》

《中华人民共和国刑法》设置了危害税收征管罪，第二百零一条明确规定，纳税人采取伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，在账簿上多列支出或者不列、少列收入，经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报的手段，不缴或者少缴应纳税款，偷税数额占应纳税额的百分之十以上不满百分之三十并且偷税数额在一万元以上不满十万元的，或者因偷税被税务机关给予二次行政处罚又偷税的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金；偷税数额占应纳税额的百分之三十以上并且偷税数额在十万元以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金。扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，数额占应缴税额的百分之十以上并且数额在一万元以上的，依照前款的规定处罚。对多次犯有前两款行为，未经处理的，按照累计数额计算。

第二百零二条还明确，以暴力、威胁方法拒不缴纳税款的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处拒缴税款一倍以上五倍以下罚金；情节严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处拒缴税款一倍以上五倍以下罚金。

六、现行房地产税制存在的问题 1．税种设置存在缺陷 2．租、税、费错位 3．课税范围过于狭窄

4．课税标准欠合理，未作适时调整 5．纳税人设计不恰当

七、改革我国土地税制的原则要求 1．必须充分考虑法律规定 2．必须服务于可持续发展目标 3．走轻税赋道路

4．注意与国际惯例接轨

国际通行的土地(不动产)税收体系包括3类: 第一类是房地产取得税类，第二类是房地产保有税类，第三类是房地产流转税类。

第二节

房地产行政事业性收费管理

一、房地产行政事业性收费现状

阅读文献：程九洲。我国房地产收费体系模式设想。中国房地产，1997年1期

二、房地产行政事业性收费管理文件 1．《全面整顿住房建设收费取消部分收费项目》 2001年4月16日，国家计委、财政部关于《全面整顿住房建设收费取消部分收费项目》的通知（计价格[2001]585号）

2．《房地产开发经营企业交费登记卡试行办法》 3．《关于专项治理涉及建筑企业收费的通知》