2018年城市房屋价格如何来评估,大家是否清楚？

第一篇：2018年城市房屋价格如何来评估,大家是否清楚？

2018年城市房屋价格如何来评估，大家是否清楚？

国有土地上房屋征收的关键是房屋价格的补偿多少，房屋补偿价格依据评估价格作出，但是一般老百姓并不知道自己的房屋如何来评估，评估的方法、流程是什么？下面北京京坤律师事务所史西宁律师（微信公众号：北京史西宁律师）结合自己多年代理城市房屋拆迁的经验，对关于国有土地上房屋的评估法律规定总结如下，供大家参考。第一、评估价遵循市场价格

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格是指在评估时点的平均交易价格。评估时，还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。房子值多少钱不是拆迁办嘴说，是由市场决定。

第二、评估机构由被征收人选定、费用由房屋征收部门承担。

房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。在一定程度上可以杜绝内定评估机构及私下交易等状况的发生。如果被征收人都不知道评估公司谁请来的那肯定无法保证结果的公正。房屋征收评估、鉴定费用由房屋征收部门承担。如鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。由此，有利于被拆迁人权利的行使及监督规范评估公司的评估活动。

第三、评估的依据及方式多元化

被征收房屋的类似房地产有交易的适用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。以此保障价格评估趋向合理，真正体现房屋价值。第四、土地使用权也要给补偿

拆迁方需要取得的对象是土地使用权，而不是房屋。被拆迁人失去的也是土地使用权。从物权法的角度而言，房屋仅是土地使用权人行使权利的结果。按照最高院司法解释，国有土地上房屋价格的评估，应该包括院落价值的评估。有时院落面积往往比房屋面积大个好几倍，如果仅仅按照房屋面积进行补偿，显然侵犯土地使用权人的合法权利。第五：对评估结果不服可以复核、鉴定

按照评估办法被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

第二篇：浙江省城市房屋拆迁价格评估暂行办法范文

浙江省城市房屋拆迁价格评估暂行办法

第一条 为了规范城市房屋拆迁价格评估行为，维护房屋拆迁双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国价格法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》、《中华人民共和国房地产估价规范》和《浙江省社会中介机构管理办法》的有关规定，制定本办法。

第二条 在城市规划区内国有土地上，市、县人民政府和有关管理部门进行房屋拆迁评估管理，房地产评估机构从事房屋拆迁评估业务，应遵守本办法。

第三条 本办法中的下列用词含义如下：

（一）房屋具体区位：是指在某一个特定的地段内，房屋相对于所在地段、拆迁地块的优劣程度。

（二）市场比较法：是指房屋拆迁评估中以同类房屋的市场成交价格为基础，进行适当修正，作为该被拆迁房屋补偿价格的评估方法。

（三）成本法：是指房屋拆迁评估中以开发或建造与被拆迁房屋相同用途、相同结构的房屋需要的成本和费用，再加上正常利润和税金作为该被拆迁房屋补偿价格的评估方法。

（四）房屋的重置价格：是指前期工程费、建筑安装工程费、小区内配套设施费。

（五）房屋用途：是指住宅、商业用房、办公用房、工业用房及其他房屋等用途。第四条 市、县房屋拆迁管理部门应当会同价格、国土资源、规划等行政管理部门按照当地上一同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格，确定被拆迁房屋的货币补偿基准价，报同级人民政府批准，并在每年3月底前公布。

第五条 市、县房屋拆迁管理部门应当会同有关部门，制订上一各类房屋的重置价格，房屋具体区位、建筑结构、成新、层次、朝向等因素的确定方法或其变动幅度，房屋装修和附属物补偿标准，报同级人民政府批准后实施。

第六条 市、县房屋拆迁管理部门可以制订非住宅采用市场比较法、成本法进行拆迁评估的有关管理规定，报同级人民政府批准后实施。

第七条 房屋拆迁价格评估应当委托有资质的房地产评估机构进行。房屋拆迁评估中的主要评估人员应当是注册房地产估价师。房屋拆迁评估报告必须经注册房地产估价师签字并经评估机构盖章。

第八条 被拆迁房屋及其附属物和安置用房的评估基准日以房屋拆迁许可证核发之日为准。

第九条 被拆迁房屋、安置用房的货币补偿金额，由房地产评估机构以政府公布的货币补偿基准价为基本依据，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、朝向、装修及其它因素经评估确定。

第十条 被拆迁房屋货币补偿金额的计算公式为：

被拆迁房屋货币补偿金额=〔房屋货币补偿基准价×区位差价系数×（1+层次差价率）×（1+朝向差价率）×（1+其他因素差价率）-同类房屋的重置价格+被拆迁房屋的重置价格×成新率〕×建筑面积

安置用房评估金额的计算公式为：

安置用房评估金额＝〔房屋货币补偿基准价×区位差价系数×（1+层次差价率）×（1+朝向差价率）×（1+其他因素差价率）-同类房屋的重置价格+安置房屋的重置价格×成新率〕×建筑面积 附属物、装修补偿金额按规定办法计算后补偿给其所有人，法律、法规另有规定或当事人另有约定的除外。

第十一条 不能采用本办法第四、九条规定的办法进行拆迁评估的商业、办公、工业及其他房屋，适用市场比较法。因缺乏足够的市场成交案例不能采用市场比较法时，适用成本法。

第十二条 被拆迁房屋合法占有的土地面积，超过其建筑面积除以标准容积率的，超过部分的土地面积按照《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第二十九条规定予以补偿。

标准容积率为：住宅1.3，办公、商业用房1.5，工业用房0.5，其他用房1.5，各市、县人民政府在此标准上下浮动15%范围内确定。

被拆迁房屋合法使用的土地面积，以土地使用证的记载为准。

第十三条 房屋拆迁管理部门应当提出不少于两家房地产评估机构名单，并说明其资质、信誉等情况，供被拆迁人选择。被拆迁人应当在房屋拆迁管理部门提供房地产评估机构名单后10日内作出选择。评估机构由房屋拆迁管理部门按参加选择的被拆迁人的多数意见确定。评估机构所得赞成票相等或者被拆迁人未在规定时间内作出选择的，由房屋拆迁管理部门确定。

第十四条 拆迁评估应当由拆迁人委托，并签订评估委托合同。拆迁人应将按规定标准计算的评估费用一次性存入市、县房屋拆迁管理部门在已协商签订监管协议的银行中开设的专户，评估完成后10日内经市、县房屋拆迁管理部门同意方可使用。拆迁许可证规定范围内的拆迁房屋及其附属物的评估与安置用房的评估应当委托同一家评估机构进行。

第十五条 拆迁当事人应当如实向评估机构提供评估所必须的资料，并协助评估机构开展现场查勘。

第十六条 评估机构应当按照评估合同约定的时间和内容完成委托任务。接受委托的评估机构不得转让受托的评估业务。

第十七条 评估机构应当向委托人提供全部被评估房屋的整体评估报告和各套分报告，同时向被拆迁人出具分报告。

第十八条 评估机构应当将被拆迁人的姓名、被拆迁房屋的门牌号、评估因素、依据、结果等主要情况在被拆迁地段公示，接受社会监督。公示时间不得少于10日。

第十九条 评估机构在出具评估报告后，应向房屋拆迁当事人解释拆迁评估的依据、选用的评估方法、评估结果产生过程等。

第二十条 当事人对评估结果有异议的，应当在公示时间内向原评估机构书面申请复核，原评估机构应当在收到书面申请后10个工作日内出具书面复核结果。

第二十一条 当事人对复核结果仍有异议的，可以在收到复核结果后10日内向市、县房屋拆迁主管部门书面申请裁决，当事人为市、县房屋拆迁管理部门的，应向市、县人民政府申请裁决。裁决部门受理裁决申请后，可提请市、县房屋拆迁评估技术委员会对评估结果进行鉴定，房屋拆迁评估技术委员会出具的鉴定结论可作为裁决依据，裁决部门应当自受理裁决之日起30日内作出书面裁决。

第二十二条 房屋拆迁评估技术鉴定费用，由申请人在提出裁决申请时，按评估费的50%向房屋拆迁管理部门交纳。

第二十三条 房地产价格评估机构、房地产估价人员在房屋拆迁价格评估中违反规定的，由房地产主管部门依照有关法律、法规、规章的规定进行处罚，并依法承担相应的赔偿责任。

第二十四条 本办法由省建设厅负责解释。第二十五条 本办法自发布之日起施行。

第三篇：城市房屋拆迁区位综合价格评估研究

城市房屋拆迁区位综合价格评估研究

随着2001年11月国务院的《城市房屋拆迁管理条例》和2002年3月《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》的相继出台，房地产价格评估机构逐渐成为城市房屋拆迁工作的重要组成部分，评估工作也成为拆迁各方关注的重点。

为了顺利完成拆迁评估工作，同时兼顾拆迁实施过程中的操作惯例，武汉国佳房地资产评估有限公司在拆迁评估中针对住宅、办公、商业性质的房产引入了区位综合单价(简称区位价)概念。经过一年多的摸索和实践，取得了较好的成效。区位价的评估成为房地产拆迁评估新的尝试。

一、区位价的内涵

所谓区位，是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同业等)的距离，周围环境、景观等。因此引入区位价可以体现在同一供求区域内房地产价格形成的共性组成部分。从房地产价格的组成部分上，我们可以这样理解，区位价就是指拆迁房屋在估价时点状态下的包含土地价格在内的区位补偿价，其价值是拆迁房屋的房地产市场评估单价扣除房屋重置价后的剩余部分(以建筑面积为计算基数)。

1、区位价从本质上讲是市场价值 区位价的计算依赖于拆迁房屋的市场评估价，因此其价值定义为公开市场价值。

2、区位价是拆迁房屋总体市场价值的一部分 区位价是利用剩余法的思路对被拆迁房屋市场价值进行剥离而来，即区位价＝房地产市场价－房屋重置价。

3、区位价不仅色含楼面地价还包括区域环境配套等综合因素对价值的影响房地产价格的形成除了土地和房屋价值外，还包括影响房地产价格的各种因素。从总体上看，这些因素分为一般因素、自然因素、区域因素和个别因素四个部分。区位价是在市场价值的基础上倒算得来，虽然表达方式和楼面地价相同，但实质上是包含了楼面地价的。

二、区位价的提出

1、符合国家现行法规和操作惯例 在新条例出台之前，武汉市拆迁项目货币补偿金额基本上是按照基准地价加重置价进行计算的。基准地价由政府制定，重置价由评估机构确定。按照新条例的规定，“货币补偿金额，根据拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”。因此，在新条例出台后，我们将拆迁房屋市场价格的评估分成区位价和重置价格两个部分进行。以评估计算出来的区位价取代原来由政府定价的基准地价，这样既保证了拆迁补偿的市场评估原则，又兼顾了拆迁实施过程的操作惯例。

2、体现了等价有偿的原则 城市居民对住房最关心的是有多少建筑面积，存量房地产的交易也都是以建筑面积为基础进行交易，而区位价的类型也是以建筑面积为计算基数，同时根据区位价的内涵，在同一供求圈内的房产，不论新房还是旧房，所享受的大环境配套、基础设施配套等是一样的，在不考虑房屋个体之间的差异，小区环境等因素的前提下，区位价应该是一致的。而且区位价的计算是由房地产估价师根据房地产市场进行评估计算的，其结果是科学、合理、客观的，也能充分体现等价有偿的原则。

3、有利于实际操作 武汉市目前正在进行大规模的旧城改造和土地储备，拆迁范围较大，时间紧，区位价的引入能够实现大批量评估，提高个案的评估效率。而且在拆迁范围内的房屋密度大，状况差，房屋之间的个体差异比较复杂。区位价的评估可以使同一拆迁区域内的地区补偿水平趋于一致，房屋差异由重置价评估体现，这样得出的评估结论容易被拆迁当事人接受，也符合拆迁范围内房屋的现状。

三、区位价的测算

新《条例》确定的补偿原则实质是一种赎买政策，也就是说，拆迁中拆迁人首先通过市场价格将被拆迁房屋购买，然后进行拆除。因此，房屋拆迁评估最适宜的估价方法应当是市场比较法。但有时受到市场交易资料缺乏、数据收集比较困难的限制，也可以根据具体情况选用其他评估方法。目前我们对于区位价的测算主要选用市场比较法、假设开发法、收益法等三种方法。

1、市场比较法思路 在交易资料比较容易收集，交易案例较多的情况下，市场比较法是首选。即通过市场调查，选出与拆迁房屋地段相同，用途相同的同一供求圈内的类似旧房的市场成交价格，分别扣除这些比较案例的房屋重置价，建立区位价的可比基础，再进行交易时间、交易情况、区域因素、个别因素修成，得出拆迁区域内的区位价。

2、假设开发法思路 对于拆迁区域内有较多新建商品房的情况，可以选用假设开发法测算区位价。即利用周边新建商品房的价格，扣除正常的房屋建安成本、配套费、公共设施建设费、管理费、利息、利润、税金等得出区位价。

3、收益法思路 对于有租金收益的房产，按照收益法的思路可以求取区位价，但客观上租金收益受到许多条件的制约，市场租金提取的准确性较难保证，而且同一区段内的租金可能出现较大波动，再加上还原利率和净收益的不确定性，用收益价格求取统一的区位价有一定的难度。因此，我们建议收益法只能作为一种补充计算方法在收益资料准确可靠的前提下采用。

四、区位价和基准地价的区别

1、价值定义不同 区位价是公开市场价值，是房地产市场价值的组成部分，是针对某一拆迁区域内房屋的评估价格。基准地价则是在城镇不同土地级别或均质区域内，在一定利用

状况和开发程度下的设定用途(商业、住宅、工业等)的法定最高出让年限的单位面积土地使用权的平均价格。

2、使用条件不同 区位价是针对拆迁评估提出的，因此只适用于拆迁目的的房地产评估，区位价的计算基数为拆迁房屋的建筑面积。基准地价计算基础是土地面积，基准地价为类别价中的平均价格，对于具体宗地还应根据实际情况在一定范围内进行调整修正。

3、所包含的土地权属类型不同 根据目前实际情况，区位价的确定是以拆迁房屋土地使用权类型国有划拨为假设前提的。基准地价则是土地在出让状态下的价格。

4、价值的确定方式不同 基准地价是由政府定期制定公布的区域土地平均价格。区位价是根据市场价格综合确定的，只受估价时点房地产市场的影响。

五、应注意的问题

1、目前区位价不适用企业房地产拆迁 区位价的提取是以市场交易价格为前提，即必须有大量的新房、二手房的成交价格或租赁价格作为基础，因此区位价目前只适用于住宅、商业和办公性质的房地产。而拆迁范围内的企业评估，由于每个企业的房地产状况不同，容积率不同，在市场上基本上没有合适交易案例，所以只能按照估价规范的要求用成本法进行评估。

2、区位价的确定要与具体拆迁项目相结合 区位价的形成必须结合拆迁项目所处的区位状况而定。在具体拆迁评估中，如果遇到拆迁区域大或者是城市基础设施建设中的道路沿线拆迁，可能会出现一个拆迁项目中有不同的区域环境，出现不同的区位价格。因此，评估机构必须在客观合理的前提下，做好区域划分并分别求区位价格。

3、区位价在实施阶段还要考虑拆迁房屋的实际用地情况 由于区位价是以建筑面积为计算基数，实际上没有考虑拆迁房屋的用地情况。如拆迁区域内存在院落用地的情况，假设建筑面积相同，按照区位价的思路补偿价格也是相同的，这就不符合实际。因此我们建议在区位价的施行中，引入覆盖率标准，即由有关政府管理部门制定覆盖率(如≤0．8或0．9)的情况下，对于超出部分的土地单独给与补偿。(覆盖率＝房屋占地面积／用地面积)

4、区位价在实施阶段还要考虑综合平衡 在实际工作中，评估公司评估出来的区位价格还应结合已经实施拆迁项目的区位价，在全市范围内掌握综合平衡，避免出现相邻区域或类似区域出现较大差别，影响整体拆迁工作。同时行业管理部门也可以加强区位价格审核工作，加强评估公司之间的信息沟通，保证区位价格评估的合理性。而且，随着城市拆迁工作的进展，评估出来的区位价越来越多，这些已经实施的区位价本身也可以成为进行修正的基础，为其他项目区位价的制定提供参考。

第四篇：房屋租赁价格评估案例

南京医药股份有限公司经营决策

涉及房地产年租赁价格评估项目

资产评估报告

苏华评报字[2012]第 N253 号

江苏华信资产评估有限公司

二○一二年十二月二十日

南京医药有股份限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

南京医药股份有限公司经营决策

涉及房地产年租赁价格评估项目

资产评估报告目录

注册资产评估师明.............................................................................................................................1

资产评估报告摘要............................................................................................................1

资产评估报告正文............................................................................................................2

一、绪言.........................................................................................................................2

二、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者.........................2

三、评估目的.................................................................................................................3

四、评估对象及评估范围.............................................................................................3

五、价值类型和定义.....................................................................................................4

六、评估基准日.............................................................................................................4

七、评估依据.................................................................................................................4

八、评估方法.................................................................................................................5

九、评估程序实施过程和

声

情况...............................................................................................................6

十、评估假设.................................................................................................................5

十一、评估结论.............................................................................................................7

十二、特别事项说明.....................................................................................................7

十三、评估报告使用限制说明.....................................................................................8

十四、评估报告日.........................................................................................................8

江苏华信资产评估有限公司I

南京医药有股份限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

评估报告附件

1.委托方、产权持有单位营业执照复印件

2.产权证明文件复印件

3.委托方、产权持有单位承诺函

4.注册资产评估师承诺函

5.评估机构资格证书及营业执照复印件

6.签字注册资产评估师的资格证书复印件

7.资产评估业务约定书

江苏华信资产评估有限公司II

南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪

守独立、客观、公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述 的内容是客观的，并对评估结论的合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产清单由产权持有单位申报并经其签章确认；所提供

资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责

任。

三、我们与评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存

或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已

对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予了必要的关注，对评估对象及其

所涉及资产的法律权属资料进行了查验。注册资产评估师对评估对象及其所涉及

资产法律权属的关注和查验，并不构成对评估对象的法律权属任何形式的保证。

五、本报告评估结论是注册资产评估师对本次委托评估对象在评估基准日于

报告限定的评估目的、价值类型和评估假设限制条件下形成的专业意见，不应当

被认为是对评估对象可实现价格的保证。

六、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条

件的限制，评估报告使用者应当充分考虑报告中载明的假设、限定条件、特别事

项说明及其对评估结论的影响。

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南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

南京医药股份有限公司经营决策

涉及房地产年租赁价格评估项目

资产评估报告摘要

苏华评报字[2012]第N253号

南京医药股份有限公司： 江苏华信资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产

评估准则、资产评估原则，主要采用市场比较法，按照必要的评估程序，对南京

医药股份有限公司经营决策涉及的房地产于评估基准日 2012 年 12 月 1 日的年租

赁价格进行了评估。

评估目的：为南京医药股份有限公司经营决策提供价值参考依据。

评估方法：市场比较法。

评估对象：南京医药股份有限公司申报房地产的年租赁价格。

评估范围：南京医药股份有限公司申报的、位于南京市白下区延龄巷27号的

房地产（建筑面积13578.51 m2，土地面积5665.1 m2）。

价值类型：市场价值。

评估基准日：2012 年 12 月 1 日。

评估结论：经采用市场法评估，南京医药股份有限公司位于南京市白下区延

龄巷 27 号办公用途的房地产（建筑面积 13578.51 m2，土地面积 5665.1 m2）于

评估基准日 2012 年 12 月 1 日时的年租赁价格为人民币捌佰壹拾肆万叁仟玖佰圆

整（￥814.39 万元）。

以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅

读资产评估报告正文。

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南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

南京医药股份有限公司经营决策

涉及房地产年租赁价格评估项目

资产评估报告正文 苏华评报字[2012]第N253号

一、绪言

江苏华信资产评估有限公司接受南京医药股份有限公司的委托，根据有关法

律、法规和资产评估准则、资产评估原则，主要采用市场比较法，按照必要的评

估程序，对南京医药股份有限公司经营决策涉及的位于南京市白下区延龄巷 27 号 的房地产于评估基准日 2012 年 12 月 1 日时的年租赁价格进行了评估，现将资产

评估过程和结果报告如下：

二、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者

（一）委托方及产权持有单位

委托方、产权持有单位均为南京医药股份有限公司。

公司住所：南京经济技术开发区（白下区中山东路486号）

法定代表人：周耀平

注册资本：69358.068万元人民币

实收资本：69358.068元人民币

公司类型：股份有限公司（上市）

成立日期：1994年1月25日

工商注册号：***

经营范围：许可经营项目：中成药、化学原料药、化学药制剂、抗生素原料

药、抗生素制剂、生化药品、生物制品、精神药品（限二类）、医疗用毒性药品；

II、III类医疗器械（植入类产品、体外诊断试剂及塑形角膜接触镜除外）销售；

预包装食品、散装食品批发与零售；保健食品销售；普通货物运输。

一般经营项目：百货、五金交电、劳保用品、汽车配件、装饰材料销售；室 内装饰服务；房屋出租；兴办各类企业项目投资开发；经营进出口业务（国家限

定企业经营或禁止进出口的商品和技术除外）；信息咨询服务。

江苏华信资产评估有限公司2

南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

（二）其他评估报告使用者

本报告的使用者除委托方外，包括本次经济行为涉及的其他方。

本报告的任何信息除非法律需要，不可以公布于任何媒体及社会公众。

三、评估目的

为南京医药股份有限公司经营决策提供价值参考依据。

四、评估对象及评估范围

（一）评估对象与评估范围内容

评估对象：南京医药股份有限公司申报房地产的年租赁价格。

评估范围：南京医药股份有限公司申报的、位于南京市白下区延龄巷27号的

房地产（建筑面积13578.51 m2，土地面积5665.1 m2）。

本次我们的评估范围与委托评估范围一致，具体以南京医药股份有限公司提

供的资产评估申报表为准。

（二）实物资产类型及分布情况

1、实物状况

本次委托评估的为南京医药股份有限公司所拥有的位于南京市白下区延龄巷 号院内的房地产，共有 7 栋房屋，建筑面积共 13578.51平方米。所有房屋建

筑物主要由一幢五层的仓库楼（另地下一层）、一幢五层的办公楼、三幢二层的附

房和二幢一层的附房组成。建筑结构主要为混合结构和砖木结构，据委托方介绍 除仓库楼建成于 1995 年左右外，其余房屋建筑物均建成于上世纪八十年代，基础

采用钢筋混凝土整板基础、条形基础，砖墙承重，钢筋砼楼屋面板、砖木人字屋

架、瓦屋面，外墙刷涂料、条形面砖饰面，内墙刷乳胶漆，塑钢窗、木窗，木门，水磨石、复合地板及水泥地面，部分石膏板、夹板吊顶，普通水电。仓库楼内有 2

吨和 1 吨载重货梯各二部。根据委托方提供的宁白国用（2003）第 16313 号《国

有土地使用证》，使用权面积：5665.1平方米，用途：仓储，使用权类型：出让。

至基准日本次评估对象空置。

2、权属状况

根据委托方提供的宁房权证白变字第 228198 号和第 228199 号《房屋所有权

江苏华信资产评估有限公司3

南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

证》，共有 7 栋房屋，建筑面积共 13578.51平方米，房屋所有权人：南京医药股

份有限公司，产权来源：自建。详见下表：

序建筑面积是否

房屋所有权证号座落结构丘号

号（m2）抵押

1宁房权证白变字第 228198 号白下区延龄巷 27 号混合3303217061-1否

2宁房权证白变字第 228198 号白下区延龄巷 27 号砖木139.2217061-1否

3宁房权证白变字第 228198 号白下区延龄巷 27 号混合57.2217061-1否

4宁房权证白变字第 228198 号白下区延龄巷 27 号砖木535.7217061-1否

5宁房权证白变字第 228199 号白下区延龄巷 27 号砖木328.4217061-1否

6宁房权证白变字第 228199 号白下区延龄巷 27 号混合9192.41217061-1否 7宁房权证白变字第 228199 号白下区延龄巷 27 号砖木22.6217061-1否

根据委托方提供的宁白国用（2003）第 16313 号《国有土地使用证》，使用

权面积：5665.1平方米，地号：03002021021，用途：仓储，使用权类型：出让，终止日期为 2053 年 10 月 26 日，土地使用权人：南京医药股份有限公司。

五、价值类型和定义

根据评估目的，本次评估中我们采用了公开租赁的市场价值类型。

市场价值定义：自愿交易双方均自愿地、非强迫地在对被交易资产拥有合理

理解的情况下进行公平交易而成交的金额。当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。

六、评估基准日

本项目评估基准日为 2012 年 12 月 1 日。本基准日是由委托方确定的，本报

告中一切取价标准均为评估基准日有效的价值标准。

七、评估依据

本次评估的主要依据有：

（一）法律法规依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人大

常委会第29次会议修正）；

2、房地产估价规范(GB/T50291一1999)；

3、其他相关的法律、法规文件。

（二）准则依据

江苏华信资产评估有限公司4

南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

1、财政部财企字[2004]20号关于印发《资产评估准则—基本准则》和《资

产评估职业道德准则—基本准则》的通知及附件；

2、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估准则—评估报告》；

3、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估准则—评估程序》；

4、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估准则—不动产》；

5、中国注册会计师协会2003年（会协[2003]18号）关于《注册资产评估师

关注评估对象法律权属指导意见》；

6、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估价值类型指导意见》。

（三）产权证明文件

1、房屋所有权证；

2、土地使用权证。

（四）取价依据文件

1、评估人员询价、市场调查收集的有关资料、信息；

2、其他与评估有关的资料。

（五）行为依据

江苏华信资产评估有限公司与委托方签订的《资产评估业务约定书》。

八、评估方法

市场法是房地产租赁市场公开、租赁信息充分时首选的一种方法。市场法评

估房屋年租赁价格的关键是同一区域内租赁市场交易较活跃、可比交易案例容易

搜集。本次评估对象所处区域租赁市场很活跃、可比交易案例较多，故采用市场

法进行评估。

运用市场比较法求取评估对象房地产年租赁价格，是依据替代原理将待估房 地产与类似的房地产在近期的年租赁交易价格进行对照比较，通过对比租赁交易

情况、交易日期、区域因素和个别因素等的修正得出待估房地产在评估基准日的

年租赁价格。

市场法的计算公式：

评估值（委估房地产年租赁价格）＝可比实例年租赁价格×交易情况修正系

数×交易日期调整系数×区域因素调整系数×个别因素调整系数

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南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

修正因素：

（1）交易情况修正：由于要求评估的委估对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格有非正常因素，则应将其调整为正常的合理价格。

（2）交易日期修正：将可比实例在其成交日期时的价格调整为在基准日时的

价格。

（3）房地产状况修正：可以分为区位、权益和实物三大方面。

①区位状况修正：包括繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共服务设施

完备程度（属于可比实例、估价对象以外的部分）、临街状况、朝向、楼层等影响

房地产价格的因素；

②权益状况修正：包括土地使用年限、城市规划限制条件（如容积率）等影

响房地产价格的因素；

③实物状况修正：包括建筑物新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面格局、工程质量等。

九、评估程序实施过程和情况 根据国家现行有关资产评估的政策和行业准则规定，我们对委估的资产实施

了如下的评估程序：

（一）明确评估业务基本事项

与委托方进行充分沟通，明确了评估报告使用者、评估范围和评估基准日等。

（二）签订业务约定书

我们根据具体情况，对独立性和业务风险进行综合分析和评价，并派有专业

胜任能力的项目经理承接了本次评估业务。

（三）编制评估计划

由项目经理选择专业人员，并对评估的具体步骤、时间进度、人员安排和技

术方案等制定本项目的评估计划。

（四）现场调查

我们会同委托方有关人员，对委估资产进行实地勘测，记录其资产数量及使

用情况，听取管理部门介绍总体情况，现场核实，并做好调查记录并拍照存档，对房屋等级、建造结构、维修保养情况进行了逐一勘察。

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南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

（五）收集评估资料

到市场了解相应资产的价格信息，了解评估对象现状，并进行必要分析、归

纳和整理，关注评估对象法律权属。

（六）评定估算

根据评估目的、价值类型和评估资料的收集情况，选择适用的评估方法和相

应的参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结论。

（七）编制和提交评估报告

根据评定估算的结果撰写评估说明，起草资产评估结果报告书，经三级审核

后，向委托方提交正式的资产评估报告书。

十、评估假设

评估结论一般建立在一定的评估假设基础上，假设条件是评估结论成立的前

提条件，若未来有关条件与评估假设相比发生较大变化，将对评估结论产生影响。

评估报告使用人应在充分关注和恰当理解评估假设的前提下，正确使用评估结论。

评估机构和资产评估师不承担因评估报告使用人未恰当理解评估假设而不当利用

评估结论产生的后果，也不承担由于假设条件的改变而导致评估结果变化的责任，本次采用的有关评估假设如下：

1、评估对象在评估基准日处于完好状态并满足基本使用功能，能够在合理的

使用期限内持续有效地使用；

2、本次评估结论是基于评估对象为办公用途的假设前提上作出的；

3、评估对象无产权纠纷；

4、产权持有单位提供的全部资料是真实、完整的，且委托评估资产不涉及尚

未揭示的对外抵押、担保事项或未付款项等优先负债；

5、无其他不可预测和不可抗力因素对被评估资产造成的重大不利影响。

十一、评估结论

经采用市场法评估，南京医药股份有限公司位于南京市白下区延龄巷 27 号办

公用途的房地产于评估基准日 2012 年 12 月 1 日时的年租赁价格为人民币捌佰壹

拾肆万叁仟玖佰圆整（￥814.39 万元）。

江苏华信资产评估有限公司7 南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

十二、特别事项说明

本次评估结论是基于评估对象为办公用途的假设前提上作出的。

十三、评估报告使用限制说明

1、本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和评估报告使用者使用。

2、本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定

以及相关当事方另有约定的除外。

3、本报告评估结论的有效使用期为一年，从评估基准日2012年12月1日起计

算，至2013年11月30日止。超过一年，需重新进行资产评估。

十四、评估报告日

本评估报告提出日期为 2012 年 12 月 20 日。

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南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

江苏华信资产评估有限公司

第五篇：如何对房屋拆迁补偿价格评估

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如何对房屋拆迁补偿价格评估

一、在拆迁评估中主要存在着以下几方面的问题

1、估价方法存在的问题

目前大多数城市房地产拆迁评估,采取基准价格结合成新、区位、临街等系数来综合确定拆迁价,该计算方法与《城市房屋拆迁管理条例》精神以及《房地产估价规程》不符合。首先这是由于房屋的价格是由市场来确定的,不仅仅受其物理本身固有有形因数的影响,而且还受市场众多因数影响的,往往后者的影响比前者大。例如：房地产周边环境这一影响因素,同一房地产所处同一区位,但不代表周边环境是相同的,这是因为房地产特性(个别性)决定的,因此我们仅仅以基准价格来测算房地产市场价是没有说服力的。其次,《房地产估价规程》中也找不出“基准价格”一词的由来,更谈不上其计算的依据及科学性。

2、确定房屋基准价格存在的问题

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房屋基准价的测算,首先是由政府来认定估价机构,后由该机构来测算,再由政府会同有关部门来确认其测算结果,实际上还是一种政府行为,摆脱不了政府的干预,因此房屋基准价还不是市场行为,不能准确反映市场房屋价格变化,甚至还存在着政府及其部门有意压低基准价的行为。

3、房屋拆迁补偿价存在的问题

(1)土地的补偿价没真正的体现。有些城市现行的房屋的拆迁补偿价,是结合成新得出的房屋拆迁补偿价,其最终结果也只能最大程度上反映的是房屋这一物理本身固有的有形状态价,而不能正确反映这一房屋实体带来的经济效用价值,更不能反映土地这一无形资产价,当然这一最终结果普遍反映补偿价低这一结论。没能充分地考虑房地产的容积率、建筑密度等合理利用土地这一因数,而是将土地与房屋重置价合并计为基准价,以房屋的建筑面积来测算,其结果必然导致同质同量同价的土地其容积率高、建筑密度大的其土地价格高这一歪理;(2)政府部门干预较多,甚至于有的地方政府为了体现其政绩,压价、压成本、坑民、损民、与民争利有损政府形象的行为。

4、在房屋性质认定上存在的问题

由于我国的房地产相关法律、法规滞后于有些拆迁房,要其完备、法律咨询s.yingle.com

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完善有关手续,实在是强人所难。而有些城市一味强调手续的完善,在房屋性质的认定上刻板教条,不考虑实际用途和使用价值。其最终结果,导致不尊重历史,不能反映房屋可以带来更大收益这一客观事实。

5、在安置房价格的确定上存在的问题

众所周知,安置房是由拆迁人(一般由开发商)提供的,其价格的确定应是由开发商随行就市,而被拆迁房是否也是完全市场价呢?当然是有差距的,首先在房屋的拆迁补偿价的确定存在着问题、其次,安置房价格滞后于拆迁房(因存在着开发期),不是同一时点的价,这样必然导致在安置房价、拆迁补偿价之间存在着有失“公正、公平”性。

6、在房屋拆迁补偿实施中存在的问题

首先房屋拆迁评估当然以市场价来评估,是公正合理的;但是,城市的居民经济存在着严重的两级分化问题,特别是拆迁范围内的居民,他们是弱势群体,大多为下岗职工、无业居民,有的长期生病卧床不起,生活来源靠子女及周边社区居民来接济,就是屋子很破,也能起挡风避雨的作用,一旦这些居民被拆迁,他们将失去原有的稳定生产、生活的秩序,当他们获得拆迁补偿费后,这一微薄的补偿费能对他们又起

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什么作用呢?一小套住房都购不起的。

二、造成上述问题的主要原因

1、政企不分

首先表现在确定拆迁补偿基准价格上,拆迁补偿基准价价格的主体评估单位是由政府及有关部门来认定,而不是以估价机构竞争市场来获取;估价内容上需政府及有关部门来界定。从而使这基准价格名义上是市场价,实际上还是政府指导价。其次,表现在补偿价的确认上,有些政府及相关部门为了他们的政绩,搞“形象工程”,有意压低补偿价,降低成本费用,至使难以实行的项目得以实行(如安徽省五河县一文化休闲广场)。

2、市场体系尚未完全健全,还处在一个发展阶段

这是由于拆迁货币化补偿了需要大量的房地产市场交易资料,但是有些城市各类型房地产交易量少,缺乏该类房地产市场信息资料;另外房地产交易信息还很不规范,还掌握在有些部门手里,很不畅通,房地产信息化体系还没完全建立。

3、城市居民经济发展还很不平衡,两级分化较严重

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被拆迁人大都是弱势群体,他们不可能随便将其房屋卖给拆迁人来拆迁的,就是超出他们现有房屋的现价,他们也不可能变卖的。这是他们最基本的生活保障(住房)所决定的。

4、没有与《城市房屋拆迁管理条例》相配套实施细则,致使各地拆迁评估和补偿措施千姿百态

目前,我国的土地性质是多种多样的,土地所有权有国有和集体所有之分,国有土地又有划拨与出让之分等。如在拆迁补偿价格上不考虑其性质的划分,那么,势将导致我国土地使用权出让处于难以实施阶段,也必处于非常混乱阶段。我国城市土地使用权是有偿有限期使用制度(《城市房地产管理法》明确规定的一项制度),但是,土地使用权在期限到期后,除可续期外,政府又如何进行收回的呢?是将地上建筑物连同土地一起无偿收回呢?还是有所补偿收回呢?这些都没有法律条文明确规定,这必将影响到我们在房地产拆迁补偿价评估中考虑其剩余价值(即残值),也无法测算出其价值的减损。

三、建议

1、完善有关配套文件,确定科学的估价方法

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在基准价格的确定上,应以《房地产估价规范》为依据;在房屋的使用性质的认定上,应充分考虑实际用途和使用价值;在估价方法上,应以《房地产估价规程》来确定估价技术路线。

2、加强对房屋估价活动的监管,建设一支精良的评估队伍

评估机构及评估人员应在市场竞争中获取,而不是指令性的认定,政府部门应配合齐抓共管,即使拆迁评估结论得到认可,也应考虑弱势群体的实际困难,只有这样才能使拆迁顺利进行,有利于民有益于国的建设项目得以很好的实施。

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 家庭暴力离婚起诉需要哪些程序

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 是无效婚姻，还是离婚纠纷

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 哪些中国公民不准同外国人结婚

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