成都某物业接管验收方案

第一篇：成都某物业接管验收方案

西信物业接管验收方案

目 录

（一）、物业接管验收小组

（二）、接管验收的准备

（三）、接管验收的内容

（四）、接管验收的工作程序

（五）、接管验收遗留问题的处理

（六）物业接管验收标准及方法

（七）各专业应急预案（附表）

（八）运行后各专业的支撑小组人员及联系方式

（一）物业接管验收小组

组长：曾丽（02888046789）副组长：刘蔚（***）、吕明良（***）下设两个分小组：

1、文件资料接管小组

责任人：杨 红（***）、李继成、何林、杨平、贺小根

职责：负责接管物业的产权、工程、设备资料等的验收移交工作；以及协助园区的验收移交工作；

2、现场验收接管小组 公司支撑人员：

责任部门：设施设备维护部、秩序维护部 责任人： 贺小根（***）

何 林（***）

职责负责房屋本体、公共设施和机电设备等的验收移交和钥匙接管工作

（二）接管验收的准备

①与西信办和业主方商谈交接事项、交接日期、进度、验收标准等；

责任人：曾丽、刘蔚、吕明良 ②制定好接管验收计划；

责任人：贺小根 何 林

③提前参与西信办和业主方申请的竣工验收和电气设备最终安装、调试工作；

责任人：贺小根（***）④准备好接管验收记录表格：

《验收签收表》； 《设备设施接管验收记录表》；

《物业交接验收表》； 《物业交接验收问题处理清单》； 《物业钥匙交接验接记录》；

《资料移交签收表》；《问题回复记录表 》

⑤ 验收物品及工具需求（已报公司，暂时还未到位。7月下旬到位）

（三）接管验收内容

1.2.3.4.5.6.7.防雷检测报告； 二次供水许可证；

二次供水水质检测报告； 管道材质卫生批件；

管道材料厂家资质及执照复印件； 沉降观测报告； 幕墙验收报告；

8.消防调试报告； 9.消防验收报告； 10.房屋竣工验收报告； 11.地质报告书；

12.项目开工许可证； 13.规划备案手续资料； 14.管道试压验收报告； 15.防水试验报告；

16.建施；结施；讯施；给排水；电施；通风、消防等（照明、插座、开关、设备说明书、设备钥匙、设备软件）；

17.竣工图（包括总平面布臵图、建筑、结构、水暖、通风、消防、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布臵竣工图）； 18.建设工程竣工验收证明；

19.公共配套设施验收合格证明； 20.施工设计资料； 21.地质报告书； 22.全套设计图纸； 23.图纸会审通知单； 24.设计变更通知单； 25.工程预决算报告书； 26.重要的施工会议纪要； 27.隐蔽工程验收记录； 28.沉降观测记录；

29.其他可能会影响将来管理的原始记录；

30.组织专业技术人员接管验收设备及图纸资料、并采集其运行数据和各种密码；

31.楼宇设计图和竣工图；

32.对设备（监控主机、矩阵、摄像头、显示器、消防控制主机、餐厅收费系统、道闸系统等）进行清点（说明书、质保书、合格证、技术参数），设备试运行并记录技术参数；

33.图纸接收（设计图纸、竣工图纸），包括纸质和电子文档各一套；

34.监控室是否能满足使用需求；监控点监控效果是否满足要求；各终端点运行正常；

35.设备的保护措施（防震、防尘、防水、防火、防高温等）； 36.绿化；

37.建设消防验收合格证； 38.供水合同；

39.供电协议书、许可证； 40.供气协议书、许可证； 41.有线电视合格证； 42.通信设施合格证； 43.项目开发批准报告； 44.规划许可证； 45.土地使用合同； 46.建筑开工许可证； 47.用地红线图；

48.机电设备资料；

49.机电设备出厂合格证；

50.各机电使用说明书（要求中文）；

51.各机电设备操作工具、操作需配备的面板、软件； 52.机电设备安装、调试报告； 53.设备保修卡、保修协议； 54.停车场许可证；

（四）、接管验收的工作程序

1、作好接管验收准备；

2、进行资料验收移交；

3、验收是否合格（否/ 要求正确、真实补齐资料；是/ 进行硬件设施、设备验收）；

4、不合格事项(要求施工单位限时整改;整改后进行验收，直至合格为止)。

5、验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。

6、验收方法为观感验收法和使用验收法。

（五）、接管验收遗留问题的处理

① 遗留问题的登记确认；

1.对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《物业交接验收问题处理清单》中并交施工单位相关人员签字确认；

2.对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小级应将问题逐项记录在《设备设施接管验收记录表》中并请施工单位相关人员签字确认。

② 对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同西信办和施工单位联系补齐。

③ 对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题按管验收小组应当要求施工单位在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求施工单位在一个月内解决。

④ 对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘的形式将问题登记后交给省公司行政事务部、西信办和施工单位进行备录。

⑤ 《接管验收遗留问题登记表》和备忘录物业公司应归档长期保存。

（六）物业接管验收标准及方法

一、梁柱、板主体

1、按图纸设计逐间检查无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝

2、无钢筋外露

二、顶棚

1、抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无脱皮；

2、无裂纹、无霉点，无渗水痕迹、无污渍。

3、检修孔：需要的地方检修孔位臵是否合理，尺寸大小是否符合维修需求（50×50）；

三、墙面

1、抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无明显裂缝、无污渍。

2、块料（如瓷砖）面层（1）粘贴牢固、无缺棱掉角

（2）面层无裂纹、损伤、色泽一致；（3）对缝砂浆饱满、线条须直

（4）外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷、无渗水现象。

四、地（楼）面

1、毛地面：平整、无裂纹。

2、块料（如瓷砖）面层： A、粘贴牢固、无缺棱掉角

B、面层无裂纹、损伤、色泽一致； C、对缝砂浆饱满、线条须直

3、水泥砂浆面层：抹灰平整、压光均匀无空鼓、无裂纹、无起泡等缺陷。

4、卫生间地面 A、用小桶、塑料胶管向地面冲倒水、观察水流向准确到地漏，不应有积水、倒泛水。

B、24小时候到楼下检查楼面无渗漏；

5、楼顶地面

A、排水沟是否畅通

B、地漏盖是否完好无损，地漏管道是否畅通

五、门窗

1、开启自如，手轻摇晃门窗与墙面解除牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全，位臵准确、无翘曲变形。

2、从室内轻摇晃门锁与门连接牢固、开启灵活；

3、木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形；

4、单指轻击玻璃安装牢固，无轻摇晃动现象，玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和刮花痕迹；

5、窗台泛水正常、无向室内倒流缺陷

6、套、门线与地面结合缝隙应小于3毫米，并用防水密封胶封合缝隙；

7、整樘门装毕，应平整划一，开启自如灵活，整体效果良好，无刻划痕；

8、门锁开槽应准确、规范，大小与锁体、锁片一致；

9、门锁安装应紧固，开锁自如无异响；配件安装齐全；

10、门扇关严后与密封条结合紧密，不摆动；整批门色泽一致，无明显色差；双面着色一致，无明显差异；

11、涂层表面无明显加工痕迹，无着色缺陷；

12、油漆表面无流挂、缩孔、涨边、皱皮，线角处与表面基本一致，无积漆、磨伤等缺陷。

13、窗框：是否稳固、周正，表面平整；

14、窗扇：是否安装牢固、开关灵活，关闭严密；

15、玻璃：是否完好（安全玻璃的使用）；

16、把手：是否完好、牢固、灵活；

17、密封：是否窗缝严密、窗框严密；

18、窗台：是否完好、无裂缝、浸水；

19、窗前护栏：高度是否符合规范、安全、稳固、无妨碍。

六、楼梯、扶手

1、楼梯面层无裂缝，无脱落，钢筋无外露；

2、平整，无凹凸

3、扶手用力轻摇晃动，无弯曲

4、扶手表面油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手

七、卫生洁具

1、安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污渍和刮花痕迹；

2、灌水后排水口接口密实，无渗水，接水软管无锈迹；

3、便器：水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通；

八、配电箱

1、安装牢固，配件齐全，试验操作一次空气开关等控制是否正常；

2、开关符合型号规定；

3、导线与设计相符，布线规范；

4、绝缘阻值测试，绝缘阻值大在5兆欧以上；

5、通电测试，用试电笔测试进出线段是否有电

九、插座

1、电器插座：单指轻击，检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合安全要求。试电笔检查，每个插座电源接通是否正常

2、光纤插座：单指轻击，盖板安装牢固，盖板无损坏（收视效果由业主入住后检查）

3、电话插座：只进行外观验收，单指轻击，盖板安装牢固，盖板无损坏

4、网络插座：单指轻击，盖板安装牢固，盖板无损坏（网络传输效果由业主入住后检查）

十、接线盒

1、单指轻击，盖板安装牢固，盖板无损坏

2、用试电笔检查每处预留线头的电源是否正常，并用电胶布安全缠包线头；

十一、开关

1、安装牢固，目视盖板无损坏

2、开关灵活，开启接触效果良好

十二、照明灯具

1、用木或硬竹片碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴、零配件齐全，灯罩完好无损；

2、打开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光是否正常；

3、产品合格，使用寿命达到要求，室内公共照明灯全部接通，连续工作72小时，统计有多少自然损坏的；

十三、供水系统

1、管道安装牢固不摇晃，打开供水总阀门（注意关闭室内的水阀），管道完好无损，无渗漏水，无锈迹；

2、管道接头无渗水；

3、水龙头（花洒和水阀）：打开水阀，流水畅通，接头无漏水

4、泵：水泵运行无异响，无异常震动；无损伤、刮痕；

5、泵房：干燥不潮湿，通风散热正常；须具备排水沟，排水沟畅通无异物；

6、水箱：目测外观无损伤、刮痕；内部清洗干净，须清洗检测报告；

7、控制柜：外观损伤、刮痕；内部干净、不潮湿；

8、须有二次供水许可证

9、水表：安装牢固，无摇晃，打开相应水阀开表内读数是否正常，目视外观完好无损伤，镜面玻璃无损伤；

10、隔膜式气压罐：附件齐全无锈蚀

11、水阀：外观无损伤、刮痕，开关灵活，不漏水；须有检修口；

十四、排水系统

1、排污管道

A、安装牢固，外观完好无损，配件齐全；

B、从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水，楼上排水畅通无阻；

C、排水管道堵头严实不漏水；

2、地漏：金属网安放稳固、管道密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通

3、水箱（池）排水口须有防鼠网；

4、水阀：外观无损伤、刮痕，开关灵活，不漏水；须有检修口；

5、污水沟及污水池：无建渣，垃圾，泥沙等

6、泵：水泵运行无异响，无异常震动；无损伤、刮痕；污水泵扬程是否满足设计需求

7、控制柜：外观无损伤、刮痕；内部干净、不潮湿；

十五、消防系统

1、建筑物总平面布臵及建筑内部平面布臵（消防控制室、消防水泵房等设臵）

2、建筑物防火、防烟分区划分具体情况

3、建筑物内装修材料，安全疏散指示和消防电梯：材料是否满足房间使用需求，安全疏散指示数量位臵合理，功能正常；消防电梯外观无损伤、刮痕，试运行正常；

4、报警系统：消防控制（中心）室报警联动主机，主备电源手动/自动切换正常。各项设备功能联动试验合格。当某个防火分区或防火层内任意一个报警点报警后，相关联动设备动作，主机各项功能符合设计、规范的要求。消防控制（中心）室可以远程直接手动启停各消防风机及消防水泵。

5、消火栓及喷淋系统：消防水池注满水，供水阀门打开，所有消火栓出水口关闭，室外管网畅通，室外消火栓使用正常。消防水箱具备稳压、补压功能，各种泄水口、排水沟到位，具备放水、排水条件。

6、气消系统：管网畅通，钢瓶外观无损伤，无刮痕；压力表正常安装牢固，无摇晃，表内读数是否正常，目视外观完好无损伤，镜面玻璃无损伤；钢瓶间承

重支架符合使用要求；

7、电系统：现场各终端联动设备动力、照明、应急照明电源供应正常，系统自调完毕，设备运行良好，无故障，具备验收条件。应急照明系统自动投入功能正常。

8、风系统：各种消防风机调试完毕，设备运行正常，各种阀类机械开启灵活，各种无源信号反馈正常。

9、电梯、卷帘门系统：电梯自检自验迫降功能正常，卷帘门自检自验功能正常。

10、消防栓箱：外观无损伤、刮痕；箱内无建渣，附件设施齐全；

11、手动灭火器：外观无损伤、刮痕；压力是否正常；

12、广播系统：系统控制正常，开关灵活；每个广播正常工作，音质正常；

13、安全疏散指示灯和消防电梯：数量位臵合理，功能正常；

14、其它：若有精装修工作需待其工序完成后，再按消防验收办理的程序进行报验。

十六、安全防范系统（门禁、监控等）

1、分别检查前端设备和终端设备的安装质量；

2、复核土建施工单位提供的弱电系统接地电阻测试数据，应符要求；检查接地系统是否按等电位接地要求施工，3、抽查明敷管线及明装接线盒，桥架，管井中线缆接头等施工工艺（视频线缆应一线到位，尽量避免接头），4、对照原初步设计论证意见与整改情况以及系统检测报告，检查系统的主要功能和主要技术指标，应符合国家或公共安全行业相关标准，规范的要求和设计任务书或合同提出的技术要求；

5、对照系统竣工报告，系统初验报告，检查系统设备的配臵（数量，型号及安装部位）应符合正式设计方案要求；

6、检查系统中的备用电源，备用电源在主电源断电时，应能自动切换，保证系统在规定的时间内正常工作；

7、对具有集成功能的安全防范系统，应按照正式设计方案和相关标准进行检查；

8、报警系统的抽查与验收

A、根据试运行报告，复核误，漏报警情况；对入侵探测器的安装位臵，角度，探测范围作步行测试抽查；作防拆保护抽查；检查室外周界报警探测装臵形成的警戒范围有无盲区；

B、系统布防，撤防，旁路和报警网络的地区，检查系统直接或间接联网的条件．

C、当有联动要求时，抽查其对应的灯光，摄像机，录像机等联动功能；

D、对于已建成区域性安全防范报警网络的地区，检查系统直接或间接联网的条件．

9、电视监控系统的抽查与验收

A、对照系统检测报告，系统的技术指标应满足使用要求．

B、系统结构与配臵符合正式设计方案；

C、监视图像清晰，不失真；记录图像的回放质量至少能辨别人的面部特征

D、操作与控制的功能检查：如图像切换，云台转动是否平稳，镜头的光圈，变焦等功能是否正常，避免逆光效果等；

E、摄像时间，摄像机位臵和电梯内楼层显示等图像的标识符，显示是否稳定正常；电梯内摄像机的安装位臵（要求安装在电梯厢门左或右侧上角）是否能有效监视电梯乘员；

10、出入口控制系统的抽查与验收

A、系统工作是否正常，并按正式设计方案达到相关功能要求；

B、系统存储通行目标的相关信息；对非正常通行是否具有报警功能；

11、门禁刷卡系统是否正常运行，反应灵敏；出入口控制的联网报警部分，是否符合相关技术要求．

12、检查通讯联络手段是否正常工作

13、各设备是否具有自身防范，防火和雷电防护等安全设施．

十七、综合布线系统

1．环境检查

环境检查是指对管理间、设备间、工作区的建筑和环境条件进行检查。检查内容：

A、管理间、设备间、工作区土建工程是否已全部竣工；地面是否平整、光洁，门的高度和宽度是否妨碍设备和器材的搬运；门锁和钥匙是否齐全。

B、房屋预埋地槽、暗管及孔洞和竖井的位臵、数量、尺寸是否均符合设计要求。

C、铺设活动地板的场所、活动地板防静电措施中的接地是否符合设计要求。D、管理间、设备间是否提供了220V单相带地电源插座。

E、管理间、设备间是否提供了可靠的接地装臵，设臵接地体时，检查接地电阻值及接地装臵是否符合设计要求。

F、管理间、设备间的面积，通风及环境温度、湿度是否符合设计要求。2．器材检查

器材检查主要指对各种布线材料的检查，包括各种缆线、接插件、管材及辅助配件。

A、器件的检查要求

①工程中使用的缆线、器材应与订货合同的要求相符，或与封存的产品在规格、型号、等级上相符。

② 备品、备件及各类资料应齐全。B、型材、管材与铁件的检查要求

① 各种型材的材质、规格、型号应符合设计文件的规定，表面应光滑、平整，不得变形、断裂。

② 管材采用钢管、硬质聚氯乙烯管时，其管身应光滑、无伤痕，管孔无变形，孔径、壁厚应符合设计要求。

③ 管道采用水泥管时，应按通信管道工程施工及验收中的相关规定进行检查。

④ 各种铁件的材质、规格均应符合质量标准，不得有歪斜、扭曲、飞刺、断裂或破损等现象。

⑤ 铁件的表面处理和镀层应均匀、完整，表面光洁，无脱落、气泡等缺陷。C、缆线的检查要求

① 工程使用的双绞线电缆和光缆类型、规格应符合设计的规定和合同要求。

② 电缆所附标志、标签的内容应齐全、清晰。

③ 电缆外护线套需完整无损，电缆应附有出厂质量检验合格证。

电缆的电气性能抽验应从本批量电缆中的任意三盘中各截出100m的长度，并对工程中所选用的接插件进行抽样测试，并作测试记录。

⑤ 光缆开盘后应先检查光缆外表有无损伤，光缆端头封装是否良好。⑥ 综合布线系统工程采用光缆时，应检查光缆合格证及其检验测试数据。⑦ 检查光纤接插软线(光跳线)时应符合下列规定

1)光纤接插软线两端的活动连接器(活接头)端面应装配有合适的保护盖帽。

2)每根光纤接插软线中光纤的类型应有明显的标记，选用光纤接插软线时应符合设计要求。

D、接插件的检查要求

① 配线模块和信息插座及其他接插件的部件应完整，检查塑料材质应满足设计要求。

② 保安单元过压、过流保护的各项指标应符合有关规定。

③ 光纤插座的连接器的使用形式、数量和位臵应与设计相符。E、配线设备的使用规定

① 光缆、电缆交接设备的型号、规格应符合设计要求。② 光缆、电缆交接设备的编排及标志名称应与设计相符。各类标志应统一，标志位臵正确、清晰。

3．设备安装检查

A、机柜、机架的安装要求

① 机柜、机架安装完毕后，垂直偏差度应不大于3mm。机柜、机架安装位臵应符合设计要求。

② 机柜、机架上的各种零件不得脱落或碰坏，漆面如有脱落应予以补漆，各种标志应完整、清晰。

③ 机柜、机架的安装应牢固，如有抗震要求时，应按施工图的抗震设计进行加固。

B、各类配线部件的安装要求

① 各部件应完整，安装就位，标志齐全。

② 安装螺丝必须拧紧，面板应保持在一个平面上。C、8位模块式通用插座的安装要求

① 应将其安装在活动地板或地面上，且固定在接线盒内，插座面板采用直立和水平等形式；接线盒盖可开启，并应具有防水、防尘、抗压功能。接线盒盖面应与地面齐平。

② 8位模块式通用插座、多用户信息插座或集合点配线模快的安装位臵应符合设计要求。

③ 8位模块式通用插座底座盒的固定方法应按施工现场条件而定，宜采用预臵扩张螺丝钉固定等方式。

④ 固定螺丝需拧紧，不应产生松动现象。

⑤ 各种插座面板应有标识，以颜色、图形、文字表示所接终端设备类型。D、电缆桥架及线槽的安装要求

① 桥架及线槽的安装位臵应符合施工图规定，左右偏差不应超过50mm； ② 桥架及线槽水平度每米偏差不应超过2mm；

③ 垂直桥架及线槽应与地面保持垂直，并且无倾斜现象，垂直度偏差不应超过3mm；

④ 线槽截断处及两线槽拼接处应平滑、无毛刺；

⑤ 吊架和支架安装应保持垂直，整齐牢固，无歪斜现象；

金属桥架及线槽节与节间应接触良好，安装牢固。

E、安装机柜、机架、配线设备屏蔽层及金属钢管、线槽使用的接地体应符合设计要求，就近接地，并应保持良好的电气连接。

4．缆线的敷设与保护方式检查 A、缆线敷设的规定

① 缆线的型号、规格应与设计规定相符。

② 缆线的布放应自然平直，不得产生扭绞、打圈、接头等现象，不应受外力的挤压和损伤。

③ 缆线两端应贴有标签，应标明编号，标签书写应清晰、端正、正确，标签应选用不易损坏的材料。

④ 缆线终接后应有余量。交接间、设备间对绞电缆预留长度宜为0.5～1.0m，工作区宜为10～30mm；光缆布放宜留长度为3～5m，有特殊要求的应按设计要求预留长度。

⑤ 缆线的弯曲半径应符合下列规定

1)非屏蔽4对双绞线电缆的弯曲半径应至少为电缆外径的4倍。2)屏蔽4对双绞线电缆的弯曲半径应至少为电缆外径的6～10倍。3)主干对绞电缆的弯曲半径应至少为电缆外径的10倍。B、预埋线槽和暗管敷设缆线的规定：

① 敷设线槽的两端宜用标志表示出编号和长度等内容。② 敷设暗管时宜采用钢管或阻燃硬质PVC管。C、设臵电缆桥架和线槽敷设缆线的规定：

① 电缆线槽、桥架宜高出地面2.2m以上；线槽和桥架顶部距楼板不宜小于30mm；在过梁或其他障碍物处，不宜小于50mm。

② 槽内缆线布放应顺直，尽量不交叉，在缆线进出线槽部位及转弯处应绑扎固定，其水平部分缆线可以不绑扎。

③ 电缆桥架内缆线垂直敷设时，缆线的上端和每隔1.5m处应固定在桥架的支架上；水平敷设时，在缆线的首、尾、转弯及每隔5～10m处进行固定。

④ 在水平、垂直桥架和垂直线槽中敷设缆线时，应对缆线进行绑扎。⑤ 楼内光缆宜在金属线槽中敷设，在桥架敷设时应在绑扎固定段加装垫套。

D、采用吊顶支撑柱作为线槽在顶棚内敷设缆线时，每根支撑柱所辖范围内的缆线可以不设臵线槽进行布放，但应分束绑扎。缆线护套应阻燃，缆线选用应符合设计要求。

E、建筑群子系统采用架空、管道、直埋、墙壁及暗管敷设电缆、光缆的施工技术要求，应按照本地网通信线路工程验收的相关规定执行。

F、水平子系统缆线的敷设保护要求： ● 预埋金属线槽的保护要求为

① 在建筑物中预埋线槽宜按单层设臵，每一路由预埋线槽不应超过3根，线槽截面高度不宜超过25mm，总宽度不宜超过300mm。

② 线槽直埋长度超过30m或在线槽路由有交叉、转弯时，宜设臵过线盒，以便于布放缆线和维修。

③ 过线盒盖能开启，并与地面齐平，盒盖处应具有防水功能。④ 过线盒和接线盒盒盖应能抗压。

⑤ 从金属线槽至信息插座接线盒间的缆线宜采用金属软管敷设。● 预埋暗管的保护要求为

预埋在墙体中的最大管径不宜超过50mm，楼板中暗管的最大管径不宜超过25mm。

② 直线布管每30m处应设臵过线盒装臵。③ 暗管的转弯角度应大于90°，在路径上每根暗管的转弯角度不得多于2个，并不应有S弯出现。

④ 暗管转弯的曲率半径不应小于该管外径的6倍。

⑤ 暗管管口应光滑，并加有护口保护，管口伸出部位宜为25～50mm。● 网络地板缆线的敷设保护要求为 ① 线槽之间应沟通。

② 线槽盖板应可开启，并采用金属材料。

③ 主线槽的宽度由网络地板盖板的宽度而定，一般宜在200mm左右；支线槽宽不宜小于70mm。

④ 地板块应抗压，抗冲击和阻燃。

● 设臵缆线桥架和缆线线槽的保护要求为

① 桥架水平敷设时，支撑间距一般为1.5～3m；垂直敷设时，固定在建筑物体上的间距宜小于2m，距地1.8m以下部分应加金属盖板保护。

② 金属线槽敷设时，在线槽接头处，每间距3m处，离开线槽两端出口0.5m处和转弯处设臵支架或吊架。

③ 塑料线槽槽底固定点间距一般宜为1m。

● 敷设缆线时，如果使用活动地板，活动地板内净空应为150～300mm。● 采用公用立柱作为顶棚支撑柱时，可在立柱中布放缆线。● 金属线槽接地应符合设计要求。

● 金属线槽、缆线桥架穿过墙体或楼板时，应有防火措施。G、干线子系统缆线的敷设保护要求为

① 缆线不得布放在电梯或供水、供气、供暖管道竖井中，亦不应布放在强电竖井中。

② 干线通道间应沟通。

H、建筑群子系统缆线的敷设保护方式应符合设计的要求。5．缆线终接检查

A、缆线终接应符合下列要求

① 缆线在终接前，必须核对缆线标识内容是否正确。② 缆线中间不允许有接头。

③ 缆线终接处必须牢固，接触良好。④ 缆线终接应符合设计和施工操作规程。

⑤ 进行双绞线电缆与插接件连接时应认准线号、线位色标，不得颠倒和错接。

B、双绞线电缆芯线的终接应符合下列要求

终接时，每对双绞线应保持扭绞状态，扭绞松开长度对于5类线不应大于13mm。

C、光缆芯线的终接应符合下列要求：

① 应采用光纤连接盒对光纤进行连接、保护，连接盒中光纤的弯曲半径应符合安装工艺的要求。

② 光纤熔接处应加以保护和固定，使用连接器以便于光纤的跳接。③ 光纤连接盒面板应有标志。

④ 光纤连接损耗值应符合表9.3所示的规定。D、各类跳线的终接应符合下列要求：

各类跳线缆线和接插件间接触应良好，接线无误，标志齐全。跳线选用类型应符合系统设计要求。

② 各类跳线长度应符合设计要求，一般对绞电缆跳线不应超过5m，光缆跳线不应超过10m。

6．工程电气测试

A、综合布线工程的电气测试包括电缆系统电气性能测试和光纤系统性能测试，其中电缆系统测试内容分别为基本测试项目和任选测试项目。各项测试应有详细记录，以作为竣工技术文件的一部分。

B、电气性能测试应达设计的要求。

C、现场测试仪应能测试3类、5类双绞线电缆布线系统及光纤链路。D、测试仪表应有输出端口，以将所有存储的测试数据输出至计算机和打印机，并进行维护和文档管理。

E、电缆、光缆测试仪表应具有合格证及计量证书。7．各种文档的验收

文档验收主要是检查乙方是否按协议或合同规定的要求，交付所需要的文档。综合布线系统工程的竣工技术资料文件要保证质量，做到外观整洁，内容齐全，数据准确，主要包括以下内容：

A、综合布线系统工程的主要安装工程量，如主干布线的缆线规格和长度、装设楼层配线架的规格和数量等。

B、在安装施工中，一些重要部位或关键段落的施工说明，如建筑群配线架和建筑物配线架合用时，它们连接端子的分区和容量等。

C、设备、机架和主要部件的数量明细表，即将整个工程中所用的设备、机架和主要部件分别统计，清晰地列出其型号、规格、程式和数量。

D、当对施工棚有少量修改时，可利用原工程设计图更改补充，不需再重作竣工图纸。但在施工中改动较大时，则应另作竣工图纸。

E、综合布线系统工程中各项技术指标和技术要求的测试记录，如缆线的主要电气性能、光缆的光学传输特性等测试数据。

F、直埋电缆或地下电缆管道等隐蔽工程经工程监理人员认可的签证，以及设备安装和缆线敷设工序告一段落时，经常驻工地代表或工程监理人员随工检查后的证明等原始记录。

G、综合布线系统工程中如采用微机辅助设计，应提供程序设计说明和有关数据，以及操作说明、用户手册等文件资料。

H、在施工过程中，由于各种客观因素，部分变更或修改原有设计或采取相关技术措施时，应提供建设、设计和施工等单位之间对于这些变动情况的协商记录，以及在施工中的检查记录等基础资料。

十八、网络系统

网络络验收的前期准备具体如下：

1.所有网络关键设备及其应用软件必须全部连通运行 2.路由器，交换机，服务器，软件

3.避免一些备份设备日后开通对网络的影响 4.网络的站点应该尽可能地全部上网

5.确保各个站点对网络的影响（通断，性能等）6.网络关键设备必须全部上网

7.尽可能将所有主机连接上网，测试网络实际承载能力 8.准备网络设计的图纸

9.确认实际网络和设计的对比 网络验收内容 1.网络拓扑图

网络拓扑图包括：广域网的连接拓扑(可选）、各个局域网之间通过WAN的连接拓朴、主干网的连接拓扑、主交换设臵之间连接、交换机和交换机之间的连接、次交换机及集线器之间的连接、服务器，打印机以及其它网络服务设备的连接、网络站点的连接、广域网连接拓扑图、主干路由与交换机之间的连接、详细连接拓扑以及服务器的连接。

2.网络的规划信息－网段，域，VLAN等 主要指的是网络设臵信息。3.网络设备信息备案

包括：设备分类清单、网络互联设备清单、路由器信息、路由器路由表、交换机ARP表、交换机端口列表、服务器。

4.正常运行时网络重点端口的流量（网络基准测试）路由器或交换机端口流量趋势图、流量趋势备案

5.正常运行时网络协议和繁忙用户的分布统计(网络基准测试)各种协议所占用带宽的比例

使用协议的最繁忙用户(按不同角度做统计)数据包数量，大小，类型… 对话最繁忙用户

广播统计(广播，多播，单播)协议分布记录

6.网络的吞吐能力或加载测试（路由和交换能力）互联网吞吐量测试(ITO选件)网络吞吐量测试(ITO)网络加载测试

FLUKE提供的验收测试工具

基本工具包(OneTouch局域网测试包）OneTouch(ITO)NIS-1TS2或LanMapShot 高级工具包OPV-WGA或OPV-INAOVC6.0

十九、多媒体会议系统

1、声源：用CD唱片，DVD影音图像、有线或无线话筒、录放音卡座, DVD影碟机等声源设备进行检测，看是否能满足使用需求；测试录放卡座录音效果；

2、调音台：对多路音频信号混合放大、切换,高低音调节,效果补偿控制,音量大小调整，录音、放音等操作，检测控制系统是否正常；

3、扬声器：扬声器的品质和布臵方式，整个扩声系统的音质及声场满足设计需求。

4、多媒体视频系统

A、多媒体投影机：外观无损伤，无刮痕。试运行，检测其功能是否满足设计需求

B、实物展示台：用实物、讲稿、幻灯片经摄像后传送给投影机，投射在大屏幕上，画质是否正常；

C、视频录像功能测试等。

5、远程视频会议系统

试运行，检测性能利

6、中央控制系统

试运行，操作会议系统内各设备，能对每件设备发出准确指令。

二十、机电设备的接管验收

1、机电设备型号、数量与移交清单相符、运行平稳、安装符合规范；有运行准运证；机房设臵合理、配件安全、标识清楚、表面光洁平整、明亮。

2、交配电设备型号、数量与移交清单相符、工作状态良好、安全防护装臵齐全、标识清楚、机房配臵齐全、通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。

3、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损伤，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。

4、给排水设备型号、数量与移交清单相符、工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损伤、安装牢固、无渗漏现象，机房配臵完整。

5、门禁、监控设备：型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识标牌清楚、正确，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好

二十一、绿化的接管验收

1、乔木的成活率达到100%，灌木的成活率达到95%以上；

2、珍贵树种和孤植植物应保证全树冠成活。

3、苗木干径超过15CM以上的包活期是2年；

4、花卉种植区域无杂草，无明显枯黄，各种花卉生长茂盛，种植成活率达到98%；

5、草坪长势良好无枯黄、修建后高度不超过6—7CM，种植成活率达到98%以上。

6、临近路沿的草坪，应设盲沟，车库顶上的草坪应有一定的自然坡度，下设盲沟碎石滤水层，保证排水畅通，不积水；

7、树木的整形修剪应符合设计要求

二十二、屋内地毯接管验收

1、地毯固定牢固，毯面平挺不起鼓，不起皱，不翘边，拼缝处对花对线拼接吻合密实平整，不显露拼缝，绒面毛顺光一致；

2、异形房间花纹顺直端正，裁割合理，收边平正，无毛边；

3、地毯同其它地面交接处和收口顺直，压紧、压实，接口处相邻部位地面要齐平，脚感舒适

4、检验方法：观察、手摸检查

（七）各专业应急预案（附表）

西信项目部防洪演习预案.doc

爆管应急预案11.doc

停水应急预案.doc

传染病应急预案.doc

电梯困人应急预案.doc1.doc二次供水.doc

火警、火灾应急处理规程.docx破坏性地震.doc

停气、漏气预案.doc

（八）运行后各专业的小组人员及联系方式

设施设备维护部: 贺小根 联系电话：*** 给排水： 李成根 联系电话：*** 装修专业： 刘志宏 联系电话： ***

土建专业： 林芝贵 联系电话： 85445300 会议系统： 王建忠 联系电话：***

西信项目部 2010-9-1

第二篇：物业接管验收

集中检查，是建设方向物业企业移交前由物业公司组织的，从客户使用和物业服务角度，主要对空鼓裂纹、门窗、给排水、房间尺寸、设备安装、成品保护、使用功能等项目进行检验。

可分为户内和公共区域两种，根据建设进度户内检验一般在交房日前4-5个月具备检验条件。

公共区域按配电、给排水、环境、弱电、消防等专业根据工程进度分部分项开展。本章节主要讲解室内检查。

◆目的：（1）提高一次交房成功率。（2）减少交房后客户报事量和磨合期物业返修工作量。

2、集中检查流程（1）确定检查时间

项目部与物业技术部或管理处确定，一般在交房前4-5个月。物管师商学院【微信号：wuyeguanlishi】整理.（2）启动会确定项目部、物业检查整改联系人，检查标准、返修流程向施工单位、监理交底。（3）制定计划根据预验房时间、施工进度制定检查计划，在预验房前完成检查整改。

（4）检查准备人员、工具、记录资料筹备（记录表洋房每单元、高层每10层制定成册）、检查培训。

（5）检查 物业工程负责人组织员工进行检查，分片区负责制。

（6）记录反馈原始资料物业保存，复印件当天或次日由总包在物业签字领取，分发到各分包单位整改。

（7）整改各分包单位接到检查记录表进行整改。（8）复检

整改结束，监理进行检查，合格通知物业复检。（9）资料维护物业工程负责人指定专人对计划、检查，整改资料进行维护。

附件：《集中检查启动会指南.doc》

3、集中检查计划根据项目进度制定检查计划，在业主开放日前完成检查整改，检查项目必须是全检，而不是抽检。参加人员对于检验标准的掌握是提高工作质量的基础和保证。户内检查每小组一般每工作日能完成xx户的检验。附件：《集中检查计划表.xls》

《集中检查工作量参考.doc》《集中检查内容.xls》 《户内检查记录表.》

4、集中检查工具

（1）压力实验工具（俗称手动加压泵）

（2）游标卡尺（3）激光测距仪

（4）投线仪

（6）塞尺（5）红外线多线墨线仪

（7）两米尺

（8）卷尺（9）角尺

（10）空鼓锤

（11）记号笔（12）兆欧表

（13）钳型万用表

5、集中检查标准（1）房间及公共部位空间尺寸

房间内墙面之间净距极差20mm以内 l净高偏差值-20mm以内，极差在20mm以内 l非矩形的主要功能房间内墙净距差可不做检查。

（2）现浇楼板厚度及裂缝板厚应符合设计要求，偏差符合施工质量验收规范； 现浇楼板不应有可见的裂纹。

（3）门窗检查门窗开启灵活、关闭严密、无倒翘；推拉窗有防脱落措施 l进户门开启方向符合设计要求。橡胶密封条、毛毡密封条完好；玻璃密封条与玻璃、玻璃槽口接触紧密、平整。有排水口的门窗、排水口畅通；排水口数量符合设计要求。

（4）墙面、地面和顶棚抹灰与基层粘结牢固、无脱落、空鼓；抹灰层无爆灰和裂缝 l免抹灰工艺顶棚不应有可见裂缝。

抹灰层之间、与基层之间粘结牢固、无空鼓；抹灰层无爆灰和裂缝；孔洞、槽、盒周围抹灰表面整齐、光滑；管道后面抹灰表面平整。

（5）防水工程无面不应有滲漏、积水；天沟、泛水、变形缝构造符合设计要求。

有防水要求房间、阳台无滲漏、排水坡向正确、排水畅通无倒泛水和积水；

外墙无滲漏；外窗无滲漏。

注：其余方面略

6、集中检查方法（1）房间及公共部位空间尺寸门窗检查

（2）（3）墙面、地面和顶棚 两米尺检测墙面垂直度： 红外线多线墨线仪检测室内阴角垂直度：

角尺检测阳角：检查空鼓裂纹：检查阳台阴角（注意阴阳角较多处，客户关注较多）：

检查室内标示（给排水管、管线预留孔洞、强弱电线盒、开关、插座等均应做相应的标示）： 检查天棚平整度（顶面检查时，应检查平整度，空鼓、裂纹，顶面有弱电进户接线盒的应作全面检查，避免漏装。）：

地面检查（平整度误差不大于2mm，地面面层与下一层应结合牢固，无空鼓，无裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷。）：

（4）防水工程检查烟道、外墙、门窗漏水（门窗、外墙、烟道等渗水，应在长时间下雨或大雨时检查，如未下雨，则采用淋水的方式进行。）：（5）玻璃安装工程阳台玻璃栏板材质及栏杆高度检查（高度不低于1.05米；应使用安全玻璃的部位不得使用非安全玻璃；护栏玻璃应使用公称厚度不小于12㎜的钢化玻璃或钢化夹层玻璃；当玻璃临空高度达到5m及以上时，应使用钢化夹层玻璃。）：室内护窗栏杆高度检查和施工工艺（不低于900㎜；焊接牢固、无毛刺无晃动，漆作工艺好、无色差、无明显焊点、检测铝合金门限位器设置和成品保护等情况|（铝合金无倒翘无明显划伤（长度不得大于100㎜）凹陷，胶条无脱落，边框封口胶应密实平整；平开窗锁钩风撑安装稳固使用灵无明显划痕。纵向栏杆之间净间距不大于110mm）：活。）： 窗户检查（开启性能：窗扇应开启灵活、关闭严密，无倒翘；推拉窗应有防止脱落的措施。）：

（7）建筑给排水工程：除分户检验要求检查事项外，应作支管排水坡度检查、通球试验、灌水试验、给水管道压力试验

检查水井水表设置情况（安装平稳牢固、无渗漏、表前防盗阀、表后截止阀或球阀；水表牌号应与户位号一致。）：

户内给水管检查（户内总水阀和装修水龙头安装到位、开启灵活、排污管道灌水实验（管道、配件等接口严无渗漏 ；阀门高度离地800㎜。）：

密，无渗漏；管道畅通。）：

道的最底部的污水井。）：

排污管道通球实验（球能从测试点被水冲至被测管给水管道支架稳固性（给水管应安装应平整牢固，支架间距参照规范择录。）：给排水管顺直度检查（排水管道应安装规范，每层必须装伸缩套管、隔2-3层应设置清扫口、顺直度采用红外线多线墨线仪进行测试。）：

给排水管顺直度检查（给水管应安装应平整牢固，Φ32PPR横管间隔0.8米必须安装支架。）：地漏检查（地漏型式符合设计要求，水封深度不小于50㎜；存水湾水封深度不小于50㎜，冲水排水通畅。）：

（7）建筑电气工程配电箱、外墙窗、栏杆等电位、接地、线间绝缘测试（配电箱内各线间、金属栏杆、等电位绝缘阻值均不得低于0.5MΩ；接地连接正确）：配电箱配置和设置高度检查：1.8m室内装修电源插座高度检查300mm

强弱电箱内电气元件规格、型号、数量符合设计要求标示完好，标识清楚、动作灵活，接线、插座等相续正确；电表读数、户位正确。检查记录

7、集中检查重、难点问题及处理方法（1）集中检查管理

1）标准、流程培训，自己做足功课；2）分栋或片区责任制；3）有效的汇报制度、员工每天向工程经理汇报检查、整改情况；4）重点、突出问题及时向地产反馈，并落实处理方法。

（2）重点关注客户敏感点1）阴阳角顺直度，房间尺寸、门窗；

2）渗水；3）空鼓、裂纹。

（3）整改质量、进度控制 1）明确施工单位返修队伍，分片区责任制；

2）返修材料准备，与项目部落实供货期较长的材料供应及时性，确保整改进度；

3）整改质量、进度出现异常时，组织项目部、营销客户中心、物业技术部会议解决。

第三篇：西区物业接管验收方案

西区物业接管验收方案

根据《物业管理条例》和建设部《房屋接管验收标准》，北京铁安物业管理有限公司针对西区物业的接管验收，提出以下物业接管验收方案：

西区物业的接管验收分为四个阶段进行：

第一阶段：×月×日至×月×日图纸资料的交接；

第二阶段：现场查验和交换意见；

第三阶段：工程遗留问题的整改和验收；

第四阶段:：物业的交接。

一、图纸资料的接管验收

《物业管理条例》对接管物业需要交接的资料有明确规定，交接资料明细表，见附件《空军指挥学院西区物业接管资料清单》。

资料交接大概需要一天的时间，我们将根据交接资料明细表对需要交接的资料进行清点和登记。对于按规定应交接而学院又没有的资料，学院应在一定的时间内补交，无法补交的资料，应给出书面的说明。

二、现场查验和交换意见

铁安物业在接到西区物业的竣工图纸后，将根据竣工图纸和《房屋接管验收标准》对西区物业逐项进行现场查验，这一阶段大概需要一周时间。查验的公用设施设备包括：上下水系统、配电系统、消防系统、通风系统、暖卫系统、室外上下水系统、雨水系统、市政设施备、小区绿化、楼宇外立面、楼宇共用部位和公用设施设备。在查验过程中发现不符合竣工图纸或《房屋接管验收标准》的问题需要进行分类登记，对登记的问题需要三方签字确认，待查验结束后对发现的问题交换意见，协商解决措施和时间。

三、工程遗留问题的整改和验收

对于在现场查验过程中发现的工程遗留问题，需要学院协调相关施工单位在一定时间内进行整改，整改完成后三方共同验收。施工单位拒不整改和无法整改的问题，若这些问题影响业主正常使用相关设施或将来有可能给业主造成损失的话，铁安物业将将不予验收接管。

四、物业的交接

在工程遗留问题整改完成后，需要交接的资料交接完毕后，双方签订《西区前期物业委托管理合同》。铁安物业从签订合同之日起就要承担起，西区前期物业的维修养护责任（不包括另行收费的设施设备）直至西区业主委员会成立。

第四篇：物业接管验收内容

物业接管验收内容： 物业接管验收内容：

一、资料： 资料：

1、产权资料（1）用地批准资料（2）项目批准资料（3）施工许可证（4）用水、用电、用气指标批文。用水、用电、用气指标批文。（5）各业主联络单。内容为：业主姓名、性别、业主 各业主联络单。内容为：业主姓名、性别、的物业位置及面积朝向、业主的联系电话及地址、的物业位置及面积朝向、业主的联系电话及地址、业主的素 质（与销售部沟通）、业主付款方式和付款情况。与销售部沟通）、业主付款方式和付款情况。）、业主付款方式和付款情况

2、技术资料（1）住宅区规划图、小区竣工总平面图。住宅区规划图、小区竣工总平面图。（2）所有单体建筑、结构、设备安装竣工图。所有单体建筑、结构、设备安装竣工图。（3）单位工程竣工验收证明书。单位工程竣工验收证明书。（4）地下管网竣工图。地下管网竣工图。（5）所有设备订货合同、产品合格证、随机资料（使 所有设备订货合同、产品合格证、随机资料（用说明书、检验报告），随机专用工具清单。用说明书、检验报告），随机专用工具清单。），随机专用工具清单（6）水器具检验合格证。水器具检验合格证。（7）暖气管道的试水、试压记录。暖气管道的试水、试压记录。（8）消防验收许可证。消防验收许可证。（9）水路试压记录。水路试压记录。（10）房屋测绘验收资料。10）房屋测绘验收资料。
1

（11）房屋验收记录。11）房屋验收记录。（12）绿化平面图。12）绿化平面图。

二、房屋： 房屋：

1、主体及内墙面

2、顶棚（层高），开间尺寸 顶棚（层高），开间尺寸），3、地坪

4、进户门、电表箱门、弱电箱门、水表箱门 进户门、电表箱门、弱电箱门、5、阳台

6、卫生间、厨房间 卫生间、7、门窗

8、公共部位（楼梯走道）公共部位（楼梯走道）

9、外墙10、10、屋面

11、给排水、11、给排水、电器部分12、12、给水管13、13、排水管

14、空调、14、空调、雨水管 15 天然气管道16、16、避雷带17、17、配电箱

18、开关、插座（含电视机、电话、可视对讲、宽带网）

18、开关、插座（含电视机、电话、可视对讲、宽带网）19、19、电路回路测试
2

20、配电柜、20、配电柜、盘21、21、电缆22、22、电动机的验收要求23、23、水泵24、24、可视对讲25、25、背景音乐系统26、26、闭路电视监控系统27、27、周界红外报警系统28、28、电子巡更系统

三、室外总体及公共设施部分

1、室外排水工程

2、行车道路

3、小区景观、小品 小区景观、4、配套设施

5、绿化工程 6
、围（护）栏（墙）

7、车棚

8、清洁配套设施

9、公布栏11、11、管理用房13、13、岗亭10、10、消防系统12、12、有关居委会用房规定14、14、车库

3

第五篇：物业接管验收全攻略

物业接管验收全攻略

物业的接管验收可分为分期验收、单项工程验收和全部验收几种。

①.分期验收

分期验收是指分期进行的工程项目经过竣工验收并达到使用条件,且需要提前使用时所进行的验收。例如住宅区,每当一批房屋建成并经过竣工验收后,开发商为了加快资金的周转,急于交付业主使用,即可提前进行接管验收,以使完成的建筑产品及时投入使用,发挥其投资效益。②.单项工程验收

工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕,具备使用条件,能满足投产要求,经过竣工验收,开发商可向业主发出交房通知。开发商应先自行检查工程质量、隐蔽工程有关资料、工程关键部位施工记录以及有否遗漏情况、公共设施设备等,然后会同物业管理公司组织验收小组共同进行接管验收。

③.全部工程验收

全部工程验收是指物业管理公司根据国家有关法律、法规和标准规范以及有关部门批准的规划、设计和建设方案,对居住小区的各项建设指标进行统一的整体验收。泉州市秋实物业管理公司在接管刺桐豪园时,便是采用此方法。该公司推行ISO9001:2000国际质量管理体系。在接管刺桐豪园时,制订了自己的标准,他们的标准是在参照建设部《房屋接管验收标准》的基础上,根据豪园的建筑、设施和设备的特点与验收特点而制订的。验收标准的制订使接管验收有了依据,同时也为具体操作带来了便利。

其工作程序如下图:

公司领导下达接管验收指令

↓

公司组建接管验收小组

↓

作好接管验收准备

↓

进行资料验收移交

要求正确、真实补齐资料

验收是否合格

(是)↓(否)

进行硬件设施、设备验收

要求开发商限时整改

是否合格

(是)↓(否)

记录归档

接管验收的主要内容包括验收的准备工作、资料的接管验收、硬件设施设备和验收遗留问题的处理等。

①.接管验收的准备工作

新建物业竣工验收后、业主入住前,物业管理公司应及时组建物业接管验收小组,对所接管的物业进行综合的接管验收,以确保所接管物业基本合格,满足业主的质量要求。

在接到公司领导的接管验收指令后,公司各相关部门应立即按照领导要求抽调业骨干组成物业接管小组。接管验收小组应当由公司以下部门人员组成:公司行政部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作;管理处公共事务部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作;管理处机电维修部抽调业务骨干具体负责房屋主体、公共设施和机电设备的验收移交工作。

接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作:与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等;派出先头技术人员前往工地现场摸底,制定好接管验收计划;提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作,做到心里有数;准备好《房屋主体接管验收表》、《公共配套设施接管验收表》、《机电设备接管验收表》、《接管验收问题整改表》等接管验收记录表格。

②.资料的接管验收

开发商委托物业管理时需要向物业管理公司移交相关资料。相关资料包括物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料、业主资料等。详细内容见文章后面的资料收集整理的内容。

③.硬件设施、设备的接管验收

a).楼宇主体硬件设施接管验收的主要内容有:主体结构、楼地面、内墙面、门窗、楼梯、水电设施和其它方面等是否符合标准。

对主体硬件的接管验收,主要是对主体结构、门窗、水电部份进行验收。

对主体结构的验收主要是检查屋面是否积水、渗漏;楼面有无空鼓,是否露筋;内墙面面层有无剥落、裂缝,有无污渍;门窗是否开启自如,有无晃动和裂缝,位置是否准确,有无翘曲变形;电器插座、开关安装是否牢固;水表、电表安装是否牢固,有无损伤,读数是否正常;给水设施有无渗漏、锈迹,压力是否足够;地漏、排水管道接口是否密实,有无渗漏、堵塞现象,排水是否流畅。验收时如发现问题,记录在案,并要求开发商整改,直至合格。

b).公共配套设施接管验收的主要内容包括:天台、避雷设施、路灯、绿化、道路、消防设施、垃圾中转站、安保设施、停车场、信报箱等的验收。

对公共配套设施的接管验收,主要验收道路路面是否平整,有无水泥块、断裂;消防箱标识是否清楚,玻璃是否完好,消防设施配件是否齐全,消防管标识是否明显,有无漏水,水压是否充足;该小区的停车场为地下停车场,所以检查照明是否充足,标识是否清楚,安全设施、排水设施是否良好;小区花园绿化的树种、绿化水管布局的合理性,绿化水管的阀门开关是否灵活、安装稳固。如发现问题,及时向开发商提出意见,要求整改。

c).机电设备的接管验收应检查电梯、变配电设备、中央空调、发电机、消防监控、保安监控等设备的型号、数量与移交清单是否相符,配件是否齐全,工作状态是否良好运转等。

对变配电设备的验收,以设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,安全防护装置齐全,标识清楚,机房配置齐全,通风、采光良好,设备表面油漆完好,无损伤为验收标准。对电梯设备的接管验收,以以设备型号、数量与移交清单相符,动行平稳,安装符合规范,有电梯运行准运证,机房设置合理,配件安全,标识清楚,表面光洁平整、明亮为验收标准。

总之,硬件设施、设备接管验收的验收标准应符合建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。

④.接管验收遗留问题的处理

a).遗留问题的登记确认:对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》(附件一)中并交开发商相关人员签字确认;对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设备设施问题登记表》(附件二)中并交开发商相关人员签字确认。

b).对资料遗留问题,接管验收小组应当积极同开发商联系补齐,必要时公司领导应当协助进行。

c).对物业硬件设备、设施遗留问题,一般问题接管验收小组应当要求开发商在两周内解决;重大问题接管验收小组应当要求开发商在一个月内解决。必要时公司领导应当协助进行。d).对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题,物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备忘。

⑤.《接管验收遗留资料登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。

接管验收应注意的问题

物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节,管理公司要高度重视,严格把关,物别要注意以下事项:

①.接管的物业虽然经过竣工验收为合格工程,但并不意味着接管验收就没有问题.竣工验收是从大方面把握质量关,许多无关宏旨的小问题不在竣工验收质量的范围内。如墙壁污迹、划痕、地砖缺角、玻璃破裂、卫生间地漏排水不畅等等,这些问题一般不影响竣工验收的通过。但物业管理公司准备接管时,却要将类似这样的细小问题逐一列明,要建设单位承诺在一定期限内整改。这表明,在接管前物业有任何问题均应由开发商负责解决。②.现实的接管验收少有整个物业同时移交

虽然规定物业要经过综合验收后方可交付使用,但末等综合验收就急于交付的情况时有发生。特别在设备方面,调试验收合格一项就移交一项,今天接管了电梯系统,几个月后又接管空调系统,至于消防系统的移交可能更迟。因此,物业管理公司必须坚持合格一项接管一项。未经调试合格验收的不能签字接管,不然就要背着责任走。

③.接管验收一定要定明接管日期,以便划清责任界线

物业管理公司只对接管后的物业所产生的问题负责,如在保质其内,非人为因素的问题仍由开发商或施工单位负责。若由于开发商在施工验收合格后未能及时移交物业管理公司接管,使物业管理公司接管后的设备保持期缩短,物业管理公司应将开发商提出,争取补回原来保质期。

验收资料的收集整理

资料收集整理的程序

物业接管验收需移交资料的数量是非常之庞大,如果没有遵循一定的程序,会使资料收集整理的工作变的茫然无头绪。为了有效地做好资料的收集整理工作,物业管理公司一般按以下程序进行:

①.制订收集整理计划。资料收集整理最关键的一步就是制订一个好的计划。由于接管验收应收集的资料数量大、涉及面广,如果没有制订一个计划,难免会有一些资料漏掉。走好这一步,具体工作就可以按这个框架来一步步完成。一个好的计划应当是涉及到物业的每一方面。接管验收小组制订好计划,应当反复检查计划应收集整理资料是否有遗漏。

②.深入现场,实地收集。物业接管验收小组在与开发商移交资料前,要下到物业现场,按计划收集统计需收集资料的数量、型号等情况,并记录在案,使物业管理公司做到自己心里有数,以便于在资料移交时,考察资料的准确性、真实性。

③.资料的移交。接管验收小组在与开发商进行资料移交时,应把开发商移交的资料与自己实地收集到的资料进行对照,必需是相符才可以签字接管。如果不相符,出现资料不全、不准确或不真实等问题,应责返开发商,并要求开发商补全。

④.资料的整理。资料移交接管完以后,应对资料进行整理。整理时应先搭建一个目录框架,然后根据目录内容将资料分类整理,归纳到各个目录下,并进行装订。对每一类的资料进行命名,并在每一类首页注明简要内容,以便于随时调用。

⑤.资料的存档。移交收集到的资料整后,应将资料复印两份,一份送往公司行政部存档,另一份留存该小区管理处存档,以便于今后的小区管理。

资料收集整理的形式

资料的表现的形式有很多种,并不仅仅局限于文字,我们可以用图表、照片等手段使得资料中原本抽象的数字或难以用文字表达的项目变的生动且美观。如小区分布图,可用彩色图片加以美化;小区内的户型可用户型结构图加以表达;小区内不同户型的数量,可用柱状图、砌饼图等图表表示;机电设备的调试报告数据,可用柱状图、曲线图等加以表现;还有一些设备设施无

法用文字描述,可直接用照片进行描述。在竣工验收中存档下的报告、文件也可作为资料的存档形式,这种形式的资料更显的真实、有说服力。至于这些丰富的表现形式要怎样去运用,则要视各公司的特点及具体情况而论。

资料收集整理的内容

在接管验收时,开发商应向物业管理公司移交以下相关的资料:

①.物业产权资料:包括项目开发批准报告;规划许可证;投资许可证;土地使用合同;建筑施工许可证;用地红线图。

②.综合竣工验收资料:主要包括竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图);建设工程竣工验收证书;建设消防验收合格证;公共配套设施综合验收合格书;供水合同;供电协议书、许可证;有线电视合格证;通信设施合格证;电梯准用证。

③.施工设计资料:地质报告书;全套设计图纸;图纸会审记录;设计变更通知单;工程预决算报告书;重要的施工会议纪要;隐蔽工程验收记录;沉降观测记录;其他可能会影响将来管理的原始记录。

④.机电设备资料:机电设备出厂合格证;机电设备使用说明书(要求中文);机电设备安装、调试报告;设备保修卡、保修协议。

⑤.业主资料:已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等;已购房业主的付款情况或付款方式。

完善竣工验收的必要措施

反复验收

现在的验收程序,一般是这样的:首先是开发、承建单位介绍情况,然后由专家们分专业下现场验收,之后重新聚集,分专业讲评、打分、定级,由开发、承建单位表态,最后在验收报告上会签,并对需要整改的项目提出处理意见。

讲评时应详细地做好记录,并搞一个验收纪要;对于存在的问题,应列出整改一览表,并定出整改期限。期限结束后,应对存在问题的再次检查,直至完全整改完毕为止,再发合格证。否则,很有可能把工程质量不合格或配套不完善的物业流入市场,给物业管理公司和业主(或使用人)带来管理或使用上的诸多麻烦。

意见及时

在讲评之前,验收部门应与物业管理公司合议一次,理由是物业管理公司通过较长时间的耳濡目染,或通过参加前期介入,对建设情况的内幕和存在的问题还是比较了解的,他们的意见很有参考价值。

物业管理公司在合议时,应及时提出意见。验收时不把问题暴露全面,事后再提整改意见,那是白费心机的。“人家建设局都通过了,你们物业管理公司有什么资格在这边纠缠不休”,包括承建单位在内,没有人会理你的。

验收全面

目前的验收,对室内的装修、水电设施看得比较多,而对室外的公共部分看的比较少。例如管道的走向、各种管道井的位置是否与图纸一致,化粪池和排污井的规格是否规范,水电表的厂家、型号是否为推荐产品,停车场、道路是否符合要求;避雷系统是否可*,等等。而这些是物业管理公司最关心的。因此,应引起重视,避免顾此失彼。

科学验收

目前的验收,一般是凭眼力和经验,应增加一些测试仪器、仪表。该试压的就试压,该试流量的就试流量,该测负荷能力的就测负荷能力。尽量用科学的检测方法,对物业进行科学的验收。