滨城区棚户区改造三年集中攻坚

第一篇：滨城区棚户区改造三年集中攻坚

《滨城区棚户区改造三年集中攻坚 实施方案（2017—2019年）》政策解读

一、棚改三年集中攻坚的意义是什么？

1、棚户区改造，既是重大民生工程，也是重大发展工程。棚户区改造，可以有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设。国务院常务会议就指出：棚户区改造是体现以人民为中心发展思想的重大民生工程，是推动新型城镇化的重要举措。

2、为全面贯彻落实中央城市工作会议提出的“到2020年完成棚户区改造”总体任务目标，区委区政府按照区第九次党代会、区“两会”工作部署，出台印发了《滨城区棚户区改造三年集中攻坚实施方案（2017—2019年）》的通知（滨区发〔2017〕3号文件），确定以2017年为起点，利用三年时间科学统筹，多措并举，集中攻坚，其目的之一也是确保我区提前一年全面完成棚户区改造任务。

二、棚改工作的基本原则有哪些？

滨区发〔2017〕3号文件确定了6条基本原则，也是滨城区棚改工作的基本要求和关键点。

（一）坚持以人为本、尊重群众意愿的原则。以改善群众居住条件和生活环境为出发点，立足于构建和谐社会、宜居城市，在政策制定、实施中，不与民争利，基本满足群众不同住房需求。

（二）坚持政府主导、社会参与的原则。坚持政府主导、鼓励社会参与的改造模式。充分发挥政府在政策制定、资金筹集、征收补偿、建设安置等方面的主导作用。同时，注重发挥市场机制作用，并对参与改造的社会资本，加强监督，防止出现烂尾工程。

（三）坚持统一组织、属地负责的原则。区委、区政府负责组织统筹全区棚户区改造工作，相关乡镇（街道）具体负责改造项目的组织实施，包括签订协议，组织搬迁、工程建设和回迁安置等各项工作。

（四）坚持科学规划、片区改造的原则。坚持实行连片区域规划、片区统一改造方式，充分提高腾空土地的利用率。并高起点规划建设大型集中安置区，拉大城市框架，提高城市档次。

（五）坚持政策扶持、保障实施的原则。积极争取上级在融资贷款、土地供应、税费减免等方面的优惠政策，为棚户区改造项目顺利实施提供保障。

（六）坚持统筹兼顾、配套建设的原则。坚持统一规划、集约用地、合理布局、综合配套。组织好安置区的各类公共服务配套设施的建设，切实改善群众居住条件和生活环境。

三、棚改三年攻坚计划实施多少项目？

三年计划累计完成109个棚户区改造项目，涉及18798户，22036处院落，总面积588.87万平方米。其中，2017年计划完成29个棚户区改造项目，涉及3436户，3527处院落，面积132.47万平方米；2018年计划完成47个棚户区改造项目，涉及7757户，9248处院落，面积244.48万平方米；

2019年计划完成33个棚户区改造项目，涉及7605户，9261处院落，面积211.92万平方米。

四、如何确保棚改工作顺利实施？

为保证棚改顺利实施，区委区政府提出了多项保障措施。

一是强化组织领导。最高规格成立了工作领导小组，统一领导全区棚户区改造工作。领导小组下设办公室和8个乡镇（街道）棚户区改造指挥部，区政府分管领导同志任领导小组办公室主任，乡镇（街道）指挥部由区级领导和乡镇（街道）党（工）委书记分别任指挥和副指挥，具体负责本辖区内的棚户区改造组织实施。二是明确棚改领导小组办公室工作职责。棚改办公室下设综合协调组、宣传报道组、督查考核组、业务指导组、工程建设组、资金保障组六个小组。分别明确了各组的工作职责，确保按时完成任务。三是明确乡镇（街道）指挥部职责。四是明确包靠领导职责。五是明确各职能部门职责。区房管局发挥行业主管部门作用，负责牵头开展棚户区改造的组织实施工作。区发改局、区国土分局、区规划分局、区财政局、区建设局等20多个政府职能部门，按照职能分工，开展棚改工作的相关管理与服务，做好保驾护航。

第二篇：丹东市城市集中连片棚户区改造规定

丹东市城市集中连片棚户区改造规定

一、为了加快我市棚户区改造，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《辽宁省城市房屋拆迁管理办法》的有关规定和省政府关于全省城市集中连片棚户区改造工作要求，结合我市实际制定本规定。

二、本规定适用于市政府确定的城市规划区内集中连片棚户区改造项目。

三、城市集中连片棚户区改造运作办法和要求。

1、参与棚户区改造的单位或个人，自有资金不得少于参与改造项目总投资的20%。

2、棚户区改造项目采用土地采取招、拍、挂方式出让和行政划拨。

3、棚户区改造拆迁安置以产权调换和货币补偿方式进行。

4、实施棚户区改造的单位所享受的政府优惠政策要用于困难居民的安置补偿中。

5、开发单位在近三年内在拆迁安置补偿中因自身原因拖延回迁，侵害被拆迁人、承租人利益和拖欠工程款、农民工工资的，不得参与棚户区改造项目。

四、开发建设单位享受的优惠政策

1、城市集中连片棚户区改造项目免缴价格调节基金、河道维护基金、墙改基金、散装水泥发金；免征土地使用税。

免缴城市基础设施配套费、消防设施费等，减半缴纳人防工程易地建设费、劳保统筹费等。

2、在不影响其他规划控制指标和居住区设计规范的情况下，在土地出让合同规定的容积率基础上可上浮0.2，上浮部分仍可享受优惠政策，超出0.2以上的（不含0.2）按正常的房地产开发项目收费（包括土地出让金）。

五、拆迁安置补偿标准

（一）产权调换

1、被拆迁房屋建筑面积在45平方米以下的（含45平方米），安置一类标准套型房屋，其建筑面积不小于45平方米；其中被拆迁房屋建筑面积在35平方米以上的（自然间2居室，其中最小居室使用面积不得小于8平方米），安置二类标准套型房屋，其建筑面积不小于58平方米。

被拆迁房屋建筑面积在45平方米以上至58平方米的（含58平方米），安置二类标准套型房屋，其建筑面积不小于58平方米。

被拆迁房屋建筑面积在58平方米以上至70平方米的（含70平方米），安置三类标准套型房屋，其建筑面积不小于70平方米。

被拆迁房屋建筑面积在70平方米以上的，安置四类标准套型房屋，其建筑面积不小于90平方米。

高层建筑的各类套型使用面积不得低于上述各类标准套型使用面积。扩大面积代建费按多层建设面积计算，房屋所有权证建筑面积按实际面积计算。

安置各类套型房屋超出被拆除面积部分，按每平方米700元交纳扩大面积代建费，原面积不结算差价。本人自愿要求上调一个类型的，所上调部分扩大面积代建费按普通商品房价格的90%缴纳，其价格由棚户区改造领导小组办公室组织评估机构按有关规定评估确认。

2、已缴纳住房公积金的被拆迁职工，可按有关规定支取使用公积金。

3、免缴煤气气源费。

4、免缴契税。

5、临时过渡补偿费。被拆迁房屋建筑面积在50平方米以下的（含50平方米），每户每月150元；50平方米以上的，每户每月200元。

6、实行产权调换的一次性补助搬家费100元；回迁时恢复有线电视、电话；动力电无法恢复的按现行价格补偿。

7、拆迁生产经营性房屋实行产权调换的，原面积按市场评估价格与所安置的期房商品房价格结算差价，扩大面积代建费按商品价缴纳。一次性搬迁费和不可恢复设施补偿费按市场评估价支付。

因拆迁造成停产、停业的临时过渡补偿依据向社会保险机构缴纳养老保险金的企业职工人数和统计部门公布的上年企业职工平均工资计算；对出租的，按拆迁前的出租租金计算；对商业用房按每平方米15元计算，并按季度发放。如双方达不成协议，也可由拆迁人为被拆迁人按被拆迁房屋面积租赁房屋进行临时过渡。

8、棚户区改造区内的农民户安置补偿标准，按国家有关的法律、法规执行；征地后比照城市房屋拆迁规定执行。

（二）货币补偿

1、货币补偿按拆除房屋的市场评估价计算。原面积按市场评估价补偿；被拆除房屋面积在20平方米（含20平方米）以上不足45平方米的，差额部分按被拆除房屋面积评估价的50％予以补助。超过45平方米的，超出面积部分不予补助；不足20平方米的，不足面积部分不予以补助。

2、执行政府规定租金标准的公产住房，其承租人要求货币补偿的，对承租人按市场评估的85%补偿，对产权人按市场评估价的15%补偿，对产权人补偿所得资金由财政专户存储，作为政府投资用于棚户区改造项目。

3、被拆迁人持货币补偿协议书购买房屋，免收市场交易服务费。

4、实行货币补偿的共有权证持有人、继承人、被赠与人不作为独立户补偿，其共有份的货币补偿额由产权人与继承人、被赠与人自行分配。

5、对实行货币补偿的，一次性补助搬家费100元；有线电视、电话、动力电按现行价格补偿。

6、生产经营用房实行货币补偿的和设备搬迁按市场评估价计算。

六、特困户、低保户的安置补偿标准

1、特困户指家庭主要成员无生活来源、无劳动能力、无法定赡养人、扶（抚）养人，或家庭主要成员（指男户主或单亲家庭的女户主）完全丧失劳动能力且无生活来源的被拆迁户。

2、低保户是指持有非农业户口且共同生活的家庭成员月人均收入低于当地城市低保标准（我市低保标准为176元）的城市居民。

3、对特困户按政策规定扩大面积部分，免收扩大面积代建费；对低保户按政策规定扩大面积部分，减半收取扩大面积代建费。

4、对私有产权房屋和承租公产房的特困户和低保户，未缴纳扩大面积代建费和减半缴纳代建费的，扩大面积部分和减半部分视为公产，居民回迁后按廉租房交纳租金，如无力交纳廉租房租金，可由房产管理部门计帐。

5、符合入住廉租房条件的特困户和低保户由市房产管理部门会同所在区民政局、街道办事处共同认定，并向社会公示。

七、其他规定

1、临时过渡补助费必须按季度发放，超过规定回迁时间的，一律按每户每月300元发放。

2、私有房屋老少三代同住一门两户的不予分户；不具有独立居住条件的一门两间房的并有两个所有权证的，按一房对待；对拥有共有权证而无法独立居住的，不予独立安置，待回迁后仍保留其共有份，或由所有权人与共有份人自行通过货币方式解决。

3、户口不作为安置补偿依据，可与身份证一并作为是否为棚户区永久居留人的依据。

4、对长期居住具有独立居住条件（居室、厨房、电、水表俱全），并且其结构与房屋结构相同、面积在18平方米以上的超期临时建筑或违章建筑，在别处无住房的，安置37平方米房屋，代建费按每平方米900元缴纳。该房屋至回迁之日起5年内不得上市交易。

对长期在此居住、别处无住房、不具备上述居住条件的超期临时建筑或违章建筑给予相应的货币补偿（具体补偿标准由市建委、房产局会同开发商予以合理确定）。

对出租、转让、堆放、杂物不具备居住条件的超期临时建筑和违章建筑不予补偿。

5、对无力承担扩大面积代建费的，不得上调房屋类型。

6、公产房承租人交纳扩大面积代建费的，扩大面积部分产权归承租人。原面积部分按每平方米100元购买产权（未交扩大面积代建费的，不享受本条规定）。所得资金的10％作为房屋维修资金；90％作为政府棚户区改造资金。

7、划拨土地的被拆迁人实行产权调换的，原土地面积已含在安置房屋的占地中；实行货币补偿的，土地补偿费用已含在房屋市场评估价中，不再另外给予土地补偿。出让土地按折减年限补偿土地出让金。

8、对被拆迁人或承租人临时过渡期间子女上小学的，可持拆迁协议书，并由原就读学校出具介绍信，区教育行政机关协调到临时过渡区域内的小学借读。但市区内重点小学不在借读范围之内。

9、任何开发建设单位不得在90％以上的拆迁居民迁出前实施停水、停电。

10、对不按政策规定执行、无理取闹的被拆迁人或承租人，由有关部门依法行政强制拆迁或申请人民法院强制执行。

八、监督管理

1、对棚户区的拆迁工作实行统一管理。棚户区改造项目，从拆迁到回迁工程配套要单独记帐，市领导小组办公室要进行现场跟踪和确认。

2、拆迁档案实行按月回笼的管理办法，所有优惠政策按拆迁档案确定的范围计算。

九、本规定自下发至日起执行。

十、本规定由丹东市城乡建设委员会负责解释。

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第三篇：棚户区改造实施方案

中盐皓龙棚户区改造实施方案

推进城市棚户区改造工作,是落实科学发展观、构建和谐社会的重要举措,是市委、市政府为扩大内需、改善城镇低收入家庭住房条件作出的重大决策,对提升我市城市居民居住水平、改善城市环境、完善城市功能具有重要意义。为进一步加快推进我公司棚户区改造,现提出如下意见:

一、指导思想及原则(一)指导思想

全面贯彻落实科学发展观,按照保增长、保民生、保稳定的要求,坚持以人为本,以建设和谐皓龙、促进经济社会协调发展为目的,加快棚户区改造步伐,改善我公司职工的住房条件,提高城市土地节约集约利用水平,提升城市形象。

(二)基本原则

1.统一领导,属地实施。坚持统一领导,因地制宜,加强协调。

2.整体推进,配套建设。坚持以人为本、安置先行,按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针,将棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城市社区。道路、供排水、供电、供暖、供气、通讯、消防等基础设施和学校、商业等公共服务设施要同步规划建设,同步交付使用。

3.要在深入调查、摸清底数、精确测算的基础上,因地制宜制定改造方案。

二、工作目标及建设标准

(二)工作目标

(三)建设标准

棚户区改造要按照国家建筑节能的有关规定,建设节能省地型住宅。充分考虑棚户区居民的购买能力和意愿,原则上工矿棚户区改造项目户型建筑面积控制在80平方米以内,高层建筑可适当放宽到90平方米。城市棚户区安置回迁居民的户型面积结合当地居民住房实际情况和居民收入水平确定,以中小套型为主。

三、政策保障

(一)资金筹措政策

(二)土地支持政策

纳入城市棚户区改造范围并完成拆迁安置工作的国有建设用地,由市和县(市)土地储备机构统一纳入储备计划,实施开发整理,也可以委托有资质、有实力的企业参与棚户区改造建设用地的开发整理。开发整理后的土地按照有关规定采取招标、拍卖、挂牌方式出让。居民安置费、拆迁补偿费、开发整理费一并计入公开出让地块土地成本。前期参与投资开发整理土地的资金,按实际投入成本加同期银行贷款利息给予补偿。城市棚户区改造范围内的市政和公用设施用地及配建经济适用住房、廉租住房用地以划拨方式供应。出让土地所得收益,优先用于城市棚户区改造的基础设施和公共服务设施建设。对工矿棚户区,原属于国有划拨的生产用地,城乡规划部门应及时调整为棚户区建设住宅用地,国土资源管理部门要根据规划部门的土地用途调整为原土地使用者办理土地用途变更手续;对于配建基础设施和公共服务设施涉及使用的新增建设用地报批,比照保障性住房用地报批方式实行一个窗口对外、一站式办公。

(三)税费优惠政策

城市棚户区改造和工矿棚户区改造项目免收城市基础设施配套费等行政事业性收费;经营服务性收费项目按低限减半征收。参照煤矿棚户区以划拨方式取得土地使用权的棚户区改造项目要纳入经济适用住房建设计划,并免征土地契税;城市棚户区居民因拆迁而重新购买的普通住房面积未超出拆迁面积的,免征契税;房地产开发企业参与棚户区改造偿还原拆迁房屋面积部分,按照有关规定减免税费。棚户区改造中配建的经济适用住房和廉租住房项目,可享受《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)规定的优惠政策。

(四)拆迁安置政策

严格拆迁计划管理,在拆迁计划中优先满足拆迁棚户区的需要。城市棚户区房屋拆迁补偿安置采取产权调换和货币补偿的方式,鼓励以产权调换方式为主。被拆迁人选择产权调换的,原则上实行拆补平衡。房屋安置面积超出原有面积,在规定标准(另行制定)内的部分,可按成本价格购买;超出规定标准的部分,按房屋市场价格购买。被拆迁人选择货币补偿的,货币补偿的金额应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、折旧等因素,以房屋市场评估价格确定补偿价款,不再进行土地补偿。

城市棚户区和工矿棚户区改造范围内国有直管公房、已改制和未改制单位的自管公房,统一由市房管局履行国有产权代表职责,按照市场评估价格优惠优先出售给现房屋租赁户(公变私)后,按棚户区改造有关拆迁安置政策进行拆迁安置。对经济困难,无力购买原租赁住房产权的低收入家庭,安排保障性住房实物配租,确立新的租赁关系。国有公房出售收入纳入全市住房保障和棚户区改造统筹资金。

(五)住房保障政策

城市棚户区和工矿棚户区改造项目中配建廉租住房比例不得低于建筑总面积的20%;对棚户区内符合经济适用住房和廉租住房保障条件的被拆迁居民就地优先保障,一次性解决住房问题。

(六)棚户区居民购房支持政策

市住房公积金管理中心在防范风险的前提下,对缴纳公积金的居民要降低首付款比例,简化贷款手续,支持棚户区改造。设立规范的住房置业担保机构,鼓励有条件的各类经济组织和民间资金介入,为中低收入家庭提供住房贷款担保,降低银行贷款风险,支持个人合理住房消费。

(七)产权政策

城市棚户区改造中用于回迁居民安置的房屋产权归棚户区居民所有,商品住房以市场价购买后确认产权。工矿棚户区改造的房屋纳入经济适用住房的,实行国家和个人共有产权制度,个人以其出资额和企业补助取得部分产权;工矿棚户区居民通过补交土地出让金后可取得全部产权。持有部分房屋产权的工矿棚户区居民转让棚户区改造房屋时,要取得全部产权后方可上市交易。棚户区改造配建的廉租住房产权全部归国家所有。

四、组织领导

成立“新乡市棚户区改造领导小组”和“新乡市棚户区改造办公室”,建立市棚户区改造联席办公会议制度,市发改、住房和城乡建设、财政、城乡规划、国土资源、房产管理、拆迁、审计、地税、人防等部门要协调联动,加强合作,研究解决棚户区改造的重大问题,主动提供服务,共同推进棚户区改造工作。

1.各县(市)、区政府:要成立相应工作机构,制定实施细则,搞好前期摸底调查和宣传动员,组织实施项目管理;负责棚户区房屋拆迁安置、资金监管和社会稳定工作,制止棚户区内乱搭乱建行为。

2.市发展和改革委员会:负责棚户区改造规划、计划的制定和安置住宅建设项目审批立项工作。

3.市住房和城乡建设局:负责棚户区改造工作的指导、协调和监督;负责棚户区的认定;工程建设质量、安全、进度的监督检查;拆迁安置房建设成本的审核;组织新建小区的综合验收。

4.市财政局:负责棚户区改造融资工作,落实棚户区改造财政补贴资金,争取国家、省的支持资金,落实本级财政廉租住房建设资金和棚户区改造项目贷款贴息资金。

5.市国土资源局:根据规划预留棚户区改造、廉租住房建设土地利用计划指标,提供异地安置住宅建设地块,确保土地供给;做好土地出让金收缴工作;办理棚户区改造项目、廉租住房建设项目土地手续。

6.市城乡规划局:依据城市总体规划编制拟改造片区和异地安置住宅地块的控制性详细规划及规划设计条件,规划相应的回迁安置和商业开发用地,审批棚户区改造中新建小区规划方案,对棚户区改造范围内的违法建设行为进行查处。

7.市房产管理局:负责棚户区改造中住房保障对象资格确认和保障性住房建设的组织协调,指导各县(市)、区落实住房保障工作。

8.市审计局:负责棚户区改造政府投入资金使用的监督审计工作。

各县(市)、区政府要制定棚户区改造实施细则,于3月15日报市棚户区改造领导小组办公室。

五、组织实施

(一)编制改造规划和计划

各县(市)、区政府依据城市总体规划、城市住房发展规划、棚户区改造任务及资金筹集情况,按照3年完成改造任务的要求,编制3年棚户区改造规划和计划,2010年3月底报市发改委审核同意后实施。市政府与各县(市)、区政府和市直有关部门签订棚户区改造目标责任书,纳入市政府绩效目标考核范围。

(二)加快项目审批

将所有工矿棚户区、城市棚户区改造项目全部纳入省、市两级联审联批范围,实行一站式、一条龙集约化审批服务,简化审批程序,缩短审批时限,提供高效服务。

(三)依法规范拆迁

棚户区改造方案、优惠政策、面积测算方法、安置顺序等事关拆迁居民的事项要及时张榜公布,接受群众和社会监督。拆迁安置由各县(市)、区政府负责组织,严格执行国家和省、市的拆迁政策,阳光操作,和谐拆迁。坚持先安置后拆迁,实行货币补助或提供过渡性住房相结合的方式,解决被拆迁群众的安置问题。棚户区改造回迁安置住房只能安置棚户区住户,不得面向社会销售。改造资金的使用、成本核算、价格核定要向社会公开,接受审计监督。棚户区改造房屋拆迁,与拆迁当事人达不成补偿安置协议、在规定拆迁期限内拒不搬迁的,依法实施行政强制拆迁;对野蛮拆迁,无理取闹、阻挠拆迁的,要依法追究当事人的法律责任。

(四)加强建设监管

严格执行工程监理、质量责任制和项目投标制,严格工程质量管理,坚决杜绝“豆腐渣”工程。项目竣工后,由建设主管部门牵头,依法组织相关部门联合验收,合格后方可交付使用。市有关部门要加大审计和稽查工作力度,对棚户区改造工程进度、工程质量、改造资金的筹集和安排使用等情况进行监督检查,对各县(市)、区计划执行情况进行验收检查,对不能按期完成改造任务的县(市)、区和工矿企业,扣减棚户区改造以奖代补资金,并追究有关人员的责任。

(五)强化物业管理

新建回迁小区实行物业管理,缴纳公共维修基金,由业主按招投标方式确定物业管理公司,严格执行有关物业管理政策。小区内配建的商业性用房的经营收益可作为补充小区管理、房屋维修等费用。

第四篇：棚户区改造流程

一、前期准备工作

（1）核实拟拆迁的土地性质，确定适用拆迁的程序。

主要区分城市国有土地上房屋的拆迁和城市内集体土地上房屋的拆迁，以及农村房屋拆迁。

（2）核实拆迁人、拆迁单位的主体资格与资质，核实拆迁工作人员的上岗证并核实拆迁人与拆迁单位签订的委托合同。此时应该注意：① 拆迁主管行政机关不得作为拆迁人，也不得接受委托实施拆迁。② 不得采用恐吓、威胁以及停水、停电、停止供气、供热等非法手段实施拆迁。③提示委托人须按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施拆迁，不得擅自扩大或缩小。④提示建设项目若在拆迁期限内发生转让，应经拆迁主管行政机关同意，并办理房屋拆迁许可证变更手续。⑤提示委托人，拆迁方案要符合党的方针政策、国家法律法规，以及本地的实际情况。

（3）核实国有土地使用权证或土地征收征用批准文件，是否合法取得建设项目批准文件，是否取得建设用地规划许可证并且公示。

（5）调查被拆迁人的基本情况

主要包括拆迁的四至范围、房屋类型、面积、户数、人口、老弱病残特殊对象。

（6）在确定拆迁范围后，拆迁范围内的单位和个人有无法律不予允许的事情。包括

（一）新建、扩建、改建房屋；

（二）改变房屋和土地用途；

（三）租赁房屋。

（四）分户。等行为。（7）参与制定并核实拆迁计划与拆迁方案的合法性和完整性、可行性。

二、参与评估（1）评估机构的确定。

通过三种方式，一般采取被拆迁人投票的方式，也可以由当事人通过协商一致的方式或者抽签方式确定评估机构。评估机构应当具有经建设行政主管机关依法核准的相应房地产评估资质。（2）审查拆迁估价委托书

①核实估价机构及估价人员的资质、综合实力、社会信誉。②对估价机构确定程序的合法性进行核实。

③核实估价机构和估价人员与拆迁当事人是否有利害关系，或者是否是拆迁当事人。④对估价报告的形式与内容进行核实。

⑤对估价机构公示初步估价结果和送达分户估价报告的程序性、合法性进行核实。⑥对评估报告有疑问或异议的处理。

三、评估的详细操作（1）何谓房屋拆迁评估

房屋拆迁评估是指在房屋拆迁过程，由有资质的评估公司专业评估人员，遵循房屋拆迁估价原则，选择适宜的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对该房屋客观合理价格（价值）进行估算和判断的活动。（2）房屋拆迁评估的标准

我国《城市房屋拆迁管理条例》确定了房屋拆迁评估的标准，是依据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

Ⅰ 房屋的区位是指房屋的地理位置，与城市区域发展地位、交通的便捷、重要场所的距离、周边环境等有关。区位是决定房屋价格的主要因素，实质上是土地价值因素。但房屋拆迁补偿考虑区位因素并非是对房屋土地使用权的实际补偿。Ⅱ 房屋的用途是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途。没有所有权证书或证书上未标明用途时，应界定其实际用途。实际用途的界定以是否依法征得规划、城建部门同意，是否取得合法手续为依据。如原设计为住宅，改为营业用途不但要看是否有营业执照，还要有规划部门批准手续。

Ⅲ 建筑面积。建筑面积以所有权证书上标明为准。没有所有权证书的房屋以有资质的面积测绘单位测绘结果为准。除上述三个因素外，房屋的成新、权属、结构形式、楼层、朝向等因素均应在评估时一并考虑，采用一定的系数进行换算。

（3）房屋拆迁评估行为的法律性质

Ⅰ 合法性：房屋拆迁评估必须符合《物权法》、《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产估价规范》等法律法规、规章的规定，估价机构做出的《评估报告》才是合法的。Ⅱ 程序性：房屋拆迁评估必须遵循法定的程序完成。

Ⅲ 补充性：房屋拆迁评估不是拆迁过程中必须的程序。拆迁人与被拆迁人通过协商达成一致意见，可不经过评估程序，直接签订补偿安置协议。

Ⅳ 专业性：从事房屋拆迁评估的机构必须具有三级以上房地产评估资质，从事房屋拆迁估价的人员必须具有中国注册房地产估价师资格。

Ⅴ中立性：评估公司作为拆迁活动中中立的第三方机构出现，对被拆迁房屋的市场价值进行客观、公正的估价，其评估结论可以作为补偿安置的依据。但有证据证明评估主体不适格、程序不合法、有串通行为、结论明显背离事实的情况，该评估结论可以被撤销或不予采信。

Ⅵ非强制性：房屋的估价一般不等同于房屋补偿价，在确定房屋拆迁补偿价时，《评估报告》不具有强制适用性。实践中拆迁人与被拆迁人可以依据评估报告确定的估价值协商房屋拆迁补偿价。同时《评估报告》在裁决中仅为证据，没有拘束力。

（4）房屋拆迁评估范围

按建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》相关规定，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装修装饰、无法恢复使用设备的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托其他资产评估公司确定。拆迁估价的价值不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。（5）房屋拆迁评估机构的产生

Ⅰ承担房屋拆迁估价机构必须取得建设部拆迁主管机关依法核准的房地产价格评估资格，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。

Ⅱ房地产估价机构资质等级分为一、二、三级，均可以从事城市房屋拆迁评估业务，但处于暂定期内的三级估价机构除外。市、县房屋拆迁主管部门定期向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。

Ⅲ 评估机构按以下程序产生：

⑴由拆迁人与被拆迁人协商共同选定并委托一家具有资质的房地产评估机构承担。

⑵拆迁人与被拆迁人不能共同选定委托的，由房屋拆迁管理部门组织具有资质的房地产评估机构进行随机抽取或抽签确定。为保护拆迁人利益，应由拆迁管理部门邀请居委会、街道派人监督抽签程序，由被拆迁人代表抽签确定评估机构。⑶公示入选的评估机构。估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。⑷拆迁估价机构确定后，由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。评估费用由拆迁人承担。Ⅳ评估机构产生程序的弊端

⑴评估机构出自拆迁的“资源库”，不排除主管部门相关人员的意见对评估机构实施评估的影响。

⑵拆迁估价委托合同由拆迁人与评估机构签订，并由拆迁人支付费用。事实上，拆迁人和评估机构建立起一定的利益联系，可能影响评估的公正性。（6）房屋拆迁评估工作流程

Ⅰ评估人员在开展工作之前，应向拆迁当事人出示资格证件，表明自己的身份。没有评估资格或不是通过法定程序选定的评估机构人员不能参加评估工作。

Ⅱ向被拆迁人索取拆迁估价所必需的资料，拆迁当事人有义务向评估机构如实提供。必要时估价人员需查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息，房地产管理部门给与协助查阅。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。Ⅲ现场勘察。评估人员需对被拆迁房屋的各项技术资料进行现场查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

Ⅳ资料的综合和分析，确定被拆迁房屋作价补偿的基本数据。其中两个数据非常重要，一是拆迁估价时点，拆迁估价时点取为房屋拆迁许可证颁发之日；二是当地房地产市场交易价格数据。按《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。Ⅴ制作评估报告，提出价格评估意见，注册评估师签字盖章。（7）房屋拆迁评估方法

目前我国房地产评估常用的方法主要有市场比较法、成本法、假设开发法、重置法四种。

Ⅰ市场比较法，是将评估对象与在评估时点近期有过拆迁交易的类似房屋进行比较，对这些补偿价格做合理修正，以此估算估价对象的客观合理价格方法。市场比较法适用于在同一供求范围内有着较多的类似交易的情况，如住宅等。市场比较法是一种主要的评估方法。但有两种情况影响该方法的适用：⑴类似交易较少的经营性房屋，有时很难找到参照物进行比较。笔者曾代理一大型饭店、歌厅拆迁，评估时该区域竟然没有一例交易案例可比较；⑵很难获取交易的真实信息，因为拆迁行为本身更多体现在双方协商上，被拆迁人的社会关系、谈判能力、心理素质等等因素决定交易价格。Ⅱ成本法，是估算估价对象在估价时点重新构建成本，扣除折旧。成本法适宜评估既无收益又很少发生交易的房屋价值。这种方法主要考虑建造成本，对于一些临建房屋适用。

Ⅲ假设开发法，是预计估价对象开发完成后的价值扣除相应的费用。目前我国房地产开发成本费用有：①土地取得费用，包括征地费、拆迁费、出让金等；②前期工程费用，包括场地平整费、项目设计费等；③建筑安装工程费用；④期间费用，指开发经营者在商（pin）品房开发期间的管理费用、财务费用、销售费用等；⑤开发基础设施建设费（市政配套费）；⑥税金；⑦利润。适用该方法时主要扣除第④、⑥、⑦项。

Ⅳ重置法，是按照被拆迁房屋在同区域、用途、面积等因素考虑重新购买安置的计算方法。该评估价保证被拆迁人能够买到一个合适的房屋。如果从合理性考虑，该方法应是最适用的。但按《城市房屋拆迁管理条例》，很多地区并没有确立这样的补偿原则，造成无法适用该评估。（8）评估价格应包含土地使用权价值

按建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》相关规定，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，理解该条规定，不难看出既然是市场价就应该包括土地使用权在内，而非只是房屋本身的价值。因此可以做出这样的理解：房屋拆迁行为就是拆迁人通过市场价格将被拆迁的房屋购买，然后进行拆除的行为。拆迁人委托评估机构对被拆迁房屋价值进行评估，评估价应为房屋本身的价值与附着的土地价值之和。（9）被拆迁人对评估机构不配合，应但承担的后果。

被拆迁人应该配合评估机构实施评估，提供相关资料并配合实地查勘，否则，评估机构很难评估。如果被拆迁人不配合，将承担限制举证的后果。裁决机关依据评估报告做出裁决后，被拆迁人提起行政诉讼后再举证来否定原评估报告，人民法院对其举证将会不予采纳。

（10）拆迁当事人对评估结果有争议时如何处理。

被拆迁人对评估结果有争议是最常见的，通常认为该结果不能反映自己房产的真实价值。此时有些被拆迁人干脆置《评估报告》不顾，当起“钉子户”。该做法可以导致裁决程序中出现主张权利程序瑕疵。拆迁当事人对评估结果有争议时，应当遵循以下程序解决：

Ⅰ拆迁当事人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。

Ⅱ拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

Ⅲ拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。

Ⅳ拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向估价专家委员会申请技术鉴定。Ⅴ估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。

Ⅵ估价专家委员会应当由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成。受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。应当回避而未回避的，其鉴定意见或者估价结果无效。

第五篇：棚户区改造

一、首先要明确几个概念

什么是危房，即危险房屋。据《城市危险房屋管理规定》，危险房屋是指，“结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。”是棚户区改造中的一种类型;棚户区改造是政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程;“环保拆迁”，是指为了实现环境保护的措施和目标，主管部门自身或者委托拆迁实施单位依照我国集体土地和国有土地征收和拆迁法律，对土地上单位或个人的房屋进行征收和拆迁。环保拆迁的目的和宗旨是为了保护环境，实现国家的环境保护政策和目标。由此可见，小编认为危房、棚户区、环保搬迁、征收拆迁是包涵关系。三者既有相似又有不同的地方。相似之处就是都是根据所在区域的土地性质的不同拆迁补偿标准有所不同。它们各自的特点具体来说在于：

1、危房改造有主动申请型也有被动改造型的

认定危险房屋是要经过一系列法定的程序，可以自己主动申请也可以是行政部门来审查认定，但是经申请或审查后如果认定为危房，也不意味着要强制拆除，这之间是没有必然的联系的。根据法定程序认定危房的程度不同，采取的措施也有不同，比如修缮等。所以如果拆迁方认定为危房之后，不加以区分，一律要求拆除，甚至都没有走过法定程序，只是找相关人员进行通知，那么我们的当事人就应当注意了，这或许是对方的逼签手段。此时不要慌张，及时的找专业的拆迁律师来维护自己的权利。

2、棚户区改造是属于为了公共利益的政府行为可诉

棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。它包括但不限于危房改造。有的时候当事人会说自己的房屋还是崭新亮堂着，怎么会被认定为棚户区。这里小编要告诉大家，首先棚户区不是一个法律概念，拆迁方认定棚户区的要素有很多，各个地方也有不同，政策是从整体出发，在一块区域内来认定，因此某个小区如果在整个棚户区范围内，那么会被视为一同改造的对象。小编告诉大家不要过多的纠缠于自己的房屋所在地能不能说成是棚户区，这不是主要矛盾，棚户区改造是为了公共利益，由此我们需要抓住的重点是补偿合不合理。究竟应该是什么样的拆迁补偿，小编在后面一起说。

3、在环保拆迁中，和征收拆迁一样，拆迁方应当先补偿、后搬迁。

拆迁补偿资金来源于既有的土地出让收入。在实践中，企业为了实现环保目标，受拆迁方委托，自筹资金实施了环保拆迁，对于企业所支出的环保拆迁费用，财政部门应当从已有的土地出让收入偿还企业，不论怎样，对于被拆迁人都有争取合理的拆迁补偿的权利。

二、危房、棚户区改造、环保搬迁实施主体

我国《宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”

《物权法》第42条第1款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收国有土地上单位、个人的房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。市、县级人民政府负责、组织和实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

根据上述规定，为了实现公共利益，国家可以对土地实行征收或者征用。也就是说，只有国家才能运用公权力对集体或私人不动产进行干预，将其强制性地移转给国家。具体而言，在危房、棚户区改造、环保搬迁中，履行土地征收和房屋拆迁职责的主体只能是国家行政机关，当地的居委会/村委会不具有征收拆迁的主体资格。其组织实施的全程工作，均应当在有权拆迁方的主导下，按法律规定的步骤程序进行至完结。

对无拆迁补偿的危房、棚户区改造、环保搬迁说NO!

三、危房、棚户区改造、环保搬迁的拆迁补偿

从上面的论述中，我们可以知道，不要在意一个项目的名称是什么，只要是为了公共利益需要的征收搬迁，我们都可以要求合理的拆迁补偿，拆迁律师认为进行补偿应弱化对土地所有权性质的区分，均应结合房屋实际情况，参照周边同类性质房屋予以补偿。简以概之，补偿方式有两种，产权置换与货币补偿。产权置换后被征收人的实际生活质量不应降低。补偿的标准具体是什么，多少钱一平米，这些都是各地的政策在法律的规定之下制定具体的补偿方案来执行的。当事人首先要根据相关法律的规定对自己的房屋土地有个心里预估价，之后看拆迁方和你们谈不谈拆迁补偿，谈的拆迁补偿有多少。这样觉得不合理千万不要等待，要抓住主动权，咨询专业的拆迁律师，拆迁律师要采取法律调查手段，要看项目从开始到执行过程中存在什么样的违法点，之后才能争取到合理的拆迁补偿。