农民住房抵押贷款：支持“三农”的新途径[合集]

第一篇：农民住房抵押贷款：支持“三农”的新途径

农民住房抵押贷款：支持“三农”的新途径

近年来，湖州吴兴农村合作银行围绕农民贷款难、难贷款问题，在创新农民抵押担保方式上进行了积极有益的探索，尤其在农民住房抵押贷款上大胆探索，在现有法律、产权不清晰情况下，结合农民住房实际情况，创新破难推出了一套相对可行的操作办法，为农民创业创新资金需求开辟了新的融资途径。从吴兴农村合作银行的实践来看，农民住房抵押贷款可以有效破解农民担保难、贷款难的困境，是支持“三农”的一条新途径。

一、需求分析

近年来，随着新农村建设的不断推进，农村经济社会事业得到有效发展。随着城乡一体化进程不断加快，地处城郊结合部的农户土地被大量征用，原先分散居住的农民逐步集中到由政府新建的农民新村，并且农户家庭加快小康化发展步伐，农户贷款的对象、用途、投量、结构也随之发生着显著的变化，呈现出一些新变化、新需求。据调查显示，其主要表现为：

（一）农户生产经营趋向规模化。随着农村改革开放的深入，广大农民已经摆脱了传统农业生产的束缚，单纯的种植、养殖户逐年减少，部分农户虽继续从事种养业生产，但品种、规模、结构、效益已形成新格局，更多的农民开始将经营转移到家庭工商业或外出经商、跑运输、搞经纪，拓展致富的新门路。家庭工商户、规模种养户大量涌现，单户资金的需求明显上升。

（二）农民消费欲望呈不断增长的态势。近年来，随着农户家庭经济的日益富裕，农民的建房、购车、居室装潢、添置家电等新潮 消费势头不断增长积极打造自己的“小康家庭”。农村消费贷款市场逐步形成。

（三）失地农户开始走上二次创业之路。随着城市化进程的不断加快，大量失地农户在失去了原有的生产生活方式后，产生了二种情况，一种是生活城市化后，发展经济的欲望更加强烈，促使失地农民激发再次创业的欲望。另一种是有了住房、有了赔偿款后，不再就业或创业，政府担心一旦赔偿金化尽，在失地的情况下，必然再次向政府伸手，容易造成社会的不稳定。各级政府都极力引导这些农民再次创业，并急于解决创业资金问题；二方面都有极大的农户贷款需求。

（四）农村信用意识增强，农民盲目担保现象明显减少。随着金融知识的普及，包括前几年因经济纠纷追诉担保人担保责任的不断增多，农民逐渐认识到了担保的风险所在。为他人担保变得越来越谨慎，使农户担保贷款发放难度越来越大，加剧了农户贷款投放与农户担保难的矛盾。

（五）“新农村、新农民、新农业”呼唤农村金融产品的创新。农村合作银行原有的农户小额信用贷款、担保贷款已很难满足农民更大程度上创业发展的需要。农民资产基本无产权证，难以抵押的现状难以改变，迫切需要农村合作银行创新金融产品，满足农村经济发展及农民二次创业资金需求。作为服务“三农”的主力军，农村合作银行自身也急需创新产品，扩大信贷市场，提升金融服务水平。

基于上述分析，农民住房抵押贷款业务推出不仅是适时之需，更是燃眉之急。

二、风险分析

开展农民住房抵押贷款虽然可破解农民融资难、担保难等困境，但在具体操作过程中，农村合作银行也需要深入分析其存在的风险，并加以控制，否则容易给银行自身带来呆坏账等不利影响。吴兴农村合作银行分析认为，开展农民住房抵押贷款主要存在以下难点：

（一）交易控制难。由于农民社区房屋无产权证，私下转让买卖较多，手续很不规范。办理农民住房抵押后，银行难以控制部分信用较差农户私下转让房屋的行为，带来抵押业务的风险。

（二）风险控制难。由于农民住房抵押贷款的抵押物没有法定可以办理抵押物登记的管理部门，一旦农户信用下降，经营出现亏损，贷款形成风险，对抵押物无法进行控制（如诉前资产保全等），也难以处置抵押物。

三、吴兴农村合作银行农民住房抵押贷款经验

经过两年多的探索实践，吴兴农村合作银行不仅顺利推进了农民住房抵押贷款，解决了农户创业发展资金需求的燃眉之急，有力地支持了“三农”和新农村建设，而且取得了良好的社会效益。其具体做法包括：

（一）深入调研，探索农民住房抵押贷款的可实现性。2007年，该行开展了关于农民住房抵押贷款的前期调研，对现有农村农民住房情况作了细致的分析，认为：农民住房现主要有二种方式，一种是以农村宅基地为主，以自然村集结的方式居住，主要拥有一套住房解决自己居住为主。一种是城郊结合部，由于土地征用，大部分农民成了失地农民，搬进了由政府统一建造的农民新村，且绝大多数农户都拥有二套以上住房。前一种农民住房只能解 决居住问题，由于农村风俗习惯及传统思想的束缚，抵押或交易都十分困难，目前尚不适宜开展抵押业务。后一种住房已类似于城市商品房，又不属于宅基地房屋，农民愿意拿出来抵押，且有变现、交易的可能性，分析以上二种情况后，该行确定率先在农民新村中开展农民住房抵押贷款的尝试。

（二）抓住核心，探索解决农民住房抵押贷款的途径。开展农民住房抵押贷款，核心是解决农民住房的产权、抵押登记、交易及处置风险控制等难题。为此，该行在市人行、省联社湖州办事处、市新农办等各部门的积极指导和帮助下，就农民住房的产权、抵押登记的归属途径及风险控制等问题提出了初步方案，后又多次由人行市中心支行、新农办牵头组织司法、法院、公证、城建、房管部门等组织论证，切实解决合法性问题，由省联社湖州办事处牵头组织内部操作规范及风险防控方面的研讨，形成了村证明、镇城建办产权登记、银行办理抵押手续的业务流程，并专题向区政府汇报，区政府下发了开办农民住房抵押登记业务的批复。

通过上下努力，在解决农民住房抵押贷款上主要解决了九个方面问题：

一是确定贷款对象，为吴兴区范围内土地被征用，搬进了新建农民新村，但其住房尚无房产证、土地证的农户。

二是确定贷款条件：

除个人贷款需具备的条件外，还须提供取得新建农民新村内住房的有效发票；除农民新村自己住房外，还须提供其他可供家庭居住的住房证明。

三是确定抵押登记部门，因吴兴区没有专门的房管部门，确定 吴兴区城乡建设与交通局、织里房管所作为办理抵押登记的主管部门。

四是确定办理抵押登记手续。借款人用房屋抵押时，出具所在行政村开出的住房所有权证明，出具由该行制订的抵押承诺书，到织里房管所办理登记手续。凭登记手续申请贷款。

五是确定了贷款管理办法和操作规程，该行专门制订下发了新农村农民住房抵押贷款试行办法和新农村农民住房抵押贷款操作流程，使农民住房抵押贷款按制度有序操作。

六是确定贷款用途，主要解决农民创业、消费等的资金需求。七是确定贷款额度，根据新建农民新村内住房取得价的60%控制，单户贷款最高余额控制在20（含）万元以内。

八是确定贷款期限和利率，贷款期限一般为1年（含）以内。贷款利率按同档次抵押贷款利率执行。

九是确定试点，摸索经验。确定城东支行为试点支行，在八里店镇的前村社区、章家埭农民社区试点。

（三）大胆尝试，着力推进农民住房抵押贷款业务。确定试点后，在试点小区内大张旗鼓进行宣传，将农民房可抵押申请贷款、申请手续及办理程序告知每一家农户，同时对农民新村农民房可在一定范围内转让交易信息给予公告，形成开办农民住房抵押贷款的氛围。在开办业务前，由吴兴农村合作银行城东支行和试点社区签订《业务合作协议》，确保立信息的定期交换、沟通机制，并明确不良贷款发生后的房产回购方式。

农民住房抵押贷款在城东支行试点后，受到了农户的积极响应，贷款对象逐步扩大，贷款支持效果也十分明显。2007年底前，办理 农民住房抵押贷款业务3笔、30万元；2008年，办理新农村农民住房抵押贷款31户、贷款金额365万元；2009年，办理新农村农民住房抵押贷款78户、累计支持905万元。

通过发放新农村农民住房抵押贷款，使失地农户得以获得二次创业。如家住八里店镇章家埭社区农民尤子荣失去土地后，一直没有工作，所得的补偿费也因装修、消费等逐步用完，生活比较拮据。当他得知农民住房可以抵押贷款的消息，立即向合作银行城东支行申请贷款进行了二次创业，通过以现在居住的房屋作抵押，办理贷款5万元，租用了临村的农房和土地，建立了养殖场，养殖场占地6亩，从事养鸡、养羊。现在，鸡的存栏量已达3000只，羊的存栏量已达76头，全年净利6万元。

四、开展农民住房抵押贷款取得的成效

（一）搭建了农民资产、资金融通平台。以新建农民小区的住房作抵押，把其潜在价值变成扩大生产的货币价值，使农户的闲置资产得以利用。

（二）解决了农户贷款担保难题。农村贷款“担保难”已成为农户融资的一大难题，推进农民住房抵押贷款正适应了这种变化的需要。担保人难的问题得到妥善解决。

（三）减轻了农户创业融资成本。以新建农民小区的住房作抵押的贷款利率，享受与城市商品房抵押贷款一样的利率，农户贷款的融资成本降低，减轻了农民负担。

（四）有效化解了社会不稳定因素。有效解决农民创业、消费等的资金需求，满足失地农民的再创业，使失地农民找到了重新就业创业的机会，有利于社会安定，构建和谐社会。

（五）提升了农村金融服务能力。推进农民住房抵押贷款，扩大了贷款服务面，拓展了农村贷款市场。农村合作银行支持“三农”的作用得到更大的发挥。

目前，吴兴农村合作银行在前期探索的基础上，正计划进一步争取各级政府部门和司法部门的支持，进一步扩大农户住房抵押贷款面，并积极探索农民安置房的流转，从而使农民住房抵押贷款向纵深推进。

吴兴农村合作银行 办公室 叶伟强

第二篇：住房抵押贷款申请书

住房抵押贷款申请书

紫金县住房公积金管理中心：

本人在在工作，月均收入元，家庭人口人，因住房困难于年月日购买（新建）住房一套（幢）。房屋座落，建筑面积平方米，总房价元，已交（投入）房款 仍缺部分资金向贵中心申请住房公积金贷款万元，期限贷款本息。联系电话：手机座机特此申请

申请人：

年月日

第三篇：住房抵押贷款申请

覆盖百座城市，服务亿万网民 住房抵押贷款申请

条件(1)有合法的身份;

(2)有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录;

(3)有合法有效的购房合同;

(4)以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已

付不少于所购住房全部价款30%的首付款;

(5)已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价

值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内;

(6)能够提供贷款行认可的有效担保;

(7)贷款行规定的其他条件。

申请资料 1.房产证

2.权利人及配偶的身份证

3.权利人及配偶的户口本

4.权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明)

5.收入证明

6.如房产证权利人有未成年儿童,请提供出生证

7.如房产内还有银行贷款,请提供原贷款合同及最后一期的银行对帐单

8.为提高贷款通过率,请尽量多的提供家庭其他财产证明,(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等)

具体流程

1.借款人贷前 填写居民住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明;借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件;借款人具有法律效力的身份证明;符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据;购建住房的合同、协议或其他证明文件;贷款银行要求提供的其他文件或材料。

2.银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

3.借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

4.借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。

5.贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指

定的售房单位或建房单位。

6.贷款结清，贷款结清包括正常结清和提前结清两种。①正常结清：在贷款到期日（一次性还本付息类）或贷款最后一期（分期偿还类）结清贷款；②提前结清：在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到 楼盘网——致力中国房产事业，为购房者轻松购房安居乐业服务。

覆盖百座城市，服务亿万网民

指定会计柜台进行还款。贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

楼盘网——致力中国房产事业，为购房者轻松购房安居乐业服务。

第四篇：职工住房抵押贷款合同

合同编号：_________

立合同单位：

借款方：_________（即抵押人，以下简称“甲方”）

地址：_________

电话：_________

贷款方：_________（即抵押权人，以下简称“乙方”）

地址：_________

电话：_________

还款保证人：_________（甲方所在单位）

地址：_________

电话：_________

现有甲方向乙方借款人民币（大写）_________，用于购买、建造自用住房。售房单位为_________（写明售房单位全称）。为维护甲乙双方利益，根据国务院颁发的《借款合同条例》规定立此合同，并共同遵守以下条款。

一、甲乙双方共同遵守《职工住房抵押贷款办法》及其补充规定和实施细则的各项规定。

二、乙方向甲方提供的贷款，甲方只能用于购买、建造翻建自用住房，不得挪作他用。

三、甲方的借款由乙方以转帐方式划入售房单位或施工单位（翻建住房时）在乙方开立的存款户。

四、甲方以_________（抵押物名称）交乙方作为借款的抵押（抵押物详细清单附后）。抵押物的现值为_________万元，担保_________万元贷款的偿还。

五、借款期限_________年，即由_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。贷款利率为月息_________‰。

六、借款采用本金法按月归还本息，甲方必须于每月_________日前向乙方归还贷款本息_________元。

七、如遇国家统一调整存贷款利率时，按国家有关规定调整贷款利率，依此重新确定每月还本付息金额。

八、贷款期内，甲方未按本合同规定的时间偿还贷款本息，逾期一个月以内的，应于下月偿还贷款本息时一并归还，乙方不予处罚，但上述情况一年不得超过两次。逾期超过一个月或一年内发生两次以上逾期的，乙方有权按超过的逾期天数每天向甲方收取逾期额_________的罚息。

九、如遇下列情况之一者，乙方有权对抵押物进行处理。处理抵押物所得收益抵扣甲方所欠乙方贷款本息和处理抵押物引发的各项费用后，剩余部分退还给甲方，并限甲方按期搬出用于抵押的住房，不足部分由甲方所在单位负责在三个月内无条件偿还。

1．甲方在贷款期内六个月内未按期归还贷款本息或全部贷款到期后六个月未还清全部贷款本息的；

2．甲方在合同有效期内死亡或宣布失踪或移居国外，其法定继承人拒不继续履行甲方偿还贷款本息的义务或无力继续履行偿还贷款本息义务的；

3．甲方违反本合同规定的任何条款的。

十、还款保证人（甲方所在单位）应积极协助乙方督促甲方按期偿还借款本息。在甲方不能按期归还借款本息且抵押处理不能履行时，还款保证人必须无条件地负责偿还甲方所欠乙方的借款本息。还款保证人接到乙方要求其代甲方偿还借款本息的通知后，应于三个月内无条件地代为归还借款本息。三个月后仍未归还的，乙方有权从其在银行开立的住房基金存款户或其他存款户中扣收。

十一、甲方在未还清全部借款本息前，甲方对抵押物享有的全部权益让渡给乙方，并不得对抵押物作任何有损乙方利益的处理。

十二、甲方需对抵押物办理保险，保险单交乙方保管，抵押物如遇意外毁损，甲方应负责立即通知保险公司和乙方，保险公司的赔偿金应首先用于归还借款本息。若保险赔偿金不足以归还借款本息的，不足部分仍由甲方负责归还。

十三、乙方应按合同规定办理贷款，如因乙方原因影响甲方用款，乙方应按影响金额和天数，每天付给甲方相当于影响金额_________的违约金。

十四、甲乙双方任何一方不履行本合同条款，双方均有权按《民事诉讼法》第一百五十八条规定执行。

十五、本合同正本一式份，副本份，由甲乙双方及还款保证人（甲方所在单位）三方盖章并经法人代表签名、公证处公证后生效，至甲方还清乙方全部贷款本息之日起失效。

十六、补充条款：_________

甲方（签章）：_________乙方（签章）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

签订地点：_________签订地点：_________

第五篇：住房抵押贷款操作流程是什么

住房抵押贷款操作流程是什么

北京六行万通担保有限公司金融顾问介绍，对于工薪族来说，应对高额的房价，总是很无奈。那么，为何不利用贷款购房既缓解了住房的问题同时也给手上资金得到一个缓冲，下面我们就通过短文了解一下住房抵押贷款具体的操作流程。

住房抵押贷款，又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。

具体操作流程指南：

1.借款人贷前 填写居民住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明;借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件;借款人具有法律效力的身份证明;符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;抵押房產的估价报告书、鉴定书和保险单据;购建住房的合同、协议或其他证明文件;贷款银行要求提供的其他文件或材料。

2.银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

3.借款人将抵押房產的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

4.借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。

5.贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

6.贷款结清，贷款结清包括正常结清和提前结清两种。①正常结清：在贷款到期日(一次性还本付息类)或贷款最后一期(分期偿还类)结清贷款;②提前结清：在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。