唐山供电公司城市新建住宅小区

第一篇：唐山供电公司城市新建住宅小区

唐山供电公司城市新建住宅小区 电力设施建设项目管理实施细则

（试行）第一章 总则

第一条为规范唐山地区新建住宅小区配套电力设施工程（以下简称：小区配套工程）管理，提高住宅小区电力设施建设技术水平，控制建设工程造价，保证供电设施安全、优质、经济运行，依据河北省物价局与河北省建设厅联合下发冀价经费[2008]39号《关于印发<河北省设区市市区新建住宅小区电力设施建设费管理暂行办法>的通知》及华北电网有限公司华北电网营销[2008]95号《关于印发华北电网有公司城市新建住宅小区电力设施建设配套管理办法的通知》，结合唐山供电公司具体情况，制定《唐山供电公司城市新建住小区电力设施建设项目管理实施细则（试行）》。以下简称（本细则）。

第二条 小区配套工程是指从供电电源点到小区计费电能表计之间的电力设施建设工程，由唐山供电公司代建代管。

第三条 本细则适用于营销处及路南供电部、路北供电部、开平供电部、古冶供电部、丰润供电部、南堡供电部、港口供电部。

第四条为规范住宅小区电力配套工程管理，在规定时限内完成小区配套工程建设，更好地协调各相关部门工作，成立由公司主管副总经理为组长，营销、发策、生技、调度、财务、物资、安监、审计、监察等部门负责人为成员的工作小组，按照项目实施过程中各自职责分工，协调配合完成项目的各项工作。

唐山供电公司小区配套工程建设领导小组成员： 组长：公司主管营销副总经理

成员：营销处长、发策处长、生技处长、调度所主任、财务处长、物资供应公司经理、安监处长、审计处长、营销处所属客户关系部主任、配电业扩部主任以及各供电部主任。

小区配套工程建设领导小组下设工作小组，工作小组成员：

组长：营销处长

成员：营销处主管业扩报装副处长、营销处主管配电主任、各供电部主管营销副主任、各供电部主管配电副主任、营销处、发策处、生技处、调度所、财务处、物资供应公司、安监处、审计处相关工作人员。小区配套工程建设工作小组，负责住宅小区配套工程日常工作的组织与管理。

第五条小区配套工程供电方案，一并纳入业扩报装例会审批，会议根据小区所在地供电单位报送情况不定期组织召开。

第二章 基本原则和建设范围

第六条基本原则

1.严格执行国家制定的各项方针政策、法律法规和电力行业标准、制度、规定，执行地方政府有关法律法规和规定。严格执行公司有关管理制度和规定。

2.小区配套工程资金由华北电网有限公司统一管理，唐山供电公司要严格控制配套工程资金的使用，充分发挥资金的使用效益。

3.强化小区配套工程项目的全过程管理，保证质量，缩短工期，降低造价。

4.小区配套工程项目要严格实行项目负责人制度、招投标制度和合同管理制度。

第七条小区配套工程建设范围

1.新建10KV高压供电线路、开闭站、环网柜、箱式变电站、电缆分接箱、小区配电室电气部分。2.新建小区低压供电线路，电缆分接箱、分线箱、漏电保护器（一、二级）等。

3.新建继电保护、安全自动装置、自动化等二次系统设施。

4.计费用电能表、表箱及远抄装置。

5.方便检修、试验、检测、监测的装备和设施。

6.依据有关规定实施的安全技术措施、反事故措施的装置和设施。

第三章 管理职责

第八条营销处负责对公司小区配套工程项目建设工作的归口管理。其中各相关部门职责：

一、综合管理部

1.依据国家、行业及公司有关方针政策、法律法规、标准、规程、制度等，对本单位小区配套工程项目进行统一管理。

2.根据公司实际情况，结合《华北电网有限公司城市新建住宅小区电力设施建设项目管理办法》，制定小区配套工程项目管理实施细则以及有关制度、措施等。

3.组织小区配套工程项目例会，会后形成纪要与批复。4.督促、指导小区配套工程项目建设工作，组织开展对小区配套工程项目执行和完成情况的检查。

5.负责对小区配套工程项目管理工作进行总结、分析，提出改进工作措施。

6.每月末向网公司营销部报小区配套工程项目报表、总结、分析及其他相关资料。

二、配电业扩部

1.组织小区电力设施建设供电方案的制订、审核。2.明确小区配套项目工程管理专职人员，具体负责小区配套工程项目管理工作。

3.负责小区电力设施建设概预算的审核，负责工程项目所需物资材料的上报工作。

4.根据《华北电网有限公司城市新建住宅小区电力设施建设标准》，指导、协调、督办工程质量和工期进展，组织进行工程项目的检查、验收、出具验收报告。

5.组织工程竣工结算的审核。

6.根据《华北电网有限公司新建住宅小区电力设施运行维护管理办法》，负责小区配电设施配套工程运行、维修、管护实施细则的制定与修订和维修费用的审核。

三、计量中心 负责小区配套工程项目中计量装置的校验。第九条 发策处职责

1．参与小区配套工程项目供电方案的审核。属于专线项目，负责制定供电方案，发至营销处以公司发文形式批复。

2．对于专线客户，负责组织变电站出线间隔建设。第十条 生技处职责

参与小区配套工程项目供电方案的审核。第十一条 调度所职责

按照调度管理权限，参与小区专线客户配套工程项目供电方案的审核。

第十二条财务处职责

1．根据《华北电网有限公司城市新建住宅小区电力设施建设费财务管理办法》，负责对小区配套工程建设费实施财务归口管理。

2．负责小区配套工程建设费收缴和按规定时间上缴；负责工程决算。

3．负责小区配套工程实施过程中，工程的设计、施工、设备订购及投运后管理维护所需款项的申请与划拨。

4．负责小区配套工程的各种财务报表、统计分析工作。第十三条 物资供应公司职责

1．根据《华北电网有限公司城市新建住宅小区电力设施建设招标采购管理办法》，负责小区配套工程项目的设计、监理、施工和工程设备材料招标工作归口管理。

2．负责小区配套工程一般性采购项目的招标工作。3．负责华北电网有限公司委托采购项目的实施工作。4．负责小区配套工程所需物资的出入库管理工作。第十四条 安监处职责

负责检查小区配套工程的安全管理工作。第十五条 审计处职责

负责对配套工程项目的审计工作归口管理。第十六条小区所在地各供电单位职责

1．负责受理新建住宅小区报装申请，审查相关资料；签订代建合同；组织现场勘察、制定供电方案，编制项目估算；并按期向公司提交住宅小区报装请示（包括相关资料）；根据报装例会审定方案按时限答复客户。

2．明确客户经理，负责新建住宅小区配套工程项目的实施与日常管理。

3．参与新建住宅小区配套工程项目的中间检查、竣工验收；工程合格具备送电条件时，向营销处配电业扩部提交投运申请，申请批复后负责启动送电。

4．负责电力设施建成后的代运代维工作。

第四章 报装、方案批复与设计

第十七条 小区所在地各供电单位，本着“一口对外”的原则，统一受理城市新建住宅小区建设单位（以下简称小区建设单位）的用电申请，并指定一名客户经理负责该配套工程项目从受理报装到装表送电的全过程管理。

第十八条小区所在地各供电单位对小区配套工程项目进行单独编号管理。编号原则：新建住宅小区电力设施建设-各地区名称缩写-年度-序号-小区名称。

例如：新建住宅小区电力设施建设-唐山路南-2008-001-**小区

第十九条小区建设单位在办理小区基建临时用电时，必须提供国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，要求四证齐全。

第二十条小区建设单位在办理建筑施工临时用电申请（临时用电按正常报装办理并不得列入小区配套工程）时，应同时提交正式用电相关资料（包括工程项目批准书、小区建设规划图（书）、小区配套设施用电负荷情况等资料）。小区所在地各供电单位应及时完成以下工作：对四证齐全的小区建设项目，根据小区建设工程规划许可证规定的建筑面积，参照《华北电网有限公司城市新建住宅小区电力设施建设标准》、按照冀价经费[2008]39号规定的收费标准，计算电力设施建设费用；根据小区建设竣工时间要求，公平公正地与小区建设单位对电力设施建设费缴纳金额、建设范围(土建工程与电气工程的界面)、供电设施完成竣工时间和线路走廊、赔偿等事宜签订代建合同。

政府批准的建设工程规划许可证规定的建筑面积，除居民住宅面积外均界定为公建面积。

第二十一条代建合同签订后，小区所在地各供电单位填报《住宅小区电力设施建设费用收款通知单》传递至财务处；小区建设单位自签订合同之日起10日内，按合同约定，向公司财务处交纳第一笔建设费，用于前期及设计费用，交纳额度为建设费用总额的10%；财务处收款后向小区所在地各供电单位传递《住宅小区电力设施建设费用收款回执单》。

自收取第一笔建设费用之日起，小区设施建设开始进入业扩报装流程时限统计。

第二十二条小区所在地各供电单位收到财务处第一笔款项收取回执后，应立即结合本地区城市配网发展规划，根据《国家电网公司业扩供电方案编制导则》、《华北电网有限公司城市新建住宅小区电力设施建设标准（试行）》，组织现场勘察、制定供电方案，编制项目估算，向公司营销处业扩主管人员上报拟定的供电方案（包括相关证件、资料与项目估算）。

第二十三条营销处综合管理部根据上报情况，组织业扩报装方案审批例会，对上报供电方案进行审查确认；对审查批准的供电方案，由小区所在地供电单位书面通知小区建设单位（供电方案通知书内需填写小区建筑面积、每平米建设费标准、应交纳建设费内容）。

第二十四条 供电方案答复后10日内，由小区所在地各供电单位通知小区建设单位，交纳第二笔建设费（交款方式见第二十一条），交纳额度为全部建设费用的80%，用于工程的直接费等。

第二十五条小区所在地供电单位收到财务处第二笔款项收取回执后，方可开展小区配套工程项目的招标及施工准备工作。

第二十六条营销处配电业扩部负责向物资供应公司申报设计、监理、施工和物资招标资料。

第二十七条营销处配电业扩部负责组织中标设计、监理、施工单位与供电单位签订合同。

第二十八条工程预算执行河北省工程预算定额，工程预算定额根据国家规定适时调整。

第二十九条营销处配电业扩部组织小区配套工程项目设计、预算初审后，负责向网公司上报配套工程项目预算备案。

第三十条经营销处配电业扩部组织审定批准的预算，是控制工程投资、签订工程施工合同和工程决算的依据，各单位要按照工程预算控制使用项目资金，不得任意改变设计标准，扩大工程规模和增加其它费用，如根据实际情况确需改变工程资金规模时按相应规定执行。

第五章 工程管理

第三十一条 营销处配电业扩部对小区建设项目的工程建设实行设计、施工、竣工验收等全过程管理，并按唐供营销„2008‟474号《唐山供电公司业扩报装工作管理规定实施细则（试行）》有关施工阶段的要求进行工期管理。

第三十二条 小区配套工程项目的设计、监理、施工和设备、材料相关招标工作，按照《华北电网有限公司城市新建住宅小区电力设施建设招标采购管理办法（试行）》有关要求执行。结合项目工期安排，采用框架或集中规模招标方式。

第三十三条小区所在地各供电单位必须与设计、施工、监理单位签订相应的设计、施工合同、安全施工协议。第三十四条 营销处配电业扩部组织申报客户工程所需设备材料和服务类项目，由物资供应公司按招标管理规定履行招标程序。

第三十五条营销处配电业扩部负责组织中标设备材料和服务类单位与小区所在地各供电单位签订技术协议、与物资供应公司签订正式合同。

第三十六条施工单位必须按照签订的施工合同按进度组织施工。施工前由小区所在地各供电单位向安监部门提交《住宅小区电力设施建设开工报告》，履行手续后方可开工。

第三十七条 小区建设单位按实际竣工建筑面积结清尾款后，小区所在地供电单位方可安排工程正式验收送电。

第三十八条小区配套工程验收前，由小区所在地供电单位通知小区建设单位会同相关部门核实面积，小区建设单位提交竣工验收申请。

第三十九条小区所在地供电单位根据小区建设单位提交的竣工验收申请，对小区配套工程组织初验，确认已经具备验收条件，向营销处配电业扩部提交竣工验收申请及相关资料：

1.施工图及施工图预算书； 2.设计变更资料 3.工程竣工图及竣工结算书； 4.质检纪录；

5.自采料质量合格证等资料；

第四十条营销处配电业扩部组织相关人员，对小区配套工程正式验收。施工单位对验收提出的问题缺陷，在规定期限内整改，直至工程合格，否则不得投入运行。

第四十一条小区所在地供电单位组织施工单位在工程全部验收合格后填报《住宅小区电力设施建设竣工报告》；由营销处配电业扩部出具《住宅小区电力设施建设验收报告》。

第四十二条小区配套工程正式送电前，由小区所在地供电单位通知小区建设单位，按合同约定，结清小区配套工程建设尾款。对于已经结清尾款，且符合以下条件之一的可以安排送电：

1.实际竣工面积小于原合同面积，并已按合同面积结清尾款的；

2.实际竣工面积大于原合同面积，并已按照实际竣工面积结清尾款的；

未按规定结清小区配套工程建设尾款的不允许送电。第四十三条小区所在地供电单位收到财务处结清尾款回执后，对于具备送电条件的小区配套工程，由小区所在地供电单位向营销处配电业扩部提交投运申请，申请批复后，小区所在地供电单位方可安排运行单位对小区工程项目正式启动送电。

第四十四条 营销处配电业扩部提供小区配套工程竣工报告和工程结算资料；财务处在工程投产后三个月内完成竣工决算报告，经审计和批准后报网公司备案。

第四十五条小区配套工程项目实行专项工程核算；营销处配电业扩部负责编制建设、运行费用款计划，经财务处审核后，向网公司提交拨款申请；按合同和工程进度付款。

第六章 资金收缴和支出管理

第四十六条 小区所在地供电单位应在营业地点醒目位置公布收费依据和收费标准，实行明码标价，自觉接受价格、审计等有关部门检查和社会监督。

各供电单位按照政府规定与开发建设单位签订合同后收取小区配套工程电力设施建设费，并实施小区供电设施建设工程。任何单位、个人不得决定缓交、免交、拖欠建设费。

第四十七条小区开发建设单位在与小区所在地供电单位按照小区建设工程规划许可证规定的建筑面积签订合同，合同签订后10日内交纳建设费总额的10%；在供电方案答复后10日内，交纳建设费总额的80%；工程正式验收送电前，各单位要认真核对实际竣工面积，实际竣工面积小于原合同面积时，按合同面积结清尾款，当实际竣工面积大于合同面积时，按照竣工面积结清尾款。

第四十八条 其他建设费资金收缴和支出的规定按照《华北电网有限公司城市新建住宅小区电力设施建设费财务管理办法（试行）》执行。

第七章 分析与总结

第四十九条小区所在地供电单位应对住宅小区电力设施建设项目名称建立明细台帐管理，详细记录小区配套工程建设的基本信息。

第五十条小区所在地供电单位应于每月末25日前将本月度工程项目进展情况报营销处综合管理部。

第五十一条 财务处应于次年2月底前将上年竣工的新建住宅小区电力设施建设费收支情况报网公司财务部、营销部，同时将相关情况提供给公司营销处综合管理部。

第五十二条小区所在地供电单位要认真做好年度小区配套工程管理工作的总结，对发现的问题及时提出措施进行整改。年度小区配套工程工作总结于次年1月25日前上报公司营销处综合管理部。

第八章 检查与考核

第五十三条小区配套工程从申请报装到启动送电全过程涉及到的所有资料手续，一并组入客户档案备查。

第五十四条 公司营销处综合管理部定期组织对各单位小区配套工程项目管理工作进行检查，监督、检查任务计划的执行情况和工程进度情况，对发现的问题督促及时整改，对整改不力的单位进行通报批评和考核。

第五十五条 公司营销处综合管理部每年对各单位上年度小区配套工程项目进行检查，重点检查项目实际完成情况、合同管理、工程内容、工程质量、工程验收、项目决算、工程管理的档案资料等。

第五十六条 公司营销处综合管理部按照绩效考核办法的有关规定对各单位配套工程项目完成情况进行考核。

第九章 附则

第五十七条 本办法由唐山供电公司营销处负责解释。第五十八条 本办法自2008年11月1日起执行。

附件：

第二篇：城市住宅小区绿化设计初探

城市住宅小区绿化设计初探

摘要：为了增进人与自然和谐以及社会、经济、生态的可持续发展，阐述了园林植物在城市住宅小区绿化中的重要作用 , 对当前中国城市住宅小区绿化设计现状及存在问题进行了综合分析，提出了城市住宅小区绿化设计与自然生态环境的关系，以及通过植物配置的最佳方式来提高城市住宅小区园林绿化的综合效益。

关键词：住宅小区绿化设计；植物配置；生态效应

中图分类号：S731.5 文献标识码：A DOI编码：10.3969/j.issn.1006-6500.2011.03.037

Simple Analysis on the Greening Design of the Urban Residential Block

LI Jin-xin

(Forestry Institute, Shanxi Agricultural University, Taigu, Shanxi 030801,China)

Ａｂｓｔｒａｃｔ: In order to improve the harmony between human and the nature, sustainable development of society, economy and ecology, ornamental plant’s important effects in greening of urban residential blocks were elaborated and comprehensive analysis on current problems of our country’s greening of urban residential blocks were also undertaked.And at the same time, the relationships between the design of urban residential block greening and the nature eco-environment were brought forth.And how to improve the comprehensive benefit of afforestation in urban residential blocks by the best mode of plant furnishing were elaborated too.Key words: greening design of the residential block;plant furnishing;ecological efficiency

随着人民生活水平的不断改善，对小区绿化设计及生态环境的要求越来越高，居住区绿化成为城市绿化的重要组成部分，它对提高居民生活环境质量，增进身心健康至关重要。居住区绿地及绿化配置具有保护、美化环境，拓展生活空间等诸多作用，是人、建筑与自然和谐共生的自然基础，是改善城市生态环境的重要环节，能为人们创造富有生活情趣的生活环境，是居住区环境质量好坏的重要标志，也是构成居住区环境景观的主题。

1城市住宅小区的绿化设计的重要性

居住区绿化景观是人们对小区环境的第一认识，它是一个城市的重要组成部分，小区绿化是以绿色植物为主体，可提供居民户外休闲、观赏和改善生态环境的绿色空间，提高小区生态环境质量的必要条件和自然基础，是体现城市现代化的一个重要标志[1]。一个优美、良好、舒适、丰富多彩的居住区环境绿化，是对住宅建筑自然环境的恢复，对城市人工环境中自然氛围的完善和对城市绿化的补充，是形成城市生态系统的基本单元，绿化环境有利于改善居民的居住环境、生活环境以及人和自然的关系。

2居住区绿化设计的原则

进行居住区绿地设计应依照植物生长规律，模拟自然生态环境，在多层次人工植物群落中，根据植物共生、循环、生态位、竞争、植物种群生态学等原理，通过不同深浅的地下根来吸收大量的有害物质，依靠增加湿度、植物与微生物之间的代谢作用、减低风速、吸附灰尘、保持水土流失等生态作用来调节气温，改善小气候，可以充分利用植物的不同组合，打破僵化布局，形成活泼、和谐的空间，因地制宜地将乔木、灌木以及藤本、草本植物相互配置在一个群落中，从而充分利用阳光、空气、土地、肥力，实行集约经营，构成一个和谐、有序、稳定、壮观而能长期共存的复层混交的立体植物群落，使居住区绿化发挥更好的生态效益。

为了充分发挥生态效益，规划设计要因地制宜，适当密植，并依照季节变化，考虑树种搭配，通过对绿化用地的统一规划，合理组织绿地空间，充分利用自然地形和现状条件，做到常绿与落叶、乔木与灌木、木本与草本、观花与观叶结合，高低参差、交相辉映，形成“三季有花四季常青，春有花、夏有荫、秋有果、冬有绿”的情调[2]。绿化设计要有地方特色，体现时代风貌，简洁新颖，格调明快。居住区绿化应采取重点与一般，集中与分散，点、线、面相结合的设计原则，应用生态经济学原理，形成宜人的小气候。

居住区内居住楼的数量、高低、方位、空间大小等不同会造成不同的局部环境，且造园植物又各有其特有的生长环境，所以居住区绿化植物要适地适树，注重乔、灌、草复层结构植物群落的建成。为了稳定生态系统，在强调平面布局的同时，还要在垂直空间上注重乔灌木与地被植物及草的分层结构搭配，尽量选用环保效果好、易生长的优良品种和具有观赏价值的乡土树种和花卉，如木本的杜鹃、牡丹、芍药等。不要建植过大面积的草坪，避免增加养护费用，增加立体绿化、垂直绿化、屋顶绿化，使绿化向纵度发展[3]。这样既有利于植物的抗逆性，又达到了多样化的生态效应，不但可以降低绿化费用，而且有利于管理养护。

居住区配置应最大限度提高单位面积的绿化量，要依据植物的特性和特殊的生态环境来进行，发挥生态效益和功能，增加生态作用。采用藤本植物和各式花卉进行墙面、阳台的绿化、彩化，丰富居住区内空间景观，营造舒适怡人、自然和谐的生活空间。并且充分利用花卉的各种造景形式来点缀，根据当地的地理环境气候条件等自然因素，尊重原有自然环境的生态特色，来体现当地园林绿化的历史文化特色和不同地区、不同地域的绿化风格，尽可能将原来有价值的自然生态要素和原有生态系统保留下来并加以利用，使居住区的绿化与周围环境相协调，体现出当地的园林风格。

居住区绿化从整体上朝着社会、经济、环境效益相结合，生态效益放在首位的方向发展[4]，它不仅起到保持、改善美化环境，满足人们居住休憩的要求，而且还起到兼顾居住区绿地性质的特殊性、使用的方便性、造价的经济性、审美的艺术性等诸多因素的要求。居住区绿化时，应以生态园林的理论为依据，模拟自然生态环境，利用植物生理、生态指标及园林美学原理，进行植物配置，创造复层结构，保持植物群落在空间、时间上的稳定与持久。居住区绿地的植物是构成居住区环境景观的主题，它的配置直接关系到居住区环境质量，所以设计必须以改善提高人的生态环境、生命质量为出发点和目标，注重绿化布局的层次，风格要与建筑互相辉映，注重不同植物各方面的相互补充融合。这样不但可实现绿化的效果，而且实现了美化的作用。

3对居住区进行绿化规划设计的建议

居住区绿化在城市绿化体系中最接近居民，可最大限度的为人服务，应通过不同植物种类的种植、搭配及合理的植物配置和造园手法，结合小区道路及园林小品的建设，构造绿化空间和效果，创造优雅的环境，形成优美的室外空间来体现自然美和人工造型，使居住区绿化成为城市环境保护的一部分。

绿化空间应注意可进入性，考虑人的心理与生理需要，尽可能多地创造人与人、人与自然的接触环境，即创造一个有利于人们舒适、健康的生活环境，在绿地系统中形成开放的格局，布置文化娱乐设施，使人可以游览，也可随时坐下休息玩耍，还可利用不怕踩的草种，在草地上坐或躺，充分享受与自然的亲近，营造有利于发展人际关系的公共空间，使人们轻松自然的融入家园群体，满足人们休憩的要求[5]。

居住小区绿化设计者应在充分了解所住居民的年龄结构、职业、生活、工作习惯、生理要求的基础上，进行全方位的人性化设计，真正体现以人为本的服务理念。它应给人们提供一个更方便的居住环境。比如，用绿地做隔离带，应尽可能地考虑到人们生活的方便，还应在居住区绿化设计中把老、弱、病、残的各种需要都考虑进去，为老人和幼儿开辟专用活动场地，让居民区绿化与城市自然环境融为一体。

人是环境中最活跃的因子，而居住区的绿化美化最终也是为了满足人对自然的需求，对美的追求，对舒适感的满足。园林雕塑小品的使用在居住区内很普遍，在小区绿化中，如果合理地设置一些园林雕塑小品，能起到点缀和组织空间、烘托主题、营造意境的作用。居住区内园林雕塑小品的选择要从题材、质感、质量、姿态、摆放位置等方面推敲，尤其在园林雕塑小品的取意上要下功夫。

总之，居民住宅小区绿地规划设计必须以景观学、行为学、美学等学科的理论为指导，按照自然生态系统和生态学的原则进行，使它具有自然生物特性和人类文化特性。

参考文献：

[1] 贺建明.居住区绿化规划设计探讨[J].科技情报开发与经济,2003(13):125-126.[2] 刘仁芳,王大庆.居住区的绿化特色与评价[J].北方园艺,2003(6):34-35.[3] 孙丽清.浅谈居住区绿化规划设计[J].内蒙古林业,2004(12)：35.[4] 刘仁芳,王大庆.居住区的绿化特色与评价[J].北方园艺,2003(6):34-35.[5] 钱忠玲.关于居住区绿化设计的几点思考[J].当代建设,2003(4):37.

第三篇：《山东省城市住宅小区物业管理办法》

《山东省城市住宅小区物业管理办法》

发布文号 山东省政府令第86号

生效日期 1997年12月1日

颁布日期 1997-10-22

第一章 总则

第一条 为加强城市住宅小区物业管理，保障业主的合法权益，维护住宅小区的生活秩序，改善居住环境，提高城市文明程度，根据国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条 本办法适用住宅小区，是指统一规划、综合开发、配套建设，并达到一定规模的居住区。

第三条 本办法所称住宅小区，是指统一规划、综合开发、配套建设、设备及公共场地。

本办法所称物业，是指住宅小区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。

本办法所称物业管理，是指物业管理企业与业主根据合同约定，对住宅小区内的物业进行维护、修缮等管理服务的活动。

本办法所称业主，是指住宅小区内各类房屋的所有权人。

第四条 住宅小区物业管理应遵循公平、自愿、便民、互利和自我管理与专业服务相结合的原则。

第五条 各级人民政府应加强领导，积极推行住宅小区物业管理，为城市居民创造优美整洁、舒适方便、文明安全的活动环境。

第六条 各级建设或房地产行政主管部门（以下称物业管理主管部门）负责本行政区域内的住宅小区物业管理工作。

其他有关部门按照各自职责，配合做好住宅小区的管理工作。

第七条 物业管理主管部门应加强对牧业管理企业的指导与服务，协调解决有关问题，帮助物业管理企业提高管理水平和服务质量。

第二章 业主大会及其委员会

第八条 住宅小区已交付使用且入住率达到50%以上时，物业管理主管部门应会同开发建设单位召集全体业主举行大会，选举产生业主委员会。

第九条 业主委员会是住宅小区内代表全体业主对物业实施管理的组织。业主委员会主任、副主任和委员由业主大会在全体业主中选举产生。

第十条 业主委员会在业主大会的监督下，履行下列职责：

（一）召集并主持业主大会，报告小区物业管理的实施情况；

（二）通过公开招标选定物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理合同；

（三）拟定公共资金使用计划，并按公布使用情况；

（四）审定物业管理企业提出的物业管理计划；

（五）听取业主的意见和建议，监督物业管理企业的工作；

（六）监督公用设施、设备及公共场地的使用；

（七）业主大会赋予的其他职责。

第十一条 业主委员会应定期召开会议，会议应有过半数委员出席，其决定必须经全体委员半数以上通过方有效。

业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门及街道办事处、公安派出所、居民委员会、物业管理企业等单位参加。

第十二条 业主大会和业主委员会的决定对本住宅小区的业主和非业主均具有约束力。

第十三条 住宅小区应制定业主公约。

业主公约经业主大会讨论通过后生效。业主公约生效前，业主和非业主应遵守开发建设单位制定的住宅小区物业管理规定。

第三章 物业管理移交

第十四条 住宅小区竣工后，开发`建设单位必须向有关部门申请综合验收。综合验收合格的，方可办理物业管理移交手续。

第十五条 住宅小区业主委员会成立前，物业管理工作由开发建设单位负责，费用由开发建设单位承担。

第十六条 住宅小区业主委员会成立后，开发建设单位应将住宅小区的物业管理移交给业主委员会，并提供下列资料：

（一）住宅小区建设各项批准文件；

（二）住宅小区规划图、竣工总平面图；

（三）房屋及配套公用设施、设备竣工图；

（四）地下管网图；

（五）质量验收资料；

（六）其他必要资料。

上述资料由业主委员会或物业管理企业负责保管。

第十七条 开发建设单位在出售住宅时，按省政府有关规定向业主收取物业管理公共资金。

开发建设单位在移交住宅小区物业管理时，应将物业管理公共资金以业主委员会的名义一次性存入金融机构，按住宅小区专户储存，并接受物业管理主管部门的监督和管理。

第十八条 物业管理公共资金的所有权归本住宅小区全体业主共同所有。

物业管理公共资金的使用由业主大会决定，专款用于该住宅小区物业管理工作的启动及公用设施的维修、更新和建设，任何单位和个人不得挪用。

第十九条 开发建设单位在移交住宅小区物业管理时，应按有关规定向业主委员会提供物业管理用房和一定比例的商业用房。

商业用房由开发建设单位按成本价提供，其购置费用可从物业管理公共资金中暂支，并从该商业用房的经营收入中逐步收回。

商业用房的比例，由城市人民政府确定。

第四章 物业管理企业

第二十条 物业管理企业必须依法登记注册，并取得省建设行政主管部门核发的物业管理企业资质证书后，方可从事物业管理工作。

第二十一条 物业管理企业根据与企业委员会签订的合同，承担住宅小区的物业管理工作。物业管理合同应明确物业管理的事项、标准、权限、期限、费用、违约责任及其他权利义务等条款。

第二十二条 物业管理企业向业主和非业主收取物业管理服务费，收费项目和标准应向物价主管部门申报，并接受物价和物业管理主管部门的监督检查。

第二十三条 物业管理企业为业主提供的公共卫生清洁、公用设施维修保养和保安、绿化等公共性服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等代办性服务的收费，分别按国家有关规定执行。

第二十四条 物业管理企业为业主提供合同约定项目以外的特约服务，服务费用由当事人双方约定。

第五章 物业维护

第二十五条 全体业主和非业主都应爱护和正确使用小区物业。住宅小区内禁止下列行为：

（一）践踏、占用绿化地；

（二）损毁园地；

（三）占用通道、停车场等公用设施和场地；

（四）乱抛、乱堆、焚烧垃圾和杂物；

（五）制造超标准噪音；

（六）乱搭、乱建、乱涂、乱画；

（七）堆放或随意使用易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；

（八）政府或业主公约明令禁止的其他行为。

第二十六条 房屋分户门内的维修，由业主自行负责。

单位建筑物内公用设施的维修费用，由业主依其所拥有的建筑物份额按比例分担。

出租房屋的维修责任，由当事人双方在租赁合同中约定。

第二十七条 住宅小区内业主专用的公用设备和公共场地的维修养护费用，由业主依其所拥有的建筑物份额按比例分担。

非业主专用的公用设施、设备和公共场地的维修养护费用，由受益人或有关部门承担。

第二十八条 房屋及其附属设施影响市容或危及公共安全的，业主应及时维修；拖延或拒不维修的，业主委员会可以委托物业管理企业进行强制维修，费用由业主承担。

第二十九条 住宅小区的供水、供电、供气、通信等社会公共事业设施的维修养护，按国家有关规定执行。

第六章 法律责任

第三十条 未取得物业管理企业资质证书从事住宅小区物业管理业务的，由物业管理主管部门责令其限期补办手续，可并处1万以下罚款。

第三十一条 物业管理企业擅自提高收费标准，由物价主管部门按国家有关规定予以处罚。

第三十二条 违反本办法第二十五条规定的，由物业管理主管部门及其他有关部门依法予以处罚；造成损失的，承担赔偿责任。

第三十三条 依照本办法实施罚款处罚时，应使用省财政部门统一制发的罚款票据。罚款全部上缴国库。

第三十四条 当事人对依照本办法做出的行政处罚决定不服的，可依法申请复议或向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院提出诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

附则

第三十五条 本办法施行前已交付使用的住宅小区，未按规划、设计要求进行配套建设的，由原开发建设单位按规定进行补建和完善，并按本办法规定逐步实行物业管理。

第三十六条 城市住宅小区以外的其他住宅区、别墅区、写字楼、综合楼等实行物业管理的，可参照本办法执行。

第三十七条 本办法委托省建设委员会负责解释。

第三十八条 本办法自1997年12月1日起施行。山东省人民政府1989年11月19日发布的《山东省城市住宅小区管理暂行办法》（鲁政发[1989]141号）同时废止。

第四篇：中小型城市住宅小区物业管理发展探讨

中小型城市住宅小区物业管理发展探讨

——以河北省秦皇岛市为例

摘要：自上世纪90年代以来，住宅小区物业管理在我国各中小型城市获得了迅猛的发展，目前已经成为国民经济中极具活力的朝阳产业。但在发展过程中，物业管理产业出现一些制约发展的难点问题，如何才能破解难题，推动住宅小区物业管理科学、规范、健康、快速发展？本文拟就以上问题作初步探讨。

关键字：中小型城市，住宅小区，物业管理，发展，秦皇岛

物业管理，即物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。该服务可大幅提高城市管理专业化、现代化的水平，为居民提供优美、舒适、宁静、快乐、健康的生活环境，确保物业功能的正常发挥并延长物业的使用年限。

我国的物业管理是改革开放和社会主义市场经济的产物。随着人民生活水平的提高，人们对居住质量的要求，开始从住房面积的单一标准，逐渐转向对居住环境和综合服务质量的追求。加快住宅小区物业管理发展，已经成为我国各大、中、小型城市的共识。根据中国物业管理协会2007年统计，当年全国物业管理企业已超过3万家，从业人员500万人以上，行业年产值达6000亿元，并每年以20%的速度迅速攀升。物业管理在全国各地快速发展的事实证明，该产业在具有旺盛的市场需求和强大的发展潜力。加快城市住宅小区物业管理产业发展，符合创建全国文明城市的需要，是改善人民居住环境质量、促进经济和文化繁荣的必要举措。

一、秦皇岛市住宅小区物业管理的现状及问题分析

秦皇岛市位于河北省东部，拥有海港区、北戴河区、山海关区3个分体式城区，城市面积72.1平方公里，城市居民37.5万人，人均住居面积22平方米，住宅小区167个，物业管理企业68家，2007年总产值1220万元。经笔者调查，秦皇岛市住宅小区物业管理主要存在以下三个问题：

（一）、物业管理覆盖率较低

目前，秦皇岛市住宅小区物业覆盖率不足30%，旧城区大多数住宅小区缺乏物业管理。大量房屋公用区、庭院绿化区被任意占用，普遍存在私搭乱建、垃圾随意堆放等现象；部

分房屋失养失修，设备残缺不全，道路、绿地、花园、广场、路灯等市政公共设施损坏严重；地上、地下管道不畅，时常出现污水四溢的情况；个别小区环境脏乱，极大影响了居民生活质量。

（二）、部分企业服务不到位

部分物业管理企业与政府社区管理部门缺乏有效衔接，与公共安全、消防、联防、供电、供水等职能单位的协调机制不够完善，并普遍存在工作人员年龄偏高、专业技术知识缺乏等情况，整体素质很难满足新形势要求。在服务中经常出现道路、广场、停车场、绿地等公共区卫生状况不佳，垃圾清运不及时，安保措施不严密等现象。

（三）、物业管理费收缴困难

秦皇岛市几乎所有物业公司都为住宅小区物业管理费收缴困难所困扰。据笔者了解，目前在缴费情况较好的住宅小区，物业管理费缴费率可达80%左右，而在一些情况不佳的住宅小区仅有10%。不愿主动缴费的业主感觉物业管理企业的服务可有可无，并没有给自己带来实际好处，即使自己不缴费也可以享受物业管理企业的公共服务，况且未缴物业管理费的业主还有很多。在旧城区的绝大多数住宅小区，居民普遍认为从前没有物业管理时，公共区域的卫生也有街道办事处或环卫局的清洁人员负责，有了物业管理后并无根本改变，因此拒绝缴纳物业管理费。

二、对秦皇岛等中小型城市住宅小区物业管理发展思路的建议

根据社会发展趋势和物业管理本身的发展规律，秦皇岛及其他中小型城市住宅小区物业管理发展的基本思路应为：结合当地实际情况，以社会主义市场经济为导向，以产业化发展为目标，以提升物业价值和改善居民的居住环境为根本出发点，积极引进先进地区成型经验，走“专业化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运作”的道路。打破地方保护主义、本位主义的垄断，引进、形成一批实力雄厚、人才集中、技术先进、通过ISO9002认证的物业管理企业，全力提高住宅小区物业管理的整体服务水平和覆盖率，推动当地物业管理产业走上科学、规范、健康、快速发展的轨道。

三、对秦皇岛等中小型城市住宅小区物业管理发展策略的探讨

笔者认为，要加快秦皇岛及其他中小型城市住宅小区物业管理发展，应采取以下六项策略：

（一）、发挥政府引导职能

当地政府要减少对物业管理企业的行政干预，出台并落实《物业管理招标投标管理办法》，规范竞争机制，杜绝在业主选聘物业管理企业时出现政府“指定”、“预定”现象。同时加强对物业管理公司的资质管理，定期予以审查，对服务不达标的企业要坚决取缔。

各街道基层组织要加强对住宅小区物业管理企业的关心和支持，将物业管理与创建和谐社区等中心工作结合起来，充分运用物业管理平台进行组织、教育工作，与物业管理公司共同开展消防、安全、卫生等方面的宣传，使住宅小区成为社会主义精神文明建设的窗口和基层公共管理形式创新的典范。

（二）、推进企业优化整合要加快住宅小区物业管理发展，必须对物业管理企业实行优胜劣汰，优化资源配置。现阶段，秦皇岛市关无资质等级的住宅小区物业管理企业较多，少数房地产开发商固守“肥水不流外人田”的传统观念，自已成立物业管理企业负责开发的楼盘。这种做法的直接后果是：由于房地产开发商普遍没有物业管理经验，所以这类物业管理企业工作人员专业性不强，服务意识较差，管理水平较低，业主满意度不高。此外，由于开发和经营一体，所以开发商和物业管理企业责、权利不清，造成许多开发遗留的问题责任后移给了物业管理企业。从长远来看，为促进行业健康发展，这类已有的物业管理企业宜通过兼并重组，实现生产要素的优化组合。并通过比较，促使房地产开发商认识到开发与管理分离的好处，通过招标方式选择优秀的物业管理企业，分清建管责任。

（三）、倡导分工协作发展

随着社会的不断进步，城市功能划分将越来越细，对于物业的日常管理维护保养的要求也会日益提高，物业管理企业将逐渐倾向于起到统一组织、调度和资源整合与分配的作用。如果物业管理企业一味追求小而全，过分增加各种专业设备及相关专业技术人员，必将大幅增加经营成本，且这些专业设备无法充分发挥其潜在的使用价值，造成大量的资源浪费，不符合现代企业资源共享、集约经营的发展原则。如果物业管理企业组织专业公司对业主提供具体服务，则可最大限度的避免这些矛盾。比如房屋维护可由专门企业负责，景观绿化可由园林公司承担。目前秦皇岛市物业管理企业的保安人员只负责具体住宅小区的安全，没有维护小区周边治安的职责。假如由专业保安公司统一负责若干相邻住宅小区的治安，这些公司必然会按照规范成片的现代化管理方式运作，将大大加强住宅小区的治安防患能力。

（四）、强化双方信息交流

做好一个住宅小区的物业管理，仅靠物业管理企业一方是远远不够的，必须得到广大业主的支持和配合，因此双方必须建立及时、全面的信息交流渠道。企业是以获取利润为目的的经济组织，物业管理企业要生存、要发展，没有利润是不可能的。在满足业主服务要求的前提下，如果物业管理企业所摄取的利润适当、合理，那么物业管理费将不难收取。物业管理企业应对所有服务项目的收费明码标价，收费项目、标准、办法、预期效果要在住宅小区的显著位置予以公布，接受全体业主的监督，增加企业财务管理透明度。在与业主委员会保持充分交流的基础上，通过不定期上门征询意见、满意率问卷调查、组织社区文化活动等形式，广泛收集业主意见，积极协调、满足各方面的需要。

（五）、提升从业人员素质

劳动密集型的特征决定了人力资本是物业管理产业创造价值的关键要素，人才是物业管理的核心竞争力。秦皇岛等中小型城市物业管理行业起步较晚，人才储备基础薄弱，从业人员来源各行各业，其专业背景的多样性和差异性，加上缺乏严格的专业训练，显露出整体素质参差不齐。因此物业管理企业必须高度重视提高从业人员的综合素质和专业技能，应强化业务培训，各类人员须经考核合格后，方可持证上岗。除此之外，物业管理企业还应根据从业人员的情况和工作岗位的需要，定期或不定期的对从业人员进行短期专题培训，不断提高从业人员的专业技术水平。

（六）、拓展企业经营范围

缴费不足、利润较低是秦皇岛市物业管理企业生存发展的最大障碍。要拓宽收入渠道，弥补经费不足，可尝试采取“一业为主、多元为辅”的经营办法。在不断提升自身服务水平的基础上，物业管理企业可以发挥自身优势，扩大经营范围，介入家政服务、中介服务、餐饮服务、儿童托管服务、商品零售服务等领域，既可以方便居民的生活，又能增加收入来源。

参考文献：

中国市场监测中心.2008中国物业管理市场现状分析与发展研究报告[M].2008.秦皇岛市统计局.2007秦皇岛统计年鉴[M].2008.中国物业管理协会培训中心.物业管理基本制度与政策[M].中国建筑工业出版社.2007.谢凯.小区物业管理(第四版)[M].广东人民出版社.2002.

第五篇：城市住宅小区物业管理办法

第一章总则

第一条为加强城市住宅小区物业管理，保障房屋和公用配套设施的正常使用，创造文明、安全、整洁、便利、优美的居住环境，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于福州市市区具备相应生活配套设施的住宅小区的物业管理。

本办法所称物业管理，是指对住宅小区内的房屋建筑

及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。

第三条住宅小区推行专业经营型的物业管理，实行业主(住户)自主管理与专业有偿服务相结合，属地管理与行业管理相结合的原则。

第四条市房地产管理局是本市住宅小区物业管理的行政主管部门，负责制定物业管理的有关规定，协调物业管理有关问题，对物业管理企业实行行业管理。

区房地产管理部门负责监督辖区内住宅小区物业管理，受理有关物业管理的投诉。

其他职能部门按照各自职责对住宅小区物业管理的相关工作进行指导和监督。

第五条住户享有参与物业管理和良好层住环境的权利；有遵守法律、法规和物业管理规定，维护物业公共利益的义务。

第六条物业管理公司应当依法经营，其经营自主权，收益权以及授权、委托的管理权等受法律保护。

第二章物业管理组织

第七条新建住宅入住率超过50％时，当地街道办事处应当会同区房地产管理部门和开发建设单位，及时组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。业主委员会对业主大会负责并报告工作。

业主大会由住宅小区的业主组成，由业主委员会召集，每年至少召开一次。

业主大会行使下列职权：

（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；

（二）批准和修改业主委员会章程、物业管理制度和住户公约；

（三）决定关系业主利益的重大事项；

（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；

（五）审查批准物业管理基本金的开支方案；

（六）监督业主委员会的工作。

业主大会产生的文件，应报区房地产管理部门备案，对每个住户都具有约束力。

第八条业主委员会是代表和维护住宅小区业主（住户）合法权益的群众性组织，负责物业的自主管理，接受街道办事处的指导和监督。

业主委员会可邀请居民委员会等有关单位人员参加物业管理工作。

业主委员会的职责：

（一）拟订业主委员会章程、物业管理制度和住户公约；

（二）提出物业管理基本金和其他物业管理资金的开支方案；

（三）确定物业管理服务内容，签订和解除物业管理合同；

（四）监督物业管理公司的物业管理工作与服务收费；

（五）听取并反映住户的意见、建议，接受住户监督；

（六）协调处理住户与物业管理公司的纠纷；

（七）业主委员会章程、物业管理制度、住户公约赋予的其他职责。

第九条物业管理公司必须具备规定的资质条件，持有《物业管理资质证书》和《营业执照》，方可从事物业经营业务。

第十条物业管理公司承担住宅小区的物业管理事务，应与业主委员会签订书面合同。

物业管理合同应载明物业管理的项目、内容、费用、合同期限、双方当事人的权利义务，以及违约责任等内容。

第十一条物业管理公司在住宅小区范围内，可进行下列物业管理：

（一）房屋及其附属设施的维修、养护；

（二）环境卫生保洁、花木绿地管护以及噪声管理；

（三）供电、通讯、燃气、给排水、化粪池、消防和治安防范等设施的维修、管护；

（四）道路维护，车辆停放秩序管理；

（五）安全保卫和公共生活秩序管理；

（六）专项及特约服务；

（七）其他物业管理事项。

第十二条物业管理公司的基本权利：

（一）按照合同约定提供物业管理，按规定收取费用；

（二）劝阻违反住宅小区物业管理规定、制度、住户公约的行为；

（三）委托专营公司承担专项物业管理业务；

（四）要求业主委员会协调其与住户的纠纷。

物业管理公司的基本义务：

（一）依法经营，为住户提供优质服务；

（二）执行物业管理标准，履行物业管理合同，接受业主委员会监督；

（三）每半年公布一次涉及住户的物业管理代收代支费用情况。

第十三条物业管理公司应按照物价部门核定的项目、标准和要求收取物业管理服务费。

住户应当按照规定和约定缴纳物业管理服务费。物业管理公司可以要求业主委员会督促住户按时缴纳。

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