武汉市物业管理条例

第一篇：武汉市物业管理条例

武汉市物业管理条例

（2010年6月23日武汉市第十二届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过 2010年7月30日湖北省第十一届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准）

第一章 总 则

第二章 新建物业与前期物业管理

第一节 物业管理区域

第二节 附属设施设备的配置

第三节 前期物业管理

第四节 新建物业的交付使用

第三章 业主、业主大会及业主委员会

第一节 业 主

第二节 业主大会筹备组

第三节 业主大会

第四节 业主委员会

第四章 物业管理服务

第一节

第二节

第五章

第一节

第二节

第三节 一般规定 物业服务合同 物业的使用与维护 物业的使用 车位的使用管理 物业的维护 第六章 法律责任

第七章 附 则

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

第三条 本条例所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。

本条例所称物业管理，是指业主大会选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

本条例所称物业服务企业，是指依法取得法人资格，具有相应资质，从事物业服务的企业。

第四条 市房屋主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

区房屋主管部门按照职责负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

规划、土地、建设、城管、价格、民政、环保、水务、工商行政管理、园林等主管部门按照各自职责协同实施本条例。

街道办事处、乡（镇）人民政府指导、协助本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，配合调解处理物业管理中的投诉，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、武汉市东湖生态旅游风景区管理委员会按照本条例关于区人民政府及其有关部门管理职责的规定，负责各自管理范围内物业管理活动的监督管理工作。

第二章 新建物业与前期物业管理

第一节 物业管理区域

第五条 物业管理区域的划分，应当遵循相对集中、便于管理的原则，并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照下列标准执行：

（一）以建设项目《国有土地使用证》宗地图用地范围线为准，一个项目视为一个物业管理区域；但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域；

（二）分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，划分为一个物业管理区域；

（三）已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的项目，划分为一个物业管理区域。

第六条 开发建设单位应当在取得建设工程规划许可证后三十日内，按照本条例第五条规定划分物业管理区域，并将划分方案报送区房屋主管部门；区房屋主管部门认为符合第五条规定要求的，予以备案并在有关图纸上予以注记。

开发建设单位应当在物业销售前将经备案的物业管理区域向物业买受人明示。

老旧城区没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会征求业主意见后，确定物业管理区域，并报区房屋主管部门备案。

第二节 附属设施设备的配置

第七条 新建物业，开发建设单位应当按照规定无偿配置物业服务用房，物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。配置物业服务用房按照国家有关居住区规划设计规范的要求执行；没有规定的，配置物业服务用房的建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之二，并不少于八十平方米，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不少于十五平方米。

物业服务用房应当具备水、电等基本使用功能，有明确的座落、房号，并且具备办理房地产权属登记的条件。

开发建设单位在申请办理建设工程规划许可证时，其提交的规划设计方案中应当注明物业服务用房的具体位置。

物业服务用房属于全体业主共有，专用于物业管理服务工作。

第八条 新建物业内的供水、供电、供气等计量装置应当实行专有部分一户门号一结算表，共有部分独立计量表；安全防范、消防、环卫、邮政、通信等设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。

第九条 新建物业内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的最低比例标准，按照市人民政府制定的有关技术规范的规定核定。

第三节 前期物业管理

第十条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的开发建设单位，应当按照国家及本市相关规定，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并与之签订前期物业服务合同。

有下列情形之一的，经物业所在地区房屋主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业：

（一）投标人少于三人；

（二）多层物业总建筑面积少于五万平方米，或者单栋高层（含小高层）物业总建筑面积少于三万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积少于四万平方米。

招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业所在地区房屋主管部门备案。

第十一条 开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包括前期物业服务合同约定的内容，并明确物业管理区域内属于全体业主共有共用的配套设施设备。

前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

第十二条 房屋交付使用前（含当月）所发生的物业服务费用,由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用,由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。

房屋通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相应手续的，即为交付；业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。

第十三条 开发建设单位在出售物业前，应当制定临时管理规约并到区房屋主管部门备案。物业买受人在与开发建设单位签订房屋买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第四节 新建物业的交付使用

第十四条 新建物业交付使用前，开发建设单位应当向房屋主管部门办理竣工交付使用备案手续，并提供建设项目竣工验收文件以及符合法律、法规、规章规定和房屋买卖合同约定的交付使用条件的相关文件、资料。

第十五条 开发建设单位在与前期物业服务企业办理物业承接验收手续时，应当向区房屋主管部门和前期物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）业主名册；

（五）物业管理必需的其他资料。

区房屋主管部门、前期物业服务企业应当接受前款规定的资料，并妥善保管。前期物业服务合同终止时,前期物业服务企业应当将上述资料移交给业主委员会。

业主有权查阅开发建设单位向区房屋主管部门、物业服务企业移交的资料。

第三章 业主、业主大会及业主委员会

第一节 业 主

第十六条 本条例所称业主，是指物业的所有权人。

尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。

业主可以依法委托物业使用人行使业主权利，履行业主义务。

第十七条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第十八条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第二节 业主大会筹备组

第十九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会：

（一）专有部分交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上；

（二）首次交付使用专有部分之日起满两年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之二十以上。

业主总人数在二十人以内且经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。

第二十条 专有部分面积和业主人数按照下列方式确定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照上述面积的统计总和计算；

（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照上述人数的统计总和计算。

业主身份的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

第二十一条 物业管理区域符合本条例第十九条第一款规定条件，开发建设单位或者前期物业服务企业应当书面报告区房屋主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府。

开发建设单位或者前期物业服务企业未及时予以书面报告的，百分之二十以上的业主可以联名向区房屋主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府提出设立业主大会的书面要求。

街道办事处、乡（镇）人民政府应当在收到报告或者要求之日起六十日内会同区房屋主管部门组织业主成立业主大会筹备组（以下简称筹备组），筹备召开首次业主大会会议。

第二十二条 筹备组由业主和街道办事处、乡（镇）人民政府、开发建设单位派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担任。

筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责，并有权要求开发建设单位提供下列文件资料：

（一）物业管理区域划分证明；

（二）业主名册；

（三）建筑规划总平面图；

（四）附属设施设备交付使用备案证明；

（五）绿化竣工总平面图；

（六）物业服务用房配置证明；

（七）专项维修资金交存证明；

（八）成立业主大会必需的其他文件资料。

第二十三条 筹备组履行下列职责：

（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；

（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

（三）确认业主身份、核实业主人数和专有部分面积；

（四）确定业主委员会委员候选人产生方案和名单，并公开征询意见；

（五）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款所列内容，筹备组应当在召开首次业主大会会议十五日前以书面形式在物业管理区域内予以公示。

第二十四条 筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法成立之日起，筹备组职责自行终止。

召开首次业主大会会议所必需的宣传、文印资料等经费由开发建设单位承担。

第三节 业主大会

第二十五条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。

业主大会依法成立后三十日内，业主委员会应当就业主大会成立事项向区房屋主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，并依法刻制和使用业主大会（业主委员会）印章。

第二十六条 业主大会履行下列职责：

（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则；

（二）选举业主委员会、更换业主委员会委员，决定业主委员会任期；

（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

（四）决定选聘、解聘物业服务企业;

（五）依法决定专项维修资金筹集、使用、管理事项；

（六）根据管理规约的约定，对违反管理规约的业主进行告诫；

（七）决定业主委员会工作经费的筹措方式；

（八）决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。

第二十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会组织召开。业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

业主委员会不依法或者不依约履行召开业主大会会议职责的，区房屋主管部门应当责令其在三十日内召开；逾期不改正的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当会同区房屋主管部门在三十日内组织业主召开业主大会会议。

除前两款规定外，任何单位和个人不得组织召开业主大会会议。

第二十八条 业主大会会议以采用集体讨论的形式为主，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见的形式时，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告；业主在规定期限内未反馈意见的，视为弃权。

第二十九条 业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

第三十条 业主大会对业主投票权的计算，按照下列规定确定：

（一）按照业主人数计算的，一人计算为一票；建设单位未售出的专有部分，计算为一票；

（二）按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；建筑面积不足一平方米的按一票计算。

第三十一条 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加方可举行。

第三十二条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第三十三条 管理规约应当对下列事项作出约定：

（一）建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理；

（二）专项维修资金的筹集、使用方案；

（三）共有部分的经营与收益分配、使用；

（四）物业管理区域内有关环境卫生、噪声、宠物饲养、安全管理等业主的权利与义务；

（五）违反管理规约应当承担的责任。

管理规约自业主大会表决通过之日起生效，对全体业主及使用人均具有约束力。

第四节 业主委员会

第三十四条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。

业主委员会实行任期制，每届任期不超过五年，可连选连任，业主大会议事规则另有规定的从其规定。业主委员会委员具有同等表决权。

业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

第三十五条 业主委员会讨论、决定物业管理公共事项，应当召开委员会会议，并于会议召开三日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议。

业主委员会决定事项，应当经全体委员半数以上签字同意通过。

业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起三日内以书面形式在物业管理区域内予以公告。

第三十六条 业主委员会委员应当忠实履行职责，接受街道办事处、乡（镇）人民政府以及房屋主管部门的指导与监督，房屋主管部门应当加强对业主委员会委员的培训。

业主委员会委员不得在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职，其近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职的，应当在本物业管理区域内显著位置予以公告说明。

第三十七条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：

（一）不再是该物业管理区域内的业主；

（二）丧失民事行为能力，不能履行委员职责；

（三）被依法限制人身自由半年以上；

（四）以书面方式向业主大会提出辞职请求；

（五）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第三十八条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会决定是否终止其委员资格：

（一）拒不履行委员职责；

（二）业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格；

（三）在本物业管理区域内违章搭建、拒付物业服务费等侵害他人合法权益；

（四）因其他原因不适合继续担任委员的。

第三十九条 业主委员会任期届满三个月前，应当召开业主大会会议进行换届选举。

业主委员会任期届满仍未进行换届选举的，区房屋主管部门应当责令其在三十日内改正；逾期不改正的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当会同区房屋主管部门、社区居民委员会在三十日内组织召开业主大会会议进行换届选举。

第四十条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起十日内，前业主委员会委员应当在街道办事处、乡（镇）人民政府监督下，将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。

业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。

第四十一条 业主委员会不得从事物业服务经营活动。

业主委员会的工作经费和利用业主共有部分经营的收益属于全体业主所有，具体使用办法由业主大会决定，其收支情况业主委员会应当定期书面公告，并接受业主大会、业主的监督。

第四十二条 两个以上物业管理区域共用附属设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。

业主委员会联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会和区房屋主管部门、相关物业管理区域的业主委员会、物业服务企业组成。联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集。

第四章 物业管理服务

第一节 一般规定

第四十三条 业主大会可以根据所在物业管理区域的实际情况，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，依法选聘具有相应资质的物业服务企业提供物业服务。

第四十四条 物业服务企业应当在其资质等级许可范围内提供物业管理服务。

从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构和在本市行政区域内从事物业服务活动的外地企业，应当向市房屋主管部门备案。

第四十五条 本市实行物业服务项目经理责任制，物业管理区域的物业服务负责人应当由有资质的物业服务项目经理担任。

物业服务企业应当按规定聘请相应专业服务人员从事相关专业服务工作。

第四十六条 本市实行物业服务重大事件报告制度。物业管理区域内发生下列情形之一的，物业服务企业应当按照有关规定及时向相关主管部门、专业经营单位报告：

（一）发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全；

（二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在八小时内难以排除，严重危及业主、物业使用人及建筑物安全；

（三）物业服务人员撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和物业使用人正常生活；

（四）发生群体性事件；

（五）发生业主、物业使用人重大伤亡事件；

（六）其他严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事件。

第四十七条 业主委员会、物业服务企业应当分别建立并妥善保管业主大会与业主委员会档案以及物业服务档案，按照有关规定向房屋主管部门报送统计报表。

第四十八条 市房屋主管部门应当加强对物业服务质量的监督检查，组织开展物业服务质量等级考核，并将考核结果向社会公布。业主对物业服务质量的评价是物业服务质量等级考核的主要依据。业主对物业服务质量的评价办法，由市房屋主管部门制定。

区房屋主管部门应当会同街道办事处、乡（镇）人民政府建立物业服务企业信用档案，并向公众提供查询服务。

第二节 物业服务合同

第四十九条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。合同中的下列内容应当事先提交业主大会会议表决通过，但业主大会已授权业主委员会决定的除外：

（一）物业服务事项；

（二）物业服务质量及服务费用；

（三）物业管理区域内安全保障事项；

（四）合同期限；

（五）违约责任。

第五十条 物业服务企业应当按照合同约定履行下列物业公共服务事项：

（一）物业管理区域内共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；

（二）公共绿化的维护；

（三）公共区域环境卫生的维护；

（四）公共区域的秩序维护和安全协防；

（五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；

（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；

（七）物业服务档案和物业档案的保管；

（八）其他物业公共服务事项。

第五十一条 普通住宅、经济适用房和廉租房物业服务费、车辆停泊服务费实行政府指导价，其他物业的物业服务费、车辆停泊服务费实行市场调节价。确定和调整物业服务费、车辆停泊服务费政府指导价时，应当采取座谈会、论证会、听证会等形式，广泛听取意见。

实行政府指导价的，市物价主管部门应当会同市房屋主管部门，根据物业种类、服务内容、服务质量等级和物价指数变动情况，制定相应的基准价，确定不超过基准价百分之二十的上浮幅度，并向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

第五十二条 物业服务企业应当对物业服务事项、内容、标准和相应的收费项目、标准在物业管理区域内的显著位置予以书面公布。

第五十三条 业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。

违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；物业服务企业也可以依法向人民法院起诉或者依法申请仲裁。

第五十四条 物业服务企业应当按照有关规定与开发建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主名册等资料的移交手续。

物业服务企业应当自办理移交手续之日起三十日内，持相关资料向区房屋主管部门备案。

第五十五条 业主委员会应在物业服务合同期限届满六十日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；不再续约且需以委托方式管理的，业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业或者其他管理人。

业主大会选聘物业服务企业前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。

物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业可以按照原合同约定继续提供服务，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

第五十六条 有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业管理区域的物业服务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出：

（一）物业服务合同依法、依约解除；

（二）除第五十五条第三款规定的情形外，物业服务合同期满未续约；

（三）法律、法规、规章规定物业服务企业不得继续从事物业服务活动的其他情形。

第五十七条 物业服务企业退出物业管理区域的物业服务，应当在办理退出手续的同时，履行下列义务：

（一）移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房，实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案；

（二）撤出物业管理区域内的物业服务人员；

（三）清退预收、代收的有关费用；

（四）法律、法规、规章规定的其他义务。

第五章 物业的使用与维护

第一节 物业的使用

第五十八条 物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

（二）将不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房或者厨房的上方；

（三）破坏或者擅自改变房屋外观；

（四）未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设建筑物、构筑物或者其他设施；

（五）在住宅区堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，排放有毒、有害物质；

（六）乱丢垃圾，高空抛物；

（七）饲养国家禁止饲养的大型犬类等宠物；

（八）发出超过规定标准的噪声，影响邻居采光、通风；

（九）法律、法规、规章及管理规约禁止的其他行为。

物业管理区域内发生上述行为时，业主大会、业主委员会及相关业主有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失。

第五十九条 物业交付使用后，业主、物业使用人应当按照权属登记用途使用物业。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的，应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定，并经有利害关系的业主书面同意，必要时应当进行听证。

物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备，不得改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。

规划用途为住宅的住宅楼底层和住宅楼内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆等经营场所。

第六十条 物业服务企业、业主委员会发现有违反本条例第五十八条、第五十九条规定行为之一的，应当予以劝阻；劝阻无效的，应当及时告知有关主管部门，有关主管部门应当依法及时处理。

第六十一条 业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当事先向物业服务企业登记。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

物业服务企业应当加强物业管理区域装饰装修安全事项的巡查，业主、物业使用人应当予以配合。

第六十二条 因物业维修、公共利益需要临时占用或者挖掘物业管理区域内道路、场地的，施工单位应当采取措施保障安全，并在约定的期限内恢复原状；造成损失的，应当予以赔偿。

第二节 车位的使用管理

第六十三条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当以出售、附赠或者出租等方式优先处分给业主。在满足业主需要后，开发建设单位将车位、车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。出租的车位、车库应当向全体业主公示，租赁合同应当报送物业服务企业备案，业主及业主委员会有权查询。

业主、物业使用人需要承租尚未出售的车位、车库的，开发建设单位应当出租，普通住宅、经济适用房和廉租房的车位、车库租赁费实行政府指导价，其他物业的车位、车库租赁费实行市场调节价。

第六十四条 利用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，开发建设单位不得出售、附赠或者出租。

利用物业管理区域内的道路或者其他场地设置车位的，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定或者业主共同决定。

业主大会决定或者业主共同决定收取场地租赁费的，场地租赁费属于全体业主共有，用于补充专项维修资金或者业主大会决定的其他事项。

第六十五条 物业管理区域内停放车辆，不得堵塞消防通道，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

第三节 物业的维护

第六十六条 开发建设单位应当按照国家规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。

物业管理区域内的建（构）筑物及种植花草树木已实施白蚁预防的，白蚁防治机构在白蚁防治包治期内，应当定期回访，发现蚁害应当免费予以灭治。

第六十七条 物业保修期届满后，业主专有部分的管理、养护、维修，由业主负责。业主对专有部分进行管理、养护、维修时，应当尽量避免对相邻物业造成损害；造成损害的，应当予以赔偿。相邻业主应当提供便利。

第六十八条 物业专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益以及影响其他物业正常使用时，业主或者物业使用人应当及时维修养护。

第六十九条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等相关专业经营单位，应当依法承担物业管理区域内管线和设施设备的维修、更新、养护的责任。

第七十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当服务到最终用户，并向最终用户收取费用。

物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据双方约定向专业经营单位收取劳务费。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第七十一条 住宅物业、住宅区内的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的开发建设单位和业主，应当交存专项维修资金；专项维修资金专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。

专项维修资金的建立，应当遵循业主所有、统一交存、专户存储、业主决策、专款专用、政府监管的原则。首次专项维修资金由开发建设单位和业主按照下列规定交存：

（一）开发建设单位按照物业总规模建安造价百分之一点五（配置有电梯的，按照建安造价百分之二点五）的比例交存；

（二）业主按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存金额为每平方米建安造价的百分之五。

市人民政府应当按照国家相关规定制定专项维修资金交存、使用、管理的具体办法。

第七十二条 通道、楼梯、屋面及屋面露台等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。

利用共有部分进行经营的，应当符合法律、法规、规章和管理规约的规定，并征得相关业主和业主大会的同意。

第七十三条 物业应当定期维修养护。物业出现法律、法规、规章规定的应当维修养护的情形时，业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。

发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，责任人不及时或者无法履行维修养护义务的，物业服务企业应当及时通知业主委员会，并立即组织抢修、更新或者采取应急防范措施，费用由相关责任人承担。

第七十四条 因维修物业、设置管线等需要，必须进入专有部分的，相关业主、物业使用人不得拒绝。

供水、供电、供气、通信、环卫、邮政等专业经营单位进入物业管理区域提供服务的，业主、物业服务企业应当予以配合。

第六章 法律责任

第七十五条 业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业、开发建设单位之间在物业管理活动中发生争议的，可以自行协商和解；不能协商和解的，可以要求区房屋主管部门，行业协会，区、街道、乡（镇）以及社区人民调解组织调解或者依法申请仲裁、提起民事诉讼。

业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业等对违反本条例的行为，可以向有关部门投诉、举报，有关部门应当及时调查、核实，并依法处理。

第七十六条 开发建设单位有下列行为之一的，按照下列规定予以处罚：

（一）未按照本条例第二十一条规定向区房屋主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府书面报告，或者未按照本条例第二十二条规定向业主大会筹备组提供相关文件资料的，由区房屋主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可以处以五千元以上二万元以下罚款；

（二）违反本条例第七十一条规定，未依法缴存专项维修资金的，由房屋主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以五万元以上二十万元以下罚款，并自逾期之日起按日加收滞纳部分千分之零点三的滞纳金。

第七十七条 从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构和在本市行政区域内从事物业服务活动的外地企业违反本条例第四十四条第二款规定，未向市房屋主管部门备案的，由市房屋主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以一万元以上五万元以下罚款。

第七十八条 业主委员会委员职务终止后未将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等交回业主委员会的，业主委员会任期届满后未及时将有关财物、文件资料、印章等移交新一届业主委员会的，由区房屋主管部门责令限期改正，并给予警告。

第七十九条 违反本条例第五十八条规定的，由有关主管部门按照下列规定予以查处；给他人造成损害的，依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）违反第一项、第二项规定的，由装饰装修行业主管部门依照有关法律法规的规定予以处罚；

（二）违反第三项规定的，由城市管理执法部门责令限期改正；逾期不改的，处以三千元以上三万元以下罚款；

（三）违反第四项规定的，由规划主管部门和城市管理执法部门按照各自职责依照有关法律法规的规定予以处罚；

（四）违反第五项、第六项、第七项、第八项、第九项规定的，由公安、环保、城市管理执法等有关主管部门依法予以处理。

第八十条 房屋主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府以及其他有关管理部门的工作人员有下列行为之一的，由上级主管部门责令改正；情节严重的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）在进行建设工程规划审批和设计审查中，对车位、车库的设计未达到本市有关技术规范的规定或者物业服务用房不符合本条例规定的标准，而批准其规划设计方案的；

（二）开发建设单位未提供竣工验收文件或者提供的竣工验收文件不符合规定，而办理房屋交付使用备案手续的；

（三）未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议或者组织召开业主大会进行业主委员会的换届选举的；

（四）挪用专项维修资金的；

（五）发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时处理的；

（六）其他玩忽职守、滥用职权、循私舞弊的行为。

第七章 附 则

第八十一条 市、区人民政府应当采取措施对旧住宅区进行整治。旧住宅区完成整治改造后，街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会应当在区房屋主管部门的指导下，组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业，也可由业主自行管理物业，市、区人民政府应当给予适当补贴。

第八十二条 业主可以自行管理物业，也可以委托其他管理人管理物业。业主自行管理物业或者委托其他管理人管理物业的，参照本条例的有关规定执行。

第八十三条 本条例规定的业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则、物业服务合同的示范文本，由市房屋主管部门拟订。

第八十四条 本条例自2011年1月1日起施行。1999年7月30日武汉市第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过，1999年9月27日湖北省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准的《武汉市住宅区物业管理条例》同时废止。

第二篇：武汉市物业管理的发展趋势

物业管理师：武汉市物业管理的发展趋势

物业管理师定义：

物业管理师指按照物业管理服务合同约定，通过对房屋建筑及与之相配套的设备、设施和场地进行专业化维修养护管理以及维护相关区域环境卫生和公共秩序，为业主、使用人提供服务的人员。自2010年开始，原劳动部物业管理师全国范围内暂停考试。

一、我市物业管理发展的历史沿革

第一阶段：探索起步的初始阶段。80年代中后期，随着改革开放的深入和房地产市场的不断发展，物业管理行业的产生与发展成为必然。这个阶段，我市物业服务的模式主要有三类：一是开发商自建自管模式；二是房产部门公房自管模式；三是开发商移交街道、居委会管理模式。90年代初，南湖花园率先成立专业化物业管理公司，迈出了我市物业管理专业化、社会化的第一步；1994年，我市打破直管房、单位自管房、私房等长期封闭型管理模式，台北房管所、武钢房产公司等30多个房管所、10多个大型厂矿企业的后勤部门将房管工作从原来单位中剥离出来，组建成立了物业管理企业，试行房产所有权与管理权、使用权与管理权分离的社会化、专业化的物业管理。1994年，我市房地局成立物业管理处，专司物业管理行政工作。1997年，市人民政府下发《关于推进全市物业管理工作的通知》，成立以分管市长为组长的物业管理工作领导小组，全面指导协调全市的物业管理工作，并明确市、区房地局为物业管理的行政主管部门。1998年底，武汉市物业管理协会成立，进一步拓展了政府与企业、企业与社会沟通联络的渠道。管理体制的突破、行政机构的设立、新物管模式的产生，为我市物业管理体制的深化改革奠定了良好基础，使得我市物业管理行业逐渐步入正轨。

第二阶段：依法规范的发展阶段。1999年10月30日，在全国省会城市中率先颁布了《武汉市住宅区物业管理条例》，一系列配套政策文件也陆续出台。以《条例》为依据，我市开始对物业管理企业和从业人员实行资质管理和持证上岗制度，加强对业主大会业主委员会的指导和监督，促进业主自治管理作用的发挥。2000年初，在南湖华锦花园开展前期物业管理试点；同年4月，南湖中央花园率先进行了我市第一个招投标试点，打破了长期以来自建自管的模式，迈出了市场化进程的第一步。5月，武汉群厦房地产公司向省柴林小区业主委员会移交物业管理用房、维修基金、工程技术档案资料，为业主自治管理创造了条件。2001年，市物价局、市房产局联合发布了物业管理综合服务价格和车辆管理服务价格的管理办法，同时确立了协商定价、价格公示、物价核准的物业服务收费方式。2002年初，市房产局、市财政局印发了《关于商品房共用部位共用设施设备维修基金具体缴存管理的通知》，启动了商品住宅维修资金归集工作。这一时期，我市物业管理相关行政主管部门抓住时机，不断创新思路，加大制度建设，为行业健康快速发展奠定了坚实的制度基础。

第三阶段：全面提升的发展阶段。2003年9月，国务院《物业管理条例》颁布实施，2007年10月，《中华人民共和国物权法》颁布实施，两部法规的实施对物业管理具有定分止争、正本清源的作用，引导着物业管理行业的发展方向。这期间，全市物业服务企业每年以三位数的数量增加，经营规模和综合实力全面提升，物业管理向各种物业类型拓展，涉及的类型从住宅和写字楼，延伸到工厂、医院、学校、企业、政府机关、车站码头、体育场馆甚至部队军营等。为解决中心城区老旧住宅区环境差、房屋管理缺失等问题，2009年，市人民政府开始在全市641个老社区推进物业服务工作，并将其列入为群众办理的10件实事之一，当年基本实现了物业服务全覆盖。今年，市政府再次将此项工作纳入10件实事，推进老旧住宅区物业服务提档升级，极大地改善了老旧住宅区的居住环境。我市物业服务行业的发展开始从追求“量”的积累向“质”的提升转换，服务质量和服务水平全面提升，呈现出企业、行业与社会和谐共进的共赢格局。

二、我市物业管理行业二十年发展成就

（一）行业发展规模逐年扩大

物业管理行业的企业数量、从业人员、管理规模、产值逐年递升，20年的总增幅超过百倍。物业服务企业：1995年前不到20家，2000年为265家，2010年达到1200家。从业人员：1995年前1000余人，2000年为10000余人，2010年达到60000余人。管理规模：1995年200多万平方米，2000年为2000万平方米，2010年达到1亿平方米。产值：1995年不足千万元，2000年为1.5亿元，2010年超过20亿元。经营规模的迅速扩张和覆盖面的逐步扩大，进一步优化了我市的经济结构，使人们的物业服务消费观念步入理性阶段，为我市第三产业的可持续发展作出了重要贡献。

（二）管理服务水平不断提升

物业管理行业历经了从“管理型”到“服务型”的转变调整，从对“物”的管理维护转变到对“人”的服务，服务导向从“以经营管理为导向”转变到“以客户需求为导向”。在专业人才培养上，目前全市有8家高等院校（包括武汉大学）设置了物业管理专业，有10余家企业自办培训学校或与教育机构联办培训机构，极大地丰富了人才来源。行业吸纳了近20000名各类技术人才，为提升专业管理水平奠定了基础。历年来，全市共有42个住宅小区（大厦）被评为“全国物业管理示范（优秀）小区、大厦”，183个住宅小区（大厦）被评为“湖北省物业管理优秀小区、大厦”。

（三）市民的居住环境不断改善

物业管理的大力推进，为市民群众营造了一个环境优美、居住安心的生活环境，让老百姓有了安居乐业的基础。2003年“非典”期间，全行业采取了一系列措施，为防治非典工作做出了巨大贡献。2008年初，在突如其来的冰雪灾害面前，全行业积极响应政府号召，确保了辖区正常供水供电，没有发生一起人身伤亡事件、没有发生一起因冰冻导致的设施设备损毁事件。多年来，物业管理行业积极响应市委、市政府“绿色武汉、城在林中”的号召，在住宅区开展绿化植树活动，许多小区获得“园林绿化先进单位”。物业服务企业采取的人防、物防、技防措施，使物业管理小区治安刑事案件发案率明显降低，保障了社区一方平安。

（四）促进了和谐社区和文明城市建设

物业服务行业以“共担责任、共建和谐”为发展目标，积极参与和谐社区建设，成为社区建设的实践者，如：协助社区开展计生、流动人口、环境保护、综合治理、防火灾等宣传和组织实施。配合公安部门开展“禁鞭”和“禁改限”工作，保障了人民群众生命财产安全。在我市开展的创建文明城市、卫生城市的活动中，物业服务企业以服务人民、奉献社会为宗旨，以优质服务为重点，以群众满意为标准，大力开展优质服务竞赛活动，为广大业主提供了完善的管理和周全的服务。

（五）行业发展对社会贡献日益突出

物业管理已成为了人民群众生活的基本消费支出，对扩大消费、拉动经济增长有着重要作用。物业管理行业吸纳了大量机关企事业单位分流人员、大中专毕业生、部队复转军人、农村进城务工人员和下岗失业人员。目前，我市物业服务企业已超过1200余家，提供工作岗位6万余个，加上与之相关的清洁、绿化、秩序维护等服务机构，从业人员的数量更多。物业管理行业以实际行动履行着为政府分忧、为百姓解难的社会责任。同时，物业管理促进了物业的保值增值，尤其是建立了完善的维修资金管理制度后，保障了物业的正常维护，为业主增加了资产价值，为社会创造了财富。

三、我市物业管理的发展趋势和方向

（一）提升自主创新能力，创新物业管理体制和机制

我市物业管理经过近20年的发展，新的《条例》即将颁布实施，提高自主创新能力的客观条件已经具备。要坚定不移推进专业化、企业化、市场化为主的物业管理模式，尊重实际，加强创新，因地制宜地在一些不具备条件，尤其是老旧住宅区推行业主自行管理和其他管理模式，以适应业主的不同需求。充分发挥街道、社区等基层组织的作用，贯彻好业主大会业主委员会制度，发挥业主自治作用，维护业主的整体利益。进一步规范、完善维修资金使用管理制度，开辟绿色通道，更好地发挥维修资金作用。物业服务企业要加快引进消化先进的管理理念和管理技术，形成后发优势，走创品牌、集约化、集团化发展之路。

（二）坚持以人为本的理念，不断拓展新的服务领域

提高居住质量，既要靠提高住宅规划、设计和建设水平等硬条件，更要有良好的物业管理创造安全舒适的居住环境。目前业主的消费需求已不仅仅满足保洁、绿化、秩序维护、房屋管理和设施设备维护这五项基础性物业服务，他们更加注重生活质量、看重物业使用附加值，更加关注房产保值增值与投资收益，物业服务由此衍生出包括健康教育、文体健身、居家生活、房屋租售等各类特约服务形式，物业服务要围绕业主日益增长的需求而展开，这就要求物业服务企业始终要坚持“以人为本”，不断创新服务理念，给业主提供物超所值的服务和居住享受。

（三）围绕构建和谐社会目标，协调发展各方新型关系

和谐社区建设是构建和谐社会的重要组成部分，物业服务企业对于维护社区环境和秩序具有积极作用。通过规范社区建设与物业管理各主体之间的关系，形成推进社区建设的整体合力，有利于为居民创造良好的居住环境，也有利于促进社区安定。业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业以及开发建设单位是构建和谐物业管理的基本主体，企业要树立“和谐”观念，一方面诚信经营，按合同约定提供质价相符的服务；另一方面，注重服务细节，加强与业主间的交流与沟通，提升业主对物业服务的认知度，力争实现行业发展和社会进步的和谐统一。

（四）培养高素质人才，努力提高物业服务能力和水平

高素质人才是物业管理行业健康发展的保障，物业管理承担着为业主资产保值增值、保障物业管理区域和谐稳定的重任。随着新材料、新技术、新工艺的大量运用，物业管理也要倡导节能、低碳、环保，这就要求物业从业人员与时俱进，提高专业技能和服务水平。面对当前行业优秀人才匮乏的现状，要加快人才队伍建设，建立健全多元化的人才培养机制，大力推进物业管理师制度，造就一支事业心强、懂经营、善管理、通技术、精业务的优秀人才队伍，更好地发挥物业管理的经济效益和社会效益。

（五）转变增长方式，促进行业持续健康发展

物业管理行业作为现代服务业的重要组成部分，不仅具有低能耗、低物耗、无污染的良性特征，而且具有促进居民消费、扩大就业的行业优化功能，是国家需要大力扶持和鼓励的行业。因此，要创新行业经营模式，实现粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转变，由劳动密集型向知识技术密集型转变。只有促进行业经济增长方式转变和产业升级，才能逐渐提高行业的创富能力，才能使物业管理行业创造的产值在国民经济的比重逐年上升，这是物业管理科学发展的必然选择。

第三篇：武汉市住宅物业管理规定

武汉市住宅物业管理规定

第一条　为了规范本市住宅区物业管理，明确业主、使用人和开发建设单位、物业管理企业的权利与义务，保障住宅区物业合理使用，创造文明、整洁、优美、安全、便利的居住环境，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条　本市城市规划区内住宅区物业管理适用本条例。

本条例所称住宅区包括住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼。

第三条　住宅区物业管理，实行业主自治管理与选聘物业管理企业专业管理服务相结合的原则。

第四条　住宅区业主大会选举产生业主委员会。业主委员会代表全体业主，依照本条例规定选聘物业管理企业，对住宅区物业和业主的共同事务进行管理和服务。

开发建设单位依照本条例规定委托物业管理企业进行前期物业管理。

第五条　市房地产行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门，负责组织实施本条例。

区房地产行政管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门，依照本条例规定对辖区内的物业管理进行管理监督。

本市各级人民政府的其他有关行政管理部门在各自职责范围内，负责做好物业管理有关的工作。

第六条　本市各级人民政府应当制定优惠政策，扶持和促进物业管理向社会化、专业化方向发展。

第二章　前期物业管理与移交

第七条　本条例所称前期物业管理，是指在新建住宅区的业主委员会成立前，开发建设单位委托物业管理企业所进行的物业管理和服务。

第八条　新建住宅区在规划、设计时，应当统筹安排、合理布局物业管理服务的各项设施。

第九条　开发建设单位不得将住宅区共有部分的所有权、使用权单独转让。

第十条　开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同，该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。

第十一条　在前期物业管理期间，房屋交付使用前所发生的物业管理费用，由开发建设单位承担;房屋交付使用后所发生的物业管理服务费用，由开发建设单位委托的物业管理企业与业主依照本条例规定的政府指导价格标准约定承担。

第十二条　开发建设单位与买受人订立售房合同时，对前期物业管理事项双方应当有明确约定。

第十三条　开发建设单位必须依照国家和本市规定的保修期限和保修范围承担住宅的保修责任。

开发建设单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修专项资金。

第十四条　开发建设单位必须在住宅区业主委员会成立之日起三十日内，向业主委员会移交新建住宅区的物业管理用房、物业管理启动资金和下列工程建设档案资料：

(一)住宅区规划图和批准文件;

(二)单体建筑、结构、设备竣工图;

(三)道路及地下管网竣工图;

(四)各种设备的使用说明书、电路示意图;

(五)建筑工程、市政、环保、绿化等相关工程验收资料;

(六)其他必要资料。

第三章　业主自治管理

第十五条　住宅区入住率达到百分之五十以上或者住宅区房屋交付使用满二年时，由所在地的区房地产行政管理部门会同开发建设单位、街道办事处或者镇(乡)人民政府召集第一次业主大会，选举产生业主委员会。

第一次业主大会也可由业主自行组织召开，选举产生业主委员会。

第十六条　出席业主大会的业主所代表的表决权必须超过入住业主的半数方可召开业主大会。每拥有一成套住宅的业主享有一票表决权。

公房出租人可以书面委托承租人出席，业主可以委托代理人出席。公房承租人和其他代理人根据委托的权限享有表决权。

业主委员会由五至十五人组成。业主委员会委员在业主中产生;业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中产生。

业主委员会每届任期三年，业主委员会组成人员可以连选连任;不称职的，业主大会可予以撤换。

第十七条　业主委员会每年至少组织召开一次业主大会;经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当就所提议题及时召开业主大会。业主大会作出的决定，必须经出席大会的业主所代表的表决权过半数通过。

业主委员会会议由业主委员会主任根据物业管理需要组织召开。业主委员会作出的决定，必须经全体业主委员会组成人员过半数通过。

业主大会和业主委员会作出的决定以及业主大会通过的业主公约，对住宅区内全体业主、使用人具有约束力，不得与法律、法规相抵触。

第十八条　业主大会行使下列职权：

(一)选举、撤换业主委员会委员;

(二)审议并通过业主委员会章程、业主公约和物业管理服务合同;

(三)听取和审查业主委员会的工作报告;

(四)监督业主委员会工作，改变或者撤销业主委员会的决定;

(五)决定物业管理的其他重大事项。

第十九条　业主委员会履行下列职责：

(一)选聘或者解聘物业管理企业，代表业主与物业管理企业订立物业管理服务合同，物业管理服务合同经业主大会通过后生效;

(二)依照本条例的规定筹集、使用和管理物业维修专项资金，并向业主大会提交物业维修专项资金审计结果的报告;

(三)审定物业管理企业提出的物业管理服务计划、物业共有部分的维修计划、财务预算和决算;

(四)听取业主、使用人的意见或者建议，监督和支持物业管理企业的管理服务活动;

(五)督促业主公约的实施;

(六)向业主大会报告物业管理的实施情况和物业维修专项资金的使用情况，接受业主监督;

(七)业主大会赋予的其他职责。

第二十条　选聘物业管理企业通过招标等方式进行。参与前期物业管理的企业在同等条件下有优先受聘资格。

第二十一条　业主大会选举产生的业主委员会委员名单，审议通过的业主委员会章程、业主公约，由业主委员会报所在地的区房地产行政管理部门备案。

第四章　物业管理企业

第二十二条　市房地产行政管理部门按注册资金、人员素质、专业管理年限、经营业绩对物业管理企业划分资质等级，实行资质管理制度。

物业管理企业在领取营业执照后六十日内，经所在地的区房地产行政管理部门审查，市房地产行政管理部门批准，取得物业管理资质证书，并按照相应资质等级从事物业管理服务。法律、法规及国家另有规定的，从其规定。

国家规定必须持证上岗的物业管理人员须经市房地产行政管理部门组织的专业考核，取得岗位证书后方可上岗。

第二十三条　被选聘的物业管理企业应当与业主委员会订立物业管理服务合同。

物业管理服务合同应当载明委托管理服务的事项、要求与标准，管理服务的期限与权限，管理服务的费用，合同的权利义务终止条件，违约责任等内容。

物业管理企业自物业管理服务合同生效之日起十五日内，将物业管理服务合同报住宅区所在地的区房地产行政管理部门备案。

第二十四条　物业管理企业从事下列物业管理服务事项：

(一)住宅区共有部分的使用管理、维修养护和更新;

(二)房屋共用设施中水泵、电梯等设备的运行服务;

(三)绿化养护;

(四)治安防范服务;

(五)清扫、保洁服务;

(六)车辆进出和停放的管理;

(七)按照业主、使用人要求，及时提供房屋自用部位、自用设备的应急维修服务;

(八)物业维修专项资金的帐务管理;

(九)住宅区工程建设和维修档案资料的保管;

(十)其他物业管理服务事项。

第二十五条　物业管理企业从事物业管理服务必须遵守下列规定：

(一)按照国家、省和本市规定的管理、服务技术标准和规范以及物业管理服务合同的约定，实施物业管理服务;

(二)将物业使用、维护的要求和注意事项以及法律、法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人;

(三)定期对住宅区共有部分进行养护、维修;发现物业损坏或者接到物业报修，及时进行维修;

(四)定期向业主委员会报告物业管理实施情况和物业管理费用收支情况;

(五)听取业主委员会和业主、使用人的意见或者建议，不断改进和完善物业管理服务;

(六)设立投诉电话，全天二十四小时值守，经常对住宅区进行全面巡视、检查，对违反物业管理规定的行为，予以劝阻、制止，并向业主委员会或者有关行政管理部门报告。

第二十六条　物业管理企业应当配合有关部门和组织做好与住宅区物业管理服务事项相关的工作。

第二十七条　物业管理企业应当自物业管理服务合同终止或者解除之日起三十日内，向业主委员会结清财物，移交物业管理用房和有关资料，并报所在地的区房地产行政管理部门备案。

第五章　物业使用与维护

第二十八条　物业使用与维护应当遵守城市规划、房地产、环境保护、市容环卫、园林绿化、市政、治安、消防等有关法律、法规的管理规定。

第二十九条　在住宅区物业使用中禁止下列行为：

(一)损坏房屋承重结构或者超负荷使用房屋;

(二)擅自改变房屋用途或者改变房屋外貌;

(三)占用、损坏住宅区共有部分，擅自移装房屋共用设施;

(四)乱抛乱倒垃圾，乱堆杂物;

(五)排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声;

(六)利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动;

(七)不按照指定地点停放车辆;

(八)法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

业主委员会和物业管理企业对住宅区内发生的前款所列行为，有权予以劝阻、制止;对物业造成损坏的，有权要求行为人恢复原状或者依法赔偿损失。

第三十条　业主、使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业，遵守业主公约，并符合房屋使用规范的要求。

第三十一条　住宅区物业除属人为损坏的由行为人承担维修责任外，房屋自用部位和自用设备的维修责任由业主个人承担;房屋共用部位、共用设施的维修责任由本栋房屋的全体业主共同承担;住宅区公用设施的维修责任由住宅区的全体业主共同承担。

前款规定的物业维修，由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定实施。

第三十二条　房屋共用部位、共用设施维修时，相关业主应当予以配合。因相关业主阻挠维修造成其他业主财产损失的，行为人应当负责赔偿。

因物业维修、装修等行为造成房屋共用部位、共用设施损坏或者造成相关业主的房屋自用部位、自用设备损坏及其他财产损失的，行为人应当承担修复或者赔偿责任。

第三十三条　业主、使用人设置、使用自用设施、设备可能危害房屋安全及公共安全的，物业管理企业应当责令其及时消除隐患;拒不消除的，由业主委员会委托物业管理企业代为消除，其费用由该业主、使用人承担。

第三十四条　住宅区内由相关专业管理机构管理的设施，可以委托具备条件的物业管理企业统一管理和维修养护。管理和维修养护费用由相关专业管理机构按照规定支付。

第三十五条　任何单位和个人在住宅区内进行管线等施工，应当按照规定报有关部门审批，并与业主委员会或其委托的物业管理企业签订协议，施工后，按协议恢复原状或者赔偿损失。

第三十六条　利用物业设置广告等经营性设施的，应当征得相关业主、业主委员会和其委托的物业管理企业的书面同意，方可向有关行政管理部门办理审批手续;经批准的，应当与业主委员会或其委托的物业管理企业签订协议，并支付设置费用。

第六章　物业管理用房与费用

第三十七条　开发建设单位在移交住宅区时，分别按照住宅区总建筑面积千分之二、千分之三的比例向业主委员会无偿提供物业管理办公用房和按综合成本价提供物业管理经营用房。物业管理办公用房和经营用房的产权属住宅区全体业主共同所有，由业主委员会提供给物业管理企业有偿使用，住宅区物业管理办公用房、经营用房的租金和利用物业设置广告等所得收益的使用由业主大会决定。

第三十八条　物业管理费用由物业管理服务费和物业维修专项资金构成。

第三十九条　物业管理服务费包括综合管理服务费、车辆管理服务费和特约服务费。

综合管理服务费和车辆管理服务费由市物价行政管理部门会同市房地产行政管理部门，依照《中华人民共和国价格法》的有关规定，按照普通建设标准和高标准对住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼分类制定全市统一的指导价。指导价应当根据合理、质价相符、与社会经济发展水平相适应的原则确定，并必须经过听证程序。

综合管理服务费和车辆管理服务费具体标准由业主委员会与物业管理企业参照政府指导价格协商确定。

特约服务费由业主、使用人与物业管理企业协商确定。

第四十条　物业维修专项资金由下列资金构成：

(一)开发建设单位移交住宅区时，按照住宅区总规模建安造价的百分之一点五(配置有电梯的住宅楼，按照建安造价的百分之二点五)向业主委员会提供的物业管理启动资金;

(二)住宅区内公有住房的出售单位和买受人按照规定交纳的物业维修基金;

(三)按照国家有关规定筹集的其他物业维修资金。

物业维修专项资金必须以业主委员会为单位开设专户，专项储存，按栋立帐，其中由个人出资部分核算到业主，并由区级以上房地产行政管理部门负责监管，专项用于住宅区共有部分的维修。物业维修专项资金不足时，分别由住宅区内全体业主和整栋房屋全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。

第四十一条　物业管理企业应当向业主、使用人提供质价相符的服务，依照本条例规定和物业管理服务合同的约定据实收取物业管理服务费，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。

业主应当按时、足额交纳物业管理服务费;公房出租人或者业主将房屋出租的，应与承租人就物业管理服务费的交纳签订书面协议。

第四十二条　房屋权属发生转移，原业主交纳的有关物业管理费用不予清退，由原业主与受让人协商清算。

第四十三条　物业管理服务收费应当明码标价，挂牌公布服务内容、收费项目、标准和收支情况，接受物价等行政管理部门和业主、使用人的监督。

第七章　法律责任

第四十四条　有下列行为之一的，由房地产行政管理部门予以处罚：

(一)物业管理企业未取得资质证书从事物业管理服务的，责令停止违法行为，没收违法所得，并处以五千元以上四万元以下罚款。

(二)物业管理企业违反资质等级规定承接物业管理服务项目，或者提供的管理服务达不到资质规定要求的，责令限期改正;

逾期未改的，处以五千元以上二万元以下罚款;情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书。

(三)物业管理企业聘用无岗位证书的管理人员，或者订立、终止、解除物业管理服务合同未按规定结清财物，移交房屋和有关资料并报房地产行政管理部门备案的，责令限期改正;

逾期未改的，处以一千元以上三千元以下罚款;情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书。

(四)物业管理企业擅自改变物业维修专项资金、住宅区公用设施、物业管理用房用途的，责令改正，并处以二千元以上二万元以下罚款;

情节严重的，吊销资质证书。

(五)开发建设单位不按照规定移交工程建设档案资料的，责令限期移交;

逾期不移交的，处以五千元以上二万元下罚款。

(六)开发建设单位不按照规定提供物业管理启动资金或者物业管理用房的，责令限期履行;

拒不履行的，依法强制履行，并分别按照应当提供的资金或者物业管理用房销售价格的二倍处以罚款。

(七)开发建设单位单独转让住宅区共有部分、物业管理企业擅自占有住宅区共有部分用于经营的，没收违法所得，责令限期改正，并处以违法所得一倍罚款。

(八)占用、损坏住宅区共有部分，擅自改变房屋用途或者改变房屋外貌，损坏房屋承重结构或者超负荷使用房屋的，责令限期改正;

情节严重的，处以一千元以上一万元以下罚款。

(九)单位和个人未按照规定签订协议，擅自在住宅区内进行管线等施工的，责令限期改正，并处以一万元以上三万元以下罚款。

第四十五条　违反本条例其他有关规定的，由有关行政管理部门依法处理。

第四十六条　开发建设单位、物业管理企业、业主和使用人违反合同的约定，应当承担相应的违约责任;造成损失的，应当承担赔偿责任。

第四十七条　业主、使用人不依照本条例规定交纳有关费用的，业主委员会应当协助物业管理企业催其交纳;逾期仍不交纳的，由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定加收违约金。

第四十八条　发生物业服务和物业收费争议，当事人可以协商解决，可以向房地产、物价等行政管理部门和消费者协会申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提出诉讼。

第四十九条　房地产行政管理部门和其他有关行政管理部门工作人员应当认真执行本条例;玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级行政主管部门给予行政处分;给物业管理企业或者业主、使用人造成损失的，应当依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章　附则

第五十条　本条例中有关用语的含义为：

(一)住宅区物业，是指住宅区内已建成并投入使用的各类房屋及其相关的设备、设施和场地;

(二)业主，是指物业的所有权人;

(三)使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人;

(四)共有部分，是指住宅区公用设施、房屋共用部位、房屋共用设施;

住宅区公用设施，是指住宅区内业主共同使用的道路、供(排)水管道、窨井、化粪池、垃圾箱、照明路灯、室外泵房、绿地、庭院景点等设施;

房屋共用部位，是指整栋房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、走廊、门厅、传达室、内天井和房屋承重结构以及屋面、外墙面、走廊墙面等部位;

房屋共用设施，是指整栋房屋业主共同使用的水箱、水泵、上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、公共天线、电梯、避雷装置和消防器具等设施设备。

(五)住宅小区，是指建筑用地在二万平方米以上规模，基础设施配套比较齐全的居民生活区;

(六)住宅组团，是指建筑用地在一万平方米以上规模，并有基本配套设施的居民生活区;

(七)中高层住宅楼，是指住宅层数在七至九层，并有电梯等基本配套设施的住宅楼;

(八)高层住宅楼，是指住宅层数在十层以上，并有电梯等基本配套设施的住宅楼。

第五十一条　开发建设单位与物业管理企业订立的前期物业管理服务合同和业主委员会与物业管理企业订立的物业管理服务合同文本，由市房地产行政管理部门统一印制。

第五十二条　其他物业的管理，可以参照本条例的规定执行。

第五十三条　本条例的具体应用问题由市人民政府负责解释。

第五十四条　本条例自公布之日起施行。

第四篇：武汉市商业写字楼物业管理市场调研报告

武汉市商业写字楼物业管理市场调研报告

新年新气象，2012年伴随蛇年的到来已经成为过去，全球“五大行”之一的商业地产服务商“戴德梁行”在近日发布了2012江城商业写字楼市场报告，报告中指出，根据过去的几年里租金与物业管理费的变化以及未来供应优质物业推算，预计到2013年武汉写字楼租金加物业管理费最高将涨至155元/平米，对比2012年的租金水平上涨了32%。

据介绍，伴随着武汉商务环境越来越成熟，内资企业的极投资，企业对商业写字楼的需要逐渐释放，2012年的写字楼吸纳量超过过去三年的总和，创历史之最。其中优质物业的面市推动武汉市写字楼租金的上扬，再加写字楼提价积极，导致2012年，武汉甲级写字楼租金大幅上涨22.4%至每平米每月94.1元，虽然在全国来看数字只比重庆略高，但是升值潜力巨大，租金涨幅已跃居首位。从区域来看，武昌滨江和汉口滨江区表现抢眼，在新区贡献吸纳量中占了整体吸纳量的77%;其中武广商圈 光谷商圈由于受到新增供应少，可租项目稀缺等原因，租金及物业管理费涨幅最大，最高的达到40%以上。

据相关人士指出，蛇年里武汉高端写字楼供应主要来源于保利文化广场、广发银行大厦和泛海城市广场三大项目。预计在2013年写字楼空置率有小幅上升，仍将持续上涨，直到2016年租金加物业管理费将涨至每月155元/平米。从此看来，武汉写字楼租赁市场在未来的几年时间里，租金升值空间广阔，是投资的好去处。

值得注意的是，在经历了近1年的量价提升之后，2012年7月份以来，武汉商铺售价开始出现企稳渐升的态势。武汉金田物业管理有限公司经过仔细周密的市场调研论证后认为，2季度之后，商铺市场价格浮动不大，开发商回笼资金比较急迫。而交易量上扬的行情在4月刹车，被市场认为是对3月恐慌性投

资的修复，但4~7月商业地产项目虽仍处回升通道中，但成交量均未达到3月高点。

而从另一个侧面看，市场似乎也在重新打量商铺的投资价值。不过，写字楼从02年4月开始，却有接过商铺上涨大捧的势头。

数据显示，2012年2季度开始，武汉写字楼每月成交量几乎都是成倍增长，价格同样一路上蹿。武汉天地的一栋甲级写字楼，租金甚至达到了北京、上海等地同档次物业的水平。2季度，武汉新写字楼均价比1季度环比上升9.26%，甚至2手写字楼价格也上涨了将近7%。以一个200平方米写字楼户型为例，按今年上半年成交均价9156元/平方米计算，总价达到180万元。按平均租金计算，年均投资收益接近10%，相对于商铺似乎回报率更高。

对此，武汉一家写字楼开发商人士对记者表示，目前武汉甲级写字楼存量并不多，供不应求的情况推动了武汉甲级写字楼售价及租金连续6个季度上涨，证明写字楼的投资空间巨大。

现如今武汉市商业写字楼大概有62万平方米，其中汉口占52%，武昌占38%，汉阳占7%，其它区域占3%，总体租金在85元至125元每平方（含物业管理费），其中各楼盘物业管理费根据物业管理5大要素及物业管理公司经营性质的不同原因而定，甲级写字楼管理费每平方每月15至28元，乙级写字楼管理费每平方每月12元至23元，商铺管理费每平方每月22至38元。

关于物业管理费国务院及各级地方行政部门没有出台明确的收费标准，因为根据物业管理的五大要素及物业公司是房地产投资公司直营和外包的经营性质等情况的不同，所以各商业楼盘的物业管理费也各有高低，武广商圈和光谷商圈及大型城市综合体（如汽车站 火车站等）收费较高，具体的物业管理费收费标准及市场行情大致有以下几种特性：

1.5A甲级写字楼及商铺物业管理费最高，乙级写字楼及商铺物业管理费相对较

低；

2.物业管理公司资质等级高的物业管理费较高，反之则收费较低；

3.开发时间较早的旧写字楼及商铺物业管理费较低，近几年开发的新写字楼物业管理费相对较高；

4.城市综合体地带写字楼及商铺物业管理费较高，综合体旁边的管理费较低；销售型的写字楼及商业物业管理费较高，租赁型的写字楼及商业物业管理费较低；

5.大型商圈中心写字楼及商铺物业管理费较高，商圈附近的管理费较低；

6.大型贸易或交易市场中心写字楼及商铺物业管理费较高，中小型市场中心管理费较低；

7.房地产投资商为了快速营销房产迅速回笼资金，或房产地段不好房产项目不好销售甚至对物业管理不以盈利为目的，且对旗下直营的物业管理公司有补助和补贴（每平方每月补贴2元至5元不等）的写字楼及商铺物业管理费较低，物业服务外包的物业管理费较高；房产公司为了辅助营销对物业管理公司有协议性补助的刚交付前两年收费较低，两年后通过物价上涨和开支较大等缘由提高物业管理费；写字楼及商铺交付后入驻率偏低未达标的（一般入驻率规定在80%左右）房地产公司对物业公司实行补贴方式的物业管理费较低，写字楼及商铺入驻率超过90%以上或者经营氛围非常火爆的则根据市场行情商议提价。

8.国企写字楼及商铺且物业管理公司属于国企直营的为了方便安排家属就业有补贴（每平方每月3至5元不等）收费较低，国企写字楼及商铺物业管理服务外包的管理费较高；

9.物业管理服务时间平均每天超过10小时以上的物业管理费较高，未超过10小时的管理费比较平均；

10.开放中央空调的写字楼及商铺物业管理费较高，不开放中央空调的较低；开放时间超过10小时的收费较高，开放时间低于10小时的相对较低； 具体各楼盘物业管理费调查情况如下（部分知名楼盘抽查详情见附表）： *附表一:(见尾页)

*附表二:（见尾页）

*以上附表为武汉市商业写字楼物业管理费部分楼盘抽查情况。

2013年1月份全球“五大行”之一的戴德梁行更预计，最近1年内仅有武汉天地企业中心、保利文化广场、民生银行大厦及凯乐桂园等几栋甲级写字楼上市，远不能满足入驻武汉企业的需求，预计近期写字楼租金及物业管理费还将继续上涨。

经国内外多位经济学家分析国务院出台控制楼市国五条后，全国将掀起一股商业写字楼投资热潮。湖北省社科院经济研究所副所长 省房地产经济学会秘书长叶学平先生及业界专业人士普遍认定，武汉作为中部中心城市，同时又提出打造总部经济的规划，未来随着越来越多的跨国公司驻点武汉，随着湖北省“城市8加1计划”的发展，二线城市企业的总部将纷纷入驻江城，对高端写字楼的需求应该会处于持续上升的利好态势，随之商业写字楼的售价与租金将不断攀升，所以商业写字楼投资开发市场在未来5年投资热潮将“席卷”江城，商业写字楼市场行情将呈现出蓬勃发展的迅猛态势。

武汉金田物业管理有限公司

凯乐桂园分公司

2013 年 2 月 22 日

第五篇：武汉市物业管理招标投标管理试行办法

武汉市物业管理招标投标管理试行办法

第一条 为规范本市场物业管理招标投标行为，维护物业管理市场秩序，保障社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》、《武汉市住宅物业管理条例》及有关法律、法规的规定，结合武汉市实际，制定本办法。

第二条 凡在武汉市城市规划区内进行物业管理招标投标活动，均适用本办法。

住宅小区总建筑面积在三万平方米以上和大厦总建筑面积在二万平方米以上的应采用招标方式确定物业管理企业。

第三条 物业管理招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用原则。第四条 市房地产行政管理部门是本市物业管理招标投标活动的行政主管部门。

区房地产行政管理部门在市房地产行政管理部门指导下负责本辖区内物业管理招标投标活动的监督管理工作。

第五条 招标人必须是合法取得开发资质的开发建设单位或经市房地产行政管理部门批准的业主委员会。

第六条 投标人必须是合法取得工商营业执照，并获得本市房地产行政管理部门颁发的物业管理企业经营资质证书的具有独立法人资格的物业管理企业或是取得国家、省主管部门颁发的物业管理企业经营资质证书并报本市房地产行政管理部门备案管理的物业管理企业。

第七条 物业管理招标采取公开招标和邀请招标的方式。

公开招标是指开发建设单位或业主委员会以招标公告的方式邀请不特定的物业管理企业投标。

邀请招标是指开发建设单位或业主委员会以投标邀请书的方式邀请特定的物业管理企业投标。

第八条 业主委员会成立前的前期物业管理，由开发建设单位负责物业管理招标的组织工作；业主委员会已经成立的，由业主委员会负责物业管理招标的组织工作。

业主委员会组织招标活动，应经业主（业主代表）大会讨论决定。第九条 开发建设单位或业主委员会作为招标人，享有下列权利：

（一）编制招标文件，组织招标活动；

（二）选择和确定符合资质条件的投标人；

（三）根据评标原则决定评标、定标方法；

（四）选定中标人；

（五）依法享有的其他权利。第十条 招标人组织物业管理招标，应当向区房地产行政管理部门提交招标申请书，成立招标工作领导小组；招标工作领导小组应有市、区房地产行政管理部门的代表参加。

招标工作领导小组负责招标活动具体实施，审定标底，提出评标、定标办法和定标意见。

第十一条 招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件，招标文件应客观、公正并广泛听取业主及非业主使用人意见。

前款所称招标文件包括招标书、投标须知、订立委托管理合同的条件及协议条款。招标书应当包括以下内容：

（一）物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权状况、商业用房及管理用房，共用部位共用设施设备维修基金、公用设施、设备及公共场地的情况、园林绿化、社区文化娱乐设施等；

（二）物业管理的内容和要求；

（三）投标书编制的方式及依据；

（四）投标人的资质和条件；

（五）组织解释招标文件及实地查验物业的时间、地点；

（六）送达投标书的地点及截止时间；

（七）开标，评标的时间、地点；

（八）其他需要说明的事项。

第十二条 招标人采用公开招标方式的，应当提前一个月通过报刊、广播、电视或其他方式公开发布招标公告；招标人采用邀请招标方式的，应当提前二十天向三个以上具备承担招标项目能力，并符合资质要求的物业管理企业发出投标邀请书；

招标公告和投标邀请书应当送房地产行政管理部门备案。第十三条 招标公告和投标邀请书应当包括下列内容：

（一）招标人名称、地址；

（二）拟招标的物业名称、类别、用途、坐落地点、建筑面积等；

（三）投标地点和期限；

（四）获取招标文件的办法、时间、地点及相关的费用等。

第十四条 招标人可以在招标公告或者投标邀请书中，要求潜在投标人提供有关资质证明文件和业绩情况，并对潜在投标人进行资格审查。

第十五条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标的其他情况。第十六条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少十五日前，以书面形式通知所有投标文件收受人。所澄清或者修改内容为招标文件的组成部分。

第十七条 参与投标的物业管理企业应当按照招标文件规定的内容和要求编制标书，投标书应当包括以下主要内容：

（一）物业管理机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度；

（二）管理服务人员配备方案；

（三）管理服务用房及其他物质装备配置方案；

（四）管理服务费收支预算方案；

（五）管理服务分项标准与管理目标（服务承诺）；

（六）社区文化服务方案；

（七）管理服务模式设想等；

第十八条 投标人应当在提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点，招标人收到投标文件后，应当签收保存，不得开启。投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。

在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，招标人应当拒收。

第十九条 投标人不得与招标人串通投标，损害社会公共利益或者其他投标物业管理企业的合法权益。

投标人不得以他人名义投标或者其他方式弄虚作假，骗取中标。禁止投标人向招标人或者评标委员会成员以行贿的手段谋取中标。第二十条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆封。

开标过程应当记录，并存档备案。

第二十一条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

评标委员会由招标人的代表和物业管理业内人士组成，成员人数为5人以上单数。物业管理专业人士不得少于三分之一。

与投标人有利害关系的人不得进入评标委员会。评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保密。

第二十二条 评标委员会应当按照招标文件确定的标准和方法，对投标文件进行评审和比较；评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。

第二十三条 评标委员会经评审，认为所有投标都有不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。

依法必须进行招标的项目的所有投标被否决的，招标人应当依照本办法重新招标。

第二十四条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。

第二十五条 评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。

评标委员会成员不得私下接触投标人，不得收受投标人的财物或者其他好处。

评标委员会成员和参与评标的有关工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

第二十六条 中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。

第二十七条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。

第二十八条 中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目。中标人不得向他人整体转让中标项目。

中标人应当就分包项目向招标人负责，接受分包者就分包项目承担连带责任。

第二十九条 违反本办法规定，未采用招标投标方式确定并委托物业管理企业承担管理服务的，委托行为无效。

第三十条 开展招标而未报市、区房地产行政管理部门备案，由市、区房地产行政管理部门责令改正，并给予通报批评。

第三十一条 投标人相互串通或者与招标人串通投标的，投标人向招标人或者评标委员会成员采取行贿手段谋取中标的，中标无效。

第三十二条 投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的，中标无效；给招标人造成损失的，依法承担赔偿现任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十三条 评标委员会成员收受投标人的财物或者其他好处的，评标委员会成员或者参加评标的有关工作人员向他人透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐以及与评标有关的其他情况的，给予警告，对有违法行为的评标委员会成员取消担任评标委员会成员的资格，不得再参加任何依法必须进行招标的项目评标活动。

第三十四条 中标人将中标项目整体转让给他人的，转让行为无效，情况严重的，取消物业管理企业经营资质证书。

第三十五条 招标人与中标人不按照招标文件和中标人投标文件订立合同的，或已签订合同而未按合同的约定履行义务的当事人，依约承担违约责任。

第三十六条 本办法由市房地产管理局负责解释。第三十七条 本办法自发布之日起施行。武汉市房地产管理局

武汉市房地产管理局 二○○○年六月二十八日