第一篇：顺利推进征收拆迁的八个机制
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顺利推进征收拆迁的八个机制
顺利推进征收拆迁的八个机制
顺利推动征收拆迁需要建立科学机制，通过激励机制和压力机制，有效促进征收拆迁工作。顺利推进征收拆迁工作应重视蝴蝶效应，防止蹄铁效应。蝴蝶效应是指南美洲亚马孙河热带雨林中的蝴蝶扇动翅膀，将会导致美国德克萨斯州出现龙卷风。蹄铁效应是指王子的战马蹄铁上一颗钉子松动，可能导致战马摔倒、王子打败仗，最终失去国家、推翻国王政权。征收拆迁应当建立科学机制，通过蝴蝶效应，营造良好氛围，推动征收拆迁工作；同时，应当规范程序、依法征收，防止因为程序违法而导致依法强制执行缺失法定要件，致使缺乏强制力保障。
一、权利保障机制
1.获得公平补偿权
真正意义上的公平是不存在的，公平一般靠法律和契约保障。公平是一个宽泛的见仁见智的概念。公平补偿是指征收者所承担的民事责任，也可以被理解为征收人所获得的收益。在市场经济国家，公平补偿是相对的。政府征收应当通过公平市场交易价格来作为衡量补偿的标准，那么公平补偿一般是指市场评估价。
2.知情权
被征收人知情权是指被征收人知悉、获取与征收拆迁有关的信息的自由与权利。与征收拆迁有关的信息包括补偿安置标准、被征收房屋认定的结果、评估报告、本项目其他被征收人补偿的结果等。根据《政府信息公开条例》的规定，上述信息也属于应当公开的政府信息。为了体现政府诚信并取信于民，政府应当主动公开上述信息，实现被征收人的知情权。如果政府拒绝提供上述信息，被征收人可以申请政府信息公开，也可以提起行政诉讼。
3.通过口头书面提出意见建议、座谈会、听证会，以保障被征收人的参与权
政府就补偿安置方案公开征求意见后，被征收人可以提出书面意
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见和建议，可以通过座谈会、听证会表达自己的意见。通过被征收人充分参与，政府制定的补偿安置方案才更加科学、更加公平合理、更加人性化、更加贴近群众，能够得到更多被征收人的支持。
4.被征收人享有有限决策权
评估公司的确定首先通过被征收人协商一致，其次通过票决过半，最后通过随机抽取确定。通常的做法是发放《选择评估公司选票》，被征收人投票选择，某评估公司获得选票超过半数的，投票有效，如果选票没有超过半数的，在公证处公证下，随机抽取。这一机制体现了被征收人的有限决策权。
5.监督权
被征收人对征收工作人员失职渎职、徇私舞弊、补偿厚此薄彼等损害被征收人利益的行为进行检举揭发。通过监督，使得征收程序更加规范、补偿标准更加公平、征收干部更加廉洁，增强了征收工作的权威性和公信力，有利于征收效率的提高。
6.救济权利
依法信访、申请行政复议、提起行政诉讼、检举控告。根据相互间是否具有派生关系，权利包括原权利和救济权利。救济权利是由原权利派生并在原权利受到侵害或有受侵害的现实危险下而发生的权利，是保护性法律关系中的权利。在征收及其补偿中，被征收人认为自己的公平补偿权、知情权、参与权、有限决策权等各项原权利受到侵害时，可以通过依法信访、申请行政复议、提起行政诉讼、检举控告等方式进行救济。
二、公开透明公平公正机制
公开透明是阳光政府应当做到的，公平公正是依法征收应当做到的，是社会公平正义的要求，是顺利实施征收拆迁的捷径，是实现政府目标的基础。依法征收应当做到全程留痕、公开透明，具体包括：补偿安置标准公开、入户测量结果公开、未经登记房屋认定结果公开、评估报告公开、补偿结果公开。上述事项的公开是取信于民的金钥匙。通过政府信息公开，实现公开透明；通过司法审查监督，将公开透明作为合法性审查的程序内容；通过被征收人监督、审计监督、纪委监察监督，实现公平公正。通过公平公正，实现征收拆迁目标。
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三、内外监督机制
征收拆迁工作必须以高度理性的方式来对待并行使征收及补偿中各项公权力，必须深刻理解公权力的内在扩张性质，理智地认同对公权力进行限制和约束的必要性，并自觉遵守法律为公权力所划定的界限、遵守法律对公权力及其行使所赋加的约束条件。正如弗朗西斯·西阶尔斯特德所言，“法治是要约束国家的权力”。建立内部监督机构比如稽查科，对测量表进行抽查或者复查，对补偿安置合同进行审核；加大新闻监督、审计监督、纪委监察监督、司法监督力度。通过监督，防止权力滥用以保护干部，提升征收工作的公信力和群众的信任度以推动征收工作顺利进行。
四、奖励保底对比机制
对国有土地上房屋征收补偿，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）规定了公平补偿原则即市场评估价标准的补偿，许多地方为了让被征收群众得到实惠，规定许多奖励措施：签订协议奖励、无违法建筑奖励、分组签订协议完成奖励、项目签订协议完成奖励。对被征收人个人的奖励，激励其积极签约；将被征收人分成若干组，对整个组在规定的时间内签约完成后进行奖励，增强被征收人的集体利益意识，这种制度可以起到发动群众做群众工作的作用，这种捆绑奖励不属于中央明令禁止的株连政策；同样，在规定的时间完成整个项目签约，对每一户被征收人进行奖励，可以在更大范围起到发动群众做群众工作的作用。上述各项奖励能够激励被征收人积极签约，一旦签约期限届满作出补偿决定，上述奖励一律取消，具有一定惩罚性，当然，即使对“钉子户”被征收人作出决定，也不能低于市场评估价即保底。显然，奖励和保底具有明显的对比性，这一制度是在引导、提倡和激励协议拆迁。
五、未经登记房屋认定处理宽严对比机制
《征收条例》第24条第1款规定：“市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。”通过采取停止施工通知、查封施工现场等有效行政强制措施，能够有效遏制突击抢建违法建筑；对于存量违法建筑，在征收补偿中对其进行适当补助，以促使存量违法建筑的消化，最新【精品】范文 参考文献
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减轻规划执法部门执法的压力。但是，如果缺乏制裁措施，被征收人就会要求其违法建筑按照合法房屋进行补偿安置。无证房屋的认定和补偿存在一定的自由裁量权，《征收条例》第24条第2款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”。为了实现通过违法建筑处理带动合法房屋征收拆迁，应当建立未经登记房屋认定处理宽严对比机制，即在协议拆迁期间一揽子签订补偿安置协议的，可以将未经登记房屋认定为建筑物和构筑物，给予一定的补助；协议期满未一揽子签订协议的，按照违法建筑依法处理。通过激励机制和压力机制共同促进征收拆迁进程和违法建筑的消化。
六、补差对比机制
《征收条例》规定市场评估价为公平补偿标准，但是，许多地方规定棚户区改造征收拆迁安置标准为“拆一迁一”，即被征收房屋与安置房屋等面积回迁，这样，通过征收安置，被征收人的房产价值增加了。但是，如果缺乏压力机制，价值增加的安置就会使得被征收人认为理所当然，这种激励机制就会丧失应有的功能。例如，将协议拆迁规定为三个阶段，在第一个阶段签订协议的，免交差价；在第二个阶段签订协议的，象征性补交差价；在第三个阶段签订协议的，补交明显的差价；做出补偿决定的，进行双向评估，结算差价。这样，就鼓励协议拆迁、鼓励及早协议拆迁。
七、强力借力机制
征收拆迁需要许多单位在职权范围内履行职责，但是，迫于信访的压力，常常出现推诿打太极现象，于是出台《征收拆迁职能部门职责暂行办法》，根据相关法律法规司法解释规定，明确规定相关单位职责：（1）组织部抽调后备干部参与征收拆迁工作，并加强对其考核和选拔，加强对被征收公务员进行顾全大局、支持政府中心工作的教育和要求；（2）纪委加大对干部的监督，促进被征收公务员顾全大局、支持征收拆迁工作；（3）国土资源局出具是否符合当地土地利用总体规划的说明，对集体土地组卷报批，对净地招标、拍卖、挂牌及时办理土地出让手续；（4）规划局出具是否符合当地城市总体规划的说明，最新【精品】范文 参考文献
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审批建设方案，颁发建设工程规划许可证，依法处理违法建设；（5）公安局打击征收拆迁中的违反《治安管理处罚法》和《刑法》的违法犯罪行为，打击犯罪、预防犯罪、对征收拆迁安全保障；（6）法院及时受理涉及征收拆迁的诉讼、非诉讼案件，及时判决、裁定，依法强制执行；（7）工商税务环保等行政执法部门对违法的被征收人加大调查力度，为征收拆迁营造良好氛围；（8）办事处是人民政府的派出机构，最了解群众，是做好群众工作最具有优势的单位，其负责和被征收群众打交道，负责完成征收拆迁的各项具体工作；（9）征收办公室充分调研，起草最为科学的征收补偿安置方案。在征收全过程中，最清楚需要哪个单位配合，并有权向相关单位发《请求协助函》，被请求单位也许位高权重、主业繁忙，其未必配合，于是，要求该《请求协助函》抄报分管领导，分管领导做出明确批示，要求被协助单位限期办理，并送督查部门督办。
八、多途径强制机制
1.拆迁裁决
在2011年1月21日即《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施之前已经颁发《拆迁许可证》的项目，至今仍然存在“钉子户”的，应当对拆迁许可证进行延期并及时做出裁决，被诉至法院，待法院判决生效后，申请人民法院强制执行生效判决，超过起诉期限不复议不起诉的，申请法院非诉执行。
2.签订补偿安置协议
根据《合同法》第2条规定，合同是平等主体的自然人、法人之间设立民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，受法律保护。签订补偿安置协议后，少数被征收人拒不搬迁，合同的相对方可以依法向法院提起民事诉讼，法院判决生效后，申请法院强制执行。
3.村民会议决议
最高人民法院[2006]民立他字第23号答复规定，村民小组长以村民小组的名义起诉和行使诉讼权利应当参照《中华人民共和国村民委员会组织法》第17条履行民主议定程序。《村民委员会组织法》在2010年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十七次会议进行修订，修订后的《村民委员会组织法》第22条和28条规定，最新【精品】范文 参考文献
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做出村民代表会议决议或者村民代表会议决议，对不履行决议义务的村民向法院提起民事诉讼，村民会议或者村民代表会议决议对全体村民具有法律效力。形成村民会议决议或者村民代表会议决议后，村民小组长针对少数拒不履行该决议的村民，向法院提起民事诉讼，待法院判决生效维持决议效力的，依法申请法院强制执行。基层组织有凝聚力、群众呼声较高、容易形成村民大会或者村民代表会议决议的新启动的“城中村”改造项目，可以采取该种方法实行村民自治协议拆迁。
4.国土资源局作出责令交出土地决定
许多“城中村”改造项目绝大部分已经拆迁，遗留少许“钉子户”漫天要价、满意不满足，再补签村民会议决议较为困难。根据《土地管理法实施条例》第45条规定：“违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。”《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第14条规定，土地管理部门根据土地管理法实施条例第45条的规定，申请人民法院执行其作出的责令交出土地决定的，应当符合下列条件：（1）征收土地方案已经有权机关依法批准；（2）市、县人民政府和土地管理部门已经依照土地管理法和土地管理法实施条例规定的程序实施征地行为；（3）被征收土地所有权人、使用人已经依法得到安置补偿或者无正当理由拒绝接受安置补偿，且拒不交出土地，已经影响到征收工作的正常进行；（4）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行行政决定的，国土资源局可以自起诉期限届满之日起三个月内，依法申请人民法院强制执行。人民法院对符合条件的申请，应当裁定准予执行。
5.人民政府作出补偿决定
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条规定，政府对拒不签订补偿安置协议的被征收人作出补偿决定，该决定被诉至法院，待法院判决生效后，申请人民法院强制执行生效判决，超过起诉期限不复议不起诉的，申请法院非诉执行。
6.层报政府收回土地使用权
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根据《土地管理法》第65条，层报政府收回土地使用权。《土地管理法》第65条规定，为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权，收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。现实中，实施征收拆迁项目的目的是改善村民居住环境，提高村民的生活水平和生活质量，符合该村村民的整体利益。村委会根据《中华人民共和国土地管理法》第65条规定，层报原批准用地的人民政府做出收回土地决定，收回城中村改造范围内村（居）民集体土地使用权。被收回土地使用权人提起行政诉讼被法院判决维持并发生法律效力，根据《行政诉讼法》第55条规定，依法申请人民法院强制执行；起诉期限届满发生法律效力，根据《行政诉讼法》第56条规定，村委会或者政府依法申请人民法院非诉强制执行。
7.责令限期拆除
根据《城乡规划法》第68条规定，规划部门对违法建设行为人作出责令限期拆除决定，逾期不拆除的，经催告后，依法申请人民政府作出强制执行决定书，政府责成公安、规划、土地、公证、综合执法等部门强制执行。
8.D级危房鉴定
《城市危险房屋管理规定》规定，进行房屋安全鉴定，必须有两名以上鉴定人员参加。对特殊复杂的鉴定项目，鉴定机构可另外聘请专业人员或邀请有关部门派员参与鉴定。经鉴定属危险房屋的，鉴定机构必须及时发出危险房屋通知书。根据该规定，对被鉴定为危险房屋的，可分为四类进行处理：A级危房观察使用，适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋；B级危房处理使用，适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋；C级危房停止使用，适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋；D级危房整体拆除，适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋。农村危房可以根据《农村危险房屋鉴定技术导则》（试行）规定，参照上述程序办理。
不同的地区不同的项目存在诸多差异，需要哪些机制，还要根据具体情况具体分析，但是，权利保障、公平补偿、正当程序是任何征
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收拆迁项目都必须坚持的原则。征收拆迁既要坚持原则，又要进行创新，通过科学机制减少阻力、增加动力，推动征收拆迁工作顺利进行，为加快棚户区改造和城镇化建设奠定基础。
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第二篇：创新工作机制 推进和谐拆迁
完善工作体制 推行和谐拆迁
家是百姓安生之源，立身之本，房屋拆迁事关群众根本利益，在我国当前大举进行城市化建设过程中，常因群众利益分配不均导致拆迁工作矛盾不断，因此如何维护各方利益平衡、实现和谐拆迁一直是党和政府关注的民生重点。近年来，我县一直积极探索并全面推进“阳光拆迁”，以维护群众利益为着力点，在开展全方位调查充分掌握社情民意的基础上，及时出台《宁海县城市房屋拆迁管理实施办法》和《宁海县城中村改造暂行规定》等拆迁政策，改进提高动迁工作水平，创新完善动迁各项制度,实施“先建设、再安置、后拆迁”的工作新机制，坚持阳光操作，改变了以往政府努力动员群众拆迁的被动局面，变成现在的“居民要动迁”甚至要求提前动迁的积极局面，确保拆迁工作和城市建设顺利开展。
但我县正处于城市建设上升期，拆迁项目烦多，且各村情况复杂，通过调查部分被拆迁群众及总结以往拆迁经验，在遵循阳光拆迁“公平、公开、公正”原则下，仍有以下几个问题有待改进：
一、政策宣传形式单一，相关法律政策宣传的广度和深度不够，拆迁主体和被拆迁人缺乏有效的沟通渠道，存在少数群众未充分理解或误解情况，容易引发群众矛盾；
二、征地拆迁安置保障工作不完备，未充分解决被征地人员的搬迁、生活生产等长远问题，使群众有后顾之忧难以积极配合拆迁工作；同时一些被征地农民不具备掌握较多财产的能力且失去土地后无稳定工作，滋生好逸恶劳习性，盲目消费，痴迷赌博，容易导致失地农民返贫，不利社会稳定；
三、“清零拔钉”工作仍有一定难度，《国有土地上房屋征收与补偿条例》新政出台后，行政强迁被取消，个别村少数居民存在侥幸心理，始终对全公开制度表示怀疑，漫天要价、不怕做“钉子户”，延误动迁基地及时清盘交地，影响后续建设发展。上述各种问题的产生，有其主观和客观的种种原因，为了维护被拆迁群众的合法权益、确保我区重点工程建设的有序进行、提高社会整体幸福指数，应进一步完善加强拆迁安置工作：
一、宣传正确舆论导向，规范征地拆迁行为，实现和谐拆迁。
1、深入拆迁一线，实现沟通零距离。就近设立旧村改造办公室，召开各类座谈会，充分听取拆迁户意见和建议；邀请相关法律专家，现场为拆迁户提供详尽、权威的政策法规咨询服务做好拆迁政策的释疑解惑工作，化解群众的抵触对抗情绪。
2、加强动迁人员业务素质建设，培养耐心细致的工作态度及平和为民的工作作风，对拆迁户做到主动沟通、主动协调、主动处理，情理结合，引导拆迁户正确认识和掌握安置工作的有关政策，获得群众好感和信任，减少和弱化矛盾发生，为拆迁过程的平稳、顺畅打下良好基础。
3、广泛开展政策宣传，以公开透明促公平。加大与新闻媒体沟通力度，发挥互联网、手机等新媒体宣传作用，开辟专栏，公布拆迁安置补偿标准和房屋估价等热点问题，让群众及时知晓；同时将党员干部列为公开重点对象，带头签订房屋征收协议，经审计后将有关内容予以公示，接受公众监督，用事实对政策进行最好宣传，体现“公开政策与执行政策一致、政策执行前后一致、同等情况补偿一致”的原则，打消部分村名“先拆吃亏、后拆得益”的顾虑。
二、坚持以人为本，秉承服务内容全方位思想，实现亲情拆迁。
1、积极搭建房源服务平台，为社区老年人、双职工家庭提供全面房源信息，设立便民服务热线，解答拆迁户查找房源产生的疑问和顾虑。从租赁过渡房到签订协议，再到搬家腾房，实现全程“保姆式”贴身服务，为拆迁户解决实际困难。
2、设立专门机构负责失地农民后征迁时期矛盾处理，建立相适应的公共服务体系，组织就业培训、文化讲座等活动，切实提高失地农民综合素质，增强社会竞争力，引导失地农民步入社会发展正轨，在城市化进程中快速实现身份转换；完善多元保障制度，适当补偿被征人养老待遇，避免出现拆迁农民种田无地、就业无岗、社保无份的“三无人员”。
3、重视“农民富了怎么办”的思考，帮助拆迁户打理好拆迁补偿款，避免坐吃山空。引导正确消费观念，杜绝攀比、奢靡之风；加强社区管理，防止赌博盛行；联合金融机构拓展农村市场，推出适合农民的理财产品，实现农民财产增值保值。
三、增强决策科学性，坚持政策一致性，实现依法拆迁。
1、坚持一切从实际出发，做好前期调查工作，逐户调查拆迁人房屋权属、使用情况、户籍和家庭人口结构等情况，注意被拆迁人的补偿安置意向，对有关资料进行拍照、摄像形成档案，同时拆迁工作小组中增加部分居民代表，充分听取代表意见，深入分析，适时调整补偿方案，确保政府决策全面、完善。
2、严格把握“一把尺子量到位，一个标准算到底”，对于某些拆迁户超出政策范围的要求给予明确答复，不乱开口子，不搞无原则的安抚照顾，维护政策刚性；加强思想工作力度，阐明拆迁工作的原因、目的，意义，同时采用时间倒逼、减少拆迁奖励等方式施以适当压力，争取获得群众理解；
3、完善监管及司法拆拆制度。成立拆迁项目巡视组，跟踪监督项目建设；健全信访制度，设立投诉举报箱，及时答复相关政策规定，满足拆迁户合理要求、制止无理要求；把切实维护拆迁户利益纳入党风廉政建设责任范围，确保廉政拆迁；同时抓紧研究司法拆迁步骤，制定相关配套政策及实施细则，消除阻碍，更好维护群众的合法权益。
城市化进程是我国走向繁荣富强的必由之路，城市建设发展需要拆迁，应当坚持群众利益至上，主动实施“阳光拆迁”并探索亲情拆迁、依法拆迁、和谐拆迁，实现社会稳定发展。
第三篇：“八个一”工作机制
“八个一”工作机制
一、有完整的安全工作责任链
以校长为核心展开到各处室、学区的教职工。做到全员有责，人人把关。具体详见《绍兴市职教中心安全工作责任链》
二、学校安全制度健全
学校编有一本《绍兴市职教中心安全手册》，内容包括了学各的各项安全工作制度与各类应急预案。根据学校及社会的变化，学校在不断完善或出台新的制度，如现出台的有《绍兴市职教中心预防甲型H1N1流感疫情应急预案》、《绍兴市职教中心2009学年预防甲型H1N1流感疫情应急流程》等等。
三、有完善的一套应急预案
学校制定了一套应急预案，有学校《应急预案》、《绍兴市职教中心预防甲型H1N1流感疫情应急预案》、《绍兴市职教中心预防学生违法犯罪预警机制实施方案》等。
四、应急演练
学校每一学期组织一次全校性的应急疏散演练，提高学生在出现火灾、地震、紧急集合等情况时的自救与互助能力。
五、安全行事历
学校有目的、有计划的制定了一套安全行事历，详见《绍兴市职教中心2009年安全行事历》
六、安全隐患排查
学校在每学期初与期中，由校安全领导小组与安保处发动全校教职工开展安全隐患全面排查。发现问题及时整改。
七、安全工作预警与通报
发布每一季度一次的安全工作预警和情况通报，指出问题，明确要求，交流经验。
八、风险化解分担机制
健全一个风险化解分担机制，全面落实校方责任险。每一学生购买保险，学校财产进入保险等。
第四篇：征收拆迁 抽签委托书
抽签委托书
本人，身份证号码：，被征收房屋座落： 新村 座 单元。因本人年龄大，行动不便，无法亲自去抽取 新村回迁选房顺序号，现委托 身份证号：，前往贵处抽取 新村回迁选房顺序号，如有任何问题，由我本人承担责任。
委托人： 受委托人：
签字：（手印）签字：（手印）时间：2018年 月 日 时间：2018年 月 日
第五篇：集体土地征收拆迁
集体土地征收拆迁
集体土地征收拆迁 是指依法许可，拆迁人对城市规划区外农民集体所有土地上的房屋所有者或使用者给予合法补偿安置的前提下予以迁出，对房屋及附属物进行拆除的法律行为。
征地的原则：
1.1 国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定的授权和程序对农民集体所有的土地实行征收或征用，并给予补偿。
1.2 征收征用土地的，按照被征土地的原用途给予补偿。
1.3 征收征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。
征地补偿安置的工作程序
3.1 在征地依法报批前，县级土地管理部门应当将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和植物，征地时不予补偿。
3.2 县级以上建设用地管理部门应当对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。
3.3 征地依法批准后，县级以上土地管理部门应当按照《征用土地公告办法》规定公告征地批准事项。除涉及国家保密规定等特殊情况外，征地批准事项应当网上公告。
3.4 县级以上土地管理部门应当根据征收土地的批准文件，在征地公告之日起45日内以被征用土地的所有权人为单位拟订征地补偿安置方案（含征地拆迁房屋补偿安置标准），报当地人民政府审查同意后，按照《征用土地公告办法》规定公告。被征地农村集体经济组织和农户提出申请听证的，土地管理部门应当按照《国土资源听证》规定的程序和有关要求组织听证。
3.5 征地补偿安置方案批准后，当地人民政府应组织县级土地管理部门或委托有关单位与被征地单位协商签订征地补偿安置协议。
单独选址项目和分批次项目的征地补偿安置费用，应当根据市、县人民政府的征地补偿安置方案支付，未按期全额支付的，不得核发建设用地批准书，也不得使用土地。
3.6 征地中拆迁房屋补偿安置的实施程序，按照各省市的有关规定执行。征地拆迁房屋的补偿安置需要估价的，也应按照《房地产估价规范》进行。
农村房屋拆迁补偿安置
1.一般规定
补偿安置依据：被拆除房屋的用途和建筑面积，一般以房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。如记载与实际不符的，除已依法确认的违章建筑外，应以实际面积为准。
特别情况的处理：
1.1 征地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补偿，对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。征地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，被拆迁人应当立即停止建房，具体补偿金额可以参照建房批准文件内容补偿，也可由拆迁当事人协商议定；
1.2 拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。
1.3 违法并应无偿拆除的建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，一般不予补偿。
1.4 同一拆迁范围内，既有国有土地、又有集体土地的，国有土地范围内的拆迁房屋补偿安置按城市房屋拆迁管理规定执行；被征集体土地范围内的房屋拆迁补偿安置按集体所有土地房屋拆迁补偿安置的规定执行，如当地规定按城市房屋拆迁规定执行的，从其规定。
2.征地中拆迁居住房屋的补偿安置规定
2.1 被征地的村或者村民小组建制撤销的补偿安置
被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。
货币补偿金额计算公式一般为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地
使用权基价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。
被拆除房屋评估如选用重置法的，其建安重置单价结合成新，由建设单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估；同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的市、县人民政府根据土地市场的实际情况制定并公布。
2.2 被征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置：
律师应了解，现行规定拆迁人，对未转为城镇户籍的被拆迁人应当按下列规定予以补偿安置：
具备易地建房条件的区域，被拆迁人可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿；
货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和当地农村住房建设的有关规定执行。
不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。
2.3 其他补偿：
律师应了解并告知当事人，拆迁人应当补偿被拆迁人搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之日起增加临时安置补助费。
2.4 补偿原则应当是使被拆迁人的居住水平不因拆迁而降低。
3.拆迁非居住房屋的补偿安置：
在办理拆迁非居住房屋的补偿的服务中，律师应提醒当事人，这种拆迁及补偿应当有利于当地经济的发展，防止拆迁对当地原有工商业与就业的负面影响。
补偿标准一般为：
3.1 拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价＋相应的土地使用权取得费用
3.2 被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用，当事人协商不成时由房地产估价机构评估。
3.3 其他补偿：
3.3.1 按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。
3.3.2无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用。
3.3.3 因拆迁造成停产、停业的适当补偿。
3.3.4 其他非居住房屋、居住房屋附属的棚舍，以及其他地上构筑物的补偿，按照当地有关国家建设征地的财物补偿标准执行。
农村房屋拆迁评估
农村房屋拆迁当事人经协商对被拆迁房屋价格达不成一致时，律师应提醒委托人及时聘请评估机构依法评估。作为律师在提供服务时应了解并可向当事人介绍有关农村房屋评估的一般规定。
1.一般规定
房屋重置价格，是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与被拆除房屋具有同等功能效用的全新状态的房屋的正常价格。拆迁房屋的评估价格不包括房屋的装饰价值。房屋装饰应单独出具评估报告。
估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。
评估报告：估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具评估报告，评估报告应由注册房地产估价师签名，经估价机构审核并加盖机构公章。
2.对附属物、附着物、在建工程、临时建筑的评估
2.1 附属物、附着物等评估：按照国家建设征地的财物补偿标准和当地实际情况进行。
2.2 在建工程评估：一般应采用成本法进行评估。在建工程评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据，工程建设进度以政府管理部门通知停工时的状态为准。
2.3 临时建筑评估：未超过批准期限的临时建筑应评估其建筑物残值。
3.协助评估
凡房屋拆迁评估中涉及原始成本、机电设备、工程造价等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。
行政复议与诉讼中的律师实务
拆迁行政复议
1.一般规定
拆迁行政复议并不是每个拆迁项目的必经阶段,但拆迁行政复议与拆迁各阶段交织在一起，律师可以对此提供相应的法律服务。
在拆迁人申请规划许可证、房屋拆迁许可证等文件，拆迁管理部门作出与拆迁相关的行政决定等过程中，只要当事人认为该具体行政行为侵犯其合法权益，均有权依法向管辖部门申请行政复议。
除行政复议法、行政诉讼法已有规定外，律师应当提示委托人，对城市房屋拆迁裁决不服的，拆迁人依法已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
律师在行政复议阶段的法律业务：
2.1 审查拆迁许可以及前置程序的合法性，律师工作内容包括但不限于：
2.1.1审查立项文件的合法性，对所列文件进行实体和程序审查 ；
2.1.2 审查规划许可的合法性，对所列文件进行实体和程序审查；
2.1.3 审查用地许可的合法性，对所列文件进行实体和程序审查；
2.1.4 审查拆迁许可证发放的合法性，对所列文件进行实体和程序审查；
2.1.5 审查拆迁人申请拆迁许可时提交的拆迁计划和方案是否合法，有无损害被拆迁人合法权益的情形；
2.1.6 审查拆迁补偿资金是否符合法律规定及是否被挪用等情形。
2.2 审查相关拆迁实施行为，律师工作内容主要包括：
2.2.1 审查被拆迁房屋评估的合法性。包括评估机构的确定、评估程序、评估报告和专家鉴定等内容（内容详见本指引第二章第二．三节部分）。
2.2.2 审查补偿安置方案的合法性。包括补偿对象、利益相关人、补偿范围、补偿标准、补偿方法以及安置房源等内容。
2.2.3 审查补偿安置实施过程的合法性。包括拆迁实施单位与被拆迁人之间的协商、谈话、协议，以及补偿安置的执行等事实情况。
2.3 审查作出行政裁决或具体行政行为的合法性：
包括具体行政机关对被拆迁房屋的面积认定、违章建筑处理、婚姻状况证明、共有产权情况、户籍人口证明、伤残证明、住改非以及经营许可等内容。
2.4 审查行政强制拆迁的合法性：
包括行政裁决、被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的原因、行政强制拆迁的实施等内容。
2.5 对相关事实调查取证，发表律师意见。
2.6 向委托人提供法律咨询。
2.7 对具体事项进行专项法律研究。
2.8 代理协商、调解、申请行政复议、仲裁、诉讼、申诉。
2.9 参与对被拆迁人被行政处罚、裁决或强制拆迁后的法律疏导、矛盾化解工作。
2.10 其他相关法律服务。
拆迁诉讼
1.一般规定
律师代理房屋拆迁行政案件，除应依照法律、法规、规章及全国律协关于律师代理行政诉讼案件、群体性案件的一般规定外，还要重视拆迁案件的特殊性。
1.1 拆迁行政诉讼：房屋拆迁行政案件涵盖多种具体行政行为，涉及许多法律、法规、规章和规范性文件，法律关系繁杂，又是社会的热点，容易引发群体矛盾。除了本章第一节行政复议后15日内提起行政诉讼，当事人也可以在行政裁决书送达之日起3个月内直接向法院提起行政诉讼（如果行政机关作出行政行为未告知行政相对人诉讼权利与期间的，其诉讼时效为两年）。
1.2 拆迁民事诉讼：是拆迁当事人因房屋拆迁法律行为而引起的民事诉讼，以及拆迁当事人与非拆迁当事人之间的与拆迁相关的诉讼。
2.律师代理拆迁诉讼应注意以下案件受理管辖的特别规定：
2.1 公民、法人或者其他组织对人民政府或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的行政决定或行政裁决等行政行为不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应按行政案件受理。
2.2 拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题达成协议后，一方或者双方当事人反悔，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。
2.3 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以申请房屋拆迁主管机关裁决。房屋拆迁主管机关是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起３０日内作出。当事人对裁决不服的，可以按法律规定向人民法院起诉，人民法院将按行政案件受理。
律师在拆迁诉讼中的举证
根据不同的案情及诉讼请求，律师应当分别按照行政诉讼证据的若干规定和民事诉讼证据的若干规定提交如下（但不限于）证据：
1．证明诉讼主体资格的证据
当事人应当提交身份证明资料即：当事人为自然人的，应提交身份证或户口本；为法人或其它经济组织的，应提交工商营业执照副本、工商注册登记资料或社团法人登记证等。法人或其它经济组织的名称在讼争法律事实发生后有变更的，还应当提交变更登记资料。
2．证明房屋发生拆迁法律事实的证据
2.1 拆迁人应提交的证据：
2.1.1 房屋拆迁许可证；
2.1.2 拆迁公告；
2.1.3 新建建筑物的，提交《建设工程规划许可证》及工程竣工验收证明；
2.1.4 房屋被拆除前所作的面积测量报告；
2.1.5 已经达成拆迁补偿安置协议的，要提交该协议；
2.1.6 已向被拆迁人支付货币补偿款、过渡费、搬家补助费、设备迁移费等费用的，提交支付凭证；
2.1.7 给被拆迁人提供过渡期临时用房的证据；
2.1.8 用以安置被拆迁人的房屋平面图、建筑面积竣工测量报告等。
2.2 被拆迁人应提交的证据：
2.2.1 能证明被拆除房屋的所有权的凭据；
2.2.2 能证明被拆除房屋的结构、房屋的性质（住宅、办公或商铺）、房屋的建筑面积等的证据；
2.2.3 在被拆迁房屋所有权凭据上记载的所有人不是主张权利的被拆迁人时，还须要提交能够证明被拆迁人有权主张补偿安置的证据，例如：继承关系证明、亲属关系证明、原权利人放弃权利的证明等；
2.2.4 能证明房屋何时被拆除的证据；
2.2.5 已经达成拆迁补偿安置协议的，要提交该协议；
2.2.6 经过房屋拆迁主管部门裁决的，还应提交裁决书。
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