房地产项目前期工作协议

第一篇：房地产项目前期工作协议

房地产项目前期工作作协议

甲方：某某实业投资开发有限责任公司 乙方：某某房地产有限公司

经双方协商，就共同运作某某有限公司（以下简称“某某公司”）位于某某路某某号约44亩的工业用地（宗地号为0402134以下简称“本项目”）开发事宜，达成如下协议：

一、双方合作事项：

1、项目位臵：位于某某路某某号用地共约90亩，现状为工业用地；上述土地的土地用地性质和面积以某某市国土资源局颁发土地使用权证注明为准。

2、股权转让：依照国家相关规定，完成对上述两宗土地现状使用者“某某有限责任公司”的股权进行转让，落户到甲方名下。

3、项目目标：将上述工业用地转变为可以用作房地产开发的性质土地，用地性质为商住用地，约定目标容积率≤3.0；建筑密度≤30%；绿地率≥40%；用作安居房或者政府其他保障性住房占开发比例的30％以下；土地运作成本控制在每亩人民币GGG万元以内。

4、双方共同或在符合本协议相关约定的情形下可由甲 方独立开发。

二、双方分工约定

（一）甲方的工作内容

1、主要负责与乙方共同对“某某公司”股权收购进行谈判工作。

2、负责支付收购“某某公司”股权转让所需的全部资金；自愿投资开发“本项目”并承担风险和受益。

3、按照本协议约定，负责支付项目前期费用，由乙方用于开展项目前期工作。

4、负责出具办理“某某公司”股权转让所需的甲方相关证照、文件及资信。

5、负责审阅“某某公司” 股权转让所涉及的地块红线资料和相关资料。

6、完成“某某公司”股权收购后，拥有对该股权的处臵权。

（二）乙方的工作内容

1、协助甲方对“某某公司”股权收购进行谈判工作。

2、负责办理从“某某公司”股权转让至甲方名下的全程手续办理。

3、负责办理本协议约定的工业用地转为房地产开发用地的相关手续。

5、与甲方就项目运作事宜，共同与政府相关部门进行 2 洽谈；负责依照国家和某某市的相关规定，通过最优方式，完成“本项目”用地改变土地使用性质工作。

6、研究“本项目”的各种相关因素，主要处理影响项目出让的相关事务。

三、合作开发约定

1、完成“某某公司”股权转让至甲方名下后，甲方以全部股权取得的费用，占“本项目”变性后土地份额的CC％；乙方以项目运作、策划、服务、顾问、运营管理等，或以项目前期费用每亩BB万元作为股份，占“本项目”变性后土地份额的DD％。

2、双方约定，必要时可以成立联合项目部，专司“本项目”运营。人员以乙方为主，共同开展包括土地变性在内的项目前期工作。

3、“某某公司”股权转让，甲方按每亩BB万元支付给乙方的项目前期费用，该费用作为乙方占“本项目”变性后土地份额，甲方已经支付给乙方的费用，从乙方所占的份额中按比例扣减。“某某公司”股权转让及土地变性向政府部门交纳相关费用由甲方另行支付。

四、特别约定

1、办理土地变性目标期限为N年，从完成“某某公司”股权转让之日算起。

2、基于甲方为资金投入方，双方约定，甲方具有“本项目”开发优先权。即甲方在本协议签订之日起至上述地块 落户甲方名下当日止，有权收购乙方在“本项目”中所占份额。超出约定时限，视为甲方自动放弃收购权。甲方行使对乙方所占份额收购权，应以书面送达乙方。对甲方按本协议约定条件行使项目开发优先权收购乙方在“本项目”中所占份额，乙方无权拒绝。

3、本协议签订后之日起伍个工作日内，甲方将项目前期经费人民币AA万元（大写：AA万圆）通过银行转账的方式支付给乙方（户名：某某房地产有限公司；开户行：某某银行；账号：123456789），以利乙方开展项目前期工作。

4、双方约定，如“本项目”股权收购完成后拾日内，甲方再将50％的项目前期经费支付给乙方；项目前期经费余款在完成土地变性后伍日内付清。

5、乙方在收到甲方支付的经费后，分期给甲方开具等额的正式发票，发票服务或业务内容由乙方自行确定。

五、违约及免责条款

1、如因重大自然灾害、国家政策及地方政府相关部门原因，时限约定得予顺延。

2、本协议所约定的时间均为工作日。

3、非因纯自然不可抗力、及双方协商一致，本协议不得单方终止及部分修改。

4、自乙方通知甲方启动运作至接到“某某公司”签订股权转让协议通知（或土地出让、缴费通知，以先到者为准）前一日止，如甲方终止执行本协议，应向乙方支付补偿前期作业费用人民币EE万元整（大写：EE万圆）。

5、如乙方未能如期达至本协议约定，甲方有权终止本协议、或者与乙方另行续约继续争取运作成功。

6、本协议的任何一方都不能单方将其在本协议项目下的权利、义务转让给第三方（甲方如新组建开发公司视同甲方；乙方及其为本项目的协作机构视同乙方）。

7、协议签订后，甲乙双方应保守商业秘密，不得向第三人泄漏本协议及相关内容。

六、诚信原则

1、乙方应在协议期间积极推动“某某公司”股权转让的实质性洽谈，协助甲方合法取得“某某公司”的股权。

2、甲方应在本协议签定之后，积极落实款项，如出现由于甲方资金不到位而造成最后股权收购失败、或者导致相应的手续不能及时办理，由此产生的损失乙方将不承担任何责任，甲方已支付给乙方的项目前期费不用予退回。

3、如甲方在查阅“某某公司”的资料进行谈判后，不打算进行对“某某公司”股权进行购买的，则本协议作废，但甲方（包括甲方控股或虽未控股但对其拥有实际控制权的自然人或法人）不再得收购“某某公司”股权，否则，仍视为乙方已为甲方提供有效的服务，本协议继续有效，甲方仍有义务向乙方支付本协议规定的费用。

4、甲方必须按协议约定的时间支付项目前期费用给乙方，如逾期则视为甲方违约，则引起的经济损失由甲方自行承担。

八、关于本协议 １、本协议为优先性及排他性协议。除与“某某公司”签订的股权转让合同之外，甲乙双方中任何一方与其他第三方所签订的协议，对本协议无任何约束力。

2、本协议无需公证，自双方签订之日起即行生效，并在完成全部所订定的条款责任后自动终止。本协议一式二份，双方各执一份，效力相同。

甲方：某某实业投资开发有限责任公司

代表：

乙方：某某房地产有限公司

代表：

第二篇：房地产项目前期工作流程剖析

房地产前期准备工作详细流程(施工之前

1、规划部门:(1如果是工业用地,首先到规划局规划处办理变更。

手续需提交:A、土地证 B、变更申请 C、航测图 D、变更用地总平面图 E、填写申请表 F、转让合同

(2如果是集体用地,也应到规划局规划用地处办理征用手续。

需提交:A、转让合同 B、航测图 C、征用土地总平面图 D、填写申请表 E、领取并填写选址意见书,规划局批准后发用地许可证。

需交费:A、水利基金 B、耕地占用税 C、配套费

2、领取规划用地许可证后,再到市计委办理立项手续。

需提交:(1规划用地许可证(2可行性研究报告(3投资计划及立项 申请(4领取立项批文

3、完成1、2项后,再到土地部门办理过户或征用手续。

需提交:(1用地申请书(2计委立项批文(3用地总平面图(4规划 局出具的用地红线图(5规划用地许可证(6土地补偿表盖章(组、村、镇、区四个章(7签订土地出让合同(8交费、领证

需缴纳:(1土地出让金。70~220元 /平方米(2地界勘测费(3土地 过户费(4管理及工本费(5土地使用税

4、完成前 3项后,再到规划局建管处办理报建手续。

(1建设单位写出书面申请(内容包括建设意向、建房结构、层数、总建 筑面积、投资额、投资周期等。

(2提交土地证、航测图、规划用地证、计委立项批文、总平面图。

(3 根据规划部门发的 “建设工程申请复函” 的具体要求, 设计院做出 1~2个方案,包括:总平面图、单体平立剖面图、再次报请规划局审定后方可进行施 工图设计。

(4领取建设工程规划许可证申请表,到相关部门:消防支队、文物钻探、空军作战科、预设电信管线等办理手续。

需交费:审核费 280元 /栋(消防支队;文物钻探费 2~8元 /平方米。(5经局长签发后领取交费通知单,需缴纳: 规划管理费:0.1~0.25% 档案保证金:5% 建设配套费:5~20元 /平方米 绿化费:1元 /平方米 人防费:6.5元 /平方米 商业网电费:15元 /平方米 墙改基金:15元 /平方米

(6交费、盖章、领取规划建筑许可证。

5、第 4项完成后,到建委办理报建及招标手续。

A、报建需提交:(1工程报建申请表(2计委立项批文(3建设工规划 许可证(4资金证明、进账单复印件

B、招标表:(1建设单位凭报建表领取招投标申请书。(2发布招标工程信息。

(3编制招标文件,确定评标办法。

(4选定投标队伍不少于 5家。

(5建设单位书写考察报告,并提出侯标单位的名单报招标办。

(6招标单位以书面形式通知投标候选单位,明确选定投标单位的办法、活动地点和时间。

(7确定开标日期,由招标办派人监督开标、评标、定标。

(8确定中标单位后,双方签订《中标条件内容》,按规定缴纳招标投标 管理费,办理《中标通知书》。

(9按《中标通知书》文件及内容,签订工程承包发包合同。C、抗震审核:0.1元 /平方米 D、质量监督:0.25%~0.65% E、施工许可证 F、办理安全监督

G、核定工程类别和取费标准 H、办理开工报告

6、房管局:与上手续全部办理完毕后,工程形象进度出地面一层后到房管 局预售科办理预售许可证。

需提交:(1营业执照(2土地使用证(3建设工程规划许可证(4红 线图(5开工许可证(6施工合同(7标准层平面图(8预售动态图(9 物价审批(10物业管理内容(11拆迁许可证(12房屋注销证(13缴纳勘 验审核费,按总房款的 0.2%(14领证

7、供电局:办理施工用电申请

8、自来水公司:施工用水申请

9、环保局:办理噪音申请

10、物价局:销售价格审批

注:从 2000年开始,不再征收(1 投资方向调节税(2 消防配套费用(3 规划管理费(4缓收土地出让金。

第三篇：房地产前期工作

项目的可行性分析报告

一、概况

1、项目概况

2、报告范围

3、公司简介

二、项目建设规模及建设内容

1、项目建设规模

2、项目建设内容

三、项目组织管理机构

1、项目建设组织管理

2、项目运营组织管理

四、项目市场分析及市场定位

1、市场分析

2、市场定位

五、项目选址及建设条件

1、项目选址

2、建设条件

六、项目整体策划

七、项目产品规划

1、总体规划

2、工程方案设计

3、项目总图布局

4、智能化系统设计

5、项目配套设施

八、项目环境保护、安全卫生、消防和节能

1、环境保护

2、安全卫生

3、消防

4、节能

九、项目投资估算和资金筹措

1、投资估算

2、资金筹措

十、财务与效益分析

1、财务分析

2、效益分析

十一、项目风险分析

1、项目风险分析

2、项目风险回避

十二、结论

房地产前期有关手续

1、办理《国有土地划拨决定书》（土地是划拨时）、《国有土地使用权证》——国土资源局。

2、项目建议书（项目立项）的批复手续——计委

设计方案会审——规划局组织，相关部门参加

3、环境影响评估的批复——环保局

4、防雷设计核准意见书——气象局

5、初步设计（扩大初步设计）的审批————建设局组织，相关部门参加

6、计划的下达——计委

7、施工用水报装——自来水公司

8、施工用电报装——电业局

9、城建档案馆报批手续——档案馆

10、墙改办押金——墙改办

11、人防审批手续——人防办

12、消防核准意见（建筑工程、燃气工程）——消防大（支）队

12、规划许可证的申领——规划局

13、白蚁防治手续——白蚁防治所

14、报建、招投标——建设局、招标办、建设工程交易中心

15、质监备案手续——质监站

16、施工许可证的申领——建设局

房地产开发前期手续办理人员应聘考试题

1、房地产开发项目前期需要办理哪些手续？分别由政府什么部门负责办理？

2、房地产开发公司可以通过哪些方式从政府获取商品房开发用地？

3、房地产开发公司销售商品房必须办理什么证照，办理此证要提供的报件资料主要有哪些？

4、你认为应该从哪几个方面判断一块开发用地的土地价值？

5、你认为房地产开发前期手续办理人员应具备哪些方面的突出的素质和能力？

6、某宗面积为 8000 m2的土地，已完成七通一平。规划建筑容积率不大于4，建筑密度为不大于30%，最高建筑规模为12层（各层面积相等），绿化率不低于45%。某房地产开发商拟取得该宗土地70年的土地使用权开发建设住宅楼，在办理土地使用权出让手续时一次性缴纳全部地价款和土地交易的有关税费并开工建设，土地交易的有关税费标准为3%，建设期为一年。同类开发项目的社会平均开发成本为1800元/m2，该公司的开发成本为1700元/m2，管理费用为开发成本的5%。除地价款外，其他建设资金在建设期内均匀支出。假设住宅楼和写字楼在建设期末一次性全部售出，该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格6%，银行贷款利率为10%，开发商要求的项目开发利润水平为销售收入的15%。试计算该房地产开发商现在所能支付的最高土地价格。

房 地 产 项 目 前 期 报 批 手 续

1、规划部门：

（1）如果是工业用地，首先到规划局规划处办理变更。

手续需提交：A、土地证B、变更申请C、航测图D、变更用地总平面图E、填写申请表F、转让合同

（2）如果是集体用地，也应到规划局规划用地处办理征用手续。

需提交：A、转让合同B、航测图C、征用土地总平面图D、填写申请表E、领取并填写选址意见书，规划局批准后发用地许可证。需交费：A、水利基金B、耕地占用税C、配套费

2、领取规划用地许可证后，再到市计委办理立项手续。

需提交：（1）规划用地许可证（2）可行性研究报告（3）投资计划及立项申请（4）领取立项批文

3、完成1、2项后，再到土地部门办理过户或征用手续。

需提交：（1）用地申请书（2）计委立项批文（3）用地总平面图（4）规划局出具的用地红线图（5）规划用地许可证（6）土地补偿表盖章（组、村、镇、区四个章）（7）签订土地出让合同（8）交费、领证

需缴纳：（1）土地出让金。70~220元/平方米（2）地界勘测费（3）土地过户费（4）管理及工本费（5）土地使用税

4、完成前3项后，再到规划局建管处办理报建手续。

（1）建设单位写出书面申请（内容包括建设意向、建房结构、层数、总建筑面积、投资额、投资周期等）。

（2）提交土地证、航测图、规划用地证、计委立项批文、总平面图。（3）根据规划部门发的“建设工程申请复函”的具体要求，设计院做出1~2个方案，包括：总平面图、单体平立剖面图、再次报请规划局审定后方可进行施工图设计。

（4）领取建设工程规划许可证申请表，到相关部门：消防支队、文物钻探、空军作战科、预设电信管线等办理手续。

需交费：审核费280元/栋（消防支队）；文物钻探费2~8元/平方米。（5）经局长签发后领取交费通知单，需缴纳： 规划管理费：0.1~0.25% 档案保证金：5% 建设配套费：5~20元/平方米 绿化费：1元/平方米 人防费：6.5元/平方米 商业网电费：15元/平方米 墙改基金：15元/平方米

（6）交费、盖章、领取规划建筑许可证。

5、第4项完成后，到建委办理报建及招标手续。

A、报建需提交：（1）工程报建申请表（2）计委立项批文（3）建设工规划许可证（4）资金证明、进账单复印件

B、招标表：（1）建设单位凭报建表领取招投标申请书。（2）发布招标工程信息。

（3）编制招标文件，确定评标办法。（4）选定投标队伍不少于5家。

（5）建设单位书写考察报告，并提出侯标单位的名单报招标办。

（6）招标单位以书面形式通知投标候选单位，明确选定投标单位的办法、活动地点和时间。

（7）确定开标日期，由招标办派人监督开标、评标、定标。

（8）确定中标单位后，双方签订《中标条件内容》，按规定缴纳招标投标管理费，办理《中标通知书》。

（9）按《中标通知书》文件及内容，签订工程承包发包合同。C、抗震审核：0.1元/平方米 D、质量监督：0.25%~0.65% E、施工许可证 F、办理安全监督

G、核定工程类别和取费标准 H、办理开工报告

6、房管局：与上手续全部办理完毕后，工程形象进度出地面一层后到房管局预售科办理预售许可证。

需提交：（1）营业执照（2）土地使用证（3）建设工程规划许可证（4）红线图（5）开工许可证（6）施工合同（7）标准层平面图（8）预售动态图（9）物价审批（10）物业管理内容（11）拆迁许可证（12）房屋注销证（13）缴纳勘验审核费，按总房款的0.2%（14）领证

7、供电局：办理施工用电申请

8、自来水公司：施工用水申请

9、环保局：办理噪音申请

10、物价局：销售价格审批

注：从2000年开始，不再征收（1）投资方向调节税（2）消防配套费用（3）规划管理费（4）缓收土地出让金。

房 地 产 开 发 程 序

一、立项审批

1、项目立项申请报告书（原件一份）

2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）

3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）

4、项目建设投资概算（一份）

5、银信部门出示的资金证明（原件一份）

6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）

7、项目地形图（一份）

8、有关职能部门的意见。

二、规划设计

1、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。

2、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。

3、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。

三、建设工程报建

（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。

1、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书；

2、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；

3、国土部门核发的《国有土地使用证》；

4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；

5、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》；

6、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》；

7、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》；

8、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》；

9、建设资金证明；

10、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》；

11、法律、法规规定的其他资料。

（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；

2、建设工程施工公开招标申请表；

3、建设工程监理公开招标申请表。

（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；

2、建设工程施工邀请招标审批表；

3、建设工程监理邀请招标审批表；

4、工商部门签发的私营企业证明；

5、法人营业执照；

6、其他申请邀请招标理由证明。

（四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；

2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告；

3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告；

4、工商部门签发的私营企业证明；

5、法人营业执照；

6、建设工程直接发包审批表。

（五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。

1、《规划许可证》；

2、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；

3、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；

4、施工合同及其单位资质证书复印件；

5、监理合同及其单位资质证书复印件；

6、施工图设计文件审查批准书；

7、建设工程质量监督申请表；

8、法律、法规规定的其他资料。

（六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。

1、建设单位提供的资料：（１）工程施工安全监督报告；

（２）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（３）工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；（４）工程项目地质勘察报告（结论部分）；（５）施工图纸（含地下室平、立、剖）；（６）工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；

2、施工单位提供的资料：

（１）安全生产、文明施工责任制；（２）安全生产、文明施工管理目标；（３）施工组织设计方案和专项技术方案；（４）安全生产、文明施工检查制度；（５）安全生产、文明施工教育制度；

（６）项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件；（７）现场设施、安全标志等总平面布置图；

（８）购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；（９）建设工程施工安全生产责任书；（10）建设工程施工安全受监申请表；（11）法律、法规规定的其他资料。

（七）领取《施工许可证》，除第（一）条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续。

1、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；

2、工程监理中标通知书和工程监理合同；

3、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）；

4、使用商品混凝土《购销合同》或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文；

5、质量监督申请安排表；

6、安全监督申请安排表；

7、建设工程质量监督书；

8、建设工程施工安全受监证；

9、施工许可申请表；

四、建设工程竣工验收

（一）建设工程竣工验收，要提供如下资料到质监站审核，质监站在7个工作日内审核完毕；建设单位组织有关单位验收时，质监站派员现场监督。

1、已完成工程设计和合同约定的各项内容；

2、工程竣工验收申请表；

3、工程质量评估报告；

4、勘察、设计文件质量检查报告；

5、完整的技术档案和施工管理资料（包括设备资料）；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

7、地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告；

8、建设单位已按合同约定支付工程款；

9、施工单位签署的《工程质量保修书》；

10、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；

11、规划部门出具的规划验收合格证；

12、公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证；

13、质监站责令整改的问题已全部整改好；

14、造价站出具的工程竣工结算书。

（二）建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。

（三）建设工程竣工验收备案，自工程竣工验收之日起15个工作日内，要提供如下资料到质监站办理手续。

1、工程竣工验收报告；

2、《施工许可证》；

3、竣工验收备案表；

4、工程质量监督报告；

5、工程竣工验收申请表；

6、工程质量评估报告；

7、工程施工安全评价书；

8、工程质量保修书；

9、工程竣工结算书；

10、商品住宅要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；

11、法律、法规规定的其他资料。

（四）建设工程竣工结算审核，要提供如下资料到造价站办理手续。

1、工程按实际结算的，要提供如下资料：（1）建设单位和施工单位的委托书；（2）工程类别核定书；

（3）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（4）工程施工承发包合同；（5）施工组织设计方案；（6）图纸会审记录；（7）工程施工开工报告；（8）隐蔽工程验收记录；（9）工程施工进度表；

（10）工程子目换算和抽料（筋）表；（11）工程设计变更资料；（12）施工现场签证资料；（13）竣工图。

2、工程按甲乙双方约定的固定价格（或总造价）结算的，要提供如下资料：（1）建设单位和施工单位的委托书；（2）工程承包合同原件；（3）竣工图。

五、办理预售许可证

l、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。

2、已取得土地管理部门出具的用地批文及土地使用证。

3、持有《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》。

4、计划部门签发的《项目投资许可证》。

5、如向境外销售，需提供境外销售商品房批文。

6、已签房屋施工合同。

7、三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程。

8、建设银行审核开发建设资金要达到工程总投资25％以上资金的验资证明。

9、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。

10、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。

11、具有预售说明书(内容包括：商品房的位置、地点、装修标准、售价表、销售计划；公共建筑的分摊、项目工程施工进度、开工及竣工交付使用时间等)。

12、项目规划平面图(由核发预售许可证部门在平面图中注明预售商品房项目的座落位置和楼号)。

13、物业管理方案已经落实。

房地产开发的报批手续

房地产开发流程主要包括：1)向计划委员会申请项目立项；2)向房屋土地管理部门办 理土地使用权出让或转让手续；3)向规划部门办理规划手续，领取规划许可证；4)向建设委员会办理开工手续，领取开工证；5)实施搬迁或拆迁；6)进行开发建设；7)竣工验收；8)交付使用。

第四篇：房地产前期工作流程

房地产开发前期工作流程

与原土地产权单位签订土地协议→找设计单位作规划图→由开拓设计院作空规图等上会通过→用地室出计条件→找吴局卢签字到行政办盖章→送土地局大厅主任处→由她连系641辖区土管所到现场指界→由开发商接641人到现场进行勘界→缴费取报告→送土地局大厅主任处→交纪要室议稿领导签字→报市政府537纪要室→由纪要室报候秘书处502室→由秘书报赵市长审批→502室候秘书起草文件→办公室主任审批→报赵市长审批→由502室候秘书将文件送打字室出红头文件→报537纪要室盖章登记→报土地局挂牌→缴纳保证金→15个工作日摘牌→签土地确认书→签订出让合同→缴纳土地出让金→缴纳契税边区土管所→办理土地证初视登记填登记表→（其中准备勘界报告、用地蓝线、组织机构代码证、营业执照到相邻单位盖章→辖区所长签字盖章→由辖区相关人员将资料报土地局地基科→审查资料报张局马局签字后→报大厅布鲁格打证→同时作相细规划上会通过出公示图→交公示费→制作公示牌→找执法办现场张贴公示期限1个月→拍照→法制科出公示意见→审查室吴科长核对出审查意见单→找领导签字→张市长签字→同时制作立面效果图上局委会、市、州城建会→通过后审查室吴科长核对安排出审查意见单→找领导签字找领导签字→张市长签字→张市长签字同时准备资料→(其中立项申请、土地

证、用地证、平规划图、资金证明、红线图、资质证书、营业执照、组织机代码证、法人身份证)→到州发改委办理立项时间15个工作日→打印办用地规划证申请报告→到行政大厅进件→找规划局刘局长签字→准备相关资料(其中有土地证、用地蓝线、区位图勘界报告)规划局用地室找白姐或杨工时间7天→接经办人到看现场查看→由规划局经办人给市政府打申请报告→用地科科长签字→找局长签字→信息室出红头文件→由建设单位经办人送市政府纪要室→在由纪要室经办人转514秘书室李→由李秘书送张市长办公室签字→签好字转514室李秘书起草文件→转主任办公529室→审阅签字→转514秘书室→由李秘书送张市长签字→由李秘书送打字室→出选址意见书→纪要室盖章时间20多天→将选址送规划用地室→送州经委行政大厅纪委备案→由纪委给规划局出函→送规划用地室→用地室经办人起草给州建设局文件→找规划用地室科长签字→规划局局长签字→到信息室打印红头文件→7楼主任室盖章→准备资料(其中有选址、蓝线图、区位图、平面规划图和审查意见土地证复印先送大厅进件→送建设局城建规划室时间15个工作日→由规划室经办人转科长任力→由科长转张局长签字→转规划资料室起草文件→报高局长签字→出红头文件盖章→交费每平方按85元→送行政大厅取件→送规划局用地室→由经办人起草红头文件→局长签字→信息室打红头文件和用地

证→七楼行政室盖章→行政大厅登记取证→打建筑蓝线申请报告大厅进件→准备资料(其中有立项批复、用地证、填写工程规划申请、用地蓝线、平面规划及审查意见意单及立面效果原件2份、勘界报告2份)→到建设室找高磊科长审查资料由他安排→建设室找张晶或佳佳等→测绘院开交费单→财务室交费→画建筑蓝线和下函→找设计院进行图纸设计时间约1个月→准备平面、立面、割面图→到建设审查室审图盖章→建设室画红线→测绘院账务室交红线费→由建设室经办人出配套费交费单（面积×900×3﹪）→规划局账务室开交配套费进帐单→由建设单位经办人到豪景大厦农行非税窗口交费→将进帐单交规划局帐务室→办理工程规划许可证→批后办开放线单→交费放线（每栋楼1300元）→接测绘院放线→给各地下管网相连单位发工作联系单→开现场会→基础验线→＋－○验线→找测绘公司着面积预测→出放线验线单→送批后办验线、定线、核准单→准备办理物价价格批复(其中需要资料中介代收费用合同、平面图、户型图、燃气合同、说明、回访记录、收费证复印件和其它资料)→同时准备办理收费许可证的资料→（营业执照、资质证书、施工证、工程规划证、用地证、申请报告和其它资料）→送市发改委办证室15个工作日→由市发改委经办人开进单→到豪景大厦农行交费→取收费证→将收费证和复印件送物价局→交明码标价书1户1本→交物价公示牌费用

→盖章取证→施工到三层找中介测绘公司房产局陈工测面积→出测绘报告→准备资料民政局办理小区命名权→（1、填写尔勒市地名命名申请表二份、2、经规划部门批准的规划图一份、3、申请报告（应说明其地理位置、占地面积、总建筑面积、绿地率、幢户数、建筑规模、共开发几期，每期的建筑面积、幢户数、开工竣工时间、拟定名称及命名理由含义）

4、立项批文

5、《土地使用证》或《建设用地批准书》一份（复印件）

6、《建筑工程规划许可证》一份（复印件）

7、规划红线图一份（复印件）

8、楼的明细表→街道办事处盖章签字→报市政府民政局审查→民政府局长签字、市政府领导签字→准备办理预售许可证资料（商品房预售许可证申请表、营业执照、资质证正副本、土地使用证建设工程规划证、施工证、用地证、银行25%资金证明由施工单位出据、建设工程施工许可证及关于施工说明（阶梯表说明）盖施工单位公章、商品房预售方案说明位置、面积，价格、施工合同、小区平面图房屋装修标准、测绘报告、明码标价书、用地红线、蓝线、建筑红、蓝线）→到房产局行业办进件资料和原件名称相符→审过资料后→接房产局经办人到现场实地查看→签订廉租房协议按5%配建→到房产局大厅建楼同时（将电子平面图、户型图、区位图、小区每一栋楼立面图、楼房预售公示表每各1份）报行业办信息室→合格后由经办人杨朝英找行业办主任、书记、局长签字打证交费取证

→竣工验线→交费竣工图费用→测绘院出图→施工单位出竣工备案表→办理面积审定单→由中介公司和房产局到现场实测→10个工作日取面积审定单→送批后办由批后办组织8个部门现场综合验收签字(其中有规划局、建设局、房产局行业办、园林绿化、市政、通信、办事处、邮政)→批后办出验收认可书→办理公房产权证（其中需要准备：房屋所有权属登记证申请书原件、土地证原件、用地证原件、用地批准书原件、用地蓝线、红线原件、工程规划证原件、建设工程规划批准书、建设工程规划红线、蓝线原件、建设工程竣工认可书、建设竣工验收备案表、房屋面积测绘技术报告、房屋平面图、预售许可证、授权委托书、组织机构代码证→由中介公司代住户办理房产证→住户需制作土地分割表录入住户相细资料→将电子板和土地证原件、用地红线、建筑红、蓝线、竣工备案表、面积审定单及其它资料一起报新城土管所资料室→接641测绘员和土管所陈姐到现场地基勘界

→资料备齐通知住户办理土地证→由住户办理土地证

第五篇：房地产前期工作

房地产前期工作

房地产前期开发报建工作中的七个要点提要：一是修建性规划审批：此阶段是一个项目整体规划确定阶段，所以要对建筑面积、容积率面积、车位比等进行详细核对

房地产前期开发报建工作中的七个要点

房地产开发是一项综合性很强的系统工程。整个开发流程是从拿地前的可行性分析到项目的规划设计再到施工、经营销售最后验收交付的一个持续性过程。这个过程具有涉及面广、开发周期长、投入资金大、环节繁多等特征。其中涉及多个政府部门对每一环节的审批和监管。任何环节的变化,都可能导致项目周期拉长、成本上升等风险。因此,项目开发必须遵循一定的程序,科学地开展工作。

作为开发企业开发一个项目，报建流程贯穿于整个项目的开发流程之中，每个环节必须要经过政府相关职能部门和各相关机构的登记审核，并严格按照有关的法定程序进行。各种相关性手续及政府部门的批文是项目得以顺利开展的重要“通行证”。因此开发企业的报建流程管理工作构成了房地产企业流程管理的重要组成部分。在整个房地产项目的开发流程中，开发企业在政府各相关部门的监督管理下，通过内部各组织部门间经营活动的相互协调，并不断从政府各监督管理部门获取且反馈信息以最终完成项目开发目标，实现企业的经济效益和社会效益，报建显得尤为重要和关键。作为前期报建人，脑海中要始终强调时间管理的重要性并寻找优化报建流程中的关键路线，压缩整个项目的开发时间，提高自身资源整合能力和项目运作水平，防范并有效降低风险，增强企业的市场竞争力将是前期报建工作的核心。

作为前期报建人员日常工作中须做到“准、快”相对应的是“两拿”：

一是“拿人”。“拿人”是前期报建工作重点，关于人一定要认一个“准”字。从“拿地”到“拿证”到建设要行走于大大小小的几十个政府部门之间，最常涉及的几个部门：规划局、国土局、建设局、房管局、消防局、环保局、人防办、市政主管部门、水电燃气各主管部门，要尤为重视“准”字。这里要着重关注几门学问：一是政策解读，这些主管部门的人员可以说水平不一，学院派、江湖派、行政派鱼龙混杂。遇到懂行的交朋友拜师，遇到不懂行的咱们出主意，有条件上，没条件创造条件上。朋友帮你，一定要帮朋友想好退路。“思危、思退、思变”这是为官者的做事本质原则。业务熟练政策清晰，换位思考，他们也愿意交这样的朋友，这也是魅力所在之处。二是人脉梳理，理清这张网似乎事情就已经成功了一半，公司治理、渠道建立、“上压、下供”法等都是其精髓所在。

前期报建工作中如何处理职能部门中层领导关系，是报建工作成果的关键，每个部门的科室约四五人，根据行政管理的流程，主要的具体事务都是由中层负责开展，提供决策，所以职能部门的中层起到了承上启下的作用。有些时候还需要通过不同途径熟知哪些平行的科室中层之间关系融洽程度，避免陷入内部人际之争。

二是“拿证”。拿证本身是个程序化的过程，但牵扯到时间成本而连锁带来的利益及现金流问题，所以要突出一个“快”字。

由于前期报建工作贯穿于房地产开发的全过程，从头到尾涉及多个节点，环环相扣、紧密相连。除了能够快速完成每个节点的报建工作外，还需要根据项目的开发计划、经营目标等要求，进行统筹安排，孰先孰后、孰重孰轻、孰缓孰急要了然于胸，做到游刃有余。其次前期部作为企业对外的一个窗口日常工作中存在着大量的沟通和协调工作，所以需要有较高的情商、善于沟通和交流。对待工作要有严谨的工作态度，切实维护企业利益与形象，在工作上要做到“三勤”即嘴勤、手勤、腿勤，不断加强对公司、项目及专业技术的了解和认识，要有扎实的理论基础、不断加强学习具有丰富的知识储备和灵活多变的思维，只有这样才能更好地与政府职能部门沟通，完成既定的工作目标。同时做到及时了解政府相关政策、法规，让公司最大化地利用政策从而达到项目的有序开展和优化成本的作用。

报建工作中有各种各样的方法和手段，但是最基本还要合乎规范规定，即使要突破也要遵循规定的流程程序，现在的各职能部门在审查过程中基本执行行政规定和许可范围。所以要细致了解各职能部门的审查标准、依据法规规范和报建资料内容的重点与核心，分清哪些是必须的，哪些是可以妥协的，做到心中有数。

酒桌文化很有文章，中国人的感情都是喝出来的，这是一句俗话，作为前期报建人都不得不面对这个让人汗颜的现状。在开发报建工作中，这份“酒桌情”确实会起到不小的作用，平时或在周末时要经常创造一些可以增进交流机会的场合，毕竟想和政府部门做好关系，要有一个场合和桥梁，在推杯换盏中，话语越来愈多，在半醉半醒中大家有了沟通的共同语言，其中需要注意的一点是吃饭就是吃饭，尽量避免提工作，当你再去的时候事情要好办的多。

工作中坚持是成功的起点，这是做每件事都该有的能力，第一是精神上的坚持：在和政府部门人员的接触中，并不是每个人都和颜悦色，有相当一部分人在官场文化的浸淫下，长着一副官相，说着一口官话。此时面对这样的人群我们需要做的就是坚持。第二是身体上的坚持：我所在的城市是个酒风盛行的城市，可以说各个部门都是酒泡出来的，每到此时我们需要做的就是要“要多喝，不能喝多”，因为前期部作为公司对外的窗口，所以前期报建人员要有一个良好的企业形象，时刻都不能失态更不能失礼和失言。

在项目整体开发过程中涉及众多关键节点，其中有些存在着一些地域差异性，关于合肥“京城国际”项目整体开发关键节点，我们注意了以下几点：

一是修建性规划审批：此阶段是一个项目整体规划确定阶段，所以要对建房地产前期开发报建工作中的七个要点提要：一是修建性规划审批：此阶段是一个项目整体规划确定阶段，所以要对建筑面积、容积率面积、车位比等进行详细核对筑面积、容积率面积、车位比等进行详细核对，避免日后修改。

二是建筑方案审批：该节点是规划报建中问题最多的一个点，为了避免反复，首先需要与设计院充分沟通，对于面积指标、间距、退让等常见问题要提前核查，如有风险点要在入案前与相关审核人员充分沟通，以提高审核通过率。

三是消防专项审批：从2010年10月1日开始实施新的备案制度，但如果地下单体建筑和建筑高度超过50米的居住建筑建设工程仍需审核和验收。这对图纸要求就更为严格，消防间距、消防门的开启方向、最短逃生距离等常见问题要尽量避免。

四是人防专项审批：人防审批一般请人防设计单位与人防施工图审查中心协助办理，因为他们与人防办都有较好的业务关系，关于是否易地建设需要提前确定，如易地建设需提前办理易地建设费的缴纳。此项为办理《建设工程规划许可证》关键点。

五是建设工程规划许可证：根据长丰县规划局要求确保计容规划面积经合肥市规划局电子校核处校核的数据不能大于1平米，否则不予办理《建设工程规划许可证》。

六是建设工程施工许可证：此环节关键是提前准备，对资料进行严格审核，包括合同内容、面积指标、总包单位与分包的用章、项目经理证、安检员、质检员证、总监证等。涉及的各项缴费需提前缴纳。

七是预售许可证：因办理预售许可证时即进行销售阶段，内部需提前与营销、工程等部门沟通，确定现场进度与计划开盘日期。外部与房产局要进行资料提前预审，涉及关键人员审查要时刻关注行踪，避免办证时人员不在、差等情况导致不能按期办理完成预售证的情况。

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