项目前期工作的主要做法

第一篇：项目前期工作的主要做法

项目前期工作的主要做法

近年来，我州狠抓项目前期工作，持续发挥了水利在国民经济中的基础和保障作用。我们的主要做法是：

一、坚持三项制度

一是实行责任分解落实制度。我局建立了以主要领导牵头组织，分管领导积极配合，各科室具体负责的项目前期跑办机制，每年初，拟定全年工作目标任务及完成时限，明确责任人、明确工作措施、明确工作时限、明确工作要求，层层落实项目前期工作责任，并与年终考核奖惩挂钩，通过强有力的组织领导，使项目工作切实落到了实处。

二是建立定期督促通报制度。我局通过每月召开各县市项目工作汇报会，每周召开局机关周一例会等方式，通报项目建设和前期工作进展情况，随时回头看，分析研究项目投资动态，对项目前期工作中发现的问题，对症下药，解决制约项目前期推进的各项因素，促进前期工作顺利推进。同时，严格执行项目督查制度，实行项目落实信息通报制度，对项目建设的进度、前期工作开展情况逐旬、逐月进行跟踪，对落实情况中存在问题的进行通报。

三是建立长期固定的联系网络。我局在项目前期工作跑办中，根据承担的项目前期工作类型，注重与水利部相关司局及自治区水利厅相关处室等上级业务对口部门建立长期固定的联系网络，并做到“三勤”，即勤跑、勤问、勤沟通，及时掌握项目动态，加强衔接，主动服务，取得上级业务部门的支持，指导帮助开展前期工作。同时，我们还把水利部、水利厅的每次检查作为了解信息的重要渠道，从细节入手，认真做好汇报及接待等各项工作，与之建立良好长久的工作关

系，加强沟通，捕捉信息，靠诚心、靠热情，靠扎实的工作赢得上级领导和部门对我市发展的关心和支持。

二、抓好四项工作

一是加强政策研究，把准投资方向。一方面，用好政策抢抓机遇。进一步加强对国家32号文件、中央新疆工作座谈会及西部大开发等重要政策的研究学习，紧密围绕“三个率先”的重大发展机遇，对口谋划项目。另一方面，广辟渠道捕捉信息。通过会议、文件、报刊、网络等多种途径，伸长触角，搜集信息，增强敏锐性，及早判断国家投融资政策的走向，有针对性地采取对策，筛选上报项目，提高争取项目和资金的成功率。

二是加强项目储备，做好前期工作。首先，做好项目前期谋划。我局以“十一五”发展规划为指导，立足自身优势，精心谋划、精挑细选，提前衔接谋划一批亟需建设的项目，同时筛选、论证一批长远发展的后备项目。其次，做好项目前期准备工作。加大投入，搞好协调，主动服务，严格按照国家有关政策依据和项目管理程序，重点抓好项目建议书、可行性研究报告、初步设计和项目概算等必走的前期工作程序，使项目达到一定工作深度和审批要求，持项待“批”，让项目等资金，不让资金等项目。第三，做好项目储备。按照“开工一批，申报一批，储备一批”的项目机制，对储备项目实行动态管理，根据政策、投资方向随时清理过时和开工建设的项目，补充调整新项目，并实行以技术审查为核心的设计咨询保障制度，切实提高前期工作质量，不打无准备之战，一旦国家启动项目，即可抓住机遇，立项实施。第四，做好项目推介。加大项目的推介力度，积极主动全方位向外、向上推介，使储备项目尽快变成现实资源，纳入规划，争来资

金。、三是加强项目管理，确保工程质量。项目上马建设后，强化领导加强监督，严格按批复的内容进行施工，严格遵守项目建设基本程度，加强资金管理，并从州水利局机关抽调7名专业技术人员分赴县市常驻重点水利工程建设一线，协助基层工作，保证了工程质量，也赢得了上级业务部门的肯定和信任。

四是加强领导，落实责任。我局按照领导分工，将项目逐个进行分解，进一步强化了项目工作的领导分工负责制、项目推进工作机制、项目督查机制、项目责任追究机制，并在全系统实行“一把手”工程，即“一个项目、一个领导、一套班子、全力跑办、全程跟踪”，主要领导负总责、分管领导抓落实，任务落实到人头，明确项目的具体目标、完成阶段任务的具体时限，层层落实责任，并将完成情况做为领导个人年终考核一项重要内容。同时，将项目工作与“天山杯”竞赛、综合目标考核挂钩，列入评比、考核主要内容进行评比，充分调动县市了的积极性，形成了州、县两级联动合力，主动的、长期的、牢牢的把项目抓在手中。

“十二五”期间，按照自治州党委、政府“科学跨越、富民强州”的发展主题，在“后发赶超、科学跨越”的关键时期，在“三个率先”和“新疆效率”的新要求下，水利系统将进一步增强紧迫感、责任感，树立变化、变革、创新意识，按照“三高”的要求，积极贯彻落实中央1号文件精神，拓宽项目工作思路，拓展项目工作领域，以水资源的优化配置和高效利用支撑昌吉州跨越式发展和长治久安。

第二篇：项目前期工作程序

项目前期工作程序，项目前期工作是指项目决策阶段的工作，它包括：项目建议书，可行性研究报告，方案设计等。

项目建议书又叫做预可行性研究报告，它是由项目提出单位根据规划发展要求，结合自身各项资源条件，向上级主管部门提出的具体项目建设的轮廓设想和书面文件。项目建议书由上级主管部门审查、批准后，即可列入项目前期工作计划。

上级主管部门对项目建议书的审批通过关系到项目能否继续进行，是项目能往下进行的前提条件。

可行性研究报根据批准的项目建议书的进一步深化，收集资料对项目进行进一步论证和定位，综合评选，确定经济上合理，技术上先进，条件上具备，实施上可行的最佳方案，为项目决策提供依据。可行性研究报告需要得到行业专家的论证和主观部门的批准。

可行性研究报告为投资者和决策者提供可靠的决策依据，并可作为下一步工作开展的基础。

方案设计又分为初步设计，仅提供概念性的设计框架，为展示项目的轮廓和说明而作的设计。

工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。

第三篇：房地产项目前期工作协议

房地产项目前期工作作协议

甲方：某某实业投资开发有限责任公司 乙方：某某房地产有限公司

经双方协商，就共同运作某某有限公司（以下简称“某某公司”）位于某某路某某号约44亩的工业用地（宗地号为0402134以下简称“本项目”）开发事宜，达成如下协议：

一、双方合作事项：

1、项目位臵：位于某某路某某号用地共约90亩，现状为工业用地；上述土地的土地用地性质和面积以某某市国土资源局颁发土地使用权证注明为准。

2、股权转让：依照国家相关规定，完成对上述两宗土地现状使用者“某某有限责任公司”的股权进行转让，落户到甲方名下。

3、项目目标：将上述工业用地转变为可以用作房地产开发的性质土地，用地性质为商住用地，约定目标容积率≤3.0；建筑密度≤30%；绿地率≥40%；用作安居房或者政府其他保障性住房占开发比例的30％以下；土地运作成本控制在每亩人民币GGG万元以内。

4、双方共同或在符合本协议相关约定的情形下可由甲 方独立开发。

二、双方分工约定

（一）甲方的工作内容

1、主要负责与乙方共同对“某某公司”股权收购进行谈判工作。

2、负责支付收购“某某公司”股权转让所需的全部资金；自愿投资开发“本项目”并承担风险和受益。

3、按照本协议约定，负责支付项目前期费用，由乙方用于开展项目前期工作。

4、负责出具办理“某某公司”股权转让所需的甲方相关证照、文件及资信。

5、负责审阅“某某公司” 股权转让所涉及的地块红线资料和相关资料。

6、完成“某某公司”股权收购后，拥有对该股权的处臵权。

（二）乙方的工作内容

1、协助甲方对“某某公司”股权收购进行谈判工作。

2、负责办理从“某某公司”股权转让至甲方名下的全程手续办理。

3、负责办理本协议约定的工业用地转为房地产开发用地的相关手续。

5、与甲方就项目运作事宜，共同与政府相关部门进行 2 洽谈；负责依照国家和某某市的相关规定，通过最优方式，完成“本项目”用地改变土地使用性质工作。

6、研究“本项目”的各种相关因素，主要处理影响项目出让的相关事务。

三、合作开发约定

1、完成“某某公司”股权转让至甲方名下后，甲方以全部股权取得的费用，占“本项目”变性后土地份额的CC％；乙方以项目运作、策划、服务、顾问、运营管理等，或以项目前期费用每亩BB万元作为股份，占“本项目”变性后土地份额的DD％。

2、双方约定，必要时可以成立联合项目部，专司“本项目”运营。人员以乙方为主，共同开展包括土地变性在内的项目前期工作。

3、“某某公司”股权转让，甲方按每亩BB万元支付给乙方的项目前期费用，该费用作为乙方占“本项目”变性后土地份额，甲方已经支付给乙方的费用，从乙方所占的份额中按比例扣减。“某某公司”股权转让及土地变性向政府部门交纳相关费用由甲方另行支付。

四、特别约定

1、办理土地变性目标期限为N年，从完成“某某公司”股权转让之日算起。

2、基于甲方为资金投入方，双方约定，甲方具有“本项目”开发优先权。即甲方在本协议签订之日起至上述地块 落户甲方名下当日止，有权收购乙方在“本项目”中所占份额。超出约定时限，视为甲方自动放弃收购权。甲方行使对乙方所占份额收购权，应以书面送达乙方。对甲方按本协议约定条件行使项目开发优先权收购乙方在“本项目”中所占份额，乙方无权拒绝。

3、本协议签订后之日起伍个工作日内，甲方将项目前期经费人民币AA万元（大写：AA万圆）通过银行转账的方式支付给乙方（户名：某某房地产有限公司；开户行：某某银行；账号：123456789），以利乙方开展项目前期工作。

4、双方约定，如“本项目”股权收购完成后拾日内，甲方再将50％的项目前期经费支付给乙方；项目前期经费余款在完成土地变性后伍日内付清。

5、乙方在收到甲方支付的经费后，分期给甲方开具等额的正式发票，发票服务或业务内容由乙方自行确定。

五、违约及免责条款

1、如因重大自然灾害、国家政策及地方政府相关部门原因，时限约定得予顺延。

2、本协议所约定的时间均为工作日。

3、非因纯自然不可抗力、及双方协商一致，本协议不得单方终止及部分修改。

4、自乙方通知甲方启动运作至接到“某某公司”签订股权转让协议通知（或土地出让、缴费通知，以先到者为准）前一日止，如甲方终止执行本协议，应向乙方支付补偿前期作业费用人民币EE万元整（大写：EE万圆）。

5、如乙方未能如期达至本协议约定，甲方有权终止本协议、或者与乙方另行续约继续争取运作成功。

6、本协议的任何一方都不能单方将其在本协议项目下的权利、义务转让给第三方（甲方如新组建开发公司视同甲方；乙方及其为本项目的协作机构视同乙方）。

7、协议签订后，甲乙双方应保守商业秘密，不得向第三人泄漏本协议及相关内容。

六、诚信原则

1、乙方应在协议期间积极推动“某某公司”股权转让的实质性洽谈，协助甲方合法取得“某某公司”的股权。

2、甲方应在本协议签定之后，积极落实款项，如出现由于甲方资金不到位而造成最后股权收购失败、或者导致相应的手续不能及时办理，由此产生的损失乙方将不承担任何责任，甲方已支付给乙方的项目前期费不用予退回。

3、如甲方在查阅“某某公司”的资料进行谈判后，不打算进行对“某某公司”股权进行购买的，则本协议作废，但甲方（包括甲方控股或虽未控股但对其拥有实际控制权的自然人或法人）不再得收购“某某公司”股权，否则，仍视为乙方已为甲方提供有效的服务，本协议继续有效，甲方仍有义务向乙方支付本协议规定的费用。

4、甲方必须按协议约定的时间支付项目前期费用给乙方，如逾期则视为甲方违约，则引起的经济损失由甲方自行承担。

八、关于本协议 １、本协议为优先性及排他性协议。除与“某某公司”签订的股权转让合同之外，甲乙双方中任何一方与其他第三方所签订的协议，对本协议无任何约束力。

2、本协议无需公证，自双方签订之日起即行生效，并在完成全部所订定的条款责任后自动终止。本协议一式二份，双方各执一份，效力相同。

甲方：某某实业投资开发有限责任公司

代表：

乙方：某某房地产有限公司

代表：

第四篇：项目前期工作清单

一、前期准备阶段

工程建设前期准备阶段（基本取得用地到基础开工）主要工作内容包括：现 场查勘；收地围蔽；清表；组织详勘；申报临水临电；前期综合策划；实施“三 通一平”；大型土石方施工；与政府相关部门对接等。

（一）现场查勘

1、取得原始地形地貌图和周边道路市政管网图

基本达成土地意向后，督促开发部及时向政府相关部门索取原始地形地貌图 和周边道路市政管网图，并进行复核，如误差较大，不满足要求时，应外委有资 质的第三方重新绘制。

2、现场查勘

收地前，工程部应组织现场查勘，详细了解场地内的情况：地上地下建（构）筑物、坟墓、高低压电线（电缆）、通讯电缆（光缆）、排水（给水或灌溉）渠（管）、地上附着物等，尤其是有无矿产、文物、溶洞、防空洞等，并绘制在总图上。

3、地形地貌、地质资料、周边道路管网资料和现场查勘资料是拿地决策、编制总规以及施工组织的重要依据，应及时取得并向有关部门提供。根据现场查 勘和取得资料的情况，决定是否进行普勘。

（二）综合策划

新开发项目在详规批复一周内或开工前，由工程部牵头，地区公司负责人主 持召开项目开发建设综合策划方案审查会。参加部门及综合策划方案内容详见 《房地产开发建设管理制度》第四条。

（三）围蔽

1、收地围蔽（1）准备工作。①办理收地手续。

②明确征地红线。工程部根据国土局提供的红线控制坐标点（一般找当地 测绘院取得），按征地红线图放出征地红线，做好标记。

做好征地红线的复测工作，红线控制点坐标须由测量工程师全数复核。若征 地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大，应联系开发 部协调相关部门及时解决。57 ③测算围蔽工程量，制订围蔽工程的实施方案。

④对可能引发的民众阻扰事件有充分的估计，积极与当地政府部门沟通取 得支持，并做好预案。

⑤组织施工单位，做好围蔽工程人员、材料、机械设备的进场准备。（2）围蔽实施

①对征地围蔽精心策划，做到:范围准确、速度快捷、围蔽实施时间保密并 择机实施，避免与当地群众纠纷。

②围蔽进场和实施过程中做好拍照取证和新闻媒体解释工作。③围蔽完成后，应安排保安部门巡视，防止围蔽遭受恶意破坏。

2、施工围蔽（1）施工围墙

①根据集团建筑设计院下发的《定型产品-标准做法》，万亩大盘（天下盘）在征地红线上做施工围栏，围栏标准：采用100*100*1500 混凝土立柱拉镀锌刺 绳铁丝网，砼立柱每隔5 米一根，埋深500，铁丝网高度1 米。

②根据集团建筑设计院下发的《定型产品-标准做法》，一般楼板的小区采 用施工围墙，围墙标准：采用砖砌围墙，墙高2 米，每隔6 米一个砖砌墙柱，临 时围墙外立面应作抹灰，墙体做恒大LOGO、广告标语（内容须经集团营销品牌 中心审批）等。

③围墙施工时机：收地后尽快组织施工围墙的施工。（2）场地内施工围蔽

①各标段的施工围蔽须采取统一的形式，布置方案须经工程部经理批准，符合销售要求，满足安全文明施工需要。

②项目开工时，中心园林区须第一时间围蔽，保证园林、园建的施工不受 其他施工单位的影响。

3、销售围蔽

严格按照集团营销品牌中心批准的销售围蔽方案进行布置、并于开盘前15 天完成。销售围蔽须经常维护及更新，保持良好形象。

（四）清表

根据现场查勘结果和开发部提供的资料，在开发部协助下加快拆除、迁移地 上地下障碍物，并及时清理建筑垃圾。如有林木，砍伐前应到林业主管部门办理 砍伐证。注意事项：

1、根据查勘资料合理估计工程量并及时提出招标立项或委托立项。

2、准确做好工程量及外运量的确认、计量，并取证。

（五）详勘 58

1、勘探单位进场

总规方案一经确定，工程部立即组织勘探单位进场，并优先对综合楼、样板 栋、大门、标志塔、其它重要配套进行详勘。

2、勘探孔位确定、复核

勘探单位根据总工室提供的详勘方案（勘探技术要求）、总规图上的坐标点 定出孔位，工程部须对每个孔的位置进行复核。

3、勘探进度控制

根据公司工期要求，督促勘探单位组织足够的钻机进场。一般一台钻机一个 工作日可钻一个孔（30 米计）。

4、勘查质量控制

勘查施工时，工程部必须安排监理人员旁站监理，确保勘探结果与实际相符，工程量真实客观，所有钻孔工程量必须由两名监理人员进行验收和岩芯拍照，并 在台账上签字，单孔完成当天上报工程部经理后存档（具体要求见《岩土工程勘 察施工旁站监理管理办法》）。严禁旁站不到位、勘探结果失真情况。

5、勘探结果取得

首期综合楼、样板楼等在开钻后7 天内取得柱状图，确保7 天后基础开工； 其它主体工程在详勘开钻后15 天内提供勘探报告。

（六）临水临电

1、临电申报

（1）根据首期开发面积并结合后续开发节奏，同时考虑售楼部、会所、样 板房、园林等的用电需求，计算施工用电总容量。具体可参考集团管理中心下发 《施工临时用电管理指引》。

（2）根据需求容量，选择变压器的型号和台数，并向当地供电部门提出用 电申请。

（3）前期施工如市电尚未开通，需使用发电机供电时，应按集团下发的《施 工发电机管理指引》实施。严禁发电机管理不善、计价不合理、工程量确认不准 确，严禁长期使用发电机。

（4）临时施工用电分期方案、交楼临时用电方案及临时用电改造方案必须 报集团管理中心审批。

（5）临时用电工程的议标、定标、合同按集团相关制度规定的权限报批，不得以委托或签证的形式实施。

详见《关于地区公司执行临时用电方案报审的通知》（恒地司管函字[2010] 第109 号）

2、临水申报

（1）有市政水源接入时，根据首期开发面积并结合后续开发，计算施工用 59 水小时需求量和日需求量，向当地供水部门提出用水申请。

（2）无市政水源或市政水源无法接入时，应因地制宜制定取水供水方案，并尽早实施。

（七）三通一平

1、水通、电通、路通

（1）督促开发部及时办理临时用水、用电审批手续并确定施工单位，之后 督促尽快完工，不得影响开工。

（2）督促开发部及时办理临时道路出入口报批手续（包括市政道路绿化迁 移报批手续）、余泥排放证等。

（3）收地后，尽快开通地块至周边主要交通道路的施工通道，同时组织场 地平整、临时道路的施工，尤其是在雨季，施工道路的打通对于基础施工、主体 施工至关重要。主体单位确定较早的，尽量将此部分工作内容纳入主体合同。（4）施工道路应优先利用小区永久道路的水稳层部分，面层在交楼前铺设。（5）施工道路的布置原则上不能与销售通道混用，严格分开；确实无法分 开的，务必保证在节假日前清洗干净。

（6）甲方办公、生活用临时设施应尽量纳入主体合同。

2、场地平整

（1）根据竖向设计方案确定场地施工控制标高。（2）土方量计算

小型土石方工程（10 万立方米以下且造价在100 万元以下）场地比较平坦 时，一般采用方格网法；场地地形较为复杂或挖填深度较大、断面不规则时，一 般采用断面法。（3）注意事项

注意勘查地下已有给排水管道、电线电缆的情况；详细探明地下障碍物，场 地的挖方与填方尽量平衡，避免在短期内既有土方外运又要土方外购。禁止土方 反复倒运、工程量确定不准确。

（八）大型土石方施工

（1）小区项目场地土方平衡设计和施工的原则是挖方与填方平衡，尽量少 动土，特别是首期施工应做到土方量最小。

（2）大型土石方的施工必须按《大型土石方工程管理办法》（恒地司预审字 [2010]第001 号）的要求及相关工作流程进行。

①土方动工前，工程部须组织对土方原地面测量数据进行测量，并报集团 预决算审计部,预决算审计部在收到通知后，2 天内派测量工程师到现场进行抽 查复测工作。上述工作完成后方可进行土方动工。

②土方完成后，工程部组织对完成土方的地貌进行测量，并上报预决算审 60 计部，进行地貌测量的抽查、复核，上述工作完成后，方可进行后续施工。③根据当期及后期施工方案，合理制定土方平衡方案，杜绝土方多次倒运 现象。

（3）土方施工组织应分区分批，并且样板区优先、道路优先。

（4）土方施工阶段应注意水土保护，做好施工场地临时排洪、排水措施。如需做永久性排洪工程的，永久性排洪的设计施工方案应与整个场地土方施工结 合考虑，永久性排洪方案须报集团相关部门批准。

（九）招标立项与合同交底

1、施工单位进场前两个月，工程部应及时进行立项。

2、项目主体、土方、基础、支护、园建、装饰招标立项前，由招投标部组 织工程部、合同管理部和工程技术部到现场开会，落实针对上述各合同的立项及 合同前期信息的反馈。

3、上述各合同及其它各专业合同签订后7 天内、开工前，由招投标部、合 同管理部对工程部进行合同交底。

4、招标策划及技术准备工作必须完善、准确，严禁出现定标后技术方案等 发生重大变化，导致成本较多增加或工期较大延误的现象。

注意事项：考虑到每个项目的独特性，严禁策划不到位产生工程内容漏项、委托增加的现象，同时应尽量将相关的甚至可能超出定额精神的内容均纳入承 包范围（可以给予适当费用），避免后期扯皮。

（十）编制施工组织设计

1、施工组设计编制重点内容包括施工计划及关键工程抢工措施、主要技术 方案（包括土石方、地基处理、土壤除碱、外排栅方式等）、平面布置、施工道 路、围蔽、施工机械数量及配置等内容；这些内容的策划宜早进行，最好作为技 术标纳入招标文件及合同，便于以后协调。

2、审查重点

施工组织设计审查应重点审查场地布置是否满足销售通道和销售环境、安全 文明施工、后续工程的施工要求。审查总进度计划的重大节点是否满足公司开发 和销售要求，总进度计划应明确专业分包单位的插入时间节点，审查时应充分考 虑专业分包单位的合理施工工期。

施工组织设计的审查内容主要包括施工方案（技术工艺方法、手段、流程），施工进度计划，施工平面图，施工措施，各类材料采购供应计划，各类施工设备 进场计划。

施工组织设计的审查要点详见《施工组织设计审核制度》

专项施工方案的编制和审核应符合建设部建质[2004]213 号《〈危险性较大工 程安全专项施工方案编制及专家论证审查办法〉的通知》要求。61

3、审批程序

项目开工前，工程部负责组织总工室、工程技术部、营销部、预决算部及主 体施工单位参加施工组织设计审查会。审查通过后三天内报集团管理中心审批。

（十一）图纸会审

“涉及到按合同总价包干的项目，如道路、钢结构等，在招标前工程部必须 组织总工室、预决算部、工程技术部以及设计单位参加图纸会审。每期地下室、主体工程、装修及园林工程图纸下发10 天内或开工前，工程 部必须组织召开由地区公司主管工程领导主持的，由总工室、预决算部、工程技 术部以及设计单位和施工单位参加的大规模图纸会审；其它专业图纸下发1 周内 和开工前，工程部组织相关人员参加图纸会审。会审结束一周内，由地区公司工 程技术部将会议参加单位、人员以及主要会议纪要，报集团管理中心备案。杜绝先施工后会审的现象，避免因会审质量不高而造成大面积返工的现象。严格进行设计变更审批及管理，变更要做台帐统计，并对变更的原因进行分类 及分析，严禁使用工作联系单来代替设计变更。

（十二）与政府相关部门对接

1、与建设行政主管部门对接

了解施工证照取得、工程验收（中间验收）、竣工备案等方面的要求、流程，提前采取措施防止影响工期；了解安全文明施工要求；了解当地对建设开发各个 阶段相关的制度、办法、规定、要求等文件。

协助、督促开发部及时办理相关工程质量监督手续，避免因先行开工导致后 期需进行结构检测等现象，既影响进度、又增加成本。

2、与供电、供水、供暖、燃气、消防、气象等部门对接

了解供电、供水、供暖、燃气、消防、防雷方案报批（报建）及图纸设计、施工、验收等方面的要求，督促开发部及时办理、完善各种相关手续。

3、与城管部门及交通执法部门对接

4、与街道委（或镇政府）及与公安部门对接__

第五篇：项目前期工作流程及重要性

项目前期工作流程及重要性

东西部经济研究院

一、建设项目前期工作概念

项目管理是综合管理工程，它涉及建设项目立项决策阶段的管理（就是项目的前期工作）、项目的设计管理、资金筹措管理、项目的监理管理、项目的招标投标与合同管理、项目的施工管理、项目的竣工验收、项目的后评价、项目管理信息系统等。

项目前期工作是指建设项目从谋划确定到开工建设之前所进行的全部工作，是整个项目建设程序中非常重要的阶段。项目前期一般指自规划确定项目名称和选址工作开始，至项目开工批复的全部组织、实施和管理工作。具体分三个阶段，建议书→可研→初设（实施方案）。

二、建设项目前期工作的主要内容

项目前期工作主要包括以下内容：

（一）建设项目的必要性论证工作，具体为项目建议书。项目建议书又叫做预可行性研究报告，它是由项目提出单位根据规划发展要求，结合自身各项资源条件，向上级主管部门提出的具体项目建设的轮廓设想和书面文件。项目建议书阶段主要是对投资机会进行研究，以便形成项目设想，确定项目设想是否合理，通过市场预测研究项目产出物的市场前景，利用静态分析指标进行经济分析，作出对项目的评价，以便提出针对这一项目设想有前途或投资机会不成立的肯定性意见。项目建议书由上级主管部门审查、批准后，即可列入项目前期工作计划。上级主管部门对项目建议书的审批通过关系到项目能否继续进行，是项目能往下进行的前提条件。

（二）技术经济可行性研究论证工作，具体为建设项目的预可行性研究、可行性研究工作等（环境影响评价、招投标方案、审批可研）。

可行性研究是在项目投资决策前，通过对拟建项目有关的工程、技术、经济、社会等各方面情况进行深入细致的调查、研究、分析，对各种可能拟定的技术方案和建设方案进行认真的技术经济分析和比较论证，对项目建成后的经济、环境和社会效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究项目在技术上的先进性和适用性，经济上合理性和有效性，以及建设上可能性和可行性。由此确定该项目是否应该投资和为何投资，或就此终止投资等结论性意见，为项目投资者和决策者提供可靠的科学决策依据，并可作为开展下一步工作的基础。可行性研究报告根据批准的项目建议书的进一步深化，收集资料对项目进行进一步论证和定位，综合评选，确定经济上合理，技术上先进，条件上具备，实施上可行的最佳方案，为项目决策提供依据。可行性研究报告需要得到行业专家的论证和主管部门的批准。可行性研究报告为投资者和决策者提供可靠的决策依据，并可作为下一步工作开展的基础。

国家规定，不同行业的建设项目，其可行性研究报告包括的内容可以有不同的侧重点，但一般要求具备以下基本内容：（1）项目提出的背景和依据；（2）建设规模、市场预测和确定的依据；（3）技术工艺、主要设备、建设标准；（4）资源、原材料、燃料供应、动力、运输、供水等协作配合条件；（5）建设地点、厂区布臵方案；（6）项目设计方案、协作配套工程；（7）环保、抗震等要求；（8）节能；（9）劳动定员和人员培训；（10）建设工期和实施进度；（11）招标内容；（12）投资估算和资金筹措方式；（13）经济效益和社会效益。同时还应附上以下文件：（1）环境保护部门批准建设项目环境影响评价文件；（2）国土资源部门出具的项目用地预审文件；（3）城市规划部门出具的规划设计方案审查意见或者规划批准文件；（4）银行贷款承诺；（5）国家和自治区规定应提交的其他文件。

（三）项目初步设计（实施方案）、施工图设计（技术设计）。初步设计是根据批准的可行性研究报告或设计任务书而编制的初步设计文件。初步设计文件由设计说明书（包括设计总说明和各专业的设计说明书）、设计图纸、主要设备及材料表和工程概算书等四部分内容组成。在初步设计阶段，各专业应对本专业内容的设计方案或重大技术问题的解决方案进行综合技术经济分析，论证技术上的适用性、可靠性和经济上的合理性，并将其主要内容写进本专业初步设计说明书中。设计总负责人对工程项目的总体设计在设计总说明中予以论述。初步设计文件深度应满足审批要求：1．应符合已审定的设计方案；2．能据以确定土地征用范围；3．能据以准备主要设备及材料；4．应提供工程设计概算，作为审批确定项目投资的依据；5，能据以进行施工图设计；6．能据以进行施工准备。初步设计文件编制深度可执行中华人民共和国建设部1992年3月2日（建设［1992］102号）《建筑工程设计文件编制深度的规定》。

三、项目审批程序 投资体制改革以后，政府对于投资项目的管理分为审批、核准和备案三种方式，一是使用政府资金投资建设的项目，适用审批制。建设单位需向发展改革部门提交项目建议书、可行性研究报告、初步设计方案；二是不使用政府资金投资建设的重大和限制类项目（见《政府核准的投资项目目录》），适用核准制。建设单位需向发展改革部门提交由具备相应资质的工程咨询机构编制的项目申请报告和相关部门的审查意见；三是不使用政府资金投资建设的《政府核准的投资项目目录》之外的项目，适用备案制。建设单位只需向发展改革部门提交备案申请表和相关资料。

第一，对于政府投资项目，继续实行审批制，包括政府直接投资和资本金注入方式的投资项目及政府采用投资补助、转贷和贷款贴息方式支持的项目。（政府投资的资金来源包括预算内用于建设的资金、建设国债、各类专项建设基金、统借国外贷款等。使用这些资金投资建设项目要继续实行审批制，但简化了审批程序）。

（1）对需要政府直接投资和资本金注入方式的投资项目，政府从投资决策的角度，只审批项目建议书和可行性研究报告。

（2）对政府采用投资补助、转贷和贷款贴息方式支持的项目，原则上不再审批项目建议书和可行性研究报告，只审批资金申请报告。除特殊情况外不再审批开工报告，同时要严格政府投资项目的初步设计和概算审批工作。（资金申请报告的内容：①项目单位的基本情况和财务状况；②项目的基本情况，包括建设背景、建设内容、总投资及资金来源、技术工艺、各项建设条件落实情况等。③申请投资补助或贴息资金的主要原因和政策依据；④项目招标内容(适用于申请投资补助或贴息资金500万元及以上的投资项目)；⑤国家发改委要求提供的其他内容，并附下列文件：①政府投资项目的可行性研究报告批准文件；②企业投资项目的核准或备案的批准文件；③城市规划部门出具的城市规划选址意见（适用于城市规划区域内的投资项目）；④国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；⑤环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；⑥申请贴息的项目须出具项目单位与有关金融机构签订的贷款协议；⑦项目单位对资金申请报告内容和附属文件真实性负责的声明；⑧国家发展改革委要求提供的其他文件）。

第二，对于企业不使用政府性资金投资建设的项目，一律不再实行审批制，区别不同情况实行核准制和备案制。2004年，国家改革了项目审批制度，出台了《关于投资体制改革的决定》（国发［2004］20号），彻底改革不分投资主体、不分资金来源、不分项目性质，一律按投资规模大小分别由各级政府及有关部门审批的企业投资管理办法，政府仅对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益角度进行核准，其他项目无论规模大小，均改为备案制。

核准制的项目只需提交项目申请报告（项目申请报告的内容：①项目申报单位情况；②拟建项目情况；③相关规划和建设用地；④资源利用和能源耗用分析；⑤生态环境影响分析；⑥经济和社会效果分析，并附下列文件：①城市规划行政主管部门出具的城市规划意见； ②国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；③环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；④根据有关法律法规应提交的其他文件）。国务院出台《政府核准投资项目目录》（2011年），公布了国家核准类项目，涉及农林水利、能源、交通运输、信息产业、原材料、机械制造、轻工烟草、高新技术、城建、社会事业、金融、外商投资及境外投资等领域。目录内的项目均为核准类的项目，核准主要从维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公共利益、防止出现垄断等方面进行核准。目录以外的其他项目无论规模大小，均改为备案制。项目审报→进规划→可研→列入投资计划。

四、项目前期工作对项目投资的影响

项目前期工作是控制项目规模和投资的关键环节，也是项目能否管好的基础和前提。据分析，项目前期工作对项目投资的影响程度为70％-90％，设计和计划阶段对项目投资的影响程度为60％-70％，项目施工阶段对项目投资的影响程度还不足40％。而前期工作费用只占建筑物全寿命费用的1‰-2‰，正是这1‰-2‰的费用却决定了几乎全部随后的费用。由此可见，建设项目的前期工作对整个工程项目投资是何等重要。

五、项目前期工作的重要性

高质量的项目前期工作是项目成功的基础与保障。尤其是《国务院投资体制改革决定》出台后，按照“谁投资、谁决策、谁收益、谁承担风险”的原则，进一步确立了企业的投资主体地位。对于大多数企业投资项目，政府不再代替投资者对项目的市场前景、资金来源和经济效益等进行审核，而由企业自主决策。因此，无论是企业投资项目还是政府投资项目，做好项目前期工作更为必要：

（一）做好项目前期工作，可提高项目建设的成功率。项目选定后，通过系统的市场调研，全面了解省内、国内、国际市场情况，可使项目产品品种、规模定位更加准确，项目建成后取得较好经济效益的机率更高，同时也可使产品不适应市场需求的项目尽早被发现，及时调整转向，杜绝无谓投资的发生。

（二）做好项目前期工作，可缓解项目建设用地紧张问题。在当前项目建设用地十分紧张的情况下，使具备一定前期工作的项目列入省市重点建设项目计划，是缓解项目建设用地紧张的最佳途径。因此，各项目单位应对项目前期工作提出更高要求。

（三）做好项目前期工作，有利于项目早上马。通过扎实的项目前期工作，提高储备项目质量，达到可研水平，可持项待批，相机而上，避免因前期工作滞后而受到国家产业政策调整的限制。现在实施的《产业结构调整指导目录(2011年本)》由国家发改委发布，这就要求项目单位早下手，加大项目前期工作力度，条件一旦成熟可及时上马，以免受到政策限制，同时项目尽早建成对产品抢占市场，提高经济效益也极为有利。

【国家政策动态】

● 陕西省印发“陕西省十二五产业结构调整规划” 2011年12月14日, 陕西省发改委印发《陕西省“十二五”产业结构调整规划》。陕西省“十二五”产业结构调整规划指出，推进产业结构调整是加快经济发展方式转变的重要途径和内容，对实现全面协调可持续发展具有重要意义。加快结构调整和发展方式转变是贯彻落实科学发展观的重要举措，是夺取应对国际金融危机最终胜利的根本途径，是长时期内保持经济平稳较快发展的必然要求。

规划确定了区域产业布局。明确指出要实现全省产业结构的优化升级，必须从三次产业和三大地区产业发展的现状出发，确定优化方向，选择升级重点，优化空间布局。着重解决产业布局趋同、产业规模偏小的问题，按照优势互补、突出特色、错位发展的思路来进行产业聚集，加强各城市的有效交流合作，推动区域间的良性互动和优势互补，实现关中创新发展、陕北持续发展、陕南循环发展。

同时，规划确定了产业结构重点领域。明确进一步优化三次产业结构，坚持“稳一产、强二产、增三产”的发展方针，推进产业融合和区域错位协调发展，实现产业结构优化升级。促进经济增长由主要依靠第二产业带动向依靠第一、第二、第三产业协同带动转变，继续巩固强化工业的主导地位，大力推进新型工业化进程，提升工业发展质量。以信息化带动工业化，扩大产业规模、优化产业结构、提高产业水平，增强自主创新能力。坚持大集团引领、大项目支撑、集群化推进、园区化承载，推动产业融合，实现“陕西配套”、“陕西制造”向“陕西创造”、“陕西服务”转变，着力构筑高端化高质化高新化的产业结构。

● 陕西省印发“陕西省十二五循环经济发展规划” 2011年12月27日陕西省发改委根据《循环经济促进法》、《陕西省循环经济促进条例》和《陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》印发“陕西省十二五循环经济发展规划”，规划中指出发展循环经济是贯彻落实科学发展观、建设资源节约型和环境友好型社会的必由之路，是调整经济结构、加快转变经济发展方式的重大举措。规划中确定加快建设循环型企业、循环型园区和循环型社会，形成“政府推动、市场引导、企业主体、全民参与”的循环经济发展的体制机制，全面推动循环经济发展，努力建设资源节约型和环境友好型社会。

● 陕西省印发“陕西省农村经济发展十二五规划”

2011年12月29日陕西省发改委根据《陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，为进一步安排落实“十二五”期间农村经济发展目标、重点任务，制定并发布了《陕西省农村经济发展“十二五”规划》。陕西省农村经济发展“十二五”规划总结了“十一五”期间农村经济发展取得的显著成就，制订了“十二五”期间发展目标为农村经济结构进一步优化；现代农业产业体系基本完善；农村基础设施和公共服务持续改善；农民收入持续快速增长。

● 国家发展改革委办公厅 财政部办公厅《关于组织申报2012年节能技术改造财政奖励备选项目的通知》

2012年1月国家发展改革委办公厅、财政部办公厅下发了《关于组织申报2012年节能技术改造财政奖励备选项目的通知》。通知根据《节能技术改造财政奖励资金管理办法》（财建[2011]367号）的有关规定确定选项范围和条件为：主要支持燃煤锅炉（窑炉）改造、余热余压利用、节约和替代石油（仅包括节约石油改造项目）、电机系统节能、能量系统优化等节能技术改造项目。项目承担企业具备完善的能源计量、统计和管理体系。项目符合国家产业政策，能够在2013年底前全部完工，实施后年可实现节能量在5000吨标准煤（含）以上。

● 国家能源局关于促进低热值煤发电产业健康发展的通知

2012年1月国家能源局按照国家加快建设资源节约型、环境友好型社会的战略部署，下发了《关于促进低热值煤发电产业健康发展的通知》（国能电力„2011‟396号），进一步鼓励和规范低热值煤发电产业发展，明确低热值煤发电产业的指导思想、发展目标、具体要求和支持政策等，要求把主要煤炭生产省区和大型矿区作为重点区域，鼓励具备条件的地区建设2×30万千瓦机组的高效低热值煤发电项目，实现煤炭资源合理分级利用，提高能源综合利用效率，力争“十二五”期间，全国低热值煤发电新增装机5000万千瓦。

● 关于印发《2012陕西省环保产业产业发展专项资金项目申报指南》的通知

2012年1月17日陕西省发改委产业处为支持和培育战略性新兴产业，推动结构调整和增长方式转变，促进经济社会又好又快发展，向各设区市发展改革委、财政局，杨凌示范区发展改革局和财政局，各扩权试点县（市）发展改革局、财政局，省管县财政局印发了《2012年陕西省环保产业发展专项资金项目申报指南》。申报指南中指出陕西省环保产业发展专项资金是省政府为加快我省环保产业进一步做大做强而设立的专项资金，主要用于环保装备生产、环保服务业、资源综合利用三大重点发展领域，重点支持具有较好的经济效益、社会效益和生态效益的环保企业技术改造和产业化项目。资金支持范围：

1、《陕西省环保产业发展规划》重点发展领域龙头企业兼并重组项目及重大技术装备产业化项目，2012年重点支持环保装备产业化项目；

2、为环保产业重大技术装备配套的产业化项目；

3、拥有自主创新技术和成果转化的环保产业化项目；

4、环保重大技术研发等服务业项目；

5、具有重大技术突破、示范作用明显，能大幅度提升产品附加值的工业废弃物、再生资源等资源综合利用项目；

6、餐厨废弃物利用、工业再制造示范及低碳技术研发项目。

● 关于印发《2012年陕西省产业引导和结构调整资金项目申报指南》的通知

2012年1月17日陕西省发改委产业处为进一步推动我省产业结构调整，加快转变经济发展方式，建立并完善现代产业体系，制定并印发了《2012年陕西省产业引导和结构调整资金项目申报指南》。申报指南中强调为继续推进我省产业结构调整，加快转变经济发展方式，建立并完善现代产业体系，2012年省级财政仍将安排专项资金支持陕西省产业项目建设。在陕西省行政区域内、具有独立法人资格的各类所有制企业组织实施符合支持范围和申报条件的项目，均可按照要求申请资金支持。资金支持范围：

1、推进一、二、三次产业融合项目，重点支持能促进产业升级、填补产业链空白、形成新产业链的关键技术及环节的项目；

2、构建现代文化产业体系项目，重点支持列入中、省服务业综合改革试点区域内推动文化产业与旅游产业融合发展项目；

3、战略性新兴产业中自主创新技术省内转化及产业化示范推广项目；

4、承接东部产业转移及相关产业配套体系建设且技术先进、产品附加值高的项目。

● 关于印发2012年省级农业专项资金项目申报指南的通知 为认真贯彻落实中省农村工作会议精神，2012年，陕西省省级农业专项资金将以保障转变农业发展方式、加快农业科技创新为重点，围绕“突出现代农业、推广成熟模式、注重能力建设、扶持市场主体、推进科技创新”，强化对农业产业类项目的整合，重点支持现代农业园区、粮油作物高产创建、百万亩设施蔬菜工程、农民专业合作社果蔬贮藏百库工程、现代农作物种业、农产品质量安全、农作物病虫害防治等重大项目。2012年1月30日省农业厅、财政厅共同制定印发了2012年省级农业专项资金项目申报指南。附件： 1、2012年百万亩设施蔬菜工程建设项目申报指南2、2012年省级粮油作物高产创建项目申报指南3、2012年省级现代农作物种业项目指南 4、2012年农作物病虫害专业化统防统治项目申报指南5、2012年一村一品及休闲农业项目申报指南6、2012年农业信息网络体系项目申报指南7、2012年农业科技示范推广项目申报指南8、2012年农村沼气项目申报指南 9、2012年果蔬贮藏百库建设工程申报指南10、2012年畜牧产业专项资金项目申报指南11、2012年农产品质量安全项目申报指南 12、2012年农民专业合作社百强社扶持项目和合作社品牌建设以奖代补项目申报指南 13、2012年省级农业专项资金项目申报汇总表14、2012年项目实施方案格式

● 关于印发《2012陕西省高新技术产业发展专项资金项目申报指南》的通知 为加快培育和发展我省民用航空航天、新一代信息技术、生物、新材料等战略性新兴产业，壮大高技术产业规模，2012年2月8日陕西省发改委高技术处制定并发布《2012陕西省高新技术产业发展专项资金项目申报指南》。申报指南中指出2012陕西省高新技术产业发展专项资金支持范围为：

1、产业化示范和物联网应用示范工程项目：对产业优化升级具有引领和支撑作用的重大产业化项目和应用示范工程项目，以及激光、新材料、卫星应用产业联盟申报的重点产业链项目；

2、自主创新能力建设项目：省级工程研究中心和工程实验室建设项目；

3、重大产业创新发展项目：支撑产业重点领域发展的关键核心技术研发项目。

● 关于组织申报2012年陕西省节能技改、循环经济、资源综合利用项目的通知

为发挥财政专项资金的导向和激励作用，鼓励引导企业加大节能技改、发展循环经济和资源综合利用的投入，加快转变经济增长方式，2012年2月10日陕西省发改委环资处根据《陕西省省级节能专项资金管理暂行办法》，向各设区市发展改革委、财政局，杨凌示范区发展改革局、财政局，各扩权试点县（市）发展改革局、财政局，省管县发展改革局、财政局发布了关于组织申报2012年节能技改、循环经济、资源综合利用项目的通知。