房地产项目公开销售前资料准备及前期工作

第一篇：房地产项目公开销售前资料准备及前期工作

房地产项目公开销售前资料准备及前期工作

房地产项目公开销售前资料准备及前期工作主要包括以下方面：

1、批文及销售资料

批文：公司营业执照、商品房销售许可证

楼宇说明书：项目统一说词、户型图与会所平面图、会所内容、交楼标准、选用建筑材料、物管内容。

价格体系：价目表、付款方式、按揭办理办法、利率表、办理产权证有关程序及费用、入住流程入住收费明细表、物业管理收费标准（其他标准，如球场、运动场、学校等）。

合同文本：预定书（内部认购书）、销售合同标准文本、个人住房抵押合同、个人住房公积金借款合同个人住房商业性借款合同、保险合同、公证书。

2、人员组建

销售辅导：发展商销售队伍A主管销售副总B销售部经理C销售主管或销售控制D销售代表E销售/事务型人员F销售/市场人员G综合处（回款小组、资料员、法律事务主管）

专业销售公司（全国性）辅导发展商销售工作：A专职销售经理B派员实地参与销售C项目经理跟踪项目总体策划、销售，提供支持，理顺关系

专业销售公司总部就项目销售管理提供支持 专业销售公司全国销售网络资源调动使用

销售代理：发展商与专业销售公司配合A负责营销的副总B处理法律事务人员C财务人员（6）专业销售公司成立项目销售队伍：A销售经理（总部派出）B销售代表C项目经理（职能上述）（7）专业销售公司总部销售管理及支持（8）专业销售公司全国销售网络资源调动使用。

3、制定销售工作进度总表。

4、销售控制与销售进度模拟（1）销售控制表（2）销售收入预算表

5、销售费用预算表（1）总费用预算（2）分项开支：销售人员招聘费用、销售人员工资、销售提成/销售辅导顾问费、销售人员服装费销售中心运营办公费用、销售人员差旅费用、销售人员业务费用、临时雇用销售人员工作费用（3）边际费用：销售优惠打折、销售公关费用。

6、财务策略（1）信贷：选择适当银行、控制贷款规模、周期、合理选择质押资产、银企关系塑造、信贷与按揭互动操作（2）付款方式：多种付款选择、优惠幅度及折头比例科学化、付款方式优缺点分析、付款方式引导付款方式变通（3）按揭：明晰项目按揭资料、尽可能扩大年限至30年（4）按揭比例：首期款比例科学化及相关策略、按揭银行选择艺术、保险公司及条约、公证处及条约按揭各项费用控制（5）合伙股东：实收资本注入、关联公司操作、股东分配、换股操作、资本运营。

7、商业合作关系（1）双方关系：发展商与策划商发展商与设计院发展商与承建商发展商与承销商发展商与广告商发展商与物业管理商发展商与银行（融资单位）（2）三方关系：发展商、策划商、设计院发展商、策划商、承销商发展商、策划商、广告商发展商、策划商、物业管理商发展商、策划商、银行（融资单位）（3）多方关系：发展商、策划商、其他合作方

8、工作协调配合（1）甲方主要负责人：与策划代理商确定合作事宜，签署合同；完善能有效工作的组织架构和人员配备分权销售部门，并明确其责任；全员营销的发动和组织（2）直接合作人：合同洽谈；销售策划工作对接；销售策划工作成果分块落实、跟踪；信息反馈；催办销售策划代理费划拨；工作效果总结（3）财务部：1.了解项目销售工作进展2.参与重大营销活动3.销售管理工作，配合催收房款4.配合销售部核算价格，参与制定价格策略5.及时办理划拨销售策划代理费（4）工程部：1.工程进度与销售进度的匹配2.严把工程质量3.文明施工。控制现场形象4.销售活动的现场配合（5）物业管理公司：1.工程验收与工地形象维护2.人员形象3.销售文件配合4.销售卖场的管理5.军体操练6.保安员与售楼员的工作衔接、默契配合

第二篇：销售前要做好准备

电话销售员都很发愁找客户资料，所以找到好的客户资料工具很重要。销售工作的第一步就是确定自己的目标客户。目标客户到底在哪里？哪些客户才最有可能使用你的产品？这些方法一定要提前找好，比如你可以用搜客通查找到目标客户资料，并在搜客通里对客户进行筛选整理，这些信息一定要非常清楚，否则，每天盲目的打电话都是徒劳无功。

电话销售的销售过程非常短暂，你只有准备充分才能抓住难得的机会。即使你有很强的沟通能力，如果准备工作做得不好也不可能达到预期的效果。电话销售前的准备工作包括以下几方面：

1.明确给客户打电话的目的。你的目的是想成功地销售产品还是想与客户建立一种长久的合作关系？一定要明确，这样才能有的放矢。给客户打电话的目标就是电话结束以后的效果。目的和目标是有关联的，一定要清楚打电话的目的和目标，这是两个重要的方面。

2.明确为了达到目的所必须提问的问题。为了达到目标，需要得到哪些信息、提问哪些问题，这些在打电话之前必须要明确。接通电话开始就要获得更多的信息和了解客户的需求，如果不提出问题，显然是无法得到客户的信息和需求的。所以，电话营销中提问的技巧非常重要，应把需要提问的问题在打电话前就写在纸上。

3.设想客户可能会提到的问题并做好准备。给客户打电话时，客户也会向你提问一些问题。如果客户的问题你不是很清楚，要花时间找一些客户资料，客户很可能怕耽误自己的时间而把电话给挂掉，这也不利于信任关系的建立。所以明确客户可能提问一些什么问题，而且应该事先就知道怎么去回答。

如果给客户的某些回应需要查阅资料，你不可能有太多的时间。要注意，千万不能让客户在电话另一端等待太长时间，所以，资料一定要放在手边，以便需要查阅时立刻就能找到。

第三篇：房地产项目前期工作协议

房地产项目前期工作作协议

甲方：某某实业投资开发有限责任公司 乙方：某某房地产有限公司

经双方协商，就共同运作某某有限公司（以下简称“某某公司”）位于某某路某某号约44亩的工业用地（宗地号为0402134以下简称“本项目”）开发事宜，达成如下协议：

一、双方合作事项：

1、项目位臵：位于某某路某某号用地共约90亩，现状为工业用地；上述土地的土地用地性质和面积以某某市国土资源局颁发土地使用权证注明为准。

2、股权转让：依照国家相关规定，完成对上述两宗土地现状使用者“某某有限责任公司”的股权进行转让，落户到甲方名下。

3、项目目标：将上述工业用地转变为可以用作房地产开发的性质土地，用地性质为商住用地，约定目标容积率≤3.0；建筑密度≤30%；绿地率≥40%；用作安居房或者政府其他保障性住房占开发比例的30％以下；土地运作成本控制在每亩人民币GGG万元以内。

4、双方共同或在符合本协议相关约定的情形下可由甲 方独立开发。

二、双方分工约定

（一）甲方的工作内容

1、主要负责与乙方共同对“某某公司”股权收购进行谈判工作。

2、负责支付收购“某某公司”股权转让所需的全部资金；自愿投资开发“本项目”并承担风险和受益。

3、按照本协议约定，负责支付项目前期费用，由乙方用于开展项目前期工作。

4、负责出具办理“某某公司”股权转让所需的甲方相关证照、文件及资信。

5、负责审阅“某某公司” 股权转让所涉及的地块红线资料和相关资料。

6、完成“某某公司”股权收购后，拥有对该股权的处臵权。

（二）乙方的工作内容

1、协助甲方对“某某公司”股权收购进行谈判工作。

2、负责办理从“某某公司”股权转让至甲方名下的全程手续办理。

3、负责办理本协议约定的工业用地转为房地产开发用地的相关手续。

5、与甲方就项目运作事宜，共同与政府相关部门进行 2 洽谈；负责依照国家和某某市的相关规定，通过最优方式，完成“本项目”用地改变土地使用性质工作。

6、研究“本项目”的各种相关因素，主要处理影响项目出让的相关事务。

三、合作开发约定

1、完成“某某公司”股权转让至甲方名下后，甲方以全部股权取得的费用，占“本项目”变性后土地份额的CC％；乙方以项目运作、策划、服务、顾问、运营管理等，或以项目前期费用每亩BB万元作为股份，占“本项目”变性后土地份额的DD％。

2、双方约定，必要时可以成立联合项目部，专司“本项目”运营。人员以乙方为主，共同开展包括土地变性在内的项目前期工作。

3、“某某公司”股权转让，甲方按每亩BB万元支付给乙方的项目前期费用，该费用作为乙方占“本项目”变性后土地份额，甲方已经支付给乙方的费用，从乙方所占的份额中按比例扣减。“某某公司”股权转让及土地变性向政府部门交纳相关费用由甲方另行支付。

四、特别约定

1、办理土地变性目标期限为N年，从完成“某某公司”股权转让之日算起。

2、基于甲方为资金投入方，双方约定，甲方具有“本项目”开发优先权。即甲方在本协议签订之日起至上述地块 落户甲方名下当日止，有权收购乙方在“本项目”中所占份额。超出约定时限，视为甲方自动放弃收购权。甲方行使对乙方所占份额收购权，应以书面送达乙方。对甲方按本协议约定条件行使项目开发优先权收购乙方在“本项目”中所占份额，乙方无权拒绝。

3、本协议签订后之日起伍个工作日内，甲方将项目前期经费人民币AA万元（大写：AA万圆）通过银行转账的方式支付给乙方（户名：某某房地产有限公司；开户行：某某银行；账号：123456789），以利乙方开展项目前期工作。

4、双方约定，如“本项目”股权收购完成后拾日内，甲方再将50％的项目前期经费支付给乙方；项目前期经费余款在完成土地变性后伍日内付清。

5、乙方在收到甲方支付的经费后，分期给甲方开具等额的正式发票，发票服务或业务内容由乙方自行确定。

五、违约及免责条款

1、如因重大自然灾害、国家政策及地方政府相关部门原因，时限约定得予顺延。

2、本协议所约定的时间均为工作日。

3、非因纯自然不可抗力、及双方协商一致，本协议不得单方终止及部分修改。

4、自乙方通知甲方启动运作至接到“某某公司”签订股权转让协议通知（或土地出让、缴费通知，以先到者为准）前一日止，如甲方终止执行本协议，应向乙方支付补偿前期作业费用人民币EE万元整（大写：EE万圆）。

5、如乙方未能如期达至本协议约定，甲方有权终止本协议、或者与乙方另行续约继续争取运作成功。

6、本协议的任何一方都不能单方将其在本协议项目下的权利、义务转让给第三方（甲方如新组建开发公司视同甲方；乙方及其为本项目的协作机构视同乙方）。

7、协议签订后，甲乙双方应保守商业秘密，不得向第三人泄漏本协议及相关内容。

六、诚信原则

1、乙方应在协议期间积极推动“某某公司”股权转让的实质性洽谈，协助甲方合法取得“某某公司”的股权。

2、甲方应在本协议签定之后，积极落实款项，如出现由于甲方资金不到位而造成最后股权收购失败、或者导致相应的手续不能及时办理，由此产生的损失乙方将不承担任何责任，甲方已支付给乙方的项目前期费不用予退回。

3、如甲方在查阅“某某公司”的资料进行谈判后，不打算进行对“某某公司”股权进行购买的，则本协议作废，但甲方（包括甲方控股或虽未控股但对其拥有实际控制权的自然人或法人）不再得收购“某某公司”股权，否则，仍视为乙方已为甲方提供有效的服务，本协议继续有效，甲方仍有义务向乙方支付本协议规定的费用。

4、甲方必须按协议约定的时间支付项目前期费用给乙方，如逾期则视为甲方违约，则引起的经济损失由甲方自行承担。

八、关于本协议 １、本协议为优先性及排他性协议。除与“某某公司”签订的股权转让合同之外，甲乙双方中任何一方与其他第三方所签订的协议，对本协议无任何约束力。

2、本协议无需公证，自双方签订之日起即行生效，并在完成全部所订定的条款责任后自动终止。本协议一式二份，双方各执一份，效力相同。

甲方：某某实业投资开发有限责任公司

代表：

乙方：某某房地产有限公司

代表：

第四篇：楼盘销售前准备工作方案操盘必备

项目销售前资料准备及前期工作房地产项目公开销售前资料准备及前期工作主要包括以下方面：

1、批文及销售资料

.批文：

公司营业执照

商品房销售许可证

.楼宇说明书：

项目统一说词

户型图与会所平面图

会所内容

交楼标准

选用建筑材料

物管内容

.价格体系：

价目表

付款方式

按揭办理办法

利率表

办理产权证有关程序及费用

入住流程

入住收费明细表 物业管理收费标准（其他标准，如球场、运动场、学校等）.合同文本： 预定书（内部认购书）

销售合同标准文本

个人住房抵押合同

个人住房公积金借款合同

个人住房商业性借款合同

保险合同

公证书

2、人员组建

.销售辅导：

发展商销售队伍

A 主管销售副总

B 销售部经理

C 销售主管或销售控制

D 销售代表

E 销售/事务型人员

F 销售/市场人员

G 综合处（回款小组、资料员、法律事务主管）.专业销售公司（全国性）辅导发展商销售工作

A 专职销售经理

B 派员实地参与销售

C 项目经理跟踪项目总体策划、销售，提供支持，理顺关系

.专业销售公司总部就项目销售管理提供支持.专业销售公司全国销售网络资源调动使用.销售代理： 发展商与专业销售公司配合A 负责营销的副总

B 处理法律事务人员

C 财务人员

.专业销售公司成立项目销售队伍

A 销售经理（总部派出）

B 销售代表

C 项目经理（职能上述）

.专业销售公司总部销售管理及支持

.专业销售公司全国销售网络资源调动使用

3、制定销售工作进度总表

4、销售控制与销售进度模拟

.销售控制表

.销售收入预算表

5、销售费用预算表

.总费用预算

.分项开支：

销售人员招聘费用 销售人员工资 销售提成/销售辅导顾问费 销售人员服装费

销售中心运营办公费用

销售人员差旅费用

销售人员业务费用

临时雇用销售人员工作费用

.边际费用：

销售优惠打折

销售公关费用

6、财务策略

.信贷：

选择适当银行

控制贷款规模、周期

合理选择质押资产

银企关系塑造

信贷与按揭互动操作

.付款方式：

多种付款选择

优惠幅度及折头比例科学化

付款方式优缺点分析

付款方式引导

付款方式变通

.按揭： 明晰项目按揭资料 尽可能扩大年限至30年 按揭比例

首期款比例科学化及相关策略

按揭银行选择艺术

保险公司及条约

公证处及条约

按揭各项费用控制

.合伙股东：

实收资本注入

关联公司操作

股东分配

换股操作

资本运营

7、商业合作关系

.双方关系：

发展商与策划商

发展商与设计院

发展商与承建商

发展商与承销商 发展商与广告商 发展商与物业管理商 发展商与银行（融资单位）

.三方关系：

发展商、策划商、设计院

发展商、策划商、承销商

发展商、策划商、广告商

发展商、策划商、物业管理商

发展商、策划商、银行（融资单位）.多方关系：

发展商、策划商、其他合作方

8、工作协调配合.甲方主要负责人：

与策划代理商确定合作事宜，签署合同完善能有效工作的组织架构和人员配备分权销售部门，并明确其责任

全员营销的发动和组织

.直接合作人：合同洽谈

销售策划工作对接

销售策划工作成果分块落实、跟踪信息反馈

催办销售策划代理费划拨

工作效果总结

.财务部： 了解项目销售工作进展 参与重大营销活动 销售管理工作，配合催收房款

配合销售部核算价格，参与制定价格策略及时办理划拨销售策划代理费

.工程部：

工程进度与销售进度的匹配

严把工程质量

文明施工。控制现场形象

销售活动的现场配合.物业管理公司：

工程验收与工地形象维护

人员形象

销售文件配合销售卖场的管理

军体操练

保安员与售楼员的工作衔接、默契配合

第五篇：房地产项目前期工作流程剖析

房地产前期准备工作详细流程(施工之前

1、规划部门:(1如果是工业用地,首先到规划局规划处办理变更。

手续需提交:A、土地证 B、变更申请 C、航测图 D、变更用地总平面图 E、填写申请表 F、转让合同

(2如果是集体用地,也应到规划局规划用地处办理征用手续。

需提交:A、转让合同 B、航测图 C、征用土地总平面图 D、填写申请表 E、领取并填写选址意见书,规划局批准后发用地许可证。

需交费:A、水利基金 B、耕地占用税 C、配套费

2、领取规划用地许可证后,再到市计委办理立项手续。

需提交:(1规划用地许可证(2可行性研究报告(3投资计划及立项 申请(4领取立项批文

3、完成1、2项后,再到土地部门办理过户或征用手续。

需提交:(1用地申请书(2计委立项批文(3用地总平面图(4规划 局出具的用地红线图(5规划用地许可证(6土地补偿表盖章(组、村、镇、区四个章(7签订土地出让合同(8交费、领证

需缴纳:(1土地出让金。70~220元 /平方米(2地界勘测费(3土地 过户费(4管理及工本费(5土地使用税

4、完成前 3项后,再到规划局建管处办理报建手续。

(1建设单位写出书面申请(内容包括建设意向、建房结构、层数、总建 筑面积、投资额、投资周期等。

(2提交土地证、航测图、规划用地证、计委立项批文、总平面图。

(3 根据规划部门发的 “建设工程申请复函” 的具体要求, 设计院做出 1~2个方案,包括:总平面图、单体平立剖面图、再次报请规划局审定后方可进行施 工图设计。

(4领取建设工程规划许可证申请表,到相关部门:消防支队、文物钻探、空军作战科、预设电信管线等办理手续。

需交费:审核费 280元 /栋(消防支队;文物钻探费 2~8元 /平方米。(5经局长签发后领取交费通知单,需缴纳: 规划管理费:0.1~0.25% 档案保证金:5% 建设配套费:5~20元 /平方米 绿化费:1元 /平方米 人防费:6.5元 /平方米 商业网电费:15元 /平方米 墙改基金:15元 /平方米

(6交费、盖章、领取规划建筑许可证。

5、第 4项完成后,到建委办理报建及招标手续。

A、报建需提交:(1工程报建申请表(2计委立项批文(3建设工规划 许可证(4资金证明、进账单复印件

B、招标表:(1建设单位凭报建表领取招投标申请书。(2发布招标工程信息。

(3编制招标文件,确定评标办法。

(4选定投标队伍不少于 5家。

(5建设单位书写考察报告,并提出侯标单位的名单报招标办。

(6招标单位以书面形式通知投标候选单位,明确选定投标单位的办法、活动地点和时间。

(7确定开标日期,由招标办派人监督开标、评标、定标。

(8确定中标单位后,双方签订《中标条件内容》,按规定缴纳招标投标 管理费,办理《中标通知书》。

(9按《中标通知书》文件及内容,签订工程承包发包合同。C、抗震审核:0.1元 /平方米 D、质量监督:0.25%~0.65% E、施工许可证 F、办理安全监督

G、核定工程类别和取费标准 H、办理开工报告

6、房管局:与上手续全部办理完毕后,工程形象进度出地面一层后到房管 局预售科办理预售许可证。

需提交:(1营业执照(2土地使用证(3建设工程规划许可证(4红 线图(5开工许可证(6施工合同(7标准层平面图(8预售动态图(9 物价审批(10物业管理内容(11拆迁许可证(12房屋注销证(13缴纳勘 验审核费,按总房款的 0.2%(14领证

7、供电局:办理施工用电申请

8、自来水公司:施工用水申请

9、环保局:办理噪音申请

10、物价局:销售价格审批

注:从 2000年开始,不再征收(1 投资方向调节税(2 消防配套费用(3 规划管理费(4缓收土地出让金。