第一篇：黑龙江2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：临时用地补偿考试题
黑龙江2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：临时用地补偿考
试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在城市__范围内，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守《城市房地产管理法》。A．规划区 B．行政区
C．规划区国有土地 D．辖区土地
2、资本化率=__+风险调整值。A．平均利润率 B．安全利率 C．经济增长率 D．银行贷款利率
3、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。A．最低租售价格 B．最低租售数量 C．最低利润水平
D．最高土地取得价格
4、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为万元。A：180 B：196 C：200 D：300 E：工业用地的监测点评估价格
5、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起日内、可以向被拆迁房屋所在地的房地产估价专家委员会申请技术鉴定。A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地产估价机构必须加盖公章
6、申请核定一级房地产估价机构资质的，省级主管部门应当自受理申请之日起日内审查完毕，并将初审意见和全部申请材料报国务院建设行政主管部门。A：20 B：30 C：45 D：60 E：执行层的组织协调
7、下列有关资产负债表的表述，不正确的是__。
A．资产负债表是综合地反映企业一定日期财务状况的报表，由企业的经济资源即资产，企业的债务即负债，以及投资者对企业的所有权即所有者权益三个部分组成
B．通过资产负债表可以了解企业正常经营情况下的收支状况及获利能力；企业获得的利润总额和分配情况，可供企业负责人做出经营决策，投资者做出投资决策的参考
C．资产负债表是根据会计等式的原理设计的
D．资产负债表的编制方法，主要是根据各种账簿记录编制
8、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资目标收益率为10%时，该投资项目的动态投资回收期为()年。A.4.00 B.4.58 C.4.625 D.5.16
9、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8％的价格为4000元／㎡；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6％，则其价格最接近于元／㎡。A：3816 B：3899 C：4087 D：4920 E：工业用地的监测点评估价格
10、房屋征收中，__建设单位参与搬迁活动。A．推行 B．实施 C．允许 D．禁止
11、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为__。A．房地产平均价格 B．房地产中位数价格 C．房地产价格指数 D．房地产同质价格
12、在市场调查中，__是最易出错的阶段。A．分析信息 B．信息汇总 C．收集信息 D．报告结果
13、房地产价格是由房地产的__三者相互结合而产生的。A．有用性、稀缺性、有效需求 B．供给、需求、利用状况 C．权利、租金、利率
D．价值、使用价值、供求 14、2010年1月，王某用自己的住房抵押在A市建设银行贷款10万元。王某应到A市房地产管理部门办理。A：房屋所有权转移登记 B：房屋所有权初始登记 C：房屋抵押权登记
D：房屋所有权变更登记 E：执行层的组织协调
15、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是__元。A．76800 B．79104 C．77952 D．81562
16、某城市2010年商品住房施工面积为1000万m2，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万m2，恢复施工的面积为200万m2。该城市2010年商品住房新开工面积是__万m2。A．500 B．700 C．800 D．1000
17、职工当年缴存的住房公积金按计息。A：结息日挂牌公告的活期存款利率 B：结息日挂牌公告的定期存款利率
C：结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率 D：结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率 E：执行层的组织协调
18、__不属于对外交通用地。A．管道运输 B．港口
C．企业内铁路 D．机场
19、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（）元。A．994.37 B．1016.81 C．1255.16 D．1387.24 20、高尔夫球场属于。A：居住物业 B：商用物业 C：工业物业 D：特殊物业 E：借款合同
21、物业管理工作中的每一部分工作，都应以__为中心。A．物业的保值增值
B．满足当前的租户和新租户 C．物业的安全
D．实现物业的管理目标
22、产生房地产价格泡沫的主要诱因是。A：土地稀缺 B：城市化进程快 C：竞争充分性 D：交易复杂性 E：借款合同
23、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。A．1.07 B．1.47 C．2.07 D．3.33
24、物业管理是一种__的管理。A．企业化 B．人性化 C．辅助型 D．引导型
25、下列可无偿收回土地使用权的有。
A：因地质灾害不可抗力因素导致开发商两年未动工开发的 B：因动工开发必需的前期工作导致开发商两年未动工开发的 C：因政府建设主管部门的干扰导致开发商两年未动工开发的 D：因开发商自身原因导致其两年未动工开发的 E：房地产估价机构必须加盖公章
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、房地产开发项目市场定位的含义主要包括。(2008年试题)A：预测开发成本 B：选定目标市场 C：确定消费群体 D：明确项目档次 E：设计建造标准
2、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为__。A．12% B．32% C．24% D．30%
3、属于按基础构造特点分类的基础类型有。A：条形基础 B：独立基础 C：复合型基础 D：荷载基础 E：箱形基础
4、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为__年 A．38 B．40 C．68 D．70
5、建筑剖面图的内容包括。
A：各层楼面的标高，窗台、窗上口、顶棚的高度，以及室內净空尺寸 B：建筑从屋面至地面的内部构造特征
C：注明一些装修做法，楼、地面做法，对其所用材料等加以说明 D：出入口处的做法及其装修
E：有时也可以标明屋面做法及构造，屋面坡度以及屋顶上女儿墙、烟囱等构造物的情形等
6、根据转让的对象房地产转让可分为。A：有偿 B：无偿
C：地面上有建筑物的转让 D：地面上无建筑物的转让
E：出让方式取得的土地使用权转让
7、经报有批准权的人民政府批准，甲工厂将其以划拨方式取得的土地转让给乙公司，土地使用权出让金应由。A：甲工厂缴纳 B：乙公司缴纳
C：甲工厂与乙公司各缴纳一半 D：甲工厂与乙公司协商缴纳 E：执行层的组织协调
8、下列可无偿取得划拨土地使用权的有。A：荒山 B：滩涂 C：沙漠
D：集体土地
E：城市的存量土地
9、间接融资的局限性主要表现在__。A．隔断了资金供求双方的直接联系
B．在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注 C．减少了对筹资者使用资金的压力和约束
D．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制多 E．融资风险大
10、目前，A省w村集体经济组织人均耕地面积2亩，因建设现征收w村集体经济组织的耕地面积10亩，该耕地近3年平均年产值为1000元／亩。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是。
A：征收该耕地，需要安置的农业人口数为6人 B：该耕地的土地补偿费最少为6万元 C：该耕地的土地补偿费最高为10万元 D：征收该耕地需要报A省人民政府审批 E：执行层的组织协调
11、住房公积金的提取和使用原则包括。A：足额缴存原则 B：合理使用的原则 C：定向使用的原则
D：严格时限的效率原则 E：安全运作的原则
12、对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，不应包含。A：开发商的直接损失
B：开发商的精神损失等间接性损失 C：购房人的精神损失等间接性损失 D：商品房销售代理商的直接损失 E：购房人的直接损失
13、由城市规划管理部门核发的，主要规定了征地面积、规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度和停车位个数。
A：选址规划意见通知书 B：规划设计条件通知书 C：建设用地规划许可证 D：建设工程规划许可证 E：借款合同
14、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0.625％，则该抵押贷款的实际年利率为。A：7.50％ B：7.56％ C：7.71％ D：7.76％ E：借款合同
15、针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有。A：理论上适用的估价方法，都必须选用 B：在适用的估价方法中，选用两种即可
C：理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用 D：必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法 E：仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法
16、耕地占用税的计税依据是纳税人面积。A：经批准占用的耕地 B：经批准占用的土地 C：实际占用的耕地
D：实际占用的建设用地 E：执行层的组织协调
17、下列按发行主体分类的债券有__。A．公募债券 B．私募债券 C．金融债券 D．公司债券 E．附息债券
18、房地产抵押时，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以为准。
A：登记记载的內容 B：抵押合同为准 C：公证书内容
D：重新签订抵押合同，再重新进行抵押登记 E：执行层的组织协调
19、农民集体的范围包括__。A．村农民集体
B．村内两个以上农村集体经济组织的农民集体 C．乡(镇)农民集体 D．建制农民集体 E．县农民集体
20、房地产价格评估收费，按照房地产评估价格总额采取__计算。A．固定费率
B．差额费率分档累进 C．定额费率
D．评估机构自定费率
21、（）是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。
A．权益原理
B．收益递增递减原理 C．均衡原理 D．适合原理
22、商品房买卖合同约定面积为150，价格为4000元／，交付使用时，产权登记面积为155，买卖双方未对面积误差的处理方式做出约定。根据有关规定最后结算的房价款应为万元。(2007年试题)A：60．0 B：61．0 C：61．8 D：62．0 E：执行层的组织协调
23、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为（）万元。A．42.0 B．50.4 C．60.0 D．72.0
24、在城市大气污染中，生活污染源包括等。(2008年房地产经纪人相关知识试题)A：家庭汽车污染 B：生活燃料污染 C：居住环境污染 D：城市垃圾污染
E：食品加工形成的大气污染
25、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）。A．3275元/m2 B．3287元/m2 C．3402元/m2 D．4375元/m2
第二篇：2015年上半年湖北省房地产估价师《制度与政策》：临时用地补偿考试试卷
2015年上半年湖北省房地产估价师《制度与政策》：临时用地补偿考
试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、以下项目中不属于期间费用的为__。
A．管理费用
B．开发成本
C．财务费用
D．销售费用
2、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由__负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。
A．政府部门
B．建设部门
C．房管部门
D．开发企业
3、参加民事法律关系而享有民事权利、承担民事义务的人，是指民事法律关系的。
A：主体
B：客体
C：内容
D：形式
E：执行层的组织协调
4、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是__。
A．领导定价法
B．挑战定价法
C．随行就市定价法
D．价值定价法
5、下列关于热水供应系统，说法不正确的是。
A：热水供应系统按竖向分区
B：热水供应系统按横向分区
C：若建筑高度较高，分区数量较多，为防止加热器负担过大压力，可将各分区的加热器和循环水泵设在该区的设备层中，分别供应本区热水
D：热水的加热器和水泵均集中于地下的设备间
E：执行层的组织协调
6、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为__万元。
A．323 B．275 C．273 D．258
7、某类房地产2000-2008年的价格如上题表所示，描述这类房地产长期变动趋势的线性方程式可以表达为．
A：Y=4 855．33+265X B：Y=3 522．22-385X C：Y=4 978．32+433X D：Y=3 522．22+385．00X E：工业用地的监测点评估价格
8、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。
A．土地取得成本+开发成本
B．土地取得成本+开发成本+管理费用
C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D．开发完成后的房地产价值
9、决定房地产市场是地区性市场的是房地产的特性。
A：不可移动性
B：异质性
C：用途多样性
D：相互影响性
E：工业用地的监测点评估价格
10、可比实例房地产成交价格为3500元/m2，与估价对象比较，可比实例房地产相对估价对象房地产状况较优6%，则可比实例房地产在估价对象房地产状况下的价格为__元/m2。
A．3290 B．3302 C．3500 D．3710
11、土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原土地使用者使用20年后转让，受让人的使用年限只有__年。
A．20 B．30 C．40 D．70
12、某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110，售价4000元／，张某交付了全部价款，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，若该商品房产权登记的建筑面积为100，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款元。(2008年试题)A：40000 B：53600 C：66800 D：80000 E：执行层的组织协调
13、设立房地产中介服务机构，应当向当地申请设立登记。
A：行政管理部门 B：房产管理部门
C：工商行政管理部门
D：中介管理部门
E：执行层的组织协调
14、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于__。
A．房地产开发投资
B．房地产置业投资
C．房地产间接投资
D．投资于房地产投资信托基金 15、2008年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅土地的使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2008年3月1日动工开发。后因建设资金未到位，直到2009年10月20日仍未进行。这时土地出让者。
A：可以无偿收回土地使用权
B：可以征收200万元以下的土地闲置费
C：可以对B公司处以相当于土地使用权出让金20％的罚款
D：既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款
E：房地产估价机构必须加盖公章
16、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（）元。
A．137.5 B．410.2 C．432.2 D．452.2
17、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0.625%，则该抵押贷款的实际年利率为。(2008年试题)A：7.50% B：7.56% C：7.71% D：7.76% E：借款合同
18、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是__。
A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
19、住房公积金管理工作的法律依据是__。
A．《中华人民共和国公积金管理条例》
B．《住房公积金管理条例》
C．《住房公积金管理规定》
D．《公积金使用规定》 20、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5％，则该建筑物的成新率为。
A：76％
B：80％
C：81％
D：84％
E：工业用地的监测点评估价格
21、设计变更发生以后，承包人应该在工程设计变更确定后日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。
A：14 B：15 C：20 D：28 E：执行层的组织协调
22、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是。
A：容积率
B：空置率
C：利息备付率
D：成本利润率
E：借款合同
23、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于__。
A．交通的通达程度
B．物业的规模大小
C．人口的分布密度
D．居民的购买能力
24、在房地产测绘中，通过测定房屋四至归属及丈量房屋外墙边长绘制的房产图是。
A：房产分幅图
B：房产分丘图
C：房产分户图
D：房产宗地图
E：执行层的组织协调
25、土地增值税以为计税依据。
A：纳税人继承房地产所取得的土地增值额
B：纳税人出租房地产所取得的土地增值额
C：纳税人转让房地产所取得的土地增值额
D：纳税人赠与房地产所取得的土地增值额
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、在房地产市场的分类中，一级市场是指__。
A．土地使用权转让市场
B．新建商品房租售市场
C．土地使用权出让市场 D．土地使用权出让市场和新建商品房租售市场
2、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是__。
A．均衡原理
B．预期原理
C．竞争原
D．替代原理
3、房屋登记机构应进行实地查看的情形有。
A：房屋所有权初始登记
B：房屋所有权转移登记
C：最高额抵押登记
D：在建工程抵押权登记
E：地役权登记
4、下列关于等产量曲线与消费者均衡分析中的无差异曲线的不同之处，在于。
A：无差异曲线表达的是消费者对两种消费品效用的主观评价
B：无差异曲线表达的是消费者对两种消费品效用的客观评价
C：等产量曲线表达的是要素投入组合与产出量之间的纯技术关系
D：每条等产量曲线代表一定数量的产品
E：等产量曲线上每一点所代表的两种要素数量组合都是有效率的
5、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以。
A：提高投资收益
B：降低系统风险
C：降低个别风险
D：使投资毫无风险
E：借款合同
6、控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定。
A：建设地区的土地使用性质的控制指标
B：建设地区的土地使用强度的控制指标
C：道路和工程管线控制性位置
D：空间环境控制的规划要求
E：指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计
7、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于__方面的制约。
A．建筑技术
B．土地权利设置
C．相邻关系
D．土地使用管制
8、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竟买价进行评估，所得出的评估价值是（）。
A．交换价值
B．公开市场价值
C．投资价值
D．理论价格
E．标定地价
9、下列关于A市w房屋拆迁公司对设有抵押权的房屋被拆迁时的做法，正确的是。
A：要认定抵押的有效性，对未进行抵押登记的视为无效抵押，拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置
B：被拆迁房屋进行抵押的，抵押合同从登记之日起生效
C：及时通知抵押人，也就是接受被拆迁房屋抵押的银行
D：能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁入，付款前已征得抵押权人认可
E：不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿
10、设计阶段影响工程造价的因素中，总平面设计中影响工程造价的因素包括。
A：平面形状
B：占地面积
C：建筑结构
D：功能分区
E：运输方式
11、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中的300m2，该部分的房地价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（）。
A．5.00% B．5.25% C．5.42% D．5.75%
12、通过资产负债表可以了解。
A：企业的经济实力
B：企业的偿债能力
C：企业的经营能力
D：企业获得的利润总额和分配情况
E：企业未来的财务趋向
13、某类房地产2007~2011年的价格见下表，关于平均增减量法适用条件及其价格趋势值的说法，正确的有。
A：房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的B：各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同
C：2010年的价格趋势值为6900元／㎡
D：2011年的价格趋势值为7283元／㎡
E：2012年的价格趋势值为7634元／㎡
14、房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分，下列有关说法不正确的是__。
A．投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在经营过程中所获得的报酬
B．等额系列支付的年值与现值之间的关系为：A=P·i+P·i/[(1+n-1)，其中P·i就是投资者投入资本P后所获得的投资回收，而P·i/[(1+n-1)就是投资者的投资回报，是投资者提取折旧的一个方法，即偿债基金法
C．投资回报和投资回收对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率
D．就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润
15、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为__。
A．居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值
B．居民区的房地产增值，工业用地房地产增值
C．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值
D．居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值
16、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是__。
A．销售利润率=销售利润/销售收入
B．销售利润率=销售利润/总开发价值
C．销售利润率=销售利润/总开发成本
D．销售利润率=销售利润/项目总投资
17、根据工程量清单计价法，建筑工程安装工程费中，脚手架费属于。
A：直接费
B：间接费
C：直接工程费
D：措施费
E：企业管理费
18、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为__。
A．12% B．19.27% C．17.18% D．27.10%
19、政府对房地产的限制一般是通过管制权、__来实现的。
A．征税权
B．征收权
C．征用权
D．充公权
E．规章制度
20、建筑安装工程项目工程款的支付方式，包括的结算方式等。
A：按日结算
B：按月计算
C：竣工后一次结算
D：分段结算
E：其他双方约定
21、某房地产开发项目的占地面积为10000m2，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（）。
A．10.42% B．11.57% C．31.25% D．34.72%
22、用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用求取。
A：市场比较法
B：基准地价修正法
C：假设开发法
D：成本法
E：路线价法
23、金融是指货币资金的融通，其中融通的主要对象是。
A：财产
B：信用
C：货币资金
D：货币
E：实物
24、组织形式为合伙制的三级房地产估价机构的出资额应当不少于__万元。
A．30 B．50 C．100 D．200
25、不属于保险合同辅助人的是__。
A．保险受益人
B．保险代理人
C．保险公估人
D．保险经纪人
第三篇：2017年房地产估价师制度与政策模考试题
1、集资、合作建房都是经济适用住房建设的组成部分。()
2、农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，只能使用原有的宅基地和村内空闲用地。()
3、国家对集体土地征收或征用后，土地所有权发生转移。()
4、农民集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，必须计算土地补偿费和各种补助费。()
5、虽然被拆迂房屋的使用性质股以房屋权属证书及权属档案记载为准，但拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质协商一致的，可以按照协商结果进行评估。()
6、房地产估价机构不得转让受托的城市房屋拆迁估价业务。()
7、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，承担城市房屋拆迁估价业务的房地产估价机构须由拆迁主管部门指定。()
8、新设立的房地产开发企业领取营业执照后应当在法定时间内向登记机关所在地房地产开发主管部门备案。()
9、建设单位自领取建筑工程施工许可证之日起3个月内开工。如经批准可以延期一次，但不得超过3个月。()
10、经有关部门批准，建筑艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。()
11、根据国务院有关规定，自2005年6月1日起.商品房预购人可以将购买的未竣工的预售商品房再转让。()
12、抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。()
13、如果抵押房地产是抵押人扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院不得拍卖、变卖或者抵债。()
14、权属有争议的房屋由登记机关代为登记，并代领房屋权属证书。()
15、房地产转让合同、房地产抵押合同和房屋租赁合同均为要式合同。()
16、国务院将房地产估价机构资质核准列为国家行政许可项目，()
17、一级房地产估价机构资质由建设部审批。()
18、房屋租赁代理收费，以半月至一月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。()
19、商品房前期物业管理的委托方为房地产开发企业。()
20、住房共用部位共用设施设备专项维修资金属于业主所有。()
1、√
2、√
3、×
4、×
5、√
6、√
7、×
8、√
9、×
10、√
11、×
12、√
13、√
14、×
15、√
16、√
17、√
18、√ 79、√ 20、√
第四篇：河北省2015年房地产估价师《制度与政策》：建设用地使用权终止考试题
河北省2015年房地产估价师《制度与政策》：建设用地使用权终止考
试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性．【2006年考题】
A：同一估价原则、同一估价时点 B：同一估价目的、同一估价方法 C：同一估价目的、同一估价时点 D：同一估价原则、同一估价目的 E：工业用地的监测点评估价格
2、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。
A．假设开发法和基准地价修正法两种方法 B．假设开发法和成本法两种方法
C．假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法
D．假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法
3、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于__年。A．15 B．16 C．17 D．20
4、商业标准宗地的位置应是__。A．街角地 B．二面临街地 C．一面临街地 D．畸零地
5、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素
6、《城市房地产开发经营管理条例》规定，出让合同约定的动工开发期限一年未动工开发的，可征收相当于20％以下的土地闲置费。A：地价款 B：房价款
C：土地使用权出让金 D：土地使用权出让税
E：房地产估价机构必须加盖公章
7、在房地产市场调查的方法中，最科学的调查方法是__。A．专体讨论法 B．问卷调查法 C．观察法 D．实验法
8、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是__。A．收益递增递减原理 B．均衡原理 C．替代原理 D．适合原理
9、供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平，这是房地产市场的自然周期的__。A．第一阶段 B．第二阶段 C．第三阶段 D．第四阶段
10、由于工程造价的大额性和动态性，无论是投资者还是承包商都要对拟建工程进行预先测算。这体现了工程造价的职能。A：预测职能 B：控制职能 C：评价职能 D：调控职能
E：执行层的组织协调
11、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为。A：存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量
B：存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C：存量+新开发量+空置房量一拆毁量 D：存量+新增竣工量一拆毁量 E：工业用地的监测点评估价格
12、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。根据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是。A：30％ B：45％ C：65％ D：75％ E：工业用地的监测点评估价格
13、按，可以把工程建设定额划分为劳动消耗定额、机械消耗定额和材料消耗定额三种。
A：定额反映的生产要素消耗内容不同 B：定额的编制程序和用途不同 C：投资的费用性质不同 D：专业性质不同 E：执行层的组织协调
14、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是__。A．比较风险
B．收益现金流风险 C．持有期风险 D．时间风险
15、关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是__。A．因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策
B．个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税
C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税 D．职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并人个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税
16、某宗地的面积为1000㎡，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元／㎡，2190元／㎡和2220元／㎡，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为元／㎡。A：2160 B：2175 C：2181 D：2205 E：工业用地的监测点评估价格
17、投标截止后，开发商应按规定的时间__。A．认标 B．评标 C．开标 D．验标
18、房地产具有供给有限特性，本质上在于。A：土地总量有限 B：规划限制
C：房地产不可移动 D：价值量大
E：工业用地的监测点评估价格
19、银行向居民购买住宅提供抵押贷款的方式属于__。A．商业信用 B．国家信用 C．消费信用 D．A和C 20、若银行对某笔房地产抵押贷款持审慎态度，则抵押率__。A．为零 B．低 C．高 D．为1
21、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起日內给予答复。A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地产估价机构必须加盖公章
22、以下公式为报酬资本化最一般的公式的是。A： B： C： D：
E：工业用地的监测点评估价格
23、相对于现金回报率来说，（）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。A．投资利润率 B．投资回报率 C．资本金利润率 D．资本金净利润率
24、一套建筑面积100 ㎡、单价3000元／㎡、总价30万元的住房，在实际交易中的价款支付方式从成交日期分期支付，首期支付10万元，余款在未来一年分两期支付，每期支付10万元，假定年折现率为5%，则实际总价为。A：29．28万元 B：30万元
C：28．57万元 D：28．5万元
E：工业用地的监测点评估价格
25、对于住宅楼来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，__。A．楼层对价格的影响更大 B．朝向对价格的影响更大 C．二者同样重要 D．因人而异
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、下列关于价格弹性的表述中，正确的有。(2003年试题)A：供给价格弹性一般为正值
B：当供给价格弹性为∞时，称供给完全无弹性 C：需求价格弹性永远为负值
D：当需求价格弹性为∞时，称需求有完全弹性 E：一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性
2、房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供人住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了（）等诸方面。A．城市基础设施 B．高新技术
C．城市公用配套设施 D．资金
E．专业人员经验
3、变更合同价款的确定方法包括。
A：合同中已有适用于变更工程的价格，按照合同已有的价格计算变更合同价款 B：合同中只有类似变更工程的价格，可以参照此类似价格确定变更价格，计算变更合同价款
C：合同中没有适用或类似变更合同的价格，由工程师提出适当的变更价格，经承包人确认后执行
D：合同中没有适用或类似变更合同的价格，由工程师提出适当的变更价格，经建设单位确认后执行
E：合同中没有适用或类似变更合同的价格，由承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行
4、某上市房地产开发公司投资开发了一大型综合楼，包括商场、宾馆、写字楼和公寓四种类型。为了弥补自有流动资金的不足，该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。试根据上述条件回答下列问题：(2001年试题)银行为确保该开发公司按时履行还款义务而向保险公司投保的险种为。A：保证保险 B：责任保险 C：信用保险
D：财产损失保险 E：执行层的组织协调
5、下列保险中，属于政策保险的有。A：社会养老保险 B：农业保险 C：巨灾保险 D：失业保险 E：出口信用保险
6、凡综合风险度超过__的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A．50% B．60% C．70% D．80%
7、根据消费者行为理论，消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度称为__。
A．满足感 B．满意率 C．效用 D．满意度
8、投资的特性包括__。
A．投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动 B．投资具有时间性
C．投资的目的在于得到收益 D．投资具有稳定性 E．投资具有固定性
9、一笔贷款，名义利率是10%，每两年一计息，则其实际利率是（）。A．10% B．9.5% C．11% D．10.65%
10、在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由支付。A：业主 B：承租人
C：物业服务企业
D：业主、承租人和物业服务企业共同 E：借款合同
11、某地区某类房地产1998～2004年价格见下表。
类房地产1998～2004年价格
(单位：元/m2)A．年份 B．1998 C．1999 D．2000 E．2001 F．2002 G．2003 H．2004 I．2005 J．房地产价格 K．1800 L．2000 M．2190 N．2410 O．2620 P．2810 Q．3000 R．
12、对时点指标特点叙述不正确的是__。A．只能间断计数
B．各时点指标不可以直接累加
C．每个时点指标值的大小与时间长短无关 D．计数的准确率低
某
13、国际货币基金组织就是使用__这种“投资”定义统计国际收支平衡。A．以资产为基础 B．以企业为基础 C．以交易为基础 D．以价值为基础
14、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是__。A．项目风险越大，风险等级系数值越大 B．贷款期限越长，期限系数值越小
C．企业信用等级越高，信用等级系数值越低
D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低
15、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是。A：净经营收入=有效毛收入-经营费用
B：净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息
C：净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金
D：净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税 E：借款合同
16、从可否移动及移动是否影响其价值功用的角度，可将物品划分为。A：允许流通物 B：限制流通物 C：禁止流通物 D：动产 E：不动产
17、建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与__之比。A．规划建设用地面积 B．居住区总用地面积 C．居住区建筑用地面积 D．获取土地使用权面积
18、下列由国务院审批城市总体规划的有。A：上海市的城市总体规划 B：太原市的总体规划
C：国务院指定的城市总体规划 D：设市城市的总体规划 E：深圳市的总体规划
19、在完全竞争市场上，劳动的共同决定完全竞争市场上的工资水平。A：供给 B：供给弹性 C：需求
D：需求弹性 E：需求规律
20、关于流动比率，下列说法不正确的是__。
A．流动比率=流动资产总额÷流动负债总额×100% B．又称之为“银行家比率” C．又称之为“二对一比率”
D．在国际上，银行一般要求这一比率维持在100%以上
21、下列费用不得计入经济适用住房价格的有。A：行政事业性收费
B：水暖电气安装工程费及附属工程费 C：住宅小区经营性设施的建设费用
D：房地产开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用
E：拆迁安置补偿费
22、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（）。
A．开发期+经营期 B．开发期+运营期
C．开发期+经营期-前期-建造期 D．开发期+运营期-前期-建造期 E．前期+建造期+经营期
23、租金常常以为计算基础。A：建筑面积 B：使用面积
C：出租单元内可出租面积 D：每平方米可出租面积 E：借款合同
24、住房置业担保公司的实有资本以为主。A：政府预算资助 B：资产划拨
C：房地产骨干企业认股 D：社会集资 E：个人集资
25、针对不同用途的收益性物业可分为__。A．写字楼物业管理、商场物业管理 B．承租人管理、租赁市场管理． C．工业及货仓物业管理、人事管理 D．商场物业管理、财务、人事管理
第五篇：房地产估价师《制度与政策》练习题2017
1.下列关于临时建筑，表述错误的是()。
A.临时建筑都应当有规定的使用期限
B.超过批准期限的临时建筑是合法建筑
C.拆除未到期限的临时建筑会给临时建筑所有人带来一定的经济损失
D.拆除未到期限的临时建筑应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿
2.拆迁人拆除超过批准期限的临时建筑，()。
A.不予补偿
B.按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿
C.减半补偿
D.给予正常补偿
3.城市房屋拆迁评估价格的确定，不包含被拆迁房屋的()。
A.区位
B.用途
C.建筑面积
D.临时安置补助费
4.下列关于拆迁估价机构和人员，表述错误的是()。
A.拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽签以及采用拆迁当事人能够协商一致，共同接受的方式确定估价机构
B.受托估价机构可以转让受托的估价业务
C.估价报告应当由专职注册房地产估价师签字
D.估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避
5.城市房屋拆迁估价目的统一表述为()。
A.为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产成交价格
B.为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产出租价格
C.为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产抵押价格
D.为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格
6.实施裁决的房屋拆迁管理部门是()。
A.乡级以上地方人民政府
B.乡级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门
C.县级以上地方人民政府
D.县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门
7.A市B房屋拆迁公司，在拆迁A市房屋时，需要拆除A市房屋拆迁管理部门的部分房产，如果达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由()裁决。
A.A市房地产管理部门
B.A市城乡规划管理部门
C.A市房屋拆迁管理部门
D.A市人民政府
8.达不成拆迁补偿安置协议，应当自收到申请之日起()日内作出裁决。
A.1
5B.30
C.60
D.90
9.若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起()日内向作出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议。
A.15
B.30
C.45
D.60
10.裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院()。
A.不予受理
B.予以受理
C.先予执行
D.强制执行
11.下列不属于征收土地特点的是()。
A.具有一定的强制性
B.要妥善安置被征地单位人员的生产和生活
C.被征收后的土地所有权不发生转移
D.用地单位给予被征地单位经济补偿
12.下列关于目前我国有偿使用土地，表述不正确的是()。
A.有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容
B.有偿使用土地是管好土地、促进节约用地和合理利用土地、提高土地效益的经济手段
C.有偿使用土地有多种形式，如土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价入资、入股等
D.目前对国有土地全部实行有偿使用
13.下列关于目前我国征收土地批准权限规定，说法错误的是()。
A.征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府
B.征收农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续
C.基本农田由国务院审批
D.基本农田以外的耕地未超过35公顷的由国务院审批
14.A房地产开发公司在Z省A市征收基本农田以外的耕地180亩，应由()审批。
A.国务院
B.国土资源部
C.Z省人民政府
D.A市人民政府
15.目前，在我国征收土地实行()级审批制度。
A.一
B.两
C.三
D.四
16.按照目前我国的有关土地管理规定，征收耕地的补偿费用不包括()。
A.土地使用费
B.土地补偿费
C.安置补助费
D.地上附着物和青苗的补偿费
17.安置补助费是()。
A.为安置因征地造成的农村剩余劳动力的救济费
B.为安置因地少造成的农村剩余劳动力的补助费
C.为安置因征地造成的农村全部劳动力的补助费
D.为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费
18.被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由()规定。
A.国务院
B.国土资源部
C.省、自治区、直辖市
D.县
19.城市郊区菜地，是指连续()年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。
A.半
B.1
C.2
D.3
20.经批准的临时用地，同农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前()年平均年产值逐年给予补偿。
A.1
B.2
C.3
D.5
参考答案：
1.B 2.A 3.D 4.B 5.D 6.D 7.D 8.B 9.D 10.A
11.C 12.D 13.D 14.C 15.B 16.A 17.D 18.C 19.D 20.C
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