物流用地需求飙升,仓储用地利好政策落地

第一篇：物流用地需求飙升,仓储用地利好政策落地

2011年，我国物流运行形势总体良好，物流需求虽然增幅有所回落但仍然保持较快增长，物流业增加值加快增长，为保证国民经济平稳较快发展发挥了重要的支撑保障作用。2011年，全国社会物流总费用8.4万亿元，同比增长18.5%，增幅比上年提高1.8个百分点;全国社会物流总额158.4万亿元，按可比价格计算，同比增长12.3%，增幅比上年回落2.7个百分点;全国物流业增加值为3.2万亿元，按可比价格计算，同比增长13.9%，增幅比上年提高0.8个百分点。

2011年我国仓储业的增加值为2332亿元，同比增长11.9%，保持了长期以来的增长势头。2009年以来，受金融危机的影响，货物运输量减少，存储量增加，致使仓储业的增加值有较大的提高，仓储业增加值占物流业增加值的比重也有较大提高，其中2011年仓储业增加值占物流业增加值的比重为7.3%，较上年有所下降。

2000-2011年我国仓储业增加值及占物流业增加值的比重(单位：亿元，%)

资料来源：前瞻产业研究院

我国物流业及仓储业的快速发展，使得仓储用地需求不断扩大，而物流用地的紧张以及土地财政情结推高了物流企业的拿地成本以及用地的租金价格。

根据公开资料，上海、深圳等部分一线城市的物流用地价格每亩高达60万至100万元。在天津、河北等地，土地价格也比前几年提高了3至4倍。按照现行政策规定，大型城市的土地使用税年税为每平方米1.5至30元，中等城市为每平方米1.2至24元，小城市每平方米0.9至18元，县城、建制镇、工矿区每平方米0.6至12元。对于需要大规模占地的物流企业而言，用地成本之高可见一斑。

2012年1月20日，财政部、国家税务总局发布《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》，《通知》提出，自2012年1月1日起至2014年12月31日止，对物流企业自有的(包括自用和出租)大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。土地税的减半，对众

多物流仓储企业来说将是降低成本的利好。

大宗商品仓储设施是指仓储设施占地面积在6000平方米以上的，且储存粮食、棉花、油料、糖料、蔬菜、水果、肉类、水产品、化肥、农药、种子、饲料等农产品和农业生产资料;煤炭、焦炭、矿砂、非金属矿产品、原油、成品油、化工原料、木材、橡胶、纸浆及纸制品、钢材、水泥、有色金属、建材、塑料、纺织原料等矿产品和工业原材料;食品、饮料、药品、医疗器械、机电产品、文体用品、出版物等工业制成品的仓储设施。仓储设施用地，包括仓库库区内的各类仓房(含配送中心)、油罐(池)、货场、晒场(堆场)、罩棚等储存设施和铁路专用线、码头、道路、装卸搬运区域等物流作业配套设施的用地。

2012年5月，为贯彻落实《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》精神，鼓励和引导民间投资进入物流领域，进一步加大对民间资本投资物流领域的支持力度，为民营物流企业发展营造良好的环境，国家发改委、公安部、财政部等12个部委机关出台了《关于鼓励和引导民间投资进入物流领域的实施意见》。

《意见》提出：“切实减轻民营物流企业税收负担。完善营业税改征增值税试点工作。符合条件的民营物流企业同等享受营业税差额纳税试点政策。民营物流企业同等享受已经出台的大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税减半征收政策。”

《意见》还提出，要加大对民营物流企业的土地政策支持力度。鼓励民营物流企业利用旧厂房、闲置仓库等建设符合规划的物流设施，涉及原划拨土地使用权转让或租赁的，经批准可采取协议方式供应。对于以物流业为主的城市功能区和园区，细化规划功能分区，按国家标准确定土地用途，严格按照不同地类和土地使用标准分宗供地，防止以物流中心、商品集散地名义圈占土地和实施整体供地，增强民营物流企业的土地市场竞争能力，提高节约集约用地水平。”

第二篇：物流企业大宗商品仓储用地土地使用税政策要点

 物流企业大宗商品仓储用地土地使用税政策要点

为促进物流业健康发展，切实减轻物流企业税收负担,财政部、国家税务总局联合下发了《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》（财税[2012]13号）（以下简称《通知》），但在执行过程中大家在理解上有差异，现根据国家总局有关资料，将《通知》执行中应注意掌握政策要点的解读如下：

一、关于物流企业享受税收优惠的具体内容

在制定物流企业城镇土地使用税优惠政策时，充分考虑了物流企业以仓储服务为主，在充分考虑物流企业特点的基础上，鼓励物流企业向社会化、专业化方向发展。为此，《通知》对物流企业自有的仓储设施用地，不管是自用还是出租，只要是用于大宗商品存储，就给予减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税优惠。考虑到我国物流业正处在快速发展过程中，有关体制机制有可能调整，优惠期暂定为3年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止。

二、关于享受税收优惠的物流企业的界定

物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，但可享受《通知》中城镇土地使用税税收优惠的专业物流企业是指：至少从事仓储或运输一种经营业务，为工农业生产、流通、进出口和居民生活提供仓储、配送等第三方服务的物流企业；并且在工商部门注册登记营业执照文本中注有物流、仓储或运输的字样。企业内部的仓库不属于《通知》的优惠范围。

三、关于享受税收优惠的大宗商品及仓储设施用地的界定

可享受税收优惠的专业物流企业，其仓储设施占地面积必须在6000平方米（含6000平方米）以上，且存储的是大宗商品。《通知》中列举的可享受减征城镇土地使用税储存的大宗商品，是指与人民生活和生产密切相关的商品。如：粮食、棉花、油料、糖料、蔬菜、水果、肉类、水产品、化肥、农药、种子、饲料等农产品和农业生产资料；煤炭、焦炭、矿砂、非金属矿产品、原油、成品油、化工原料、木材、橡胶、纸浆及纸制品、钢材、水泥、有色金属、建材、塑料、纺织原料等矿产品和工业原材料；食品、饮料、药品、医疗器械、机电产品、文体用品、出版物等工业制成品。对物流企业的办公、生活区用地及其他非直接从事大宗商品仓储设施的用地应按规定征收城镇土地使用税。

在建或未投入使用的仓储设施用地，由于还不具备存储大宗商品的条件，不能有效发挥其仓储功能，相应占地应按规定征收城镇土地使用税。

四、关于符合减免税条件企业实行向税务机关备案

为了方便纳税人,减少行政审批，对符合大宗商品仓储设施用地规定条件的物流企业实行备案制,为此，《通知》明确规定，“纳税人需持相关材料向主管税务机关办理备案手续”，以便于税务部门掌握了解有关情况。

第三篇：工业及仓储物流建设用地控制指标

工业及仓储物流建设用地控制指标:

容积率:0.5--1.0 之内

绿地率:20%以内

建筑密度:35%以上

建筑高度:24 米以下

工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项 目总用地面积的 7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专 家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

指标解释:

1、容积率:项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

计算公式:容积率=总建筑面积÷总用地面积

当建筑物层高超过8 米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。

2、绿地率:项目用地范围内各类绿化用地总面积与项目总用地面积 的比值。

计算公式:绿地率=总绿化用地面积÷总用地面积×100%

3、行政办公及生活服务设施用地所占比重:项目用地范围行政办 公、生活服务设施占用土地面积(或分摊土地面积)占总用地面积的 比例。

计算公式:行政办公及生活服务设施用地所占比重=行政办公、生活服务设施占用土地面积÷项目总用地面积×100%

4、建筑密度:项目用地范围内所有建筑物的占地面积总和占占总用 地面积的比例。

建筑密度=建筑物占地面积÷项目总用地面积×100%

第四篇：产业用地政策2016-38

国土资源部办公厅关于印发《产业用地政策实施工作指引》的通知

国土资厅发〔2016〕38号

各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局：

为进一步深入贯彻落实党中央、国务院关于保持经济中高速增长、推动产业迈向中高端水平的决策部署，促进地方各级特别是市、县国土资源主管部门更好落实产业用地政策，依据国家和部已经制定出台的各项支持新经济、新产业、新业态、新模式发展用地政策，部研究形成了《产业用地政策实施工作指引》（以下简称《指引》），现予印发，并就有关事项通知如下：

一、充分认识产业用地政策的重要意义

产业用地政策是国土资源主管部门认识新常态、适应新常态、引领新常态的主动作为；是优化土地资源配置，推动大众创业、万众创新，释放新需求、创造新供给，推动新产业、新业态蓬勃发展的重要动力；是认真履行国土资源职责新定位，以土地利用方式转变促进经济发展方式转变和结构优化的重大举措。地方各级国土资源主管部门要进一步将落实产业用地政策作为各项工作的重中之重，更加主动地服务国家稳增长、促改革、调结构、扩就业经济社会发展大局。

二、进一步加大产业发展用地保障工作力度

地方各级国土资源主管部门要对照《指引》，进一步深入学习领会党中央、国务院关于促进产业发展的政策文件精神，主动对接产业用地新需求，优化土地供应结构、调整土地供应时序，保障产业发展及时落地。准确把握鼓励盘活现有建设用地发展相关产业的政策要义，主动提供优质服务，促进产业结构和土地利用结构双调整双优化。

三、进一步营造公平竞争的土地市场环境

落实产业用地政策要坚持按用途管理、平等对待用地主体的原则，依法依规保障各种所有制经济主体依法平等使用土地、公平参与市场竞争的权利。要采取更加积极的措施，进一步做好大、中、小、微企业发展用地需求保障工作，促进社会投资、民间投资健康发展。

四、进一步深化土地管理供给侧改革

地方各级国土资源主管部门要依据国家产业用地政策，结合地方实际，不断完善实施措施，打通政策落实的“最后一公里”。省级国土资源主管部门要切实加强对市、县的培训与指导，市、县国土资源主管部门要在依法依规的前提下，落实“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”工作要求。对新经济、新产业、新业态、新模式发展中遇到的新情况、新问题，要及时研究报告、上下联动、及时解决，促进政策落地。

五、加强产业用地政策的宣传

各地要采取多种方式，向产业行业主管部门、用地主体宣传产业用地政策，做到广而告之。要注意发现、总结落实产业用地政策的成功经验、典型做法，并加强宣传、交流，营造更加良好的舆论氛围和市场环境，提升落实产业用地政策能力水平。

2016年10月28日

产业用地政策实施工作指引

为优化土地要素配置，培育发展新动力，支持稳增长、调结构、促就业，依据国家和部关于新经济、新产业、新业态、新模式发展的用地政策，制定本指引，供地方各级特别是市、县国土资源主管部门在工作中使用。

第一章 总则

第一条（产业用地政策含义）产业用地政策是指国务院、国土资源部针对特定行业制定的专项用地政策。相关政策清单见附录，并可在中国政府网（www.xiexiebang.com）和国土资源部门户网站（www.xiexiebang.com）查询。

上述“特定行业”，不包括房地产业。

本指引适用于上述特定行业涉及的土地供应、开发利用和土地利用计划、土地供应计划编制及登记等工作。

第二条（基本原则）地方各级国土资源主管部门执行产业用地政策时，应当遵守国家有关法律法规，符合国家产业政策，符合土地利用总体规划和城乡规划，符合用地分类国家标准和土地使用标准，坚持规划确定用途、用途确定供应方式、市场确定供应价格、用地主体一视同仁原则。

第三条（本指引的细化与更新）地方各级国土资源主管部门可按照本指引，根据本地区实际情况，细化实施措施，推进产业用地政策落实。

对本指引印发后国家和部新出台的产业用地政策，地方各级国土资源主管部门可自行纳入本指引适用范围。

第二章 产业用地政策实施

第四条（可按原地类管理的情形）根据《国务院关于促进光伏产业健康发展的若干意见》（国发〔2013〕24号）和《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号），光伏发电站项目使用未利用地布设光伏方阵的，可按原地类认定和管理。其中的未利用地按照土地调查成果认定，光伏方阵用地面积按照《光伏发电站工程项目用地控制指标》（国土资规〔2015〕11号）核定。

根据现行土地管理法律法规和《关于支持旅游业发展用地政策的意见》（国土资规〔2015〕10号），土地利用总体规划确定的城镇建设用地规模边界外的旅游项目中的自然景观用地及农牧渔业种植、养殖用地，可按原地类认定和管理。

第五条（优先安排计划指标的原则和层级）对产业发展较快的地区、集聚区及使用未利用地发展产业的，要优先安排用地计划指标。地方各级国土资源主管部门在编制下达土地利用计划时，要根据国家产业政策和当地产业发展情况，统筹安排用地计划指标，确保符合产业政策的项目用地，促进产业健康协调发展。

第六条（优先安排供应计划的行业类型）市、县国土资源主管部门编制国有建设用地供应计划时，应根据产业用地政策相关要求，按照《国有建设用地供应计划编制规范（试行）》（国土资发〔2010〕117号），优先安排下列产业用地供应：

（一）国务院及其职能部门发布的产业发展规划中明确的重点产业。

（二）国务院及其职能部门发布的产业促进政策中明确的重点产业。

（三）县级以上地方人民政府依据前述规划、政策明确的本地区重点产业。

各地制定供应计划，要按照《国务院关于进一步支持小型微型企业健康发展的意见》（国发〔2012〕14号）要求，积极保障小企业创业基地、科技孵化器、商贸企业集聚区用地。中西部地区要按照《国务院关于促进外贸回稳向好的若干意见》（国发〔2016〕27号）要求，加大加工企业用地供应。

第七条（土地用途的确定）市、县国土资源主管部门在组织新供产业用地时，应当依据规划部门给出的规划条件，确定土地供应用途。

对于现行国标分类中没有明确定义的新产业、新业态类型，市、县国土资源主管部门可按照国土资规〔2015〕5号文件规定，结合现有土地供应政策要求和当地产业发展实际需要，主动商同级城乡规划、产业主管部门提出规划用途的建议意见，促进项目落地。

市、县国土资源主管部门在签订《国有建设用地使用权出让合同》时，合同中的宗地用途按《土地利用现状分类》（中华人民共和国国家标准GB／T21010-2007）规定的土地二级类填写；规划部门给出的规划条件在《土地利用现状分类》中无直接对应类型的，市、县国土资源主管部门经内部会商后，按《土地利用现状分类》规定的土地二级类填写，必要时可征求规划、投资部门意见。

根据国土资规〔2015〕5号文件规定，新产业新业态发展中工业用地、科教用地兼容相关用途设施建筑面积不超过15%的，仍按工业、科教用途管理。其他情形下，同一宗土地上兼容两种以上用途的，应确定主用途并依据主用途确定供应方式；主用途可以依据建筑面积占比确定，也可以依据功能的重要性确定，确定主用途的结论和理由应当写入供地方案，经批准后实施。

第八条（土地使用方式的确定）各类产业用地均可采取长期租赁、先租后让、租让结合方式使用土地。

以长期租赁方式使用土地的，应按照《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔1999〕222号）执行，租赁期限按照《合同法》规定，不得超过二十年。

根据《国务院办公厅关于加强鲜活农产品流通体系建设的意见》（国办发〔2011〕59号）和《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号，经国务院同意），现阶段仅政府投资建设不以营利为目的、具有公益性质的农产品批发市场和公共租赁住房两类项目用地可以作价出资（入股）方式使用新供建设用地。作价出资（入股）土地应当以市、县人民政府作为出资人，制定作价出资或者入股方案，经市、县人民政府批准后实施。

第九条（土地供应方式的确定）以先租后让、租让结合方式供应产业用地的，市、县国土资源主管部门会同城乡规划、建设、房产部门拟定方案时，应提请同级政府同意，邀请投资、产业等主管部门参加供应方案拟定工作，明确租赁土地转为出让土地的条件，报有批准权的人民政府批准后实施。按用途依法需采取招标拍卖挂牌方式出让的土地，招标拍卖挂牌工作可在租赁环节实施；在承租方使用租赁土地达到合同约定条件后需办理出让手续时，可采取协议方式。

根据《国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》（国发〔2012〕39号）、《国务院办公厅关于促进内贸流通健康发展的若干意见》（国办发〔2014〕51号）、《国务院办公厅关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》（国办发〔2014〕9号）、《国土资源部关于进一步落实工业用地出让制度的通知》（国土资发〔2009〕101号），对旧城区改建需异地搬迁改造的城区商品批发市场等流通业用地、工业用地，在收回原国有建设用地使用权后，经批准可以协议出让方式为原土地使用权人安排用地，有土地使用标准要求的，应按标准安排同类用途用地。

根据《国务院办公厅转发财政部发展改革委人民银行关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知》（国办发〔2015〕42号）、《国务院办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》（国办发〔2014〕37号）、国土资规〔2015〕10号文件，下列情形可将通过竞争方式确定项目投资主体和用地者的环节合并实施：

（一）采用政府和社会资本合作方式实施项目建设时，相关用地需要有偿使用的；

（二）通过招标方式确定新建铁路项目投资主体和土地综合开发权中标人的；

（三）政府将收回和征收的历史遗留损毁土地复垦并用于旅游项目建设的。

以合并竞争方式确定项目投资主体和用地者的，市、县国土资源主管部门应依法独立履行编制供地方案、签订供应合同和实施用地供后监管等法定职责。

第十条（关于配套建设）根据《国务院办公厅关于加快新能源汽车推广应用的指导意见》（国办发〔2014〕35号）、《养老服务设施用地指导意见》（国土资厅发〔2014〕11号）、国土资规〔2015〕5号、国土资规〔2015〕10号、《关于支持电影发展若干经济政策的通知》（财教〔2014〕56号）等文件规定，对新能源汽车充电设施、无线通讯基站、分布式光伏发电设施、社区养老（医疗、体育、文化）服务设施、电影院（影厅）、旅游厕所等布点分散、单体规模小、对其他建筑物构筑物有密切依附关系的产业配套设施，允许在新供其他建设项目用地时，将其建设要求纳入供地条件。

市、县国土资源主管部门应主动告知相关部门上述配建政策，相关部门提出配套建设要求的，市、县国土资源主管部门应注意与提出要求的部门共同商城乡规划主管部门，依法先将配建要求纳入规划条件后，再行纳入供地条件，并明确建成后资产移交和运营管理要求。

第十一条（关于地役权）根据《物权法》和国办发〔2014〕35号、国土资规〔2015〕5号等法律和文件规定，地役权适用于在已有使用权人的土地、建筑物、构筑物上布设新能源汽车充电设施、无线通讯基站、分布式光伏发电设施等小型设施的情形。设立地役权，应执行《物权法》第十四章规定。

第十二条（关于过渡期政策）对于产业用地政策中明确，利用存量房产、土地资源发展国家支持产业、行业的，可享受在一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期支持政策的情形，过渡期满需办理改变用地主体和规划条件的手续时，除符合《划拨用地目录》的可保留划拨外，其余可以协议方式办理。

产业用地政策对“暂不变更”的时限没有明确规定的，时限及后续管理可参照执行国土资规〔2015〕5号文件，或由地方国土资源主管部门会同相关部门制定实施细则。

第十三条（土地供应价格的确定）各省（区、市）确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的70％执行。按比例计算后低于该项目实际土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和的，应按不低于实际各项成本费用之和的原则确定出让底价。中西部地区省级国土资源主管部门应向相关部门建议，按照国发〔2016〕27号文件要求，将加工贸易相关的工业项目纳入本省（区、市）优先发展的工业项目。

根据国土资规〔2015〕10号文件，旅游相关建设项目中的人造景观用地应根据具体行业市场经营情况，客观评估确定供应底价。

根据《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（国办发〔2011〕38号），农产品批发市场用地作为经营性商业用地，应以招标拍卖挂牌方式供应，所在区域有工业用地交易地价的，可以参照市场地价水平、所在区域基准地价和工业用地最低价标准等确定出让底价。

第十四条（依法使用集体建设用地）产业用地政策允许依法使用集体建设用地的，除农村集体经营性建设用地入市改革试点地区外，其他地区应按《土地管理法》相关规定执行，应以农村集体经济组织自行使用，或农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等方式与其他单位、个人共同举办企业的方式使用土地。在此前提下，各地可依法探索完善集体建设用地使用权入股、联营的管理方式。

依据《旅游法》规定和各省（区、市）制定的管理办法，乡村居民可以利用自有住宅或者其他条件依法从事旅游经营。

第三章 改进完善管理方式

第十五条（安排供应计划）按照国土资发〔2010〕117号文件规定，市、县国土资源主管部门测算计划期国有建设用地需求量时，应当主动征求本地区重点发展产业主管部门意见，确定需优先保障的重要产业国有建设用地需求量。

第十六条（项目认定）下列情形中，市、县国土资源主管部门应会商产业主管部门，对项目性质予以认定：

（一）落实产业用地政策时，对相关项目是否属于国家支持发展产业难以确认的；

（二）建设单位认为自身拟建项目符合《划拨用地目录》，对项目是否属于非营利性项目性质难以确认的。

产业主管部门能够就上述事项提供证明文件的，市、县国土资源主管部门应依据证明文件、按相关产业用地政策执行。产业主管部门不能就上述事项提供证明文件的，市、县国土资源主管部门可在与产业主管部门商议达成共识的基础上，共同提出对项目用地适用政策的建议，报请有批准权的政府批准后实施。

第十七条（关于供应前置条件）对政策允许将产业类型、生产技术、产业标准、产品品质、节地技术等要求作为土地供应前置条件的，设置供应前置条件时，市、县国土资源主管部门应当商请提出供应前置条件的部门，书面明确设置土地供应前置条件的理由或必要性、具体内容表述及条件履约监管主体、监管措施、违约处理方式。在制定供地方案和签署供地文件时，除将相关内容写入外，还应当将提出前置条件部门出具的上述书面文件作为附件一并收入，并在向土地供应集体决策机构汇报时专门作出说明。

市、县国土资源主管部门应积极向本地区相关部门和产业发展、土地供应集体决策机构宣传国土资源部会同发展改革委、科技部、工业信息化部、住房城乡建设部、商务部共同下发的国土资规〔2015〕5号文件，落实其中将项目用地产业发展承诺书作为签订土地供应合同前提条件的规定，提醒提出关联条件部门监督承诺书履行情况。

第十八条（限制改变用途与分割转让）对于落实产业用地政策供应的宗地，相关规范性文件有限制改变用途、限制转让或分割转让等规定的，原则上应当将限制要求写入划拨决定书或有偿使用合同，并记载到不动产登记簿和不动产权利证书，在分割转让审批、不动产统一登记管理等环节予以落实。

第十九条（卷宗与台账管理）市、县国土资源主管部门要加强产业用地政策实施的精准性、时效性管理，加强事前、事中、事后的全程跟踪服务和监管。适用的产业用地政策文件应当纳入土地使用权供应档案卷宗长期妥善保存。

市、县国土资源主管部门可根据需要建立产业用地政策适用项目台账，记录项目基本情况、适用产业用地政策、供后投资建设情况、过渡期起始时间及期满处理情况等。

第二十条（监管责任）市、县国土资源主管部门要加强与产业主管部门的协调配合，依据土地供应合同、划拨决定书、产业主管部门出具的证明文件、前置条件文件、项目用地产业发展承诺书等约定的用地条件、用地责任、监管责任，强化用地供后联合监管。重大事项要及时向市、县人民政府或相关机构报告。

第五篇：征地政策留用地

中共湖南省委、湖南省人民政府关于深化农村改革促进农

民增收的若干意见

中共湖南省委 湖南省人民政府

湘发[2004]10号

党的十一届三中全会以来，我省进行了一系列改革，极大地解放和发展了生产力，给带来了历史性变化。但是，新阶段农业和经济发展仍然存在许多体制性障碍。为了进一步解放和发展生产力，解决农业、经济发展中的深层次矛盾和问题，根据党的十六届三中全会《决定》和中发[2004]1号文件精神，现就深化改革，促进农民增收提出如下意见：

一、完善土地制度，切实维护农民权益

1.稳定土地承包关系。按照《土地承包法》的要求，认真落实二轮土地延包和林地承包经营政策，对因土地权属纠纷等问题导致延包工作不落实的，要抓紧做好土地确权工作。切实加强对预留机动地的管理，未留机动地的不能再留，已留机动地超过总承包面积5％的部分要承包落实到农户。禁止违法随意调整或收回承包地，二轮承包期不到30年的，要延长到30年。没有及时与农户签订承包合同和发放土地承包经营权证书的地方，要抓紧签订承包合同和发证，确保土地丘块、面积、承包合同、承包经营权证书“四到户”。原国有农场已改制的，责任田承包和经营田发包要参照《土地承包法》的有关规定执行。任何组织和个人不得侵害农民的承包经营权和经营自主权，不得对妇女和外来户有任何歧视。对平垸行洪区和库区的移民，要参照落户地集体经济组织成员的标准，落实承包地。要按照《森林法》的有关要求，抓紧完成林地林权登记换发证工作，建立和完善林地林权管理机制，搞好林地林权日常管理。加强承包合同的管理和档案立卷归档工作，维护承包合同的严肃性。

2.鼓励多种形式的土地承包经营权流转。在稳定土地承包关系的前提下，按照“依法、自愿、有偿”的原则，进一步完善土地承包经营权流转，逐步发展适度规模经营。鼓励采取转包、转让、互换、入股、出租等多种形式进行土地承包经营权和森林资源的合理流转。各地可以通过农业招商引资，引导和推动集体土地承包经营权流转。长期外出务工经商，无力耕作承包地，经书面申请自愿放弃承包经营权的农户，可以将承包地退还给发包方。禁止耕地抛荒。有条件的乡镇可以经营管理站和林业管理站为依托，开展组建集体土地承包经营权流转中心、森林资源流转中心的试点工作。

3.切实保护农民在土地承包经营权流转中的合法权益。任何组织和个人不得妨碍或者强迫农民进行土地承包经营权流转，不得截留、扣缴农户承包地流转收益。

集体经济组织不得代替农户签订流转合同，流转双方不得单方面变更、中止流转合同。任何单位和个人不得随意圈占土地。土地承包经营权流转后不得随意改变其农业用途。加强土地承包经营权流转的监管服务。对土地承包经营权流转中发生的纠纷，要依照法律和政策进行调解或仲裁。基层人民法院要及时受理土地承包及流转诉讼请求，切实保护农民的合法权益。

4.严格保护耕地特别是基本农田。维护集体土地所有权，实行最严格的耕地保护制度，严格控制非农建设占用耕地特别是基本农田。各级政府要逐级签订基本农田保护责任书，把执行基本农田保护有关法规和政策纳入考核的重要内容。不准占用基本农田进行植树造林、发展林果业以及超标准建设农田林网。不准在基本农田内挖塘养鱼、建设用于畜禽养殖的建筑物等严重破坏耕作层的生产经营活动。不准违法占用基本农田进行绿色通道和城市绿化隔离带建设。不准违反土地利用总体规划，将基本农田纳入退耕还林范围。严格控制征地规模。征用土地必须严格执行土地利用总体规划和计划，不准擅自突破征地规模，不准擅自将耕地改为非农业用地，严禁违法违规占用、毁坏基本农田。

住宅建设要搞好规划，尽量节约和少占耕地。加大农业土地开发整治力度，自2004年起，从国有土地出让金收入中提取一定比例用于农业土地开发、中低产田改造和基本农田建设。

5.完善土地征用程序和补偿机制。征地补偿方案应听取集体经济组织和农民的意见。实行征地补偿登记后，应到县级土地承包主管部门办理土地承包经营权证书变更或核销手续。严格实行先安置后拆迁，征地补偿安置费用没有足额到位的，不准动工用地。征地涉及的权利人有听证要求的，应举行听证。全面执行征地公告、征地补偿安置方案公告和补偿登记的“两公告一登记”制度，保障被征地农民的知情权、财产权和监督权。依法依规制定补偿标准，及时给予农民补偿。严禁各级政府和有关单位侵占、挪用征地补偿费用，确保补偿资金按时到位。对由于征地补偿费不到位、安置不落实等原因造成群体性事件又没有妥善解决的地方，暂停其用地审批。近期要开展征地补偿安置专项治理，清理偿还拖欠征地补偿安置费用，确保被征地农民的合法权益。

6.探索安置被征地农民的多种途径。在城乡结合部和其他集中征地的地方，只要符合城市规划要求，可以划出安置地域，预留10—15％的土地用于安置被征地农民的生活、生产。允许集体经济组织采取以土地入股等方式参与营利性水电、交通、农业产业化龙头企业等项目的开发建设，积极探索集体非农建设用地进入市场的途径和办法。要区分不同情况，探索建立被征地农民的养老、医疗、低保和就业培训制度，所需资金由政府、集体和农民个人筹集。政府出资部分从土地出让收益中列支，集体出资部分从土地补偿费中集中解决，个人出资部分从安置补助费中抵缴。

二、深化税费改革，切实减轻农民负担

7.认真落实农业税和农业特产税减免政策。2004年农业税税率降低3个百分点，相应调减农业税附加，5年内取消农业税。取消除烟叶外的农业特产税，烟叶特产税只向收购者征收，不向生产者征收。允许和鼓励有条件的地方，进一步加大调减农业税的幅度或提前取消农业税。任何地方不得以任何借口减少农业税降幅或将农业特产税转为农业税。

8.积极推进配套改革。严格“三定”后的乡镇机构编制管理，从源头上遏制机构和人员反弹。积极推行干部任用制度改革，鼓励乡村干部兼职，减少乡村任职干部职数。认真落实乡镇人员分流政策，鼓励和扶持分流人员领办企业，扩大就业，实现二次创业。进一步调整教育布局，巩固“普九”成果。切实做好中小学教职工的核编、定岗、分流工作。全面推行教师和校长聘任制，优化教师队伍。积极探索化解乡村债务的有效途径。

9.切实加强农民负担监督管理。进一步清理和规范涉农收费行为，除法律法规明确规定外，停止审批新的面向农民的行政事业性收费，市州、县市区一律不准擅自设立收费项目和标准。完善涉农收费“公示制”、村级报刊“限额制”和“涉负案（事）件责任追究制”，加强村级“一事一议”筹资筹劳、共同生产费等收费的监督管理。切实做好农民负担卡的发

放和农民负担监测工作。加大农民负担检查监督力度。改进干部作风，严格依法行政，严禁采取扣人、撮谷、搬物等手段强行收取农业税，严禁在征收农业税时强行收取其他费用，防止涉农恶性案件和群体性事件发生。

三、深化粮食流通体制改革，建立健全粮食直补制度

10.全面放开粮食收购和销售市场。从2004年开始，全面放开粮食收购和销售市场，实行购销多渠道经营。抓紧清理和修改不利于粮食自由流通的政策法规。加快国有粮食购销企业改革步伐，转变企业经营机制。搞好产销区协作，加强粮食市场管理和宏观调控，发挥国有及国有控股粮食购销企业的主渠道作用，建立和完善全省布局合理、功能互补、信息灵敏的市场体系，严禁地区封锁。

11.落实粮食最低保护价收购政策。2004年，在早籼稻市场价格低于每公斤1.4元时，指定有关粮食经营企业按每公斤1.4元敞开收购。当市场粮价高于每公斤1.4元时，随行就市。按保护价收购的粮食，主要用于补充省储备和市州、县市区储备。中籼稻、晚籼稻的最低收购价，按国家规定执行。继续推进粮食产业化经营，鼓励各类粮食加工企业与农民签订粮食订单，实行合同收购。

12.落实粮食直补和水稻良种补贴政策。2004年，从粮食风险基金中安排40％用于种粮农民直接补贴，粮食直补按农业税计税面积中的种粮面积每亩补贴11元。2004年，实行水稻良种补贴，农民种植早稻每亩补贴10元，种植中稻每亩补贴15元，种植晚稻按国家规定标准补贴。有关部门要抓紧制定具体补贴办法，确保补贴资金落实到农民手中。

四、推进乡镇企业改革和调整，大力发展农业产业化经营

13.继续深化乡镇企业改革。积极推进乡镇企业体制创新和机制创新，进一步深化乡镇企业产权制度改革，通过实行股份制、股份合作制、租赁、兼并、拍卖等改革措施，明晰企业产权，优化配置生产要素，促进生产要素向优势企业集中，增强乡镇企业的市场竞争力。支持符合条件的乡镇企业上市融资。适应市场变化，大力培植优势产业、特色产业，积极发展农产品加工、储藏、保鲜、运销等劳动密集型产业以及交通运输、饮食服务、旅游、信息等第三产业。对规模大、效益好的乡镇企业要从资金、技术、人才等方面加大支持力度，推动技术进步和产业升级。

14.大力发展农业产业化经营。积极调整农业

经济结构，大力发展优质高效安全农业和农产品加工业，推动农业产业化经营。推广龙头企业加基地加农户的产业化经营模式。对能带动当地主导产业发展的大型农业产业化项目，财政可以采取贴息和定额补贴等形式予以支持。鼓励有条件的地方采取建立担保基金、担保公司等有效形式，对龙头企业的融资给予担保。对重点龙头企业的季节性收购资金和贸易融资要从快从简办理，切实为企业提供授信、用信、担保、结算等方面的便利。大型粮、棉、油加工和营销企业所需收购资金，凡符合条件的，由农业发展银行保证资金供给，实行封闭运行。对国家重点龙头企业，要及时落实各项扶持政策。

15.支持发展非公有制经济。清理、取消一切歧视性的市场准入障碍，降低“门槛”，放宽民营资本市场准入领域。除国家法律、法规明令禁止的行业和领域外，允许个体工商户和私营企业进入，并在工商登记、投资审批等方面简化手续。鼓励和引导个体私营经济独资或合资参与水利、交通、能源等基础设施和公益、公用事业建设。

五、改善务工就业环境，加快劳动力转移就业

16.尽快建立和完善城乡统一的劳动力市场。尽快建立起平等就业制度，取消不同所有制之间和城乡之间劳动者的身份界线，确立劳动者在劳动力市场的主体地位，实现劳动力自由流动和平等竞争。加大户籍制度改革力度，全面清理并取消对农民工进城就业的歧视性规定，全面落实城乡统一的户籍管理制度，真正让进城就业的农民在劳动就业、社会保障、社会福利、公共卫生、子女上学等方面享受城市居民同等待遇。加强劳动力市场载体建设，鼓励和支持各类劳务中介组织的发展。进一步加强各级劳动力信息网络建设。搞好省际间的劳务协作，积极开辟省外、国外劳动力市场，努力扩大我省劳动力转移范围和输出规模。

17.加大对劳动力的培训力度。对现有高等院校、技工学校、农业广播电视学校、职业学校、普通中学、就业培训中心、乡镇农科教中心等教育培训资源进行有效整合，对农民进行多种形式的培训。各级财政要加大对农民工培训的投入，培训资金要直接补贴到受训农民身上，具体补贴办法可采取减免学费、申请无息贷款、发放“培训券”等形式。各级财政对培训机构培训农民工的结算要按照培训业绩进行，以提高培训资金的使用效率。

18.切实维护农民工的合法权益。用人单位都要按照《劳动法》等规定依法与农民工签订劳动合同，明确规定用人单位和农民工双方之间的权利、义务和责任，按规定为农民工办理社会保险。有关部门要尽快建立通报联动协查制度，密切配合，形成合力，切实维护农民工的合法权益。加大对农民工工资拖欠的清缴力度，建立农民工工资支付保障金制度。对务工农民的收费，要严格按照国家规定执行，办理有关证件只收取工本费。

19.引导和支持农民工返乡创业。各级政府要在行业准入、项目审批、资金信贷等方面予以扶持，为农民工返乡投资创业创造条件。积极发展小城镇，继续抓好小城镇综合改革，促进人口和劳动力向小城镇转移，不断提高城镇化水平。

六、健全农业社会化服务体系，大力发展专业合作组织

20.抓好基层农技推广体系建设。按照“政府养得起、服务要加强”的目标，实行公益性与经营性职能分离，确保国家农技推广机构充分履行公益性职能。当前要抓紧规范乡镇动物防疫机构。乡镇动物防疫机构为承担动物疫病测报、预防和扑灭等公益性职能的事业单位，人员编制按平均每个乡镇3名配备，凡履行公益性职能的其他乡镇涉农机构，经核编定岗后，其人员编制所需经费列入财政预算。鼓励承担非公益性职能的人员围绕农资供应、动物疾病诊疗、农机作业、一般性技术承包、产后加工与运销等，创办多种形式的经营性服务实体。进一步深化供销合作社改革，充分发挥其带动农民进入市场的作用。继续深化水利工程管理体制和林业体制改革。