商贸物流用地的性质探讨

第一篇：商贸物流用地的性质探讨

目前在国家的土地性质分类里面还没有物流用地，只有仓储用地。在实际操作中，物流用地被划为工业用地，一般按照工业用地价格进行出售。根据国家土地管理相关规定，工业用地包括仓储用地，所以，仓储用地肯定是工业用地性质；但是，各地方政府的做法也有不同，在物流发展早期，由于对物流性质的认识不同，也按使用用途划分：仓储叫仓储用地、停车叫停车用的，运输叫运输用地等，但统称为“综合用地”。物流产业的界定

中国2001年4月17日颁布的《物流术语》国家标准定义：物流是“物品从供应地向接收地的实体流动过程。根据实际需要，将运输、储存、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能实施有机结合”。可见，物流活动提供的是一种以运输、储存为主的，多种功能相结合的服务活动。因此，物流产业属于广义的服务业范畴。根据三次产业分类法，可以将物流产业归为第三产业范围。这一划分方式得到了广泛认同。

在中国国家标准局编制和颁布的《国民经济行业分类与代码》对产业的划分中，还不包含物流产业。交通运输、仓储业是独立的产业。目前，对物流产业的界定还比较模糊，需要引起理论界的广泛重视，做进一步的研究和探讨。

第二篇：商贸物流用地的性质探讨

按照我国现行《城市用地分类与规划建设用地标准》，城市中土地用途划分为：居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公共设施用地、绿地、特殊用地、水域和其他用地。随着大型商贸物流产业的兴起，该行业对于用地的需求也在不断增加，然而对于大型商贸物流用地的性质界定，从目前的法律、法规中尚未发现有明确的科学界定。可以说，这是土地分类科学滞后于产业发展的表现，有必要对土地进行重新分类界定。

基于商贸物流的发展对土地用途进行重新划分，这就需要对商贸物流业有个基本的了解。商贸物流业是融合运输业、仓储业和信息业等的复合型服务产业，涉及领域广，吸纳就业人数多，拉动消费作用大，在转变经济发展方式和增强区域经济竞争力等方面发挥着重要作用。因此，应该综合考虑商贸物流业的性质特点进行归类。从商贸物流业的功能可以看出它所使用的土地包含了一般物流中的运输用地、仓储用地，但它又不仅仅是二者的简单相加。因此，大型商贸物流项目功能多样化，在土地用途界定时也表现为复合性和多元性，通常较难界定为单一用途。

第三篇：商贸物流发展调查报告

商贸物流发展调查报告

为进一步推动我区商贸物流业健康发展，降低物流成本，提高流通效率，提升物流标准化水平，充分发挥区域性商贸物流节点城市作用，围绕国家、省、市即将实施的城乡高效配送专项行动计划和商贸物流标准化试点等工作，对区内商贸物流企业进行实地调研。形成调查报告如下：

一、基本情况

（一）城乡商贸物流服务体系初步建立，服务水平不断提高。近年来，在国家政策引导和市场机制的作用下，我区城乡商贸物流服务体系逐步完善，服务功能不断增强。随着流通领域现代物流示范城市工作的推进，城市商贸物流专业化、组织化程度有所提高，为城市商贸服务业发展提供了有力支撑。“万村千乡市场工程”、“双百市场工程”、“农超对接”和农资流通体系试点等工作，有效促进了我区农村日用工业品、农资和农产品物流配送体系建设。批发市场通过功能再造和制度创新，延伸了加工、配送功能，缩短了供应链流程、提高了流通效率。餐饮企业通过建立现代化主食配送中心，实现网点的统一配送、及时补货，保证了食品的新鲜度，为方便居民消费发挥了积极作用。

（二）商贸物流基础设施不断完善，配套能力不断增强。近年来，我区商贸物流基础设施投资稳步增长，配套设施不断完善。仓储业固定资产投资保持逐年增长态势，形成了通用仓储与专业

（一）商业网点规划方面。大型商业服务网点过于集中，重复建设问题显现，其他路段没有或缺少商业网点布局规划。

（二）商贸体系建设方面。部分市场基础设施配套落后，内部布局不合理，存在一定的安全隐患；老市场与新市场、新市场与新市场之间功能雷同、业态相似，企业物流普遍规模较小，经营管理方式落后，商贸流通企业内部经营机制还不健全，专业化、社会化的第三方物流企业发展缓慢。

三、促进物流业发展的对策建议

（一）合理布局发展规划。围绕提升城市中心功能、增强区域辐射带动作用，科学制定我区商贸物流业发展规划，以规划引领全区商贸物流业规范、持续、健康发展，避免低水平重复建设。

（二）严格落实扶持政策。根据我区商贸物流业发展的实际，清理、修订制约商贸物流业发展的政策措施，认真落实省、市、区政府相关文件精神，在资金、税收、土地、用水用电等方面加大扶持力度，创造更好的发展条件。

（三）逐步优化发展环境。一是提高办事效率，简化审批手续，规范服务和执法行为，依法对市场监督和管理，维护公平竞争的市场秩序，进一步整顿和规范市场经济秩序。建立健全消费维权网络，搭建消费者平台，切实维护消费者利益。二是积极建立和支持现有各类批发市场完善物流服务功能，逐步形成集展示、交易、仓储、加工、配送等功能于一体的批发交易型配送模式。三是加大电子商务平台建设，提高信息技术在商贸物流领域的推广

第四篇：旅游用地性质

旅游用地：亟待厘清的几个基本理论问题

席建超

旅游用地问题已经成为制约和困扰近年来旅游业发展的焦点问题之一。这不仅表现在目前各地普遍存在的旅游用地指标缺失，“项目落地难”方面，更体现在全国因旅游用地引发的问题受到越来越多的关注，有的甚至成为社会舆论关注的焦点。尽管国家相关职能部门已经开始关注到这个问题，并在一些地区进行了探索性改革尝试。但是，其特殊性和复杂性，仍需要在基础理论层面提供系统研究作为支撑。

一、界定与特点

对于“旅游用地”界定目前尚没有明确定义。目前的一些相关界定基本缺少相关法律制度依据，这显然无助于在实际政策层面上的操作。

那么，如何正确界定“旅游用地”呢？我们可从《中华人民共和国土地管理法》中寻找答案。

作为国家进行土地管理的基本法律，其在第四条“国家实行土地用途管制制度”已隐含着对“旅游用地”的规定：

第一，“旅游用地”属于建设用地的一种。也就是说，非建设性用地变成旅游用地，必须经过相应的法律程序。

第二，“旅游用地”主要指用来旅游开发和建设的建筑物、构筑物的用地。这既包含了诸多受法律保护的全国重点保护文物、自然保护区以及风景名胜区等建设用地，也包含了独立于这些用地类型之外新的建设用地。

第三，“旅游用地”具有与“城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、军事设施用地”等同的用地类型，是一种功能性用地。因此，也应该具有与这些用地类型相同的属性界定，如明确产权边界和空间属性，有符合自身特点的用地规范和系统流程等。

与一般建设用地，如城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地不同，除了具有上述建设用地一般属性特征外，旅游用地还有其自身的特点。

（1）用地导向的外向性：旅游用地是以满足“人（旅游者）”的旅游休闲度假为基本导向的用地类型，属于“服务型”用地范畴。

（2）用地功能的集成性：旅游用地多以自然资源和社会资源、文化资源为依托，旅游功能短期内并不影响土地的原始属性；此外，除了旅游设施用地具有纯化的用地特征外，许多旅游地兼有城市用地和乡村用地的特征，大部分旅游用地属于“与旅游相关的用地”。（3）用地来源的普适性：旅游业用地对土地类型属性要求不严格。各种土地类型，如不可转让土地所有权的军事用地、教育用地、自然保护区用地；开发前有基准地价的“四荒”用地等；土地上有建筑及其他附着物的用地等。只要经过规划建设，能够满足旅游者旅游需求，都可以用做旅游用地。

（4）用地需求的阶段性：早期观光旅游阶段，旅游用地主要依托于具有高价值的自然或者人文历史旅游景观资源，如全国文物单位、国家重点风景名胜区、自然保护区等诸多载体。进入休闲度假旅游阶段后，随着旅游需求日趋个性化和多元化，传统用地已难以满足旅游市场需求，用地开始向其他土地类型扩展。

（5）用地强度的“适度”性：旅游用地强调以满足旅游者多元游憩需求为基本出发点。这就要求旅游用地在追求集约经济产出的同时，要考虑到旅游者对自然生态和社会人文环境舒适度的现实要求，强调土地利用强度的“适度集约”。

（6）用地选择的区位性：通常旅游用地位置的选择要求较为严格，其中有两个含义，第一，旅游用地基本配置在交通便捷、人口密集、地质条件良好的城市或者城市郊区。第二，地块本身，或者周边地区一般要求有良好的自然和人文环境。

二、类型划分根据各地区旅游用地目的和

政策需要看，旅游用地包括三种类型：

（1）“旅游产业发展用地”。指服务于“热点”旅游城市（乡村、景区）产业转型升级的用地类型。在这些地区，旅游业已确定其主导地位，并成为推动城镇化和新农村建设的主要推动力。产业发展用地，不仅指旅游产业自身用地需求，同时包括产业辐射项目用地需求。其用地类型多样，构成复杂，空间约束较强；不仅有更大规模数量要求，也有用地质量限制，如要通过用地配置来丰富旅游产业业态，推进产业空间集聚和产业体系等。

（2）“旅游项目开发用地”。指服务满足旅游“温”、“冷”区或者一般城市休闲度假需求的用地类型。这种用地类型功能相对单一，仅仅满足公众游憩需求而已，不具有旅游产业用地特点，这种用地类型也是目前存在最多的旅游用地类型；

（3）“公益性旅游项目用地”。指与旅游活动相关的各种公益性质的博物馆、展览馆等用地类型，只有少数项目存在。从实际情况看，因各地旅游发展阶段不同，对旅游用地需求差异显著。

目前旅游用地中最大的认识问题是对旅游阶段用地需求的混淆，许多旅游热点地区仍以“项目用地”去代替“产业用地”，不仅在用地总量规模上难以保障，同时也制约了产业转型升级，如项目缺少空间集聚，同质化恶性竞争加剧；项目缺乏关联，产业缺少统筹；旅游用地碎片化，项目发展“孤岛化”等。这种“工业型项目型”的用地模式也往往因违反现有法律制度规定成为媒体负面报道的重点。

三、问题本质 本质上说，目前旅游用地问题是转型升级的“增量”旅游建设用地指标供给和配置不甚合理的问题。究其原因，有三个主要因素：

（1）总量供给缺失。一般性城市土地利用总体规划和城市用地指标中没有旅游用地指标配置。按照现有2012年1月1日起实施的《城市用地分类与规划建设用地标准》，城市建设用地标准要求“用地统计范围与人口统计范围必须一致”，也就是“以当地人口确定用地指标”的统计方法。其中人口规模是按照区域常住人口进行统计，没有短期“流动人口”用地配给，造成旅游用地指标从根源上缺失。

（2）总量供给不足。风景旅游城市中土地利用配置指标偏小。在城乡建设用地分类标准中规定“区域社会经济、风景旅游等具有特殊情况的”，其“上限不得大于150.0平方米/人。”但这种用地指标的规定，难以满足旅游业转型升级的要求。

（3）结构性不足。旅游用地在已有城乡建设用地系统配置中缺乏竞争力。相较于工业用地以及其他产业用地，旅游用地具有集约度较低，投资回收期长，经济效益相对较差；而相对于农业用地，又缺少《基本农田保护制度》的法律约束，这使得旅游用地在与其他产业用地指标竞争中处于弱势地位。

四、产生根源

旅游用地问题产生的根本原因在于“服务型社会土地利用需求”与“生产型社会土地制度设计”之间的矛盾。这种矛盾，既是旅游用地阶段性特征的表现，同时也是与旅游业发展相适应的配套系统土地制度设计的滞后和缺失。

（1）基本法律依据不够完善。尽管旅游用地在《土地法》中仅仅作为建设用地的一种类型予以提及，但是与其他同类型用地相比，如“城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、军事设施用地”缺少更为明确的法律界定；而后续《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》对其规划利用程序并没有提及。新出台的《旅游法》中第二十条指出，“各级人民政府编制土地利用总体规划、城乡规划，应当充分考虑相关旅游项目、设施的空间布局和建设用地要求……规划和建设交通、通信、供水、供电、环保等基础设施和公共服务设施，应当兼顾旅游业发展的需要……”但是因为旅游土地利用规划本身缺乏细则，其真正实施缺乏可操作性。

（2）配套法律制度体系缺失。旅游用地在现有土地利用分类体系和城乡土地利用分类体系中缺少位置。GB/T21010-2007《土地利用现状分类》系统中，旅游用地散布在“住宿餐饮用地、城镇住宅用地、文体娱乐用地、公共设施用地、公园与绿地、风景名胜设施用地”中，其中“风景名胜设施用地”为最直接的旅游用地类型。而在2011版《城市用地分类与规划建设用地标准》中，城市用地共分为8大类、35中类、44小类和城乡用地分类，市域内城乡用地2大类、8中类、17小类中，却没有“旅游用地”。因为没有分类，所以在城乡土地建设规划中，也就没有相应指标的配置。（3）用地规范和标准缺失，难以体现旅游产业特质。现有旅游用地基本沿袭“工业”项目发展模式，忽略了旅游用地外向性用地、适度集约用地、普适性用地等特质。

五、具体表象

因为旅游用地依托法律体系不够健全，加上规范和标准的缺失，引起诸多用地问题：

（1）拿地程序不规范：主要存在于“城外”乡村集体用地的土地流转环节。尽管乡村旅游用地规模和利用程度持续扩大，但是因为现有农村集体用地流转不畅，多数未取得合法用地手续。

（2）拿地程序较为复杂。主要体现在农用地或未利用地转变为建设用地的审批过程。旅游用地因需要占用大量农用地或者未利用地，审批程序比普通用地审批程序更加复杂，审批周期更长。此外，还有一些旅游项目虽未改变土地用途，但由于土地使用权人变更，同样面临审批层级高、程序多，项目用地获批取得慢、周期长的问题，并且导致为了规避审批程序的违法用地现象增多。

（3）拿地成本较高。这是相对的概念，旅游用地出让价格高、年限短。由于目前旅游产业没有单独的用地门类，各地基本按30年-50年的经营性用地出让，因旅游产业本身具有高投资、高风险、低收入、慢回报的产业特征，加上旅游用地未单独设立基准地价，在评估地价时，主要参照商业服务类用地基准地价，造成旅游用地出让价格偏高。

（4）拿后无序利用。突出表现为：

第一，拿了不用，坐等升值。主要以占有资源为目的，不开发、不投入，致使许多土地被限制，特别是影响后续企业的入住；

第二、拿了不会用，粗放经营。部分因经营者自身观念、经营方式等局限，旅游用地仍处于低水平开发阶段，造成用地浪费；另外尽管项目较为高端，但是缺少统筹，综合配套不足或者“高端”项目占地过多，也引起设施和房产大量闲置。

第三、拿了乱用，破坏性建设。这种破坏性建设在全国各地比比皆是。近年来，大批“主题”不突出的主题公园的闲置就是典型案例。

第四、改为它用——房产化。这主要体现在以旅游开发为名，从事房地产开发。(5)忽视用地公平。此为现阶段最突出的矛盾，主要表现在农村集体用地旅游化过程中，因为征地程序不规范，补偿机制不健全，补偿分配不到位，失地农民缺乏社会保障，以及补偿缺乏社会监督等，产生利益重构带来用地的不公。

六、政策出口 旅游业相比其他产业，是近30年才快速崛起并不断成长壮大的产业。其产业地位在2009年《关于加快发展旅游业的意见》(国发[2009]41号)才开始最终确立。尽管在这个文件中，提出要“积极支持利用荒地、荒坡、荒滩、垃圾场、废弃矿山、边远海岛和可以开发利用的石漠化土地等开发旅游项目。支持企事业单位利用存量房产、土地资源兴办旅游业。”《国民旅游休闲纲要》也提出了“城乡规划要统筹考虑旅游休闲场地和设施用地，优化布局。”但是并没有给出系统的、具有可操作性的解决方案。也就是说，相对于传统“生产性用地”制度规定，作为“服务型用地”的旅游用地问题，无论在思想认识上，还是具体操作上都有探索、调整和适应的过程。因此，对于旅游用地，在政策目标设计上，要立足国家新型城镇化和“调结构，促发展”以及推进生态文明建设国家战略需求，客观分析旅游用地阶段需求，以保护国土资源，促进土地集约节约利用为发展导向，推进旅游用地的合理利用、科学利用，公平利用，探索建立符合旅游产业发展和用地特点要求的科学化、差别化、精细化、生态化土地利用和管理制度。在具体措施上最终建立适合“旅游产业发展用地”（其核心是明确旅游业产业地位，确定“产业发展”用地指标配额）、“旅游项目开发用地”（其核心是用地配额问题，可以通过城乡建设用地和非建设用地增减挂扣，满足用地配额）以及“旅游公益建设用地”（以国家划拨形式）有机结合的区域复合型用地模式。

（作者单位：中国科学院地理科学与资源研究所）

第五篇：建设商贸物流中心城镇

以“两路”建设为契机

将XX镇建设为XXX宜临边境区域商贸物流中心城镇

2009年，省道S324改扩建设工程和京珠复线桂武高速的开工建设，为地处宜临边境的XX镇镇带来了前所未有的发展机遇。从XX镇镇区高速互通口南下广州和北上长沙3个小时可到达，沿省道S324线改扩建公路到宜章县城半小时路程，距临武县城只需20分钟，交通区位优势非常明显。XX镇镇区域面积88.21平方公里，镇区面积可过6平方公里，全镇人口2.3万多人，镇区为中心周边人口达1.3万人之多。XX镇镇与临到的广宜、土地、南强、同益四乡接壤，是宜临边境重要交通商贸中心，这里是革命老区，曾是朱德、陈毅、肖克等老一辈无产阶级革命家战斗和生活过，是湘南起义暴动策源地，在如火如荼的革命斗争中涌现了60多名烈士，革命活动家彭邦械，飞人将军李赐凡，红军女豪彭儒诞生在此。近几年，全国劳动模范李XX，教育楷模XX的先进事迹感动三湘。在新形势下，XX镇镇党委、政府一班人瞄准产业转移新趋势和城镇化建设目标，结合自己特色，提出了建设宜临边境区域商贸物流中心城镇的战略设想，并实施了系列动作和措施，但效果不大，需要得到各级、各部门重视和支持。从更高层次来规划和布局，大力进行基础设施改善和政策扶持，共同推动城建设进程和城乡一体化发展格局。

现实必要性和突出作用。加快城镇化建设的需要，小城镇建设是国家城市化总体战略的重要组成部分，是我国城镇化发展重要方针，加快小城镇建设步伐，可以规模转移农村剩余劳动力，促进乡镇企业聚集，提高农村经济发展效益，有利于节约用地和环境保护，推动农业现代化，农村工业化和农村城镇化，对国民经济的可持续发展和率先发展现代化都将发挥重要作用。

凸显产业集聚中心作用。宜临边境土地资源和农村劳动力丰富，又是对接广东前沿阵地，建设好商贸物流中心城区可以吸引珠三角企业建立加工生产基地，可以为外出务工人员提供回乡创业良好舞台，为调整镇域产业结构，大务发展第三产业，将发挥重要平台作用。

促进宜临边境区域经济协调发展。XX镇镇1994年撤乡设镇，在经济社会发展中一直处于落后局面，若能迎势而上，抓住建设城镇化这条主线，实行“弯道超车”，定能后发赶超。XX镇镇毗邻临武四个乡镇，是边境地带重要的农村集贸市场，商贸物流和生猪、肉牛、农产品集散场所。通过打造好商贸中心城镇，能够促进宜章、临武两县区域经济社会协调发展。

存在的问题和困难。

一、规划滞后。现有的城镇规划是1995年规划，根本不适合现在和今后一段时间的建设发展，在谋划和布局上欠

缺科学的指导，特别是土地建设利用规划上没有实施，土地调控能力欠缺。

二、基础设施建设滞后。在解决镇区和未来发展所需供水问题上有待进一步申请立项和投入，城镇提质扩容的通水、通电、通路和土地平整开发上相对滞后，吸引客商投资的各种硬软环境没有建设好。

三、建设城镇化的体制机制不完善。乡镇在启动实施小城镇建设上困难重重，申报审批土地和各种程序复杂，公共基础设施投放欠缺，管理和服务上没有跟进等。

对策和建议

建设宜临边境区域商贸物流中心城镇是一个系统复杂工程，需要各级各和部门的大务支持、重视，需要营造各种硬软环境，下面仅提供本人所想的主要对策和建议：

一、市、县两级政府纳入建设规划，从而有效推进城镇化进程，促进区域经济协调发展的目标出发，市、县有关部门根据XX镇交通区位优势和实际情况，对建设宜临边境商贸物流中心城镇进行考察论证，纳入市、县建设规划、重点扶持。

二、制订科学的城镇建设规划。从高层次着手，聘请有关专家和技术人员结合XX镇实际，从建设商贸物流中心城镇出发编制科学的发展规划。

三、争取各级财政投放，改善城镇基础设施建设。各级

要支持XX镇集中供水项目建设，批准从黄沙溪至XX镇集中供水项目，从根本上解决城镇规划发展的水资源瓶颈问题。加经对城镇规划中的基础设施投入，改善水、电、路和各种硬件设施，开发最好环境吧引内外资金投资企业。

四、建设宜临边境商贸物流和产业转移加工园区。园区的建设发展的促进经济社会发展的重要支撑，XX镇毗邻的临武县许多乡镇没有集贸市场，生猪、肉牛交易在这里很活跃，人流物流频繁，建立商贸物流服务园区具有非常大的经济辐射作用。利用土地和劳动力优势建立城镇产业承接加工园区，能够极大促进边境地带经济社会发展。

二○一一年一月二日