商贸物流用地的性质探讨

第一篇：商贸物流用地的性质探讨

按照我国现行《城市用地分类与规划建设用地标准》，城市中土地用途划分为：居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公共设施用地、绿地、特殊用地、水域和其他用地。随着大型商贸物流产业的兴起，该行业对于用地的需求也在不断增加，然而对于大型商贸物流用地的性质界定，从目前的法律、法规中尚未发现有明确的科学界定。可以说，这是土地分类科学滞后于产业发展的表现，有必要对土地进行重新分类界定。

基于商贸物流的发展对土地用途进行重新划分，这就需要对商贸物流业有个基本的了解。商贸物流业是融合运输业、仓储业和信息业等的复合型服务产业，涉及领域广，吸纳就业人数多，拉动消费作用大，在转变经济发展方式和增强区域经济竞争力等方面发挥着重要作用。因此，应该综合考虑商贸物流业的性质特点进行归类。从商贸物流业的功能可以看出它所使用的土地包含了一般物流中的运输用地、仓储用地，但它又不仅仅是二者的简单相加。因此，大型商贸物流项目功能多样化，在土地用途界定时也表现为复合性和多元性，通常较难界定为单一用途。

第二篇：商贸物流用地的性质探讨

目前在国家的土地性质分类里面还没有物流用地，只有仓储用地。在实际操作中，物流用地被划为工业用地，一般按照工业用地价格进行出售。根据国家土地管理相关规定，工业用地包括仓储用地，所以，仓储用地肯定是工业用地性质；但是，各地方政府的做法也有不同，在物流发展早期，由于对物流性质的认识不同，也按使用用途划分：仓储叫仓储用地、停车叫停车用的，运输叫运输用地等，但统称为“综合用地”。物流产业的界定

中国2001年4月17日颁布的《物流术语》国家标准定义：物流是“物品从供应地向接收地的实体流动过程。根据实际需要，将运输、储存、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能实施有机结合”。可见，物流活动提供的是一种以运输、储存为主的，多种功能相结合的服务活动。因此，物流产业属于广义的服务业范畴。根据三次产业分类法，可以将物流产业归为第三产业范围。这一划分方式得到了广泛认同。

在中国国家标准局编制和颁布的《国民经济行业分类与代码》对产业的划分中，还不包含物流产业。交通运输、仓储业是独立的产业。目前，对物流产业的界定还比较模糊，需要引起理论界的广泛重视，做进一步的研究和探讨。

第三篇：商贸物流模式要点

业态特点：商铺为核心，辅以展示区、仓储配送功能区，以及配套住宅、写字楼、餐饮、休闲娱乐等，集交易、仓储、会展、金融、物流、商业、旅游餐饮等为一体的新型服务模式。

定位：商贸物流中心不是简单的原料辅料市场，除了为商家提供交易展示的功能外，还要为商家提供其它增值服务，比如提供会展功能帮助企业尽快在整个行业内获得各种信息和机会，作为物流中心解决商家商品的流通、仓储、保管等各种需求，此外还要提供与产业、生活相关的各种公关服务系统。

项目定位除了关注城市和区域市场、产业行业发展情况、经济和人口情况外，还需要重点关注政府规划及功能定位。

发展阶段：1979年－1984年，批发市场处于小规模、分散化的粗放式发展阶段。1985年－1991年，是批发交易市场建设全面展开阶段。逐步发展成为区域性市场和全国中心批发交易市场，市场功能和作用也显现出来。1992年－1997年，是商品市场快速发展阶段，出现了大量产地型、销地型和集散地型的农产品批发市场。2002年以后，传统批发市场正面临着一场变革。这就是多业态型、复合经营的“专业市场MALL”。

取地方式：与政府协商，低价获取大量土地。商铺形式决定了容积率不能太高，因此占地面积较大，对土地价格要求较高，此外，商贸物流城的形式规模体量较大，一般都达到几百万平方米，西安华南城项目甚至高达1800万平方米，且能为当地政府带来良好的税收和就业，对提升当地经济竞争力有着较好作用，因此，也增加了开发商和当地政府谈判的筹码，而政府也乐于引进商贸物流开发商，提升区域价值。

选址策略：主要考虑因素分别为，交通因素，铁路、高速公路、机场、水路港口等；产业因素，区域范围内产业现状，能否提供足够的原材料需求与供给保障；政府支持程度，政府的有效支持能从拿地、拆迁、基础设施建设、税收返还等方面提供良好的支持。

商业模式：商贸物流城的模式实际上是商贸与物流叠加的开发模式，其主要操作的模式是物流地产平台开发运营商通过物流、商贸平台的开发，整合分散的物流量与市场资源，以信息技术为手段，形成商贸与物流的良性互动，构成整个平台的和谐发展。

第四篇：县商贸物流发展探讨

**县商贸流通业发展情况调研

近年来，**县坚持从县情和行业的实际出发，大力推进流通现代化，市场体系建设初具规模，流通结构明显优化，商贸流通业在促进生产、引导消费、推动经济结构调整和经济增长方式转变等方面的作用日益突出。

一、发展现状

1、城乡市场日趋繁荣。2013年，全县商贸流通领域企业和个体户**户，其中:企业**户，个体户**户，从业人员

1.82万人，同比增长**%。商业建筑总面积达*万平方米以上，各类城乡市场*个，物流快递达到*家。全县已基本形成生产资料和生活资料并存、批发市场和零售市场为主体的多层次、多门类的商品市场体系。

2、开放领域不断拓展。在全县招商引资中，先后引进**、**等多家连锁超市和银座、**等多家连锁餐饮店，修建的时代广场大型商业步行街和**建材灯饰城等大型商贸中心，有力促进了**县商贸流通市场的良性竞争。

3、发展层次加速提升。一方面，连锁经营发展迅速。目前全县连锁超市已达*家，便民店**家。另一方面，现代物流配送方式和相关技术日益受到重视和推广。一批现代化、信息化的商业设施正在建设和应用，配送、代理、租赁、1拍卖、典当等经营方式逐步普及，电子订货、网上交易等营销方式初现雏形。

二、主要问题

近年来，尽管我县商贸流通业发展比较迅速，但与周边县区相比还有一定的差距，存在的问题主要表现在：

1、重视程度不够。近几年我县对发展工业、建设新农村出台了不少优惠政策，而商贸流通业基本处于放任自流、任其发展的状态，没有像支持农业、工业那样支持商贸流通业发展。

2、规划引导缺失。全县商贸流通规划还停留在一般性、零散性、滞后性的层面，没有形成一个专门性、系统性、超前性的规划。这种规划引导的缺失，使我县商业网点建设基本上处于无序状态，网点建设随意性大，城市建设与商贸项目开发难以协调。如县城南街农贸市场，由于缺乏科学论证，建起后难以发挥应有的功效，基本处于闲置状态。

3、市场功能单一。**县农副产品丰富，但优质品率、深加工率低，基本只在县内这个小范围内流动；加工制造业薄弱，可向外输出流通的工业产品很少。因此，从总体上说，我县尚属典型的生产生活用品消费型城市，还没有形成辐射功能较强、大进大出的市场流通体系。

4、规模档次较低。我县现有商贸流通设施档次不高，各专业市场的仓储、运输、配套服务功能不完善；商居混杂

严重，资源整合不够，商业利用率低；经营者各自为战，经营的组织化、规范化、集约化程度低。县城内专业市场只有*个，且市场规模小。目前新型业态发展虽快但规模过小，流通领域从设施到管理手段相对落后，流通现代化总体水平还不够高。

三、对策与建议

1、加强组织领导。把发展商贸流通业作为第三产业发展的主攻方向，建议成立由政府主导，其他相关职能部门为成员的**县商贸流通业发展领导小组，及时研究解决商贸流通业发展中的新情况、新问题。抓紧制定全县商贸流通总体规划，明确商贸流通的总体思路、发展目标和发展举措，把目标任务分解到、到责任单位。同时，加大政策扶持和引导力度，建立商贸流通业发展政府引导资金，重点解决商贸流通业总量偏小、竞争力弱、体制改革滞后等问题，优先扶持企业新建或扩建物流基地、配送中心、仓储等基础设施，推动全县商贸流通产业的集聚和服务功能的提升。

2、完善基础设施。一方面，统一规划，合理布局，引导一批国内外流通企业进入县工业园区建设物流中心，建立配送网络，增强仓储、配送、流通加工、信息服务等多项功能。另一方面，加快物流信息系统和运输系统建设。建设一批专门网站和门户网站，建立一批具有相当规模的安全、高效应用系统和数据库，提供迅速、准确、及时、全面的物流

信息服务。加快交通体系建设，完善路网结构，提高货物吞吐能力。

3、提升产业层次。一是着力完善流通网络。在发展壮大超市、专卖店、专业店等新型业态的同时，积极引导商贸流通企业向电信、旅游、租赁等多种行业拓展，提高连锁经营的总体规模和水平。大力实施“万村千乡”市场工程，以县城和中心镇为重点，积极发展连锁超市、便利店，形成以县城为重点、乡镇为骨干、村街为基础的农村消费品零售网络。二是致力发展电子商务。重点支持苹果、黄花、白瓜籽等加工营销企业开展农特产品网上营销，培育发展电子商务流通市场，科学引导流通企业发展。加强城市物流配送体系研究，规划建设好为各大专业市场开展商品储存、配送、信息化服务的物流园区。

4、优化发展环境。一是强化市场监管。组建商务综合执法大队，加大依法治商和知识产权保护力度，打击假冒伪劣和商业欺诈，规范商贸流通市场秩序。二是拓宽融资渠道。大力开展招商引资，广泛吸引外资、内资以及民间资金，着力引进战略投资者，通过外引内联破解商贸流通发展的资金“瓶颈”，提升商贸流通发展的规模、档次和水平。三是加强人才队伍建设。采取公招选拔一批、整合调配一批、培训提高一批的办法，建设一支商贸流通管理人才队伍。坚持把

引进资金与引进人才、引进先进管理技术结合起来，不断优化商贸流通经营人才队伍的整体素质和结构。

第五篇：商贸物流发展调查报告

商贸物流发展调查报告

为进一步推动我区商贸物流业健康发展，降低物流成本，提高流通效率，提升物流标准化水平，充分发挥区域性商贸物流节点城市作用，围绕国家、省、市即将实施的城乡高效配送专项行动计划和商贸物流标准化试点等工作，对区内商贸物流企业进行实地调研。形成调查报告如下：

一、基本情况

（一）城乡商贸物流服务体系初步建立，服务水平不断提高。近年来，在国家政策引导和市场机制的作用下，我区城乡商贸物流服务体系逐步完善，服务功能不断增强。随着流通领域现代物流示范城市工作的推进，城市商贸物流专业化、组织化程度有所提高，为城市商贸服务业发展提供了有力支撑。“万村千乡市场工程”、“双百市场工程”、“农超对接”和农资流通体系试点等工作，有效促进了我区农村日用工业品、农资和农产品物流配送体系建设。批发市场通过功能再造和制度创新，延伸了加工、配送功能，缩短了供应链流程、提高了流通效率。餐饮企业通过建立现代化主食配送中心，实现网点的统一配送、及时补货，保证了食品的新鲜度，为方便居民消费发挥了积极作用。

（二）商贸物流基础设施不断完善，配套能力不断增强。近年来，我区商贸物流基础设施投资稳步增长，配套设施不断完善。仓储业固定资产投资保持逐年增长态势，形成了通用仓储与专业

（一）商业网点规划方面。大型商业服务网点过于集中，重复建设问题显现，其他路段没有或缺少商业网点布局规划。

（二）商贸体系建设方面。部分市场基础设施配套落后，内部布局不合理，存在一定的安全隐患；老市场与新市场、新市场与新市场之间功能雷同、业态相似，企业物流普遍规模较小，经营管理方式落后，商贸流通企业内部经营机制还不健全，专业化、社会化的第三方物流企业发展缓慢。

三、促进物流业发展的对策建议

（一）合理布局发展规划。围绕提升城市中心功能、增强区域辐射带动作用，科学制定我区商贸物流业发展规划，以规划引领全区商贸物流业规范、持续、健康发展，避免低水平重复建设。

（二）严格落实扶持政策。根据我区商贸物流业发展的实际，清理、修订制约商贸物流业发展的政策措施，认真落实省、市、区政府相关文件精神，在资金、税收、土地、用水用电等方面加大扶持力度，创造更好的发展条件。

（三）逐步优化发展环境。一是提高办事效率，简化审批手续，规范服务和执法行为，依法对市场监督和管理，维护公平竞争的市场秩序，进一步整顿和规范市场经济秩序。建立健全消费维权网络，搭建消费者平台，切实维护消费者利益。二是积极建立和支持现有各类批发市场完善物流服务功能，逐步形成集展示、交易、仓储、加工、配送等功能于一体的批发交易型配送模式。三是加大电子商务平台建设，提高信息技术在商贸物流领域的推广