员工制家政服务收入免缴营业税2011-10-24

第一篇：员工制家政服务收入免缴营业税2011-10-24

员工制家政服务收入免缴营业税

2011-10-31 来源：中国企业税收管理网

近日，财政部、国家税务总局发布《关于员工制家政服务免征营业税的通知》（财税[2011]51号），进一步细化了员工制家政服务企业营业税优惠政策。员工制家政服务收入免征营业税

财税[2011]51号文件第一条明确，自2011年10月1日-2014年9月30日，对家政服务企业由员工制家政服务员提供的家政服务取得的收入免征营业税。

该文件要求，家政服务企业在企业营业执照的规定经营范围中必须包括家政服务内容。家政服务企业通过聘请员工制家政服务员为社会提供家政服务。员工制家政服务是近年来在家政行业悄然兴起的一种新的管理模式。目前，在大都市，员工制家政服务公司纷纷成立，走进居家服务。

所谓员工制家政服务公司，是作为中介公司的家政公司与家政服务员之间形成合约关系。双方签订劳动合同，家政服务员是公司员工，外出服务代表公司。具体做法是，公司与求职者签订用工合同，吸纳他们为公司员工；公司与用户签订劳务协议，负责提供家政服务。家政公司同时为家政服务员缴纳社会保险，并负责对其进行岗位培训。家政服务员作为家政公司员工派遣到雇主家中服务，家政公司给家政服务员发工资、买保险、协调矛盾、解决实际服务工作中遇到的

问题。员工制家政服务的优势就在于家政服务员外出工作代表公司，雇主使用放心，而且公司对员工进行岗前培训，员工制家政服务员的服务技能强、信誉好。员工在服务过程中遇到困难会得到公司的指导和帮助，与用户产生纠纷由公司出面协调，一旦工作上出现意外给员工或雇主带来损失，所投保险就能起到弥补损失的作用。因此，去年9月1日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署发展家庭服务业的政策措施。其中就加大财税等政策扶持力度方面，强调要将家庭服务业作为促进服务业发展专项资金的支持重点，并纳入中央和地方社会事业、民生工程资金扶持范围；对符合条件的家庭服务企业实行税收优惠的支持政策。员工制家政服务必须同时符合3个条件

根据财税[2011]51号文件的规定，通知所称员工制家政服务员，是指同时符合下列3个条件的家政服务员：

1.依法与家政服务企业签订半年及半年以上的劳动合同或服务协议，且在该企业实际上岗工作。

2.家政服务企业为其按月足额缴纳了企业所在地人民政府根据国家政策规定的基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险等社会保险。

对已享受新型农村养老保险和新型农村合作医疗等社会保险或者下岗职工原单位继续为其缴纳社会保险的家政服务员，如果本人书面提出不再缴纳企业所在地人民政府根据

政策规定的相应的社会保险，并出具其所在乡镇或原单位开具的已缴纳相关保险的证明，可视同家政服务企业已为其按月足额缴纳了相应的社会保险。

3.家政服务企业通过金融机构向其实际支付不低于企业所在地适用的经省级人民政府批准的最低工资标准的工资。

根据上述规定，员工制家政服务员必须依法与公司签订劳动合同，建立雇佣与被雇佣关系，并实际上岗工作。家政服务企业必须依法为员工制家政服务员足额缴纳社会保险费，实际支付工资不低于企业所在地的最低工资标准，而且必须通过金融机构向其实际发放。因此，非公司员工从事的家政服务收入不能享受营业税优惠政策，家政服务公司不为员工缴纳社会保险费以及实际支付工资低于最低工资标准的，均不得享受营业税税收优惠。免税项目采用正列举，强调核算

财税[2011]51号文件第四条明确，通知所称家政服务，是指婴幼儿及小学生看护、老人和病人护理、孕妇和产妇护理、家庭保洁（不含产品售后服务）、家庭烹饪。物业服务、劳务介绍、婚介服务等不属于文件规定的税收优惠范围。

对家政服务企业取得多业收入的，财税[2011]51号文件第五条要求，家政服务企业应将员工制家政服务员提供的家政服务收入按照《营业税暂行条例》第九条的规定，与其他收入分别核算，未分别核算的，不得享受本通知规定的免征营

业税优惠政策。因此，家政服务企业一定要按照上述列举的免税项目核算免税收入，准确计算营业税征免税额。

家政服务企业可享受小型微利企业税收优惠

家政服务企业中的绝大多数是小型微型企业，除享受营业税免征优惠外，还可按照小型微利企业适用20%税率并减半征收企业所得税。《企业所得税法实施条例》规定，对家政服务企业，年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过80人，资产总额不超过1000万元的为小型微利企业，可享受上述企业所得税税收优惠政策至2015年底。风险提示

家政服务企业依法与员工制家政服务员签订半年及半年以上的劳动合同或服务协议，应当在合同签订后3个月内到当地营业税主管税务机关进行备案，经过备案的企业方可申请通知规定的营业税优惠政策。员工制家政服务免征营业税属于备案类减免税项目，符合条件的企业应当在规定的时间内到主管税务机关办理备案手续方可享受营业税税收优惠，否则不得享受税收优惠。

对家政服务企业弄虚作假骗取营业税税收优惠的，除根据现行规定进行处罚外，自发生上述违法违规行为年度起，取消其享受员工制家政服务免征营业税税收优惠的资格，并且3年内不得再次申请减免税收优惠。

第二篇：员工制家政优惠政策

陕西：金融服务业和家庭社区服务业得到更多支持

今后，凡在陕西省设立金融机构总部、区域总部或分支机构的，由省财政依据其注册资本规模给予100万元-1000万元的一次性补助，用于营业网点建设。

相比文化、现代物流、旅游等陕西省优势产业，金融服务业、家庭社区服务业是相对薄弱的行业。针对弱项，除金融服务业外，此次《意见》对民生类服务业也做出了相关规定，落实鼓励全民创业促就业、员工制家庭服务业3年内免征营业税等优惠政策。同时，对符合条件的福利性、非营利性中老年服务机构自用房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税；家庭社区服务企业免征部分管理类、登记类和证照类行政事业性收费，企业支付给职工的工资列入税前扣除支出；对养老院等社会福利场所以及城镇社区居委会服务设施用电、用水、用气、用热实行与居民家庭同价。

对国家鼓励类服务业企业，减按15%的税率征收企业所得税；对纳税确有困难的服务业企业，经批准可减免城镇土地使用税、房产税。中心城市要逐步迁出或关闭市区内不适应城市功能定位的工业企业，退出的土地优先用于发展服务业。(陈艳)记者从日前召开的全省发展家庭服务业工作座谈会上获悉，今年，陕西省将扶持建立一批规模大、品牌响、服务好的员工制家政服务机构。

据统计，全省家庭服务业各类企业已达1230余家，从业人员20多万人。今年，陕西省将把发展家庭服务业作为服务业发展专项资金和引导资金、中小企业发展专项资金的支持重点，并纳入各级政府社会事业和民生工程资金扶持范围。落实扶持中小企业发展的税收优惠政策，对符合条件的小型微利企业给予税收优惠。同时，大力加强家庭服务从业人员的就业服务，提供免费的政策咨询、就业信息、职业指导和职业介绍服务。积极落实各项就业政策，在社保补贴、开业指导、创业培训、小额担保贷款等方面加大扶持力度，鼓励农民工、就业困难人员和高校毕业生到家庭服务业就业创业。在加强家庭服务从业人员职业技能培训，提高服务质量的同时，努力推动家庭服务业向“十有” 目标发展，即劳动有合同、上岗有培训、服务有标准、工作有报酬、保险有结转、维权有渠道、住宿有改善、子女有教育、生活有文化、发展有目

目前家政市场正陷入一个尴尬的怪圈：一方面，很多市民反映现在找家政难，而且价格越来越高,而另一方面，喊了多年的员工制家政公司推行却步履维艰。今年，财政部、国家税务总局出台政策，提出自2011年10月1日至2014年9月30日，对家政服务企业由员工制家政服务员提供的家政服务取得的收入免征营业税。这一政策不啻为一剂强心剂，重新唤起家政企业员工制的探索。近日，刚从西安参加中国家政服务业协会会议返青的青岛市家政协会会长陈淑华在接受记者采访时表示，员工制家政公司是未来发展方向，但目前推行难度大的主要原因，不仅在于加大了家政企业的风险，更重要的是谁来为家政服务员社保金买单。

陕西省人民政府办公厅转发省人力资源社会保障厅关于加快发展家庭服务业意见的通知

各设区市人民政府，省人民政府各工作部门、各直属机构：

省人力资源社会保障厅《关于加快发展家庭服务业的意见》已经省政府同意，现转发给你们，请结合本地、本部门实际，认真贯彻实施。

陕西省人民政府办公厅

二○一一年十一月二十六日

关于加快发展家庭服务业的意见

省人力资源社会保障厅

根据《国务院办公厅关于发展家庭服务业的指导意见》（国办发〔2010〕43号）精神，结合我省实际，现就加快发展家庭服务业提出如下意见：

一、基本原则和发展目标

（一）基本原则。坚持市场运作与政府引导相结合，大力推进家庭服务业市场化、产业化、社会化；坚持政策扶持与规范管理相结合，积极实施扶持家庭服务业发展的产业政策，倡导诚信经营，加强市场监管，规范经营行为和用工行为；坚持满足生活需求与促进经济结构调整相结合，通过发展家庭服务业，为家庭提供多样化、高质量服务，带动相关服务行业发展，扩大服务消费；坚持促进就业与维护权益相结合，努力吸纳更多劳动者尤其是农村富余劳动力转移就业，妥善处理家庭服务机构、家庭与从业人员之间的关系，维护从业人员合法权益。

（二）发展目标。到2015年，建立发展家庭服务业的政策体系和监管机制，形成以知名度高、信誉好的家庭服务企业为骨干，服务门类齐全、规范的家庭服务市场，供需基本平衡。到2020年，市场化、产业化、社会化机制形成，惠及城乡居民的家庭服务体系比较健全，能够基本满足家庭的服务需求，总体发展水平与全面建设小康社会的要求相适应。

二、统筹规划协调发展

（三）制订规划，引导各类业态协调发展。制订全省家庭服务业中长期发展规划。各地、各有关部门结合实际制订本地、本行业规划，明确发展目标和保障措施。适应人口老龄化、家庭小型化和生活节奏加快的趋势，重点发展家政服务、养老服务、社区照料服务和病患陪护服务等业态，推进社区家庭服务站点建设，满足家庭的基本需求；加快城乡基本养老服务体系建设，积极发展社区日间照料中心和专业化养老服务机构，支持社会力量投资建设养老机构和参与公办养老服务设施的运营，开展多层次的养老服务；鼓励发展残疾人居家安养服务。适应农村经济社会发展和农村居民消费需求，逐步发展面向农村尤其是中心镇的家庭服务，加快农村社区综合服务中心建设，构筑满足城乡不同消费需求的多层次、多样化的家庭服务体系。

（四）完善制度标准，进一步规范市场秩序。研究制订家庭服务业管理办法、行业规范和服务标准，逐步建立公平、规范、透明的市场准入制度。开展家庭服务标准化试点和企业评级认证工作，规范服务，提高服务质量。加强市场监管，严肃查处无证照经营、虚假宣传、低价竞争等违法行为，保障家庭服务业健康发展。积极推进诚信建设，将家庭服务供需各方诚信情况纳入社会信用体系。

（五）推进家庭服务网络信息平台建设。坚持政府引导，市场运作，以家庭服务业协会、社会中介组织和大型龙头企业为主体，综合运用多种信息化手段，建立公益性家庭服务网络信息平台。设立区域性家庭服务统一电话呼叫号码，为家庭、社区、家庭服务机构提供便捷、高效的供需对接服务。

三、完善家庭服务业发展扶持政策措施

（六）放宽市场准入。除国家法律法规明令禁止的以外，家庭服务业面向外资、社会资本开放，实行内外资、本地外地企业同等待遇。各类投资者可以采取独资、合资、合作、合伙等方式从事家庭服务业经营。放宽家庭服务业企业出资最低限额，除法律、行政法规另有规定外，家庭服务企业出资一律由企业投资人自行认缴。投资者申办公司的，首期出资可以用实物、土地使用权等可以用货币估价并可以依据转让的非货币财产作价出资。注册资本分期到位的有限公司和股份有限公司，经全体股东同意、公司申请，出资期限可延长一年。支持工会、共青团、妇联和残联等组织利用自身优势发展多种形式的家庭服务机构。

（七）鼓励各类人员到家庭服务业就业创业。把发展家庭服务业与落实各项就业扶持政策紧密结合起来，鼓励农村富余劳动力、就业困难人员和各类学校毕业生到家庭服务业就业、创业。对各类家庭服务机构招用就业困难人员，签订劳动合同并缴纳社会保险费的，可按规定给予社会保险补贴。对在家庭服务业灵活就业的就业困难人员，可按规定给予社会保险补贴。对自主创业从事家庭服务业的农民工、高校毕业生和就业困难人员，按规定提供开业指导、创业培训、小额担保贷款、人事劳动档案保管和跟踪服务等“一条龙”服务。鼓励开发家庭服务业公益性岗位，安排就业困难人员。落实促进残疾人就业的有关政策，鼓励和扶持具备劳动能力的残疾人从事家庭服务业。

（八）加大财税扶持力度。充分利用服务业发展专项资金和引导资金，将家庭服务业作为促进服务业发展的支持重点，进一步加大支持力度。各级政府用于社会事业和民生工程的资金，要将发展家庭服务业纳入扶持范围。各级税务部门要坚决落实国家和省政府已明确的扶持中小企业发展的各项税收优惠政策。对符合条件的小型微利家庭服务企业，应纳税所得额减按50%计算的基础上，按20%征收企业所得税；中小型家庭服务企业缴纳城镇土地使用税确有困难的，可依法申请减免税；中小型家庭服务企业因有特殊困难不能按期纳税的，可依法申请在3个月内延期缴纳。对符合条件的招用持《就业失业登记证》人员的家庭服务企业，按规定在3年内按实际招用人数每人每年4800元依次扣减营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税优惠。对符合条件的员工制家政服务企业落实3年免征营业税的扶持政策。从事家庭服务的个体经济组织符合条件的，可以按照现行有关规定享受免收行政事业性收费优惠政策。对持《就业失业登记证》人员从事家庭服务个体经营的，在3年内按每户每年8000元为限额依次扣减其当年实际应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和个人所得税。

（九）积极发展中小型家庭服务企业。充分发挥中小型家庭服务企业在行业发展中的骨干作用。用足用好促进中小企业发展的政策措施，将符合条件的中小型家庭服务企业纳入中小企业发展专项资金、小企业创业基地和中小企业服务体系给予扶持。帮助中小家庭服务企业解决服务场所问题，引导其深入社区和县镇设立便民服务站点，走专业化、差异化发展道路。支持发展员工制家庭服务企业，积极引导中介制家庭服务企业向员工制家庭服务企业转变。鼓励兴办从事家庭服务的个体经济组织，为家庭提供灵活多样的服务。

（十）扶持一批家庭服务企业做大做强。重点培育一批管理规范、运作良好、示范性强的家庭服务企业，引导其规模化、网络化、品牌化经营。积极运用市场机制和政策手段，支持和鼓励大型家庭服务企业以资产、品牌、经营管理优势为纽带，通过股份合作、兼并联合、委托管理等形式，整合社会资源，实现低成本快速扩张；通过发展直营、合资合作、特许加盟等途径，大力发展连锁经营，建立服务网络体系，实现跨区域经营和多元化服务，提升行业发展的集约化程度。除有特别规定外，企业设立连锁经营门店可持总部出具的连锁经营相关文件和登记材料，直接到所在地工商行政管理机关申请办理登记手续。引导、鼓励企业增强品牌意识，注重商标注册，争创国家级和地方品牌。鼓励和扶持有条件的企业通过资本市场实现直接融资，实现跨越式发展。

（十一）完善促进家庭服务业发展的其他政策措施。支持商业保险机构开发推行家政服务机构职业责任险、人身意外伤害保险等家庭服务保险产品，防范和化解风险。城镇规划要充分考虑家庭服务业发展需要，在供地安排上适当向养老服务等家庭服务机构倾斜；城市新建居住小区要预留规划面积，优先考虑家庭服务业站点和养老服务机构设施发展的需要。完善价格政策，养老服务场所、残疾人托养服务场所实行与居民生活用电、用水、用气、用热同价，其他家庭服务机构实行不高于工业用电、用水、用气、用热价格。

四、加强从业人员队伍建设

（十二）加强就业服务。完善覆盖城乡的公共就业服务体系，加强街道、社区就业服务平台和农民工服务中心建设，为家庭服务机构和从业人员免费提供政策咨询、就业信息、职业指导和职业介绍服务，为家庭服务机构招聘人员和家庭雇用家政服务员提供推荐服务。大力培育和扶持一批具有本地特色的家庭服务劳务品牌，发挥示范作用，形成品牌规模效应，提高家庭服务劳务品牌的市场占有率。

（十三）强化职业技能培训和鉴定。各地要把家庭服务从业人员作为职业技能培训工作的重点，制订专项培训计划，落实培训补贴等相关政策，加强对家庭服务人员职业培训机构的资质认定和管理，严格按照培训标准开展订单式培训、定向培训和在职培训，培养一大批高素质、职业化的技能型家庭服务从业人员。鼓励引导从业人员参加职业技能鉴定或专项能力考核，经鉴定考核合格并获得证书的，按规定给予一次性鉴定补贴。家庭服务机构应坚持先培训后上岗制度，完善技能水平与薪酬挂钩机制。各级财政要加大对职业技能培训的投入，落实好有关加强教材开发、师资培训、实训基地等基础能力建设的政策。

（十四）加强经营管理和专业人才培养。将家庭服务业经营管理和专业人才培养纳入我省专业技术人才中长期规划并抓好落实。支持高等院校和中等职业学校、技工院校开设家庭服务业相关专业，鼓励有条件的家庭服务机构与高等院校、中等职业学校和技工院校合作，建立家庭服务人才培养基地和实习基地。加大家庭服务企业管理人员培训工作力度，提高经营管理人员的素质。

五、维护从业人员合法权益

（十五）规范家庭服务机构与家庭及从业人员的关系。员工制家庭服务机构应当与从业人员依法签订劳动合同，家政服务机构应当与家庭签订家政服务协议。以中介名义介绍家政服务员但定期收取管理费等费用的机构，要执行员工制家政服务机构的劳动管理规定。家庭与通过中介组织或其他方式自行雇用的非员工制家政服务员应签订雇用协议，明确双方的权利和义务。

（十六）妥善解决从业人员社会保险等问题。家庭服务机构及其从业人员应当按规定参加社会保险、缴纳社会保险费。鼓励非员工制家政服务员以灵活就业人员身份自愿参加社会保险,并做好转移接续工作。员工制家政服务员可以实行不定时工作制，家政服务机构及家庭应当保障其休息权利，具体休息或补偿办法可结合实际协商确定。

（十七）健全从业人员权益维护机制。按照“鼓励和解、加强调解、加快仲裁、衔接诉讼”的要求，将简单争议化解在基层，不断提高仲裁效率，促进裁审衔接。加大监察执法力度，疏通从业人员投诉、举报渠道，依法查处家庭服务机构违反劳动保障法律法规的行为。对家庭与非员工制家政服务员之间因履行雇用协议引起的民事纠纷，引导当事人依法通过人民调解、行业协会调解、诉讼等渠道解决。依法在家庭服务企业中建立工会。各级工会、共青团、妇联和残联组织要发挥各自优势，配合有关部门做好家庭服务从业人员权益维护工作。

六、加强组织领导

（十八）建立完善工作协调机制。建立和完善各级发展家庭服务业促进就业联席会议制度，加强组织领导，统筹协调解决发展家庭服务业促进就业的重大问题。联席会议成员单位要各司其职，分工负责，落实各项政策措施。联席会议办公室搞好统筹协调，加强督促检查，促进工作落实。要充实协调机构工作力量，落实经费保障，加强统计调查和信息交流。

（十九）加快行业协会建设。建立家庭服务业行业协会组织机构，在开办经费、办公场地、人员配备等方面给予扶持。行业协会要在政府主管部门指导下，推动家庭服务机构开展规范化建设，拟订行业服务公约和家庭服务协议示范文本，开展人才培训、服务质量评定、服务监督、调解服务纠纷、调查处理违反行规行为，配合有关部门开展行业统计、制订行业服务标准和行业工资指导价位。

（二十）加大宣传力度。大力宣传发展家庭服务业的方针政策、家务劳动社会化的新观念和从业人员的社会贡献，引导家庭和社会转变思想观念，尊重家庭服务劳动和从业人员，为家庭服务业发展营造良好的社会氛围。及时总结推广各地、各部门创造的新鲜经验，对做出突出成绩的先进集体和个人给予表彰，努力提高家庭服务从业人员的社会地位。

加快发展家庭服务业涉及面广、政策性强，各地、各有关部门要高度重视，认真贯彻落实国家和我省加快发展家庭服务业的各项政策，结合实际抓紧制订和完善具体配套措施，研究解决工作中遇到的新问题，切实加快我省家庭服务业发展。

第三篇：财政部 国家税务总局关于员工制家政服务免征营业税的通知

财政部 国家税务总局关于员工制家政服务免征营业税的通知

财税[2011]51号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，北京、西藏、宁夏、青海省（自治区、直辖市）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：

为支持家政服务行业发展，增加就业，改善民生，经国务院批准，现将员工制家政服务营业税政策通知如下：

一、自2011年10月1日至2014年9月30日，对家政服务企业由员工制家政服务员提供的家政服务取得的收入免征营业税。

二、本通知所称家政服务企业，是指在企业营业执照的规定经营范围中包括家政服务内容的企业。

三、本通知所称员工制家政服务员，是指同时符合下列三个条件的家政服务员：

1.依法与家政服务企业签订半年及半年以上的劳动合同或服务协议，且在该企业实际上岗工作；

2.家政服务企业为其按月足额缴纳了企业所在地人民政府根据国家政策规定的基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险等社会保险。

对已享受新型农村养老保险和新型农村合作医疗等社会保险或者下岗职工原单位继续为其缴纳社会保险的家政服务员，如果本人书面提出不再缴纳企业所在地人民政府根据国家政策规定的相应的社会保险，并出具其所在乡镇或原单位开具的已缴纳相关保险的证明，可视同家政服务企业已为其按月足额缴纳了相应的社会保险。

3.家政服务企业通过金融机构向其实际支付不低于企业所在地适用的经省级人民政府批准的最低工资标准的工资。

四、本通知所称家政服务，是指婴幼儿及小学生看护、老人和病人护理、孕妇和产妇护理、家庭保洁（不含产品售后服务）、家庭烹饪。

五、家政服务企业应将员工制家政服务员提供的家政服务收入按照《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号）第九条的规定，与其他收入分别核算，未分别核算的，不得享受本通知规定的免征营业税优惠政策。

六、家政服务企业依法与员工制家政服务员签订半年及半年以上的劳动合同或服务协议，应当在合同签订后三个月内到当地营业税主管税务机关进行备案，经过备案的企业方可申请本通知规定的营业税优惠政策。

七、家政服务企业凡弄虚作假骗取本通知规定的营业税优惠政策的，除根据现行规定进行处罚外，自发生上述违法违规行为起取消其享受本通知规定的营业税优惠政策的资格，3年内不得再次申请。

财政部 国家税务总局

二〇一一年九月二十八日

第四篇：关于免缴滞纳金的申请[定稿]

关于免于缴纳税收滞纳金的申请

洛龙区地方税务局：

我公司于2012年7月13日（例征期内）申报2012年第二季度房产税38003.32元，第二季度土地使用税483515.80元，合计税款521519.12元，此税款于2012年7月13日从我公司基本帐户—洛阳银行洛南支行代扣代缴成功。由于申报扣款系统与洛阳银行洛南支行衔接出现故障等原因，上述521519.12元税款于2012年7月16日被退回洛阳银行洛南支行我公司帐户（银行未通知我司），产生税收滞纳金2607.60元。在上述税款被退回过程中，由于出现不可抗力因素，本公司属无过错方，特恳请贵局批准本公司免于缴纳税收滞纳金。当否？请批示！

洛阳天久铝业有限公司

2012年7月25日

第五篇：合作建房的营业税该怎么缴

近日某房地产公司会计范女士向记者讲述了她的困惑。范女士所在的公司以手里的一块地和别人“合作建房”，现在房子已经建好，但在双方分房的时候她却犯了难，不知道该如何确定分得房子的计税依据。如果按照分得房子的市价来纳税，自己没开发，不能差额纳税，显然是吃亏的，如果按照土地使用权的公允价来缴纳，显然又不合理，因为现在分到手的是房子，不是土地。

针对范女士提供的情况，记者近日采访了不少业内人士，发现对于“合作建房”的税收认定确实存在诸多见解，不少人也有与范女士相同的困惑。那么，“合作建房”的营业税计税依据确定问题，到底是政策不明确，还是纳税人的理解存在偏差呢？为此，记者分别向房地产税收领域的知名专家张伟和陈萍生进行了求证，得到的答案是：“合作建房”的税收认定和处理，现有政策已经规定的非常明确，并不存在争议。即“合作建房”的双方，不管是出地方，还是出资方，都需要按照税务部门核定的营业额为基础进行纳税。

税收上的“合作建房”必须是双方同时立项

“合作建房”是房地产合作开发的通俗称谓，是指一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金，合作开发经营房地产，根据协议分配新建房屋或利润的一种特殊房地产开发方式。在房地产开发实务中，一方提供土地，另一方提供资金合作开发房地产是一种常见的形式。但由于房地产合作开发涉及复杂的法律关系，由此产生的问题也远比企业独立开发房地产复杂得多。就税收而言，张伟告诉记者，如何确定营业税的计税依据是纳税人普遍困惑的一个地方，要想明白这个问题，首先要把握一个重要的前提，即，只有合作双方同时立项的房地产项目才是税收意义上的“合作建房”。

为什么要强调“合作建房”的立项问题呢？张伟告诉记者，这是因为“合作建房”涉及建成房屋的原始取

得问题。

《城市房地产开发经营管理条例》（中华人民共和国国务院令第248号）第十条规定，确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、建设用地计划和城市规划、房地产开发计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入固定资产投资计划。目前，房地产开发项目的审批机关是各地政府的发改委。

《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号）第六十条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十一第二款规定，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房

产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

也就是说，办理初始登记在确认房屋所有权人时，依据的是土地使用权证。而土地使用权证，则是开发项目的立项人持国家批准的建设项目有关文件，取得建设用地规划许可证后，向土地管理部门申请的。简而言之，就是合作建房双方谁立项，新建的房屋就属于谁。因此，“合作建房”的立项人不同，其土地和房屋归属也不一样，也就会直接影响合作各方是否应纳税或纳多少税。

实践中，“合作建房”的立项分为三种情况：即供地方申请立项、出资方申请立项和合作双方共同申请

立项。

1、供地方立项的，供地方是房屋初始登记申请人，其新建的房屋所有权归供地方所有。在这种情形下，供地方办理房屋初始登记时，分给出资方的房屋及其占用范围内的土地使用权，属于销售行为，应缴纳销售不动产营业税。而出资方分得的房屋及其占用范围内的土地实际上是出资方用建设资金购买的，办理权属登记时，根据《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》（国税函[2005]1003号）的规定，此种情况不属于税法上规定的“合作建房”，不能按照《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》（国税函发[1995]156号）规定“合作建房”情形纳税。

2、出资方立项的，出资方是房屋初始登记的申请人，其新建的房屋所有权归出资方所有。关于这种方式是否适用国税函发[1995]156号文件“合作建房”的规定，国家并没有明确的规定，但依据上述分析可知，如果是出资方拥有产权，其在申请房屋产权登记前，应办理从供地方以转让方式获得的土地使用权转移登记手续。这实质上就不是双方的一种合作了，而是变成了出资方花钱买出地方的产权，而后再把完整产权的房产卖给了出地方的单方项目运作。这种合作方式下，供地方应缴纳“转让无形资产——转让土地使用权”的营业税。分配给供地方的的房屋视同销售，房屋占用范围内的土地视同转让，应缴纳销售不动产营业税。

3、供地方和出资方联合立项的，双方建成房屋按合同约定分割后，供地方和出资方都是自己应得份额房屋的初始登记申请人，拥有应得份额房屋的所有权。属于国税函发[1995]156号文件规定的“合作建房”纳税情形。但由于出资方原来没有土地，因此，在办理分配所得的房屋初始登记申请手续时，应先办理该房屋占用范围内土地使用权的转移登记手续。在这种情况下，建成的房屋分配时，属于自建房，双方各自办理初始登记，不发生权属转移。在这个过程中，供地方将一部分土地使用权让渡给出资方，换取一部分资金建房，属于转让无形资产行为，应缴纳“转让无形资产——转让土地使用权”的营业税。

合作双方营业税计税额需由税务部门核定

那么，“合作建房”双方在符合了基本的立项要求后，其营业税到底应该如何缴纳呢？对此，曾经处理

过类似案例的陈萍生为记者作了详细解读。

据介绍，目前，关于“合作建房”营业税处理的政策，主要是《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》（国税函发[1995]156号）。按照该文件第十七条的解释，“合作建房”分为两种方式：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换；第二种方式是供地方以土地使用权、出资方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。

在第一种方式下，合作双方以土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收

营业税。

第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交

换方式也有以下两种：

（一）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。

（二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂

行条例实施细则》第十五条的规定核定。

这里需要提醒的是，在新的《营业税暂行条例实施细则》从2009年1月1日实施后，上述情形应按照《营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定执行，即“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：

（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）；公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。”

为了进一步说明纳税细节，陈萍生为我们举例说明。

例如：A出土地，B房地产公司出资金，由B负责开发房地产项目，双方协议：建成后A分得40%房屋，B分得60%房屋。A取得该土地成本4935万元，项目总可售面积39442平方米，销售单价为12500元/平方米。请问分配房屋时，A、B营业额及应纳营业税额分别为多少？如何计算？

由于A最近时期没有转让土地，因此，税务机关可以按照其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格，若其他纳税人最近时期未发生同类应税行为的平均价格，则应当按照公式“营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）”核定。具体计算如下：

A的营业额=[4935×（1 10%）]×60%÷(1－5%)=3428.53（万元）（假设当地成本利润率定位

10%）。

A的营业税=3428.53×5%=171.43（万元）。

如果A将此40%房屋对外销售，销售价格为1.25万元/平方米，则此销售环节：

A的营业额=39442×1.25×40%－3428.53=16292.47（万元）。

A的营业税=16292.47×5%=814.62（万元）。

需要注意的是，按《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）和《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）文件的规定，在计算营业额

时可以减去购置或受让原价。

财税[2003]16号文件规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。国税函[2005]83号文件规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财税[2003]16号文件第三条第（二十）项的有关规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额；同时，在营业额减除项目凭证的管理上，应严格按照财税[2003]16号文件第四条的有关规定执行。

第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作

建房，则要视具体情况确定如何征税。

（一）房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双

方分得的利润不征营业税。

（二）房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。

（三）如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如

果各自销售，则再按“销售不动产”征税。

合作建房眼下要警惕调控政策风险

在厘清了税收政策及操作细则后，张伟和陈萍生都认为，合作建房，税收上只要把政策理解到位，和税务部门沟通好，一般不会存风险。在目前房地产调控效果不明显的情形下，“合作建房”的企业倒是应该多关注一下国家对于房地产行业宏观调控的趋势，和将要出台哪些更为严厉的调控政策，这恐怕要比纳税的风险大得多。

事实上，两位专家的担忧并非空穴来风。

据新华网的报道，2010年8月13日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在北京市考察廉租住房、公共租赁住房等建设时强调，当前，要继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求，切实增加住房有效供给，巩固调控的初步成果，保持房地产市场平稳健康发展，促进经济长期平稳较快发展，不断提高人民生活水平和质量，为人民群众安居乐业创造良好环境。

李克强的表态在很多业内人士看来，增强了市场对于政策的预期，同时降低了开发商的原有预期。

4天后，也就是2010年8月17日，《北京晚报》报道称，北京市正酝酿出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”，并有望在年内实施。按照该管理办法，购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户，开发商将不能直接收存商品房预收款，并且在使用商品房项目预售资金时也将受多方钳制，用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，按基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金

使用节点申请用款。

该报道一出，立即引起全国各大媒体的热议，不少媒体分析认为，从38家披露中报的上市房企经营业绩显示，今年上半年，大多数房企的经营现金流已经大幅下滑为负数，如果开发商再不能直接收取预售房款，房企紧张欲崩的资金链很可能会全线断裂。

有关业内人士也不无担忧地分析认为，北京是国内众多房企的大本营，而预售房款一直充当着房企资金周转的动脉血源，如果政府断然切断开发商的预售资金，很可能会引起大量房企的致命性失血。而如果北京出台该政策，也可能会引起全国效应，那么，全国的房地产企业或将普遍陷入“钱紧”的状态。

从李克强的表态，到《北京晚报》的报道，都透露出一个重要的信号：从中央到地方，从政策到市场，都不容许房价出现新一轮的快速上涨。尽管下一步的宏观调控政策尚不明朗，北京市的商品房预售资金监管办法也未出台，但由此显现出来的房地产开发资金风险已经非常明显。

因此，两位专家建议，房地产企业，特别是“合作建房”的房地产企业，在共同开发项目之前，一定要考虑到未来的政策风险，因为“合作建房”本来就是双方资金紧张情形下的一种合作，倘若遇上更为严厉的新政策，对于合作双方无疑是致命一击，就此倒闭和破产也是有可能的。