昌乐县政府土地开发成本各项费用2031317589[精选]

第一篇：昌乐县政府土地开发成本各项费用2031317589[精选]

关于昌乐地区城中村改造的初步了解

“城中村改造项目”是潍坊地区2007 年开始试行的一种城 市改造方案，经沟通县规划局得知，昌乐地区目前仅有3 个项目 在方案刚刚实行时获得审批通过。其后由于该试行方案比较粗 放，拆迁补偿优惠力度较大，一度扰乱了城市的整体拆迁工作，因此在实行了一段之间后暂停执行。

此次我司开发的项目大部分土地为集体建设用地，首先需确 定规划方案（可同时申报县政府核准该项目为“城中村改造项 目”，此项工作已开展，经联系城关镇政府，4 月20 日行文上报

县政府），经审定后取得规划设计条件，然后委托定界测绘并报 请省政府核准将集体建设用地转为国有土地才能挂牌出让，期间 需经昌乐县国土、昌乐县政府、潍坊市国土、潍坊市政府、山东 省国土、山东省政府层层核准，昌乐县土地交易中心高主任答复 由于涉及部门较多，批转的时间会比较长，预计需3 个月时间才 能挂牌。

本次搜集整理的昌乐地区房地产开发办理流程，部分环节为 各局经办人员口述记录，且昌乐县对于“城中村改造项目”办理 流程仍不成熟，不完善部分将在随后的时间中予以补充。

昌乐地区房地产开发办理流程

项目申请（法人）

项目核准文件（立项批复）建设用地规划许可证 土地登记发证

建设工程规划许可证 建设用地规划许可证 建设用地规划许可证 建设用地规划许可证 建设用地规划许可证 消防设计审核 防雷工程审核 商品房预售 施工许可证 规划竣工验收

环保、防雷、消防验收 竣工备案验收 产权登记 防空设计审查

房地产开发经营许可 散装水泥基金 工程报建 质量监督 费用征收 施工图审查 工程招投标

用地面积建筑面积单价（元总价（万元）备注

一、土地费用

1、出让金按土地出让合同约定。

2、管理费按土地出让合同*1.75%。

3、登记费0.08元/㎡。

4、测绘费0.484元/㎡。

5、评估费按土地出让合同*4‰。

6、契税按土地出让合同*3%。

二、规划费用（经营性收费）

1、建设用地规划许可证

1.1、规划技术服务费1.5元/㎡（按用地面积收取）。1.2、拔地定桩费

4371.1元/件，县级每宗挂牌不得超过100亩，考虑到实际情况，本项目 实际应为4件（每件为四个桩，每超过一个加收1092.78元）。（财建【 2009】17号）上述收费按1/4收取。1.3、测绘费

一般地区25711.1元/幅，困难地区41236.65元/幅，县级每宗挂牌不得超 过100亩，考虑到实际情况，本项目实际应为4幅。（财建【2009】17 号）上述收费按1/4收取。

1.4、规划设计费规划面积在3公顷以内的按件计算，12750元/件。

2、建设工程规划服务费

2.1、规划技术服务费住宅按1.7元/㎡，商业及其他按2.6元/㎡计收。2.2、放线费

2594.32元/件，考虑到本项目实际应为4件（每件为4个桩，每超过1个加 收819.71元）（财建【2009】17号）上述收费按1/4收取。2.3、测绘费

一般地区25711.1元/幅，困难地区41236.65元/幅，县级每宗挂牌不得超 过100亩，考虑到实际情况，本项目实际应为4幅。（财建【2009】17 号）上述收费按1/4收取。

2.4、规划设计费规划面积在3公顷以内的按件计算，12750元/件。

3、建设工程竣工验收费560元/件。

昌乐县房地产开发各项规费收费标准

三、环保费用

1、环境影响评估报告(经营性 收费）

根据投资额按比例计算，约为万分之1.2。

2、噪音超标排污费（事业性收 费）

2元/㎡。

3、竣工验收费（事业性收费）1元/㎡。

四、人防办

人防建设费6级（含）以上防空地下室2000元/㎡，6B防空地下室1300元/㎡。

五、地震局(经营性收费）

地震安全评价报告根据投资额按比例计算，约为万分之1.2。

六、气象局(经营性收费）

1、防雷装置设计审查0.2元/㎡。

2、防雷装置竣工验收1元/㎡。

七、建设局（施工许可证）

1、城市基础设施配套费

120元/㎡,《山东省房地产开发经营管理条例》（乐政发【2007】25 号），该项费用可申请免收。

2、新墙体材料专项基金

10元/㎡（由建设单位缴纳，待工程竣工验收结束后按一定比例返还，如 不使用粘土砖，可在工程竣工后退还50%）《鲁财综【2008】53号》。

3、墙体节能竣工验收检测费(经营性收费）1元/㎡。

4、房地产综合开发管理费（事 业性收费）

工程造价*3‰（鲁建发1998.44号第三款）

5、建筑企业养老保证金

按土建造价*2.6%（鲁财综【2003】25号，鲁政办发【1995】77号，鲁政 发【1995】101号），由建设单位缴纳，待工程竣工验收结束后按一定比 例返还到施工企业。

6、劳务工资保证金（押金）按土建造价*2%，工程竣工后可退还。

7、散装水泥专项基金(基金）2元/㎡。

8、安全文明施工费此项费用可与总包单位协商包含在施工合同中由施工单位缴纳。

八、消防局(经营性收费）

工程验收 多层1.2元/㎡,高层1.8元/㎡，商业2元/㎡。

九、房管局

1、初始登记费(经营性收费）

1.1、预测绘费住宅0.34元/㎡，商业0.51元/㎡。1.2、实测绘费住宅0.34元/㎡，商业0.51元/㎡。

2、登记费（事业性收费）住宅80元/户，商业550元/户。

3、产权转让手续费（事业性收费住宅3元/㎡，商业10元/㎡。

十、招标代理费(经营性收费）1.55元/㎡。

十一、城市小配套(经营性收费）

1、热力30元/㎡。

2、自来水10元/㎡。

3、燃气1900元/户。另：根据昌乐县人民政府2007年2月下发的《关于加快“城中村”改造的意见（讨论稿）》中规定，办理集体土地转为国有土地，免收县级有关行

政事业性收费，规划范围内的建设免收市政配套费，按标准建设防空地下室的免收防空地下室异地建设费，新建住宅小区管线与非经营性市政主管

网连接免收接口费，据城关镇政府口头答复，城中村项目昌乐县行政、事业收费可免，经营、中介性收费可按1/4收取。

规划方案审批

申报材料：

1、规划方案实施报告（该报告由城关镇政府编制，含人口档 案摸底成果，拆迁补偿方案等）

2、规划方案

3、效果图

建设项目环境影响报告书审批

申请材料： 初审：

1、项目建议书或可研报告

2、土地、规划证明材料 受理：

1、项目建议书或可研报告

2、报告书（由具有相关资质的单位编写）

3、昌乐县发展与改革局批准文件

4、土地、规划证明材料 承诺时间：30 日

建筑工程抗震设防要求审核及地震安全评价

申请材料：

1、工程选址位置图和建筑工程图

2、工程类别、高度、建筑面积、用途等

3、工程场地类别 承诺时间：5 个工作日 收费标准：

鲁价发【1999】174 号文件

多层砖混结构2.5 元/㎡，单层空旷房屋3 元/㎡，框架结构4 元 /㎡

昌乐县人民防空办公室审批事项

申报材料：

1、昌乐县发展和改革局文件

2、建设工程规划设计条件通知书

3、建设工程申请单

4、建设项目图纸 承诺时限：5 个工作日

收费标准：6 级（含）以上防空地下室2000 元/㎡，6B 防空

地下室1300 元/㎡。

土地招拍挂

申报材料：

1、规划设计条件

2、定界勘测成果

3、经审批的土地评估报告

4、与县政府签订的开发合作协议

5、竞拍报名书

6、保证金缴纳凭证

房地产开发建设项目核准

申报材料：

1、项目申请报告（包括四图一书：总平面图、定位图、竖向 设计图、管线综合图、说明书）

2、项目申请报告应由具备相应工程咨询资格的机构编制，由 市、县发展改革部门核准的项目，申请报告由具备可行性研 究报告丙级或以上工程咨询资格的机构编制。

3、规划意见

4、土地证（或土地招拍挂确认书）

5、环境影响评价的批复文件

6、地震安全评价

7、房地产开发资质证书，企业营业执照副本和书屋登记证副 本复印件

8、银行出具的项目资本金证明（不低于总投资的 30%）

9、招投标方案核准表（提供招投标代理单位资质证书和营业 执照复印件）

建设用地规划许可

申报材料：

1、建设用地规划申请

2、建设项目批准文件

3、委托标志的建设用地位置界限图

4、经批准的建设用地规划设计成果

5、土地权属证明

承诺时限：公示完毕无异议后5 个工作日内核发

详细规划转报审批

申请材料：

1、详细规划转报审批申请

2、规划设计方案（达到修建性详细规划深度）、建筑设计方 案、景观设计方案各2-3 个，电子文件各一套。承诺时限：

公示无异议后5 个工作日内核发 重要项目需上县委常委会议讨论

建筑工程规划许可

申报材料：

1、建筑工程规划申请

2、经批准的修建性详细规划（包括规划设计、建筑设计、景 观设计）

3、建筑工程批准文件

4、土地权属证明

5、委托编制的建设工程位置界限图和建设工程平面规划图（带坐标）

6、单体建筑设计方案彩图及施工图

承诺时限：公示完毕无异议后5 个工作日内核发

建筑工程消防设计防火审核办理程序

申报材料：

1、《建筑消防设计防火审核申报表》或《建筑消防设计防火审核

简易申请表》。

2、申请人得身份证明（身份证、营业执照、组织机构代码证，原件审核）。

3、代理人身份证明、授权委托书。

4、规划部门批准文件及设计单位资质证明。

5、建筑工程消防设计图纸。（包括总平，标准层平面、立面、剖

面、大样图、结构图）。

6、消防专篇。

7、工程流程图、仓储物品种类。

承诺时限：5 个工作日（如设计有自动消防设施的在7 个工作日 内审结，专家论证时间不计算在承诺时限内）

防雷装置设计核准

申报材料：

1、《防雷装置设计审核申请书》

2、防雷装置设计单位和人员资质、资格证书

3、电气设计说明及施工图纸

4、《防雷装置设计审核书》

5、需要进行雷击风险评估的项目应提交雷击风险评估报告。承诺时限：3 个工作日

防雷装置竣工验收审批

申报材料：

1、《防雷装置竣工验收申请书》

2、《防雷装置设计核准书》

3、防雷装置施工单位和人员资质、资格证书

4、《防雷装置检测(验收)报告》

5、防雷产品检测报告、合格证书、安装记录及备案证书，跨省 作业的提交《跨省作业备案书》 承诺时限：3 个工作日

房地产开发经营许可

申报材料：

1、开发企业营业执照

2、开发企业资质等级证书

3、取得开发项目的证明文件

（1）县政府批准签订的地块开发合同（2）发改部门批文（3）建设用地规划许可证（4）总平面规划图

4、取得土地使用权证明文件（土地使用权出让（招拍挂））

5、土地成交确认书

6、房地产项目开发合同书

7、开发项目价款缴纳凭证 承诺时限：即时办理

招、投标

以下工程需进行公开招标或邀请招标：

1、关系社会公共利益，公共安全的基础设施项目：如天然气、道路、桥梁、地下管道、污水排放及处理、垃圾处理、公共 停车场等城市设施项目。

2、关系社会公共利益、公共安全的功用事业项目如：供水、供气、供热、科技、教育、文化、体育、旅游、卫生、社会 福利、商品住宅（包括经济适用住房）及其他公共事业等。

3、适用国有资金投资的项目。

4、国家融资的项目。

5、使用国际组织或外国政府资金的项目。

6、在以上范围内面积超过 300平方米或造价超过30 万元的 项目，对实施公开招标，邀请招标或自行法宝的项目，必须 经昌乐县招标投标管理办公室批准（以批准文件为准）。招标结束后由建设单位持《中标通知书》及《建筑工程施工 合同》到窗口办理备案手续。

工程质量监督

申报材料：

1、建设工程规划许可证

2、施工单位中标、交易通知书

3、施工合同原件、监理合同原件及单位资质证书复印件

4、建设、勘察、设计、监理、施工单位质量责任制度报告表

5、通过审查的设计图纸

6、施工图设计审查报告、勘察成果审查报告（原件）

7、报建证

承诺时限：3 个工作日

建筑工程施工许可证

申报材料：

1、工程建设项目批准文件

2、工程项目报建证

3、土地证

4、建设用地规划许可证

5、建设工程规划许可证

6、施工企业中标、交易通知书

7、经审查备案的勘察、设计、施工、监理合同

8、施工图设计审查合格书

9、已办理的质量监督手续和安全监督手续

10、《防雷装置设计审核书》

11、银行出具的建设资金落实证明

12、建筑劳务工资保证金缴纳证明

13、建工处出具的无拖欠工程款证明

14、房地产开发经营许可证

15、税务登记证（地、国税）

16、房地产开发资质证书

17、相关缴费凭证 承诺时限：5 个工作日

工程竣工验收备案

申报材料

1、工程竣工验收报告，附竣工验收报告表

2、建筑工程施工许可证

3、施工图设计文件审查意见、图纸审查批准书

4、单位（子单位）工程质量竣工验收记录表

5、房屋建筑工程有关质量检测和功能性试验资料、避雷检测

报告、室内环境检测报告和导线绝缘电阻测试报告、室内环 境检测报告和导线绝缘电阻测试报告

6、规划、消防、环保、建筑节能、城建档案等部门出具的认 可文件

7、施工单位签署的工程质量保修书

8、商品住宅的“住宅质量保证书”和“住宅使用说明书”

9、勘察、设计单位出具的勘察设计方面的质量检查报告表 10.监督部门提供的工程质量监督报告 11.工程档案合格证书

12.工程质量评估报告（监理单位起草）13.工程竣工验收报告（建设单位起草）14.工程竣工报告（施工单位起草）承诺时限：5 个工作日

商品房预售登记

1、商品房预售登记申报表；

2、土地使用权证或用地证明文件；

3、开发企业资质证书；

4、建设用地规划许可证；

5、建设工程规划许可证；

6、建设工程施工许可证或开工报告；

7、营业执照复印件；

8、房屋施工合同；

9、工程评估证明（投入开发建设的资金已达到工程建设总投 资的25%以上的证明）；

10、房屋使用管理维修公约；

11、商品房预售说明书；1

12、法定代表人身份证明；

13、委托书及代理人身份证复印件；

14、境外销售的批准文件；

15、规划设计图纸和房屋平面图、立面图。承诺时限：5 个工作日

评估费：按房地产价格总额（万元）的100 以下—10000 的 5-0.1‰收取。住房登记80 元/套、住房以外的登记费：100平方米以下的80 元/宗、100-500平方米的120 元/宗、500-1500平

方米的200 元/ 宗、1500-3000平方米的300 元// 宗、3000-10000平方米的500 元/宗、10000平方米以上的800 元/ 宗。

按照国家计委、建设部、计价格[1995]971 号、鲁价费发 [2002]172 号、国家计委、财政部、计价格发[2002]595 号规定 的标准收取。__

第二篇：工业园区土地开发成本分析

工业园区土地开发成本分析(2010-02-01 10:50:03)转载标签：房产土地成本土地开发成本分析工业园区 分类：工业地产

成本竞争力

工业园招商能否顺利进行，开发公司能否可持续健康发展，其中一个主要因素是土地成本。土地成本也是各地区、各工业园竞争力强弱的表现之一。

从相同优势的开发区来看，工业园的土地开发成本有一定的竞争力，特别是与周边市区经济技术开发区和珠三角比较，优势较明显。当然吸引投资者注意的除了地价，还注重园区的区位、基础设施配套、园区服务、政策环境、人文环境、产业配套等因素。高新科技工业园除了努力降低土地成本，营造“低门槛”招商环境外，还需要营造好的软环境。

成本风险分析

园区土地成本是其竞争力的重要表现之一，在开发过程中为了控制土地成本和防范土地成本的快速上升，需要注意如下几方面：

a、在立项和开发前，政府土地储备中心应该尽可能多的增加土地储备量，防止以后征地成本急速上升；

b、政府尽最大努力帮助农民购足社会保险；

c、政府出面协调各个层面的利益关系，特别是与园区属地的关系；

d、属地方政府收取的征地税费、投资建设税等应尽量少收或不收；

e、工业园基础设施属于城市建设的一部分，园区中心大道、围堰和污水处理设施应纳入城市基础设施建设体系，由市政府分担全部或部分费用；

f、开发公司应合理安排好借贷资金结构、期限和数量，减少财务费用；

g、遵循量出为入的原则，开发公司尽量做到“征用一片、开发一片、收益一片”，实行滚动开发。

第三篇：湖北土地一级开发费用标准

土地征收及房地产税费简表

项目

何时征收

计费基数

征收标准

征收依据

收取部门

耕地占用税

占用耕地时发生

固定税额标准

20元—50元/㎡

湖北省耕地占用税适用税额标准鄂财税发〔2008〕8号

地税部门

契税

国有土地使用权出让、转让（出售、赠与和交换），房屋买卖、赠与、交换

房屋、土地交易市场价格，交换为差额部分，划拨为补缴土地出让收益

契税税率为４%

湖北省契税征收管理实施办法（修订）（190号令）

地税部门

土地增值税

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（房地产）并取得收益

转让取得收入减去土地出让、开发成本、税金等成本后余额

四级超率累进税率，增值额为扣除项目，小于50%部分为30%，50-100%为40%，100-200%为50%，超过200%为60%

中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令138号）

地税部门

征地管理费

凡办理各类建设项目而征用集体所有土地的单位和个人必须向土地管理部门缴纳征地管理费

土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上地下附着物和折迁补助费

耕1000亩其他2000亩以上0.7%；耕500-1000，其他1000-2000,按1.1%；耕100-500，其他200-1000按1.4%；耕100，其他200以下按1.8-2.1%，最高不超过2.8%

《省物价局、财政厅关于征用土地管理收费的通知》（鄂价房地字[1995]44号），省物价局省财政厅关于降低部分住房建设行政事业性收费标准的通知鄂价房服[2002]47

国土部门

征地补偿费

1、土地补偿费

修正系数：菜地、果园、茶园、精养鱼池等（抢栽、抢种、抢挖的除外）一般要高于10，林地一般为0.7，未利用地一般为0.3

武汉、襄樊、荆州、黄石四地的主城区实施征地区片综合地价。最高的为武汉市I区，30万元/亩，范围在江岸区后湖、花桥、红桥等地，最低的在黄石IV区，3.718万元/亩。

在征地统一年产值标准中，宜昌城区I区的征地补偿标准最高，为4.9497万元/亩，区域为西陵区窑湾乡、峡口风景区、伍家岗区伍家乡、宜昌经济技术开发区。最低的是长阳IV区，1.62万元/亩。

《湖北省人民政府关于公布湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》（鄂政发〔2009〕46号）

2、安置补助费

3、地上附着物

4、青苗补偿费

青苗补偿标准一般为统一年产值的1倍，大棚蔬菜可适当提高标准

耕地开垦费

按实际占用耕地面积，一次性缴纳耕地开垦费

基本农田保护区内耕地的，耕地开垦费为土地补偿费总额的２倍；使用其他耕地的，耕地开垦费为土地补偿费总额的１倍。

《湖北省耕地开发专项资金征收和使用管理办法》的通知　鄂政发〔１９９９〕５２号

国土部门

土地复垦费

在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等原因造成破坏的土地

按破坏土地面积

采矿砖瓦1.5-2.25万/公顷；废弃地1.2-1.5万/公顷；废弃工程0.9-1.2万/公顷；其他0.6-0.9万/公顷

鄂政发（1999）52号

湖北省土地复垦实施办法

国土部门

土地闲置费

超过出让合同约定的动工开发日期未动工开发的超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可由土地管理部门征收相当于土地使用权出让金２０％以下的土地闲置费

湖北省实施《中华人民共和国城市房地产管理法》办法（１９９６年３月２９日湖北省第八届人民代表大会常务委员会第１９次会议通过）

国土部门。

鄂价费字（1990）130号规定同类地年产值1-2倍

鄂价费字（1990）130号

建设用地有偿使用费

中央与地方30：70分成（按省20%、当地50%分成）；地方分成的70%部分，一律全额缴入省级国库。

1等140元/平米，2等120,3等100,4等80，5等64，6等56,7等48,8等42,9等34,10等28，11等24，12等20,13等16，14等14,15等10

武汉:东西湖汉阳洪山江岸江汉硚口青山武昌4级

黄石（黄石港

西塞山）襄樊市（襄城区

樊城区）6级

荆州（沙市

荆州）宜昌（西陵

伍家岗

点军

猇亭）7级

十堰（茅箭

张湾）8级

鄂州鄂城区

潜江市

仙桃市

武汉江夏区为9级

黄冈黄州区

孝感孝南区

武汉蔡甸

黄石（铁山

下陆）

鄂州华容

荆门东宝10级

武汉（汉南黄陂新洲）

鄂州梁子湖

天门市为11级

《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（2006.11.9）

国土部门

新菜地开发基金

占用蔬菜地的建设项目

菜地占地面积*1.5*征收标准

鄂价费字（1992）130号，武汉市0.7-1.5万元/亩，省辖市0.5-1万元，县级市县城关镇0.3-0.5万元。

【加强蔬菜产销通知：大城市，长期保留区，6万；严格控制征用、占用区，5万；控制征用、占用区，3万。中等城市，分别按每亩4万、3万、2万元的标准征收。县（市）郊区，1至2万。】未执行

湖北省物价局湖北省财政厅《关于发布省土地管理系统行政事业性收费项目及标准的通知》（鄂价费字〔1992〕130号）

《湖北省蔬菜基地建设保护法》（湖北省人民政府令1998年第146号）《湖北省人民政府关于进一步加强蔬菜产销工作的通知》（1996年1月16日）

财政部门

水利建设基金

非农业建设征用土地，向用地单位按亩征收一定数额的水利建设基金

武汉耕地每亩2000元，非耕地每亩1500元；市州城区（含省直管市城区）耕地每亩

湖北省人民政府令182号

《湖北省水利建设基金征收使用管理办法》

财政部门

1500元，非耕地500元；乡镇耕地每亩500元，非耕地300元。

土地登记费

国有土地使用者，集体土地所有者，集体土地建设用地使用者

企业土地使用面积1000平米（含1000平米）以下每宗地收100元，每超过500平米以内加收40元，最高不超过４万元。

国家土地管理局测绘局物价局财政部关于土地登记收费及其管理办法

国土(籍)字[1990]93号

国土部门

土地交易费

国有土地使用权出让（租赁）、转让；探矿权、采矿权出让（租赁）、转让；

按照成交价格总额，采取差额定率分档累进计收

10以下（含10），2.5%；10以上至100（含100），2.0%；100以上至500（含500），1.2%；500以上至1000（含1000），1.0%；1000以上至5000（含5000），0.8%；5000以上，0.65%

省物价局关于土地矿产交易服务收费的通知（鄂价房服[2008]105号）

国土部门交易服务中心

土地评估费

按土地价格总额大小划

分费率档次，分档计算各档的收费，各档收费额累计之和为收费总额

100万以下（含100），4%；101～200,3%；200-1000,2%；1000-2000,1.5%；2000-5000，0.8%；5000-10000,0.4%；10000万以上，0.1%。

国家计委国家土地局《关于土地价格评估收费标准的通知》（计价格〔1994〕2017号）

中介服务机构

土地勘测费

武汉220,花山实际支付160-180

第四篇：多预提施工费用,虚列开发成本

终于来到成本了。成本这东西最难写，写浅了自己觉得不好意思，写深了自己还不会。再加上个所得税的条条框框在那里摆着，有的时候真不知道深浅了。

原问题：“

21、多预提施工费用，虚列开发成本。”

学习体会：

一、开发成本项目的设置

根据《房地产开发企业会计制度》，企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。

1、土地征用及拆迁补偿费

指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括土地征用费、土地闲置费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等，具体科目可设置： ⑴ 取得土地使用权

土地出让金、契税、补交地价、补偿合作方地价、以房换地的价值、印花税等； ⑵ 土地增用费

土地转让费、土地收益金、土地开发费、耕地占用税等； ⑶ 土地补偿费

劳动力安置费、拆迁补偿净支出、安置动迁用房支出、农作物补偿费、危房补偿费、周转房摊销等； ⑷ 其他

拍卖佣金、土地购置（拍卖、招标）费、土地交易费、土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费、土地闲置费等。

2、前期工程费

指在取得土地开发权之后，项目开发前期的规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等前期费用，具体科目可设置： ⑴ 七通一平费

临时施工道路费、临时施工用水接入费、临时施工污水管接入费、临时施工用电接入费、临时施工用气接入费、临时施工办公电话接入费、临时施工办公网络接入费、场地平整费； ⑵ 临时设施费

临时办公室费、临时厕所费、施工场地围墙及门卫室费、临时场地占用费、临时借用空地租费、其他临时设施费； ⑶ 规划设计费

规划(方案)设计费、管线设计费、施工图设计费、幕墙专项设计费、装饰专项设计费、智能化专项设计费、景观专项设计费、规划设计模型制作费、效果图设计费、制图晒图赶图费、可行性研究费、方案招标费、方案评审费、综合管网设计费、排水方案设计费、其他专项设计费； ⑷ 行政规费及报建费

项目报建费、施工许可证费、规划管理费、拆迁管理费、审图费、价格评估费、渣土费、施工噪音管理费、散装水泥专项资金、工程质量监督费、工程造价管理费、安全监督费、劳动定额测定费、招投标管理费、房屋所有权登记费、综合开发管理费、房屋所有权登记工本费、档案管理费、标底编制费、人防报建费、消防报建费、路口开设费、教师住宅基金、地籍地形图核地、抗震审查费地名费、劳动保险基金； ⑸ 大配套费

基础设施配套费、白蚁预防费、地方教育附加费、墙改专项基金、人防易地建设费、水增容、电增容费、煤气增容费；

⑥ 水文地质勘察费

地质勘察费、水文勘察费、文物勘察费、拨地钉桩验线费、地下障碍物探测、环境评测费、施工放线费、水准测量工程测量、日照分析合同、工程波速测试、建设项目日照分析、工程测量交通分析费等；； ⑺ 测绘费

面积测绘、地形地貌测绘等； ⑻ 预算编审费

编制预算费、预算审查费等； ⑼ 其他

挡光费、挡光鉴定费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。

3、建筑安装工程费

指项目开发过程中发生的主体内列入建筑安装预算内的各项费用，具体科目可设置： ⑴ 基础工程

土石方工程、地基加固处理费、桩基础、围护及支撑费等； ⑵ 主体工程

土建(结构)工程、土建(建筑)工程等； ⑶ 安装工程

强电工程、智能化工程（三表远传系统费用家居智能化系统费用）、弱电工程（背景音乐系统、电话系统、网络系统、有线电视系统）、室内电气系统费、给排水工程（自来水／排水／直饮水／热水）、消防安装工程、火灾报警工程、煤气工程综合布线系统、避雷接地工程、空调及通风工程、供暖供热工程（地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片）、电梯及自动扶梯、门窗工程（室外门窗、入户门、防火门）、航空灯、室内停车设备、室内停车交通设施、其他安装工程费； ⑷ 装饰工程

室内精装饰施工（主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用）、室外精装饰施工（包括大堂、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用）； ⑸ 甲供设备/材料

消防设备、高低压配电柜、变压器、保温层、外墙涂料、瓷砖、窗、门、取暖设备/材料、电梯及自动扶梯、五金配件、家电、家具、厨卫用品； ⑥ 样板房装修

样板房建筑及装修、样板房内家具、样板房内家电灯； ⑺ 售楼处装修

售楼处建筑及装修、售楼处内家具、售楼处内家电、售楼处景观； ⑻ 建安监理费

建设监理费、安全监理费等 ⑼ 检验检测费

基坑监测、桩基检测费(静载)、桩基检测费(小应变)、桩基检测费(高应变)、工程主体沉降观测费、采购材料检测费、其他检测费； ⑽ 工程造价咨询费

工程施工招标代理费、工程设备招标代理费、工程预算编审咨询费、工程结算编审咨询费等； ⑾ 其他

现场垃圾清运费、工程保险费、工程劳保费、施工合同外奖金（赶工奖、进度奖等）等。

4、基础设施费

指项目开发过程中发生的建设安装工程施工预算图以外的费用，具体科目可设置：

⑴ 电力基础设施费

红线外工程费、红线外工程占道费、红线内工程费、碰头费、变电所/站建设费、发电机、高压配电柜、低压配电柜、变压器、设备安装及电缆铺设费、电源建设费、电表费； ⑵ 给排水基础设施费

红线外工程费、红线外工程占道费、红线内工程费、二次加压费、水泵房、碰头费、雨(污)水管网建设费、消防给水基础设施费、中水基础设施费、水表费； ⑶ 煤气基础设施费

红线外工程费、红线外工程占道费、红线内工程费、煤气管道铺设费、煤气配套费、碰头费、煤气表费； ⑷ 通讯线路及设备安装费

有线电视入网费、有线电视(闭路电视)的线路铺设、电话配套费、电话增容费、电话电缆集资费、宽带网接入费、智能化系统； ⑸ 供热基础设施费

红线外工程费、红线外工程占道费、红线内工程费、供热管道的铺设费、碰头费、供热表费、热交换站、锅炉房； ⑥ 室外消防系统

消防设备、消防工程、消防控制室等； ⑺ 室外智能化系统

电子巡更系统、小区闭路监控系统、小区停车管理系统、周界红外防越、小区门禁系统、电子公告屏、室外背景音乐 ⑻ 环境系统

环境设计费、绿化建设费、建筑小品、道路建造费、广场建造费、围墙建造费、保安室 ⑼ 室外辅助设施

室外照明、室外背景音乐、室外零星设施、环卫设施等； ⑽ 其他

邮政配套设施、配套监理费、配套预算标底编制费等。

5、公共设施配套费

指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出，具体科目可设置：

⑴ 不可经营性公共设施

会所、居委会、派出所、消防、公厕、自行车棚、露天停车场或停车设备、钢炉房、水塔、室外游乐设施、车站等；

⑵ 可经营性公共设施

游泳池、幼托、学校、图书馆、阅览室、健身房、医院、邮电通讯、室外停车设备、室外停车交通设施等； ⑶ 特殊公共设施

回租回购的地下人防、补交地价的地下面积； ⑷ 其他

公共设施维修基金、其他公用配套设施费。

6、开发间接费

核算内部核算单位为组织或管理开发产品而发生的各项费用及与项目开发直接相关但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，具体科目可设置： ⑴ 工程管理费

职工薪酬、折旧费、低值易耗品摊销费、无形资产摊销费、办公费、水电费、劳动保护费、差旅费、招待 3 费、修理费、交通费、培训费、其他工程管理间接费等； ⑵ 资本化利息

利息支出、利息收入、汇兑净损益、融资费用等； ⑶ 物业性费用

看护费、取暖费、维修费用、补贴性费用等； ⑷ 移交性费用

移交电设施、移交水设施、移交供暖设施、移交煤气设施、其他移交性费用。

以上明细科目只是一个参考，可根据公司的具体情况以及开发项目的特点，自行进行调整。

二、从开发成本到开发产品的结转

1、开发成本核算的内容

开发产品是指企业已经完成全部开发过程，并已验收合格合乎设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。包括土地、房屋、配套设施和代建工程等。

开发产品的成本单位，根据各单位习惯的不同，也有很大的不同。比较普遍的是以单体建筑为成本核算单位，此外还有直接以建筑面积（每平方米）为成本单位，以及以小区、项目分期、建筑类别等作为成本单位的。由于核算的成本单位不同，在结转销售成本时也有所不同。

房地产业开发成本同工业企业的成本核算有一定的相似之处，其“开发成本”科目相当于工业企业的“生产成本”科目，其“开发产品”科目相当于工业企业的“产成品”。同样的，开发企业成本核算的重点也在于成本的归集与分配，此外，还要多一个成本结转的时间。

2、开发成本结转的时间 ⑴ 基本规定

《房地产开发企业会计制度》规定：

企业开发的产品，应于竣工验收时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。企业已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和代建工程，应及时进行成本结转。月终结转成本时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。

但实务中，竣工验收时很难取得实际成本，因此实际操作起来有一定难度。《企业会计准则——基本准则》第三十五条规定：

企业为生产产品、提供劳务等发生的可归属于产品成本、劳务成本等的费用，应当在确认产品销售收入、劳务收入等时，将已销售产品、已提供劳务的成本等计入当期损益。

根据成本核算的程序，在结转销售成本之前，首先要结转开发成本。因此，确认收入是结转成本的最后期限。

⑵ 预售时

商品房预售时，房屋并没有竣工，当然也无法进行交付使用。这时，无需确认收入和成本，只需要按照税法规定缴纳/预缴营业税、所得税、土地增值税及各种附加即可。

⑶ 竣工时

房屋竣工时，通常既符合结转成本的条件。但由于实务中，需要一定的时间进行结算，因此可能无法确认实际的成本。此外，当开发项目为多栋楼时，单栋楼的竣工时可能无法确认公共配套等间接费用的实际金额。因此：

3.1竣工时无预售收入时

在竣工验收时，分开发对象及单位的核算方式分小区/楼/部位/户分别将开发成本结转至开发产品中。

3.2 竣工时有预售收入时

同样结转开发成本至开发产品中，同时确认销售收入，以及结转相配比的销售成本、销售税金。

3.3竣工时配套未完成时

根据《房地产开发企业会计制度》规定：“根据权责发生制和收入与成本费用配比原则，应由商品房等开发产品负担的配套费用等，如竣工时仍未发生或未发生完毕，应在结转商品房等开发产品销售成本时预提，预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品成本。”

同样，财政部1999 年发布的《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》规定：“经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按建筑面积或投资比例采用预提的办法从开发成本计提公共配套设施费。”

据此，在房屋竣工时仍有公共配套设施未完成的情况，可以采用暂估或预提的方式。注意：这一条符合会计的配比原则，但同所得税法规定不同。

⑷ 竣工后实现收入时

竣工后发生收入时，月份终了按时将开发成本结转至销售成本中。

3、开发成本结转的原则

前面提到了成本核算对象，可以根据企业的特点和项目的具体情况，适当予以确定。例如，通常是以单体建筑作为核算对象，但对于单体建筑面积过大，或者单体包括裙楼、写字间、公寓等特殊情况，也可以考虑按部位或功能确认成本核算对象；当然也可以按户予以确认。不过通常来说，过粗或者过细的确认成本核算对象，对企业来说都不是特别合适。

房地产的成本理论同工业成本有很大的相似性，也可以分为直接成本、间接成本，其中直接成本是可直接计入有关成本计算对象或劳务的经营成本中的直接材料、直接人工等。间接成本是指多个部门为同一成本对象提供服务的共同成本，或者同一种投入可以制造、提供两种或两种以上的产品或劳务的联合成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入有关成本计算对象或劳务的经营成本中。间接成本必须根据与成本计算对象之间的因果关系、成本计算对象的产量等，以合理的方法分配计入有关成本计算对象中。对此，《企业会计准则第1 号——存货》也明确了：“在同一生产过程中，同时生产两种或两种以上的产品，并且每种产品的加工成本不能直接区分的，其加工成本应当按照合理的方法在各种产品之间进行分配。” 前面说过，开发成本基本由六大项组成。对于以单体建筑为成本核算单位来说，建安成本应当属于直接成本，对于按建筑交纳的各种资源性费用等属于能够分清成本负担对象的间接成本，余下的就应当属于无法分清成本负担对象的间接成本，需要按照合理的方法进行分配。

对于间接成本的分配来说，应当遵循以下原则： ⑴ 配比原则

虽然2006版会计准则比较1992版会计准则，去除了配比性原则，但对于具体实务中，配比性原则是一个必须要考虑的重要原则； ⑵ 因果关系原则

对多部门为同一成本对象提供服务的共同成本的分配，一般应以共同成本与成本对象的因果关系为基础。如果共同成本与成本对象之间的关系不止一种，可采用双重或多重基础分配。⑶ 相关性原则

根据财政部会计司的企业会计准则讲解，企业应当根据企业应当根据间接费用的性质，合理选择分配方法。也就是说，企业所选择的间接费用分配方法，必须与间接费用的发生具有较密切的相关性，并且使分配到每种产品上的间接费用金额科学合理，同时还应当适当考虑计算手续的简便。

⑷ 一贯性原则

成本分配方法应当前后其基本一致，不能根据企业随意自行调整。

4、间接成本较转的方法 ⑴ 建筑面积分配法

这是普遍采用的间接成本核算的方法，以建筑面积作为分配基数，即： 建筑面积分配率=待分配的间接成本÷总建筑面积

成本对象的间接成本=成本对象的建筑面积×建筑面积分配率

在实务中，根据情况可采用总建筑面积、总可售建筑面积、总可售建筑面积+公共配套建筑面积等各种口径进行核算和分配。

这种分配方法的优点是数据取得容易，方法简单明确，不容易产生歧义；缺点是平均分配，对于实际的成本情况、售价的配比等方面与实际不相符。

建筑面积分配法是所得税2006年31号文中提出的三种分配方法之一。

⑵ 占地面积分配法

这也是经常采用的间接成本核算的方法，以土地面积作为分配基数，即： 占地面积分配率=待分配的间接成本÷总占地面积

成本对象的间接成本=成本对象的占地面积×占地面积分配率

占地面积分配法在分配土地及拆迁成本中，通常会有更符合实际的结果。

在实务中，根据情况可采用单体的投影面积、单体的一楼面积等作为单体的占地面积，进行核算和分配。占地面积分配法也是所得税2006年31号文中提出的三种分配方法之一。

⑶ 工程预（概）算分配法（？）

工程预（概）算分配法及采用工程预（概）算的相关方法进行分配，例如机械使用费可以按照台班分配法、预算分配法、作业量分配法进行分配，建筑工程以直接费为标准，安装工程以人工费为标准，产品（劳务、作业）的分配以直接费或人工费为标准等。

工程预（概）算分配法需要一定的预算、造价方面的知识，同税务方面的沟通也是一定的问题。工程预（概）算分配法也是所得税2006年31号文中提出的三种分配方法之一。

⑷ 成本利润率分配法

成本利润率分配法原理类似于商品零售企业的售价法，即假设所有的商品都有统一的成本利润率： 成本利润率=项目总间接成本÷项目总收入

成本对象的间接成本=成本对象的收入×成本利润率

成本利润率分配法由于遵循了统一的利润率，相对比较合理，但是对于税务局来说恐怕很难认定。同时由于项目总收入很难采用实际收入（时间问题），很多采用计划收入，因此企业容易人为地控制利润。

⑸ 建安成本分配法

建安成本分配法类似于工业企业的原材料分配法，即以各单体的建安成本为分配基础： 建安成本分配率=项目总间接成本÷项目总建安成本 单体的间接成本=单体的建安成本×建安成本分配率

由于建安成本在总成本中所占的比例越来越小，多层、小高层、高层的单位建安成本不一致，以及存在是否装修等差异，因此建安成本分配法使用起来有一定的局限。

5、单体项目的成本结转

对于小区项目来说，通常一个单体作为成本核算对象。但对于单体建筑面积多、工期长、功能分区多的项目，成本核算对象需要重新确定。比如，同一项目同时有裙楼、写字楼、公寓等功能，不同的功能导致其层高、结构等有所不同，建筑成本相差很大，这种情况下，如果不单独核算各功能区的成本而将项目整体作为成本核算对象，会导致成本在各功能区上的平均化，造成一定程度的不合理；另一方面，各功能区销售价格相差很大，很容易导致成本和收入的不配比性。

实务中，建议将单体内不同功能区作为成本核算对象，在工程造价、成本利润等方面予以考虑，一个功能区为单价分别核算和结转间接费用。

三、预售时的会计处理 １、预售时基本会计处理 ⑴ 收到预收房款 借：银行存款（等）

贷：预收账款

⑵ 月末计提税金

借：应交税金－预缴税款－营业税、所得税、土地增值税、各种附加等

贷：应交税金－应交营业税、所得税、土地增值税、各种附加等

⑶ 下月初实际缴纳时

借：应交税金－应交营业税、所得税、土地增值税、各种附加等

贷：银行存款（等）

这里面在应交税金科目下，增设了一个预缴税款的二级明细科目，专门用来核算计提的预缴税金，以及实际缴纳的预缴税金。

２、计提税金的优点

很多房地产企业预售时不计提税金，通常认为在一个总账科目中提来提去没有意义，或者认为过不了几天就要实际缴纳，计提多此一举，但在实务中计提税金有很大的好处： ⑴ 符合真实性原则

根据企业会计准则的要求，企业应当如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息。对于房地产来说，接近当月预收房款10%的各种税金金额也是比较客观的，对于企业的各项会计要素及相关的指标影响也是比较大的。

⑵ 业务流程需要

增加了计提税金的程序，使得相关的业务流程变为：税务会计计提、主管复核、月末稽核、月初请款、报税、支付税金等程序，使得整个流程更完整，避免了由于业务流程不完整，所造成的税款错算、错交的情况。

⑶ 内部审核需要

由于房地产的税金计算比其他行业都要复杂，涉及的税种多（营业税、所得税、土地增值税、各种附加等）、环节多（预缴、抵扣预缴、正式核算）、时间长（单个项目通常跨）、金额大、计算繁琐（预收转正式销售、退房）、特别是同一个税种税率不一致（所得税、土地增值税）、纳税基数也不一致，因此从内部审核的角度来说，更需要增加计提的步骤，以确保税金的准确性。

⑷ 资金预算需要

房地产企业的资金预算，涉及的金额比较大，因此准确计提预缴税金，可以为资金的预算提供真实的数据。同时，也避免由于资金周转困难暂无力预缴税金的情况，几个月下来恐怕会计自己都不知道欠缴税款的金额了。

3、计提税金的其他做法

对于计提预缴的税金，实务中有很多处理方式，⑴ 计入资产类科目

例如，有的计入待摊费用或长期待摊费用科目，还有的计入递延税款科目

⑵ 计入负债类科目

按上面说的计入应交税金科目。

⑶ 不预提，实际发生时直接入账

注意：不同的处理方式，对于财务比率的影响也不同，具体可以利用自己单位的会计报表进行测算一下，也是很有意思的。

四、结转销售收入的会计处理

1、结转销售收入的时间

《企业会计准则第14 号——收入》第四条规定：

销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认： ⑴ 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

⑵ 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制； ⑶ 收入的金额能够可靠地计量； ⑷ 相关的经济利益很可能流入企业；

⑸ 相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。《房地产企业会计制度》规定：

⑴ 企业取得的各项经营收入应于销售实现时及时入账：

转让，销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算账单提交买主时，作为销售实现。代建的房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程的工程价款结算账单提交委托单位时，作为销售实现。

对土地和商品房采取分期收款销售办法的，可按合同规定的收款时间分次转入收入。

出租开发产品，应在出租合同（或协议）规定日期收取租金后作为收入实现；合同规定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍应视为经营收入实现。

2、结转销售收入的范围

《企业会计准则第14 号——收入》对于收入范围作了明确的规定：

第二条 收入，是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。

企业代第三方收取的款项，应当作为负债处理，不应当确认为收入。

第六条 销售商品涉及现金折扣的，应当按照扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额。现金折扣在实际发生时计入当期损益。

现金折扣，是指债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除。第七条 销售商品涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。

商业折扣，是指企业为促进商品销售而在商品标价上给予的价格扣除。

会计上的收入，同所得税中的收入以及营业税中营业额的范围都不完全一致，因此需要注意。

五、结转销售成本的会计处理

1、结转销售成本的时间

根据配比原则，同结转销售收入的时间保持一致。

2、结转销售成本的方式

销售成本的结转，主要取决于开发成本的成本核算对象。对于以单位建筑面积为成本核算对象的开发产品，可以直接结转至销售成本。但如同前面说过的，大部分开发产品是以单体建筑、整个项目或分功能区域为核算对象的，因此还需要进行一次分摊和结转。

具体的分配方法，可以参照开发成本结转的方法，这里就不详细说了。

需要指出的是，由于已经实际销售，所以成本利润率法还可以分为实际售价成本率结转法和计划售价成本率结转法。

而在实务中，有的企业处于严格管理或其它目的，会要求施工单位出具详细的工程决算报告，几乎将每一层的建安成本都予以划分，并据此作为分配成本的依据。这种方法是否可行，需要同当地的税务部门进行沟通。

3、结转相关税金的方式

在结转税金的同时，需要将前期缴纳的营业税结转至营业税金及附加科目，将预缴的所得税根据实际情况进行调整并结转至所得税科目。

但需要注意的是，由于在确认收入的时候并不能及时确认土地增值税的金额，需要经过一定的时间才能进行土地增值税清算并取得主管税务部门的审核证明后，计入营业税金及附加科目（《关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》）。

六、相关的所得税

1、预售时的所得税

预售时的所得税，2008年以前主要执行2006年31号。2008年1月1日起执行《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函〔2008〕299号）的规定，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，同其它利润总额合计后共同作为税前利润总额。

对于31号文号中提及的期间费用，由于31号文没有禁止在所得税申报表中列支，因此实际上是相同的。但是对于营业税金及附加，由于在预售的时候无法计入损益类科目进行税前抵扣，因此这一点是299号文同31号文的最大区别。

2、确认收入的时间

31号文对于收入，是根据完工和收款两个条件同时实现来确认的。对于只完工未收款的情况，当然不确认为收入；而只收款未完工的情况，只预售所得税，在完工后再确认收入并结转相应的成本。⑴ 完工的条件

符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：

竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；

已开始投入使用的开发产品（成本对象）；

已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。

⑵ 收款的条件

采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

3、确认成本的方式

31号文中，对于确认成本的方式进行了严格的要求，当然也少不了所得税中特有的界于权责发生制和收付实现制之间的成本确认。⑴ 分摊公式

已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

这种分摊公式本身是没有错误的，但是不是就只能用这一种分摊公式，值得商榷。31号文对此规定也不是很明确。

⑵ 实际发生原则

开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：

（1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。

（2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。

31号文好像忽略了一种情况，即由前期已销开发产品负担的成本如何处理，这种情况按照会计处理比较简单，但在税务上是否允许扣除，并没有明确。

⑶ 应付费用

开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。

即：应付费用中取得发票的可以扣除，未取得发票的一律不得扣除。除特殊情况外（一直不清楚什么特殊情可可以允许），预提费用不得扣除。

4、实务中的问题

⑴ 未取得合法凭证（发票）

由于开发单位通常会扣减施工方5%左右的质保金，还会有一定情况的拖延付款。在实务中，施工单位是根据实际收款金额开具发票的，因此会造成开发成本总价款同发票金额不相符的情况。

对于这种情况，只能是争取在下年初的所得税汇算清缴期前取得施工方的发票，然后根据与税务部门的沟通，记入到本的当期开发成本当中。

⑵ 未能及时决算

31号文规定，开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。根据《建设工程价款结算暂行办法》（财建[2004]369号）规定，由于工程总价款金额的不同，工程决算期分别从20天至60天不等。但在实务中，由于决算业务本身复杂，以及开发单位决算后就明确了付款的义务等原因，决算 10 期大大拖延的情况持有发生，甚至会出现竣工后数年时间仍没有决算完毕的情况。对于这种情况，会计上采用的是暂估成本，所得税上只能采用其他的方法，例如根据现有的资料和发票先行结转，后期决算后再行调整；或根据法院诉讼、中介机构鉴证等方式取得第三方资料，作为成本的间接证据，并寄希望于能够取得税务部门的认可。

第五篇：各项费用管理办法

各项费用管理办法

一、差旅费用管理办法

1、本市内出差，乘座公汽车全额报销，特殊情况乘座摩的经公司本关负责人同意方可报销。业务费用、误餐费用按8-10元/报销，半天减半执行。

2、本省市外出差乘车标准为分公交车、火车票方能报销，确因特殊情况乘车由总经理批准方能报销，住宿费按80元/天给予补助。

3、能够当日往返的出差地点，无特殊情况，须当日往返，给予误餐费25元/天的报销。

二、采购货物费用管理办法

1、客户送货上门货款支付无论货款支付数额大小，一律由总经理批示同意后支付。总经理外出由总经理委托的出纳员支付。

2、业务员外出采购货物支付。待货运输至公司验收后，经总经理批示同意后方可支付货款和运杂费。

3、1000元以上的采购货款支付以支票的形式付款，1000元以下的小宗货款支付以现金形式付款。

三、通信费用管理办法

1、总经理手机通信费用按300元/月给予报销。副总经理手机通信费用按200元/月给予报销，外勤业务员通信费用按100元/月给予所销。外出财务人员通信费用按80元/月给予报销。

2、公司办公室电严禁打与公司业务无关的电话，确因私事需打电话，按邮局收费个人付款执行。如员工不自觉因私打公司电话，发现一次罚5-50元。

四、餐费管理办法

公司长期固定员工用餐补助标准按6-8元/天计算。如因外出扣除外出日伙食补助，按出差补助计算。员工请假期间扣除伙食补助标准。

财务人员工作职责

一、组织与职责

1、公司财务人员由董事长直接委派，行政上接受总经理的直接领导，业务归口公司财务部。

2、贯彻执行公司财务管理制度和财务管理政策，协助董事长制定各项财务管理制度。

3、主管公司日常财务会计业务。协助总经理搞好营销财务管理，参与公司各项经济活动。搞好属地各项业务往来，协调当地有关关系。

4、对于公司货物的调入出的各类存货、出货，建立进、出、存货管理制度，完善手续，保证公司财产的安全、完整、增值，负责公司客户往来账目的核对、清收。

5、协助公司制定货物款项的支出、回笼计划、组织营销货款回笼公司。

6、协助总经理制定费用管理制度，正确划分费用种类，控制各项费用额度，严把费用开支关。

7、按月向公司制定、填报会计报表。做好财务分析，向总经理提出各种建设性意见和盈利方案。

8、负责公司财务资料的制定及审核。对公司日常业务进行有效监控配合公司各项业务审计，保管公司各种财务资料，完成总经理交办的其他工作。

二、权限

1、对公司经营管理实施财务监督。

2、对公司制定的财务管理制度、管理政策享有实施权。

营销代表（采购员、销售员）的工作职责

1、营销代表必须全力配合区域负责领导开展营销工作，如期完成本区域分配的各项物资采购、销售任务。

2、在接受公司分配的任务和区域内二次分配任务后，必须拟定一份全年工作计划，交专管领导审核，并呈交公司作为工作考核依据。

3、必须按公司要求努力开拓目标市场，协助好各客户的关系，管理好所负责区域的市场、品种、数量、价格，监督所辖区域内货物的流向，并负责处理好所辖地区的新、老客户的交往、沟通工作。

4、每月25日做出“当月工作总结及下月工作计划”，交专管领导审核，并做出工作考核。

5、营销代表要严格执行公司的整体方案，坚持做好每一单业务都有盈利。严禁失误和出现差错，否则，负责赔偿和挽回损失。

6、对业务往来的票据签名确认收付日期，并做好分类登记，详细记录，及时上交专管领导及财务部，定期与储运，综合管理员核对帐目，确保与客户经销商的经济帐目准确。

7、根据各种信息渠道，积极收集当地市场信息，并及时将信息通过电话或传真反馈公司，按照市场特点，提出适当市场情况的合理化建议。

物资采购管理制度

一、客户送货上门，货物需经公司技术员确认其品种、级别、质量后，综合管理员方可过称入库。技术员及综合管理员不行徇私舞弊、弄虚作假，否则造成经济损失全额赔偿，予以重罚，并开除处理。

二、本市采购，需经公司业务员确认货主有货，且愿意以本公司采购价格为准，双方过成文字或口头协议一致的情况下，经公司相关负责有同意，方可运输至公司验收后采购。

三、本市采购时，应由业务员与技术员一同前往进行确认，货物采购回公司后如数量出现差错由业务员承担责任，品质出现问题由技术员承担责任。

四、本省外市（县）采购，业务员捕捉信息，确认无误后由总经理同意，业务员、技术员方可外出采购。货物、数量、品质、价格过成一致后经请示总经理同意方可采购。

五、外地出差采购，应于规定日期尽快完成任务赶回公司，如有特殊情况需及时以电话方式向公司总经理汇报同意后方可继续滞留，完成任务及时返回公司。

六、业务人员应在公司领导的正确领导下，尽职尽责完成采购工作任务，捕捉信息，寻找固定和变动稳定客户资源，创造一流效益。

七、综合管理员必须留守仓库，如有事情须向公司相关负责人请假，获批准后方可外出，并留下联系方式，保证随传随到。

以上规定是所有员工的共同责任，须共同遵照热行。

综合管理员工作职责

1、负责公司收货、发货计秤、开单、后勤管理工作。

2、负责公司仓储保管，分类整理，台帐执行工作。

3、做好公司货物、数量、信息反馈的汇报和建议工作。

4、不断提高自身素质，充分利用工作时间，配合营销代表努力达到营销成果。

5、负责仓储的日常维护，遵守有关管理规定，杜绝违纪现象。

6、注重个人形象，善于沟通各项事情，做好物资品质处理工作。

7、及时安排收货，发货的相关工人的工作，及时完成各项工作任务。

管理制度

现颁布实施，希各级员工共同遵照执行。

一、工作制度

1、工作时间：夏季：上午8点至下午6点

冬季：上午8点至下午6点

工作时间外出如遇公司有事，则按员工探亲岗位职责不计时间和报酬完成工作任务。

2、工作时间不得请假，如遇特殊情况请假需经经理批准。请假期间按时间扣除全额工资。迟到、早退、消极怠工，不能按时完成工作效率者，给予5-50元/次处罚。情况严重者，给予辞退处理。

3、员工每周休息一日，休息时间采取轮休制，休息时间由经理具体决定，公司业务繁忙期间取消休息日，具体是否轮休以公司完成效益而定。

4、各级工作服从总经理的全面领导和全权指挥，认真完成工作任务，尽职尽责以公司效益为中心。所有员工不得以任何理由拖延和延误工作。否则给予重罚。

二、会议制度

1、每日上班时间由副总经理安排全日工作任务，每日下班时间进行当日工作小结，并及时处理当日工作存在的问题和未完成事项。

2、每周召开一次全体员工会议，总结一周工作，详细布置下一周工作任务。

3、每月召开一次全体员工会议，总结一月工作任务完成情况，明确公司优势，指出存在问题，克服各种困难，安排布置下月工作。

4、做好汇报制度，全体岗位员工均需做好思想交流、工作汇报，如遇紧急事务和个人无权操作任务，及时请示总经理。

三、工作要求

1、正确设置和使用会计科目，组织安排做好公司核算工作。

2、严格执行公司存货管理规定，负责存货出库单据的填报、保管。

3、严格执行公司费用管理制度，覆行费用报销审核权，对违反公司财务管理规定的行为及时制止、纠正，对重大问题提出处理意见，并直接上报董事长。

4、按存货的品种、型号、数量建立商品调拨明细帐。

5、按客户提货型号、数量、金额及汇款等明细内容设置应收帐款明细帐。并及时客户核对。

6、按进货的品种、数量、金额建立商品收入明细帐。

7、建立并登记现金收支日记帐，掌握公司费用基金的使用情况。

8、每月底与仓库对帐，并实施实地盘点，确保帐实相符。

9、按公司规定设置客户待开发票登记台帐，序时登记，跟踪客户开户增值税发票之数据资料。

10、设置客户银行票据登记台帐，序时登记，跟踪客户开具的银行票据的传递情况。

11、按时向公司填写各类报表，严守公司秘密，维护公司利益。

公司副总经理职责

一、营销工作的管理

1、接受公司分配的全年营销任务，并确保如期完成。

2、在接受公司分配的任务后，要认真分析研究市场，并对各区域进行合量细分。

3、负责作出全年营销工作计划，并对全区域进行二次分配，将各区域的营销机构负责人定任务，以书面形式转交董事长作为全年考核工作依据，落实二次承包方案，作为各项分配待遇依据。

4、负责公司有关政策精神的制定、传达和安排执行，督促全区域营销负责人的工作，定期检查完成下达的各项工作指标，同时指导、帮助营销负责的提高业务水平。

5、行使对下属员工的管理权，按有关规定统筹、协调、调度、指挥好营销业务的工作，负责好分管员工的工作安排调动。

6、管理、监控、指导员工对公司规定的各项管理办法规程的执行，杜绝违反公司规定及损害公司利益的违规行为发生，如有违反公司管理制度和规定则造成公司利益蒙受损失，副总经理要承担直接管理责任和经济处罚。

7、负责对公司的各项费用的计划、分配、监控、合理、公平、公正地开支各项费用。

8、负责对公司各项固定资历产，办公用品管理和保护、保证公司财产不受损失。

9、每月根据公司员工的工作表现进行工作成绩和业务能力考核，填写“月度评分表”对公司的工资核算及定量考核工作。

10、负责建立公司的营销台帐，对经销的货款和货物情况随时检查，严格执行财务管理制度。

11、每月必须组织召开一次业务会议或管理会议，并负责组织下属员工按时完成“本月工作总结”、“下月工作计划”以及所有公司要求反馈的各项信息。

二、协调管理工作

1、副总经理要与公司市场、营销管理、用户资源部门等工作人员搞好协调管理，确保营销工作顺利开展。

2、协调管理好专业人员对中转仓的货物进、出、存，每月督促中转仓管理好，做出当月的进、出、存月报表，发现问题及时追查处理。

3、协调管理各营销代表，加强对本区域的客户网络建设和管理工作，处理好客户的投诉以及与各商贸单位的关系。

三、副总经理的权限

1、行使公司营销任务的计划分配权。

2、行使公司人员的定岗分区、调动权。

3、行使公司聘用人员的招聘权。

4、行使公司人员的考核、解聘、建议调离权。

5、行使公司的各项费用计划、开支、监督使用权。

6、行使公司人员的工资考核、分配建议权。

7、行使促销方案的计划、审核权、品牌建设执行权。

8、行使所需货源的计划调度权、售前、中、后的处理和建议处理权。

9、行使公司财产的管理、控制保护权。

第一章

总

则

第一条

宗旨

企业管理实质上是对人的管理，最根本要落实到企业的劳动人事管理规定上，劳动人事的管理是管理的重要环节，为实现亮通电子股份有限公司“成信为本，客户第一，效益为先”的宗旨，根据国家、省、市、县有关法律法规及有关规定，结合本公司的实际情况拟定本规定。第二条

适用范围

本规定适用于本公司的所有员工。

第二章

录

用

第三条

员工聘用程序

1、总经理制定人计划，呈报董事长批准，由总经理组织调配或招聘，并通知职介中心或转介推荐。

2、任聘人员填《员工聘用申请表》，交送身份证、学历证和其他相关资料，由公司经理负责组织面试，进行综合考评后，在《员工聘用申请表》上填写意见，附上其他相关资料，报送董事长决定。

3、经总经理批准聘用后，由总经理安排受聘人员到岗位试用。试用期一般为3个月，特殊情况由总经理批准可减免试用期。

4、试用期间发现不合格者，由总经理负责通知试用人员办理停止试用手续，试用期前一周，试用人员向总经理提交试用期工作总结，由公司作出工作鉴定和考核录用意见，报送总经理批准。试用合格者与公司签定合同，正式录用为本公司员工。

5、员工劳动合期限为一年，合同期满，若合同双方均未提出劳动关系，可续签合同；合同期满，任何一方提出异议，劳动合同即告终止。

第三章

劳

动

第四条

工作时间、加班

1、本公司实行每月28天工作制，月工作时间为204小时，具体工作作息时间安排根据实际情况作调整。对负责业务岗位的员工以完成工作任务为工作时间作为考核。

2、本公司因特殊情况或紧急任务需员工加班（管理人员工资按规定发放。不考虑加班工资），员工应无条件服从，加班由在部门领导安排，加班工资计算按工资待遇的150%计算支付，法定假（春节、元旦、国庆节）加班按250%计算。

第五条

考勤

1、员工须严格按本公司规定的工作时间上班。考勤情况作为支付员工工资和奖金的依据。

2、员工在上班时因公离开本公司，应请示直接领导获许后方可离开。员工迟到、到岗后应立即向负责人说明原因。无论什么原因提前下班。必须先获直接领导许可。

3、在规定的上下班时间内，迟到或早退1-10分钟者，每次罚款5-10元；11-30分钟每次罚11-30元；31分钟-3小时每次罚35-60元；3小时以上者，按旷工1天处理。

4、员工一个月内旷工1天的，停发本人当日工资和奖金，连续2天内或一年内累计达5天者，作除名处理。

第六条

病、事假

1、员工除病、伤情特别严重外，休病假时应有书面申请，由负责人同意备案。病假超过3天（含3天）须经主管领导批准。3天以上的病假，员工必须提供医院签发的病假单。

2、员工请病假（含当月累计）1-3天的，扣发当日30-50%的工资。3天以上的病假或连续3-5天的扣发50%的工资。5天以上（因健康原因）属自动离职。以上病假和因病发生费用全部自理。

3、员工请事假应提交书面报告，1天以内的事假由主管批准；2天（含2天）以上至5天的事假由总经理批准，未经批准擅自离开工作或超过批准假期的按旷工处理；6天以上的请假（无特殊原因）作自动离职处理。

第四章

工作考核及工资

第七条

工作考核

1、公司副总经理的考核由董事长负责实施。

2、员工考核依据设立的工作制度和岗位职责，按一级考核一级的原则，考核结果存入个人人事档案，并借此作为发放绩效奖励的依据。

3、工作考核分为优秀、合格、基本合格、不合格四档。连续两年考核为合格者将正常晋级工资；连续两年考核为优秀者，越级晋升工资；连续两年考核为基本合格者，工资不能晋级；一年考核不合格，作辞退处理。

第八条

工资政策

1、公司各级员工工资发放按公司制定的工资标准执行。

2、绩效工资历按公司提出的规定执行。

3、工资审核、发放由财务部报总经理决定。

4、员工触犯办法有关条例，按规定从工资中扣除相应数额。

第五章

奖

惩

第九条

表扬奖励

公司在以下情况对员工进行表扬或奖励：

1、工作业绩突出，为公司创造最佳效益者；

2、为公司运作提出有价值的、合理化建议，并经实施有显著效益者；

3、为本公司提供了长期忠诚的服务，作出了较大贡献者；

4、为保护公司财产，为公司大量节约开支费用有显著成绩者； 第十条

纪律及处分

1、员工犯有严重错误或严重违反公司有关制度和规定造成不良影响者，作辞退和除名处理。

2、凡有下列过失之一者，予以警告和罚款50—100元或按本规定相应条款处理：

① 迟到或早退累计达5次（每次30分钟以下）； ② 累计擅离岗位、闲逛、干私人事情达3次； ③ 使用本公司电话办私人事情；

④ 工作时间看电视、吃东西、随地吐痰、乱丢烟头、纸屑、工作散漫、粗心大意3次、累计不改者。

3、因疏忽、不小心损坏、丢失本公司财物罚款一至十倍处理。

4、凡有下列过失之一者，予以严重警告处分及罚款150元—200元，或按本规定相应条款处罚：

① 工作时间睡觉或使用电脑娱乐、私自上网； ② 累计擅离岗位6次，迟到、早退6次；

③ 蓄意破坏、损坏公物、客人物品或偷盗本公司及客户财务； ④ 吵闹、粗言秽语、扰乱本公司安宁；变相赌博、未经批准配制公司钥匙；涂改、假造单据、证明；

⑤ 不执行领导指示，搬弄是非、诽谤他人、影响团队、公司声誉； ⑥ 违规操作，造成损失；

5、凡有下列过失之一者，立即辞退或出名：

① 贪污、盗窃、索贿、受贿，向客人索取小费、物品或其他报酬；

② 组织煽动罢工、斗殴聚众闹事、酗酒、赌博或打架；

③ 利用职权、职责营私舞弊、谋取私立、假公济私，玩忽职守、违反操作规定，造成严重后果；

④ 3次以上违反本公司规定，经教育仍不改正；由于工作失职，使公司受到严重损失；

⑤ 连续2天旷工或一年一内累计旷工达5天； 未经批准私自谋利、外出兼职获利、私自吃回扣。

加拿大学毕业证代理商 ⑥

http://www.xiexiebang.com D35s04mYHUK2