2014年土地估价师相关知识：土地开发程序及成本构成

第一篇：2014年土地估价师相关知识：土地开发程序及成本构成

2014年土地估价师相关知识：土地开发程序及成本构成1.开发主体

土地一级开发工作主要由政府授权或土地储备机构来完成，不管是包含农地征转用过程的土地一级开发，还是使国有土地由生地变熟地的土地一级开发，实施主体往往是政府授权的一级开发公司或土地整理储备机构。

2.开发程序

(1)计划编制

首先要根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划以及土地供应计划、土地利用年度计划和土地储备开发计划，来编制土地一级开发计划。

(2)前期策划

根据已编制的土地一级开发计划，原土地所有者或使用者在征得县(区)人民政府和镇级人民政府或上级主管部门同意后，向市级国土资源管理部门提出土地一级开发申请。市级国土资源管理部门受理申请并进行预审，委托土地储备机构编制土地一级开发实施方案。

(3)征询意见和审批市级国土资源管理部门会同相关部门，包括规划、建设、交通、环保等部门，就土地一级开发实施方案提出原则意见。

同时，土地一级开发项目涉及征用土地的，土地储备机构根据计划和规划有关手续分别向所在区(县)政府提出征地申请，由区(县)政府按规定程序办理征地报批手续;涉及农转用的，向国土资源管理部门申办农转用手续;涉及房屋拆迁的，向房管部门办理房屋拆迁手续。土地储备机构通过委托或招标的方式确定土地一级开发主体，并下达土地一级开发批复，签订土地一级开发合同。

(4)组织实施开发

土地一级开发主体首手进行拆迁调查、评估，按相关政策文件协商制定拆迁安置补偿方案等等，并需经过政府主管部门审查通过。与此同时，进行一级土地开发的开发商要及时做出土地规划方案，以核定土地性质、使用功能、范围、规模、开发强度等技术经济指标。完成以上准备工作，就可以针对地块实施拆迁、拆除、三通一平或七通一平等工作。

(5)项目验收

土地一级开发项目完成后，土地储备机构负责实施，由市国土资源管理部门会同相关部门根据《土地一级开发合同》、计划和规划的批准文件进行验收。验收合格的建设用地，纳入政府土地储备库。

土地开发成本构成1.征地拆迁补偿费及有关税费

2.收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用

3.市政基础设施建设有关费用

4.招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用

5.贷款利息

6.土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用;不可预见费以及经同级财政和土地主管部门核准的其他支出。

第二篇：土地估价师相关知识：开发

土地估价师相关知识：开发

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列各项不属于其他辅助资料的有。A：历史地价资料 B：规划等有关资料 C：地籍图

D：建筑材料价格变动指数

E：国家实行土地估价师资格认证制度

2、以下__方法不适宜地租量的求取。A．从房租中分离出地租 B．从地价中求出地租

C．从土地开发成本中求出地租 D．用类似剩余法的方法求出地租

3、已知某因子与土地质量等呈负相关，其指标值为80，已知该因子指标的极限高值和极限低值分别为130和20，则采用极值标准化进行标准化后得到的指标值为__。A．45.5 B．53.3 C．54.5 D．61.5

4、按照马克思地租理论的观点，绝对地租形成的条件是（）。A．土地的稀缺性和经营权的垄断

B．土地位置与肥沃程度的差别以及在同一块土地上连续投入等量资本所产生的生产率差别

C．农业资本的有机构成低于社会平均资本有机构成 D．土地所有权的垄断以及土地所有权与使用权的分离

5、我们可以把工程建筑定额划分为__消耗定额。A．劳动 B．机械 C．能量 D．材料 E．人力

6、下列不属于城镇土地等调整与确定的原则是原则。A：城镇规模和职能调控 B：行政建制协调 C：城镇规模调控 D：近邻平衡 E：合法性

7、因为土地具有__优势，决定了土地使用者为取得土地使用权或所有权而愿意支付的基本地价数额。A．价值 B．使用价值 C．区位 D．成本

8、土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误，可能申请__ A．初始登记 B．变更登记 C．异议登记 D．更正登记

9、长期借款的利息支出，在固定资产尚未交付使用或者虽已交付使用但尚未办理竣工决算之前发生的，应计人。A：当前的管理费用 B：当前的财务费用 C：固定资产的购建成本 D：营业外支出 E：土地

10、现用市场比较法评估某宗地H的价格，其容积率为1．5。经调查某一比较案例G的地价为3500元/平方米，容积率为1．3。据统计分析，该城市此类地块的土地，当容积率每增加0．1，宗地单位地价比容积率为1时地价增加5%，则比较案例G经容积率修正后的地价为__元/平方米。A．3804 B．3850 C．3858 D．4038

11、根据我国《保险法》的有关规定，在我国设立保险公司的注册资本最低限额为亿元人民币．【2006年考试真题】 A：1 B：2 C：3 D：10 E：土地

12、按照现行财务制度规定，固定资产折旧应从固定资产投入使用时间的__计提。A．次月起按月 B．次日起按日 C．当月起按月 D．次年起按月

13、《国有建设用地使用权出让合同》示范文本规定，本合同的出让人为__。A．有权出让国有建设用地使用权的市、县人民政府

B．有权出让国有建设用地使用权的市、县人民政府国土资源行政主管部门 C．有权出让国有建设用地使用权的市、县人民政府财政部门 D．有权出让国有建设用地使用权的市、县人民政府物价部门

14、根据商业出租柜台资料评估土地价格，可采用下述公式计算样点地价：样点地价=／(出租柜台分摊土地面积×土地还原率)。A：商店纯收益 B：商店总收益

C：商店土地纯收益

D：商店出租柜台土地纯收益 E：时间因素

15、对具有保护价值的古建筑物估价应采用该古建筑物的。A：重置价格 B：重建价格 C：市场价格 D：收益价格 E：时间因素

16、行政处罚的决定程序分为__。A．特殊程序和一般程序 B．简易程序和特殊程序 C．一般程序和特殊程序 D．简易程序和一般程序

17、全民所有的土地，土地所有权由代表国家行使。A：全国人民代表大会 B：国土资源部 C：国务院

D：市级人民政府 E：35％～50％

18、定性研究与定量研究结合使用的前提条件是具备__的基础数据。A．定性研究 B．定量研究 C．经济数学 D．数理统计

19、下列关于土地使用权转让限制条件，说法正确的是__。

A．通过转让取得的土地使用权，其土地使刚权的使用年限为原土地使用权出让合同规定的使用年限

B．土地使用权转让后，原出让合同规定的土地使用权受让人的权利、义务全部随之转移

C．土地使用权转让时，如需改变原出让合同的规划用途，必须事先向土地主筲部门和规划部门提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金，方可进行转让 D．土地使用权转让价格明显低于市场价格的，其他需求者有优先购买权

E．土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权

20、房地产经营个别风险包括。A：政治风险、财务风险和人事风险 B：经济风险、财务风险和人事风险 C：经营风险、财务风险和人事风险 D：政治风险、经营风险和人事风险 E：土地

21、建筑物重置价格乘以成新度等于__。A．建筑物折旧价格 B．建筑物价格 C．建筑物年折旧额 D．建筑物净残值

22、采用剩余法估价时，计算利息应以房地产建设过程中的全部预付资本为计息基础，其中预付资本主要包括．(2000年真题)A：开发建筑费、专业费、不可预见费、销售税费 B：地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费 C：地价款、开发建筑费、专业费、开发商利润 D：地价款、开发建筑费、折旧费、专业费 E：合法性

23、中心地理论是由德国地理学家提出的。A：克里斯塔勒 B：密而斯

C：让·巴蒂斯特·萨伊

D：托马斯·罗伯特·马尔萨斯 E：时间因素

24、影响土地价格的因素，可按照因素与土地的关系及影响范围分为__因素。A．环境 B．一般 C．区域 D．个别 E．社会

25、城镇土地级别的划分方法包括__。A．总分数轴法 B．总分频率曲线法 C．因素成对比较法 D．总分剖面图法 E．层次分析法

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列统计指标属于变异指标的是。A：中位数 B：标准差 C：方差 D：全距 E：众数

2、下列关于土地利用规划和其他规划的关系，说法不正确的是__。

A．区域规划是具体落实国民经济计划的重要手段和编制土地利用总体规划的基本依据

B．土地利用总体规划是编制土地利用计划的主要依据，规划在计划之前，计划是规划的具体落实

C．土地利用总体规划与国土规划的关系中，土地利用总体规划与国土规划是局部与整体的关系

D．从规划的空间范围看，土地利用总体规划与城市规划是点与面的关系 3、1988年，修改《土地管理法》，确定了__。A．土地所有权与土地使用权相分离的原则 B．区分了“征收”和“征用” C．土地使用权可依法转让的原则 D．实行国有土地有偿使用制度 E．实行国有土地有期限使用制度

4、《征用土地公告办法》规定，征地补偿安置、方案公告应当包括下列等内容。A：本集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量

B：需要安置的农业人口的数量

C：安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式 D：城镇居民的具体安置途径

E：土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式

5、《土地管理法》规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地__手续。A．总登记 B．初始登记

C．他项权利登记 D．变更登记

6、应税劳务税目征收范围有__。A．娱乐业 B．建筑业

C．金融保险业 D．服务业 E．房地产业

7、土地权属争议的种类有__。A．集体所有者与国有使用者之间

B．国家所有者与集体所有者之间的权属争议 C．集体所有者之间的权属争议

D．国家所有者与集体使用者之间的权属争议 E．国家所有者之间的权属争议

8、收入总额中的为不征税收入。A：财政拨款

B：依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金 C：国务院规定的其他不征税收入 D：接受捐赠收入

E：特许权使用费收入

9、《土地估价师资格考试管理办法》规定，被取消考试资格未满__年的，不能报名参加土地估价师资格考试；已经办理报名手续的，报名无效。A．2 B．3 C．4 D．5

10、在新企业所得税法中，将企业分为。A：国有企业 B：集体企业 C：居民企业 D：非居民企业 E：民营企业

11、某建设项目购买一台国产设备，其购置费为1800万元，运杂费为10%，则该设备的原价为__万元。A．1620 B．1636 C．1800 D．1980

12、政府制定地价政策、宏观调控土地市场的依据是__。A．基准地价 B．标定地价 C．出让底价 D．市场交易价

13、根据《加强土地税收管理的通知》(国税发[2005]111号)的有关要求，核定城镇土地使用税等级与税额标准的依据之一是。A：基准地价 B：成交地价 C：标定地价 D：出让地价 E：35％～50％

14、农用地转用方案，应当包括__等。A．供地方式、面积、用途 B．土地有偿使用费的标准 C．占用农用地的种类、位置 D．占用农用地的面积、质量 E．土地有偿使用费的数额

15、土地利用规划常用的研究分析方法中，属于统计分析的有__。A．定性分析

B．频数和频率分析 C．回归分析

D．集中量数分析 E．空间模型分析

16、工程结算一般包括等形式。A：定期结算 B：阶段结算 C：竣工结算 D：施工结算

E：取得开工许可证

17、国土资发[2006]296号规定，《限制目录》和《禁止目录》执行中的问题由研究处理。A：国务院 B：原建设部 C：国土资源部 D：商务部

E：国家发展改革委

18、我国耕地占补平衡制度认定的占用耕地的补充方式有。【2007年考试真题】 A：用农民自行开发利用的废弃地补充 B：缴纳耕地开垦费集中开垦新耕地 C：东部省份到西部省份异地开发

D：用国家投资的土地开发整理项目的新增耕地补充

E：占用耕地的单位负责开垦与所占耕地的数量和质量相当的耕地

19、根据区位地租或竞标地租变化图(见下图)，可以看出。A：、、可能分别为住宅、商业、农业地租曲线 B：、、可能分别为商业、住宅、工业的地租曲线 C：、、地租曲线的确定已经考虑了多中心的影响 D：的边际地租大于

E：对的供给大于对的供给

20、下列征收土地情况中，应由国务院审批的包括。A：基本农田

B：基本农田以外的耕地超过35公顷的 C：基本农田以外的耕地未超过35公顷的 D：其他土地未超过70公顷的 E：其他土地超过100公顷的21、房地产税收的特征不包括__。A．征税对象特定 B．税收体系简单 C．税源分布零散 D．税收基础稳定

22、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用__。

A．征用土地 B．农村集体土地 C．乡镇集体土地 D．国有土地

23、小的居住区的合理人口规模为__。A．5～6万人 B．6～7万人 C．3万人左右 D．2万人左右

24、租赁期限__个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。A．2 B．3 C．5 D．6

25、下列不属于土地调查的内容的包括__。A．土地条件调查

B．土地利用现状及变化情况调查 C．土地统计

D．土地权属及变化情况调查

第三篇：土地开发程序

第一步 房地产开发公司的设立

第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书

2、初步确定开发方案

3、申报规划要点

4、申报、审批项目建议书

5、编制项目可行性研究报告

6、申报、审批项目可行性研究报告

房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

1、可行性研究费

2、建设工程规划许可证执照费

■三者的概念？

《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件

《建设用地批准书》是建设单位或者个人的用地申请按照法定程序经批准后．由市、县人民政府向建设单位或者个人颁发的准予使用建设用地的证件，是建设单位或者个人依法使用土地进行开发建设的法律凭证。按照国家规定，《建设用地批准书》由市、县人民政府土地行政主管部门负责填写和颁发。

《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。

■三者的区别？

1.作用不同。《建设用地规划许可证》主要管项目的选址、性质、用途等；《建设用地批准书》主要管项目在建设前取得土地的合法性；《国有土地使用证》主要管建筑物、构筑物所有人取得土地使用权的合法性注明。

2.颁发的部门不同。《建设用地规划许可证》——规划部门；《建设用地批准书》——国土部门；《国有土地使用证》——国土部门。

3.颁发的对象不同。《建设用地规划许可证》——建设单位；《建设用地批准书》——建设单位或个人；《国有土地使用证》——产权单位或个人。

4.领取的时间不同。《建设用地规划许可证》——征收土地前；《建设用地批准书》——项目建设前；《国有土地使用证》——项目建成以后。

第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点

2、申报规划设计条件

3、委托作出规划设计方案

4、办理人防审核

5、办理消防审核

6、审定规划设计方案

7、住宅设计方案的专家组审查

8、落实环保“三废”治理方案

9、委托环境影响评价并报批

10、建设工程勘察招、投标

11、委托地质勘探

12、委托初步设计

13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见

15、落实市政公用设施配套方案

16、报审市政配套方案

17、市政各管理部门提出市政配套意见

18、市政管线综合 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

1、工程勘察（测量）费

2、工程设计费

3、建设工程规划许可证执照费

4、竣工档案保证金

5、临时用地费

6、临时建设工程费

7、建设工程勘察招标管理费

8、勘察设计监督管理费

9、古建园林工程设计费

第四步 房地产开发项目土地使用权的取得

取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让

1、办理建设用地规划许可证

2、办理建设用地委托钉桩

3、办理国有土地使用权出让申请

4、主管部门实地勘察

5、土地估价报告的预审

6、委托地价评估

7、办理核定地价手续

8、办理土地出让审批

9、签订国有土地使用权出让合同

10、领取临时国有土地使用证

11、领取正式国有土地使用证

12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨

13、国有土地使用权划拨用地申请

14、主管部门现场勘察

15、划拨用地申请的审核、报批

16、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用

17、征用集体土地用地申请

18、到拟征地所在区（县）房地局立案

19、签订征地协议 20、签订补偿安置协议

21、确定劳动力安置方案

22、区（县）房地局审核各项协议

23、市政府下文征地

24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费

25、办理批地文件、批地图

26、办理冻结户口

27、调查户口核实劳动力

28、办理农转工工作

29、办理农转居工作 30、办理超转人员安置工作

31、地上物作价补偿工作

32、征地结案

取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

1、地价款（土地出让金）

2、资金占用费

3、滞纳金

4、土地使用费

5、外商投资企业土地使用费

6、防洪工程建设维护管理费

7、土地闲置费

8、土地权属调查、地籍测绘费

9、城镇土地使用税

10、地价评估费

11、出让土地预订金

12、征地管理费

13、土地补偿费

14、青苗及树木补偿费

15、地上物补偿费

16、劳动力安置费

17、超转人员安置费

18、新菜田开发建设基金

19、耕地占用税

第五步 房地产开发项目的拆迁安置 房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序

1、委托进行拆迁工作

2、办理拆迁申请

3、审批、领取拆迁许可证

4、签订房屋拆迁责任书

5、办理拆迁公告与通知

6、办理户口冻结

7、暂停办理相关事项

8、确定拆迁安置方案

9、签订拆迁补偿书面协议

10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置

11、发放运作拆迁补偿款

12、拆迁施工现场防尘污染管理

13、移交拆迁档案资料

14、房屋拆迁纠纷的裁决

15、强制拆迁

房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费

1、房屋拆迁补偿费

2、搬家补助费

3、提前搬家奖励费

4、临时安置补助费（周转费）

5、清理费

6、停产停业综合补助费

7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费

8、一次性异地安置补助费

9、房屋拆迁管理费

10、房屋拆迁服务费

第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作

1、领取房地产开发项目手册

2、项目转入正式计划

3、交纳煤气（天然气）厂建设费

4、交纳自来水厂建设费

5、交纳污水处理厂建设费

6、交纳供热厂建设费

7、交纳供电贴费及电源建设集资费

8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

9、设计单位出报批图

10、出施工图

11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金

12、办理消防审核意见表

13、审批人防工程、办理人防许可证

14、核发建设工程规划许可证

15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标

16、办理招标登记、招标申请

17、招标准备

18、招标通告

19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底

21、标底送审合同预算审查处确认

22、标底送市招标办核准，正式申请招标

23、投标单位资格审批

24、编制投标书并送达

25、召开招标会，勘察现场

26、召开开标会议，进行开标

27、评标、决标

28、发中标通知书

29、签订工程承包合同 30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理

31、办理质量监督注册登记手续

32、建设工程监理

33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费

35、办理开工前审计

36、交纳投资方向调节税

37、领取固定资产投资许可证

38、报装施工用水、电、路

39、协调街道环卫部门 40、协调交通管理部门

41、交纳绿化建设费，签订绿化协议

42、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工

43、施工场地的“三通一平”

44、施工单位进场和施工暂设

45、工程的基础、结构施工与设备安装

46、施工过程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的竣工验收

47、办理单项工程验收手续

48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》

49、商品住宅性能认定 50、竣工统计登记

51、办理竣工房屋测绘

52、办理产权登记

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

1、三通一平费

2、自来水厂建设费

3、污水处理厂建设费

4、供热厂建设费

5、煤气厂建设费

6、地下水资源养蓄基金

7、地下热水资源费

8、市政、公用设施建设费（大市政费）

9、开发管理费

10、城建综合开发项目管理费

11、建筑行业管理费

12、绿化建设费

13、公园建设费

14、绿化补偿费

15、路灯维护费

16、环卫设施费

17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）

18、电源建设集资费（用电权费）

19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费

21、建设工程招投标管理费

22、合同预算审查工本费

23、质量管理监督费

24、竣工图费

25、建材发展补充基金

26、实心黏土砖限制使用费

27、工程监理费

28、工程标底编制管理费

29、机电设备委托招标服务费 30、超计划用水加价

31、夜间施工噪声扰民补偿费

32、占道费

33、固定资产投资方向调节税

第七步 房地产开发项目的经营阶段

房地产开发项目经营阶段的法律程序

一、外销商品房的销售

1、办理《外销商品房预（销）售许可证》

2、选定中介代理机构和律师事务所

3、与购房者签订认购书

4、签订正式买卖契约

5、办理签约公证

6、办理外销商品房预售契约公证

7、办理外销商品房的预售登记

8、外销商品房转让登记

9、外销商品房抵押登记

10、楼宇交付入住手续

11、办理产权过户手续

二、内销商品房的销售

12、提交完成建设项目投资证明

13、签署预售内销商品房预售款监管协议

14、办理《内销商品房预（销）售许可证》

15、销售项目备案

16、委托中介代理机构进行销售

17、与购房者签订认购书

18、与购房者签订买卖契约

19、办理预售登记

20、办理转让登记

21、办理房地产抵押登记手续

22、楼宇交付入住

23、质量保证书和使用说明书

24、办理产权立契过户手续

三、房地产出租的综合管理

25、房屋出租权的确认

26、申请房屋租赁许可证

27、出租人与承租人签订书面承租协议

28、租赁当事人办理租赁登记手续

29、租赁房屋的转租 30、房屋租赁关系的终止

四、房地产出租的专项（外地来京人员）管理

31、房屋出租权的确认

32、出租人办理房屋租赁许可证

33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》

34、签订书面租赁协议

35、租赁双方办理租赁登记备案手续

五、房地产的抵押

36、抵押权的设定

37、签订抵押合同

38、办理房地产抵押登记

39、抵押房地产的占管 40、抵押房地产的处分 房地产开发项目经营阶段的相关税费

1、营业税

2、城市维护建设税

3、教育费附加

4、印花税

5、契税

6、土地增值税

7、企业所得税

8、个人所得税

9、房产税

10、城市房地产税

11、房屋产权登记费

12、房屋所有权证工本费

13、房产共有权执照费

14、房屋他项权利执照费

15、房屋买卖登记费

16、房屋买卖手续费

17、房屋租赁审核备案手续费

18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费

19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费 20、房屋租赁登记费

21、房屋估价手续费

22、房屋公证估价手续费

23、房地产价格评估费

24、房地产中介服务费

第八步 房地产开发项目的物业管理阶段

房地产开发项目物业管理阶段的法律程序

1、物业管理单位经营资质审批

2、签署物业管理委托合同

3、居住小区的物业接管综合验收

4、物业使用、管理、维修公约的核准

5、安排签订管理公约

6、制定、提供质量保证书和使用说明书

7、物业管理服务基本要求

8、物业管理委员会的设立 房地产开发项目物业管理阶段的相关税费

1、居住小区物业管理启动经费

2、共用部位共用设施设备维修基金

3、普通居住小区物业管理费

4、高档住宅物业管理费

5、经济适用住房小区物业管理费

6、供暖费

第四篇：土地估价师考试2014相关知识第六部分：土地开发

土地估价师考试《相关知识》第六部分：土地开发（2）

土地一级开发过程管理

监管主要靠法规和合同

监管主要目的控制成本、控制开发进度及开发质量

措施：

1、实行重大事项或重要环节审核制度

2、定期报表制度

3、进度对比制度

4、参与制度

5、备案制度

6、责任制度 超标支付或故意扩大成本支出费用由一级开发单位承担

一级开发土地的转让

属于经营性用地的，全部采用招标、挂牌、拍卖进行出让

属于非经营性用地的，采用协议或划拨方式

一级土地开发成本

征地拆迁补偿费及有关税费、收购和置换过程中发生的有关补偿费用、市政基础设施建设有关费用、招标拍卖挂牌交易中发生的费用、贷款利息、开发过程中的审计律师监理费用，不可预见费及同级财政和土地主管部门核准的其他支出。

第五篇：工业园区土地开发成本分析

工业园区土地开发成本分析(2010-02-01 10:50:03)转载标签：房产土地成本土地开发成本分析工业园区 分类：工业地产

成本竞争力

工业园招商能否顺利进行，开发公司能否可持续健康发展，其中一个主要因素是土地成本。土地成本也是各地区、各工业园竞争力强弱的表现之一。

从相同优势的开发区来看，工业园的土地开发成本有一定的竞争力，特别是与周边市区经济技术开发区和珠三角比较，优势较明显。当然吸引投资者注意的除了地价，还注重园区的区位、基础设施配套、园区服务、政策环境、人文环境、产业配套等因素。高新科技工业园除了努力降低土地成本，营造“低门槛”招商环境外，还需要营造好的软环境。

成本风险分析

园区土地成本是其竞争力的重要表现之一，在开发过程中为了控制土地成本和防范土地成本的快速上升，需要注意如下几方面：

a、在立项和开发前，政府土地储备中心应该尽可能多的增加土地储备量，防止以后征地成本急速上升；

b、政府尽最大努力帮助农民购足社会保险；

c、政府出面协调各个层面的利益关系，特别是与园区属地的关系；

d、属地方政府收取的征地税费、投资建设税等应尽量少收或不收；

e、工业园基础设施属于城市建设的一部分，园区中心大道、围堰和污水处理设施应纳入城市基础设施建设体系，由市政府分担全部或部分费用；

f、开发公司应合理安排好借贷资金结构、期限和数量，减少财务费用；

g、遵循量出为入的原则，开发公司尽量做到“征用一片、开发一片、收益一片”，实行滚动开发。