关于规范建设项目建筑面积测算管理工作的通知

第一篇：关于规范建设项目建筑面积测算管理工作的通知

关于规范建设项目建筑面积测算管理工作的通知

2007-5-24 0:00:00 来源： 浏览次数：706 共 1 页

规建字〔2007〕485号

签发人：尹海林

吴炳灏

关于规范建设项目建筑面积

测算管理工作的通知

各有关单位：

为进一步加强规划建设和土地管理工作，提高审批效率，保障建设单位的合法权益，现就进一步规范建设项目建筑面积测算管理工作有关意见通知如下：

一、规划管理部门在办理建设项目的《建设工程规划许可证》、规划验收时，依据中华人民共和国国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353--2005）控制建筑面积。国土房管部门办理建设项目的销售许可证和初始登记时，依据中华人民共和国国家标准《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）及《天津市房屋面积测算技术规范》控制建筑面积。

二、建设工程竣工后，按下列程序办理有关手续：

1、建设单位在办理建设项目规划验收过程中，竣工实测建筑面积与《建设工程规划许可证》之间误差在允许范围之内的项目，规划管理部门按照竣工实测建筑面积核发《建设工程规划验收合格证》。竣工实测建筑面积与《建设工程规划许可证》之间误差超出允许范围的项目，超出部分认定可以保留的，按规定进行处罚，并将处理情况函告国土房管部门。处罚完毕后，建设单位依法按程序重新申请变更《建设工程规划许可证》。变更完成后，规划管理部门核发《建设工程规划验收合格证》。

2、建设单位持《建设工程规划验收合格证》（存在违法行为的，同时持违法处罚决定通知书），到国土房管部门办理初始登记手续。登记测量面积超出土地出让合同约定面积的，由国土房管部门按照登记测量面积，根据有关规定收取增加部分的土地出让金，有关部门收取增加部分的配套费等费用后，再办理初始登记手续。

三、已取得《建设工程规划许可证》的在建项目，按下列程序办理商品房销售许可及土地出让手续：

1、房地产开发企业使用经规划部门批准的建筑施工图纸申请商品房销售许可前置测量的，前置测量面积超出土地出让合同约定面积的，由国土房管部门按照前置测量面积，根据有关规定收取增加部分的土地出让金后，再办理商品房销售许可手续。

2、房地产开发企业未使用经规划部门批准的建筑施工图纸申请商品房销售许可前置测量的，待房地产开发企业提供经规划部门批准的建筑施工图纸重新测量后，按照上述规定办理。

四、本通知自下发之日起执行，对于历史遗留问题参照本通知执行。

二○○七年五月十七日

第二篇：房屋建筑面积测算的有关规定

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房屋建筑面积测算的有关规定

关于房屋建筑面积测算的有关规定

(一)计算全部建筑面积的范围

1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

2)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20M以上部位计算建筑面积。

3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20M以上的，按其水平投影面积计算。

4)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

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5)房屋在天面上，属永久性建筑，层高在2.20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20M以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

6)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算

7)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算

8)与房屋相连 的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算

9)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算

10)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算

11)有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

12)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

13)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积

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计算。

14)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

15)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

(二)计算一半建筑面积的范围

1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

2)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

3)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

5)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

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(三)不计算建筑面积的范围

1)层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

3)房屋之间无上盖的架空通廊。

4)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

5)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

6)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

7)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

8)活动房屋、临时房屋、简易房屋。

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9)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

10)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。来源：（房屋建筑面积测算的有关规定http://s.yingle.com/s/372788.html）心怀法治.相关法律知识

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户

口

本

证

复

印

件

可

以

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重

新

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口

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买

合作

医

疗

吗

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童

乘

飞

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对

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主

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影

响

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第三篇：《建筑工程建筑面积计算规范》(GBT50353-2005)

江苏省建设工程造价管理总站

苏建价（2005）336号

关于贯彻《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的通知

各市建设局（建委）：

根据建设部公告第326号，建设部和国家质量监督检验检疫总局联合发布了《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353—2005）（以下简称本规范）。结合我省实际，现提出如下实施意见，请认真贯彻执行。

一、本规范自2006年1月1日起在我省贯彻施行，现行《江苏省建筑与装饰工程计价表》（2003版）中的“建筑面积计算规则”同时停止使用。

二、凡在2006年1月1日以后招标的工程或非招标未签订合同的工程，均按本规范执行。2006年1月1日以前招标或已签订合同的工程则仍按《江苏省建筑与装饰工程计价表》（2003版）中的“建筑面积计算规则”执行。

三、江苏省建设工程造价管理总站负责本规范在我省的贯彻执行。附件：《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）

二○○五年十月十八日

抄报：建设部

抄送：各市造价管理处（定额站）

附件： 建筑工程建筑面积计算规范

（GB/T50353-2005）总 则

1.01为规范工业与民用建筑工程的面积计算，统一计算方法，制定本规范。1.02本规范适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的面积计算。1.03建筑面积计算应遵循科学、合理的原则。

1.04建筑面积计算除应遵循本规范，尚应符合国家现行的有关标准规范的规定。

术 语

2.01层高story height 上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。2.02自然层floor 按楼板、地板结构分层的楼层。2.03架空层empty space 建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间。2.04走廊corridor gallery 建筑物的水平交通空间。2.05挑廊overhanging corridor 挑出建筑物外墙的水平交通空间。2.06檐廊eaves gallery 设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间。2.07回廊cloister 在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。2.08门斗foyer 在建筑物出入口设置的起分隔、挡风、御寒等作用的建筑过渡空间。2.09建筑物通道passage 为道路穿过建筑物而设置的建筑空间。2.0.10架空走廊bridge way 建筑物与建筑物之间，在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。2.0.11勒脚plinth 建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。2.0.12围护结构envelop enclosure 围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。2.0.13围护性幕墙enclosing curtain wall 直接作为外墙起围护作用的幕墙。

2.0.14装饰性幕墙decorative faced curtain wall 设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。2.0.15落地橱窗french window 突出外墙面根基落地的橱窗。2.0.16阳台balcony 供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。2.0.17眺望间view room 设置在建筑物顶层或挑出房间的供人们远眺或观察周围情况的建筑空间。2.0.18雨篷canopy 设置在建筑物进出口上部的遮雨、遮阳篷。2.0.19地下室basement 房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为半地下室。2.0.20半地下室semi basement 房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者为半地下室。2.0.21变形缝deformation joint 伸缩缝（温度缝）、沉降缝和抗震缝的总称。2.0.22永久性顶盖permanent cap 经规划批准设计的永久使用的顶盖 2.0.23飘窗bay window 3 为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗 2.0.24骑楼overhang 楼层部分跨在人行道上的临街楼房。2.0.25过街楼arcade 有道路穿过建筑空间的楼房。计算建筑面积的规定

3.0.1单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。并应符合下列规定： 单层建筑物高度在2.20m及以上者应计算全面积；高度不足2.20m者应计算1/2面积。利用坡屋顶内空间时，顶板下表面至楼面的净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积；净高不足1.20m的部位不应计算面积。3.0.2单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。

3.0.3多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。

3.0.4多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积；当设计不利用或室内净高不足1.20m时不应计算面积。

3.0.5地下室、半地下室(车间、商店、车站、车库、仓库等)，包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口(不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙)外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。3.0.6坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在2.20m及以上的部位应计算全面积；层高不足2.20m的部位应计算1/2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的1/2计算；设计不 4 利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。

3.0.7建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算。回廊层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。

3.0.8建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算，层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。

3.0.9立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。

3.0.10有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。

3.0.11建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。3.0.12有永久性顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。3.0.13建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。

3.0.14设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。3.0.15建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算。

3.0.16雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算。

3.0.17有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算。3.0.18建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。

3.0.19有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。

3.0.20高低联跨的建筑物，应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积；其高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。

3.0.21以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。

3.0.22建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。3.0.23建筑物内的变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算。3.0.24下列项目不应计算面积： 建筑物通道(骑楼、过街楼的底层)。2 建筑物内的设备管道夹层。建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等。4 屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板(箱)、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨蓬以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。8 自动扶梯、自动人行道。独立烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。本规范用词说明 为便于在执行本规范条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词，说明如下： 1）表示很严格，非这样做不可的用词：

正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”。

2）表示严格；在正常情况下均应这样做的用词：

正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”。

3）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词：

正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；

表示有选择，在一定条件下可以这样做的用词，采用“可”。本规范中指明应按其他有关标准、规范执行的写法为“应符合„„的规定”或“应按„„执行”。

建筑工程建筑面积计算规范条文说明 总 则

1.01我国的《建筑面积计算规则》是在20世纪70年代依据前苏联的做法结合我国的情况制订的，1982年国家经委基本建设办公室(82)经基设字58号印发了《建筑面积计算规则》是对20世纪70年代制订的《建筑面积计算规则》的修订。1995年建设部发布《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》(土建工程GJDCZ-101-95)，其中含“建筑面积计算规则”(以下简称“原面积计算规则”)。是对1982年的《建筑面积计算规则》的修订。

一直以来，《建筑面积计算规则》在建筑工程造价管理方面起着非常重要的作用，是建筑房屋计算工程量的主要指标，是计算单位工程每平方米预算造价的主要依据，是统计部门汇总发布房屋建筑面积完成情况的基础。目前，建设部和国家质量技术监督局颁发的《房产测量规范》的房产面积计算，以及《住宅设计规范》中有关面积的计算，均依据的是《建筑面积计算规则》。随着我国建筑市场发展，建筑的新结构、新材料、新技术、新的施工方法层出不穷，为了解决建筑技术的发展产生的面积计算问题，使建筑面积的计算更加科学合理，完善和统一建筑面积的计算范围和计算方法，对建筑市场发挥更大的作用，因此，对原《建筑面积计算规则》予以修订。考虑到《建筑面积计算规则》的重要作用，此次将修订的《建筑面积计算规则》改为《建筑工程建筑面积计算规范》(以下简称“本规范”)。

1.0.2本规范的适用范围是新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的建筑面积的计算，包括工业厂房、仓库，公共建筑、居住建筑，农业生产使用的房屋、粮种仓库、地铁车站等的建筑面积的计算。计算建筑面积的规定

3.0.1本规范规定建筑面积的计算是以勒脚以上外墙结构外边线计算，勒脚是墙根部 7 很矮的一部分墙体加厚，不能代表整个外墙结构，因此要扣除勒脚墙体加厚的部分。3.0.2单层建筑物应按不同的高度确定其面积的计算。其高度指室内地面标高至屋面板板面结构标高之间的垂直距离。遇有以屋面板找坡的平屋顶单层建筑物，其高度指室内地面标高至屋面板最低处板面结构标高之间的垂直距离。

关于坡屋顶内空间如何计算建筑面积，我们参照了《住宅设计规范》的有关规定，将坡屋顶的建筑按不同净高确定其面积的计算。净高指楼面或地面至上部楼板底或吊顶底面之间垂直距离。

3.0.3多层建筑物的建筑面积计算应按不同的层高分别计算。层高是指上下两层楼面结构标高之间的垂直距离。建筑物最底层的层高，有基础底板的按基础底板上表面结构至上层楼面的结构标高之间的垂直距离；没有基础底板指地面标高至上层楼面结构标高之间的垂直距离，最上一层的层高是其楼面结构标高至屋面板板面结构标高之间的垂直距离，遇有以屋面板找坡的屋面，层高指楼面结构标高至屋面板最低处板面结构标高之间的垂直距离。

3.0.4多层建筑坡屋顶内和场馆看台下的空间应视为坡屋顶内的空间，设计加以利用时，应按其净高确定其面积的计算。设计不利用的空间，不应计算建筑面积。3.0.5地下室、半地下室应以其外墙上口外边线所围水平面积计算。原计算规则规定按地下室、半地下室上口外墙外围水平面积计算，文字上不甚严密，“上口外墙”容易理解为地下室、半地下室的上一层建筑的外墙。由于上一层建筑外墙与地下室墙的中心线不一定完全重叠，多数情况是凸出或凹进地下室外墙中心线。

3.0.6建于坡地的建筑物吊脚架空层。

3.0.9本条对原规定进行了修订，并增加了立体车库的面积计算。、立体车库、立体仓库、立体书库不规定是否有围护结构，均按是否有结构层，应区分不同的层高确定建筑面积计算的范围，改变按书架层和货架层计算面积的规定。

3.0.12本条所称“场馆”实质上是指“场”(如：足球场、网球场等)看台上有永久性顶盖部分。“馆”应是有永久性顶盖和围护结构的，应按单层或多层建筑相关规定计算面积。

3.0.13如遇建筑物屋顶的楼梯间是坡屋顶，应按坡屋顶的相关条文计算面积。

3.0.14设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物是指向建筑物外倾斜的墙体，若遇有向建筑物内倾斜的墙体，应视为坡屋顶，应按坡屋顶有关条文计算面积。

3.0.15室内楼梯间的面积计算，应按楼梯依附的建筑物的自然层数计算并在建筑物面积内。遇跃层建筑，其共用的室内楼梯应按自然层计算面积；上下两错层户室共用的室内楼梯，应选上一层的自然层计算面积。

3.0.16雨篷均以其宽度超过2.10m或不超过2.10m衡量，超过2.10m者应按雨篷的结构板水平投影面积的1/2计算。有柱雨篷和无柱雨篷计算应一致。

3.0.17室外楼梯，最上层楼梯无永久性顶盖，或不能完全遮盖楼梯的雨篷，上层楼梯不计算面积，上层楼梯可视为下层楼梯的永久性顶盖，下层楼梯应计算面积。

3.0.18建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算。

3.0.19车棚、货棚、站台、加油站、收费站等的面积计算。由于建筑技术的发展，出现许多新型结构，如柱不再是单纯的直立的柱，而出现正V型柱、倒V 型柱等不同类型的柱，给面积计算带来许多争议，为此，我们不以柱来确定面积的计算，而依据顶盖的水平投影面积计算。在车棚、货棚、站台、加油站、收费站内设有有围护结构的管理室、休息室等，另按相关条款计算面积。

3.0.23本规范所指建筑物内的变形缝是与建筑物相连通的变形缝，即暴露在建筑物内，在建筑物内可以看得见的变形缝。

3.0.24其他不应计算建筑面积。

第6款突出墙外的勒脚、附墙柱垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板(箱)、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨蓬以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊等均不属于建筑结构，不应计算建筑面积。

第8款自动扶梯(斜步道滚梯)，除两端固定在楼层板或梁之外，扶梯本身属于设备，为此扶梯不宜计算建筑面积。水平步道(滚梯)属于安装在楼板上的设备，不应单独计算建筑面积。

第四篇：浅谈涉案房地产建筑面积的确定与测算

浅谈涉案房地产建筑面积的确定与测算（宿州市价格认证中心娄文侠）

涉案物品价格鉴证工作是向仲裁机构和司法机关履行举证职能的一项严肃性工作，随着社会经济和城市的不断发展，涉案房地产的价格鉴证工作也愈显重要，为实现房产诉讼关口前移，认证程序先行，举证效力可信，现就涉案房地产建筑面积的确定与测算等有关问题谈一些自己的看法。

一、建筑面积的主体

房地产与建筑物在一定程度上是两个不同的概念，在价格鉴证结论书的语言叙述上应有所区别。因房地产（又可称为不动产、物业等）有三种可能的存在形态：建筑物、土地、房地。建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括构筑物。狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。对于建筑物、房屋、构筑物的概念，《现代汉语词典》作了如下解释：“建筑物：建筑而成的东西，如房屋、桥梁、隧道、水坝等。”“房屋：有墙、顶、门、窗、供人居住或做其他用途的建筑物。”“构筑物：一般不直接在内进行生产和生活活动的建筑物，如水塔、烟囱等。”也就是说房屋、建筑物、构筑物只是房地产的一种存在形态。房地产土地 房屋

不动产建筑物 构筑物 物业房地

为了体现其工程量的大小以及计算其价值，房屋、建筑物、构筑物的量就需要用统一的标准来衡量，由此，就有了建筑面积这一计量单位。

二、建筑面积的内涵

建筑面积按照使用用途的不同，分为住宅（房屋）建筑面积、营业用房建筑面积，仓库建筑面积等。房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。房屋建筑面积分为套内建筑面积和分摊的公有建筑面积。成套房屋的套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。在现实的房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按套内使用面积计价的。目前房屋产权证所注明的建筑面积（即合法的产权建筑面积）并不一致，有建筑面积，有套内建筑面积，有套内使用面积。而市场上新建商品房的销售建筑面积与产权建筑面积也不相一致。因此价格鉴证人员一定要搞清其面积内涵，从而准确的确定其重置成本或建安单价。

使用面积

套内建筑面积墙体面积 房屋建筑面积阳台面积

分摊的公有建筑面积

三、建筑面积的确定与测算

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：房屋权属登记机关在依法核发房屋权属证书时„„并要进行实地勘验或要求权利申请人提供房产测绘机构的实地勘验„„核发房屋权属证书，并将房屋的性质、面积等记录在房屋权属证书及权属档案中。房地产权利一经登记机关在登记簿上注册登记，该权利在法律上有绝对效力，受国家法律保护。实践证明，涉案房地产价格鉴定与社会中介机构的房地产价格评估不同：估价主要是为委托方提供咨询意见，尽可能在合理范围内满足当事人的要求，因此主要为当事人提供服务；价格鉴定主要是为司法机关提供证据材料，更强调结论的科学性、客观性、公正性。根据委托鉴定房地产的具体情况，鉴定标的建筑面积的确定与测算有以下三种方式：

1、对于有房屋权属证书及权属档案中的记载的，经核实委托鉴证的房地产建筑面积与房屋权属证书及权属档案中的记载的相一致的，可直接获取房屋或建筑物的建筑面积，这是一种行之有效的渠道，开展现场勘验，主要是对委托鉴证的房地产进行现场勘察核实，确认无误并保留笔录以备查验。

2、委托鉴证的房地产建筑面积与房屋权属证书及权属档案中的记载的不相一致的，即委托鉴定标的的建筑面积有所变化的，对于增加或减少部分的建筑面积需进行实地勘验、重新测算，并要求委托方或双方当事人共同签字确认。

如房屋新建、扩建导致的面积增加，房屋倒塌、拆除造成的面积减少等。对于鉴证基准日与现场勘验日期建筑物现状有所改变的，重点核实鉴证基准日建筑物的状况，同时注明现状变更情况。

3、对于无房屋权属证书及权属档案中的记载的，或委托鉴定标的有房屋权属证书及权属档案记载，但建筑面积测算明显错误的。一方面价格鉴证人员要与执法部门沟通，共同确认委托鉴定标的，并在委托书上注明该鉴证事项，另一方面价格鉴证人员要认真勘测、比对，确定鉴证基准日建筑物实际的建筑面积，以备查验。

2006年9月，我们受法院委托对位于淮河路的一处综合楼进行价格鉴定，经对鉴定标的现场勘查，发现产权证记载的建筑面积比实际建筑面积多出162.66平方米，鉴定人员随即通知法院，对鉴定标的进行了二次勘查，结果确定产权证记载有误。执法人员与当事人对此进行了签字确认。可见，价格鉴定人员在遵守合法原则的前提下，更要注重客观性、事实性和公权力的体现，这也是鉴定与评估的主要区别。因为每一个鉴定结论都要承担一定的法律责任，作为证据材料，科学性与准确性是基本要求，鉴定结论是同一定的法律事实紧密联系的，为保证公权力体现的质量，作业质量就成为价格鉴定的生命线，因此价格鉴定人员就需要在技术标准上下功夫。否则，我们在向司法机关提供证据材料时，就失去了其可信度。

更值得注意的是，2000年12月28日，建设部、国家测绘局发布了《房产测绘管理办法》（建设部令第83号）。该办法规范了房屋建筑面积计算和房产测绘行为，只有按照该办法的规定取得房产测绘资格的单位或国家认可的房产测绘成果鉴定机构，才能依法实施房屋建筑面积计算或鉴定。因此价格鉴证人员的测算结果是无的法律效力的，为了协助司法部门执行案件，就必须依据现有所能提供的资料仔细地勘察丈量，以准确的测算出鉴证标的的建筑面积，并附图加以说明。为了归避风险，鉴证人员就有必要在限定条件中注明：鉴定标的建筑面积为价格鉴证人员实测，仅为本次鉴定所用，不作他用。从而避免鉴定标的在拍卖、产权过户等过程中有关建筑面积的纠纷问题。

四、建筑面积的计算规范

2005年4月15日，建设部公告第326号，编号GB-T50353－2005公布了《建筑工程建筑面积计算规范》，自2005年7月1日起实施，随之《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》（建标【1995】736号）发布的《建筑面积计算规范》停止执行。现执行的规范中，个别项目计算有所更改，如原“属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱外围水平投影面积计算”，现为“有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算”。也就是说像加油站、车棚等的建筑面积就比原来的少了一半，如果涉及此类建筑物的价格鉴定，其建筑面积的确定，就要加以说明。因此，这些已经办理产权证或有产权记载的建筑物，其建筑面积的确认就在一种过渡阶段。这一建筑面积计算标准的变化对价格鉴定产生了一定的影响。虽然这种标准变化对同一标的的建筑造价没有什么影响，但由于建筑面积计算规则的变化，从而导致建安单价发生了变化，因此我们在参数选取时也要做相应的调整。

附表：《新旧建筑面积计算规则对比表》

附表：新旧建筑面积计算规则对比表 序号

执行年期

鉴定标的

建筑面积计算规则

2005.7.1前（旧）

单层建筑物不论高度如何

按建筑物外墙勒脚以上结构外围水平面积计算

2005.7.1后（新）

单层建筑物高度在2.2米以上者

计算全面积

单层建筑物高度不足2.2米者

计算1/2面积

单层建筑物和多层建筑物首层的建筑面积

按建筑物外墙勒脚以上结构外围水平面积计算

多层建筑物自然层的层高在2.2米及以上者

计算全面积

多层建筑物自然层的层高不足2.2米者

计算1/2面积

2005.7.1前（旧）

单层建筑物内设有部分楼层者

亦应计算建筑面积

2005.7.1后（新）

单层建筑物内设有部分楼层者，其二层及 二层以上的楼层，以及多层建筑物二层及 二层以上的楼层

均应计算建筑面积

有围护外墙的，应按外墙结构的外围水平面积计算； 无外墙的，应按自然层结构板水平投影面积计算；

层高在2.2米及以上者，计算全面积；高度不足2.2米者，计算1/2面积

2005.7.1前（旧）

建筑物内的技术层、层高超过2.2米的

按技术层外围水平面积计算

技术层层高虽不超过2.2米，但从中分割出来作为办公室、仓库的

应按分割出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积

2005.7.1后（新）

建筑物内的技术层和检修通道（不论高度如何）

均不计算建筑面积

技术层和检修通道内设有维护结构的办公室、值班室、储藏室等，层高在2.2米以上时

按其围护结构外围水平面积计算建筑面积

2005.7.1前（旧）

电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等

均按建筑物自然层计算建筑面积

2005.7.1后

室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、水平步道（滚梯）

均按建筑物自然层计算建筑面积

室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等

应按首层面积计算建筑面积

2005.7.1前（旧）

建筑物内无楼梯，设室外楼梯的，其室外楼梯

按每层水平投影面积计算建筑面积

室内有楼梯并设室外楼梯的，其室外楼梯

按每层水平投影面积的一半计算建筑面积

2005.7.1后（新）

有永久性顶盖的室外楼梯

应按其依附的建筑物自然层数的水平投影面积之和的一半计算建筑面积

序号

执行年期

鉴定标的

建筑面积计算规则

2005.7.1前（旧）

有柱的雨蓬、车棚、货棚、站台等

按柱外围水平面积计算

独立柱的雨蓬、单排柱的车棚、货棚、站台等

按顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积

2005.7.1后（新）

雨蓬的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.1米时

应按其水平投影面积的一半计算建筑面积

2005.7.1前（旧）

突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等

按围护结构外围水平面积计算建筑面积

突出屋面的没有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等

不计算建筑面积

2005.7.1后（新）

屋顶楼梯间、水箱间、电梯机房、花架、凉亭、露天泳池等

不计算建筑面积

2005.7.1前（旧）

无围护结构的凹阳台、挑阳台

按其水平面积一半计算建筑面积

2005.7.1后（新）

建筑物的阳台

均应按其水平投影面积的1/2计算

2005.7.1前（旧）

建筑物内变形缝、沉降缝等，凡宽在300mm以内者

均依其缝宽按自然层计算建筑面积，并入建筑物建筑面积之内计算

建筑物内宽度大于300mm的变形缝、沉降缝

不计算建筑面积

2005.7.1后（新）

建筑物内的变形缝

应按其自然层合并在建筑物面积内计算 10

2005.7.1前（旧）

建筑物间有顶盖的架空走廊

按其顶盖水平投影面积计算

2005.7.1后（新）

建筑物间有围护结构的架空走廊

按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.2米及以上者计算全面积；层高不足2.2米者计算1/2面积

有永久性顶盖无围护结构的

应按其结构底板水平面积的1/2计算

无永久性顶盖的架空走廊

不计算建筑面积

第五篇：建筑面积计算规范GBT 50353-2013word版

建筑面积计算规范GB/T 50353-2013

前 言

根据住房和城乡建设部《关于印发<2012年工程建设标准规范制订修订计划>的通知》(建标[2012]5号)的要求，规范编制组经广泛调查研究，认真总结经验，并在广泛征求意见的基础上，修订了本规范。

本规范的主要技术内容包括：总则，术语，计算建筑面积的规定。

本规范修订的主要技术内容包括：1．增加了建筑物架空层的面积计算规定，取消了深基础架空层；2．取消了有永久性顶盖的面积计算规定，增加了无围护结构有围护设施的面积计算规定；3．修订了落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规定；4．增加了凸(飘)窗的建筑面积计算要求；5．修订了围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面积计算规定；6．删除了原室外楼梯强调的有永久性顶盖的面积计算要求；7．修订了阳台的面积计算规定；8．修订了外保温层的面积计算规定；9．修订了设备层、管道层的面积计算规定；10．增加了门廊的面积计算规定；11．增加了有顶盖的采光井的面积计算规定。

本规范由住房和城乡建设部负责管理，由住房和城乡建设部标准定额研究所负责具体技术内容的解释。在本规范执行过程中如有意见和建议，请寄送住房和城乡建设部标准定额研究所(地址：北京市三里河路9号，邮政编码：100835)。总 则

1．0．1 为规范工业与民用建筑工程建设全过程的建筑面积计算，统一计算方法，制定本规范。

1．0．2 本规范适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程建设全过程的建筑面积计算。

1．0．3 建筑工程的建筑面积计算，除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准的规定。术 语

2．0．1 建筑面积 construction area 建筑物(包括墙体)所形成的楼地面面积。2．0．2 自然层 floor 按楼地面结构分层的楼层。

2．0．3 结构层高 structure story height 楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面之间的垂直距离。2．0．4 围护结构 building enclosure 围合建筑空间的墙体、门、窗。

2．0．5 建筑空间 space 以建筑界面限定的、供人们生活和活动的场所。2．0．6 结构净高 structure net height 楼面或地面结构层上表面至上部结构层下表面之间的垂直距离。

2．0．7 围护设施 enclosure facilities 为保障安全而设置的栏杆、栏板等围挡。2．0．8 地下室 basement 室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/2的房间。2．0．9 半地下室 semi-basement 室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/3，且不超过1/2的房间。2．0．10 架空层 stilt floor 仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。2．0．11 走廊 corridor 建筑物中的水平交通空间。

2．0．12 架空走廊 elevated corridor 专门设置在建筑物的二层或二层以上，作为不同建筑物之间水平交通的空间。2．0．13 结构层 structure layer 整体结构体系中承重的楼板层。2．0．14 落地橱窗 french window 突出外墙面且根基落地的橱窗。2．0．15 凸窗(飘窗)bay window 凸出建筑物外墙面的窗户。2．0．16 檐廊 eaves gallery 建筑物挑檐下的水平交通空间。2．0．17 挑廊 overhanging corridor 挑出建筑物外墙的水平交通空间。2．0．18 门斗 air lock 建筑物入口处两道门之间的空间。2．0．19 雨篷 canopy 建筑出入口上方为遮挡雨水而设置的部件。2．0．20 门廊 porch 建筑物入口前有顶棚的半围合空间。2．0．21 楼梯 stairs 由连续行走的梯级、休息平台和维护安全的栏杆(或栏板)、扶手以及相应的支托结构组成的作为楼层之间垂直交通使用的建筑部件。2．0．22 阳台 balcony 附设于建筑物外墙，设有栏杆或栏板，可供人活动的室外空间。

2．0．23 主体结构 major structure 接受、承担和传递建设工程所有上部荷载，维持上部结构整体性、稳定性和安全性的有机联系的构造。

2．0．24 变形缝 deformation joint 防止建筑物在某些因素作用下引起开裂甚至破坏而预留的构造缝。2．0．25 骑楼 overhang 建筑底层沿街面后退且留出公共人行空间的建筑物。2．0．26 过街楼 overhead building 跨越道路上空并与两边建筑相连接的建筑物。

2．0．27 建筑物通道 passage 为穿过建筑物而设置的空间。2．0．28 露台 terrace 设置在屋面、首层地面或雨篷上的供人室外活动的有围护设施的平台。2．0．29 勒脚 plinth 在房屋外墙接近地面部位设置的饰面保护构造。2．0．30 台阶 step 联系室内外地坪或同楼层不同标高而设置的阶梯形踏步。计算建筑面积的规定

3．0．1 建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2．20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2．20m以下的，应计算1/2面积。3．0．2 建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。结构层高在2．20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2．20m以下的，应计算1/2面积。3．0．3 形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2．10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1．20m及以上至2．10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1．20m以下的部位不应计算建筑面积。

3．0．4 场馆看台下的建筑空间，结构净高在2．10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1．20m及以上至2．10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1．20m以下的部位不应计算建筑面积。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，应按看台结构底板水平投影面积计算建筑面积。有顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/2计算面积。

3．0．5 地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2．20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2．20m以下的，应计算1/2面积。

3．0．6 出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结构外围水平面积的1/2计算面积。

3．0．7 建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在2．20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2．20m以下的，应计算1/2面积。

3．0．8 建筑物的门厅、大厅应按一层计算建筑面积，门厅、大厅内设置的走廊应按走廊结构底板水平投影面积计算建筑面积。结构层高在2．20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2．20m以下的，应计算1/2面积。

3．0．9 建筑物间的架空走廊，有顶盖和围护结构的，应按其围护结构外围水平面积计算全面积；无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。3．0．10 立体书库、立体仓库、立体车库，有围护结构的，应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积；无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算建筑面积。无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。结构层高在2．20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2．20m以下的，应计算1/2面积。3．0．11 有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。结构层

高在2．20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2．20m以下的，应计算1/2面积。3．0．12 附属在建筑物外墙的落地橱窗，应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在2．20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2．20m以下的，应计算1/2面积。3．0．13 窗台与室内楼地面高差在0．45m以下且结构净高在2．10m及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。

3．0．14 有围护设施的室外走廊(挑廊)，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积；有围护设施(或柱)的檐廊，应按其围护设施(或柱)外围水平面积计算1/2面积。3．0．15 门斗应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。结构层高在2．20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2．20m以下的，应计算1/2面积。

3．0．16 门廊应按其顶板水平投影面积的1/2计算建筑面积；有柱雨篷应按其结构板水平投影面积的1/2计算建筑面积；无柱雨篷的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在2．10m及以上的，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算建筑面积。

3．0．17 设在建筑物顶部的、有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，结构层高在2．20m及以上的应计算全面积；结构层高在2．20m以下的，应计算1/2面积。3．0．18 围护结构不垂直于水平面的楼层，应按其底板面的外墙外围水平面积计算。结构净高在2．10m及以上的部位，应计算全面积；结构净高在1．20m及以上至2．10m以下的部位，应计算1/2面积；结构净高在1．20m以下的部位，不应计算建筑面积。3．0．19 建筑物的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道，应并入建筑物的自然层计算建筑面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积，结构净高在2．10m及以上的，应计算全面积，结构净高在2．10m以下的，应计算1/2面积。

3．0．20 室外楼梯应并入所依附建筑物自然层，并应按其水平投影面积的1/2计算建筑面积。

3．0．21 在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。

3．0．22 有顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算建筑面积。

3．0．23 以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。

3．0．24 建筑物的外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积。

3．0．25 与室内相通的变形缝，应按其自然层合并在建筑物建筑面积内计算。对于高低联跨的建筑物，当高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。3．0．26 对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2．20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2．20m以下的，应计算1/2面积。3．0．27 下列项目不应计算建筑面积： 1 与建筑物内不相连通的建筑部件；

骑楼、过街楼底层的开放公共空间和建筑物通道； 3 舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等；

露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件； 5 建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台；

勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙，主体结构外的空调室外机搁板(箱)、构件、配件，挑出宽度在2．10m以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷；

窗台与室内地面高差在0．45m以下且结构净高在2．10m以下的凸(飘)窗，窗台与室内地面高差在0．45m及以上的凸(飘)窗； 8 室外爬梯、室外专用消防钢楼梯；

无围护结构的观光电梯；

建筑物以外的地下人防通道，独立的烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥等构筑物。

本规范用词说明 为便于在执行本规范条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下： 1)表示很严格，非这样做不可的：

正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”； 2)表示严格，在正常情况下均应这样做的：

正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”； 3)表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的：

正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；

4)表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。2 条文中指明应按其他有关标准执行的写法为：“应符合„„的规定”或“应按„„执行”。

中华人民共和国国家标准

建筑工程建筑面积计算规范

GB/T 50353-2013

条文说明

修订说明

《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2013，经住房和城乡建设部2013年12月19日以第269号公告批准发布。

本规范是在《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2005的基础上修订而成，上一版的主编单位是原建设部标准定额研究所，主要起草人员是胡晓丽、王彭林、徐金泉、王海宏、李艳海、白洁如、徐佩清、李学范、朱连。

为便于规划、设计、施工、科研、学校等单位有关人员在使用本规范时能正确理解和执行条文规定，本规范编制组按顺序编制了条文说明，包括条文规定的目的、依据以及执行中需注意的有关事项等内容。本条文说明不具备与规范正文同等的法律效力，仅供使用者在理解和把握规范条文规定时参考。总 则

1．0．1 我国的《建筑面积计算规则》最初是在20世纪70年代制订的，之后根据需要进行了多次修订。1982年，国家经委基本建设办公室(82)经基设字58号印发了《建筑面积计算规则》，对20世纪70年代制订的《建筑面积计算规则》进行了修订。1995年建设部发布《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》(土建工程GJDGZ—101—95)，其中含建筑面积计算规则的内容，是对1982年的《建筑面积计算规则》进行的修订。2005年，建设部以国家标准的形式发布了《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2005。

此次修订是在总结《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2005实施情况的基础上进行的。鉴于建筑发展中出现的新结构、新材料、新技术、新的施工方法，为了解决由于建筑技术的发展产生的面积计算问题，本着不重算、不漏算的原则，对建筑面积的计算范围和计算方法进行了修改、统一和完善。

1．0．2 本条规定了本规范的适用范围。条文中所称“建设全过程”是指从项目建议书、可行性研究报告至竣工验收、交付使用的过程。术 语

2．0．1 建筑面积包括附属于建筑物的室外阳台、雨篷、檐廊、室外走廊、室外楼梯等的面积。

2．0．5 具备可出入、可利用条件(设计中可能标明了使用用途，也可能没有标明使用用途或使用用途不明确)的围合空间，均属于建筑空间。

2．0．13 特指整体结构体系中承重的楼层，包括板、梁等构件。结构层承受整个楼层的全部荷载，并对楼层的隔声、防火等起主要作用。

2．0．14 落地橱窗是指在商业建筑临街面设置的下槛落地、可落在室外地坪也可落在室内首层地板，用来展览各种样品的玻璃窗。

2．0．15 凸窗(飘窗)既作为窗，就有别于楼(地)板的延伸，也就是不能把楼(地)板延伸出去的窗称为凸窗(飘窗)。凸窗(飘窗)的窗台应只是墙面的一部分且距(楼)地面应有一定的高度。

2．0．16 檐廊是附属于建筑物底层外墙有屋檐作为顶盖，其下部一般有柱或栏杆、栏板等的水平交通空间。

2．0．19 雨篷是指建筑物出入口上方、凸出墙面、为遮挡雨水而单独设立的建筑部件。雨篷划分为有柱雨篷(包括独立柱雨篷、多柱雨篷、柱墙混合支撑雨篷、墙支撑雨篷)和无柱雨篷(悬挑雨篷)。如凸出建筑物，且不单独设立顶盖，利用上层结构板(如楼板、阳台底板)进行遮挡，则不视为雨篷，不计算建筑面积。对于无柱雨篷，如顶盖高度达到或超过两个楼层时，也不视为雨篷，不计算建筑面积。

2．0．20 门廊是在建筑物出入口，无门，三面或二面有墙，上部有板(或借用上部楼板)围护的部位。

2．0．24 变形缝是指在建筑物因温差、不均匀沉降以及地震而可能引起结构破坏变形的敏感部位或其他必要的部位，预先设缝将建筑物断开，令断开后建筑物的各部分成为独立的单元，或者是划分为简单、规则的段，并令各段之间的缝达到一定的宽度，以能够适应变形的需要。根据外界破坏因素的不同，变形缝一般分为伸缩缝、沉降缝、抗震缝三种。

2．0．25 骑楼是指沿街二层以上用承重柱支撑骑跨在公共人行空间之上，其底层沿街面后退的建筑物。

2．0．26 过街楼是指当有道路在建筑群穿过时为保证建筑物之间的功能联系，设置跨越道路上空使两边建筑相连接的建筑物。

2．0．28 露台应满足四个条件：一是位置，设置在屋面、地面或雨篷顶；二是可出入；三是有围护设施；四是无盖。这四个条件须同时满足。如果设置在首层并有围护设施的平台，且其上层为同体量阳台，则该平台应视为阳台，按阳台的规则计算建筑面积。2．0．30 台阶是指建筑物出入口不同标高地面或同楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯式连接构件。室外台阶还包括与建筑物出入口连接处的平台。计算建筑面积的规定

3．0．1 建筑面积计算，在主体结构内形成的建筑空间，满足计算面积结构层高要求的均应按本条规定计算建筑面积。主体结构外的室外阳台、雨篷、檐廊、室外走廊、室外楼梯等按相应条款计算建筑面积。当外墙结构本身在一个层高范围内不等厚时，以楼地面结构标高处的外围水平面积计算。

3．0．2 建筑物内的局部楼层见图1。

图1 建筑物内的局部楼层

1—围护设施；2—围护结构；3—局部楼层

3．0．4 场馆看台下的建筑空间因其上部结构多为斜板，所以采用净高的尺寸划定建筑面积的计算范围和对应规则。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，因其看台上部设有顶盖且可供人使用，所以按看台板的结构底板水平投影计算建筑面积。“有顶盖无围 7

护结构的场馆看台”中所称的“场馆”为专业术语，指各种“场”类建筑，如：体育场、足球场、网球场、带看台的风雨操场等。

3．0．5 地下室作为设备、管道层按本规范第3．0．26条执行，地下室的各种竖向井道按本规范第3．0．19条执行，地下室的围护结构不垂直于水平面的按本规范第3．0．18条规定执行。

3．0．6 出入口坡道分有顶盖出入口坡道和无顶盖出入口坡道，出入口坡道顶盖的挑出长度，为顶盖结构外边线至外墙结构外边线的长度；顶盖以设计图纸为准，对后增加及建设单位自行增加的顶盖等，不计算建筑面积。顶盖不分材料种类(如钢筋混凝土顶盖、彩钢板顶盖、阳光板顶盖等)。地下室出入口见图2。

图2 地下室出入口

1—计算1/2投影面积部位；2—主体建筑；3—出入口顶盖；4—封闭出入口侧墙；5—

出入口坡道 3．0．7 本条既适用于建筑物吊脚架空层、深基础架空层建筑面积的计算，也适用于目前部分住宅、学校教学楼等工程在底层架空或在二楼或以上某个甚至多个楼层架空，作为公共活动、停车、绿化等空间的建筑面积的计算。架空层中有围护结构的建筑空间按相关规定计算。建筑物吊脚架空层见图3。

图3 建筑物吊脚架空层

1—柱；2—墙；3—吊脚架空层；4—计算建筑面积部位

3．0．9 无围护结构的架空走廊见图4，有围护结构的架空走廊见图5。

图4 无围护结构的架空走廊 1—栏杆；2—架空走廊

图5 有围护结构的架空走廊

1—架空走廊

3．0．10 本条主要规定了图书馆中的立体书库、仓储中心的立体仓库、大型停车场的立体车库等建筑的建筑面积计算规则。起局部分隔、存储等作用的书架层、货架层或可升降的立体钢结构停车层均不属于结构层，故该部分分层不计算建筑面积。

3．0．14 檐廊见图6。

3．0．15 门斗见图7。

图6 檐廊

1—檐廊；2—室内；3—不计算建筑面积部位；4—计算1/2建筑面积部位

图7 门斗 1—室内；2—门斗

3．0．16 雨篷分为有柱雨篷和无柱雨篷。有柱雨篷，没有出挑宽度的限制，也不受跨越层数的限制，均计算建筑面积。无柱雨篷，其结构板不能跨层，并受出挑宽度的限制，设计出挑宽度大于或等于2．10m时才计算建筑面积。出挑宽度，系指雨篷结构外边线至外墙结构外边线的宽度，弧形或异形时，取最大宽度。3．0．18 《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2005条文中仅对围护结构向外倾斜的情况进行了规定，本次修订后的条文对于向内、向外倾斜均适用。在划分高度上，本条使用的是结构净高，与其他正常平楼层按层高划分不同，但与斜屋面的划分原则一致。由于目前很多建筑设计追求新、奇、特，造型越来越复杂，很多时候根本无法明确区分什么是围护结构、什么是屋顶，因此对于斜围护结构与斜屋顶采用相同的计算规则，即只要外壳倾斜，就按结构净高划段，分别计算建筑面积。斜围护结构见图8。

图8 斜围护结构

1—计算1/2建筑面积部位；2—不计算建筑面积部位

3．0．19 建筑物的楼梯间层数按建筑物的层数计算。有顶盖的采光井包括建筑物中的采光井和地下室采光井。地下室采光井见图9。

图9 地下室采光井

1—采光井；2—室内；3—地下室

3．0．20 室外楼梯作为连接该建筑物层与层之间交通不可缺少的基本部件，无论从其功能还是工程计价的要求来说，均需计算建筑面积。层数为室外楼梯所依附的楼层数，即梯段部分投影到建筑物范围的层数。利用室外楼梯下部的建筑空间不得重复计算建筑面积；利用地势砌筑的为室外踏步，不计算建筑面积。

3．0．21 建筑物的阳台，不论其形式如何，均以建筑物主体结构为界分别计算建筑面积。

3．0．23 幕墙以其在建筑物中所起的作用和功能来区分。直接作为外墙起围护作用的幕墙，按其外边线计算建筑面积；设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙，不计算建筑面积。

3．0．24 为贯彻国家节能要求，鼓励建筑外墙采取保温措施，本规范将保温材料的厚度计入建筑面积，但计算方法较2005年规范有一定变化。建筑物外墙外侧有保温隔热层的，保温隔热层以保温材料的净厚度乘以外墙结构外边线长度按建筑物的自然层计算建筑面积，其外墙外边线长度不扣除门窗和建筑物外已计算建筑面积构件(如阳台、室外走廊、门斗、落地橱窗等部件)所占长度。当建筑物外已计算建筑面积的构件(如阳台、11

室外走廊、门斗、落地橱窗等部件)有保温隔热层时，其保温隔热层也不再计算建筑面积。外墙是斜面者按楼面楼板处的外墙外边线长度乘以保温材料的净厚度计算。外墙外保温以沿高度方向满铺为准，某层外墙外保温铺设高度未达到全部高度时(不包括阳台、室外走廊、门斗、落地橱窗、雨篷、飘窗等)，不计算建筑面积。保温隔热层的建筑面积是以保温隔热材料的厚度来计算的，不包含抹灰层、防潮层、保护层(墙)的厚度。建筑外墙外保温见图10。

图10 建筑外墙外保温

1—墙体；2—黏结胶浆；3—保温材料；4—标准网；5—加强网；6—抹面胶浆；7—计

算建筑面积部位 3．0．25 本规范所指的与室内相通的变形缝，是指暴露在建筑物内，在建筑物内可以看得见的变形缝。

3．0．26 设备层、管道层虽然其具体功能与普通楼层不同，但在结构上及施工消耗上并无本质区别，且本规范定义自然层为“按楼地面结构分层的楼层”，因此设备、管道楼层归为自然层，其计算规则与普通楼层相同。在吊顶空间内设置管道的，则吊顶空间部分不能被视为设备层、管道层。

3．0．27 本条规定了不计算建筑面积的项目：

本款指的是依附于建筑物外墙外不与户室开门连通，起装饰作用的敞开式挑台(廊)、平台，以及不与阳台相通的空调室外机搁板(箱)等设备平台部件； 2 骑楼见图11，过街楼见图12；

图11 骑楼

1—骑楼；2—人行道；3—街道

图12 过街楼

1—过街楼；2—建筑物通道

本款指的是影剧院的舞台及为舞台服务的可供上人维修、悬挂幕布、布置灯光及布景等搭设的天桥和挑台等构件设施；

建筑物内不构成结构层的操作平台、上料平台(工业厂房、搅拌站和料仓等建筑中的设备操作控制平台、上料平台等)，其主要作用为室内构筑物或设备服务的独立上人设施，因此不计算建筑面积； 6 附墙柱是指非结构性装饰柱；

室外钢楼梯需要区分具体用途，如专用于消防的楼梯，则不计算建筑面积，如果是建筑物唯一通道，兼用于消防，则需要按本规范第3．0．20条计算建筑面积。