恒大物业服务费用收缴管理办法

第一篇：恒大物业服务费用收缴管理办法

恒大物业服务费用收缴管理办法

第一章 总则

第一条 为进一步规范物业服务费用的收缴管理，保障集团利益，特制定本办法。

第二条 本办法所指物业服务费用包括物业服务费、停车费及水电费等。

第二章 费用的收缴 第一节 物业服务费的收缴

第三条 物业服务费的收缴包括地区公司应付部分和业主应交部分的收缴。

第四条 物业服务费定价标准审批

1、物业服务中心须严格按照集团批复的收费标准收取物业服务费。任何单位、个人不能以任何理由对集团已批复的物业服务费标准擅自进行调整。若需调整物业服务费标准的，已封园项目（不涉及销售）经地区公司负责人审核后报集团物业直管副总裁审批，非封园项目（涉及销售）须按物业服务费定价审批流程重新报批。

2、外购项目按已备案或已签订《前期物业服务合同》中约定的物业服务费标准执行的，经地区公司负责人审核，报集团物业直管副总裁审批；若需调整物业服务费标准的，须按物业服务费定价审批流程重新报批。

3、物业公司外接项目（指非本公司开发项目）物业服务费标准，经地区公司负责人审核后，报集团物业直管副总裁审批。

4、若地区公司需阶段性调整向业主折扣收取（收费标准不变）的，经地区公司负责人审核后，报集团物业直管副总裁审批，调整差额由地区公司支付。

第五条 物业服务中心须自收楼通知书载明的交楼日期次日起计收业主应缴纳的物业服务费；提前收楼的，自实际收楼次日起计收业主应缴纳的物业服务费；当地法规另有规定的，按规定执行；其他特殊情况报物业管理中心总经理审批。第六条 业主空臵物业的物业服务费应当按照《前期物业服务协议》约定，由业主按本物业区域同类物业标准全额缴纳；若当地政府有特殊规定的，须按以下流程报批：由业主提出书面申请并按当地政府规定提交证明材料，报地区物业公司负责人审批并报物业管理中心备案。

第七条 业主收楼时有享受物业服务费赠送的，须按物业公司与其签署的《前期物业服务协议》约定预收物业服务费，其赠送物业服务费的享受日期相应顺延。

第八条 纳入交楼范围但尚未出售，及已办理退房、回购手续或因工程、证照等地产原因未能按时交给业主的空臵物业，其物业服务费由地区公司按照本物业区域同类物业的标准支付；返租商铺的物业服务费收缴参照《商业项目物业管理办法》执行。

第九条 每批次集中交楼3个月前，地区公司营销部须提供本批次集中收楼的业主清单，并经营销部负责人签字确认后移交物业服务中心。物业服务中心须在每批次集中交楼15天前，经与现场实体交楼区域核对无误后，完成物业信息系统前期设臵及资料导入工作，并在交楼10天前完成物业信息系统的上线运行。

第十条 清尾房出售且非集中交楼批次的，地区公司营销部须在出售后一周内提供业主清单，并经营销部负责人签字确认后移交物业服务中心。物业服务中心须当天在物业信息系统进行信息修改。

第二节 停车费的收缴

第十一条 停车费是指车位服务费或车位使用费（包括车位租赁费和车位服务费）。已售车位的停车费对外统称“车位服务费”，未售车位的停车费对外统称“车位使用费”。

第十二条 物业服务中心须严格按照集团批复的收费标准收取停车费。

1、若地区公司需对车位租赁费进行调整的，已售车位须报地区公司负责人审批，未售车位须按车位租赁费定价审批流程重新报批，若调价同时涉及已售和未售车位的，按车位租赁费定价审批流程重新报批。

2、若地区物业公司需对车位服务费进行调整的，已售车位须经地区公司负责人审核后，报集团物业直管副总裁审批，未售车位须按 车位服务费定价审批流程重新报批，若调价同时涉及已售和未售车位的，按车位服务费定价审批流程重新报批。

第十三条 地区公司工程部须在首批次交楼15天前完成停车收费道闸系统的安装与调试，并于交楼3天前移交物业服务中心。

第十四条 物业服务中心应在首批次交楼5天前完成停车场收费许可等相关手续的办理，自首批次交楼之日起计收停车费，若停车收费道闸系统暂未调试完成的，须实行人工收费。特殊情况无法开展收费的，须报地区公司负责人审批并报物业管理中心备案。

第十五条 已售车位（不含返租车位）的车位服务费，物业服务中心须以周期费形式向车位所有人收取，并按双方签订的《停车服务协议》约定收取费用。

第十六条 办理月租的车辆，物业服务中心须严格按双方签订的《车位租用协议》约定收取停车费，并按缴费时限进行车卡授权，严禁超缴费时限授权，且收费与授权不得为同一人。

第十七条 办理月结的单位，物业服务中心须与其签订月结协议，明确收费标准和方式，按月据实向月结单位收取停车费。

第十八条 地区物业公司须根据楼盘开发进程及停车场投入使用情况，与地区公司协商拟定《地下车位委托租赁协议》，明确未售车位和返租车位委托租赁模式和费用结算标准，经集团经营中心审核后，报地区公司负责人审批后执行。

第三节 水电费的收缴

第十九条 物业服务中心须自交楼之日起及时计量收取业主户内水电费、公摊水电费。

第二十条 物业服务中心须于每月25日前完成水电表读数抄录，并在抄录完成后3日内录入物业信息系统；当地供水、供电部门另有规定的，按其规定执行。

第二十一条 纳入交楼范围但尚未出售，及已办理退房、回购手续或因工程、证照等地产原因未能按时交给业主的空臵物业水电费，业主实际未入住且因户内工程整改期间产生的水电费，由地区公司按照本物业区域同类物业的标准支付。物业服务中心须于每月5日前统计汇总后提交地区公司工程部确认，工程部确认后5日内将复印件移交物业服务中心并由工程部在1个月内完成请款工作。

第三章 费用收取管理 第一节 业主应交费用的收取

第二十二条 地区物业公司须在交楼1个月前完成物业服务费银行托收的洽谈和合同签订，物业服务中心在业主收楼时引导业主办理物业服务费银行托收。

第二十三条 物业服务中心须于每月3日生成当月应收物业服务费、水电费、车位服务费等应收费用。

第二十四条 物业服务中心在收到业主缴纳的物业服务费、水电费、车位服务费等应收费用后，须及时开具票据并在物业收费系统上更新该笔费用的缴费状态。

第二十五条 物业服务中心在收到业主缴纳的车位使用费或其他临时费用后，须及时开具票据并将收费信息录入物业收费系统。

第二节 地区公司应付物业服务费的支付

第二十六条 地区公司应付物业服务费，包括其赠送业主的物业服务费（含停车费）、补偿业主而代业主支付的物业服务费、应付空臵物业的物业服务费、折扣向业主收取产生的差额等。

第二十七条 地区公司赠送业主的物业服务费（含停车费），每批次集中交楼前有赠送的，营销部须于本批次集中交楼1个月前编制赠送明细，报地区公司负责人审批，并将批复的复印件移交物业服务中心；每批次集中交楼后另有赠送的，营销部须于每季度首月5日前编制上季度赠送明细，报地区公司负责人审批，并将批复的复印件移交物业服务中心。

第二十八条 因特殊原因，地区公司需以物业服务费补偿业主而代业主支付的物业服务费，营销部须自协议补偿5日内牵头组织按以下权限完成补偿报批手续，并将批复的复印件移交物业服务中心：

物业服务费补偿每户单笔金额5000元以下（含5000元）的，报 地区公司负责人审批，补偿每户单笔金额超过5000元的，再报集团物业直管副总裁审批。

第二十九条 地区公司应付空臵物业的物业服务费，物业服务中心须于每月25日前统计汇总并提交营销部确认，营销部在5日内将确认的复印件移交物业服务中心。

第三十条 地区公司阶段性向业主折扣收取物业服务费，由此产生的差额,物业服务中心须于每月25日前统计汇总后提交营销部确认，并由营销部5日内报地区公司负责人审批后将批复的复印件移交物业服务中心。

第三十一条 地区公司应付物业服务费请款及支付

1、批次集中交楼的赠送费用，物业服务中心须于本批次集中交楼15日前对地区公司确认的其应支付费用统计汇总后提交营销部，营销部须在集中交楼5日前提交费用支付的呈批报告，报地区公司负责人审批。

2、地区公司其他应支付费用，物业服务中心须于每季度首月10日前对上季度经地区公司确认的其应支付费用统计汇总后提交营销部，营销部须于每季度首月15日前提交上季度费用支付的呈批报告，报地区公司负责人审批。

3、上述费用批复后，地区公司营销部须自批复之日起1个月内完成请款；地区公司应按季度支付上述费用；上述费用到账后，物业服务中心须在3日内在物业收费系统按已入账操作。物业服务中心须建立地区公司赠送业主物业服务费台账，并及时跟进费用请款进度。

第三节 集团相关单位其他应付费用的支付

第三十二条 集团相关单位其他应付费用（如前期介入服务费用），物业服务中心须按照合同约定或文件要求，及时统计汇总并提交给对方单位。

第三十三条 集团相关单位在收到物业服务中心提交的资料后，须按合同约定或文件要求及时完成请款及费用支付。

第四章 赠送、减免管理

第一节 物业服务费的赠送

第三十四条 本节所指赠送物业服务费特指地区物业公司赠送部分，不含地区公司赠送、补偿业主部分。

第三十五条 因物业管理过失给业主造成损失，业主拒交物业服务费并要求赔偿，为确保超出业主赔偿诉求部分的物业服务费及时收缴，物业服务中心拟通过向业主赠送物业服务费的方式对业主进行补偿的，须提供业主承诺今后不再以此为由要求补偿或拒交物业服务费的书面凭据，且须按以下权限报批，并报物业管理中心备案：

物业服务费赠送每户单笔金额在2000元以下（含2000元）的，须经地区物业公司负责人审核后，报地区公司负责人审批；物业服务费赠送每户单笔金额超过2000元的，再报集团物业直管副总裁审批。

第三十六条 物业服务费收缴奖励及优惠政策由物业管理中心统一制定，经集团物业直管副总裁审核，集团分管领导签署意见后，报董事局主席审批执行。

第二节 物业服务费违约金的减免

第三十七条 业主缴纳欠费时要求减免违约金的，在业主书面承诺一次性交清本金，并保证后期按时缴纳物业服务费的前提下，物业服务中心可酌情减免违约金，但须按以下权限审批：

单笔减免金额1000元以下（含1000元）的由物业服务中心负责人审批；单笔减免金额3000元以下（含3000元）的，由地区物业公司负责人审批；单笔减免金额超过3000元的，报地区公司负责人审批。

第三节 停车费的减免

第三十八条 原则上小区车辆停放不得免费，特殊情况下个别车辆需免费停放的，须经地区公司负责人审批。以下情况除外：

1、政策规定的特种车辆（如军车、警车、消防车、救护车、运钞车、殡葬车、邮政车及工程抢险车等）可临时免费停放。

2、在小区内办公的集团员工（恒大中心按集团规定执行），由本人提出申请，并提供本人驾照、行驶证及其他相关材料，经地区物业公司负责人审批后，当班期间可临时免费停放。

3、集团内部、业务单位来访车辆，凭物业服务中心负责人签字的《会客单》可免收临时停车费。

第三十九条 因物业公司管理过失造成业主车辆损失，物业服务中心拟适当补偿的，原则上只能用减免停车费进行补偿，且须按以下权限报批，并报财务部、物业管理中心备案：

单笔减免金额2000元以下（含2000元）的，须经地区物业公司负责人审核后，报地区公司负责人审批；单笔减免金额超过2000元的，再报集团物业直管副总裁审批。

第四十条 因工程、证照等地产原因明确要求以停车费进行补偿的，补偿部分费用由地区公司支付，且须按以下权限报批，并报财务部、物业管理中心备案：

单笔减免金额2000元以下（含2000元）的，须经地区物业公司负责人审核后，报地区公司负责人审批；单笔减免金额超过2000元的，再报集团物业直管副总裁审批。

第五章 附则

第四十一条 本办法中涉及由地区公司负责人审批的，海花岛产业集团由其物业分管领导审批。

第四十二条 违反本办法规定，视情节轻重给予相关责任人问责、降薪、降职、免职直至开除处分；造成集团损失的，集团有权向责任人进行追偿。

第四十三条 本办法自公布之日起正式实施，此前下发的有关规定与本办法不一致的，按本办法执行。本办法未明确的事宜，按集团相关制度执行。

第四十四条 本办法由物业管理中心负责解释。

第二篇：物业服务费用测算

物业服务费用测算

一、物业服务费构成的确定

根据国家发展改革委员会和建设部联合发布的《物业服务收费管理办法》(发改价格[2003]1864号)规定，物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分：

(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。(3)物业管理区域清洁卫生费用。(4)物业管理区域绿化养护费用。(5)物业管理区域秩序维护费用。

(6)办公费用。

(7)物业管理企业固定资产折旧。

(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。(9)经业主同意的其他费用。

以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。

根据《物业服务收费管理办法》，如果实行物业服务费用包干制，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润：如果实行物业服务费用酬金制，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金。

二、居住性物业服务费的测算

居住性物业服务费标准的测算，可以用下面一个简单的公式表示： V = ∑Vi(i =1，2，3，……12)V——代表求得的物业服务费标准(元／月·平方米或元/年·平方米)； Vi——代表各分项收费标准(元／月·平方米或元年·平方米)； ∑——表示对所有费用项目算术相加之和。

具体常用算法：按类别分别测算，最后求和服务费的标准。1．管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费Vl

V1 = ∑Fi／S(i = 1，2，3，4)(元／月·平方米)该项费用是用于物业管理企业的人员费用 包括: 基本工资

社会保险（失业、医疗、养老险，一般占基本工资的30%左右）按规定提取的福利费（住房公积金、教育培训、工会费等，一般占基本工资的14%左右）

加班费和服装费

不包括管理、服务人员的奖金（奖金从盈利中提取）

Fl——基本工资(元／月)。

F2——按规定提取的福利费(元/月)，包括福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。

F3——加班费(元／月)。F4——服装费(元/月)。

S——表示可分摊费用的建筑面积之和。单位为平方米(m2)。2．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2 V2=∑Fi／S(i=1，2，3，4，5)(元／月·平方米)其中：

F1——公共照明系统的电费和维修费：①电费：(W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn)×30×PE

W1表示每日开启时间为Tl(小时)的照明电器总功率(千瓦·小时)；T1表示每日开启时间(小时)；30代表每月测算的天数；PE表示电费单价(元／kW)；②维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件、进货的价格来测算。

F2——给排水设施的费用，此项费用测算时又可分项为：①给水泵的电机功率(可包括生活水泵、消防蓄水池泵)，电费 = W×24×I×30× PE(元／月)。I代表使用系数 =平均每天开启小时数／24；②消防泵的电机费(包括喷淋泵、消防栓泵)，电费 = W×24×I×30× PE，(元／月)；③排污泵的电机功率(包括集水井排水泵、污水处理排水泵)，电费=W×24×I×30× PE(元／月)：④维修费(元／月)。

F3——配供电系统设备维修费、检测费(元/月)。F4——建筑、道路维修费(元／月)。

F5——电梯费用的核算：①电费=n ×W×24×I×30× PE(元／月)，其中n为电梯台数；W为电梯功率；I为电梯使用系数，由于不同类型物业的电梯使用时间和频率不同，会产生差异，一般可通过统计的方法进行估算。居住类物业大致在0．4；②维修费(元/月)，可分包给电梯专业的维修公司，也可自行维修(包括人工费、材料费)；③年检费(元／月)。此处的费用项F1  F5 并非固定项目，不同物业项目不一，不能机械套用。3．物业管理区域清洁卫生费用V3 V3=∑Fi／S(i=l，2，3，4，5，6)(元／月·平方米)其中：

Fl——人工费(元／月)。

F2——清洁机械、工具、材料、服装费，按价值和使用年限折算出每月的值(元/月)。

F3——消杀费(元/月)。F4——化粪池清理费(元／月)。F5——垃圾清运费(元／月)。

F6——水池(箱)清洁费(元／月)。4．物业管理区域绿化养护费用V4

V4=∑F i ／S(i=l，2，3，4，5)(元／月·平方米)其中：

F1——人工费(元／月)。F2——绿化工具费(元／月)。

F3——化肥除草剂等材料费(元／月)。F4——绿化用水费(元／月)。F5——园林景观再造费(元／月)。5．物业管理公共区域秩序维护费用V5 V5 = ∑Fi / S(i=l，2，3，4，5)(元／月·平方米)其中：

F1——人工费(元／月)。F2——服装费(元／月)。F3——维修费(元/月)。

F4——日常保卫器材费(元/月)，包括对讲机、多功能警棍、110报警联网等。F5——保安用房及保安人员住房租金(元／月)。6．办公费用V6 V6=∑Fi／S(i=1，2，3，4，5，6，7)(元／月·平方米)常用全年的费用预算来折算出每月费用，即全年费用除以12个月，也可根据上年的年终决算数据，预算出今年的办公费。

其中：

F1——交通、通讯费用(元／月)。

F2——文具、办公用品等低值易耗品费(元／月)。F3——车辆使用费(元/月)。F4——节日装饰费(元/月)。

F5——公共关系费及宣传广告费(元／月)。F6——办公水电费(元／月)。F7——书报费(元／月)。

7．物业管理企业用于管理项目的固定资产折旧费V7 该项费用指物业管理企业拥有各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用，包括交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备等。按实际拥有的上述各项固定资产总额除以平均折旧年限，再分摊到每月每平方米建筑面积。值得注意的是，这里的固定资产应主要是直接用于该项目服务的固定资产。

8．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用V8 V8 =（投保总金额  保险费率）／保险受惠物业的总面积

为了从经济上保障住宅物业区内水、电、电梯等设施遭受灾害事故后能及时修复和对伤员进行经济补偿，物业管理企业必须对这些设备设施投财产保险、相关责任保险(如电梯责任保险)、公众责任险。保费按保险受惠物业总建筑面积分摊。

9．经业主同意的其它费用V9

该项是指业主大会同意的全体业主均能受惠的必要的服务费用。

10．不可预见费用V10 不可预见费用(一般按上述费用总和的1％～5％计)，考虑不可预见费的原因是物价上涨、银行利率调整及其他不可预见的临时性支出。不可预见费应单独设账，严格控制其支出。

11．利润或管理酬金V11 按定额利润/酬金或行业利润率／酬金率确定。定额酬金或利润是指双方协商在管理企业完成合同规定的服务任务情况下给服务者已固定数额的酬金或利润。不过，现行最通常的利润酬金确定方式是以上述1~10项的支出之和为基数乘以行业利润率/酬金率付给管理企业利润/酬金，即

管理利润/酬金 = 服务费  行业利润率/酬金率

物业管理行业利润率/酬金率一般在8％~15％，具体的比率可由双方根据物业服务的标准等因素等协商确定。

值得注意的是这里所说的利润并不是物业管理企业的利润，也不是真正意义上的利润，只是一个项目的报酬。

12．法定税费V12 按现行税法，物业管理企业属服务业，上缴的税金包括：(1)须按营业额缴纳营业税，税率为5％。(2)城市建设维护税，按营业税的7％计征。(3)教育费附加，按营业税税额的3％计征。

合计总营业额的5．5％。

广州一般取

5.63%（含防洪费）

包干制服务费标准计算公式：

方法1 V = P1（成本）+ P2（利润）+ P3（税收）

= P1

+ P1 ▪Κ1（成本利润率）+ V ▪ 5.63%

V = P1（1

+ Κ1）/（1Κ2-5.63%）

依照《物业服务收费管理办法》规定，实行酬金制计费方式的物业服务费用不含税金。

酬金制服务费标准计算公式：

V = P1（各项服务支出）+P2（酬金）（P2 一般取 P1 的8%~15%）

上述具体项目费用的测算，实际工作中多用表格的方式进行

第三篇：物业服务管理办法

营口市物业管理实施细则

辽宁省营口市人民政府

关于印发营口市物业管理实施细则的通知

各市（县）、区人民政府，市政府各部门、各派出机构、各直属单位：

《营口市物业管理实施细则》业经第十四届市政府第41次常务会议讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。

二〇一一年二月十二日

营口市物业管理实施细则

第一章 总则

第一条 为进一步规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本细则。

第二条 本细则适用于我市行政区域内业主通过选聘物业服务企业的方式进行物业管理的活动。本细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 市住房城乡建设委负责全市物业管理活动的监督管理工作，市物业管理处受其委托负责拟定全市物业管理规范性文件，物业企业资质管理，市辖区住宅专项维修资金的管理，指导、协调市（县）区物业行政主管部门及相关单位开展物业管理工作。

市（县）区物业行政主管部门负责辖区内物业管理活动的日常监管，住宅专项维修资金的管理，物业服务企业三级资质的初审，前期物业招投标，物业退出、承接工作的监督、指导，物业纠纷调处。

街道办事处（乡镇人民政府）负责组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，物业纠纷调处。

公用事业、财政、民政、公安、工商、物价、环保、城管综合执法等行政管理部门，按照各自职责负责物业管理区域内相关的行政管理和服务工作，建立违法行为投诉登记制度，对违法行为及时做出处理，并在物业管理区域内公布负责人姓名和联系方式。

第四条 市物业管理协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，提高物业服务企业服务质量和服务水平，促进行业健康发展。第二章 业主、业主大会及业主委员会

第五条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利，履行法律、法规规定的义务。

第六条 物业管理区域划分应遵循相对集中、便于管理的原则，充分考虑建筑物规模、配套设施设备、小区建设等因素予以确定。

物业所在地市（县）区物业行政主管部门在征求街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会、房地产开发主管部门等单位的意见后进行物业管理区域划分登记，并告知开发建设单位，同时向市物业行政主管部门备案。开发建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

第七条 一个物业管理区域的全体业主组成一个业主大会。

物业管理区域内，已交付专有部分面积达到总建筑面积50%（含50%）以上时，建设单位应当在30日内书面报告物业所在地的市（县）区物业行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），同时报送下列资料：

（一）物业管理区域划分意见书；

（二）建筑物面积清册、业主名册；

（三）建筑规划总平面图；

（四）交付使用共用设施设备证明；

（五）物业服务用房配备证明；

（六）筹备首次业主大会会议所需的其他资料。

第八条 符合成立业主大会条件，并有下列情形之一的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在30日内指导成立业主大会筹备组：

（一）开发建设单位申请；

（二）物业行政主管部门指定；

（三）业主申请。

筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会、开发建设单位和业主代表组成，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）指定代表担任。筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示，征求业主意见。

第九条 业主大会筹备组应当在组成之日起30日内，召开业主大会会议，制定业主大会议事规则和管理规约，选举产生业主委员会。

开发建设单位承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。

第十条 业主大会决定以下有关共有和共同管理权利的重大事项：

（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举或者更换业主委员会委员；

（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；

（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；

（五）筹集和使用专项 维修资金；

（六）改建、重建建筑物及附属设施；

（七）申请分立或者合并物业管理区域；

（八）利用共用部分从事经营性活动；

（九）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

决定第（五）、（六）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑总 面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十一条 业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。

第十二条 业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地市（县）区物业行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）办理备案手续：

（一）筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

（二）业主大会决议；

（三）管理规约、业主大会议事规则；

（四）业主委员会委员名单。

第十三条 业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当在变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

业主委员会完成备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主委员会印章。

第十四条 业主委员会委员实行任期制，委员任期、议事方式、表决程序、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：

（一）任职期限届满的；

（二）不再具备业主身份的；

（三）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；

（四）被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；

（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（六）业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处(乡镇人民政府)应当责令其移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

第十五条 未选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足委员总数二分之一的，新一届业主委员会产生之前，由物业所在地社区居民委员会代行业主委员会职责。

第十六条 实行物业管理联席会议制度。联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集，由市（县）区物业行政主管部门、社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或业主代表组成。

物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

（一）业主委员会不依法履行职责；

（二）业主委员会换届过程中出现的违规问题；

（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；

（四）提前终止物业服务合同；

（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；

（六）需要协调解决的其他物业管理问题。第三章 前期物业管理

第十七条 开发建设单位和选聘物业服务企业的单位应当以招标的方式选聘 物业服务企业进行前期物业管理。市、市（县）区物业行政主管部门应组织成立物业招投标领导小组，负责规范物业管理招投标活动。

开发建设单位与业主签订的购房合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，明示收费标准和服务标准。

第十八条 多层住宅总建筑面积少于2万平方米，单栋高层住宅总建筑面积少于1万平方米，多层高层混合住宅总建筑面积少于2万平方米或投标人少于3人的新建物业项目，经市（县）区物业行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

经济适用房、动迁安置房、廉租房的物业管理由市（县）区政府指定部门负责。

第十九条 开发建设单位在办理物业交接验收手续时，应当向前期物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）建设单位与专业经营单位办理的设施设备产权移交资料；

（五）业主名册；

（六）物业管理必需的其他资料。

资料、配套设施不完备，共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的，前期物业服务企业应当书面告知开发建设单位。开发建设单位接到书面报告后，应当立即进行整改；不能立即整改的，应当制定整改方案。开发建设单位应当在依法向前期物业服务企业移交物业管理资料后3日内，持移交协议和资料明细到所在地市（县）区物业行政主管部门备案。

第二十条 物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。规划建设行政主管部门在核发规划许可证时，应当对物业管理区域内公共服务配套设施规划设计予以审查，确保公共服务配套设施符合设计标准。物业管理区域内的公共服务配套设施应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途。

第二十一条 物业管理区域内至用户终端的供水、供电、供气、供热、有线电视、宽带数据传输等专业公共服务配套设施应依法委托具有设计、施工、监理资质的单位进行设计、建设、监理，与主体工程同时设计、同时施工、同时验收，并出具验收报告。

第二十二条 物业管理用房应按照建筑面积不少于建设工程项目总建筑面积的3‰配置，且最低不得少于80平方米。开发建设单位应当自物业竣工验收合格之日起三十日内将物业管理用房无偿移交给物业服务企业使用，并接受所在地的街道办事处（乡镇人民政府）的监督。业主委员会的办公用房从物业管理用房 中调剂, 建筑面积最低不得少于15平方米。开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当将物业管理用房一并申请登记，房屋权属登记部门应当在房屋权属登记簿上予以记载。

第二十三条 按照规划在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园、停放汽车或自行车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位）的产权归属，由开发建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定。约定属于开发建设单位所有的，开发建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。

车库、车位在优先满足业主停车需要的前提下，可以临时租赁给物业管理区域外的单位或个人。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。

第二十四条 前期物业管理期间，物业服务企业购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任险保险的，应当将相关情况在物业管理区域内显著位置公示，接受有关行政管理部门和业主监督。业主大会成立后，物业服务企业是否购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任险保险，由业主大会决定。第四章 物业管理服务

第二十五条 住宅类物业收费实行政府指导价，非住宅类物业收费实行市场调节价。物业服务收费实行政府指导价的，市、市（县）区价格主管部门应当会同同级物业行政主管部门，根据物业服务等级标准等因素，制定本行政区域与物业服务等级标准相对应的基准价及其浮动幅度，并向社会公布。

物业收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

第二十六条 物业服务费可以采取包干制或酬金制等形式。实行包干制收费的物业服务企业不得以物业服务费收缴率低等理由减少服务内容或者降低物业服务标准。业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关服务等理由拒付物业服务费。

物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准、物业服务费收支情况进行公示。

第二十七条 物业服务费自业主入住之日起开始交纳。已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位交纳。

前款所称入住是指物业买受人收到书面入住通知并办理完结相应手续。入住人收到入住通知后在规定期限内不办理相应手续的，视为入住。

第二十八条 物业服务企业应当依据物业管理服务合同提供服务，管理房屋共用部位、共用设施设备，达到使用方便、安全、环境整洁、绿化达标、公共秩序良好。

第二十九条 实行物业服务合同履约保证金制度。物业服务企业与业主委员会签订物业服务合同时，应将1年物业服务费总额的10%（按合同约定的物业服务费标准计算）作为物业服务合同履约保证金，预存在业主委员会的账户上。前期物业服务合同履约保证金在业主委员会成立之前，由市（县）区物业行政主管部门代管。物业服务企业不交纳物业履约金的，业主委员会可不与其签订物业服务合同。

物业服务合同履约保证金的使用、管理办法由市物业行政主管部门另行规定。

第三十条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，物业服务合同期限一般不少于2年。物业服务合同期满前，物业服务企业和业主委员会无正当理由不得单方提前解除合同。

第三十一条 物业服务合同对物业服务企业和全体业主均具有约束力。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同副本报物业所在地的市（县）区物业行政主管部门备案。

第三十二条 物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，应当在市（县）区物业行政主管部门的指导下，按照下列规定做好交接工作：

（一）在合同期满3个月前提出不再续约或提前解除合同的一方应当将不再续约、解约原因、退出时间以书面形式告知另一方，就退出事宜进行协商，以书面形式在物业管理区域内公告15天，并书面告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和社区居民委员会，同时报送所在市（县）区物业行政主管部门备案，填写《物业服务企业退出项目管理情况登记表》；

（二）在新的物业服务企业进入之前，原物业服务企业应当继续按照合同约定做好物业服务，业主应当按时交纳物业服务费至合同终止日或经双方确定的实际服务终止日；

（三）在解除合同1个月前，物业服务企业应当公布物业服务费的收支状况，并将预收的费用退还给业主；

（四）物业服务企业应当在合同终止之日起10日内，按照规定，与业主委员会办理移交事宜，未成立业主委员会的，在市（县）区物业行政主管部门的监督指导下，可暂时向社区居民委员会办理移交事宜，新物业企业接管后，移交给新的物业服务企业；

（五）市（县）区物业行政主管部门应当积极协助业主委员会选聘新物业服务企业，并主动提供相关信息，协助其做好选聘企业工作，指导业主委员会与新的物业企业签订《物业管理服务合同》；

（六）发生物业服务企业非正常退出情况时，市（县）区物业行政主管部门应当对物业管理区域内的环境卫生和垃圾收集实施管理，直至业主大会选聘新的物业服务企业。

第三十三条 车辆在物业管理区域内共用部位的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，由业主大会与物业服务企业协商确定收费标准。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

公安机关要指导业主大会和物业服务企业在不影响行人和车辆通行，不影响消防安全的前提下，在物业管理区域内划定停车泊位。物业管理区域内无法提供足够停车泊位的，业主委员会或者物业服务企业可以向市城管综合执法部门和公安机关申请，在物业管理区域周边三、四级道路或者空地设立临时、夜间机动车停车场。

第三十四条 物业服务企业在物业管理区域内对小区进行服务、用于办公用水享受民用价格。

第三十五条 市（县）区物业行政主管部门应当建立物业投诉受理制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，应当依法及时调查、处理，并将调查或者处理结果及时回复投诉人；属于其他行政管理部门职责的，应当及时移交有关行政管理部门处理，并告知投诉人。

第三十六条 建立物业服务企业信用信息管理制度。市物业行政主管部门负 责对全市物业服务企业信用信息的管理。市（县）区物业行政主管部门负责本辖区内物业服务企业的诚信考核、监管工作。

外埠物业服务企业进入本市从事物业服务活动，应当向市物业行政主管部门办理登记备案。

第五章 物业的使用与维护

第三十七条 业主、物业使用人自用部位、自用设施设备，物业管理范围内房屋共用部位、共用设施设备，公用专业部门管理范围内共用设施设备的界定：

（一）业主、物业使用人自用部位、自用设施设备

1．自用部位：户门以内门窗、非承重墙、内墙面、地面、顶棚、阳台及业主独立使用的露台等；

2．自用设施设备：户门以内自用的除上水立杠之外的供水管线、阀门（含“三通”）、下水管线器材、卫生洁具、暖气管片、地热管线器材、有线电视终端盒到室内线路部分等。

（二）物业管理范围内房屋共用部位、共用设施设备

1．房屋共用部位：指一栋住宅楼中业主、物业使用人共有的房屋承重结构（基础、内外承重墙体、梁、板、柱）、屋顶、楼梯间、走廊通道、专用房间、外墙面、屋面防水等。

2．共用设施：住宅区内业主、物业使用人共用的非市政道路、路灯、绿化、建筑小品、化粪池、非市政排水管线、窨井、非营利性的休闲广场和健身器械等。

3．共用设备：住宅楼内业主、物业使用人共用的下水管线、落水管、电梯、避雷装置；非业主、物业使用人自行安装的住宅入口防盗门及住宅区内电子监控系统、电控门、消防器具、垃圾桶（箱）等。

（三）公用专业部门管理范围内共用设施设备的维护与管理

1．住宅楼除业主自用供水管线之外的供水管线、泵房等供水设施设备自住宅区综合验收合格之日起，由供水单位负责维修、更新、改造。

2．住宅楼内共用供暖管线、截门及外网供暖管线、热力小室、换热站、锅炉房等由供暖单位负责维修、更新、改造。

3．气嘴前的煤气线路（含气嘴）、计量表具等由供气单位负责维修、更新、改造。

第三十八条 住宅小区内禁止下列行为：

（一）擅自拆改房屋承重结构；

（二）擅自改变物业规划用途；

（三）在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；

（四）侵占、损坏公共场地、共用部位、共用设施设备；

（五）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；

（六）违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动；

（七）实施危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

（八）违反规定饲养家禽、宠物；

（九）违反规定摆摊设点，占道经营；

（十）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；

（十一）占用消防通道、挤占消防设施；

（十二）在供水、供气、供热设施的地面及地下修建构筑物、挖坑、掘土、打桩、爆破作业、堆放垃圾杂物等；

（十三）占用电力线路走廊和公共配电间；

（十四）法律、法规、业主管理规约禁止的其他行为。

发生上述行为时，业主有权投诉举报，业主委员会、物业服务企业应当及时劝阻、制止，督促改正，同时向所在地市（县）区有关行政管理部门报告。有关行政管理部门接到业主委员会、物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第三十九条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施，应当遵守管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。施工中相邻关系人应当提供方便，给相邻关系人造成损失的，责任人应当给予补偿。利用屋面安装太阳能热水器等设施，不得破坏屋面、影响建筑防水功能和房屋安全。多层住宅，小高层（12层以下）住宅安装太阳能需规划设计，预留埋点、管线通道、排列有序，无碍城市观瞻。

第四十条 房屋装修人在房屋装饰装修开工前，应当告知相邻业主，并到物业服务企业进行登记；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。物业服务企业应当与装修人签订房屋装饰装修管理协议，并将装饰装修活动中的禁止行为和注意事项告知房屋装修人。物业服务企业应当为房屋装修人的装饰装修活动提供服务或者按照规划设计要求给予指导，不得有垄断装修市场和乱收费行为。

房屋装修人在住宅室内装饰装修过程中违反有关规定的，开发建设单位、物业服务企业发现时应予以制止，对不听劝阻的，应及时上报市（县）区综合执法部门，任何开发建设单位、物业服务企业均无权对相关业主进行处罚。

第四十一条 开发建设单位交纳的房地产开发项目资本金按开发项目建筑面积每平方米10元的标准预留建筑质量保证金。因开发建设单位责任造成的物业维修，如开发建设单位不履行维修责任，由物业服务企业、业主委员会联合申请，经市（县）区物业行政主管部门审查同意后组织维修，维修费用从建筑质量保证金中扣除。

物业保修期过后，经市（县）区物业行政主管部门查验共用设施设备无质量问题的，建筑质量保证金予以退还。

第四十二条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，在办理物业交付手续前，应当将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。开发建设单位、回迁安置部门在办理小区业主入户手续时，应告知业主及时交存住宅专项维修资金。未交纳维修资金的，开发建设单位、回迁安置部门不得办理房屋入户手续。

第四十三条 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金的使用情况应当定期向业主公布。

第四十四条 未建立专项维修资金或专项维修资金不足的，发生维修费用时，由维修所涉及的业主按照各自建筑面积比例承担。

第四十五条 发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的，按照有关规定使用专项维修资金：

（一）电梯故障危及人身安全的；

（二）楼体单侧外立面五分之一以上已经脱落或有脱落危险的；

（三）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安 全的；

（四）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。

应急使用专项维修资金的具体办法由市物业行政主管部门会同相关部门制定。

第四十六条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。专业经营设施设备的维护、保养等费用，不得从专项维修资金中列支。人为造成的维修责任，由责任人承担。

各级人民政府和有关主管部门应当加强对专业经营单位的监督管理，督促专业经营单位履行投资、建设和维护管理义务。

第四十七条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应事先通知业主委员会、物业服务企业，事后应当及时恢复原状，业主委员会、物业企业应当积极支持配合。

第四十八条 物业服务企业经营归业主所有的共用部位、共用设施设备用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，应当符合有关法律规定并征得相关业主、业主大会的同意后，按照规定办理有关手续，并向业主公布收益情况。扣除管理成本后的经营收益，归业主所有，由业主大会决定其用途。

利用部分业主共用部位、共用设施设备所得的经营收益，归该部分业主所有；利用全体业主共用部位、共用设施设备所得的经营收益，归全体业主共有。第六章 旧住宅小区管理

第四十九条 旧住宅小区是指1998年以前开发建设或房屋及附属设施设备规划、建设标准低，使用时间较长，不能达到应有的使用功能和满足业主居住、日常生活需要的住宅区。

市和市（县）区物业行政主管部门负责制定全市旧住宅小区综合改造和管理的中长期规划及计划，对配套设施设备不全和设施设备严重损坏的住宅小区，有计划地实施综合改造，所需资金由各级财政承担。各市（县）区城建行政管理部门负责组织实施。

第五十条 旧住宅小区实施综合改造前，应由辖区街道办事处（乡镇人民政府）组织召开业主大会，落实改造管理方案，签订管理规约。

第五十一条 建立旧住宅小区管理长效机制。凡未实施专业化物业管理的旧住宅小区，按照属地管理的原则，强化基层管理职能，构建以市（县）区政府为主导，街道办事处组织实施，物业管理部门指导，专业化服务与社区自治相结合的管理模式。

基础设施不健全，低收入人群集中的旧住宅小区，应以确保小区的环境卫生和生活秩序为基本内容，实行以社区服务中心为管理主体，低收费的基本服务。

第五十二条 各级政府应指导、扶持社区居委会的物业管理工作。劳动保障部门应结合实施扩大再就业工程和完善社会保障体系工程，给予优惠政策；各相关专业设施管理部门要按照责任分工，做好旧小区内的供电、供水、供暖、供气、通讯等基础设施的管理与服务。第七章 法律责任

第五十三条 业主大会、业主委员会做出的决定违反法律法规的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全 体业主。

第五十四条 开发建设单位违反规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府物业行政主管部门予以处罚；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任：

（一）未按照规定配套建设物业管理用房的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款；

（二）不移交有关资料的，责令限期改正；逾期未改正的，予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款；

（三）擅自处分依法属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，处5万元以上20万元以下的罚款。

第五十五条 物业服务企业违反规定，有下列行为之一的，由县级以上人民政府物业行政主管部门予以处罚；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任：

（一）不移交有关资料的，责令限期改正；逾期未改正的，予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

（三）擅自改变物业管理用房用途的，责令限期改正，给予警告，处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

（四）超越资质等级承接物业服务业务的，没收违法所得，并处以5万元以上20万元以下的罚款。

（五）未取得资质证书从事物业管理的，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款。

（六）以欺骗手段取得资质证书的，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

（七）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款。

第五十六条 违反规定挪用住宅专项维修资金的，由县级以上人民政府物业行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第五十七条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉。第八章 附则

第五十八条 办公楼、商场、医院等非住宅物业的管理，参照本细则执行。

第五十九条 本细则自发布之日起施行。营口市人民政府于2004年12月21日发布的《营口市城市住宅区物业管理实施细则》（营政发〔2004〕33号）同时废止。

第四篇：物业服务费用催缴通知单

文章标题：物业服务费用催缴通知单

№：

××××物业管理有限公司

物业服务费用催缴通知单

（第次）

尊敬的房间业主/使用人：

您住宅/办公房/商铺的部分物业服务费我公司至今未收到。

我公司现特致函通知您，敬请您尽快到物业公司完善交费手续：①前期己交纳服务费用，敬请您带上原收据到财务

部换取物业服务费用正式发票；②您逾期未能如数交纳的服务费用，敬请您尽快补交。按贵我《合约》以及国家《物业管理条例》的规定，逾期欠费，物业公司将计收滞纳金。

谢谢您对物业公司工作的一贯支持和配合。相关费用的缴交将方便物业公司更好地为您提供各类服务。

致

礼!

××××物业管理有限公司

二〇〇×年月日

物业管理费欠费清单

序号

期限

面积

收费标准

金额

备注

1

2

3

4

合计：

回

执

№：

本业主／使用人已于年月日，收到××××物业管理有限公司送达的《物业服务费用催缴通知单》。

签收人：

签收日期：

《物业服务费用催缴通知单》来源于xiexiebang.com，欢迎阅读物业服务费用催缴通知单。

第五篇：物业服务企业资质管理办法

物业服务企业资质管理办法

（2004年3月17日建设部令第125号，2007年11月26日根据《建设部关于修改<物业管理企业资质管理办法>的决定》修正）

第一条 为了加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管

4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面理市场秩序，提高物业管理服务水平，根据《物业管理条例》，积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％： 制定本办法。

第二条 在中华人民共和国境内申请物业服务企业资质，实施对物业服务企业资质管理，适用本办法。

本办法所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。

第三条 物业服务企业资质等级分为一、二、三级。

第四条 国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。

省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。

设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。

第五条 各资质等级物业服务企业的条件如下：

（一）一级资质：

1.注册资本人民币500万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

（1）多层住宅100万平方米；

（2）高层住宅50万平方米；

（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；

（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

（三）三级资质：

1.注册资本人民币50万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书

4.有委托的物业管理项目；

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

第六条 新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：

（一）营业执照；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

（四）企业法定代表人的身份证明；

4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：

（1）多层住宅200万平方米；

（2）高层住宅100万平方米；

（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；

（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

（二）二级资质：

1.注册资本人民币300万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

（五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

第七条 新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。

第八条 一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。

二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

第九条 申请核定资质等级的物业服务企业，应当提交下列材料：

（一）企业资质等级申报表；

（二）营业执照；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

（三）企业资质证书正、副本；

（四）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；

（五）物业服务合同复印件；

（六）物业管理业绩材料。

第十条 资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直

第十七条 物业服务企业取得资质证书后，不得降低企业的资质条件，并应当接受资质审批部门的监督检查。

资质审批部门应当加强对物业服务企业的监督检查。

第十八条 有下列情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书：

（一）审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定的；

辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。

（二）超越法定职权作出物业服务企业资质审批决定的；

第十一条 物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：

（一）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；

（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；

（三）挪用专项维修资金的；

（四）擅自改变物业管理用房用途的；

（五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（三）违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定的；

（四）对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的；

（五）依法可以撤销审批的其他情形。

第十九条 物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

第二十条 物业服务企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

第二十一条 物业服务企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限

（七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的； 期改正，可处2万元以下的罚款。

（八）物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的；

（九）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；

第二十二条 资质审批部门有下列情形之一的，由其上级主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（十）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；

（一）对不符合法定条件的企业颁发资质证书的；

（十一）超越资质等级承接物业管理业务的；

（十二）出租、出借、转让资质证书的；

（十三）发生重大责任事故的。

第十二条 资质证书分为正本和副本，由国务院建设主管部门统一印制，正、副本具有同等法律效力。

第十三条 任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。

企业遗失资质证书，应当在新闻媒体上声明后，方可申请补领。

第十四条 企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。

第十五条 企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。

第十六条 企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。

（二）对符合法定条件的企业不予颁发资质证书的；

（三）对符合法定条件的企业未在法定期限内予以审批的；

（四）利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的；

（五）不履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的。第二十三条 本办法自2004年5月1日起施行。