商业广场1号商业楼验收方案

第一篇：商业广场1号商业楼验收方案

玥珑湾商业广场1号商业楼

竣工验收方案

2017年9月30日

玥珑湾商业广场1号商业楼

竣工验收方案

玥珑湾商业广场1号商业楼工程位于阳江市江城区二环南路西侧、南浦大道南侧，建筑面积约467.59㎡。本工程建筑物为地上2层，采用结构类型为框架结构，基础类型为预应力管桩基础，该工程建设单位阳江市正德房地产开发有限公司,由阳江市建筑设计院有限公司勘察、由广州伯盛建筑设计事务所、广东粤建设计研究院有限公司设计，广东信立工程项目管理有限公司现场监理，由中建设集团股份有限公司组织施工。

工程于2016年4月8日开工至2017年8月1日施工结束，工程造价约为56万元。施工单位在公司的一级组织自检验收后，向建设单位、项目监理部提出了初验申请。为了使工程竣工验收工作顺利实施，依据有关法规、竣工验收标准及备案文件规定，经与参与建设的各有关方协商，特制定本工程竣工验收方案。

一、验收目标

根据建设单位与施工单位签订的施工承包合同的目标进行竣工验收。合同约定目标：质量等级为合格。

二、验收评定依据及验收标准

验收评定依据：1）各行政主管部门批准的有关文件；3）施工承包合同及协议书、洽商单；4）中标通知书及招标说明；5）地质勘察报告；6）各专业设计文件(含标准图）；7）施工技术资料。

主要验收标准：、建筑地基基础工程施工质量验收规范 GB50202-2002

2、混凝土结构工程施工质量验收规范 GB50204-2015

3、砌体工程施工质量验收规范 GB50203-2011

4、建筑装饰装修工程施工质量验收规范 GB50210-2011

5、各专业的设计规范、施工验收规范的有关标准及强制性标准；

6、国家、省、市，工程竣工验收及备案有关规定。

三、验收程序

由施工单位公司一级组织自验——自验报告——初验申请——监理审批——总监组织五方共同初验——初验报告——整改缺陷——整改复查——审核技术资料——五方正式验收——工程竣工备案。

四、验收组织及分工

验收组分综合验收组及各专业验收组，各专业验收组接受综合验收组的领导，并向综合验收组提交本专业验收书面报告。为保证整个质量验收过程的质量，为质量验收的正确提出基本要求，各验收组由具备资质的专业技术和技术管理工作经验的人员组成。

（一）验收组： 组 长：王先锋

副组长： 李伟杰、薛卫文、林德胡、梁宗义

组 员：李仲稳、吴和保、徐海兵、林益东、王新建、陈玉新、盛建需、黄君彥、陈贤卓、李英辉、王丽媛、施立取、伍丽花、高炳华

（二）专业组：

1、土建工程 组 长： 李伟杰

组 员：李仲稳、吴和保、梁宗义、徐海兵、林益东、盛建需、薛卫文、林德胡、王新建

2、设备工程 组 长：黄君彥

组 员：陈贤卓、李英辉、王丽媛、陈玉新

3、工程质保资料 组 长：施立取 组 员：伍丽花、高炳华

（三）职责与分工

工程正式竣工验收工作由建设单位具体负责。王先锋全面负责工程竣工验收工作，具体处理竣工验收工作；

各专业组组长负责本专业验收工作。各验收组本着客观、公正、科学的精神，依据工程竣工验收标准，采用查看设计图低，检查施工现场质量管理、核查工程质量控制资料、安全与功能检验资料及观感质量检查记录等工程技术档案资料，对实体检测(检验、试验)，询问等方式进行施工验收评定。各专业组在竣工预验收后应形成书面竣工预验收报告(草稿)，并提交验收组。依据各专业提交竣工预验收报告(草稿)，由监理部下达各专业整改通知书，在施工单位整改自验合格后，向监理部申请复查，监理部组织各专业组进行复查工作。各专业组复查合格后，形成各专业竣工预验收报告并提交验收组，依据各专业竣工预验收报告监理部向验收组提交施工质量评估报告。

验收组以各专业组竣工预验收报告及施工质量评估报告为依据，对实体工程最后验收，在充分协商后，形成一致的工程竣工验收结论，并在工程竣工验收报告上签名确认。

五、竣工验收各阶段安排

1、施工单位公司一级组织自验。

2、施工单位向监理部提交竣工预验收申请报告，监理部审批竣工预验收申请报告。

3、监理部组织由建设、使用、设计、施工、勘察、监理单位组成的专业组进场进行竣工预验收。各专业组形成竣工预验收报告(草稿)，监理部下达整改通知书。

4、监理部组织各专业组复查整改内容并验收。各专业组复查验收合格后，形成竣工预验收书面报告，提交综合验收组。监理部依据各专业竣工预验收报告及日常监理检查验收记录，编写本工程质量评估报告并提交验收组。

正式竣工验收应在其它等专业验收合格后进行。工程正式竣工验收前建设单位与施工单位应签订工程质量保修合同。

正式竣工验收时间另行通知。

六、竣工验收资料整改要求

竣工验收施工技术资料，由施工队收集、整理、归档。监理资料由监理部归档整理。资料的整理应符合《建设工程文件归档整理规范》GB/T50328-2014的规定，竣工资料应在正式验收前完成整理工作，竣工验收资料一式四份。竣工验收资料由项目监理部审查。

本工程竣工验收后由建设单位向工程建设备案机关备案。竣工验收资料由建设单位移交市档案局。

七、竣工验收监督管理

市建设工程质量安全监督站对本工程建设施工阶段、竣工验收阶段依法监督。

八、竣工验收邀请部门

竣工验收，邀请市建设工程质安站、建管科、验收科、造价站等有关人员参加验收工作。

附：

1、竣工验收会议程序

玥珑湾商业广场1号商业楼

竣工验收会议程序

工程竣工验收程序：

1、由本工程验收组组长王先锋介绍参加验收的各方人员；

2、由本工程验收组组长王先锋宣读验收组成员名单；（应征求各方意见，有意见则调整、无意见则通过）；

3、资料组查验施工技术资料、专业组查验工程实体质量；

4、听取各专业验收组对本工程验收评价；

5、由建设单位、设计单位、监理单位、勘察单位、施工单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节中执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；

6、综合验收组成员商议竣工验收结论(如争议较大时应再次征求各专业验收组成员意见），宣读取得一致意见的竣工验收结论；

7、市建设工程质量安全监督站负责人讲话；

8、建管科负责人讲话；

9、验收科负责人讲话；

10、宣布竣工验收工作圆满完成。

阳江市正德房地产开发有限公司 2017年9月30日

玥珑湾商业广场1号商业楼

竣工验收参加单位及人员名单

建设单位：阳江市正德房地产开发有限公司

王先锋(项目负责人)李仲稳 吴和保 黄君彥 伍丽花

监理单位：广东信立工程项目管理有限公司

李伟杰(项目负责人)陈贤卓 施立取

设计单位：广州伯盛建筑设计事务所、广东粤建设计研究院有限公司 盛建需(项目负责人)薛卫文(项目负责人)王丽媛

施工单位：中达建设集团股份有限公司

梁宗义(项目负责人)林益东 王新建 陈玉新 高炳华 李英辉

勘察单位：阳江市建筑设计院有限公司

林德胡(项目负责人)

邀请单位：质安站、建管科、验收科、造价站

阳江市正德房地产开发有限公司 2017年9月30日

玥珑湾商业广场1号商业楼 竣工验收验收组人员名单

组 长：王先锋

副组长：李伟杰、薛卫文、林德胡、徐乃彬

组 员：李仲稳 吴和保 黄君彥 伍丽花 施立取 盛建需 王丽媛 梁宗义 林益东 高炳华 李英辉

（二）专业组：

1、土建工程 组 长： 李伟杰

组 员： 李仲稳、吴和保、梁宗义、林益东、盛建需、薛卫文、林德胡、2、设备工程 组 长： 黄君彥

组 员： 陈贤卓、李英辉、王丽媛、陈玉新

3、工程质保资料 组 长：施立取 组 员： 伍丽花、高炳华

阳江市正德房地产开发有限公司 2017年9月30日

第二篇：商业广场周年策划方案

传承夜郎文化 塑造现代经典

倾城之恋 美在黔西

盛客隆商业广场周年庆典暨文艺演出策划方案

委托单位：

推广品牌：黔西商业广场

策划机构：贵州令闻文化传播有限公司

演出机构：贵阳争渡礼仪模特有限公司

策划时间：2006年5月16日

一、活动背景

“.商场” 品牌入驻黔西一周年，作为黔西目前购物环境最好、档次最高、品牌最多、品种齐全集休闲购物于一体的大型卖场之一。“商场”5月16日的周年庆典将引发新一轮品牌时尚潮流；承载着各种流行元素，给黔西消费者带来全新的国际品牌文化时尚体验。如何在黔西市场竞争日趋激烈的今天屹立在强手之林，吸引消费者，抓住消费者的心，对于商场来说，显的尤为重要。而一个经济有效的推广方案的执行实施，亦是势在必行的。

二、活动宗旨

本案通过周年庆典文艺演出烘托出热烈的现场气氛和顾客游戏参与互动，竭力使黔西***商场的时尚、经典、品位理念全面深入黔西人民心中，全面吸引市民及目标消费者关注并与商场进行真正的沟通，通在进一步凝聚人气，提高知名度与美誉度的同时，也能刺激和引导消费者的购买欲，推动的销售业绩。树立黔西商业强势品牌，使其成为黔西商业形象的标志性窗口。

三、主题要素阐述

A、激发人气：，通过观众参与现场互动，拉进与潜在消费者的距离。周年庆典活动在隆重、品位而又动感的气氛中进行。给观众耳目一新的视听冲击力和活动现场刺激感。

B、营选商气：促销演出与优惠服务紧紧牵动消费者的心，引导并促成现场消费。

C、沉淀商机：通过交易延伸的方式，对消费者晓之以情，感动为怀，不断与消费者之间发生愉快关系。树立广大市民心目中的品牌消费形象。

四、庆典主题活动

活动时间：2006年5月16日活动地点：黔西商场门口

活动主题：还原生活本色彰现品位生活

活动风格：高雅、品位、时尚

主题活动一：

1、周年庆典仪式及上午演出（详见附件议程）上午10：30—12：302、激情飞扬、劲歌劲舞精彩文艺演出下午14：00-16：30

所有演员均为全国和省级文艺比赛获奖选手,曾参加多次大型演艺活动的专业演艺人员.3、“多彩贵州、魅力黔西”时装名品发布会晚上19：00—21：00

贵阳知名演艺机构——争渡礼仪模特公司旗下8名时尚靓丽的贵州知名模特(男180米以上4名女170以上,6名)倾情演绎黔西***商场国内外知名品牌魅，触摸国内外时尚脉搏。利用时装秀展示商场经营品牌和商场高雅独特品位，同时烘托开业气氛。

附注:(该演出组以时装表演为中心结合穿插歌舞表演进行，分系列展示服装)。

二、庆典演出费用预算

1、金牌专业主持人1人

（贵州电视台专业主持人，有丰富的庆典路演经验）

2、专业模特10人（男4人，女6人）

（均为贵州车模特大赛、校园模特大赛、金星啤酒绿色宝贝形象大使选拔赛、贵阳青年模特大赛获奖选手，女模特172米以上，男模180米以上。）

3、男子街舞组合（LHT（罗汉堂）男子组合，全国街舞大赛第三名，贵州省街舞大赛第一名）

4、女子劲舞组合（三人女生组合，全国大学生劲舞大赛贵州省赛区第二名）

5、专业歌手2人

（贵阳知名歌手）

6、民乐演员3人

（贵阳专业乐队）

7、专业摄像师1人（免费赠送文艺演出实况光盘）

8、演艺现场工作人员3人（活动督导2人、化装师1人）

9、高级进口专业音响双15音响）

合计：11600元

附注：

1、所有演艺人员误餐费用（中餐、晚餐两顿）由甲方负责安排（以28人计算），或者以30人/补助，计算840元。

2、交通费用由甲方负责，以贵阳—黔西汽车费用元单程，往返

元计算，28人计算元

3、演艺公司负责所有演职人员5月16日上午9点半到达六枝，模特上午选走秀服装晚上走秀。

4、专业模特服装走秀如加内衣秀增加200元/人。

5、舞台搭建、走秀服装、更衣间布置，商场促销宣传背景资料由商场负责,需要走秀的每个品牌商家需安排1名营业员协助负责衣服收取。

6、为达到更好的效果，商场需要准备相当数量的小礼品用于演出促销用。

一、庆典仪程

2006年5月16日上午10：30周年庆典正式开始（暂定）

地点：商场庆典会场

9：00——播放迎宾曲，军乐团演奏。现场气氛布置；礼仪小姐迎宾。

9：30——10：00音响设置调试完毕。播放音乐

10：30——10：35主持人开场白介绍商场庆典活动背景

10：35——10：40商场领导致欢迎辞，感谢政府领导和广大顾客一年来对商场的关爱（掌声）

10：40——10：45主持人：请商家代表讲话(掌声)，介绍22日当天和23日演出安排。10：45—12：45请来宾欣赏上午节目表演。

10：45——12：45上午文艺演出

14：00——16：30下午文艺演出

（二）、上午文艺演出流程：（上午11：00—13：00）

11：00主持人、演员全部到位,女生独唱《好日子》

11：10—11：20民乐队演奏

11：20—11：35主持人现场解说：关于商场周年庆典酬宾内容，观众参与有奖问答，宣布抽奖规则。

11：35—11：45女子二人组合开场（两曲）散发小礼品，聚集人气。

11：45—11：50男子舞蹈组合演唱一曲。

11：50—11：55女歌手演唱一曲。

11：55—12：05主持人互动，观众参与有奖问答，问答内容（主持人开场时已作过介绍）如：A黔西****商场主要经营项目？B商场的经营面积多大？C商场的服务宗旨是什么？ 12：05——12：10女子组合12：10——12：15男子歌手

12：15——12：25民间器乐演奏

12：25—12：35女子歌手表演两曲。

12：45—12：50主持人互动，观众参与有奖问答，问答内容（主持人开场时已作过介绍）12：50—13：00男子组合舞蹈一曲。

13：00当日上午活动圆满结束，主持人作当日活动总结，介绍下午活动安排。

（三）、下午促销路演流程：（14：00——16：30）

14：00主持人，演员全部到位，音响师到位，播放欢快的背景音乐

14：00-----14：10主持人对商场周年庆典作总体介绍，介绍下午抽奖活动内容（该内容在开业前发放的DM单中已发布）

14：10-----14：20女子二人组合开场（两曲）散发小礼品，聚集人气。

14：35-----14：45歌手

14：45-----14：55主持人现场解说（关于商场周年庆典酬宾内容），观众参与有奖问答。15：00-----15：10男子三人组合两曲。

15：10-----15：15女歌手演唱一曲

15：15-----15：25主持人互动：“石头---剪刀---布”挑战主持人

15：25-----15：30民乐队表演

15：30-----15：35男歌手演唱一曲

15：35-----15：45主持人现场解说，观众现场抽奖，中奖者现场发放奖品（现场气氛已推向高潮）。

15：45-----15：55民间器乐演奏

15：55-----16：00男子三人组合两曲

6：00-----16：10女歌手演唱两曲

16：10-----16：20主持人互动游戏：

16：20-----16：30女子二人组合两曲

16：40-----16：50现场抽奖活动，中奖者现场发放奖品

16：50-----16：55男歌手演出

16：55——17：05主持人作当日活动总结，致感谢辞。

“多彩贵州、魅力黔西”时装名品发布会（待定）

联系：凌峰

电话：１３５９５１０５１０７

（0851）6901552

地址：贵阳市合群路1号龙泉大厦6楼

2006年5月10日

第三篇：商业广场停车管理方案

商业广场停车管理方案

一、广场车位规划情况：

商业广场地面可停放车辆80辆左右，其他可以停放10到20辆车，合计共可停放车辆约100辆左右。

二、广场目前车辆情况：

1、停放情况：平时停放日周转率160辆左右，节假日商场搞活动日周 转率240辆，还要看车辆的流动性。

2、对周边在此停放的车辆（一般是附近写字楼的客户）可以提供购买月卡，月卡可以暂时定为280元到400元

看车辆的大小决定。

3、商场卸货的车辆可以在一小时之内可以免费。

4、其他车辆可以另行办理。

三、车辆管理及停车场使用现状：

1、商场在营业时间，客户1.5个小时内免费，超过1.5小时没有购物小票按标准收费，其余时间按收费标准收取。

2、平时车流量少时，客户一般停在广场；集团员工和办理车库月卡的车辆停在指定的位置。商场做活动根据车辆情况开放停车场。

四、车辆停放管理：

1、管理员现准备5名，到时可以根据车辆的流动性增加或减少。一名管理员在门口操作收费现一次5元收取，另四名管理员分散到个各点指挥车辆。

2、广场车位划线要规划，为了便于顾客停放和管理。一到活动时间可以增加人员加班。

3、进一步完善广场交通标识标牌，给客户提供一个安全、舒适的停车环境，引导客户规范停放。

4、加强对管理员礼貌礼节、交通指挥手势、突发事件处理能力。

一、广场车位规划情况： 隆生商业广场地面可停放车辆296辆左右，车库负一层可停放90辆，负二层可停放80辆（其中负

一、负二层集团使用16个车位不对外停放），合计共可停放车辆约480辆左右。

二、广场目前车辆情况：

1、停放情况：平时停放日周转率400辆左右，节假日商场搞活动日周转率1500辆，春节最高峰时曾达到日周转率4000多辆。

2、对周边在此停放的车辆（一般是附近写字楼的客户）给予提

供购买月卡，现共有64辆车主购买月卡。

3、企业员工车辆53辆。

4、企业关系单位36辆（年终由集团给予结算）。

5、天虹商场按合同约定提供20个，实际停放10辆。

6、其他月卡车辆65辆左右。

三、车辆管理及停车场使用现状：

1、商场在营业时间，客户3个小时内免费，超过3小时没有购物小票按标准收费，其余时间按收费标准收取。

2、平时车流量少时，客户一般停在广场；集团员工和办理车库

月卡的车辆停在负一层车库；负二层基本不用。商场做活动根据车辆情况开放负

一、负二层。

三、车辆停放管理存在的问题：

1、节假日时天虹商场开展降价促销活动时，购物车辆大增，加之附近购物车辆均停放在广场，现有车位难以满足需要。

2、两个岗亭原设计在道闸旁边，需要一个人在亭内开启道闸，一个人收发卡，这样不仅增加了管理成本，且不便于操作。

四、伴随车流量增多停车场管理方案的调整：

1、道闸改造。目前深圳、广州等城市均采取的是将岗亭设在进出口两个道闸的中间，一名护卫员在亭内操作即可。这样既方便车辆进出，同时又可节约人工成本（每班只需一人上班）。同时在设计上考虑下雨时客户取卡不淋雨的问题。

2、广场车位划线规划。现广场车主停放比较随意，一到活动时间要增加许多人员加班。为了便于顾客停放和管理，建议广场按车位尽寸规划车位线。

3、随着大楼出租的进展，车流量会越来越多，建议负一层仅对客户（含顾客及写字楼业务单位关联顾客临时停放）开放，不使用道闸。负二层提供写字楼工作人员专用，通过负二层道闸加强管理。

4、如广场露天车位不能满足客户使用，届时和天虹商场协商实

行3小时内凭购物小票免费，餐厅凭餐卡免费，各租户的客户凭各租户印章免费停放的形式限制周边车辆停放。

5、今后有其他客户进驻大厦办公，建议对客户办公及顾客车辆

收费采取月包干制形式，每月收取固定停车费。

6、进一步完善广场交通标识标牌，给客户提供一个安全、舒适的停车环境，引导客户规范停放。

7、加强对护卫员礼貌礼节、交通指挥手势、突发事件处理能力、军事素质等专业技能的培训及考核。

1、清洁维护和维修管理

(1)清洁维护管理。维持项目基地范围内附属场地干净清洁。(2)机电维护。包括电路、电器设备维护、机械器具维护、空调设备维护、照明设备维护等。

(3)环境卫生维护。包括花园景观、绿地、道路、水沟、建筑外观、内饰、广告灯箱、促销饰品灯的清理与维护。

8、协调天华公司加强对系统的维护及保养。

(4)资讯安保系统的维护。包括报警系统、监控系统、电脑系统、管理系统、作业系统及收银系统等。

2、安全管理(1)保安勤务管理。(2)中控室管理(3)消防安全管理。

(4)一般安全管理(一般警卫及人员安全管理)。

(5)危机处理。遇到紧急情况时的应急处理及疏散计划等。(6)紧急事故。包括停电、交通事故、人员伤亡、火灾、地震等重大事故造成的财产损失、营业中断等的处理。(7)风险保险。对涉及要保险的风险因素，进行保险

3、停车及停车场管理

(1)停车及停车场使用规则。交通进出口以及路线的规划布局等。

(2)指挥调度。

(3)收费管理。停车场收费。

(4)停车场安全管理。盗窃损坏行为的制止等。

2011.9

第四篇：XX商业广场整合策划方案

业房地产《XX商业广场》整合策划方案

（一）目 录

第一章 总体策划思路

一、策划的定位、总体思路

二、项目背景

三、企业资源分析、企业目标的界定

四、核心目标——树立品牌

五、项目开发总建议

六、项目的优劣势SWOT分析

七．市场机会发现

第二章 市场调研分析

一、XXXX房地产市场发展概述

二、市场消费心理

三、区域价格及决定因素

四、对配套的市场需求

第三章 项目产品的定位开发报告

一、项目总体资金预算

二、效益控制

三、首期资金投入计划

四、项目产品进入市场的时机建议

五、项目产品开发策略

六、项目产品定位策略

第四章 对当前规划设计的建议

一、整体规划的调整意见

二、项目策略总建议：

附：产品建议

三、配套的调整建议

第五章 项目整体组合营销策略设计报告

一、项目总体整合营销思路

二、总体操盘计划、步骤

三、资源整合、资本运营计划

四、营销团队搭建建议

五、信心、决心和实现

第六章 开盘前期营销推广策略设计报告

一、项目营销推广主题的确定

二、项目营销推广主题的内涵

三、项目营销推广节奏

四、项目营销推广模式

五、项目营销推广执行方案

附件：XXXX广场项目市场调研报告

第一章 总体策划思路

一、策划的总体思路

1.全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙----先求不

败而后求全胜。

2.项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。

3.创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。

二、项目背景

1.用地概述

本地块为国土资源局代号为“市物资再生公司地块用地”，规划用地位于XXXX西路北侧，XXX路东侧、XX中路西，北至金凤凰广场。本地块总面积为11400㎡，其中出让面积9327㎡，规划区间道路面积2073㎡，区间道路由受让方按规划要求建造。

2.项目规划

 商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局

 住宅形式：小户型酒店式公寓布局（不含返迁楼）

2.1商铺部分：约15000㎡

2.2商住部分：

销售住宅：约17000㎡

返迁住宅面积：约10000㎡

2.3绿化面积约3000㎡（包括平台绿化）

2.4地下建筑：约6000㎡

3.相关部门给定的规划设计要点

XX市规划局建设用地规划设计要点（略）

4.用地红线图

（见附件）

三、企业资源分析、企业目标的界定

---效益和品牌

1.项目销售按目标计划顺利完成1.1短期销售必须成功，顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。

1.2 总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。

2.项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。

2.1借助项目运作的成功，永泰田房地产公司确立在昆山房地产行业的地位和影响力。

2.2 综合提升XXXX房地产公司的品牌知名度、美誉度和扩张力。

四、核心目标——树立品牌

原理：达到商业房地产的三赢境界

品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则，需要有品牌时代的语言与消费者对话，这种全新的沟通语言与游戏规则，就是“房地产品牌语言与品牌运营规则”。品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品，而更是房地产品牌，品牌时代的房地产开发商需要学会生产房地产品牌，需要学会运用“房地产品牌运营”的规则生产适销对路的房地产品牌。

品牌经营与消费者处于动态的平衡，消费者不断将自身的体验反馈给经营者，经营者对房地产品牌进行维护与调整，使品牌体验不断更新，品牌价值不断提升。所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能：消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。

五、项目开发总建议

 引进先进的商业规划，特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。

通过前期招商，引进众多国内、国际知名商业企业和品牌，颠覆旧有商业格局。

 注意引入商业物业和统一运营管理概念，对项目精心包装。

 通过超常规宣传，通过事件营销进行造势炒作，让该项目的开发成为当地市民关注的热点，并形成良好的口碑并且节约宣传费用。

 通过适当灵活划分商铺面积来控制“总价”，推出短期租赁政策，尽量降低投资门坎，使项目积聚大量的潜在客户群。

六、项目的SWOT分析

1.项目优势

1.1地理位置优越，商圈人气兴旺

XXX广场位于XX市中心地带，属于人民路顶级商业中心向次级商业中心过渡的边缘地带，距人民路仅500米，紧邻震川路、柏庐路主干道，交通便利。公交车有：2路、3路、5路、9路、18路、104路、106路等。是目前XX市城区内最后一块商业用地。

1.2商业配套完善，商业活动便捷

1.3XX商铺市场需求较大

商业买家较多，商业炒家占了相当比例

2.项目劣势

2.1周边商业竞争较多，从某种程度上分流消费群体。

2.2 虽然本项目具有良好商业环境资源，但是与XX市人民路商业区比较相对滞后，缺乏相应的市政配套设施，导致本项目自身的商业氛围不浓，因此必须依托高档次商业购物中心的连动，共同打造震川路---柏庐路路口商业区。

3.机会点

3.1经济发展利好因素

柏庐路地位的提升，与其说是开发商着力打造的结果，还不如说是XX城市规模扩大、核心商业圈对外延伸的必然。随着XX经济的飞速发展，城市东扩飞速进行，目前已形成南北以前进路为轴，东西以柏庐路为轴的新格局。柏庐路也因地处城市新轴线中心的缘故，商业地位迅速上升。

3.2地理区位优势

目前XX市房地产市场已日渐成熟，该项目的地理区位优势必然会赢得较大的发展趋势。因此，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给----需求”，便可以抢占“先机”。

3.3项目连动实现价值最大化

本项目对面的莱茵广场已经落成，据悉，怡景湾的住客有40%都是台湾人，如能完善和补充莱茵广场的商业缺陷就更能发挥优势，降低运作成本，实现本项目物业潜在价值最大化，使发展商充分兑现效益。

3.4中心城市的建设汇聚了人气

随着城市的发展和知名度的提升，区位优势必然会带来人气的上升，而本项目开发周期估计完全可以“借势造势”，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。

4.风险

4.1市场因素

从目前XX市的房地产市场看，项目竞争同质化开始，已引起许多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。

4.2自身因素

本项目对面的莱茵广场与XX的其他商铺已经有强烈的对比，假如本项目没能创新超越莱茵广场的话，销售的风险性和困难度是显而易见的。

5.综合分析

从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，追求产品供给----需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。从目前各热销的商铺物业以及投资者的区域意向，可以看出投资者的考虑因素主要表现在：一是地段和人气，地段和人气是决定商铺租金的重要因素，人流量大、道路畅通、能够留住行人和有稳定消费群体的区域等都是投资考虑的主要因素；二是新的商业模式和经营理念，XX当前的商业模式开始从条状商业街向集聚式商业区转化，综合性的“商业步行街”、“一站式购物”的大买场等新的经营管理模式所带来的影响是不言而喻的；三是产品和配套，商铺产品的设计和周边能源状况，包括面宽、进深、层高及对消费的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大，投资者考虑范围较大。

七．市场机会发现

市场机会将包括对商业、酒店、公寓、办公、住宅、休闲娱乐等多元的需求构成，市场机会有以下三部分构成：

1.常规市场机会发现

◎ “传统都市区域”自然形成的不动产需求（自用和投资），商业、商务及休闲需求。项目位于昆山的市中心，处于昆山市顶级商业地段向次级商业地段过渡的边缘地带，商业、商务及休闲的需求能够得到最大化的体现。

◎ 本区域类比高水准的精品商住项目有效供应不足形成的差异性显示需求。

2．新生代市场机会发现

◎ 政治、经济、文化、艺术和社会环境变化带来的需求，如：XX市与上海、苏州形成的“洼地效应”，“城市规划发展辐射效应”，“商业、生活发展意识形态” 等。

◎ 城市建设和发展，交通的全面改善，其他城市区域价值和格局变化带来对本区域的新需求。

◎ 新生代滋生的生存、休闲、投资空间的现实需求。XX是个年轻的城市，24~40岁的人口占40%以上，而这个年龄段的消费以相对的中、高档消费为主体。

3.创造市场机会发现

◎ 新不动产品种创造的市场机会。VV目前的商业业态，多以中、低档次商品为主，并且XX市固有的商业格局和发展模式已明显的显示出其相对落后的商业特征，具体表现为：（1）商业核心区相对较为集中，但就城市各区域的发展需求来说商业区域相对偏少，目前仅以“人民路”和“亭林路”为主，且“亭林路”商业繁华程度较弱；（2）商业表现形式以沿街铺面为主，城市整体缺乏具有一定规模的集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商业场所；（3）商业层次相对较低，市场缺乏高档性、主导性以及综合性的商业氛围；（4）商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅依靠市场的调节由经营者自发形成，商铺的换租率表现频繁。这就给我们在创造市场的新型不动产品种提供了机会与空间。

◎ 新投资方式创造的市场机会。目前XX市民的投资意识很浓，就这一点来说我们注意差异化投资，就项目本身可以从前期的招商工作开始，进行统一招商统一规划，使得本项目在投资理念方面有较大的提升。

◎ 新生活方式创造的市场机会。XX城市居民生活方式上相对落后，缺乏将餐饮、娱乐、购物、休闲一体化的“一站式服务”，如能加强这方面的整体配套，定能将其打造成为昆山的新型物业。

◎ 新营销策略创造的市场机会。当地的营销策略主要以房屋预售登记认购为主，到开盘后集中签约。而我们在具体运作中可以将一些新的操盘手法融入其中。

4.地形地貌价值

◎ 顶级商业地段向次级商业地段过渡的辐射地带。就土地价值分析，XXX广场所处的位置和环境都具备相当大的升值潜力，这种潜力通过我们的充分挖掘分析出内部的潜在价值就能够充分放大。

◎ 新都市主义发展地带。新都市主义是在全面反思现代主义基础上，提出的一种城市规划与设计思想。新都市主义具有如下共同主张： １．街区功能复合化

在城市功能划分与布局上，新都市主义主张同一街区应集合多种功能的建筑，如商业、办公、公建、居住和休闲娱乐应混合布置，不应将不同功能建筑分别布于不同的街区，以避免造成街区功能的单一化和简单化。

２．面向公共交通进行布局

新都市主义主张“面向公共交通土地开发”，城市规划应布置紧凑，以公共交通作为城市运行的支持系统，商场、住宅、公园、办公楼和公建设施，应分布在可步行到达公交站点的范围之内。

３．重视城市步行系统与现代主义

强调私人汽车交通工具不同，新都市主义重视步行系统在城市格局中的作用，主张人们以步行方式到达目的地；并且目的地的分布半径，其步行时间最好在１０分钟以内。

４．设计城市公共空间

在进行城市规划和设计时，新都市主义十分重视城市公共空间的作用，强调要安排足够的城市公共空间（如城市广场、绿地、公园等），供人们休闲、娱乐和交流。

５．强调城市片区的有机联系和街区的合适尺度

新都市主义反对现代主义以快速干道和高速公路分割城市的做法，主张加强城市各片区之间的联系；同时强调街区规划应尺度适宜，与人的活动协调一致，不能忽视人的存在和尊严。

６．建设高密度社区，提升城市内在品质

现代主义将高密度建筑与城市质量相对立，其实这是一种误解。城市品质主要取决于规划是否合理、设施是否先进、管理是否有序，而不是取决于密度的大小。高密度社区建设，不仅提高了土地的利用价值，节约了土地资源，同时有助于增进人们之间的邻里交往。７．多元兼容的城市发展理论

新都市主义虽然是对现代主义的反动，但并没有完全否定现代主义。对现代主义的合理性主张，如城市效率观念，新都市主义都完全继承；同时对古典主义的规划秩序、中轴对称、因形就势等城市建设理念，也一并兼收并蓄。

８．重视古建筑保护

新都市主义认为，古建筑是城市文明不可缺失的一部分，它们构成城市的文脉和记忆，是人类文明进化的缩影。因此对古建筑应该加以保护和维护，而不能推倒重来。

新都市主义的城市建设理念，所有主张的背后都蕴含着一个极其重要的思想，即人文关怀。无论是混合街区功能的考虑，还是对交通系统的组织，抑或其他城市建设主张，都强调要满足人的需求，尊重人性发展。

本项目所处于的 “土地混合开发地段”，在打造商业CBD的同时，也安排了适量的住宅、酒店、休闲、绿化和公共设施，从而使中心区保持永续的活力和繁华。

◎ 酒店式管理区域。以下从三个方面阐述酒店区域的特点：

1．地理位置：

①靠近文教区、大型工业区、商贸中心、批发市场、展览中心、大型娱乐场所等区域。

②邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通枢纽，城市入口处、飞机场、火车站、汽车站、码头、地铁出口、大型停车场、商业网点等。

2．交通条件：

在选址附近有三条以上通达商业中心、火车站、汽车站的公交站线。

3．市场环境：

①周边饭店、旅馆，等级、经营情况（客源、房价等）。

②客流量（车流量、人流量，能否滞留）。

③附近的企事业单位的情况，如单位种类、单位数量、基本经营情况。

◎ 品牌创新价值。房地产品牌创新是基于消费者情感价值的创新。品牌2创新的目的是千方百计为消费者创造赏心悦目、震撼人心的品牌形象，品牌创新要从消费者的心灵去寻找创新的灵感，要研究消费者的信念系统、价值系统和审美经验。要从消费者的感觉、意识与潜意识出发，回过头来进行品牌设计、产品设计。

◎ 分功能开发策略。分功能开发策略是建立在对于项目不同格局的特点互相协调的基础之上的最终目的是要体现持续性价值与价值的最大化。

◎ 全产权商住社区。全产权物业能够树立其鲜明的个性生命形象，例如：对于产权式酒店我们可以提出“您的酒店”，令业主更有归属感和购买欲。

5.延伸价值

◎ “新都市主义”规划观念的延伸价值。考察新都市主义的城市建设理念，我们可以看到，新都市主义所有主张的背后，都蕴含着一个极其重要的思想，即人文关怀。无论是混合街区功能的考虑，还是对交通系统的组织，抑或其它城市建设主张，都强调要满足人的需求，尊重人性发展。新都市主义者重新反思人类与自然的关系，主张城市建设应充分研究自然环境，城市规划因形就势，建筑设计适应气候要求，从而使城市与自然形成和谐共存的局面。对于本项目而言，应相当重视“新都市主义”的规划观念及延伸价值。

◎ “艺术化”建筑设计的延伸价值。建筑不等于艺术，因为建筑设计首先考虑的是不同项目的具体要求，建筑必须有功能性，它牵涉到结构、力学、工程学等，建筑不仅仅是表现。建筑艺术价值观的演变分为五个阶段：（1）实用建筑学阶段，追求适用、坚固、美观的建筑；（2）艺术建筑学阶段，视建筑为“凝固的音乐”；（3）机器建筑学阶段，把建筑看作“住人的机器”；（4）空间建筑学阶段，认识到“空间是建筑的主角”；（5）环境建筑学阶段，认为建筑是环境的科学和艺术。在本项目中，我们着重要体现的是空间建筑学与环境建筑学相结合的本质。

◎ “主题性”环境设计的延伸价值。主题文化是项目的灵魂。项目的主题文化定位是创造项目个性，体现物业差异性，从而引领潮流，引导新的生活方式的坐标，也是项目建筑风格，环境风格设计的依据。

◎ “后价值开发”的延伸价值。这里指的后价值开发体现出品牌经营的持续性与持久性能够为将来的品牌创造与品牌经营打下坚实的基础。

6.机会价值

◎ 土地竞拍的社会知名度。

◎ 类比竞争物业的优劣取舍。详见《市场调研报告》 ◎ 社会专业服务体系组合和利用。

◎ 金融服务。包括个人金融服务、物业托管、个人理财等等。◎ 物业经营和管理。详见《物业模型》

◎ 营销策划。详见《初步营销报告》

第五篇：东方商业广场景观方案设计说明

东方商业广场景观方案设计说明

景观设计总体说明

一、总体思路

1、城市人文、建筑风尚，定格景观方案---新古典主义与现代景观的完美结合。

2、景观要突出尊贵、典雅、艺术、生态优美的设计定位。

3、创造雅致、时尚、健康和谐社区气氛。

4、设计突出3号楼和4号楼南侧组团景观、入口中心水景、台地景观的别致感观，通过架空层、景观对景、绿化延伸等设计手法使之与建筑设计相互融会贯通。

二、设计理念

华贵与品位的重新诠释，欧洲古典园林的全新演绎。

1、“尊贵”——体现古典园林艺术对称，规整，和气派的环境。

2、从主入口中轴线上面体现几何感和气势感，雕塑喷水池，花坛和修剪整齐的灌木带，灯柱小品。

3、中心开放式的台地绿化，对景的轴线上有一系列的灯柱和景亭，形成优美的绿色地毯空间。

4、商业广场上的铺装形式也是几何形图案构成的，体现节奏感和韵律感，停车位的设计将其固有的车场的形式虚化，广场上的铺装划分了停车的空间，这样不但能保证功能的需要，并且能达到美观的要求。

5、“典雅”——自然的曲线穿插其中，道路的流线，曲线的种植带，自然岸线，浪漫的小径草坡疏林。

6、尊贵和自然的结合，打破传统的古典美学，过渡自然，界限模糊，完美融合。

为彰现本案“新古典主义与现代景观的完美结合”的总体设计概念，我们将其与地方性的自然景观和人文景观结合起来考虑，同时在此基础上还要体现出景观效果的时尚性、品质感等诸多因素，以创新的角度从“色彩、细节、材质”几个方面来阐释本案的景观设计。

色彩——金色派为基调，并加入灰色、棕色的辅助色彩，使硬景的色彩呈现出明快、亮丽的时尚性元素，丰富而不零乱，整体而不单调，并在商业广场营造一种灰色韵律的浪漫基调。

细节——丰富硬朗的细节元素，构成新古典派的景观设计风格，强调直线与几何形体的运用，使之形成一种硬朗而富有韵律的动态美，细部的工艺则精益求精，工艺不输细节。

材质——充满现代感的明快、律动气息。透水砖、喷涂、花岗岩、太阳能砖、砾石甚至彩色沥青的结合，共同谱写出一曲现代气息的华彩乐章。

三、住宅区域景观设计说明 在本案设计中，呼应新古典装饰主义的建筑风格，园区设计整体采用现代简欧庭院规则式风格，以纵横的线条变化构建整体框架和高雅时尚的庭园环境。通过细节，打造亲和的人居环境，同时也延伸了设计的质感，使人切身感受高品质的环境景观。

1、人行主入口

在高低错落的喷泉和跌水的旋律中，入口圆形的水景奏起一曲曲欢乐颂。与背景拓展的欧式古典门廊相映成趣。

2、中心庭院——新古典风格庭院的完美再现。

中心庭院以精致的景观亭为中心，以欧式花钵、陶罐、景墙、艺术雕塑等小品点缀，营造高雅、尊贵的居住环境。

3、架空层开放空间

本案大部分住宅建筑底层架空，作为室外景观的一个延续，使空间上相互渗透，扩展了室外空间视野，充实小区内景观环境，同时结合小区功能配套需要，考虑棋牌阁、书画廊、茶艺吧、儿童嬉戏园、老人健身广场、游艺园等功能。通过荫生植物以及建筑本身的墙体美化来分隔和形成空间，同时适当点缀园林雕塑活跃空间。

4、停车坪：结合绿化处理形成生态型停车坪，在车子较少压到的位置上尽量种植草坪，增加小区的绿化面积。

5、其他：对于场地中出现的配电间、地库天窗、排风口等隐蔽主要依靠垂直绿化来弱化其生硬的感觉，在架空层内场地比较受限的位置，则结合木格栅等形式来精细化处理，使之形成一道美丽的风景线。

四、商业区域景观设计说明 为体现现代时尚的理念，我们将最具有特色的时尚元素抽象出来，通过各种景观元素的比拟、呼应以及功能分区、商业流线的串联组织，使时尚的气息弥散在商业区的各个角落。

景观设计结合商业建筑空间，在保证消防和商业人流顺畅的基础上，设置中心商业广场，为商业宣传促销活动提供场地，同时也为市民提供一个开放的活动空间。在商业广场布置阵列的树池和座椅，提供遮阴和休息的场所。同时又软化整体建筑与环境的硬朗。

在硬质铺装形式的设计上，我们采用简洁大方的分隔线条作为整体铺装的肌理。通过在铺装上嵌入条形的地埋灯引导人流和创造活跃的商业气氛。

强化商业区域的四个主要入口处的景观设计，通过点式的水景，高大的景观灯柱和商业标志牌来彰显东方商业广场的时尚和活力。

五、植物设计

此景观方案风格体现新古典和现代景观元素完美结合，关注关心人的参与性，回归自然的感觉，充分发挥植物本身的形态、线条、季相变化的灵感，通过植物高低层次搭配、疏密结合，创造与周围环境相适应、相协调，表达一定意境并满足功能需求的艺术空间，来达到一种回归自然、优雅、别致宁静的自然美。植物配置的特点为：季相明显、层次丰富、疏密得体、四季色彩丰富，有花可赏。