开发项目前期流程

第一篇：开发项目前期流程

第一篇 开发前期的工作

一、确定投资建设工程项目 对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。

二、建设项目用地计划办理 1.所需资料

a.地形图（划示用地范围，标明大约面积）b.与地块出让单位签署的用地协议 2.办理程序 a.备齐资料

b.到地块所在地土地部门办理

三、建设工程项目建议书的编制与报批 1.编制及所需资料 a.开发单位营业执照 b.开发资质证书 c 用地计划审核意见

d.建筑设计方案（总平面图等）e.其他相关资料

2.报批程序与报批资料

a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》 b.准备《关于项目建议书报批申请报告》 c.将《项目建议书》与申请报告送计委报批 注：投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批

四A、建设工程项目选址意见申办 1.所需资料

a.批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）b.地形图（均应划示用地范围）4份 c.土地权属证（复印件1份）d.联建协议书（复印件1份）e.选址论证

f.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）2.申办程序

a.准备数份项目建议书批复及数份地形图

b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章

c.将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送区规划局规划科办理 四B、建设用地规划许可证申办 1.所需资料

a.建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）b.地形图（均应划示用地范围）6份（其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）

c.国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）d.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）e.申请报告（红头文件）f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序

a.备齐上述所有资料 b.送区规划局规划科办理

五、建设工程项目地名报批 1.所需资料

a.项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）b.地形图（均应划示用地2份 c.总平面图（3份）

d.建设用地规划许可证及批文 e.申请报告（红头文件）f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序

a.备齐上述所有资料及1500元支票 b.送区地名办办理

六、建设工程项目报建 1.所需资料

a.《上海市建设工程报建表》（到市报建处领取）b.企业法人营业执照及有关证明原件和复印件 c.项目建议书批文原件及复印件

d.银行出具的建设资金落实证明（验资报告）

e.《上海市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取）f.专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件 g.《住宅项目配套建设审核申请表》 h.《住宅新开工审核通知单》

七、工程项目设计招标办理 1.所需资料

a.报建工程项目IC卡

b.上海市建设工程设计招标项目登记表

c.《上海市建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取）d.《上海市建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取）e.工程设计任务书 f.建设用地规划许可证 g.工程项目选址意见批文 2.办理程序

a.备齐上述资料

b.到市设计招标办办理

八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理 1.所需资料 a.项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文等若干份 b.会议通知书 2.办理程序 a.备齐上述资料

b.提前三天分送各评委

c.到市招标办召开评标会（会务费300元）

中标办理a.设计方案评标会会议纪要b.评委评标意见书 九﹑建设工程规划设计要求申办 1.所需资料

a.上海市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1份 b.计划批准文件 1份 c.土地使用权属证件 1份 d.房屋权属证 1份 e.危房鉴定报告

f.地形图（划示用地范围）2份

办理程序a.备齐上述资料b.送区规划局规划科办理 十﹑工程项目设计方案深化﹑修改 根据规划局批文要求修改设计方案 十一﹑设计方案审定会召开 1.所需资料

a.设计方案文本 12份

b.项目建议书批文，建设用地规划许可证及批文，区府土文件 若干份 c.请柬

2.申办程序 a.备齐上述资料

b.分送至计委﹑规划局﹑防疫站﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局等部门 c.召开方案审定会

十二﹑设计方案送审报批 1.所需资料 a.选址意见书

b.规划设计要求通知单 c.地形图（划示用地范围）d.设计方案 2份 e.地名批文

f.项目建议书批文

办理程序a.备齐上述资料b.到区规划局规划科办理 十三﹑可行性研究报告编制与报批 1.所需资料

a.用地计划审核意见书 b.项目建议书批文

c.用地计划许可证及批文 d.区府土文件 e.营业执照

f.开发资质证书

g.住宅项目配套条件审核申请表 h.资本金出资承诺书 i.设计方案文本 j.其他相关文件 2.办理程序 a.备齐上述资料

b.送投资咨询公司编制并准备一份可行性研究报告申请报批文件（红头文件）c.送计委报批

十四﹑扩大初步计划

根据方案审定会各职能部门方案会审意见进行扩初设计 十五﹑扩初会召开 1.所需资料

a.扩初设计文本若干份 b.请柬 2.申办程序

a.备齐上述资料

b.分送至计委﹑规划局﹑防疫局﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局（交通﹑环卫﹑自来水公司﹑煤气公司﹑供电局﹑电话﹑有线电视）等部门 c.召开扩初会议

十六、扩初意见征询及扩初批复 1.所需资料 a扩初会议纪要

b.根据扩初意见修改后的总平面图及扩初文本 c.关于要求报批扩初的申请报告（红头文件）由各职能部门签署征询意见的总平面图

2.申办程序

a.备齐上述资料

b.分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门征询意见

c.送规划局规划科报批

十七、住宅项目配套条件审核报批 1.所需资料

a.《住宅项目配套建设条件审核报批》（住宅局领取）b.项目建议书或可行性报告研究报告批文 c.地形图和管线图（划示用地范围）d.总平面图若干份

e.建设用地规划许可证及批文 f.其他相关资料 2.申办程序 a.备齐上述资料

b.送住宅局总师室办理

十八、勘察招投标与勘察单位的中标办理 1.所需资料

a.上海市建设工程勘察招投项目登记表

b.《上海市建设工程勘察招投文件报批表》（到市招标办领取）c.《上海市建设工程勘察评标小组报批表》（到市招标办领取）d.设计中标通知书 2.申办程序

a.备齐上述资料

b.到市勘察招标办办理

十九、建设用地批准书申办 1.所需资料

a.上海市建设用地批准书申请表（到区土地局领取）

为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分 房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分 行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：

1）选址定点；

2）规划总图审查及确定规划设计条件；

3）初步设计及施工图审查；

4）规划报建图审查；

5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。

此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项： 由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段。此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分 房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：

（1）申请书；

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；

（4）建设用地规划许可证；

（5）建设工程规划许可证；

（6）施工许可证；

（7）房屋竣工验收资料

（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。

第二篇：开发项目前期手续工作流程

开发项目前期手续工作流程

一、土地经营中心

1.了解储备地块情况.2.规划技术指标.3.征迁费用.4.可行性分析.5.参入摘牌单位情况分析.二、规划局：办理《建设项目选址意见书》。1．建设管理局报建证(复印件一份).2．建设项目申请报告.3．填写《建设项目选址意见书申请表》。

4．拟建位置地形图(1:1000)及规划平面图初步方案。息中心500元/份）

5．符合土地利用规划的有关证明.三、发改委：办理计划批文 1．申请报告。2．选址意见书

3．原有土地证明或招、拍、挂合同及公证书 4．环评

（地形图在地理信5．地震安评报告 6．资金证明35%以上 7．营业执照 8．开发资质

9．项目建议书或可行性研究报告 10．水、电、暖、天然气配套证明。

地震安评报告：1.签订地震安评合同。2.提供资料：地质勘察报告，通知地震研究院地质勘察进场时间。3.地震安评报告去审批中心地震局办理地震安全性评价批准书（竣工验收所需资料）。办理计划批文时如地震安评报告未做出，可拿地震安评合同去审批中心办理同意批文办理的批准书。

四、规划局：办理建设用地规划许可证 1．经过批准的详细规划及竖向规划。

2．《建设项目选址意见书》（复印件一份）。

3．烟台市地理信息中心提供的地形图六份（1：1000）（地理信息中心无地形图的可委托有测量资质的单位测图）4．转让土地双方的转让协议。（成交确认书）5．建设项目当年投资计划批文（原件一份）

6．已经填写的《烟台市建设用地申请审批综合表》及拟征地地块情况调查资料。

五、土地局（市土地测绘中心）：办理土地证

1．定位图：规划局用地红线图，土地局测绘中心现场测绘，以现场测绘为准。

2．规划用地许可证

六、规划局：办理《建设工程规划许可证》 1．市地理信息中心提供的地形图四份（1：1000）2．土地主管部门核发的土地使用证（复印件一份）

3．经规划部门审批的建筑方案图纸四套，包括总平面规划图及在响应地形图上的竖向图、各层平面图，立面图、主要剖面图（不少与两个位置）、规划设计要求、建筑方案彩图小样（四张）等，装订成册。4．建筑及基础施工图纸四套，折叠装订成册。5．当年投资计划

6．消防、环保、市政、电业、人防等相关部门意见

7．填写的《市建设工程申请审批综合表》。（方案文本通过后）

七、建设局：办理建设工程施工许可证 1．计划批文 2．土地证

3．《建设项目选址意见书》、《建设规划用地许可证》、《建设工程规划许可证》。

4．勘察、设计、施工、监理中标通知书及合同（或委托合同）。5．整套施工图纸及施工图审查批准书（《建设工程施工图设计文件审查合格书》）。6．质量监督手续。

7．建筑工程安全报监手续。（施工企业办理）8．建设资金证明。9．工程档案责任书。

10．省房地产开发经营权证（限房地产开发项目）。

11．建筑工程安全防护、文明施工费支付计划。（施工企业办理）12．项目开工交费证明

市建设局：

（一）办理劳保费。

（二）办理劳务工资保证金、散装水泥基金。

（三）办理房地产项目开发经营权证，审核以下文件资料：（1）房地产开发项目开发经营许可证申请书；（2）取得开发项目的证明文件；（3）开发合同；（4）开发企业营业执照；（5）开发企业资质等级证书；（6）开发项目价款交纳凭证。

（四）办理〈城市新建住宅项目配套设施建设责任书〉，需要审核以下文件资料：（1）城市先建住宅项目配套设施建设责任书申请报告；（2）已经批准的规划方案；（3）各专业施工图纸。

（五）办理工程质量监督委托，需提交的资料：（1）〈建设工程规划许可证〉；（2）监理、施工中标通知书；（3）施工图设计审查意见书、批准书；（4）地质报告；（5）全套施工图纸；（6）施工组织设计、施工方案；（7）各方质量责任主题、责任制度报告表。

正常程序为：施工许可证办理完毕后，联系规划局现场定位放线，垫层完工后联系规划局验线。

八、办理临时水、电；供暖、排污，闭路安装。

临时水：委托、勘察、设计，签订供水合同。市城管局办理接水手续，要在建设局办理接水通知单。

临时电：（1）电力营业厅递交〈高压客户用电登记表〉（2）供电公司现场勘察（3）供电公司确定供电方案（4）方案审批（5）回复〈答复供电发难通知但〉（6）签订〈客户用电委托设计、施工协议〉（7）设计审核、委托施工（8）施工单位做〈安装工程预算书〉（9）签订〈电力工程施工合同〉、〈设备订货委托书〉（10）预付工程款（11）交相关费用（临时变压器，交临时接电费、预交电费、交带电接火费）（12）签订〈供电合同〉、〈电费结算协议〉、〈保护电力设施安全运行协议〉（13）装表接电（14）进行工程结算。市电业局办理接电手续，要在建设局办理接电通知单。

供暖：委托、勘察、设计，签订供暖合同。预收工程款，施工，验收，交付使用。

排污：办理临时降水许可证，收费标准为0.9元/㎡。

闭路电视安装：收费标准250元/户。

九、区规划局：办理建设工程放、验线，领取《建设工程开工通知单》

由规划局做出放线图，地理信息中心晒出四张图，由市规划局测绘科放线，区建设局执法大队验线。

1．《建设工程规划许可证》及放线图（复印件各一份）2．建设单位申请报告

3．建设主观部门核发的《建筑工程施工许可证》 4．土地专管部门测量的征地图。

十、房管局：办理预售许可证 1．商品房预售方案；

2．规划部门颁发的建设工程规划许可； 3．土地部门颁发的土地使用权证书； 4．建设部门颁发的施工许可证； 5．建设用地规划许可证； 6．工程建设投资证明；

7．物业管理部门认可的物业管理方案； 8．工程施工合同；

9．开发单位资质原件及复印件（盖单位公章）； 10．开发企业营业执照原件及复印件；

11．授权委托书及受委托人身份证原件及复印件； 12．商品房预售款专用帐户监管申请审批书。13．商品房预售资金监管合同；

14．商品房预售登记申请审批书（收件窗口领取）； 15．建设部门出具的小区配套资金质押通知书； 16．工程形象资料片；

17．预售商品房平面图、立面图。18．预售商品房销售面积表。

十一、综合验收

注：1.如工程施工降水需要挖井时需要办理取水许可证，在水利局领取取水许可证申请书，缴纳取水费用。

第三篇：项目前期主要工作流程

主要工作流程：

（一）项目立项：

准备阶段：

1、编制项目建议书，可与可研共同委托；

2、整理办理立项的相关资料；

3、拟定请示文件。

办理阶段：对已经列为重点建设项目，直接向区发改局申请立项；对未被列入重点建设目录表的建设项目，先向区人民政府申请立项，区政府同意立项再向区发改局申请立项。

处理阶段：在发改局审批过程中，注意衔接发改局相应部门，跟踪立项办理情况，确保在规定的工作日内取得立项批复。

完成阶段：取得立项批复后，填好项目管理记录，并将资料存档。由专人建立台账。

（二）办理选址意见书、用地规划许可证、用地批文： 准备阶段：

1、根据政务中心相应办证窗口办证指南，整理办理选址意见书、用地规划许可证、用地批文所需资料（含电子文件）；

2、拟定申请或请示文件。

办理阶段：选址意见书和用地规划许可证在住建局窗口办理，用地批文在国土窗口办理。

处理阶段：在报件后，注意衔接相关部门，跟踪办理情况，及时解决调整可能出现的问题，确保在规定的工作日内完成。

完成阶段：取得选址意见书、用地规划许可证和用地批文后，填好项目管理记录，并将资料存档。由专人建立台账。

（三）环评报告书（表）编制及评审：

申报阶段：向区政务大厅环保局窗口申报，取得进行环评报告书（表）编制的申请资料。

编制阶段：委托进行编制环评报告，保持与环评报告编制单位沟通，时刻了解编制情况，及时解决出现的问题，确保报告能按时编制完成，并配合环评编制单位进行监测工作，完成编制监测报告。

评审阶段：报告编制完成后，由环评单位组织进行评审，作好协调工作，确保评审的顺利进行。办理阶段：环评审查完成后，准备相关资料到政务大厅环保局窗口报件，环保局办理。

处理阶段：在办理过程中，注意衔接环保局，跟踪批准书办理情况，确保在规定的工作日内取得取得环境影响评价审查意见和环境保护批准书。

完成阶段：完成后，填好项目管理记录，并将资料存档。作好职责工作的登记。（在办理环境保护设计审查备案后，则按要求办理，配合环评编制单位做好施工期间环境监测报告，最后，在竣工验收期间，进行环境保护验收申报，同时协调环保竣工验收，取得环保竣工验收意见）。由专人建立台账。

（四）可研审查：

准备阶段：在可研报告、环评审查、地灾评估完成后，将资料准备齐全：

1、拟定可行性研究报告审查的请示文件；

2、整理办理可研报告审查的资料。

办理阶段：将整理好的资料到区政务大厅发改窗口报件，发改局审批。

处理阶段：在办理过程中，注意衔接相关部门，跟踪审查意见办理情况，确保在规定的工作日内取得可研审查批复。

完成阶段：取得可研审查批复后，填好项目管理记录，并将资料存档。由专人建立台账。

（五）方案设计阶段：

在下任务委托书的时候与使用单位、公司内部工程部、成本控制部等部门明确方案设计的具体内容，委托的内容通常包括初步设计、施工图设计及预算编制，需与设计单位踏勘现场，提出设计要求，并多与设计单位沟通，组织工程部、成本控制部相关人员对方案设计进行初步内部审查，及时反馈信息给设计单位进行修改，最终完成方案设计。由专人建立台账。

（六）方案审查意见：

准备阶段：

1、拟定方案审查的请示文件；

2、整理办理方案审查的资料。办理阶段：将方案设计资料到区政务大厅住建局窗口报件，由住建局规划部门审批。

处理阶段：在办理过程中，注意衔接相关部门，跟踪审查意见办理情况，确保在规定的工作日内取得方案审查意见。

完成阶段：取得方案审查意见后，填好项目管理记录，并将资料（包括盖备案章的方案设计图）存档。由专人建立台账。

（七）消防方案审查意见：（房建项目）

准备阶段：按消防规定，若需要办理该环节，将相关资料（将设计施工图、施工图审查意见等）收集齐全后，领取申报表后协调设计单位填写完成；整理办理需要的相关资料。

办理阶段：资料齐全后，到区政务大厅消防窗口报件。处理阶段：在办理过程中，注意衔接消防中队，跟踪审查意见办理情况，确保在规定的工作日内取得消防方案审查意见。

完成阶段：取得消防方案审查意见后，填好项目管理记录，并将资料存档。由专人建立台账。

（八）地质勘查、审查（地勘报告和审查合格书）： 在方案审查通过后，委托地质勘查单位进行地质勘查，审查布孔图，与征地拆迁部门、工程部联系，协调征地拆迁部负责解决进场问题，协调项目管理部解决水电问题，协调成本控制部作好收方签证，跟地勘单位沟通，协调解决地勘中出现的问题，最终完成地质勘查后出具地勘报告，由地勘单位自行委托中介公司进行地勘审查（也可由公司委托），取得地勘审查合格书。将正式地勘报告和地勘审查合格书存档。

（九）防雷设计审查意见：(房建、桥梁等需办理)准备阶段：

1、整理办理需要的相关资料；

2、拟定防雷审查的申请。

办理阶段：资料齐全后，到气象局防雷中心进行办理。处理阶段：在办理过程中，注意衔接防雷中心，跟踪办理情况，确保在规定的工作日内取得防雷审查意见。同时，防雷中心计算防雷技术服务费用（该费用包括审查、监测、竣工验收等全部费用），取得缴款通知单并完成缴款审批程序后缴纳费用。

完成阶段：取得防雷审查意见后，填好项目管理记录，并将资料存档。由专人建立台账。

（十）人防审查意见：(房建项目需办理)准备阶段：若设计中不包括人防，则需要易地建设，需缴纳相关费用；若设计中包括人防，则需要办理人防审查意见。

1、整理办理需要的相关资料（包括初步设计图纸）；

2、拟定人防审查的请示文件。

办理阶段：资料齐全后，到区人防办窗口报件。

处理阶段：在办理过程中，注意衔接相关部门，跟踪办理情况，确保在规定的工作日内取得人防审查意见。若需易地建设，取得缴款通知单并完成缴款审批程序后缴纳费用。缴纳以后，办理人防审查意见。

完成阶段：取得人防审查意见后，填好项目管理记录，并将资料存档。由专人建立台账。

（十一）施工图设计及施工图审查：

将方案审查意见批复、各部门意见等提交给设计单位，根据要求委托设计单位进行施工图设计，并跟设计单位沟通，组织相关人员（工程部、成本控制部等）对施工图设计进行图纸会审，及时反馈信息给设计单位进行修改，最终完成施工图设计。在设计单位完成施工图设计后委托施工图审查单位对施工图进行审查，提供初步设计审查批复，确保及时完成施工图审查，取得施工图审查合格报告。在取得施工图审查报告后及时报送住建部门建设管理股进行备案。

（十二）工程规划许可证：

准备阶段：

1、拟定办理规划许可证的申请文件；

2、整理办理工程规划许可证的资料。

办理阶段：到区政务大厅住建局窗口报件，在住建局规划部门审批。

处理阶段：在办理过程中，注意衔接相关部门，跟踪规划许可证办理情况，确保在规定的工作日内取得规划许可证。

完成阶段：取得工程规划许可证后，填好项目管理记录，并将资料存档。由专人建立台账。

（十三）财政预算审查：

施工图设计完成编制施工图预算及清单，施工图需是审查合格的施工图设计。

准备阶段：

1、将整理好的资料移交给成本控制部；

2、配合成本控制部完成预算的财政评审申请。

办理阶段：由成本控制部将资料送财政局进行审查，及时与成本控制部沟通联系，确保及时送交财政局。

处理阶段：在办理过程中，注意衔接财政局，跟踪预算审查办理情况，若需要进行询价，和成本控制部共同进行，确保预算的准确性、合理性，确保在规定的工作日内取得财政预算评审报告。

完成阶段：取得财政预算评审报告后，填好项目管理记录，并将资料存档。由专人建立台账

（十四）招投标及合同签订：

1、委托招标代理公司；

2、协调招标代理公司起草招标公告和招标文件；

3、将起草好的招标公告及招标文件提交招监委会进行审查讨论；

4、发布招标公告及出售招标文件；

5、参加项目开标；

6、整理相关招标资料；

7、配合招标代理公司完成招标备案书；

8、将中标通知书及评标报告整理存档；

9、起草合同文本，协同成本控制部、工程部及办公室法律顾问对合同进行会审并完成合同修改；

10、签订合同并进行合同备案。由专人建立台账

（十五）质监手续办理：(由工程部负责办理)移交阶段：将相关资料移交给工程部职责经办人。准备阶段：

1、完成办理质监手续登记表的填写盖章；

2、整理办理质监手续的资料。

办理阶段：将资料报到质监站进行办理。处理阶段：通常资料齐全，到质监站后，资料报后就可以开出质监手续。

完成阶段：取得报监手续后，填好项目管理记录，并将资料存档。（十六）施工许可证：(由工程部负责办理)移交阶段：将相关资料移交给工程部职责经办人。准备阶段：

1、拟定办理施工许可证的申报文件；

2、缴纳相关费用，取得相关费用发票并复印；

3、整理办理施工许可证的资料。

办理阶段：将整理好的资料到区政务大厅住建局窗口报件、审批。

处理阶段：在办理过程中，注意衔接相关部门，跟踪许可证办理情况，确保在规定的工作日内取得施工许可证。

完成阶段：取得施工许可证后，填好项目管理记录，并将资料存档。由专人建立台账

（十七）工程变更：

申请阶段：由工程部向总工办提出工程变更事项申请和说明 办理阶段：组织工程部、成本控制部以及设计设计单位到现场进行踏勘，了解现场情况，提出初步解决方案，由设计院出具设计变更意见，进入审批阶段。

审批阶段：由总工办、成本控制部及工程部等部门负责人签署同意工程变更意见按区政府工程变更管理办法上报进行审批。

处理阶段：在完成工程变更审批后，若同意进行工程变更，通知监理单位向施工单位发出同意变更通知单。

完成阶段：监督工程变更的实施，同时将资料存档。由专人记录变更台账

第四篇：风电场建设项目前期开发过程要点浅析

风电场建设项目前期开发过程要点浅析

摘要：“十一五”以来国内风电迅猛发展，风力发电机制造技术的革新使得大功率机组的适用面越来越广，以往风资源较差的区域也已具备了开发价值。本文以项目开发组的角度，介绍了风电项目前期工作中的步骤，着重在核准阶段中提出了几点工作建议。关键词：风电场；前期开发；过程

截至2016年底我国风电计并网容量1.6亿千瓦，比重已接近9%，成为继火电、水电之后的第三位电源。在地方政策的倾斜下，很多企业开始投身风电项目开发。借助风资源热力图谱，业主方需摸清拟开发区域的风力情况，结合当地行政区域边界在标记出风力大于6m/s的范围。完成拟开发区域的初选后，进入风电项目开发前期，主要分为决策、申请、核准三个阶段。

1、决策阶段

决策阶段，是在确认项目所在地理论风能资源具备开发价值的基础上，广泛收集区域地理人文信息，通过与以往建设条件的分析和比较，判定风电场的建设地点、开发价值的过程。主要工作要点有：

1.联系当地政府发改委或招商局，提交项目建议书，了解合作意向；2.咨询同行业单位开发情况；3.了解地方法律法规；4.了解区域土地属性及范围；5.了解人造设施位置；6.了解区域地质信息；7.勘查现场，掌握拟开发区域地形地貌、植被及交通情况。将这些制约装机容量的因素按照影响程度依次叠加，同时充分考虑后续开发过程中的各种不确定性，预留足够备用机位，最后估算出剩余可建容量。项目开发不是“跑马圈地，浅尝辄止”，期间收集信息全面与否直接关乎开发价值。因此业主方要指派有项目开发经验的人员与政府部门接洽，力争取得政府支持，促使各个职能部门尽可能多的给予政策与环境信息，有利于我方准确决策。研究确定当前区块具备开发条件后，需尽快与政府签订开发协议。相反若限制条件众多，建设容量未达到预期，则应果断放弃，转眼下一个区域。

2、申请阶段

与当地政府签订风电开发协议后，以取得省发改委“路条”为中心，业主方要细化所掌握的环境条件，编制预可行性研究报告，明确开发策略和开发步骤。2.1风资源的测量和评价

设立测风塔是此阶段的关键工作，对项目机组选型、微观选址、发电量影响很大。严格按照《风电场风能资源测量方法》GB/T18709-2002、《风电场风能资源评估方法》GB/T18710-2002、《风电场风能资源测量和评估技术规定》三个指导文件要求实施。2.2风电项目的规划与预可行性研究

经过至少一年的风资源测量，且有效数据完整率达到90%以上时，可进行规划报告编制并开展预可行性研究。依据《风电场工程规划报告编制办法》，主要内容是风电场选址、建设条件、规划装机容量、接入系统初步方案、环境影响初步评价，旨在开发与建设相结合，做到科学分期，分步实施，避免重复投资和不合理投资，提高项目整体的投资效益。2.3取得“路条”

“路条”是开展风电场可行性研究的基本条件和前提，项目获得“路条”才能证明政府实质上把其列入经济发展规划、能源局核准规划、电网等规划中去，这对业主防范和化解项目风险大有好处。风电场的预可行性研究报告出版后，依照当地行政审批手续，上报各级发改委，逐级征求各部委修改意见。最终在省（市）发改委同意后，取得开展风电项目前期工作的批复（即“路条”）

3、核准阶段

风电项目核准是一项有明确法律法规要求、涉及政府部门众多、环环相扣、受政策因素影响大的工作。待项目进入国家能源局核准规划后，必须在规定时间内依法依规地完成核准任务，逾期项目前期开发工作及资金投入将化为泡影。随各省份政策有所不同，但一般需要完成三项工作：1风电项目的可行性研究；2取得风电项目核准必要的支持性文件；3取得省（市）发改委对风电项目的核准批文。3.1、合理选择编制单位

依据当地项目核准行政审批手续，一般要求业主方提供项目申请报告、可行性研究报告、地质勘察报告、环评报告、节能评估、用地预审报告及批复作为前置条件。其中环评报告需要水土保持、勘测定界、不压覆矿等报告作为支持。另外安全预评价、地质灾害报告、地震安全评价、电网接入系统报告则应在开工作前获得相关部门批复并备案。

上述支持性文件编制顺利与否直接影响到项目核准进度，其质量关系着项目的效益甚至存亡。必须委托实力强、认真负责编制单位。第一，要求编制单位具有国家法律法规承认的资质，这样报告提交到政府部门才能依法予以认可；其次，要选择有丰富工作经验的单位，特别是针对风电项目支持文件编写的相关业绩；最后，要重点选择有与对口政府主管审批部门有长期合作的关系单位，可以减少沟通协作过程中的阻碍，回避很多风险等不确定因素的影响。按照上述条件，通过资料查询、政府推荐、实地考察等方式选出至少三家单位，必要时还应该询问该单位以往服务过的项目，了解其履行合同过程中的细节情况和成果质量，以此作为参考列出各家的优势及劣势，结合报价高低进行决策。

3.2、准确详尽地收集资料

与各支持性文件编制单位签订合同后便立即开展资料收集工作，大部分由编制单位自行完成。过程中业主方要与相应政府部门保持良好沟通，便于编制单位从乡、县、市逐级取得影响装机容量的制约因素，主要包括：

1.咨询国土局各部门，掌握区域内土地属性、矿产分布及产权； 2.咨询林业局，掌握林地分布及属性； 3.在环保局查询自然保护区的核心区和缓冲区； 4.涉及景区的则向旅游局了解景区范围及近远期规划； 5.向文物局了解文物分布情况； 6.向武装部了解区域内军事设施分布； 7.在水利局了解水源地、水利设施分步等。以上信息收集要保证全面准确，确保风机位、检修道路、集电线路等风电场内设施按照有关单位要求予以避让。关键位置无法避让的，例如位于基本农田内可考虑土地置换或调整土地规划，位于自然保护区内可退让至实验区。

在地形图中拟定机位后，需到现场逐个勘查并进行微调，同时调查周边人居环境、地物、岩土、道路情况等，记录海拔高度、机位间距，计算出当前安全距离和发电量。通过编制单位不断地调整和优化，确定风电场的最终容量和机位坐标。期间需要业主方有条不紊地开展协调和督促工作，保证核准过程在可控范围内，为核准后详勘及建设阶段开展工作创造有利条件。

3.3、与政府部门及编制单位形成良性互动

项目尽早开工建设不仅可以减少前期开发成本，更能提振地方经济，因此当地政府会对项目抱支持态度。而如何有效地向政府部门借力，同时协调好编制单位快速顺利的完成项目核准，三方良好的沟通与信息交流无疑是关键。

作为项目开发人员来说，与政府部门接洽既要谦虚尊重也不失身为投资方的自信，做到不卑不亢。工作中及时掌握政府部门政策倾向，适应其工作节奏，抓住部门领导会谈机会，言简意赅地将事项表达清楚，挖掘出更多对项目推动有利信息。要形成反馈机制，通过例会和周工作汇报等方式向政府部门反应项目核准进展和困难，利用部门领导对项目的支持力度，充分调动各部门能动性，帮助给予政策法规指导、协助环境资料收集、缩短文件报审流程、协调群众工作等，这样不仅能促进核准阶段工作，还可以为建设和运营阶段的沟通协作打下坚实基础。

4、结束语

风电项目开发是一项系统性工程，各阶段工作纷繁复杂、环环相扣。业主方需储备一只富有项目开发经验的团队，委派最契合当下工作任务的人员驻场，始终以处理好与政府部门关系作为出发点和落脚点，充分发挥支持性文件编制单位的能动性，只有在三方的通力合作之下，项目核准才能尽早完成。

第五篇：霞石开发项目前期工作情况简介1

个旧霞石正长岩综合利用前期工作情况简介

一、前期工作简况：

在省政府个旧霞石开发领导小组的主持下，省科委、省计委共同组织了省内外多家研究机构开展了从地质、工艺到技术经济的全面研究。自1985年至1997年经过十几年的工作，特别是组织了与俄罗斯全俄铝镁设计院的合作研究。项目列为了我省“七 五”“八 五”科技攻关计划、云南省“八五”重大项目前期工作计划和列入中苏、中俄科技合作计划。省科委1990年10月与全俄(苏)铝镁与电极工业研究设计院（VAMI）签定了关于合作进行个旧霞石正长岩矿床地质和烧结处理工艺研究的科技合作合同。合作研究是在借鉴俄罗斯（前苏联）几十年综合利用霞石工业化生产的成熟经验基础上开展的，至1997年10月中俄合作完成了从地质勘探、工艺试验、技术经济评价、可行性研究等工作，研究工作取得了突破性进展，达到了预期的目的。使个旧霞石资源的开发利用有较为可靠的资源和技术保证。

经过中俄合作，提交了《云南省个旧市白云山霞石正长岩矿床地质勘探报告》共探获首采块段B+C+D矿石储量5545万吨，矿石中Al2O322.58%、Na2O3.45%、K2O11.68%、CaO1.51%、SiO254.49%、Fe2O32.71%，远景储量24亿吨。1

提交《云南省个旧市个旧矿区泗水庄石灰岩矿床地质详

查报告》共探获C+D级矿石储量10432万吨，两个报告

及储量经云南省储量委员会批准；在中俄合作完成《烧

结法综合处理个旧霞石工艺平行试验及可行性研究补充

试验》基础上，又完成《个旧市霞石正长岩综合开发利

用工业试验厂可行性研究》成果于1997年10月30日通

过省科委、省计委共同组织的论证；云南省化工研究院、建材研究院还完成了与上述研究工作相配套的钾钠分离

试验和霞石泥制水泥试验及建设霞石泥水泥厂可行性研

究；上报了一期工程（工业试验厂）项目建议书及可行

性研究报告;完成了拟建经济规模的项目建议书编制。

2005年7月26日，省政府召开个旧霞石开发项目专题

会议。会议决定由红河州、个旧市、云南冶金集团、云天化

集团、云南锡业集团和国资委水泥公司共出资400万元。以

上四户企业集团，组成“个旧霞石资源开发工作小组”和办

公室，组织开展现实条件下的前期研究工作。项目分三步进

行：第一步为概念性研究阶段(即项目建议书阶段)，第二步

为可行性研究阶段，第三步为工程建设阶段。

到2010年8月止，完成《个旧霞石正长岩综合利用工程

概念性研究报告》等18项研究成果。省霞石工作小组(云南

冶金集团组长单位)已向省政府上报“关于红河州霞石资源开

发有关情况的报告”概念性研究阶段主要成果：

一是经放射性核素全面测定：矿石及风化岩石含有放射

性核素，但无论按矿石的总放射性强度、个别核素的放射性

比活度、人体连续接触耐受的放射性计量标准来衡量，矿床的放射性不强，不影响霞石正长岩资源的矿石采掘及矿石加

工，产出的产品均属不受使用限制的正常产品，其中产出的水泥，其内照指数其内照指数I Ra在0.69~0.75之间，外

照指数I γ在0.89~0.95之间，符合国家对建筑装饰材料规

定的I Ra≤1.0和I γ≤1.0的标准，属使用范围不受限制的正常水泥产品；

二是按年产5万吨氧化铝／年和10万吨氧化铝／年，钾

产品为碳酸钾、磷酸二氢钾和磷钾复合肥料，共6个起步建

设方案进行技术经济论证，结果表明，所有评价方案均有明

显的投资效益。其中，10万吨规模明显优于5万吨规模；3

种钾产品方案中，技经指标的优劣顺序依次为：碳酸钾、磷

钾复合肥料、磷酸二氢钾；

三是综合考虑各方面的因素，本研究推荐方案在这6个

方案中是技术经济评价排在最后的一个，但仍可获得较好的经济效益：年产5.5万吨氧化铝、84.76万吨水泥、6.91万

吨磷酸二氢钾、1.31万碳酸钠和0.065万吨硫酸钾，项目总

投资104346万元，建设投资96561万元，建设期利息3399

万元，铺底流动资金4385万元，营业收入（含税）86481

万元，利润总额 13284万元，净利润 9963万元，全部投资

财务内部收益率 8.86%，总投资收益率 12.43%，资本金净

利润率 26.09%，建设投资借款偿还期 7.99年，全部投资回

收期（含建设期）11.22年。

个旧市政府于2010年11月16日，在个旧召开《个旧霞

石正长岩工程概念性研究报告》会议，总结5年来省霞石资

源开发工作组成果，讨论和布置项目下一步工作内容，形成“会议纪要”。

二、与俄罗斯全俄铝镁设计院（VAMI）合作研究成果：

----1988年10月，在烧成半工业试验取得肯定结果的条件下，由云南省科委和云南省计委组团赴（前）苏联进行

霞石处理技术考察。考察期间，与苏联权威的霞石技术开发、设计单位全苏铝镁设计研究院（VAMI）进行了洽谈，考察

了苏联最大的霞石处理企业阿钦斯克氧化铝联合企业

（ARK）；

----1990年10月，在国家科委与（前）苏联确定的中苏

科技合作项目的大框架内，云南省科委组团赴苏在列宁格勒

与VAMI签订了双方合作进行个旧霞石正长岩技术开发的科

技合同；1990年根据省科委与VAMI签订的科技合作合同，双方共同完成霞石矿的地质工作及工艺研究。中苏联合开展

了白云山霞石正长岩矿区的地质详查工作。按VAMI提供的矿样组合方式，组合成工艺试验矿样，分别交给昆明冶金研

究院和VAMI，相互派人到对方共同进行平行的工艺试验研

究，1992年双方分别提交了工艺试样研究报告。研究结果确

定了个旧霞石正长岩处理工艺的主要工艺流程结构和工艺

技术指标；

----1993年10月云南省科委与VAMI在圣彼得堡签订了

个旧霞石正长岩试验厂建设可行性研究阶段中俄联合进行

地质研究、工艺研究和可行性研究的合同，双方共同完成50kt/a氧化铝规模可研设计。

----1994年至1996年中俄双方合作相继完成了白云山

矿区的地质勘探工作、泗水庄石灰岩矿区的地质详查工作；

在地质勘探工作确定了0.4km2勘探块段内，霞石正长岩

B+C+D级矿石储量5554万吨的基础上，进行的试验厂建厂

可行性研究。

----1997年10月中俄合作完成了50kt/a氧化铝霞石正

长岩综合利用试验厂可行性研究报告，同月由省科委和省计

委组织进行了审查。

三、省霞石资源开发工作组研究成果：

云南省建材科研究院、云南冶金集团总公司技术中心、云南省化工研究院、云南华昆工程技术股分公司（原昆明有

色冶金设计研究院）2005年到2010年研究取得以下成果：

----2006年8月，完成霞石泥制水泥的市场调研、工艺

技术研究、产品方案论证以及霞石泥制水泥建设规模与产品

方案论证、霞石泥制造建材（水泥）产品概念性研究、霞石

泥干燥技术方案论证、进行了2000吨熟料生产线建设可能

性分析;完成霞石正长岩综合利用项目霞石烧结法工艺论

证、项目市场研究、霞石烧结法工艺物料平衡计算;完成霞

石资源综合利用项目钾钠产品的市场和工艺技术论证。

----2009年6月完成霞石泥水泥质量和放射性评价、霞

石正长岩综合利用全过程放射性研究；完成全国水泥价格走

势分析及行情预测。

----2010年8月完成工程技术经济分析研究；完成个旧

霞石正长岩工程概念性研究报告。

云南省个旧市发展和改革局

2011年3月11日