“返券”促销的税务处理

第一篇：“返券”促销的税务处理

“返券”促销的税务处理

“返券”是指顾客消费达一定门槛后获赠相应数额购物券的促销方式。对顾客来讲，赠券在商场内可以替代现金使用，比赠品更实惠，而对商家来讲，赠券能将顾客留在店内循环消费，可显著提高销售额。故而在重要节日期间，各大商场经常会推出赠送购物券的活动。

有些人认为送出的购物券应作为“销售费用”处理，企业将派发的购物券借记“销售费用”，同时贷记“预计负债”；当顾客使用购物券时，借记“预计负债”，贷记“主营业务收入”等科目，同时结转销售成本，逾期未收回的购物券冲减“销售费用”和“预计负债”。这种处理方式存在较大的弊端，当商场用“返券”活动替代平常的商品折扣，返券比率很高的情况下，这种做法相当于虚增了销售收入，使企业承担了过高的税负。更合理的做法应该是在发出购物券时只登记，不做账务处理，顾客持购物券再次消费时，对购物券收款的部分直接以“折扣”入POS机系统，即顾客在持券消费时，实际销售金额仅为购物券以外的部分。

[例3]丁商场90%的专柜均签订联营合同，抽成率为20%（特价商品除外），在圣诞节期间，丁商场举行联营专柜全场“满200送200”的返券促销，购物券由商场统一赠送，对联营厂商按含券销售额结款，抽成率提高至45%。商场在活动期间含券销售额达5850万元，其中：现金收款3510万元，发出购物券3000万元，回收购物券2340万元。

[分析]丁商场应付厂商货款共计：5850×（1－45%）＝3217.5万元，销售成本＝3217.5÷（1＋17%）＝2750万元，增值税进项税额＝2750×17%＝467.5万元。分别按两种方案确认销售收入的会计处理：

方案一：发放的购物券作“销售费用”

1.发放购物券：销售费用＝3000万元；预计负债＝3000万元。2.确认销售收入。库存现金＝3510万元，预计负债＝2340万元；主营业务收入＝5850÷（1＋17%）＝5000万元，应交税金——应交增值税（销项税额）＝5000×17%＝850万元。3.冲销未回收之购物券：预计负债＝3000－2340＝660万元；销售费用＝660万元。

此方案产生应交增值税382.5万元（850－467.5），毛利2250万元（5000-2750），名义毛利率为45%，但除去返券产生的2340万元销售费用后，实际利润为－90万元。

方案二：发出购物券时不做账务处理，回收购物券时直接在销售发票上列示“折扣”，仅对现金销售部分确认销售收入。库存现金＝3000＋510＝－3510万元；主营业务收入＝3510÷（1＋17%）＝3000万元；应交税金——应交增值税（销项税额）=3000×17%=510万元

此方案产生应交增值税42.5万元（510－467.5），实现毛利250万元（3000－2750），毛利率为8.33%，无其他销售费用。与方案一相比，仅增值税一项即可为公司节省340万元。

四、“抽奖”促销的税务处理

“抽奖”促销通常是顾客消费达到活动条件即凭购物小票参加抽奖，奖品多为实物。对于百货公司来说，送出奖品与发放赠品在会计和税务处理上并无差别。但中奖顾客应根据《国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的批复》（国税函[2002]629号）第二条的规定：个人因参加企业的有奖销售活动而取得的赠品所得，应按“偶然所得”项目计征个人所得税。赠品所得为实物的，应以《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第十条规定的方法确定应纳税所得额，计算缴纳个人所得税。税款由举办有奖销售活动的企业（单位）负责代扣代缴。在实务操作中，部分顾客不了解代扣代缴个人所得税的法规，从而对活动的真实性产生质疑，为避免相应的纠纷。商场应该在活动规则的说明上做明确的提醒。促销活动的举办需要各个部门全力配合，促销方式要不断推陈出新，吸引顾客参与其中，方能使活动达到预想的效果。对促销活动的税收筹划，亦应根据活动方式的变化而不断创新，提出合理化的建议，在不违反国家税收政策的前提下，尽量减轻企业税负。

第二篇：商场返利券促销的会计处理和税务筹划

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商场返利券促销的会计处理和税务筹划

商场返利券促销的会计处理和税务筹划_

现在商场的促销手段五花八门，如顾客购买了一定金额的商品后，商场给予顾客一定金额的返利券（或称“购物券”）就是其中之一。对于这种促销形式，商场究竟应该如何规范、科学地进行会计处理和税务筹划呢？笔者专题谈一谈这方面的问题。

一、实务举例：

2006年2月中旬，笔者为返利券的会计和税务处理去某商场调查，商场财务总监向我介绍了如下情况：

该商场2005年5月1日举办了“买三送一”的促销活动，即顾客购物每满300元，商场即赠送100元的返利券，5月1日发放返利券120万元（实际回收返利券117万元）。2005年5月该商场实现商品销售收入3510万元（含税价），在回收的返利券中，按商场与商品供应商的约定，商场负担35.1万元，供应商负担81.9万元。2005年5月末，该商场针对上述业务做了如下帐务处理：

借：银行存款

3393.00万元

借：应付账款――各商品供应商――应收返利券款

81.90万元

贷：主营业务收入

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2970.00万元

贷：应缴税金――应缴增值税（销项税）

504.90万元

初级会计职称考试：初级会计实务-风险与收益 初级会计实务-风...初级会计实务-风...从上述处理可以看出，返还的返利券由供应商负担的部分已由商场全额向各供应商收取，商场自己负担的部分则直接抵减了主营业务收入。

2005年6月初申报增值税时，国税管理部门的同志关注到该商场5月1日的促销活动，询问其返利券的帐务处理后认为，商场返还给顾客的返利券应比照非公益性捐赠按视同销售处理。所以，由商场负担的部分应补缴增值税。商场遂在2005年6月补做了如下会计分录：

借：经营费用――商品促销费（返利券）

5.10万元

贷：应缴税金――应缴增值税（销项税）

5.10万元

事后，该商场又询问了其税务顾问，根据税务顾问的建议，该商场在2005年7月又补做了如下帐务处理：

借：经营费用――商品促销费（返利券）

30.00万元

贷：主营业务收入

30.00万元

另外，笔者还特别对赠送和回收返利券的具体处理情况进行了了解。财务总监回答主要有三个关键点：

一是只要顾客5月1日在其商场指定的柜台消费购物，商场按商品标示价格开具发票并收款（使用现金和返利券均可），顾客可以凭购物

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发票按照每满300元即赠送100元返利券的标准领取

商场赠送的返利券；

二是在顾客用返利券消费时，商场虽仍按商品标示价格开具发票，但必须在发票中注明收取的返利券和现金各是多少，如顾客购买价格为500元的商品，共付现金300元，返利券200元，商场开具的发票需注明收现金300元，返利券200元，总价500元；

三是商场在赠送返利券时仅是做好发放登记记录，只对回收的返利券进行帐务处理。对顾客用返利券消费的，其收回的返利券部分需全额反映销售收入，在申报增值税和所得税时均不得扣除返利券的金额，其中，对由供货方负担的返利券冲减（或挂）供货方的往来款项，由商场自己负担的，计入经营费用。

另外，笔者询问有没有考虑过其他对企业更为有利的纳税筹划方案时，财务总监说，目前许多大型商场对返利券促销均是这样进行会计和纳税处理的，而且已经得到国税和地税部门认可，所以，也就没有多思考其他方案。

二、问题分析

笔者针对上述情况多次与国税和地税部门的朋友（包括征管和稽查）进行了沟通，他们均承认上述笔者对返利券方面的调查情况属实，而且比较普遍，同时也承认目前税法对商场各种促销行为的规定尚未健全，有待完善。

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笔者认为上述会计和税务处理存在如下问题：

1、给顾客返利券不属于捐赠行为

对赠送返利券的行为比照非公益性捐赠按视同销售处理不妥。

笔者认为，“赠送”返利券实际上仅是商场的一种促销手段，是商场以顾客消费一定金额的商品为前提，以告示顾客的折扣比例（或限额）为标准给予顾客的折扣额，所以，这种行为从本质上讲实际上就是折扣销售，是商家为了鼓励顾客再次前来购物而采取的促销手段，不应定性为“赠送”。很显然，如果顾客没有在商场消费，商场就不会无缘无故地如此“赠送”。

因此，对商场返还顾客的返利券应该认定为是给予顾客的折扣或折让，并应按照国家税务总局（国税发〔1993〕154号）有关折扣额的规定进行税务处理。

2、返利券金额没有在同一张发票上注明

财务总监在与笔者讨论时强调了这样的观点：如果认为赠送返利券是折扣行为，则折扣额已经在销售商品的同一张发票上注明，如销售500元的商品，顾客支付了300元现金和200元返利券，商场开具发票时一定会注明销售额500元，收现金300元，收返利券200元，这200元商场并没有收到钱，实际上就是给予顾客的折扣额，因此，符合国家税务总局在同一张发票上注明销售额和折扣额的规定，应该可以按照扣减折扣额以后的收入申报纳税。

笔者认为，商场返还的返利券虽属于折扣额，但这种折扣是由

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顾客两次购物的行为来实现的。

第一次购物时顾客必须全额付款，商场全额开具发票，发票上并没有反映返利券（折扣额），顾客仅是依据商场规定的买三送

一的标准和其消费的金额取得了一定金额可以在商场消费的返利券，因此，不属于税法所规定的在同一张发票中注明折扣额的情形。

第二次购物时，不管顾客购物金额大小，只要所购商品金额大于其所持返利券的面值，就可以凭返利券抵算等额现金（返利券具有代币券性质），这实际上是对顾客第一次购物后给予折扣额的兑现。此时，商场仅是在发票上注明收取的现金和返利券各是多少，没有按扣除折扣额后的差额开票，也无固定的折扣比例（事实上也无法注明折扣比例），仍是全额反映商品的售价，因此，也不属于税法所规定的在同一张发票中注明折扣额的情形。

另外，如果认为发票上注明的返利券金额就是折扣额，则顾客获取该折扣额的销售额应该是反映在第一次购物时的发票上，更何况顾客可能是凭多张购物发票合并后领取的返利券，所以，折扣额同样没有在同一张发票上注明。

3、返利券支出不可以税前扣除

针对返利券影响所得税的问题，财务总监解释说：他们在调帐时已经将返利券补计了销售收入，没有违反增值税和所得税税法关于折扣额不得抵减销售收入的有关规定，已不存在影响所得税的问题，更何况地税稽查人员在检查后也没有提出异议，所以商场完全有理由认为税

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务部门认可了目前的做法。

但是，笔者认为，商场给予顾客的折扣额没有在同一张发票上注明，不仅是不可以扣减销售收入计缴增值税和所得税的问题，而且，也不可以将折扣额计入经营费用税前扣除。

所得税税法虽然没有明确返利券的列支渠道，但在《所得税税前扣除办法》准予企业所得税税前扣除的项目中，没有支付给顾客返利券或购物券等内容，更何况将返利券作为经营费用支出也没有合法的票据。所以，笔者认为，在国家税务总局没有文件允许扣除以前，企业支付给顾客的返利券不应从所得税税前扣除。

三、纳税筹划

基于上述调查及分析，笔者思考了商场采取“返利券”促销方式下的纳税筹划，再次征求国税、地税和商场朋友的意见，并结合他们的补充，最终形成了如下筹划分析和筹划思路：

1、筹划分析：

商场采取发放返利券方式促销，是通过给予顾客折扣优惠来吸引顾客，但顾客必须再次在商场购物后才能实现折扣，这也正是商场吸引顾客，扩大销售的精明之处。由于目前各商场对返利券处理方法的缺陷，不但使得返利券不可以抵减销售收入而少缴增值税和所得税，也不可以在所得税税前扣除，使得企业采取发放返利券方式的促销活动税负明显偏高。所以，必须改变许多商场习惯使用的这些形式。

如果能够设法在同一张发票上注明销售额和折扣额，则不但可以因抵

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减销售收入而少缴增值税和所得税，而且也不存在“返利券”不可以在所得税税前扣除的问题，可谓一举两得。围绕满足这样面的条件，笔者逐渐形成了如下筹划思路。

2、筹划思路：

（1）关键点一：仅授予顾客获得折扣的权利

商场可以先设定一定的购物消费基数，顾客在第一次购物时，如果达到了相应的基数，即授予顾客在第二次购物时有权获得一定折扣的权利，顾客可以凭购物发票领取一张“优惠券”（或称“折扣券”），优惠券上明确规定一定的折扣比例或限额，优惠规则等内容。如规定，顾客（再次）购物消费满300元，即获得享受七折优惠的权利。

当然，商场也可以根据购物金额的大小设定不同的优惠档次，如规定顾客消费500元以内的按七折优惠，500元至1000元的按六五折优惠，1000元以上的按六折优惠等。如某顾客第一次在商场购物消费后领取到一张优惠券，第二次又在商场指定的柜台购物消费700元，则500元以内的部分按七折优惠后为350元，500至700元部分按六五折优惠后为130元，该顾客本次消费实际付款额应为480元，折扣额为220元。

（2）关键点二：在同一张发票上注明销售额和折扣额

商场对顾客出具的发票必须反映折扣折让的具体过程，按照折扣以后的金额开具发票并收款。如关键点一的案例中，在发票上要体现商品总价700元，折扣220元，实收480元的内容。这样才能符合税法规

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定的必须在同一张发票上注明销售额和折扣额的要求。

（3）思路分析

发放顾客“优惠券”或“折扣券”，实际上是商场在顾客第一次购物消费时与顾客签订了一个再次购物的优惠协议，当顾客再次购物并出示“优惠券”时，商场必须按照“协议”兑现折扣承诺，同时，商场按照符合税法规定的要求开具销售发票，即先填写商品总价，再标明折扣额，最后按扣除折扣额以后的差额作为实际销售额的顺序开具发票。这样处理，不但符合税法规定的在同一张发票上注明销售额和折扣额的前提条件，可以按照折扣后的销售收入计缴增值税和所得税，而且也回避了“返利券”没有可以税前扣除规定的尴尬，从而可以大大降低商场促销活动的税负。同时，这种促销方式也同样能够达到给予顾客优惠吸引顾客再次购物消费的目的。

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第三篇：促销活动中赠送礼品会计及税务处理

促销活动中赠送礼品会计及税务处理 2011-10-10 8:48 郗峰 李伟毅

企业在运营中为了市场竞争或者形象宣传，常常采用促销策略，促销策略是促销决策与促销管理的核心内容之一，现代企业的促销策略常见的是免费类促销。免费促销是指消费者免费获得赠给的某种特定的物品或享受某种利益的促销活动。目的是创造高试用率及有效的品牌转换率，促使试用者成为现实的购买者，扩大和建立既有品牌和新品牌的销售区域，提高促销业绩，树立产品品牌形象和企业形象。一般来说，免费促销活动刺激强度大、吸引力高，是消费者普遍乐于接受的一种促销形式。免费促销的形式多种多样，其特点也不尽相同，常见的有免费样品、免费优待券、加量不加价促销等几种形式。在促销活动中，赠送礼品已成为普遍存在的现象，若涉及的金额较大且处理不当会给企业造成不必要的税收风险，导致经济利益的流失。企业应考虑哪些税收问题？赠送礼品涉及企业所得税、增值税、对于向个人赠送礼品有的还要代扣代缴个人所得税，最新颁布的财税[2011]50号通知中最值得关注的一条是：企业赠送的礼品是自产产品（服务）的，按该产品（服务）的市场销售价格确定个人的应税所得。意味着以前企业把自己生产的产品赠送客户、然后把相关费用计入企业生产成本来规避缴纳企业所得税的行为，将得到很大程度上的抑制。下面我们从政策层面分析如下：

会计处理

礼品属于非现金资产，分为自制和外购二种情况，自制的按照公允价值视同销售处理；外购的货物用于对外无偿赠送，根据《企业会计准则》，存货所有权发生转让，应按确认销售商品收入处理。销售价格的确定按照<增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额：

（一）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；

（二）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；

（三）按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格＝成本×（1＋成本利润率），属于应征消费税的货物，其组成计税价格中应加计消费税额。公式中的成本是指：销售自产货物的为实际生产成本，销售外购货物的为实际采购成本。公式中的成本利润率由国家税务总局确定。实际操作中，应注意下列问题：（1）由于需要视同销售计算销项税，因此其进项税额可以抵扣，购入礼品时应注意取得增值税专用发票，并在规定的时限内认证抵扣。但如果是用于交际应酬的，根据《增值税暂行条例》及其实施细则的规定，应作进项税额转出。（2）赠送礼品代扣个人所得税，按照财税[2011]50号，符合三种纳税条件的还要代扣代缴个人所得税，否则被查出时，不但要补交税款，还要罚款、缴纳滞纳金。

企业所得税方面

根据《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，将非现金资产对外捐赠应视同销售计算资产转让所得。对于非自产的礼品，是按市场价（公允价）购入，然后以市场价对外捐赠，实际并无资产转让所得，根据国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》规定，视同销售属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。如果是企业在业务宣传、广告等活动中，向客户赠送礼品，属于广告费和业务宣传费，根据《企业所得税法实施条例》第四十四条规定扣除；如果企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向客户赠送礼品，则是交际应酬费属于业务招待费支出，根据《企业所得税法实施条例》第四十三条规定扣除；如果赠送礼品给于本企业业务无关的个人则属于非广告性质赞助支出，不得扣除。属于业务宣传费的，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分准予扣除；超过部分，准予在以后纳税结转扣除；属于企业促销活动的，可以全额予以税前扣除。计入业务招待费按照实际发生额的60%扣除、且不超过销售收入的5‰的限额内扣除。

增值税方面

将购进货物作为礼品赠送客户，货物的所有权已经转移，涉及的增值税问题为是否应视同销售缴纳增值税。《增值税暂行条例实施细则》第四条规定，单位或者个体工商户将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人的行为，视同销售货物。《增值税暂行条例》第十条规定，用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务的进项税额不得从销项税额中抵扣。《增值税暂行条例实施细则》第二十二条规定，条例第十条所称的个人消费包括纳税人的交际应酬消费。

对于属于个人消费性质的赠送，要区分自产和外购两种情况，个人消费一般是指企业为内部职工或者交际应酬发生的赠送支出，在财务上一般作为职工福利费或者业务招待费进行处理。如将自产、委托加工或者购进的货物用于奖励职工或者赠送有业务联系的其他企业（单位）人员，就属于个人消费性质的赠送。根据所赠送货物的来源不同，相关税务处理也不相同：（1）自产的货物用于个人消费，应作视同销售处理，《增值税暂行条例实施细则》第四条规定：单位或者个体工商户将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费视同销售货物。需要注意的是，该细则第二十二条明确规定，个人消费包括纳税人的交际应酬消费。因此企业将自产产品向内部职工个人赠送或用于交际应酬应按视同销售处理，依法计提增值税销项税。（2）外购的赁物用于个人消费，应作进项税转出处理，《增值税暂行条例》第十条规定：下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

（一）用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务。需要注意的是，上述政策仅指“购进”而不包含“自产或者委托加工”的情况。因此用于个人消费的货物，如果是“购进”的，应当适用增值税暂行条例第十条的规定，即进项税不得抵扣，已经抵扣的需要做进项税转出；如果是“自产或者委托加工”的，则适用增值税暂行条例第四条的规定，按视同销售进行税务处理。

个人所得税方面

个人所得税方面，执行新的《财政部、国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税[2011]50号），注意废止了以前的两个文件，《国家税务总局关于个人所得税有关问题的批复》（国税函[2000]57号）、2002年发布的《国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的批复》（国税函[2002]629号）。

1、企业向个人赠送扎品须代扣代缴个人所得税的三种情况

《关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税[2011]50号）文件明确规定，企业向个人赠送礼品，属于以下三种情形的，取得该项所得的个人应依法缴纳个人所得税，税款由赠送礼品的企业代扣代缴。（1）企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税；（2）企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税；（3）企业对累积消费达到一定额度的顾客，给予额外抽奖机会，个人的获奖所得，按照“偶然所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。

关于企业赠送礼品如何确定个人的应税所得，财税[2011]50号第三条规定，“企业赠送的礼品是自产产品（服务）的，按该产品（服务）的市场销售价格确定个人的应税所得；是外购商品（服务）的，按该商品（服务）的实际购置价格确定个人的应税所得。”

2、企业向个人赠送礼品不征纳个人所得税的三种情况

《关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税[2011]50号）规定，企业在销售商品（产品）和提供服务过程中向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得税：（1）企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品（产品）和提供服务；（2）企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等；（3）企业对累积消费达到一定额度的个人按消费积分反馈礼品。

总之，企业发生向个人赠送礼品的经济业务，在增值税上要根据是否属于个人消费性质以及货物来源区分是按视同销售还是作进项税转出进行税务处理；在企业所得税方面要分两步走，一是按视同销售进行税务处理，确认相关收入和成本；二是要根据支出性质确定相关费用是否为限额税前扣除。在个人所得税方面，要正确计算符合纳税的三种条件的并代扣代缴个人所得税。

第四篇：房地产常用促销方式的税务处理全攻略

房地产常用促销方式的税务处理全攻略

广义地讲广告、公共活动、销售推销等都是促销的一种形式，但以下所讲的促销是指狭义概念的促销暨消费者会直接、间接地得到一些优惠！

任何销售返利和促销赠送都不如降价销售节税

最好的东西，往往是意料之外，偶然得来的。

人们需要的不是打折优惠，而是占便宜的感觉。

增值税：

《增值税暂行条例实施细则》第四条规定，单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：

将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。

企业外购的货物用于集体福利或者个人消费不作为视同销售货物，增值税细则22条：用于交际应酬是个人消费。

一、代垫首付、免契税、免物业费引发收入确认问题

支付，计销售费用。减免费用不计帐。增值税按发票、收款、合同孰高为原则确认收入

国税发【2009】31号文：第五条： 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

土地增值税条例第五条： 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

实践中：

以收款（经济利益）和发票孰高原则确认收入。

所得税：

国税函【2008】 875号文件，销售折扣折让

“企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。”

从此，无论发票如何开具，所得税都可以按净值来交税了。

营业税：

《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额。

如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。

土地增值税：

国税发[2007]132号： 国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知

确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。

二、房地产企业买房赠送、营销赠送的税收政策最新变化，如何应对最佳？

是否开在一张发票上？不开发票不视同销售。

需要进项税发票抵扣，然后，处理如下 ：

买房如无法开在一张发票上，则： 免费居住，视同销售 无偿使用。视同销售 送汽车、视同销售 家电、视同销售 汽油、视同销售

养老保险、视同销售 送烟酒、转出？

送包包等动产、视同销售 金项圈、视同销售 阁楼、可能不视同销售 车位、可能不视同销售 花园、可能不视同销售 墓地、视同销售

物业费、进项税转出，看看怎么送的 保姆、进项税转出 售楼员。。。视同销售

企业所得税：

国税函[2008]875号企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

一、促销方式增值税处理

（一）折扣

各个房地产项目通常都会有一些折扣点，掌握在不同级别员工的手中。

１、付款方式，按发票征税

通常是一次性付款比按揭的折扣点高，这个折扣的设置有两个原因，其一是为了尽快回笼资金，其二是给自己的优惠一个说辞。比如，合生通常会有一次性付款９５折的优惠，按揭９６折的优惠。开发商通常都会把两种付款方式设置相差一个折扣点。不过也有开发商，把两种付款方式设置相差４—６个折扣点之多。

２、老业主介绍、按发票征税

这种优惠方式在大型地产开发公司采用的比较多，道理很简单，培养客户忠诚度，还有维系老客户的成本要大大低于找新客户成本。开发商通常会把此项优惠设置为一个优惠点，也有的阶段没有优惠，只是给予一定赠送。

３、节日折扣、按发票征税 在销售旺季的五一、十一、房交会期间，或者在淡季开发商支持不下的情况下，通常会设有节日优惠。一般２个到４个折扣点不等。采取此种优惠方式比较多的公司有合生、富力、万科！

（二）与房产息息相关的搭赠

房地开发商通常把一些法规中无法算入面积的部分作为搭赠送给消费者，其实那些面积也已经摊入大均价中。或者把一些房产相关的东西搭赠作为促销。

１、送露台

露台当然是不可以计入销售面积的，所以开发商通常把赠送或大或小面积的露台作为某个产品或某个户型的卖点，当然这只能局限在别墅和洋房的范围能，高层是无法实现的。既然是赠送的，以后在使用的时候物业也不会允许你把其封闭起来的。

２、送阁楼

层高低于２．２米的建筑部分是不能计入销售面积的，所以很多设计为尖形屋顶的顶楼都会赠送阁楼。这样可以把原本不是很好销售的顶楼的缺点弱化，甚至把缺点转化为优势。阁楼毛坯的时候看起来会比较别扭，但如果装修得巧妙，还是蛮值得的。毕竟可以用很少的钱得到更大的面积么。

３、送小院

与送阁楼的道理相同，转化一楼的不良位置条件，送小院会博得很多老年人的亲睐。另外大面积的庭院是别墅最大的卖点。

４、送空中花园

满足都市人返朴归真的心理。

５、送地下室 为了这个地下室的问题，层高高于２．２米的非人防，可以拥有产权。但是地下室不算容积率。

送地下室通常是别墅和洋房的首层采取的销售策略，当然有的是有产权，有的是有使用权。

６、送装修

说辞罢了，哪个开发商有那么傻，一平米几百块的装修费，能白送给你么？

７、送家电

“成品别墅，提包入住”，意义和作用！开发商通常会送个电视啊什么的。其实也是怕折扣啊什么的会把项目做低。

８、送车位

这个有点让开发商大出血的意思，另一方面，如果拿公寓来说买房的人不一定都有车，所以也有点不合时宜的意思。

９、送树木

别墅会采取这种促销策略。记得有段时间朋友推荐我可以领养樱桃树，好像500块钱。其实开发商可以和农场联合搞这样的活动，挺有意义的，还挺有意思的。

（三）赠送

1、旅游、房产按发票征税、旅游支出发票抵扣

远的，欧洲啊、马尔代夫啊；国内的可以是海南啊什么的。其实开发商更愿意让客户把旅游金折现金减去，免得他们麻烦了。

2、教育基金、按发票征税。进项税无法抵扣

在暑假前后搞这个促销会比较多，找个借口来吃掉客户么。

3、高尔夫会籍。按发票征税。高尔夫发票抵扣

适用于开发商有相关的产业。在不在一个项目内都可以采用。

4、分时度假权益，按发票征税。进项发票抵扣

全国性的开发商，在全国各地都有项目，尤其是在旅游景点拥有酒店式公寓的项目，开发商可以采取这样送一些分时度假权益的策略。

5、物业费、进项发票抵扣

和常用的促销方法，可是消费者会有没有得到实际利益的感觉，但是不管是开发商自己的物业公司还是外请的物业管理公司，开发商一样都是要付真金白银的。

6、小礼品。按发票征税

现在奥运会合作伙伴送奥运门票是挺有诱惑力的，不过中奖的几率和排队买奥运会门票的几率也差不多。

现在开发商送什么小礼品的都有，鲜花、书籍（通常是某个开发商的某个老总签名书籍典型的是王石和潘石屹）、温泉票、高尔夫练习券，不一而足。并且通常会在广告中说“莅临销售中心会有精美礼品赠送”或者“购房有意外惊喜”再或者“购房可以享受大礼包”。其实现在消费者都有了免疫力，对这些都不太感冒，但是聊胜于无不是么？

（四）抽奖。按发票征税，视同销售，现在比较少用，因为对消费者的诱惑不大，效果不佳。但是曾经在和广告公司的合作伙伴探讨，京津新城曾经在北京砸了三四千万的营销费用，而没有什么效果。他说还不如拿出10套别墅抽奖呢，10套别墅刚1000万，宣传效果保证爆棚！我认同！

（五）返现金。按发票征税

还是为了掩盖直接降价的负面影响。

（六）特价或一口价

扫尾货，缓解销售压力。

（七）限量/珍藏/典藏/压轴/最后单位

听到这样的词汇，开发商的话外音是：传达稀缺的信息，传达余下的货量是保留下来的好产品的信息（事实上，很有可能很差），还有不要相信那个*席的数额，实际剩下的不知道要比这个高出多少倍。

（八）交通。进项抵扣

远郊盘通常都会采取的策略，有免费看房车、免费巴士（在华南地区常用，但也耗费开发商大量的资金。）、赠送高速路交费卡等。这个促销方式倒是蛮温馨实用的。

（九）联合促销

1、项目联合

通常是一个开发商的几个项目在某个销售旺季联合促销，如：富力五盘同庆，合生十盘实惠，天津进入万科时间七盘同开等。

2、开发商与其他商家联合

各个全国性的开发商都会有“**会”会拥有一些联合商家，这样其业主就可以享受餐饮、购物优惠。另外如购买京津新城定制别墅可以享受购买其帝景高尔夫会籍可以享受95折优惠。

今年五一国美与《今晚报》联合促销，购买《今晚报》指定地产开发商的房子，可以享受国美赠送的2000元家电卡，很诱惑人的促销。

（十）摇号

别以为摇号是真的房源有限，这是开发商制造紧张、压迫的销售氛围最有效的手段罢了。

（十一）团购

通常都是由某媒体出面组织，或者开发商与某个单位联合。这个消费者倒是可以享受到一定的实惠，当然前提是开发商比较仁义，不做虚假折扣。

第五篇：返券类促销活动商场与商户洽谈核算

返券类促销活动商场与商户洽谈核算那点事

返券类促销活动，是一种连带性很强的、捆绑式促销活动模式，要求组织者（商场）和参与者（商户）要有较强的核算能力，同时在一般性综合性较强的商场里能够起到带动客流、抓住二次消费等较好的效果；

本文将系统的讲解关于返券类促销活动的策划、形式、实施、洽谈以及核算等不同的方面，同时也将更加现实反映当前国内各大商场通行的操作方法。

第一：返券类促销活动的策划：

某一种促销活动的策划要符合以下几个要素，从商场角度来讲要考虑市场因素、自身条件、节令因素等诸多因素。返券类促销活动也不例外，要考虑：

1、市场因素：商场所处的市场环境受限于当地的消费水平、消费观念；深入的研究当地消费者消费习惯、消费能力、以及同行业、日常消费客单价、流水状况，是能否开展此类活动的现行条件之一；

2、自身条件：要考虑商场自身是以何种经营模式为主体的，比如是以物业管理模式组成的多主力店模式，产权物业管理模式、自营性模式的等等均不适宜做这类活动，目前国内凡是能够开展此类促销活动的商场一般都是联营性租金、或扣率为主体经营模式的零售企业；如果细分，对于纯租赁式、纯扣率式、真租假联式、保底扣率式等基本都适用；

3、节令因素也很重要，此类活动最为有效之处就在于促进消费者的多点面消费和连带性消费，所以一半多选择在节假日、店庆日等客流较高的时段举行；

此外，商场的综合性越强、品类业种越丰富，就越适宜返券类促销活动的开展；

返券类促销活动的策划，应结合目前的客单价、流水情况等因素考虑“返券门槛”的设定。返券门槛，指的是满多少返多少的单位流水额的限定，这要根据策划该类活动的目的和现有有效客单价、有效流水额、预期券占比等方面来设定和策划；

第二、返券类促销活动的形式：

根据策划目的，会采用不同的返券类促销活动形式，比如：如果以提高活动期流水和客流为目标，可采用即返即销的返券；如意提高某一期段内客流和二次消费，可采取分段式收券的模式；如以确保设定值利润为目标，又可采用B券贴现的返券模式或以较低现金的换券消费模式； 总而言之，返券类活动形式是多种多样的，但是都与活动目的密不可分；

第三：返券了促销活动的实施、洽谈与核算：

下面以“满100元返50元”为例详细讲解：

一、首先要弄明白返券活动中的几个基本概念：

1、相等折扣数：“满100元返50元”相当于打几折？“满100元返50元”，其实就是你花了100元现金，实际能得到150元的商品，即等于打得折扣为6.7折，计算方法为：

100/150*100%=67%；

2、优惠幅度：搞“满100元返50元”活动，商场与商户共同给顾客的优惠幅度为33.33%，算法一：1-100/150%100%=33.33%；算法二：50/150*100%=33.33%；

3、券占比：是指促销活动开展的期段内用券金额与总销售的比值的百分数；

4、现金沉淀：在返券活动中在返券门槛之外的现金收入称作现金沉淀；

5、合作原条件：是指商场与商户在促销活动之外的原始合作条件；

6、促销活动平衡点：返券类促销活动中单笔优惠返券额与单笔可购买商品金额的比值的百分数；

二、返券类促销活动在策划前要进行核算以制定出洽谈方案：

我们首先假定要搞“满100元返50元”，同时假定合作原条件为25%；在没有做此活动时，核算应是这样：

商户应得：每100元销售流水，经过商场25%倒扣之后，商户实际结款额应为：

100（1-25%）=75元；

“满100元返50元”核算情形一：原扣点核算，即商场仍以25%倒扣：

1.商户应结金额：150-150*25%=112.5

2.商 场：150-112.5=37.5

优惠券有50元：37.5-50=-12.5

结论：在原扣点的合作条件，“满100元返50元”，商场单笔返券，将亏损12.5元，亏损毛利率为-8.3%；因此，搞这样的策划活动，商场和商户均不可能单方面亏损利润，也就是说，无论哪一方都不可能单独承担优惠损失。

“满100元返50元”核算情形二：商场和商户共同承担优惠损失，各50%情形，执行的扣率为42%：

150元销售流水中含券（优惠损失）为50元，公平的做法是商场及商户各自承担25元用券，又因为商场与商户的原合作条件是25%，因此商户承担的用券部分将通过涨扣率的方式来体现。

1、商户：

原扣率：25%；

承担25元；换算成扣率为：25/150*100%=17%

商户活动扣率：25%+17%=42%

商户结算时应得：150（1-42%）=87元；

商户此时的结算折扣为：5.8折回款；

2、商场：

毛利：150-87=150*42%=63元

63-50（券）=13元

毛利率：13/150*100%=8.7%

结论：这种情形是目前各大商场通常采用的办法，同时也根据具体情况适度调整；

“满100元返50元”核算情形三：平衡点结算法，此时商场的毛利润为0，执行的扣率为33%：

“满100元返50元”，单笔返券额50元与实际可购买的商品金额150元的比值的百分数叫做平衡点，平衡点的含义是指商场在此时的利润为零；用此平衡点作为商场与商户在促销活动期间的结算办法叫做“平衡点结算法”；

50/150*100%=33.33%；33.33%就是“满100元返50元”活动的平衡点；

1、商户： 结算金额：150（1-33.33%）=100元；

结算折扣：100/150*100%=66.67%，即约为6.7折回款；

2、商场：

150*33.33%=50元；

50-50（券）=0

结论：这种情形一般在商场刚刚开业由于要加大商户扶植力度，放水养鱼等等原因，多采用此方法；

“满100元返50元”核算情形四：商场保证自己25%倒扣金额的现金利润实现，券额由商户全部承担，执行的扣率为50%：

1、商户：

结算金额：150（1-50%）=75；

回款折扣：75/150*100=50%（五折回款）

2、商场：150*50%=75元；

75-50（券）=25元；

结论：这种情形在一般的商场已不多见，除非是非常强势的商场，或因为个别供应商不会算账，呵呵。原因是因为大多数供应商没有这样的承受力。

“满100元返50元”核算情形五：单向性返券活动——只返券，不收券：

A：由于若商户只返券不收券，那么其反出去的券所产生的优惠损失谁来承担是个问题，通常情况下，一般各自承担一般优惠损失办法来执行，合理的执行扣率为：42%；

B：如果商场认为某品牌需要扶持，通常也有象征性的涨点，比如涨5%；那么：

1、商户：

结算金额：150（1-30%）=105元（即7折回款）

2、商场：惨了。

150*30%=45元 45-50（券）=-5元（商场贴5元）

-5/150*100%=-3.33%；

结论：这时候商场就得寄希望于现金沉淀来弥补了；

“满100元返50元”核算情形六：单向性返券活动——不返券，只收券：道理同上；

三、现金沉淀——不可忽视的商场微利收益；

还是以“满100元返50元”为例，如果消费者购买商品不是正好为100元或100元的整数倍，那么那些不能返券的现金就会沉淀下来，比如，顾客买的东西假如是180元，那么就有80元的现金流水被沉淀下来，由于这八十元虽然没有参加返券，但是所执行的扣率是统一的（比如是42%），所以就会有33.6元的利润由商场获得；那么所有销售中的这类没有参加返券的现金流水统统沉淀下来后，商场就会在活动扣率的执行时，获得一个微利。比如，活动一天某商场的总销售是15万元，券额也不可能正好为75000元，而大多数情况下等于平衡点乘以总销售，会在49500元左右，这样，商场就会获得一个微利：

活动期间的平均扣率*现金沉淀；经过无数次的实践证明，资金沉淀给商场带来的毛利率应在5.3%左右；

所以无论采用上述那种情形，商场收益还应该加上5.3%，才是实际收益；