6种土地返还款的合同约定及税务处理_v1.0_20141120

第一篇：6种土地返还款的合同约定及税务处理_v1.0_20141120

土地返还款合同约定不同，财务处理不同

房地产企业与国土部门签订的土地出让合同中，对政府给予的土地返还款的用途进行了不同的约定，根据“不同的合同约定决定不同的账务处理”，否则会有税收风险。有鉴于此，依据相关税收法规，结合我公司市政、道路、二期土地返还、4A配套等需求，把土地返还款穷尽归纳为六种情形（假设返还款均是3000万元，单位下同）：

第一种情况：土地返还款就地建安置房

土地出让金返还用于建设购买安置回迁房，法律实质是房地产企业开发的回迁房销售给政府，政府通过土地出让金返还的形式支付给房地产企业销售回迁房的销售款，然后政府无偿把回迁房移交给拆迁户。为此，土地返还款就地建安置房的账务处理如下：

收到返还款时：

借：银行存款

3000

贷：预收账款

3000

借：营业税金及附加

165（3000*5.5%）

贷：银行存款

165

完工结转收入时：

借：预收账款：

3000

贷：主营业务收入

3000(确认收入要纳税)

第二种情况：土地返还款用于房地产企业代理拆迁和代理支付拆迁补偿费

土地出让金返还用于支付动迁户补偿款和拆迁费用时，企业应冲减往来和做其他业务收入处理。

收到土地返还款时：

借：银行存款

3000

贷：其它应付款

3000

代理支付动迁补偿款和拆迁工程款业务时：

借：其它应付款 ——被拆迁户

1500

其它应付款——拆迁公司

1000

贷：银行存款

2500 同时，借：其它应付款

500

贷：其它业务收入

500

(确认收入要纳税)

第三种情况：土地返还款用于拆迁补偿支出

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条的规定，在计算土地增值税增值额时，具体的扣除项目为：开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其中土地征用及拆迁补偿费的项目范围具体为：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。

这里要特别注意的是作为开发成本中的房地产企业拆迁补偿费用全部支出是“净支出”，也就是全部补偿支出减除拆迁过程中的各种收入后的实际净支出，因此，政府给予企业的拆迁补偿款应从企业实际发生的拆迁补偿支出中扣除，而且政府给予企业的拆迁补偿款不作为土地增值税征税收入，但是要冲减开发成本中的补偿支出，从而减少计算土地增值税时的扣除项目金额。

因此，土地返还款用于拆迁补偿支出的账务处理如下：

借：银行存款

3000

贷：开发成本——拆迁补偿费

3000

(确认收入要纳税)

第四种情况：土地返还款用于项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设（即红线之外建基础设施）

收到返还款时：

借：银行存款

3000

贷：专项应付款

3000 支付建筑企业工程款时：

借：专项应付款

3000(不涉及纳税问题)

贷：银行存款

3000

如果支付建筑工程款后还有剩余的“专项应付款”，则应把剩余的“专项应付款”结转到“营业外收入”。

第五种情况：土地返还款用于企业在项目内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施（即红线之内建基础设施）

所得税涉税处理的法律依据 国税发[2009]31号: 第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理(即开发费用允许计入开发成本)。

(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。

除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

第十八条企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

土增税涉税处理的法律依据 国税发[2006]187号: 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施的扣除按应按以下原则处理： 1.建成后根据销售合同和具有法律效力的有关证明文件的约定产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除(即开发费用允许计入开发成本)。房地产开发企业应提供移交的相关证明文件或材料；

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；建成后由房地产开发企业或其关联企业自用的，其成本、费用不得扣除。

结合上述法规,又区分两种情形:(1)、开发项目内发生的，无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施

公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施。公共配套设施是企业立项时承诺建设的，其成本费用应由企业自行承担，而且开发商在制定房价时，已经包含了公共配套设施的内容。

《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综〔2006〕68号）第十五条规定：“土地开发支出包括前期土地开发性支出以及财政部门规定的与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通信、照明和土地平整等基础设施建设支出”。

根据国家相关法律规定，国有土地使用权出让应“净地”出让。土地出让前，征地拆迁补偿工作由政府负责，纳入储备的土地应进行必要的前期开发，使之具备供应条件。土地出让时，土地出让金为总成交价款，严禁各种形式变相减免土地出让收入。土地出让后，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，实行“收支两条线”，并规定土地出让收入使用范围。因此，房地产企业收到政府土地返还款，并用于项目内开发企业自行承担，且产权属于全体业主，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪、会所、物业管理场所等基础设施工程支出，既是土地出让前政府应支出的前期开发费用，相应形成土地出让成本，又属于政府土地出让收入的使用范围，纳入财政预算管理。即将收到财政返还的土地出让金冲减“开发成本——土地征用费及拆迁补偿费”。

有些地方税务机关明确发文直接冲减开发成本，例如《大连市地税局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函[2008]188号）规定：“纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据，计算取得土地使用权所支付的金额。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目”。

《青岛市地税局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》（青地税发[2008]100号）规定：“对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额”。

根据以上规定分析，土地返还款用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施（即红线之内建基础设施）的账务处理如下：

借：银行存款

3000

贷：开发成本——土地征用费及拆迁补偿费

3000(补助冲减成本)

如果协议约定土地返还款用于项目内电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施、派出所、学校和医院等，并要进行移交给政府和有关单位的，则视同为由政府出资购买全部或部分公共配套设施。对房地产开发企业来说，属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为。

(2)、开发项目内发生、企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第十八条规定：“ 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额”。

基于此规定，如果协议约定土地返还款用于项目内电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施、派出所、学校和医院等，并要进行移交给政府和有关单位的账务处理如下：

借：银行存款

3000

贷：其他业务收入

3000(确认收入要纳税)

第六种情况：土地返还款用于乙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴或政府补助的账务处理

在土地招拍挂制运作过程中，出于招商引资等各种考虑，在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等，其账务处理如下：

借：银行存款

3000

贷：营业外收入

3000(确认收入要纳税)二期土地返还款在我公司实现利益最大化，除重视与政府等部门、企业的合同约定条款入手外，项目立项、报规、款项收付等需环环相扣，形成完整的证据链条，业务、财务宜早做统筹安排，税务风险方才可控。

彭兴勇

2014.11.20

第二篇：房地产企业土地返还款的财务处理

某房地产企业土地出让合同中有关土地返还款不同用途约定条款的账税处理分析

1、案情介绍

房地产开发企业乙通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定如下几种情况：（1）土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元，在该项目土地上建设回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。受让建安置房土地支付土地出让金900万元

（2）在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元，用于该项目10000平方米土地及地上建筑物的代理拆迁补偿的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司进行建筑物拆除、平整土地并代委托方国土部门向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。

（3）在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙方补助3000万元，用于该项目的拆迁补偿补助。

（4）在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙方补助3000万元，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。（5）在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元，用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。

（6）在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元，用于乙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴。请分析这3000万元的财务和税务处理。

2、账务处理和税务处理

本案例中的房地产企业与国土部门签订的土地出让合同中，对政府给予的土地返还款的用途进行了不同的约定，根据“不同的合同约定决定不同的账务处理”的原理，房地产企业必须根据合同中的不同约定条款进行不同的账务处理，否则会有税收风险。有鉴于此，本案例中的账务处理如下：

（1）合同约定第一种情况：土地返还款就地建安置房的账务和税务处理（单位：万元）土地出让金返还用于建设购买安置回迁房的法律实质是房地产企业开发的回迁房销售给政府，政府通过土地出让金返还的形式支付给房地产企业销售回迁房的销售款，然后政府无偿把回迁房移交给拆迁户。为此，土地返还款就地建安置房的账务处理如下： 收到返还款时：

借：银行存款 3000 贷：预收账款 3000

另外，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房的实质是政府出资购买回迁房，用于安置动迁户，对房地产开发企业来说，属于销售回迁房行为。土地返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000收入万元（含增值税）计算缴纳增值税、土地增值税、企业所得税和契税。财税[2016]36号附件1：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》）第一条第（三）项之第10款规定，“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。”《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条规定：“房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）”。同时国家税务总局公告2016年第18号第十条和第十一条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

基于以上税收政策规定，房地产企业在安置房所在地国家税务局预缴增值税时的账务处理如下：

借：应交税费——预交增值税 81[3000÷（1+11%）×3%）

贷银行存款 81 完工结转收入时： 借：预收账款： 3000 贷：主营业务收入 2702.7

应交税费——应交增值税（销项税）297.3[3000÷（1+11%）×3%）同时，房地产企业因扣除土地成本减少销售额的会计处理如下：

根据《关于增值税会计处理的规定》（财会[2016]22）中“企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理”规定如下：按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）”或“应交税费——简易计税”科目（小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目），贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。而该文件并没有对房地产开发企业销售自行开发房地产项目，按一般计税方法计税的，扣除土地成本的账务处理做特别说明，实践中房地产开发企业的账务处理主要有两种： 第一种会计处理：

借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）89.2[900÷(1+11%)×11%]

贷：主营业务成本（开发成本）89.2 第二种会计处理：

借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）89.2

贷：营业外收入89.2

以上两种会计处理，笔者认为第一种会计处理符合税法的规定。《关于营改增后契税 房产税土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第三条规定：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”基于此规定，“房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。”的法律实质是“土地成本中的增值税进项税额允许在销项税额中计算抵扣”。如果选用第二种会计处理，则房地产企业少缴纳土地增值税；如果选用第一种会计处理，则房地产企业计算土地增值税时，实质上土地成本抵减的增值税销项税额没有计入土地增值税的扣除项目。

（2）合同约定第二种情况：土地返还款用于房地产企业代理拆迁和代理支付拆迁补偿费的账务处理和税务处理（单位：万元）。

目前，招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些开发商先期介入拆迁，政府进行招拍挂，由开发商代为拆迁。在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行部分返还，用于拆迁或安置补偿。土地返还款用于房地产企业代理拆迁和代理支付拆迁补偿费的税务处理如下。

①增值税的处理：按照代理业务征收增值税

根据财税[2016]36号文件附件：《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第（四）项建筑服务的规定，拆除建筑物或者构筑物应依照“建筑服务”缴纳增值税。另外，根据财税[2016]36号附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（四）项第4款的规定，经纪代理服务，以取得的全部价款和：价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额计算缴纳增值税。因此，本案例土地返还款3000万的增值税税务处理如下：

第一，由于拆迁建筑劳务是清包工劳务，根据财税[2016]36号附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项的规定，一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。基于此规定，房地产公司将拆迁建筑劳务外包给拆迁公司，拆迁公司提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000万元，应按建筑服务业，选择简易计税方法缴纳增值税29.1万元[1000万元÷（1+3%）×3%]。并且拆迁公司向房地产公司开具3%的增值税专用发票。第二，代理支付动迁补偿款不可以在计算增值税销售额时进行扣除，直接支付给被拆迁户的拆迁补偿款，由于被拆迁户收到的拆迁补偿款没有发生增值税义务，不需要向房地产公司开具发票，所以，房地产公司代国土部门向原土地使用权人支付拆迁补偿费不可以抵扣增值税。

基于以上分析，房地产公司缴纳增值税销项税169.8万元（[3000÷（1+6%）×6%]。因此，房地产公司应缴纳增值税140.7万元（169.8万元—29.1万元）。②企业所得税的处理：扣除支付被拆迁户补偿费用和拆迁公司拆迁劳务费用后的差额依法缴纳企业所得税

土地返还款3000万元的企业所得税处理如下：

第一，支付给拆迁公司提供建筑物拆除、平整土地劳务款970.9万元[1000万元÷（1+3%）]，应从企业所得税前扣除。

第二，代理支付动迁补偿款差额1500万元，应从企业所得税前扣除。

第三，房地产公司应计入企业所得税的应纳税所得额为359.3万元[3000÷（1+6%）-970.9万元-1500万元]

③土地增值税：由于没有发生土地转让行为而不缴纳土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。以及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为”。本案例，企业取得的土地返还款3000万中，属于提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入和代理服务取得的收入，不属于转让不动产收入，此收入不计算土地增值税清算收入。因此，企业取得的土地返还款3000万元不征收土地增值税。

④会计处理（单位：万元）收到土地返还款： 借：银行存款3000万元

贷：其它业务收入2830.2万元

应交税费----应交增值税(销项税)169.8万元 代理支付动迁补偿款和拆迁工程款业务时： 借：其它业务成本——拆迁补偿款 1500

其它业务成本——支付拆迁公司拆迁支出 970.9万元

应交税费——应交增值税（进项税）29.1万元

贷：现金或银行存款2500

（3）合同约定第三种情况：土地返还款用于拆迁补偿补助的账务和税务处理（单位：万元）。在会计上，根据《企业会计准则第16号——政府补助》（财会[2017]15号）第四条规定：“政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助”同时财会[2017]15号第十一条规定：“与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支”。根据此规定，本案例中的房地产企业收到政府的拆迁补偿补助是与房地产企业日常开发活动相关的政府补助。在税法上，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条的规定，在计算土地增值税增值额时，具体的扣除项目为：开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其中土地征用及拆迁补偿费的项目范围具体为：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。这里要特别注意的是作为开发成本中的房地产企业拆迁补偿费用全部支出是“净支出”，也就是全部补偿支出减除拆迁过程中的各种收入后的实际净支出，因此，政府给予企业的拆迁补偿款应从企业实际发生的拆迁补偿支出中扣除，而且政府给予企业的拆迁补偿款不作为土地增值税征税收入，但是要冲减开发成本中的补偿支出，从而减少计算土地增值税时的扣除项目金额。另外，由于被拆迁户获得的拆迁补偿款是没有发生增值税纳税义务，不缴纳增值税，不给房地产公司开具发票，或有的地方国家税务局规定，支付被拆迁户的拆迁补偿款时，必须统一使用省国家税务局印制的收据，但不缴纳增值税。因此，支付给被拆迁户的拆迁补偿款不能够抵扣增值税进项税额。因此，土地返还款用于拆迁补偿补助的账务处理如下： 借：银行存款

3000

贷：开发成本——拆迁补偿费 3000

（4）合同约定第四种情况：土地返还款用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设（即红线之外建基础设施）的账务和税务处理（单位：万元）。

在会计上，根据《企业会计准则第16号——政府补助》（财会[2017]15号）第三条的规定，政府补助具有两个特征：一是政府补助是来源于政府的经济资源。对于企业收到的来源于其他方的补助，有确凿证据表明政府是补助的实际拨付者，其他方只起到代收代付作用的，该项补助也属于来源于政府的经济资源。

二是政府补助是无偿性。即企业取得来源于政府的经济资源，不需要向政府交付商品或服务等对价。基于此规定，本案例中的房地产企业获得政府用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设（即红线之外建基础设施）的土地返还款因不具有无偿性，从而不是政府补助，实质上是政府购买服务。同时，根据《企业会计准则第16号——政府补助》（财会[2017]15号）第五条第（一）项的规定，企业从政府取得的经济资源，如果与企业销售商品或提供服务等活动密切相关，且是企业商品或服务的对价或者是对价的组成部分，适用《企业会计准则第14号——收入》等相关会计准则。因此，基于此规定，土地返还款用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设（即红线之外建基础设施），必须按照“销售建筑服务”税目的收入处理。

目前，招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中，一些房地产开发企业先期介入，或生地招拍挂，政府为减轻开发商的负担，对开发商进行基础设施建设部分进行返还。一般情况下，由于实施了土地的储备制度，政府将生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位。即在招标、拍卖、挂牌活动开始前，国土部门已将拟出让的土地处置为净地，即权属明晰、界址清楚、地面平整、无地面附着物的宗地。但是在经营性用地招标、拍卖、挂牌的实际工作中，大量存在着“毛地”出让的情况，尤其是在企业改革、改制处置土地资产时，这种情况更比比皆是。因此，很多政府部门在招、拍、挂出让土地后，都会以土地出让金返还的形式，用于开发项目相关城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等工程建设的补偿。其中土地返还款用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设（即红线之外建基础设施）的实质是政府购买基础设施工程建设服务（相当于PPP模式的业务）。因此，本案例中企业取得的土地返还款3000万用于红线之外建设基础设施，要按照传统的政府购买公共基础设施工程进行会计处理和税务处理，要缴纳增值税和企业所得税。收到返还款时：

借：银行存款 3000

贷：主营业务收入 2702.7

应交税费——应交增值税（销项税额）297.3 支付建筑企业工程款时： 借：开发成本 2702.7

应交税费——应交增值税（销项税额）297.3

贷：银行存款 3000

（5）合同约定第五种情况：土地返还款用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施（即红线之内建基础设施）的账务和税务处理（单位：万元）。

公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施。公共配套设施是企业立项时承诺建设的，其成本费用应由企业自行承担，而且开发商在制定房价时，已经包含了公共配套设施的内容。

在会计上，根据《企业会计准则第16号——政府补助》（财会[2017]15号）第四条的规定，与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。第八条规定，与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，应当在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。同时财会[2017]15号第十一条规定：“与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。基于此规定，本案例中的房地产企业收到用于项目内建设会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施（即红线之内建基础设施）的土地返还款，应该冲减“开发成本——公共配套设施”。

在税法上，财税[2016]36号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第（二）项规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产视同销售不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。关于房地产企业在项目内建设的医院、学校、幼儿园、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送或移交给政府如何征收增值税问题，还要参照各省国税局的规定而定。例如，海南省和湖北省国税规定，上述配套设施在可售面积之内，作为无偿赠送的服务用于公益事业不视同销售；如果上述配套设施不在可售面积之内，则应视同销售，征收增值税。福建省国税局规定，上述配套设施如果未单独作价进行核算，作为无偿赠送的服务用于公益事业不视同销售；如果上述配套设施单独作价进行核算，则应视同销售，征收增值税。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第十八条规定：“ 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额”。

实践当中，房地产企业在项目内建设的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆和道路等配套设施，都不会单独作价核算，而是进公共配套设施核算，而且都不计算在可售面积之内，归全体业主所有。但是房地产企业在项目内建设的学校、医院、幼儿园和公安派出所等设施都会单独作价核算，在可售面积之外。因此，房地产企业在项目内建设的所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆和道路等配套设施不视同销售，征收增值税；在项目内建设的学校、医院、幼儿园和公安派出所等设施无偿赠送或移交给当地政府，也不视同销售缴纳增值税。

具体的账务处理分两种情况处理：

第一种是，如果协议约定土地返还款用于项目内开发企业自行承担，且产权属于全体业主，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪、会所、物业管理场所等基础设施工程支出，则收到的财政返还的土地出让金冲减“开发成本——公共配套设施费”，其账务处理如下： 借：银款存款

3000

贷：开发成本——公共配套设施

2702.7

应交税费——应交增值税（进项税金转出）297.3

第二种是如果协议约定土地返还款用于项目内幼儿园、学校和公安派出所等配套设施，并要移交给政府和有关单位的，则该土地补偿款由于不具有无偿的特征，因而不是政府补助。与前面合同约定的第五种情况相同，根据《企业会计准则第16号——政府补助》（财会[2017]15号）第五条第（一）项的规定，企业从政府取得的经济资源，如果与企业销售商品或提供服务等活动密切相关，且是企业商品或服务的对价或者是对价的组成部分，适用《企业会计准则第14号——收入》等相关会计准则。因此，土地返还款用于用于项目内幼儿园、学校和公安派出所等配套设施，并要移交给政府和有关单位的，必须按照“销售开发产品”收入处理。账务处理如下：

借：银行存款

3000

贷：主营业务收入

2702.7

应交税费——应交增值税（销项税额）297.3

(6)合同约定第六种情况：土地返还款用于乙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴或政府补助的账务处理（单位：万元）

《企业会计准则第16号——政府补助》（财会[2017]15号）第四条规定：“政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助”。同时财会[2017]15号第十一条规定：“与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支”。基于以上规定，在土地招拍挂制运作过程中，出于招商引资等各种考虑，在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行返还，用于企业经营奖励、财政补贴，应当认定为与收益相关的政府补助，且与企业日常活动不相关，应当计入营业外收入。会计处理为其账务处理如下： 借：银行存款

3000

贷：营业外收入 3000

根据《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）规定，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：

1、企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；

2、财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；

3、企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。根据上述规定，本案例中的房地产企业取得的招商引资奖励款不满足不征税收入的条件，因此需要全额计算缴纳企业所得税750万元（750=3000×25%）。同时，本案例中的土地返还款3000万元不征增值税和土地增值税。

第三篇：“返券”促销的税务处理

“返券”促销的税务处理

“返券”是指顾客消费达一定门槛后获赠相应数额购物券的促销方式。对顾客来讲，赠券在商场内可以替代现金使用，比赠品更实惠，而对商家来讲，赠券能将顾客留在店内循环消费，可显著提高销售额。故而在重要节日期间，各大商场经常会推出赠送购物券的活动。

有些人认为送出的购物券应作为“销售费用”处理，企业将派发的购物券借记“销售费用”，同时贷记“预计负债”；当顾客使用购物券时，借记“预计负债”，贷记“主营业务收入”等科目，同时结转销售成本，逾期未收回的购物券冲减“销售费用”和“预计负债”。这种处理方式存在较大的弊端，当商场用“返券”活动替代平常的商品折扣，返券比率很高的情况下，这种做法相当于虚增了销售收入，使企业承担了过高的税负。更合理的做法应该是在发出购物券时只登记，不做账务处理，顾客持购物券再次消费时，对购物券收款的部分直接以“折扣”入POS机系统，即顾客在持券消费时，实际销售金额仅为购物券以外的部分。

[例3]丁商场90%的专柜均签订联营合同，抽成率为20%（特价商品除外），在圣诞节期间，丁商场举行联营专柜全场“满200送200”的返券促销，购物券由商场统一赠送，对联营厂商按含券销售额结款，抽成率提高至45%。商场在活动期间含券销售额达5850万元，其中：现金收款3510万元，发出购物券3000万元，回收购物券2340万元。

[分析]丁商场应付厂商货款共计：5850×（1－45%）＝3217.5万元，销售成本＝3217.5÷（1＋17%）＝2750万元，增值税进项税额＝2750×17%＝467.5万元。分别按两种方案确认销售收入的会计处理：

方案一：发放的购物券作“销售费用”

1.发放购物券：销售费用＝3000万元；预计负债＝3000万元。2.确认销售收入。库存现金＝3510万元，预计负债＝2340万元；主营业务收入＝5850÷（1＋17%）＝5000万元，应交税金——应交增值税（销项税额）＝5000×17%＝850万元。3.冲销未回收之购物券：预计负债＝3000－2340＝660万元；销售费用＝660万元。

此方案产生应交增值税382.5万元（850－467.5），毛利2250万元（5000-2750），名义毛利率为45%，但除去返券产生的2340万元销售费用后，实际利润为－90万元。

方案二：发出购物券时不做账务处理，回收购物券时直接在销售发票上列示“折扣”，仅对现金销售部分确认销售收入。库存现金＝3000＋510＝－3510万元；主营业务收入＝3510÷（1＋17%）＝3000万元；应交税金——应交增值税（销项税额）=3000×17%=510万元

此方案产生应交增值税42.5万元（510－467.5），实现毛利250万元（3000－2750），毛利率为8.33%，无其他销售费用。与方案一相比，仅增值税一项即可为公司节省340万元。

四、“抽奖”促销的税务处理

“抽奖”促销通常是顾客消费达到活动条件即凭购物小票参加抽奖，奖品多为实物。对于百货公司来说，送出奖品与发放赠品在会计和税务处理上并无差别。但中奖顾客应根据《国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的批复》（国税函[2002]629号）第二条的规定：个人因参加企业的有奖销售活动而取得的赠品所得，应按“偶然所得”项目计征个人所得税。赠品所得为实物的，应以《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第十条规定的方法确定应纳税所得额，计算缴纳个人所得税。税款由举办有奖销售活动的企业（单位）负责代扣代缴。在实务操作中，部分顾客不了解代扣代缴个人所得税的法规，从而对活动的真实性产生质疑，为避免相应的纠纷。商场应该在活动规则的说明上做明确的提醒。促销活动的举办需要各个部门全力配合，促销方式要不断推陈出新，吸引顾客参与其中，方能使活动达到预想的效果。对促销活动的税收筹划，亦应根据活动方式的变化而不断创新，提出合理化的建议，在不违反国家税收政策的前提下，尽量减轻企业税负。

第四篇：借款合同没有约定还款期限可以吗

赢了网s.yingle.com

遇到债权债务问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> http://s.yingle.com

借款合同没有约定还款期限可以吗

如果自己借给他人钱财的，属于借款合同，双方当事人存在着一种债权债务关系，债务人需要在约定的还款期限内偿还债务，否则构成违约。那么，借款合同没有约定还款期限可以吗?今天，赢了网小编整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。

借款合同没有约定还款期限可以吗

?

借款合同没有约定还款期限是可以的，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，在借款合同未约定还款期限的情况下，出借方可以要求借款方在合理期限内偿还。此处的合理期限与借款金额有关，借款当时双方商议的借款目的等有关，但出借方是权利人，只要出借方给予借款方相对合理的期限并通知到对方，对方就应当在此期限内偿还，否则出借方可以要求借款人承担违约责任。

借款合同是指贷款人将一定数量的货币交给借款方，借款方依约定使用货币并于期满时归还相同数量的货币，并向贷款方支付利息的合同。

根据合同主体的不同，可以把借款合同分为银行借贷合同和民间借贷合法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

同。银行借货合同是以银行或其他金融机构作为贷款人一方的借款合同，又称信贷合同。银行借贷合同必须接受中国人民银行的监督管理，贷款利率必须执行中国人民银行的有关规定。民间借贷合同是指除金融机构以外的人作为贷款人的借款合同。

借款合同的主要法律特征是：

(1)借款合同的标的只限于货币，其他财产不能作为该合同的标的。

(2)借款合同双方当事人就合同主要条款协商一致，合同即成立，货币的实际转移不是合同成立的条件。

(3)货款方有权对借款方进行检查监督。

(4)借款合同的主体是特定的。除自然人之间的借款外，借款合同中的贷款方，只能是经国家批准的国家的专业银行、其他金融机构和信用合作社。

(5)借款合同，特别是大额借款合同，一般需要提供担保。

(6)借款合同是双务有偿合同。

民间个人之间的借款合同是普通公民互相帮助的一种法律手段，正是基于这样的性质，《合同法》对个人之间的借款合同作了与金融机构提供借款的合同所不同的规定。首先，在借款合同的形式上，银行或其他金融机构所提供的信贷，其合同应当采用书面形式，但个人之间的借款可

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

以采用口头形式。其次，在借款合同的生效时间上，金融机构提供借款的合同采用诺成主义，即只要与金融机构达成借款协议，借款合同即告生效。而个人之间的借款合同，则为实践合同，只有在贷款人实际提供借款时才发生法律效力。

关于借款合同的还款期限，《合同法》第二百零六条规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”王某和张某对借款期限没有约定，事后也没有达成补充协议，王某可以催告张某在合理期限内还款。王某事实上也依法做了，应该说给了张某足够的返款时间。张某没有及时还款已构成违约行为。

《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”

借款合同没有约定还款期限是可以的，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。如果你情况比较复杂，赢了网也提供律师在线咨询服务，欢迎您进行法律咨询。

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

来源：（借款合同没有约定还款期限可以吗http://s.yingle.com/zw/195000.html）

债权债务.相关法律知识

                                     担保人无力偿还债务法院会收房子吗 http://s.yingle.com/zw/654834.html 在租赁关系中，保证金与定金有什么区别 http://s.yingle.com/zw/654833.html 有房贷还能帮别人担保贷款吗 http://s.yingle.com/zw/654832.html 高利贷的特点有哪些 http://s.yingle.com/zw/654831.html 规范的借条具有哪些内容 http://s.yingle.com/zw/654830.html 民间借贷大额现金交付如何认定 http://s.yingle.com/zw/654829.html 代位权的构成要件有哪些 http://s.yingle.com/zw/654828.html 担保方式分为哪几种 http://s.yingle.com/zw/654827.html 被执行人处理完之后多久可以银行贷款 http://s.yingle.com/zw/654826.html 债权人撤销权的成立要件 http://s.yingle.com/zw/654825.html 民间借贷纠纷应如何解决 http://s.yingle.com/zw/654824.html 网上借贷不还的后果有什么 http://s.yingle.com/zw/654823.html 房屋抵押贷款办理的必须条件有哪些 http://s.yingle.com/zw/654822.html 欠条与借条有什么区别 http://s.yingle.com/zw/654821.html 担保人在担保期间转移财产的行为是否合法 http://s.yingle.com/zw/654820.html 银行抵押担保合同一式几份 http://s.yingle.com/zw/654819.html 个人借贷利息多少合适,个人借贷纠纷有哪些 http://s.yingle.com/zw/654818.html 哪些借条不受法律保护，书写格式2018借条才受法律保护 http://s.yingle.com/zw/654817.html 债权人代位权的法律特征是什么 http://s.yingle.com/zw/654816.html 新债务重组准则实施过程中有什么问题 http://s.yingle.com/zw/654815.html 担保责任免除有哪些情形 http://s.yingle.com/zw/654814.html 公司清算时应当如何申报债权 http://s.yingle.com/zw/654813.html 民间借款合同的效力应该如何认定 http://s.yingle.com/zw/654812.html 没有借条可以起诉吗,没有借条可以打官司吗 http://s.yingle.com/zw/654811.html 虚假出资的股权转让后受让股东对债务承担连带清偿责任吗 http://s.yingle.com/zw/654810.html 代位求偿权与物上代位权的区别 http://s.yingle.com/zw/654809.html 公司欠债不还如何维权呢 http://s.yingle.com/zw/654808.html 借给朋友钱是应该打借条还是打欠条 http://s.yingle.com/zw/654807.html 借款合同能否采取口头形式 http://s.yingle.com/zw/654806.html 超过欠条的诉讼时效该怎么办 http://s.yingle.com/zw/654805.html 债务人玩失踪如何追回货款 http://s.yingle.com/zw/654804.html 债权转让中债务人的抗辩权有哪些种类,如何行使 http://s.yingle.com/zw/654803.html 个人欠条的标准(2018年)格式 http://s.yingle.com/zw/654802.html 公司担保 http://s.yingle.com/zw/654801.html 办车贷跟银行黑户有没有关系 http://s.yingle.com/zw/654800.html 关于取缔地下钱庄及打击高利贷行为的通知）http://s.yingle.com/zw/654799.html 民间借贷正规借条书写格式2018 http://s.yingle.com/zw/654798.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

                                            如何执行债务人的股份 http://s.yingle.com/zw/654797.html 借条受损借款人还需要还款吗 http://s.yingle.com/zw/654796.html 债权人代位权起诉状 http://s.yingle.com/zw/654795.html 关于在招标投标活动中对失信被执行人实施联合惩戒的通知 http://s.yingle.com/zw/654794.html 一个人名下可以有几个公司,设立公司的程序 http://s.yingle.com/zw/654793.html 写借条要注意什么事项 http://s.yingle.com/zw/654792.html 具有法律效应的欠条是什么样子的 http://s.yingle.com/zw/654791.html 债权转让的概念及特征 http://s.yingle.com/zw/654790.html 公司欠款起诉的程序有哪些 http://s.yingle.com/zw/654789.html 债务人死亡的法院不能直接判决继承人承担清偿责任 http://s.yingle.com/zw/654788.html 连带保证人是不是连带债务人 http://s.yingle.com/zw/654787.html 变更法定代表人债权债务申报公告都有哪些内容 http://s.yingle.com/zw/654786.html 无因管理之债案例分析 http://s.yingle.com/zw/654785.html 不良贷款清收的建议和措施有哪些 http://s.yingle.com/zw/654784.html 遇到工程款拖欠如何催款 http://s.yingle.com/zw/654783.html 债务人死亡诉讼时效是多久 http://s.yingle.com/zw/654782.html 用哪些方式追收欠款 http://s.yingle.com/zw/654781.html 企业三角债如何解决 http://s.yingle.com/zw/654780.html 税收代位权针对的是纳税人消极行使债权说明了什么 http://s.yingle.com/zw/654779.html 我国债权人代位权制度是什么样子的 http://s.yingle.com/zw/654778.html 银行冻结的担保人钱怎么解冻 http://s.yingle.com/zw/654777.html 不当得利之债有哪些法律后果 http://s.yingle.com/zw/654776.html 金融债务重组的企业具备哪些条件 http://s.yingle.com/zw/654775.html 按揭的车辆再行民间融资算诈骗吗 http://s.yingle.com/zw/654774.html 借款担保合同纠纷案 http://s.yingle.com/zw/654773.html 代位权诉讼不能调解怎么办 http://s.yingle.com/zw/654772.html 个人利息收据书写格式2018 http://s.yingle.com/zw/654771.html 全部财产作价抵偿给一个债权人的协议效力如何 http://s.yingle.com/zw/654770.html 被视为恶意逃废银行债务的行为有哪几种 http://s.yingle.com/zw/654769.html 为高息借贷做担保只写担保人要负责任吗 http://s.yingle.com/zw/654768.html 担保人免除法律责任的条件有哪些 http://s.yingle.com/zw/654767.html 债权人撤销权的构成要件 http://s.yingle.com/zw/654766.html 企业债务的清偿顺序是怎样确定的 http://s.yingle.com/zw/654765.html 债权转让生效情形是什么 http://s.yingle.com/zw/654764.html 应收账款或欠条的诉讼时效问题 http://s.yingle.com/zw/654763.html 通过担保公司汽车贷款解押要多久 http://s.yingle.com/zw/654762.html 债权转让未先告知债务人是否有效 http://s.yingle.com/zw/654761.html 借款纠纷处理方式有几种 http://s.yingle.com/zw/654760.html 借条和欠条哪个更具有法律效力 http://s.yingle.com/zw/654759.html 债权人撤销权如何行使 http://s.yingle.com/zw/654758.html 借条的正确写法 http://s.yingle.com/zw/654757.html 收条在诉讼中能做有效证据吗 http://s.yingle.com/zw/654756.html 关于民间借贷的诉讼时效是怎么规定(2018)的 http://s.yingle.com/zw/654755.html 借钱不还多少钱可以立案 http://s.yingle.com/zw/654754.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

                   债权表见让与有什么法律后果 http://s.yingle.com/zw/654753.html 有借条怎么让对方快速还款 http://s.yingle.com/zw/654752.html 借条在哪些情况下不受保护 http://s.yingle.com/zw/654751.html 企业债务资金筹集的方式有哪些 http://s.yingle.com/zw/654750.html 债务人用了抵押担保方式债权就万无一失了吗 http://s.yingle.com/zw/654749.html 代位权诉讼中债务人有哪些处分债权的效力 http://s.yingle.com/zw/654748.html 依据合同的性质可以由第三人代为履行吗 http://s.yingle.com/zw/654747.html 公司担保期间是否能转让 http://s.yingle.com/zw/654746.html 抗辩权的作用是什么 http://s.yingle.com/zw/654745.html 担保人担保期间把房产赠与他人可行吗 http://s.yingle.com/zw/654744.html 替他人债务担保存在哪些法律风险 http://s.yingle.com/zw/654743.html 证明债权申报人主体资格具体有哪些材料 http://s.yingle.com/zw/654742.html 债务人将债务转移给第三人应该由谁来还钱 http://s.yingle.com/zw/654741.html 票据债务人和背书人是指什么 http://s.yingle.com/zw/654740.html 跨境债权转让的法律效力 http://s.yingle.com/zw/654739.html 欠债不还法院批准扣工资能扣多少 http://s.yingle.com/zw/654738.html 借条利息过高可以拒绝还钱吗 http://s.yingle.com/zw/654737.html 撤销债务人放弃到期债权的行为如何定性 http://s.yingle.com/zw/654736.html 委托收款有债权转让的作用吗 http://s.yingle.com/zw/654735.html

法律咨询s.yingle.com

第五篇：土地返包合同

土地返包合同

甲方：(返包方）

乙方：（原包方）

经甲乙双方充分协商，甲方返包乙方年月日与签订《土地租赁合同》规定的所有土地。有关返包具体事宜协商如下：

一、返包土地位置、面积

返包土地位置位于以北、以西地块，土地总面积亩（大写： 亩）。

二、返包土地期限

为原土地承包合同剩余的年限，即2011年11月20日至2019年11月19日，共计8年（大写：捌年）。

三、返包土地价格及缴纳办法

1、返包土地价格：按照每年每市亩650斤小麦计算，小麦价格以当年11月20日广饶半球面粉厂收购的小麦价为准。原签订的《土地租赁合同》中，规定乙方缴纳的土地租赁费由甲方支付并承担。

2、返包费支付方式：土地返包费每年兑付一次，甲方于每年的11月30日前按照当年650斤小麦折价兑付乙方下一返包费。

3、2012土地返包费按签订合同日当天广饶半球面粉厂收购的小麦价为准，在签订合同日后十个工作日内折价兑付给乙方。

四、甲方权利义务

1、甲方于 年 月日开始接管合同涉及的土地，并规划经营；

2、依照合同约定按时足额支付土地返包费；

3、返包期满，原《土地租赁合同》与本合同自行终止。

4、甲方支付乙方在年种树木时缴纳的保证金元和按照合同规定存入专户的利息，在签订合同日后十个工作日内兑付给乙方。

五、乙方权利义务

1、于年 月日前将土地交付甲方；

2、乙方有权按照合同规定收取土地返包费。

六、违约责任

1、乙方不得干预甲方生产经营，擅自变更或解除合同，给甲方造成损失的，由乙方赔偿甲方全部损失。若因甲方进行生产经营中造成乙方同一分场签订的《土地租赁合同》违约，造成的损失全部由甲方承担。

2、甲方逾期30天支付返包费，每逾期1天，按当年支付返包费的2‰向乙方支付违约金。甲方逾期60天后未支付返包费，本合同自行终止，甲方应恢复至乙方交付前的地容地貌，其费用由甲方承担。若因国家政策或其它原因造成土地使用权无法交回乙方，甲方每年应赔偿乙方双倍的土地返包损失。

3、乙方逾期30天交付土地，每逾期1天，按当年应支付返包费的2‰向甲方支付违约金。

七、争议解决方式

本合同发生争议，甲、乙双方可以通过协议解决，协商不成的，可以申请人民法院解决。

八、附则

本合同一式肆份，甲方财务、档案各保留壹份，经发局壹份，乙方保留壹份，双方签字盖章后生效。未尽事宜，双方另行协商，协商订立的补充条款与本合同具有同等法律效力。

甲方：

(签章)：

法定代表人：

年月日

签约地点：

乙方：（签章）： 法定代表人： 年月日 3