吴少博律师谈如何设计企业拆迁补偿方案

第一篇：吴少博律师谈如何设计企业拆迁补偿方案

吴少博律师谈如何设计企业拆迁补偿方案

作者：北京吴少博律师事务所·10年企业拆迁维权经验

如何来设计拆迁补偿谈判方案是一个大问题，直接影响到获得补偿的价值，设计补偿方案的根本出发点是利益最大化，结合现实状况来确认利益的最大化是非常重要的，也是我们律师和委托人一致的目的需求。

我们曾经做过一个无锡惠山区的案例。去年，惠山区开始动工修建无锡地铁3号线，地铁线要在我们委托人经营企业的一侧进行打桩，这将给该企业造成很大的影响，而且这个企业有几个特殊点：一是该企业性质特殊，是一个小型军工企业，主要生产雷达，对生产条件特别是信号的接收有一定的环境要求。该企业当初在此选址，就是因为无锡的山上跟这里信号对接比较合适，有利于实验雷达时信号对接，在距离和范围上都比较适合生产经营。再一个是征收方所需要的是从该企业厂房的一个角切过去，打桩所占用的位置也很小，也就是说现在整体征收和局部征收均可。还有一个特殊点在于，由于该企业长期紧邻道路，前排的位置都用于门面房的经营，就会出现很多状况，达到实际经营的门市房所反映出来的客观价值变得不同。所以在面临各种情况的时候，当事人委托我们从企业利益最大化的角度来设计征收补偿的方案，这本身也是我们的服务目标。我们进行了征收补偿方案的设计，为了利益最大化，设计内容主要是跟政府交流哪块土地厂房要补偿，哪块要安置，哪块要重新规划，哪块可以争取政府前期的规划批准意见进行自有开发等，这往往适用于比较特殊的企业，比如具有临街性的、局部征收就能完成工程项目的等等，有一定的谈判空间的特殊类型的企业。

文章为吴少博律师原创，转载请经过本团队同意并注明出处。

我们经过综合的测算之后最后发现根据地铁线路的选址、轨道的走向以及所要求的附近范围内的建筑安全距离，给他提出设计意见：把一侧拆掉，拆完后留取整个土地的四分之三左右，不要切断前排的建筑，然后在自有土地上重新规划商业价值的楼房。也就是说我们可以放弃一定的补偿要求，但是需要留取自有开发的权利。在为具有地段性优势的企业设计征收补偿方案时，建议大家一定要注意如何跟政府谈，当然要根据政府的具体状况来谈，如果政府本身没有充裕的资金，但是又必须局部征收来完成相关的项目，那就要么进行异地安置，要么进行货币一次性补偿，这就是争取安置的权利或货币补偿的问题。所以说在进行拆迁补偿方案设计的时候，要根据具体情况具体设计。我们从实践中总结了几个简单规律，供大家在设计的时候、谈判的时候、提补偿意见的时候参考。

第一，看厂房的地段。只有满足了地段的优势性，才能开发出真正的最大商业利益，如果本身在一个地段很偏的位置，这个地段进行二次开发也好，进行置换也好，局部征收也好，都满足不了商业利益最大化。所以地段是首先重要考虑的现实条件。

第二，土地程序的完整性。政府进行实施拆迁的时候，你只要有完整的土地使用权，不需要政府再进行二次办证，那么拆迁方的合同义务降到了最低，这时他可能在某个范围之内改变用地规划，按照你的要求重新进行规划的变更。换句话说，主体资格不能有过多的瑕疵，要具有一定的完整的土地使用权。

第三，如何设计要求。提出的要求必然要在政府可接受的范畴之内，我们在河北任丘的接过一个大型玻璃展厅和灯具展厅公司的案子，也是要拓宽道路。政府希望能整体征收，那么道路两边的价值就要按照商业用地往外批建，但是我们当事人提出可以给你让出一部分，但是要求在后面补上20米，然后企业在这个位置大体不动。这个当事人就比较聪明，因为路一旦拓宽，他的商业价值自然就增加了，所以说我们不想接受一次性征收全面征收的要求，希望能够在原地进行用地范围的调整，可以不要任何补偿，但是要求必须把现在工业用地改成商业用地，甚至可以给征收方适当的出地出让金。变为商业用地之后，企业可以自己进行实体开发，然后可以出卖，也可以自持。

要把这个问题想得要宽泛一些，不要把拆迁补偿方案设计得太狭窄，一定要结合具体状况，满足自己的实体利益。在现实当中我们也遇到了很多类似的情况，比如在哈尔滨道里区一个企业占地面积非常大，但是房屋分布零零散散不规则，不管切到哪一块，只要面积不大，对企业的生产经营都不会产生很大的影响。那企业就提出，能不能不选择进行货币补偿，而是在这个地方进行商业开发的房屋安置呢？这个地方本身要建商业房，现在希望按照你的商业房屋的价值，这时要谈的是用你的成本价置换多少平米商业用房。这种情况在北京也比比皆是，我们曾经在丰台丽泽桥企业园的案例，政府感觉补偿资金的压力非常大，这个地方本身也是搞商业开发，所以可以形成一个初步的合作性协议或者置换商业用房、住宅用房。我们在哈尔滨阿城区也是这么做的，到最后直接是把一层大约1800多平米的商业面积按照成本价进行置换。一旦投入正常经营，这块建筑的价值马上就成倍增加，这样对有些企业比较有利。

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抛砖引玉和大家讨论了地段特殊、有完整土地使用权、经营性质特殊或者面积非常大、局部征收不影响正常生产经营的具有一定特殊性的企业，在征收时一定要在有限的范围之内进行征收补偿方案的设计，以期达到整体利益最大化。

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第二篇：吴少博律师论述违章建筑拆迁的各类问题

吴少博律师论述违章建筑拆迁的各类问题

作者：吴少博律师团队

“违法用地”和“违章建筑”解析

违法建设、违章建筑、违法占地、违法用地，我认为这几个词从法律概念上讲主要就是两个词的区别，一个是违章建筑一个是违法用地，今天想给大家解释一下这两个概念。在实践中有很多客户接到不同的单子，有的是国土资源局违法用地的问题，有的是城管、规划局或者乡镇人民政府所下的违章建筑的问题。这两个是不同的概念和主体，一个是从用地的角度来说，一个是从建筑的角度来说。

违法占地最主要还是在集体土地上，国土资源局所下发的违法占地的单子大多都发生在集体土地上。改变集体土地用途，比如本身是耕地却建了厂房，或者是租赁的土地但是用土地使用权的方式进行开发建设，这可能也是违法占地的问题。有很多在集体土地上的客户接到了违法占地的通知，违法占地的主体是落在土地上的，所依据的法律是《土地管理法》，也就是说土地没有按照土地建设、土地属性进行相关的用途，这是一个违法占地的问题。

违章建筑是地上的附着物可能涉及到违法建筑，他的上位法律是2008年实施的《城乡规划法》，所依据的是建筑必须取得建筑工程规划许可证。违法占地、违法用地却没有明确规定要取得什么进行实际制约。有些明明有土地使用权证、集体建设使用权证，包括工业属性、工矿仓储属性，但还说你是违法用地，不说你违法占地说你违法用地，也就是说地的使用的用途错了。本身是养殖用地却建设工业，我们在哈尔滨阿城有这样一个案子，此企业集体建设用地上边写着工业但是建了养殖用地，结果说是违法用地问题。

违章建筑是硬性规定，没有取得建设工程规划许可证的都是违章建筑，不管你是否有土地使用权，不管土地是租赁的还事自持的。所以在实践中要提醒各位的是违章建筑和违法用地是两个不同的概念，同时执法机关也是不同的，违法用地是国土资源局来执法的，不管在集体土地还是国有土地上都是由国土资源局来执法的。但是违章建筑执法的主体就多了，国有土地是规划部门认定，城管局进行实际拆除。如果是集体土地就是有乡镇政府来进行认定和执行。

其次，产生的法律依据不一样，一个是依据《土地管理法》一个是依据《城乡规划法》，包括《土地管理法》实施条例，《城乡规划法》各个地方的实施条例。

第三，法律后果也不一样。违法用地产生的法律后果是没收，当然了违章建筑也可以没收，但是违章建筑最多是先罚款，责令改正然后实施强制拆除，产生的法律后果是不一样的。如果我们遇到这些方面在采取法律措施的时候一定要有针对性。

违章建筑拆迁为什么绕不开历史原因

这个题目其实很大，但是确实在违章建筑拆迁当中遇到比较多的，特别是江苏、浙江、上海这一带，现在正在如火如荼的强拆违章建筑活动。

浙江比较有名的就是“三改一拆”，旧社区旧厂房之类的进行一定期限内的强制拆除，并且拆除起来行为比较野蛮暴力，甚至太过于直接，更甚者拆迁不通知企业的当事人也不通知相关的家属。有些地方房屋是租赁的，拆迁的时候根本不通知房东和承租户，直接在某个时间点去强拆。或者通知了拆迁但不是以法定方式通知的，而是以口头形式告知“某某日要过来强拆房屋”。

这样就让很多企业的经营者，包括企业房屋的所有权人都感到很诧异，为什么忽然间说我的建筑是违章建筑呢？为什么以前没有呢？为什么我在建设的时候没有呢？为什么这个时候忽然间提起存在违章建筑问题呢？ 我们在拆违章建筑的时候，现在的主流观点就绕不开建筑的历史形成原因，建筑到底是怎么历史形成的。

比如北京也有很多这样的房屋，三四十平米住了七八口人，住不开的时候怎么办呢？就在旁边搭建一个厨房或卫生间，这类到底算不算违章建筑呢？而且这类房屋搭建的时间的都很早，在八九十年代。有很多厂房也是这样的，都是建设在《城乡规划法》之前的，也就是2008年之前搭建的。有些是跟村里、乡里招商引资的方式进来的。当地政府或者村里为了解决当地一些就业、税收问题，在进行租赁的时候约定必须从事工业化生产。但是当时并没有批相关的建房许可以及建设工程建设许可，就形成一定的厂房面积，那么这样的厂房到底属不属于违章建筑呢？

为什么说违章建筑要看历史原因呢？我认为这里头有几个因素：

1、厂房的形成是不是有正规的合法的历史渊源，要看相关的厂房经过招商引资、经过相关的税收安排或者是当时镇里、村里、区里给予某些口头或者现实当中的承诺，包括税收和一些政府以名或口头的方式或以相关的合同的方式，合同包括租赁合同或者经营纳税的合同等等一些行为来表明允许建设，我觉得这类就不能轻易属于违章建筑。

2、土地来源是合法的，有土地证土地是允许建设的，但是建设完以后并没有取得相关的建设工程规划许可，也就是说现在依据《城乡规划法》第四十四条规定，在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。第六十五条规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

建设时间是在2008年以前，有土地但是没有取得建设工程规划许可证，是不是也能认定违章建筑？城市规划法和城乡规划法有什么区别呢？

城市规划法是针对城市规划范围之内的土地以及地上附着物、建筑物，城乡规划法才包括了乡村的。那个时候建立在集体土地上不存在，这样就又形成了一定的历史渊源，也就是说土地来源合法进行了实际建设，这样到底属不属于违章建筑呢？这样是不是也有充足的历史原因呢？

3、我的房屋批的临时建筑，比如临时建筑最长时间是三年，我批建了三年以后没有续批，结果超期了。但是超期了原则上土地来源是合法的，并且这个地方没有重大规划的变更和调整，那么这个建筑是不是适用城乡规划法所谓的进行补正、进行补充或者进行相关的手续补充以后就能形成正规的合法建筑呢？

城乡规划法所规定的违章建筑不是一律要进行实际拆除，能改正的改正，能补办手续的补办手续，能进行相关的规划审批的进行规划审批，只有出现影响重大的城乡规划的并且存在房屋安全质量的等等各方面问题的才能予以强制拆除。这是一种递进关系，不是一开始马上就能进入实际拆除程序，必须是前面几个程序达不到，完成不了违章建筑合法性的补充，之后才能进行相关认定。

4、以罚代认。比如罚你五十万但是建筑短时间内可以实际存在的。以罚代认就是政府以罚款的方式认可你建筑存在的合法性，这种经过罚款的是不是也不应该作为违章建筑的实际存在，这是在客观现实情况中非常多的。另外这种情况必须是影响到了城乡规划，并且存在重大的生产生活导致的安全隐患的，我们认为才能进行实际拆除，其他的如果不存在，不应该进行一次性的认定的实际拆除行为，我们认为这是错误的。解析江浙沪三改一拆、五违共治等现象

北京吴少博律师事务所主要是针对中小企业征收拆迁及违章建筑的维权工作。最近我所在江浙沪一带代理了大量的中小企业涉嫌违章建筑的维权案件，今天主要给大家讲一讲浙江和上海这两个省份。

浙江省从2003年开始实行“三改一拆”，主要针对旧住宅、旧厂房、旧建筑以及城中村改造的问题。上海从2015年实行“五违必治”，“五违”指的是违法占地、违法经营、违章建筑、违法排污、违法居住。但是“三改一拆”和“五违必治”有一个统一观点就是主要针对中小企业涉嫌违章建筑进行强制执法行为。

我们在浙江范围内的杭州、宁波、台州、嘉善、嘉兴，上海的奉贤、松江、青浦、金山等上海郊区范围内都碰到很多以拆违为纲领在进行强拆中小企业的案件，经过我所律师深入细致的了解和调查取证，以及跟当地政府的多次谈判后，也理清了“三改一拆”和“五违必治”针对中小企业的不公平、不合理，甚至采取不合法的手段强制执行的客观现实。今天就结合我所承办的具体案例来谈一谈“三改一拆”和“五违必治”的客观现实。

近期，我所在上海松江久富开发区碰上了这样一起案件。据了解大约有一千多户企业的具体现状、土地来源和厂房建筑等各方面是大同小异，这些企业中大部分都是从当地镇政府或久富开发区手里买来的土地和厂房，或者直接买土地兴建厂房，但是从他们手里取得的手续中看到，企业主手中有建设用地批准文件，建设用地规划许可证、国有土地使用权证、跟当地开发区或镇政府购买协议，手续不一定很完整但是很多很繁琐。现在政府却要按照每平米800元进行一次性拆除，这对被拆迁企业来说简直是五雷轰顶的信息。有企业主表示：“我们周边的厂房都价值一万五一平米，我们也是从镇政府买的土地使用权，跟周边厂房所体现的客观效果是一致的，类比周边厂房价格，现在只按照建筑面积补偿每平米800元实在难以接受。”我们也理解这样的拆迁补偿对中小企业主来说有一种濒临生死存亡的感觉。如果纳入“五违必治”拆违的过程中过程就复杂了，这里牵扯到方方面面的法律程序。

对于开发区里众多中小企业主，这个事产生了一种不可理解的心态。为什么我们有完全土地使用权，通过镇或开发区购买的土地并且建设了厂房，甚至是一次性从开发区手里买的土地和厂房，并且在建设用地批准手续上也批准了，只不过建筑普遍都没有《城乡规划法》要求的建设工程规划许可证，但是我的建筑都实际存在很长时间了。那么怎么分析这个问题呢？我们接到委托后也感觉到这个事情跟客观现实有很大出入，也就是对企业本身的来源、经营现实的合法性，全部给予一口否认。

青浦区朱家角镇大江养鸡场最早是通过一个工贸公司从当地镇一次性买断的土地，后来根据土地规划兴建了厂房，并且批准了营业手续。这块土地当时有集体建设使用权，2000年左右集体建设用地出让不需要进行过户登记，这种出让方式是在合理合法范畴内的。买到土地兴建厂房，厂房的建设非常整齐且符合规划，也都进行实际生产经营，就因为“五违必治”要按照违章建筑拆除，这对中小企业讲无疑是一场灭顶之灾。

浙江的“三改一拆”也是一个道理，很多企业主都在正常的生产经营过程中，有的是跟村委会租地兴建厂房，有的是本身有厂房进行了租赁，本身是划在一个天然的工业园区内，但是到最后都要求按照 “三改一拆”去处罚。政府在定“三改一拆”政策的时候要求依法行政，但是现在好像都没有采取依法行政的原则。刚才谈到补偿的合理性，必须是依法行政为前提。

在客观状况下，企业非常无奈的看到依法行政做的很不到位。企业顶着“三改一拆”、“五违必治”的“帽子”，并且有任务性的拆迁，就可以任意肆意的进行具体执法行为，我认为这有悖当时 “三改一拆”、“五违必治”进行政策执行的初衷。

认定违章建筑始终要看企业的来源，一个有职能权利的政府部门卖给我的土地、厂房，反过头又不承认说是违章建筑，从政府依法行政的角度来说这是对的吗？以后老百姓还怎么相信基层政府？

在依法行政问题上我所在松江区、青浦区、奉贤区也采集、调研了企业的具体状况，最近也正在向当地的区县人大要求进行政府的执法监督。这种政策前提是好的，“五违必治”是为了环境更加优美来进行政策制定的，但在具体执行的时候出现了很多问题，这也是我们积极呼吁希望能引起当地职能部门和政府的关注。执行具体政策没有问题，但是一切要在法律的范围内去做。有些政府的工作人员谈到：“反正你这个地方是违章建筑，没有土地证和房产证，即便现在强拆了不走法律，最后不能认定自己的合法财产，也不能主动向我赔偿，到最后我只不过输一个程序违法的官司而已。”这是一种不严格进行行政执法的行为。必须在程序证明的前提下才能保证实体证明，这也是我们在进行“三改一拆”、“五违必治”具体执行层面的一些执法监督建议。

在我们实际代理的案件中也出现具体行政行为违法以及产生重实体轻程序的问题，我们也正在拿着法律程序予以纠正，在实践维权的过程中肯定会遇见方方面面的问题，肯定会有一定的坎坷破折，但是一定要坚定我有权利要求政府依法行政的基本法律权利，在这方面要有充分信任以及充足的信心去完成这个事情。

违章建筑中法不溯及既往的问题

最近有很多涉嫌违章建筑的企业拆迁维权案件，比如上海实施的“五违四必”，浙江实行的“三改一拆”、“五水共治”问题，还有各地正在实施的养殖类的禁养问题等等，都涉及到政府利用行政职权来确定行政相对人的建筑是否存在违法建筑的情况，应该讲在实践中碰到的情况千差万别，但是很多都出现一种情况就是直接涉及到2008年《城乡规划法》是否有法不溯及既往的能力。

比如讲在上海很多企业都是这种情况，02年或08年之前签订了相关的土地买卖协议，取得了土地使用权。然后在08年之前又在土地上按照当时法律法规的要求建设了厂房，满足了当时02年的法律法规要求。也就是取得了《建设用地规划许可证》、《集体建设用地使用权证》，有的地方取得了项目选址意见书，规划条件等。那时也能办《建设工程规划许可证》但是法律并没有要求一定要办，也就是说合法性认定不以是否取得《建设工程规划许可证》来认定房屋是合法还是违法的。

08年之后是《城乡规划法》进行实施，此法律实施后其法律法规就要求必须要取得《建设工程规划许可证》，不管是在城市规划区内还是乡村规划区内，那么这个时候判断是否是合法建筑或违法建筑的标准就看是否取得《建设工程规划许可证》。《城乡规划法》第六十四条规定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。第六十五条 在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

实践中有很多企业提出了这一观点：“建筑在02、03年建设的时候并没有要求取得《建设工程规划许可证》，08年之后的法律才有了具体要求。现在来确定02年建设的房屋是违法建设或违章建筑是否有充足的法律依据，是否适用《城乡规划法》？”这就完全涉及到法不溯及既往的问题，02年建设的房屋，那个时候只规定了取得《建设用地规划许可证》，并且经过乡镇区域级政府招商引资进来的，对建筑都进行了合法性认定。不是说完全依据基本法的认定，是政府对于招商引资的行为给予允许建筑存在的容忍性，并且也符合08年前地方性的法律法规要求。为什么说是地方性的，因为那个时候我国只有《城市规划法》，没有《城乡规划法》。所以对乡村的规划没有基本法律的约束，那么这个时候很多地方上对乡村的规划以乡镇人民政府为执法单位有着相应的规定。这样的话满足当时所要求建设乡村集体土地上的房屋以及相应的办理证照的需求。

按照08年的规定来追溯02年的建房行为是不是涉及到法不溯及既往的问题？我们的观点是2008年的《城乡规划法》不能追诉其2008年之前的行为，并且是符合2008年之前的地方性法律法规的，这样就是合法建筑行为的存续，不涉及到违章建筑。

有很多人有一个比较纠结的问题，在于02年的建造行为持续到08年，是不是属于违法状态的持续，这就所谓行政处罚法或行政强制法当中的违法行为一直在持续的状态，其实这与违法行为持续状态是没有任何关系的，违法行为的持续状态是从建筑开始建设的时候就违反了相关法律，并且违法行为一直在持续，这就违法现象状态的持续行为。比如你是08年建造的，建造时就不符合《城乡规划法》的要求，那么行为一直在持续，哪怕到了2020年，只要违法状态一直在持续，也就是建设的房屋一直存在，就属于违法行为一直在存续。这样的就按照《城乡规划法》的法律法规追诉你违章建筑的责任。也就是违法状态的持续行为必须是一开始你的建设行为就不满足当时法律法规的要求，只有这样才是违法建筑的存续行为。

在此我想给大家总结两点：

第一，如果建筑是建造在2008年《城乡规划法》实施之前，并且满足了当时地方性法律法规的要求，或者说有充足的事实理由能够证明当时的地方人民政府，特别是有职权来进行建造行为审批的地方人民政府的允诺、许可、鼓励，这样的话就是取得了当时建造行为的合法性，拿2008年的《城乡规划法》来认定违章建筑的话完全不正确，《城乡规划法》对前置行为完全不能适用。

第二，如果建设的时候已经违反了当时的法律法规，这才叫违法行为的持续。如果建造的时候没有违反当时的法律法规，就不是违法行为的延续、持续，因为满足了当时的法律法规要求，当时是合法的。08年后又出现了《城乡规划法》，这样按照《城乡规划法》不能约束02年的建造行为，哪怕建筑没有《建设工程规划许可证》也是合法的。

今天就总结这两点问题，希望大家在涉嫌违章建筑维权中有所帮助，这个问题是我们每一次因为违章建筑跟地方人民政府上法庭的时候都要辩论的问题，在此向广大企业主解释清楚这个问题。

如果是这样的违章建筑，不要放弃诉讼的权利

标题中所讲的违章建筑是指涉嫌违章的建筑，并不是最后司法裁判确定的违章建筑。这种“违章建筑”，可以拿起法律的武器提起复议和诉讼。从实践的维权情况来看，复议和诉讼往往都会使最终的认定产生很大的变动。我所根据十年的办案经验将“涉嫌违章的情形”总结为八种情形，您如果是因为这八种情形涉嫌违章建筑，一定要理清思路，认真对待，梳理一下自己到底属不属于违章建筑？

第一，房屋属2008年以前建造的。

2008年以前建造、翻建、扩建的房屋有完整的土地使用权。首先有完整的土地使用权及完整的土地使用权证书，或者相应的职能职权部门为您确定的房屋使用权，或乡镇企业一次性买断的集体建设用地使用权，或者通过招拍挂取得的国有工业用地使用权，并且建筑是在2008年之前首次建造或改扩建。

原因在于我国的《城乡规划法》是2008年1月1日起实施的，对于城市和乡村最终确定是否为违章建筑也是《城乡规划法》所规定的。2008年之前的《城市规划法》也是有所规定的，但是现在《城市规划法》已经废止掉了，所有情形都依据《城乡规划法》，这样就出现了法律溯及力和法律适用的问题。实践中提醒各位，如果您的建筑属于2008年之前的，并且是拥有完整的土地使用权，要警醒自己的房屋是否适用《城乡规划法》，是否满足了当时土地利用总体规划，是否是违章建筑。根据上述情况，违章建筑是不可以随意认定的。

第二，招商引资，经具有建筑合法性审批权的政府或职能部门同意兴建。

早期很多地方都进行了招商引资，但是招商引资要分不同的部门机关。比如有的村委会招商引资，但是村委会不具备招商引资审批权，村委会的审批权只局限于宅基地。乡镇招商引资的权利范围是农村集体土地，市县区则是城市国有土地。他们当时进行招商引资，并且同意在土地上建设房屋、厂房，这种情况在司法实践中，特别在江苏、浙江一带已经有相关的司法判例，不应该随便确认是违章建筑。原因在于地方建筑合法性的审批权就在区政府下面的规划国土部门，招商引资的行为是区政府做出的明文规定或红头文件，对认定建筑合法性有法定职权。既然通过招商引资的行为同意兴建，就不能随便认定为违章建筑。

第三，1986年《土地管理法》实施之前建造农村土地房屋的情况也不能认定为违章建筑。

我国《土地管理法》是在1986年6月25日实施的，1982年的《村镇建房用地管理条例》在《土地管理法》实施后废止。如果是本村集体土地组织成员在农村土地上建设房屋，则有申请宅基地、获得宅基地的权利，房屋是在1986年之前建造的，但是对建房的行为首次进行规定是在1986年实施的《土地管理法》中，所以这种行为在法律上并不能确定为违章建筑，甚至不能确定是违法用地或违法占地。

第四，土地总体规划调整前，房屋符合当时的用地规划，并且取得了符合当时法律规定的相关证照。

这个概念如何确定？某个地方的规划是2016-2020年，房屋是在2016年之前建造的，并且符合五年土地利用总体规划，这就不能随便认定为违章建筑。主要是在调整农村集体土地的时候，根据的是《土地管理法》七十三条、七十六条、七十七条。符合土地规划如何处理？不符合土地规划如何处理？符合当时的条件但不符合现在条件的农村土地，也不能随便认定为违章建筑，《土地管理法》第七十三条规定，只能采取没收而不能采取限期拆除的处理方式。

第五，按照《城乡规划法》取得了一定手续的，可以通过补办手续来解决。

按照我国《城乡规划法》第65、68条相关规定，取得了《建筑用地规划许可证》、《选址意见书》以及前期土地相关的手续，并且可以通过改证或者补办一定的手续来获得最后的《房屋建设许可证》或者不动产权证书的，完全可以补办手续，不能随便拟定为违章建筑，应该给其改正或者限期改正的机会。这种情况在实践当中比比皆是。

第六，从政府手中直接买断了土地使用权及地上建筑。

有些政府通过招投标、拍卖等方式一次性出售以前乡镇企业（包括一些老旧改的小区）所剩下的土地使用权，但可能出手的时候地上建筑没有相应的手续，这种情况也不能随便类推为违章建筑。这种情况和无证的情况都是涉及到政府的信赖利益问题。这次总工会的《产权保护意见》当中对这个问题也有明确的表述。因为政府当时是令人信赖的政府，所以买断土地使用权以及地上建筑，即便没有相关的土地证照和房产证照，也不能随便认定为违章建筑。

第七，有些地方有房产证或者土地证，即有一定的手续，只是证照不完备，这也不能认定为违章建筑。

取得了土地使用权证，但是没有房产证，或者没有建筑工程的相关规划手续，这也不宜认定为违章建筑。这里和前面第一条是有所区别的。第一条是在2008年之前建造并且有完整的相关手续，这里讲的是有一定的房产和土地手续。在早期（指1997年1998年左右），有些地方对这些土地、房产在进行规划和土地利用的时候，可能只办了一个手续就没有再办别的手续了，这种取得了一定手续，但是证照并不完备的情况，是可以补办延续的。

第八，于农业生产的农村土地承包地，或者利用荒山荒地自由复垦或用于基本农田生产建设的土地。

农村土地承包地是指本村集体土地建设成员，具有完备的土地承包经营权，或者经过完备的流转手续获得土地生产经营权后，承包集体土地用于农业生产经营，或者进行荒山荒地复垦，然后又用于基本农田建设用地或建设用房的情况，也不能随便认定为违章建筑。

如果在现实生活中遇到上述八种情况，请一定不要放弃诉讼权。你将会在诉讼中发现，法律适用、客观事实认定、历史渊源、政府的信赖利益以及政府一定的违法行为等因素，都可能对确定违法建筑产生法律上重新认定的结果，甚至一些具体行为会对行政机关的认定产生一定的动摇。

违章建筑拆迁维权漫谈

在我们客观现实当中，违章建筑所呈现出来的形式、表象是各种各样的，主要有以下几种形式：

1.企业厂房或住宅的方式；

2.在住宅扩建之后没有报批的方式；

3.集体土地上建的小产权房，当然这个在实践中是有争议的，到底属不属于违章建筑；

4.取得了国有工业用地国有土地但是建设工程报批的时候没有相应的报批程序和报批手续；

5.临时建筑超期了。给你批两年的临时建筑期限结果超期了，没有继续申请延期或是申请延期对方不批准；

以上的几种形式都可能导致最后呈现出来的客观现实就是--你的地方属于违章建筑。但全国现在正在大范围的拆违章建筑客观前提之下，我们也要进行违章建筑的区分，到底哪些进行违章建筑？

违章建筑的区分

城乡规划法第四十条、土地管理法以及物权法等相关的法律适用当中对违章建筑的确认和处罚措施进行了程序性阶梯型的适用，比如能补办相关手续的应该补办手续，能够通过罚款之后补办相关程序的就应该通过罚款后补办，如果能够客观现实存在不干扰国防安全公共安全、城市的市容市貌等没有实质影响的，原则上也不应该认定为违章建筑。包括政府早期进行招商引资进来的和一些有相关的建筑的合法性认定的职权部门所做的相关默许、认可、鼓励等等，到底属不属于违章建筑呢？在客观现实中都应该进行区别对待。

从以前的违章建筑拆除中，只有危害到国家安全和公共安全和市容市貌才能涉嫌到违章建筑。在集体土地特别是宅基地上，为了满足自己的住宅人由于不满足居住面积的问题，在自己合法的宅基地上或土地使用权进行改扩建的话，我们认为随便认定为违章建筑，但是现在在浙江台州、杭州、宁波、温州等地，在进行大范围进行拆违的时候根本不进行区别对待。我们认为要进行区别对对待，不管是具体表现什么形式一定要看来源，看他在合法的法律对违章建筑的鉴定程序当中属于哪个阶段，我们到底应该采取哪些法律措施，是否能够补救？是否能够采取相关的其他的法律手段予以确认相关的合法权利呢？我们都应该在这方面进行实际的探讨。

集体土地上的小产权房

首先集体土地上能不能盖房子？能不能盖楼房？如果是集体建设用地、非耕地上是可以的。但是为什么叫小产权房？小产权房的原因在于你在集体土地上建设的房屋进行公开出售，公开出售也就是说不是给集体土地成员建设的，而是卖给了集体土地成员之外的人。由于你没有进行土地征用，变成国有土地没有交土地出让金，侵犯了国家的土地管理秩序，侵犯了商品房预售买卖的相关法律规定，这是一种不合法的程序。但是小产权房到底属不属于违章建筑呢？我们认为是必须先买卖之后，买的人是非本集体组织成员的，这个房屋的权属就是小产权房，如果建设完后并没有买卖，或者说我都是给集体组织成员住的就不能算小产权房。

违章建筑的执法程序

违章建筑的执法程序也有互相的、完整的执法程序。首先要给当事人陈述申辩的权利，房屋怎么来的？为什么这么建设？经过哪些相关部门的认可？都应该给陈诉申辩的权利。陈诉申辩完了后即便认定了是违建也要给复议诉讼的权利。现在是必须按照行政强制法的相关规定，是法院判完之后还是属于违章建筑，你才能行使行政职权。有一个行政职权行使的次序和程序问题，现在很多地方都不管这个问题，只要你拿不出建设工程规划许可证来，认定你的房子是违章建筑就拆除。我也不管法律程序怎么规定，我们认为这是一个具体行政行为违法的一个非常明显的方面，是不可以鼓励和蔓延的，这也是对不动产或私权的无情的践踏，这是不应该鼓励的。

多种方式化解违章建筑

现在很多地方试行违章建筑在交过土地出让金后是否能够上市进行市场交易，特别是小产权房，补交了相关的土地出让金，补办了相关的土地征用程序，如果说都交完了并且建筑也是合格的，能够进行竣工验收的能否进行实际交流，这就是互相探讨的问题。包括企业厂房，我发现到了工业园区中，特别是自发的工业园区中，企业厂房建筑的安全质量、建筑风格以及建筑跟市容市貌我认为完全是搭配的，对于这种是不是在认定违章建筑的时候有一些人性化的考虑。你既然大部分都符合我城市规划的要求，只不过没有申办相关的证照，是不是能够采取一定的使用期限的方式，比如讲可以赋予你使用10年，十年之后我要进行罚没。也就是把使用权先给他，或者说罚没之后我再进行反租赁。我发现在北京大兴就有这种方式，先罚没，罚没之后企业想在这正常生产经营，再反租给你。违章建筑不应该采取通通强制拆除的方式，应该采取多种方式来消化化解违章建筑，可以通过罚没，、罚款、综合整治或进行工程质量鉴定，符不符合工程质量各方面的要求，都符合了应该采取多种方式来解决这个问题。

第三篇：北京吴少博律师事务所,企业拆迁维权专业团队

全国企业拆迁维权的放心选择：

北京吴少博律师事务所，企业拆迁维权专业团队

北京吴少博律师事务所律所概况

Letter from director

北京吴少博律师事务所（以下简称“本所”）是经北京市司法局批准设立的合伙制律师事务所。本所坚持“以法为本，客户至上，服务尽职，信誉取胜。”的宗旨，创建了专为中小企业服务的拆迁维权律师团队——“栩锐企业拆迁维权律师团”。

该团队是国内首家专业中小企业不动产维权的精英型律师团队，尤其是在企业土地和厂房征收拆迁纠纷中，有着丰富的维权经验。在过去的6年里，本所代理了400多家中小企业征收拆迁的维权案件。基于众多维权经验，我团队出版了《企业拆迁维权攻略》一书。该书详尽的阐述了企业面临征拆时如何维护自身的合法权益，受到了全国各地中小企业的热烈欢迎。

本所广泛应用“案例切入法”，在案件承办和案件质量把控制度上有着细致的研究。每一个案件我们都会分段管控，同时利用时间段和案件进度衔接的方式把控案件风险。本所会在全面的事实梳理，寻找相似的地域案例进行比对，分析出差异点和共同点，进行案例评析的基础上，制定案件承办方案。这一做法体现了本所律师在企业拆迁这一领域的丰富经验，也大大提高了本所拆迁案件的胜诉率，给全国中小企业带来了切切实实的补偿回报。

在未来的日子里，我们将继续秉承服务中小企业的宗旨，借依法治国之东风，乘势勇作为。以娴熟的法律技巧和坚定的维权决心为全国中小企业保护好自己的合法权益。

本所在此恭祝各位企业主朋友：健康，平安！

企业房屋征收与补偿

Expropriation of Buildings & Compensation

企业征收拆迁业务是北京吴少博律师事务所的基石业务。自创立以来，本所的吴少博、李晓宁律师作为业界知名任务始终活跃在拆迁领域的最前沿。北京吴少博律师事务所聚集了一批优秀的专业人员，拥有为各领域不同类型的被征收拆迁人（包括房地产开发商、建筑企业、生产制造类企业、特许经营类企业、第一产业及其附加产品企业、服务性企业等）提供各种类型法律服务的丰富经验。

2004年，京华律师事务所的成立，标志着房屋拆迁业务进入专业化、细分化阶段。2015年，北京吴少博律师事务所成立，标志着企业拆迁业务进入高端化、量身定制服务阶段。一改以往作为房地产法律服务中的一个环节，专业房屋拆迁律师事务所具有精英化、涉及大量行政诉讼和集体诉讼、政策性强、跨专业跨领域要求高等特点。北京吴少博律师事务所由原京华律师事务所骨干律师发起设立，起点高，经验丰富，致力于为客户提供优质高效和量身定制的法律服务。

在拆迁领域，本所提供全流程个案化定制法律服务，包括调查取证、法律分析、诉讼程序、谈判磋商、合同审查等。我所服务范围以华北地区为中心，辐射东三省、长三角、两湘流域、云贵川等地。通过海量的案例积累，我所能够深刻理解客户的深层需求，为客户在征收项目之始，设计完整、有效的方案，在控制法律风险的同时参与政府谈判、诉讼工作，以实现客户获取理想补偿的目的。

成功案例：

 宜昌被拆迁厂房成功维权，历时两年，补偿数额最终达到1.2亿

 湘西被拆迁企业仅1/3位于红线内，剩余土地无法继续经营，最终实现整体征收

 北京某4S店拆迁维权案例，补偿款成功翻至30倍

 无锡某地征收方拒绝承认承租企业合法权益，成功维权，争取到停产停业损失补偿

 郑州市养殖厂拆迁维权，成功推翻原审法院行政判决

 乌鲁木齐市某林木企业征收，经多轮多级投诉举报，300亩林地取得8000万理想赔偿

 邯郸某加油站，特许经营权得以保留，获得异地安置

 30页法律意见书，换得3.6亿拆迁补偿，替贵州某房地产开发企业成功收回12年投资成本

土地使用权

Proprietary rights

土地使用权法律服务是吴少博律师事务所服务的核心业务之一，包含集体土地的使用权案件和国有土地的使用权案件，涉及土地使用权的权属纠纷、土地使用权的出让及转让、出租、抵押等，吴少博律师事务所在这些领域都有丰富的实践经验。为了向客户提供更加全方位的优质法律服务，该部门由具有扎实的理论功底以及丰富的实践经验的资深律师组建而成。

随着“十二五”计划的圆满完成和“十三五”规划拉开帷幕，要求规划编制必须强化全球视野和战略思维，加强城市规划建设，在此背景之下，大量的土地使用权分歧应运而生，这就要求我们的律师团队，即要有专业的法律、法规知识，又要充分理解当前政策，并结合案件实际情况，充分灵活运用法律武器，用以维护当事人的合法权益，急当事人之所急，维护法律的公正性，让正义得以弘扬。

建筑工程

Construction

北京吴少博律师事务所，自成立以来，就开始提供建设工程法律服务，但由于建设工程具有投资大、周期长、专业性强的特点，与此相关的相关法律法规、司法解释、部门规章制度、标准规范种类繁多，难以把握，因此要求我们专业的律师团队既要懂得建筑工程的专业知识，又要懂得法律方面的专业知识同时还要与时俱进，具体问题具体分析。

本所的代理建筑工程案件分为建筑工程合同纠纷，包含欠款与结算、索赔与签证、工期与质量、合同无效的解除、保修与质保金以及工程量的清单计价等等，以及与关建筑工程方面有关的法律事务。其中在大型公共建筑项目和建筑相关争议纠纷方面尤为突出，成绩斐然，多年的办案经历和众多的相关案件，北京吴少博律师事务所的律师团队磨练出了丰富的办案经验，整理出了行之有效的办案方法和特有的思路，铸造出了中国专业的建筑工程律师团队。

污染关停 & 环境腾退

Shutdown or vacation due to environmental pollution

近年来，政府在严控污染、清洁环境，调整优化产业结构，推动产业转型升级领域加大了执法力度。但是，从现实来看，控制污染、清洁环境和经济发展特别是GDP指标往往是背道而驰的。各地政府高度依赖土地财政、透支财政进行高速发展导致其非常缺钱，种种原因和发展观念使得地方政府大多不会在治理污染、关停污染企业上投入资金。治理污染、淘汰落后产能、关停污染企业都要付出巨大代价，既然政府拒绝付费买单，显而易见，产业结构升级、关停并转的重担全都压到了企业身上。这对于企业的生产、经营造成了难以承受的重大影响。

一边是政府打着公共利益的旗号，一边是众多合法经营的企业因政策改变而被迫搬迁甚至关闭。谁来为被调控、关停企业维权的天平增添正义的砝码？北京吴少博律师事务所在污染禁养、环境腾退等领域有着优秀的律师团队，由具备广泛职业经验的律师组成，处理过众多具有重大影响的案件，如：因禁养令被强令搬迁的养殖场维权案、“土小”燃煤矾石竖窑强行关闭维权案、商用混凝土清理搬迁维权案。北京吴少博律师事务所是该业务领域内领先的中国律师事务所。

北京吴少博律师事务所的主要服务包括：

1、针对环境整治行动进行合法性审查

通过信息公开等方式向政府各职能部门申请公开，调取政府及其所属部门在环境整治行动中的相关证据。通过合法性审查发现政府的问题，增加谈判筹码。

2、出具专业法律分析意见书

根据企业提供的资料，对企业的资产情况进行梳理，进行合法性论证；确定停产停业损失补偿的原则及内容，为自身的合理请求提供事实和法律依据，以期对企业存在的法律风险进行预防和控制。

3、通过合法维权手段为客户创造谈判机会

通过复议、诉讼等法律手段，应对政府部门可能作出的超越职权，违法作出行政处罚，滥用行政权力限制竞争，违法设定行政许可等问题，在法律框架内积极争取权益，使对方正视我方的合理诉求。

4、专业的谈判和监督手段制约配合

运用律师的法律专业知识和专业经验指导谈判，在必要的时候律师直接参与谈判。针对环境整治运动中的严重违法点，通过举报、申诉方式，结合主流媒体监督，通过上级监察、舆论监督等方式促使对方进行平等协商，配合谈判。

我们的客户是这样评价我们的：

做生意这些年，我和形形色色的人都打过交道，说句中肯的话，吴少博律师是难得的讲真话的律师。不夸张，不畏难，有什么都明明白白讲在前面，把每一种可能的情况都给我们分析到位了。最后如何去选，那就是我们企业自己的抉择了。我清楚的知道我想要的是什么，同时我也庆幸我们选择的吴少博律师能提供我们想要的。专业的法律素养，独道的分析视角，灵活的谈判方式，尽责的工作态度。事实证明，我的选择是对的。

——罗董，贵阳某房地产开发有限公司董事长。2015年征地项目获得3.5亿拆迁补偿。

早些年国企改制的时候，我拿了块地建房办厂子，现在要拆迁了政府说我是违章建筑，要强拆，还给我们下了单子。我们一寻思这也不是办法啊，法律问题还得找律师，就在北京多方打听，最后选择了这家专门做企业拆迁的吴少博律师事务所。起初我们也嘀咕，这跟政府打官司，行不行啊。但是李晓宁律师从拆迁背景，到我们遇到的法律难题，结合我们的历史这么一分析，真是有理有据，说到我们心坎里头了。虽然奋战了整整两年，中间政府还有过反复，但是最后经过我们和律师配合，我们还是拿到了满意的补偿。

——李总，哈尔滨市某钢球铸造公司总经理。2014年征地项目获得1.2亿补偿。

“违章建筑”

Illegal construction

——在大兴土木兴建国际都市和农民“被上楼”实现小城镇建设成为新常态的今天，违章建筑是大多数企业和个人挥之不去、避之不及的痛。

放眼望去，每当拆迁项目出现，就有大量“刚好”在征收红线内的建筑被认定为“违章建筑”。这是巧合吗？不，这便是屡屡被人诟病的“以拆违促拆迁”。放眼望去，每当拆迁项目出现，就有大量“刚好”在征收红线内的建筑被认定为“违章建筑”。这是巧合吗？不，这便是屡屡被人诟病的“以拆违促拆迁”。

作为被征收人的您，首先要明确，法律意义上的违章建筑具有严格的定义，复杂的界定程序，因历史原因没有办理证照或者证照不齐全的建筑，与法律上的违章建筑有一定区别。您大可不必因为征收方一纸公告就彷徨失措，实践中违章建筑最终定性是要综合考虑历史、现实情况、社会影响等因素进行认定。但这是不是就意味着，只要对“违章建筑”处罚通知书置之不理，就高枕无忧了？当然不是，政府近年普遍采取的运动式拆迁，您将面临巨大的压力，此时，经验丰富、具有大量胜诉案例、对违章建筑的理论和实务具有深刻理解的律师，是您必不可少的助力和依靠。北京吴少博律师事务所依托在三亚，无锡，哈尔滨，成都等地违章建筑、小产权房案件中积累的邻避运动、反不正当竞争、集体诉讼一线经验，在违章建筑领域探索出一条多元化的维权之路，为客户收获了满意的补偿。

我们的合作伙伴：

北京吴少博律师事务所热心公益，对我中心的法律援助案件尽心负责，化解了我中心上访多年未解决的征地拆迁、土地承包纠纷，是第三方力量多元化纠纷解决的典范。

——北京市公益法律服务与研究中心

北京吴少博律师事务所积极活跃在拆迁维权一线，勇于为受到不公平对待的被拆迁户发声。

——新华社某资深记者

吴律师、李律师在房产、企业拆迁等领域具有很高的专业素养，其编撰的《企业拆迁维权攻略》是极为务实的法律工具用书，引起了不小的市场反响。

——中国政法大学出版社

团队介绍

Partner’s Biography

不破不立，破而后立。对于经营良好的企业来说，拆迁绝对是一场破坏性的打击。但是政府一旦决定进行拆迁项目，为了公共利益，基本上不存在停止的可能。拆迁来了，野蛮抗拆，疏通关系等能达目的的毕竟是少数。更多的企业家，希望的还是在一个法律的框架内，为自己不能继续经营的企业，寻求一个合理的对价。那么企业面对拆迁这笔最大也是最后的生意，如何将自己的企业卖上价，不折本，最大限度的降低损失，争取合理权益呢？首先，要明确自己的企业值多少钱，这个数字是否有事实上的支持；再次，要知道哪些是征收拆迁应该补偿的，这些明目是否有法律上的依据；最后，是明白这个项目能够提供多少，资金是否落实到位。只有搞清楚征收双方的心理预期差距，才可能在互相博弈、施压、谈判、妥协的过程中达成合意。

——吴少博

『吴少博律师事务所主任』 『著名维权律师』

吴少博，男，山东莱州人，多年来专注于土地征收和房屋拆迁法律实践，代理了多起企业拆迁维权、农民征地维权案件，其业务范围也涵盖房地产、建筑工程、矿业资源、刑事诉讼等多个领域。

吴少博律师自2009年起就从事拆迁领域的法律工作，曾在京华律师事务所任职。吴少博律师凭借自己扎实的专业功底和坚定的维权信念,积极用法律武器维护当事人的合法权益。其作为维权律师的代表人物之一,在法律界有一定的地位和声望。

第四篇：黄维青律师谈：宅基地拆迁补偿分配问题

黄维青律师谈：宅基地拆迁补偿分配问题

在农村宅基地房屋拆迁中，是不是一定要有户口（引进人口除外）才能得

到相应的拆迁补偿呢？并非如此。

农村宅基地的性质是集体所有土地，目前宅基地房屋的拆迁与城镇国有土

地上房屋的拆迁采取的是不同的补偿标准，因此在相应的安置方案和家庭内部分

配上存在很大差异。

城镇国有土地上房屋拆迁，房屋价格一般采取市场评估价，综合房屋产权和

土地使用权评定一个总的单价。而集体所有土地上房屋拆迁，区分房屋和土地权

利，房屋根据经评估的建安重置价予以补偿，土地则按土地使用权基价标准予以

补偿。在价格认定上采用不同的标准，导致两种房屋能获得的货币补偿款悬殊。同时城镇国有土地上房屋权属的认定，一般以房产证（商品房、售后公房）

或土地证（自建私房）为主，而农村宅基地房屋权属的认定，则并不以土地证为

主，因为一般土地证上仅为户主一人，而宅基地房屋应是家庭成员共有财产，其

权利人不仅包括土地证权利人，也包括建房用地的申请人员。因此宅基地房屋权

利人通常是数人。如果经历了历次翻建、扩建、重建等，权利人还可能发生增减

变化。即使立基人为未成年人，对新建房屋未作出相应贡献，也同样享有宅基地

房屋权利，这是因为未成年人与成年人享有同样的宅基地权利，而农村房屋价值

中土地使用权价值远高于房屋建造产生的价值，因此未成年人未在建造房屋时作

出贡献也可以忽略不计。

因此由于权利归属的不同，城镇国有土地上房屋的拆迁补偿款分配，房屋的货币补偿款应归房屋权利人所有，由房屋权利人妥善安置同住人。而集体土地上

房屋的拆迁补偿款分配，房屋的货币补偿款则应归所有立基人享有。

第五篇：黄维青律师谈：宅基地拆迁补偿分配问题

黄维青律师谈：宅基地拆迁补偿分配问题

在农村宅基地房屋拆迁中，是不是一定要有户口（引进人口除外）才能得到相应的拆迁补偿呢？并非如此。

农村宅基地的性质是集体所有土地，目前宅基地房屋的拆迁与城镇国有土地上房屋的拆迁采取的是不同的补偿标准，因此在相应的安置方案和家庭内部分配上存在很大差异。

城镇国有土地上房屋拆迁，房屋价格一般采取市场评估价，综合房屋产权和土地使用权评定一个总的单价。而集体所有土地上房屋拆迁，区分房屋和土地权利，房屋根据经评估的建安重置价予以补偿，土地则按土地使用权基价标准予以补偿。在价格认定上采用不同的标准，导致两种房屋能获得的货币补偿款悬殊。

同时城镇国有土地上房屋权属的认定，一般以房产证（商品房、售后公房）或土地证（自建私房）为主，而农村宅基地房屋权属的认定，则并不以土地证为主，因为一般土地证上仅为户主一人，而宅基地房屋应是家庭成员共有财产，其权利人不仅包括土地证权利人，也包括建房用地的申请人员。因此宅基地房屋权利人通常是数人。如果经历了历次翻建、扩建、重建等，权利人还可能发生增减变化。即使立基人为未成年人，对新建房屋未作出相应贡献，也同样享有宅基地房屋权利，这是因为未成年人与成年人享有同样的宅基地权利，而农村房屋价值中土地使用权价值远高于房屋建造产生的价值，因此未成年人未在建造房屋时作出贡献也可以忽略不计。

因此由于权利归属的不同，城镇国有土地上房屋的拆迁补偿款分配，房屋的货币补偿款应归房屋权利人所有，由房屋权利人妥善安置同住人。而集体土地上房屋的拆迁补偿款分配，房屋的货币补偿款则应归所有立基人享有。