房地产抵押登记实务中的几个问题

第一篇：房地产抵押登记实务中的几个问题

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房地产抵押登记实务中的几个问题

叶俊锋 广州市天河区房地产登记交易中心

《物权法》及《房屋登记办法》实施以来，对房地产登记实务具有非常强的指导作用。在办理房地产抵押登记实践中产生了许多新问题，笔者根据自身对相关法律法规的理解及登记实践，对其中的一些问题浅析如下。

一、如何区分抵押权设立登记和抵押权变更登记

抵押作为担保的一种方式，由于具有诸多的优点而被广泛采用，成为目前我国最普遍、最活跃的一种融资方式。对于抵押权设立登记和抵押权变更登记应如何进行区分?我们可以从两者的定义及本质特征来进行区分。

抵押权设立登记是指根据抵押当事人申请，登记机构依法将抵押权设立的事项在登记簿上予以记载的行为。

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抵押权的变更登记，是指房地产抵押权主体(抵押人、抵押权人、抵押物)不发生改变，只是抵押权的客体和内容发生变化(例如抵押权人的名称、地址，抵押物的地址、面积发生改变等)，将抵押权变更登记事项记载于抵押登记簿的行为。

在登记实践中，需要办理房地产抵押权变更登记主要有以下几种情况：抵押权人的名称、地址发生改变而发生的房地产抵押权变更，例如抵押权人公司改制、更名等情形；抵押物的地址、面积发生改变：抵押权内容发生改变，包括抵押权顺位变化、抵押权存续期变化、抵押范围变化等。

根据法律法规规定，房屋所有权、用益物权、担保物权均存在设立、变更、转移、注销(撤销)情形。抵押权设立登记是抵押权产生效力的必要条件，未经登记的抵押权不发生效力。所以抵押权的设立登记和抵押权的变更登记，简单地理解，两者间关系类似于所有权初始登记与所有权变更登记，是一种先后关系、从属关系，只有先办理了抵押权的设立登记，才有条件发生抵押权的变更登记。

二、对于同一房屋上记载有先后设立的两个抵押权，在先的抵押权办理了债权数额减少的变更登记，变更登记时间晚干在后的抵押权，是否意味着其为后顺位优先受偿权是抵押权人对该抵押房屋享有的重

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赢了网s.yingle.com 要权利之一。在同一房屋上设定多个抵押权时，一旦抵押人无法履行债务致使抵押权人需要实现抵押权，经拍卖、变卖抵押房屋后所得价款，首先由第一顺位抵押权人按照已登记的债权数额优先受偿，后顺位的抵押权入依次受偿。这就意味着如果前——顺位抵押权人己将抵押物变卖所得价款全部受偿完毕后，后一顺位抵押权人将无法实现抵押权，遭受经济损失。所以优先受偿的顺位则是决定抵押权人能否实现抵押权的关键。

《物权法》第一百九十九条规定了同一财产向两个以上债权人抵押的，在拍卖、变卖抵押财产后所得的价款清偿的顺序：1．抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。2．抵押权已登记的先于未登记的受偿。3．抵押权未登记的，按照债权比例清偿。根据这一规定，已登记的抵押权优先于未登记的抵押权受偿，而在同样已登记的抵押权中，决定受偿顺序的是登记时间。登记时间则是登记机构将抵押登记核准登记并记载于登记簿的时间。

要解决因登记在先的抵押权办理了债权数额减少的变更登记，变更登记时间晚于在后的抵押权，受偿顺序是否因此改变的问题，首先我们要确定的是，办理债权数额减少的变更登记是否影响到抵押权的顺位，登记时间是看抵押权设立的登记时间还是抵押权变更的登记时间。

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赢了网s.yingle.com 债权数额减少的变更登记属于抵押权变更登记的内容之一。根据前述对抵押权变更登记的理解，它并不对抵押权的主体产生改变，只是抵押的客体和内容的变化，并不影响到抵押当事人的民事法律关系。同时，抵押权设立登记与抵押权变更登记又是—‘种先后的、从属的关系。笔者认为抵押权的效力是在抵押权设立登记开始时便产生的，而抵押权变更登记并没有改变抵押权的效力。所以因债权数额减少的抵押权变更登记不对抵押权的顺位产生影响，抵押权顺位的登记时间应以抵押权设立登记的时间为准。

但需注意的是，《物权法》第一百九十四条也规定了抵押权人可以放弃抵押权或抵押权的顺位。所以，因抵押权人放弃抵押权的顺位所办理的抵押权变更登记当然对抵押权的顺位产生了改变。

三、私立学校、医院等单位所有的房地产能否抵押并办理抵押登记

关于房地产抵押的范围，我国《担保法》、《物权法》及《房屋登记办法》均做出了禁止性规定。其中，对学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施做出了禁止抵押的规定。如何正确理解这一规定并应用于房地产抵押登记实务中非常重要。

首先我们对《担保法》、《物权法》及《房屋登记办法》的这一规定

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赢了网s.yingle.com 要理解透彻。笔者认为，要满足这一规定需要同时具备三个条件：一是房产必须是以公益性为目的；二是房产属教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；三是这些房产必须是为事业单位、社会团体所有。满足了这些条件，则符合上述法律法规明确规定的禁止抵押范围。

所以，公办学校、幼儿园、医院，显然是属于法律法规规定禁止抵押的范围。但是随着我国教育体制和医疗体制的改革，出现了越来越多的民办学校和医院，这种新型的教育、医疗单位由于自身的特点经常会出现融资需求，而以自身的资产进行抵押贷款无疑是一种重要的融资方式。那么在登记实践中遇到这类抵押需求，登记机构能否为其办理抵押登记?笔者认为，应当从下面几个方面来认识。

首先，我们应当认清民办学校、私立医院的本质。根据《中华人民共和国民办教育促进法》规定，国家机构以外的社会组织或者个人，利用非国家财政性经费，面向社会举办的学校及其他教育机构属于民办教育事业。民办教育事业属于公益性事业，是社会主义教育事业的组成部分。民办学校与公办学校具有同等的法律地位。由此可以看出，以个人、社会组织名义开办的学校、幼儿园等，同样需要按照《中华人民共和国民办教育促进法》、《中华人民共和国民办教育促进法实施条例》、《幼儿园管理条例》等法律法规及相关规定设立，同样属于公益性事业，他们所有的教育设施(例如教学楼、实验楼等)是实现办学目的的根本保障。同样，根据国务院《医疗机构管理条例》规

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赢了网s.yingle.com 定，医疗机构应当以救死扶伤、防病治病，为公民的健康服务为宗旨。因此，私立医院同样是以社会公益为目的。因此，学校和医院无论是公立还是私立，均属于法律法规禁止抵押的范围。同样属于禁止抵押的范围还包括其他社会公益设施，例如公共图书馆、科学技术馆、工人文化宫、敬老院等用于社会公益目的的设施。

其次，我们还需注意的是，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十三条规定：“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。”这解释了例外的允许抵押情形需要满足两个条件：一是满足抵押物为教育设施、医疗设施和其他社会公益设施以外的财产；二是满足抵押目的是为事业单位、社会团体自身的债务设定抵押。

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 二手房纠纷如何避免

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 二手房交易流程和所需资料

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 房屋要拍卖租赁协议还有效吗

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 买二手房需要注意户口问题

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 只有房地产才能办理抵押贷款

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赢了网s.yingle.com  二手房买卖避免几种典型纠纷

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 已购经济适用房上市买卖

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 民宅之间因改建产生的纠纷怎么解决 http://s.yingle.com/y/fc/947420.html

 奶奶卖房须经孙子同意吗

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 城市房屋拆迁中拆迁租赁房屋如何进行补偿安置 http://s.yingle.com/y/fc/947418.html

 二手房买卖纠纷法律咨询

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 师详解二手房买卖的“三大程序”、“八项注意” http://s.yingle.com/y/fc/947416.html

 城市房屋拆迁中拆迁租赁房屋如何进行补偿安置 http://s.yingle.com/y/fc/947415.html

 在拍卖会上买回早已被法院查封的房子该怎么办 http://s.yingle.com/y/fc/947414.html

 承租人在租赁期间内是否可以换租 http://s.yingle.com/y/fc/947413.html

 二手房买卖纠纷之补充协议交易又一重保护伞 http://s.yingle.com/y/fc/947412.html

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赢了网s.yingle.com  中介未如实告知二手房周边情况购房人解约是否须支付中介费 http://s.yingle.com/y/fc/947411.html

 承租的公房能不能作为遗产分割

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  商品房预售条件 http://s.yingle.com/y/fc/947409.html 交房时发现房屋面积不符该怎么办 http://s.yingle.com/y/fc/947408.html

 二手房交易费用如何计算

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 房山法院窦店法庭调研二手房买卖合同纠纷案件特点 http://s.yingle.com/y/fc/947406.html

 不慎丢失房款发票和购房合同应该怎么办 http://s.yingle.com/y/fc/947405.html

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第二篇：房地产抵押实务中存在的问题和解决方法

房地产抵押实务中存在的问题和解决方法

在银行信贷业务中，抵押担保因其较大的安全性，成为银行贷款最为有利的担保方式。但是，由于担保法及其司法解释对抵押担保的有关规定并不明确和具体，下面就江汉支行在房地产抵押实务和管理中存在的问题和解决方法谈谈本人的一点看法。

一、房地产抵押实务中存在的问题

1、一般房地产抵押担保中，以限制或禁止抵押担保的房地产进行抵押登记，如农村集体所有制土地。这方面的情形不多，但确实存在，主要表现为抵押人或借款人通过人为关系使抵押登记管理部门对上述土地办理抵押登记;由于有他项权证，极易导致银行错信政府的登记公示，为借款人发放贷款。这一案件已经处理完全，并没有受到损失。

2、以产权关系不明的房地产进行抵押担保。如抵押人进行抵押的财产，表面上是一人所有，但实际上是与他人共同开发的房地产。案件涉讼后，抵押效力受到影响。该案件由于证据没有砸死，现在抵押人正在检察院申诉。

3、最高额抵押担保登记无对应的主债权文本。现行文本是借款合同文本，不符和业务发展的需要，也不能与最高额抵押担保有效衔接。

4、抵押权人名称和机构变更频繁，影响变更前后抵押登记的效力和主从合同有效衔接性。

5、债务人或抵押人更名改制，对于需要办理的借新还旧贷款，如何处理好债务承担和借新还旧的关系、以及更名改制与办理抵押登记之间的关系，没有一个有效的程序和模式，危及贷款担保安全。

6、抵押物清单没有作为抵押合同的附件或是抵押物清单填写不规范。

7、个人金融业务中，大部分贷款只办理的房产抵押登记，而没有办理土地使用权的抵押登记。

8、子母公司抵押担保问题。关于子公司为母公司提供抵押担保的效力问题，目前司法实践中并没有一个明确的认定标准，而很多集团公司的业务往来均或多或少的存在上述问题。

二、解决方法

针对上述问题，联系的业务实际，建议使用下列方式解决：

1、严格按照担保法及其司法解释的规定办理抵押登记手续，对于不能进行的抵押登记的房地产，严把审查关口，杜绝此类现象的发生;对于限制性的房地产，严格按照相关特别法律法规的规定和相关行政法规的规定，作好报批、审批手续，完善有关手续，使抵押担保合法、有效、与主债权有效衔接。

2、对于产权关系不明的房地产，首先要查清权属关系，涉及共同共有或共同开发的房地产，办理抵押登记时，不但要求权属确定，并且必须征得全体权利人或共同开发人的书面同意，并将所有权利人的书面同意存档、同时报抵押登记管理部门。

3、出台有关最高额综合授信合同，并完善合同的内容，使最高额综合授信合同不但涵盖授信内容，并且有相关的权利义务条款，使银行有办理最高额抵押登记时严格对应一致的主债权合同。

4、尽量减少下属单位名称和机构的连续性，避免银行本身原因造成的抵押失效现象发生。不得已要变更下属单位名称、机构的，一定要先作好业务的调查情况，根据业务实际和有利于业务安全、有效发展进行变更。

5、对于借款人改制更名而要办理贷款借新还旧的情形，建议：先由改制更名后的借款人办理债务承担手续，再为其办理借新还旧手续，并由抵押人出具书面同意继续为更名改制后的借款人提供担保的书面材料，并将相关材料报登记管理部门备案，保证有关业务的连续性。对于抵押人更名改制的情形，建议，建议：在同一天办理抵押登记的注销、抵押物的过户、新抵押人的抵押登记手续，并以银行(债权人)名义、派工作人员在登记窗口索取上述所有手续的收件单，以控制阶段性风险。

6、根据业务需要和业务发展的具体要求，适时修改抵押物清单的相关内容，使之与抵押合同和主债权合同有效衔接;严格按照合同要求，正确、完整地填写抵押物清单，随同抵押合同一并装订归档;必要时，修订合同文本，将合同文本和抵押物清单总页码一并订入合同条款之中，防范附件遗失。建议：根据法律要求和业务实际，出台正确填写抵押物清单的参考文本。

7、出台相关文件，要求个人金融业务必须办理土地使用权的抵押登记。

8、子母公司抵押担保的效力，因为对公司法第60条和司法解释的有关规定的不同理解，这种类型的担保，其效力问题一直没有定论，而且银行业务中经常遇到的一个普遍问题。要解决这一普遍问题，建议：通过有关法律程序，提请有关机关对该问题作出明确的权威答复。

以上，就是当前房地产抵押担保中存在的一些问题和个人的建议解决方法。当然，由于业务的纷繁变化、新情况的不断出现，房地产抵押担保中还存在其他问题，由于这些问题影响不大，不会危及抵押担保的效力，这里就没有一并列出。

第三篇：房地产抵押登记合同范本(2017最新)

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房地产抵押登记合同范本(2017最新)

房地产抵押登记合同

平等自愿

公平公正

诚实信用

宁波市房产管理局

下列房地产不得设定抵押:

一、权属有争议的房地产;

二、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;

三、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;

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四、已依法公告列入拆迁范围的房地产;

五、被依法查封、扣押、监管或者以其它形式限制的房地产;

六、依法不得抵押的其它房地产。

为切实保护房地产抵押当事人的合法权益,规范房地产抵押行为,根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关房地产管理法律、法规的规定,房地产抵押当事人必须依法订立房地产抵押登记合同,共同遵守。

抵押人(单位名称或姓名)_________

债务人(单位名称或姓名)_________

抵押权人(单位名称或姓名)_______

一、抵押人自愿将所属座落于____市____区____路(街)_____幢____号___室房屋的全部或者____部分,建筑面积____平方米房屋和该房屋占用范围内的土地使用面积____平方米抵押给抵押权人,该抵押房地产评估价值为_____万元;协议价值为____万元。

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二、抵押权人经过现场勘验和认真调查,已查明该抵押房地产权属清楚,抵押房屋和抵押部位座落、位置明确、四至界限分明,无限制该抵押房地产权利情况,自愿接受上述房地产为抵押物。该房地产抵押后,如果发生权属争议和限制权利等情况,应由抵押品、抵押权人依据有关法律、法规规定承担法律责任;抵押登记机关对已办理抵押登记的房地产在登记的抵押期限内负有保全义务。

三、经义定,上述房地产担保债务金额为_____币,小写____万元。大写____万元。约定债务期限为____年____月____日至_____年____月____日。

四、抵押人将房地产抵押给抵押权人期间,其房屋所有权证由____保管,土地使用权证由______保管,抵押房地产仍由抵押人占管、使用,抵押人必须保证抵押房地产安全完好。

五、抵押人将已出租的房地产抵押的,应当书面告知承租人,原租凭合同继续有效;抵押人在抵押期末满前如需要转让或以其它形式处置已抵押的房地产时,应事先取得抵押权人书面同意,凡未取得抵押权人书面同意的,转让或处置行为无效,如因抵押人的过失或故意行为而导致抵押房地产毁损或价值减少,不能或不足以担保债务时,抵押人有义务重新提供或追加担保。

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依合同规定需要保险的,由抵押人向中国保险机构投保。

如遇国家征地拆迁:

(一)追加担保;

(二)重新签订抵押合同;

(三)_________。

六、债务人应按合同规定,按期偿还债务,到期不能还清债务的,抵押人可向抵押权人申请展期抵押,经抵押权人同意方可办理展期抵押变更登记手续,(来自:http://s.yingle.com)抵押权人未受清偿,抵押人也未向抵押权人申请展期抵押的,抵押权人可按有关法律、法规规定,与与抵押人协议以抵押房地产折价或者拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款受偿;协议不成的,抵押权人可以通过以下途径解决:

(一)申请宁波仲裁委员会仲裁;

(二)向抵押房地产所在地人民法院提起诉讼。

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七、本合同未尽事项,应按我国有关法律、法规规定执行,也可以由抵押人和抵押权人另行协议,其补充协议应由双方签章并经房地产抵押登记机关审核同意后与本合同具有同等法律效力。

八、本合同由当事人签章并从房地产抵押登记机关办理抵押登记之日起生效。当事人未办理房地产抵押登记的,不得对搞第三人。

九、当事人各方认为需要约定的其他事项:

(一)__________;

(二)__________;

(三)__________;

本合同一式三份,抵押人、抵押权人、房地产抵押登记机关和他项权证以及发证机关各一份。

抵押人(签章): 债务人(签章):

法定代表人(签章): 法定代表人(签章):

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第四篇：房地产抵押贷款中的问题

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房地产抵押贷款中的问题

房地产抵押贷款中的五个问题 随着经济的发展，房地产抵押业务逐年增多，它较好地解决了企业发展中资金短缺的问题，同时也在新的领域拓展了金融业务。但是在房地产抵押过程中存在不少问题，如企业不按法定程序办理抵押登记手续，金融机构把关不严；有关房地产抵押贷款方 房地产抵押贷款中的五个问题

随着经济的发展，房地产抵押业务逐年增多，它较好地解决了企业发展中资金短缺的问题，同时也在新的领域拓展了金融业务。但是在房地产抵押过程中存在不少问题，如企业不按法定程序办理抵押登记手续，金融机构把关不严；有关房地产抵押贷款方面的规范性文件滞后，执行不一；房地产多头管理，单位间沟通不够；企业破产、抵押房地产处置受阻；评估机构无序竞争，超值评估等等。这不仅给房地产主管部门造成管理上的混乱，而且给金融机构带来不同程度的贷款损失和风险。如何认识和防范、化解这些问题和风险、把损失降低到最低程度。

一、用假证抵押，重复抵押，债权落空

首先，不法分子利用制造的假证，或利用拆迁应注销的房地产权

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证，到金融部门直接贷款，而尽量避开房地产主管部门在办理他项权利抵押登记时进行的审查。其次，多头抵押。不法分子先进行房产抵押，然后又到另一家银行进行土地抵押登记，造成多头抵押。再者，重复抵押。即同一宗土地到两家银行抵押，过去往往根据评估报告总额来测算抵押面积的相应的抵押金额，只在抵押合同或他项权利证明书上标明，未在土地证或实地分割的抵押地块上作标记。结果容易出现重复抵押，当处置债权时，无法保证债权的实现。还有一种情况，不法分子先将房地产在一定银行办理了抵押登记后，又假借挂失，骗取新证，再到另一家银行办理抵押贷款，造成重复抵押。

分析：这类问题，多发生在开展这项业务的初期阶段，原因是房地产多头管理，部门间沟通不够，有关抵押登记方面的规范性文件滞后，造成金融机构执行一度混乱，无所适从，往往注意到房证而忽略了地证，抵押登记手续不完善，造成金融机构经济损失和房地产部门管理上的混乱。

对策：金融机构对房地产贷款必须坚持两证齐全，坚持在两主管部门办理完他项权利证书时，方可签订贷款合同。另外，房地产主管部门与金融三家应经常沟通，有条件时，相关基础信息联网，实现信息共享或相互查询信息以便堵塞漏洞。对同一宗地多家贷款抵押时，金融机构要坚持在图上和实地标出抵押范围分割出相应资产的土地面积，然后根据评估报告折合抵押金额，从而保证土地分割抵押的准确性，债权实现的可靠性。

二、企业破产，债权难以实现

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分析：相当部分企业，从金融机构贷款后，未能改善经营状况，由于包袱沉重，不能按时还贷。有的很快宣告破产，待破产处置资产时，出现了几种情况：

第一种情况，贷款时，金融机构要求企业以房地产抵押，并办理了合法的房地产登记手续。但根据国家有关规定，企业破产财产处置收入，要首先用于安置职工。其次要交纳国家的有关税费。这二项往往使企业所处置的财产收入尚不够偿付，哪有资金再偿付金融机构呢？所以，金融机构的优先受偿是空的。

第二种情况，对濒临破产的企业抵押贷款，金融机构应尽早要求企业处置房地产以抵偿债务。企业使用的土地，绝大多数是划拨性质的国有土地，处置到金融机构，必须经过土地主管部门办理出让手续，因企业无力出钱办理出让手续，金融机构要想获取房地产，必须代企业出款交纳土地出让金，才能获得土地、房产。获取了房地产，金融机构既不易经营，也不好出手。面临的是政府收回参与市场招、拍、挂，最后能收到的补偿往往抵不上企业贷款数额。

第三种情况是个别企业土地属于集体性质的建设用地，处置还要经过补办征为国有性质土地，这道手续补办难度比第二种情况更为复杂，涉及集体补偿等审批。

第四种情况，金融机构抵押贷款受偿获得的出让性质的国有土地，可以通过土地主管部门办理转让手续，以实现贷款的偿付。防止抵押的土地资产实现前后，容易产生的违法占地和隐形交易的问题。

对策：金融机构应对贷款企业经营、财务状况以及预期收益能力，法律咨询s.yingle.com

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以及抵押物土地的性质，规范用途趋向，其他产权状况，要进行全面审查，对属国家限制发展的企业、濒临倒闭的企业更要慎重处置。经审查可给予贷款的，要求企业以合法的房地产抵押担保，包括集体性质的土地，由该集体所有人出具同意用该宗地抵偿债务，征地费是否冲抵的赔付处置证明等；并办理好相关的合法登记。房地产主管机构也应主动积极协调有关部门，特别对金融机构前几年抵押登记手续不完善的地方予以理解、支持，协调相关部门补办完善抵押登记手续，以便化解金融风险，确保信贷安全。

三、房产畅销、一房多卖，房产滞销、资不抵贷，债权实现受阻

第一种情况，现实生活中，开发商在房产畅销时，随着价格的攀升，个别开发商见利忘义，对于先期预售的房产在预购户没办理好所有权登记的情况下，又将其预售的商品房再出售于第三人，造成一房多卖的纠纷。

第二种情况，开发商预售了部分房产，没有办理完分割土地的手续，然后又拿土地证到金融机构抵押贷款，待开发商不能偿还银行欠款而经法院处置房地产时，法院把该房产处置给了金融机构，而预售房产户虽然已购买了该房产，又办不了土地手续，造成“一女二嫁”的房地产纠纷。

第三种情况，开发商取得土地使用权后，即办理土地抵押贷款，获取资金后进行开发、建设、销售。开发商往往边建设边销售，到后期销售不好，不能偿还贷款时，只能通过处置剩余的房产还贷，这就给银行造成贷款损失。

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对策：房产部门针对上述问题应把好房产预售许可证制度实施关。土地部门应把好土地分割许可证制度实施关。房产部门积极推行涉房产权预告登记制度，预购商品房的当事人可向登记机关申请办理预告登记，使其登记的予购商品房具有对抗第三人的效力，从而保护自己的权益。这些措施到位了，就能有效地填塞漏洞，减少纠纷，化解信贷风险。

针对第三种情况，金融机构应与开发商签订房地产销售还贷协议，还贷与房产销售挂钩，要求开发商将销售收入按一定比例以偿还贷款，记入指定账户。房地产开发项目借款期限一般不超过项目的预计开发完成期，开发完成后，应及时办理未销售房产抵押登记，保证以房产处置收入偿还贷款。

四、涉案房地产抵押贷款处置受阻，债权落空

分析：由于部门间的工作缺少必要的沟通与协调，在土地抵押物依法处置时，法院往往忽略了土地的产权属性及国务院有关企业破产、资产处置主要用于安置工人的规定。处置时受偿顺序执行就会受阻；往往土地部门考虑涉案土地资产处置程序复杂，涉及职工的切身利益和地方社会安定等因素，不便配合法院执行，致使土地处置受阻。在法院的判决和裁定无法执行下去的情况下，最后结局往往是土地资产由土地部门代表政府收回，通过市场竞拍，按规定顺序受偿；金融机构债权受偿的比率就很少了。

对策：金融机构应充分考查贷款企业状况，建立预警机制，最好抢在企业破产前处置抵押物，以减少贷款损失；一旦企业破产，要加

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强与房地产和法院等有关部门联系，依法处置抵押物，以期使损失减少到最少。防止抵押权人对设定抵押物（土地）实现后不能及时到土地部门办理过户手续，或者再转于其他地方，就会造成抵押权人违法占地及隐形交易、程序违法等问题。

五、超值抵押房地产，贷款赔付受损

分析：前几年，部分商业银行由于对抵押贷款的土地性质认识不清，（如出让、划拨、国有、集体等）在实施贷款比率（贷款金额与评估价值比率）上掌握不准。实际操作中，个别银行抵押贷款，均按一个比率实施放贷，造成不同性质的土地在处置时，出现过低（贷款额度不够，保险系数大一些）或过高，造成超值抵押，处置时贷款不能全额抵偿，造成贷款损失。

近年来，评估中介市场竞争激烈，一些中介评估机构出于营利目的，往往屈从于委估方的需要，高估冒算房地产价格，这样就造成超值抵押，若实现债权时处置这种产权，银行就要受到经济损失。

对策：根据国家有关部门规定，充分考虑处置变现税费和风险，确定合适的抵押贷款率。一般掌握标准：以出让方式取得的土地使用权，抵押贷款率控制在80％左右；而以划拨方式取得的，控制在50％左右；对集体性质的土地，更要慎重，在考查能够转为国有性质，能处置兑现时，方可同意抵押贷款。另外要选取合法的资信好的评估中介机构合作，特别要与办事效率高，诚信度好的中介机构合作，确保所评价格客观、公正、公开。另一方面，金融机构应尽量了解当地房地产市场价格水平，并要求评估机构承诺评估结果客观、科学、合理，法律咨询s.yingle.com

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以避免中介机构的虚假评估行为。

金融机构只要把握住房地产抵押贷款，必须同时办理二证（房产他项权利证、土地他项权利证），方可与企业或个人签定放贷协议，就能防止假证抵押和重复抵押等问题；同时，金融机构发放贷款后，还应跟踪经营企业贷款的使用和生产情况，如发现企业未按《贷款合同》约定的用途使用贷款，金融企业有权利指出并要求企业更正其行为。金融机构还应经常查看已抵押房地产，发现企业在已抵押土地上擅自变更产权，或擅自建设、违反城市规划，或房产存有隐患的，属旧城改造区范围的，应及时要求企业变更抵押内容或采取其他保全措施，以最大限度地减少贷款损失。

房、地、金融等相关部门应建立协调联动机制；条件具备的，相关业务联网，信息共享，就能防止和规避因信息缺欠所出现管理上漏洞及贷款损失等诸多问题。

土地管理部门应尽快将开发商手中的大土地使用证分割注销后分摊给每个购房户，使开发商失去侵害购房户权益的机会。同时，土地管理部门要和土地估价师协会一起加强对土地评估机构的监管，对违法、违规的行为要从严惩处。另外，要加强对土地估价师的业务培训及道德修养方面的教育，从而提高执业素质和估价报告质量，杜绝高估地价的情况发生。

土地部门应尽快建立规范的土地二级市场，使金融机构债权实现到手的土地资产在土地部门监管下变现，找到一个公平交易的途径和场所。

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房产管理部门也要积极推进完善房产产权预告登记制度，堵塞开发商“一女二嫁”的漏洞。

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 什么是认证，为什么要办理认证

http://s.yingle.com/y/fc/948690.html

 印发《南京市购买普通住房补贴发放操作细则》的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948689.html

 仲裁机构的裁决书是否可以作为权属登记的确权依据 http://s.yingle.com/y/fc/948688.html

 二手房买卖按揭贷款的风险

http://s.yingle.com/y/fc/948687.html

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 二手房买卖房产中介七大违规操作 http://s.yingle.com/y/fc/948686.html

 私立医院，学校的房产能否设定抵押权 http://s.yingle.com/y/fc/948685.html

 个人住房抵押贷款证券化后，如何办理抵押权的变更登记 http://s.yingle.com/y/fc/948684.html

 印发《成都市公共住房管理中心房屋租赁价格确定办法》的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948683.html

 二手首套房贷款利率上调至基准利率1.1倍 http://s.yingle.com/y/fc/948682.html

 二手房贷款利率计算器2017 http://s.yingle.com/y/fc/948681.html

 受理查封时为什么要先查阅登记档案 http://s.yingle.com/y/fc/948680.html

  房产抵押担保合同 http://s.yingle.com/y/fc/948679.html 简单

租

房

协

议

书

范

本

http://s.yingle.com/y/fc/948678.html

 2017银行二手房贷款规定

http://s.yingle.com/y/fc/948677.html

 按揭买房可投三种险

http://s.yingle.com/y/fc/948676.html

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 民间借贷以房地产作为抵押的，能否办理登记 http://s.yingle.com/y/fc/948675.html

 他人对我持有的土地使用权证书提出异议怎么办 http://s.yingle.com/y/fc/948674.html

 我国现行的登记制度是确权登记还是备案登记 http://s.yingle.com/y/fc/948673.html

 额度紧张连云港有银行停办二手房贷款 http://s.yingle.com/y/fc/948672.html

 二手房门店换角色房产中介变“纠纷协调员” http://s.yingle.com/y/fc/948671.html

 对城镇低收入住房困难家庭实行住房租金补贴的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948670.html

 做好配租廉租房与最低收入住房困难家庭租房补贴政策衔接工作意见的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948669.html

 人民法院的司法建议是否能作为登记机关注销权属证书的依据 http://s.yingle.com/y/fc/948668.html

 二手房公积金贷款的手续

http://s.yingle.com/y/fc/948667.html

 按揭保险费有“猫腻”

http://s.yingle.com/y/fc/948666.html

 什么是重复抵押 http://s.yingle.com/y/fc/948665.html

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 机关和全额事业单位对新职工发放补充住房公积金相关问题的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948664.html

 已经办理现房转让的预告登记如何受理法院的查封 http://s.yingle.com/y/fc/948663.html

 二手房买卖防中介收费陷阱

http://s.yingle.com/y/fc/948662.html

 正规二手房贷款流程

http://s.yingle.com/y/fc/948661.html

 被抵押的房屋可否被约定债务人违约就直接归债权人所有 http://s.yingle.com/y/fc/948660.html

 市级机关和全额事业单位老职工住房补贴相关问题的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948659.html

 向职工发放住房面积差额货币补贴问题的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948658.html

 【2017二次加息二手房贷款利率】

http://s.yingle.com/y/fc/948657.html

 开发商无预售证卖房无效合同消费者可要求赔偿 http://s.yingle.com/y/fc/948656.html

 个人若是分别向不同的银行申请住房贷款，银行是否能知道房子已经抵押了 http://s.yingle.com/y/fc/948655.html

 企业被吊销营业执照以后，是否还可以出售房屋 http://s.yingle.com/y/fc/948654.html

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 浙江省房屋建筑面积测绘合同

http://s.yingle.com/y/fc/948653.html

 二手房贷款条件变苛刻广州暂未停贷 http://s.yingle.com/y/fc/948652.html

 入行门槛不高数量迅速膨胀谨防二手房中介不规范操作陷阱 http://s.yingle.com/y/fc/948651.html

 《中华人民共和国物权法》对地役权的规定与传统的地役权有哪些区别 http://s.yingle.com/y/fc/948650.html

 集体土地上的房屋可否买卖

http://s.yingle.com/y/fc/948649.html

 因法定原因取得的房屋所有权，为什么在处分前应先办理权属登记 http://s.yingle.com/y/fc/948648.html

 二手房贷款省钱有妙招

http://s.yingle.com/y/fc/948647.html

 二手房房龄过大贷款艰难

http://s.yingle.com/y/fc/948646.html

 预售款监管的影响力

http://s.yingle.com/y/fc/948645.html

 个人独资企业的房产，在办理抵押登记时，是否需要该企业法定代表人的配偶签 http://s.yingle.com/y/fc/948644.html

 上海市公有住房承租权转让合同样本 http://s.yingle.com/y/fc/948643.html

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 北京二手房买卖贷款流程

http://s.yingle.com/y/fc/948642.html

  中介霸王条款被废 http://s.yingle.com/y/fc/948641.html 合股购房并以其中一人名义登记的效力如何 http://s.yingle.com/y/fc/948640.html

 预查封转为查封，轮候查封转为查封，是否需要书面告知法院 http://s.yingle.com/y/fc/948639.html

 上海市房屋转租合同样本

http://s.yingle.com/y/fc/948638.html

 为结清贷款二手房如何过户

http://s.yingle.com/y/fc/948637.html

 二手房贷款所需资料

http://s.yingle.com/y/fc/948636.html

 在审查产权时，登记机构是否要考虑事实婚姻的问题 http://s.yingle.com/y/fc/948635.html

 房地产所担保的债权的诉讼时效结束以后，登记机关是否也可以认定抵押权无效 http://s.yingle.com/y/fc/948634.html

 印发《上海市国有建设用地土地核验管理办法》的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948633.html

 2017最新二手房贷款利率

http://s.yingle.com/y/fc/948632.html

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 房屋中介不得代收代管二手房相关交易资金 http://s.yingle.com/y/fc/948631.html

 做好向市直机关事业单位未享受购房优惠政策的人员发放住房补贴工作的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948630.html

  购房合同补充协议 http://s.yingle.com/y/fc/948629.html 当事人签订的合同是最高额抵押，如果一次就将贷款限额放足的，是否还是最高 http://s.yingle.com/y/fc/948628.html

 二手房交易升温防二手房黑中介“暗箱操作” http://s.yingle.com/y/fc/948627.html

 中介助“淘”二手房“幼齿房”最尴尬 http://s.yingle.com/y/fc/948626.html

 在登记时，遇到哪些情形登记机关应当进行公告 http://s.yingle.com/y/fc/948625.html

 房地产抵押登记应按什么流程步骤 http://s.yingle.com/y/fc/948624.html

 登记机关的公告有哪些效力

http://s.yingle.com/y/fc/948623.html

 购二手房的时候如何顺利获得贷款 http://s.yingle.com/y/fc/948622.html

 房子没买成中介费照给买卖双方与房产中介纠纷 http://s.yingle.com/y/fc/948621.html

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 受理查封时为什么要先查阅登记档案 http://s.yingle.com/y/fc/948620.html

  住房贷款合同 http://s.yingle.com/y/fc/948619.html 抵押房

产

能

否

出

租，转

让

http://s.yingle.com/y/fc/948618.html

 不让中介费成买房的负担双方须共同支付佣金 http://s.yingle.com/y/fc/948617.html

 如何运用好二手房贷款政策

http://s.yingle.com/y/fc/948616.html

 商品房期权是否可以转让，是否应和开发商重新签订合同 http://s.yingle.com/y/fc/948615.html

 建设项目是否可以转让

http://s.yingle.com/y/fc/948614.html

 调整住房公积金，新职工住房补贴缴存基数的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948613.html

 需“改底单”的房屋可否出售

http://s.yingle.com/y/fc/948612.html

 卖一处二手房黑掉一万元差价中介“猫腻”露馅 http://s.yingle.com/y/fc/948611.html

 集体土地上的房屋，能否设定抵押权 http://s.yingle.com/y/fc/948610.html

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 无锡市房屋白蚁预防合同

http://s.yingle.com/y/fc/948609.html

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第五篇：成都市房地产抵押登记流程

成都市房地产抵押登记流程

一、填写以下登记表格

1、房地产抵押登记申请书（房管局标准表格）

2、价值确认书（自备）

3、房地产抵押合同（房管局标准表格）

4、房地产典当借款合同（或者是借款协议书）

二、准备以下资料

1、第一条内所包含的所有文件

2、中众和公司办事人员的介绍信（开两份，一份在办理登记时窗口收取，第二份在领取证时窗口收取）、身份证原件、复印件（身份证复印件需盖章）。

3、抵押人的身份证原件、复印件，结婚证原件、复印件，房产共有人身份证原件、复印件（如果抵押人是单位，则需营业执照原件及复印件；组织机构代码证复印件及原件，股东会决议）。

4、中众和公司的营业执照原件及复印件；组织机构代码证原件及复印件。

4、抵押物的房产证原件、复印件。

5、准备人民币80元整（取证时要先缴费）

三、到成都市房管局二楼大厅（西华门街）

1、有专门的一个房产抵押咨询台处，对所提交资料进行预审及发放窗口排号。

2、如资料无问题，拿到排号后，即可在窗口进行办理登记，拿到房管局抵押缴费通知单和房管局抵押受理单。

3、按照房管局抵押受理单的要求，一般是登记成功后第二个工作日中午以后，即可进行缴费，在一楼总咨询台排号，再到一楼86-107号窗口缴纳费用。缴纳费用成功后，即可在一楼27-40号窗口领取权属证书或登记证明。

成都市机动车抵押登记流程

(1)到车辆管理所车辆服务大厅或区(市)县交警大队车辆服务大厅

(2)领取《机动车抵押/注销抵押登记申请表》

(3)按要求填写《机动车抵押/注销抵押登记申请表》

(4)领取排队号

(5)提交《机动车抵押/注销抵押登记申请表》、抵押权人和抵押人身份证明、《机动车登记证书》、依法订立的主合同和抵押合同(注销抵押为还款证明)

(6)领取《机动车登记业务受理凭证》

(7)到银行指定窗口缴费(注销抵押无此步骤)

(8)持缴款凭证(注销抵押不需要)和《机动车登记业务受理凭证》领取《机动车登记证书》