房地产行业会计工作的实务操作中问题汇集

第一篇：房地产行业会计工作的实务操作中问题汇集

房地产行业会计工作的实务操作中问题汇集

2009-8-5 9:49:00文章来源：网络字体：【大 中 小】【打印】

开发产品成本的内容

为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。

要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：

1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。

2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。

3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：

1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。

2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。

3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。

5．配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

6．开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。

自营开发工程成本的核算

房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，可以采用自营方式，也采用发包方式进行。

采用自营方式进行的基础设施和建筑安装（包括装饰）等工程，如果工程规模不大，在施工过程中发生的各项工程费用，可直接计人有关开发成本的核算对象，记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“银行存款”、“库存材料”、“应付工资”等账户的贷方，作如下分录入账：

借：开发成本——房屋开发成本XXX

贷：银行存款XXX

库存材料XXX

应付工资XXX

如果工程规模较大，由企业所属施工单位进行内部核算的，可根据需要设置“工程施工”账户，用来核算和归集自营工程费用，并按工程施工成本核算对象和成本项目设置工程施工成本明细分类账进行工程成本明细分类核算。

一、自营工程成本核算的对象和项目

由于开发企业基础设施、建筑安装等工程具有多样性和固定性的特点，每一工程几乎都有它的独特形式和结构，需要一套单独的设计图纸，在建设它时，要采用不同的施工方法和施工组织。即使采用相同的标准设计，也由于必须在指定的地点建造，以致它们的地形、地质、水文等自然条件和交通、材料资源等社会条件不同，在建造时，往往也需要对设计图纸以及施工方法、施工组织等作适当改变。工程的这些特点，使工程施工具有个体性。因此，基础设施、建筑安装等工程的施工属于单件生产，在对工程组织成本核算时，必须采用定单成本核算法，即按照各项工程进行分别核算成本的方法。凡是可以直接记入各项工程的生产费用，应直接计入各项工程成本；凡是不能直接计入各项工程而应由有关工程共同负担的生产费用，要先按照发生地点先行归集，然后按照一定的标准，定期分配计入有关工程成本。

按定单成本核算法核算工程成本，必须确定工程成本计算的对象。工程成本核算的对象，通常是具有工程预算的单位工程。因为单位工程是编制工程预算、工程进度计划的对象。根据单位工程来组织工程成本核算，便于反映工程预算的执行结果，分析工程成本超降的原因，及时反映施工活动的经济效益。为了简化工程成本核算手续，对于：（l）在同一施工地点、同一结构类型、开竣工时间

相接近的各个单位工程；（2）在同一工地上施工的几个预算造价很小的工程，也可把它们的成本合并核算，然后按照各该单位工程预算造价的比例，算得各该单位工程的实际成本。

为了便于核算各项工程成本和分清工程成本超降的原因，必须对生产费用按照经济用途加以分类。施工单位的生产费用按照它的经济用途，一般应分为下列成本项目：

1．材料费指在施工过程中所耗用的构成工程实体的材料、结构件的实际成本以及周转材料的摊销和租赁费用。

2．人工费指直接从事工程施工工人（包括施工现场制作构件工人，施工现场水平、垂直运输等辅助工人，但不包括机械施工人员）的工资、奖金、津贴和职工福利费。

3．机械使用费指在施工过程中使用自有施工机械所发生的费用，包括机上操作人员工资，职工福利费，燃料动力费，机械折旧、修理费，替换工具及部件费，润滑及擦拭材料费，安装、拆卸及辅助设施费，养路费，牌照税，使用外单位施工机械的租赁费，以及按照规定支付的施工机械进出场费。

4．其他直接费指现场施工用水、电、蒸汽费，冬雨季施工增加费，夜间施工增加费，土方运输费，材料二次搬运费，生产工具用具使用费，工程定位复测费，工程点交费，场地清理费等。

5．施工间接费措施工单位为组织和管理工程施工所发生的全部支出，包括施工单位管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅交通费、行政管理用固定资产折旧修理费、低值易耗品摊销、财产保险费、劳动保护费、民工管理费等。如搭建有为工程施工所必需的生产、生活用的临时建筑物、构筑物及其他临时设施，还应包括临时设施摊销费。

上述材料费、人工费、机械使用费和其他直接费，由于直接耗用于工程的施工过程，叫做直接费，可以直接记入“工程施工”账户和各项工程成本。施工间接费由于属于组织和管理工程施工所发生的各项费用，要按照一定标准分配计入各项工程戍本，叫做间接费，在核算上应先将它记入“施工间接费用”账户，然后按照一定标准分配计入各项工程成本。

二、材料费的核算

各项工程耗用的主要材料和结构件，通常通过“领料单”、“退料单”。“已领来用材料清单”、“大堆材料耗用单”等材料凭证汇总计算。“已领未用材料清单”是对下月需要继续使用的月末施工现场存料，在月末由各施工队组按各项工程用料分别盘点后填制，应从当月领用材料总额中减去借以计算该月材料耗用额的材料凭证。大堆材料是指砖、瓦、砂、石等材料。这些材料常有几个单位工程共同耗用，领用次数又多，很难在领用时逐一加以点数，往往采用“算两头、轧中间”的办法，来定期计算其实际用量。即对进场的大准材料进行点数后，日常领用时不必逐笔办理领料手续，月末先计算定额耗用量。

本月定额耗用量＝∑（本月完成工程量×材料消耗定额）

再通过盘点求得实际耗用量，差异数量和差异分配率：

本月实际耗用量＝月初结存数量+本月收入数量-月末盘点数量

差异数量＝本月实际耗用量一本月定额耗用量

差异分配率＝差异数量÷本月定额耗用量×100%

然后求得各项工程实际耗用大堆材料数量和计划价格成本：

某项工程实际耗用大堆材料数量＝该工程定额耗用量×（1±差异分配率）

某项工程实际耗用大堆材料的计划价格成本＝该工程实际耗用大堆材料数量×计划单价

施工队组在施工过程中领用的周转材料，如模板、跳板、脚手架木等，一般可在领用时填制“领料单”，先将其成本记入各项工程成本。于工程完工时，再填制“退料单”将实际盘存数冲减工程成本。对租赁的周转材料，其租赁费可根据租赁费用账单记入各项工程成本。

三、人工费的核算

工程成本中的人工费，对计件工人的工资，可直接根据“工程任务单”中工资总额汇总计入各项工程的成本，职工福利费可按工资的比例（目前为14％）计入各项工程的成本。

“工程任务单”是施工员根据施工作业计划于施工前下达给工人班组的具体工作通知，也是用以记录实际完成工程数量、计算奖金或计件工资的凭证。通常于施工前由施工员会同定额员根据施工作业计划和劳动定额，参照施工图纸，分别工人班组签发。任务单中工程完工后，施工员应根据工程任务单中规定的各项条件进行检查，并会同质量检查员进行验收，评定质量等级。实际验收数量与签发的工程数量有出入时，应查明原因并经领导批准后才能结算。每月签发的工程任务单，应于月末全部进行结算。如某些工程尚未全部完工，即将其完工部分按估计数进行结算，未完工部分可结合下月施工作业计划中的工程任务，再签发给原来的班组，使当月完成的工程和当月应发的工资奖金于当月结算。

对计时工人的工资和职工福利费，可根据按工程别汇总的工时汇总表中各项工程耗用的作业工时总数和各该施工单位的平均工资率计算。所谓施工单位平均工资率，就是以月份内各该施工单位建筑安装工人作业工时总和，除建筑安装工人工资和职工福利费总额所得的商数，它的计算公式如下：

某施工单位平均工资率（元/时）＝月份内施工单位建筑安装工人工资和

职工福利费总额（元）÷月份内该施工单位建筑安装工人作业工时总和（时）

用施工单位平均工资率乘务项工程耗用的工时，就可算得各该工程在某月份内应分配的人工费：

项工程分配的人工资＝该项工程耗用工时×施工单位平均工资率

四、机械使用费的核算

施工单位因采用机械化施工使用施工机械而发生的各项费用，应另行组织核算。因为使用施工机械而发生的机械使用费，是单独记入工程成本的“机械使用费”项目的。

机械使用费的内容，一般包括：

1．人工费指机上操作人员的工资和职工福利费。

2．燃料、动力费指施工机械耗用的燃料、动力费。

3．材料费指施工机械耗用的润滑材料和擦拭材料等费用。

4．折旧、修理费指对施工机械计提的折旧费、应计的修理费和租人机械的租赁费。

5．替换工具、部件费指施工机械使用的传动皮带、轮胎、胶皮管、钢丝绳、变压器、开关、电线、电缆等替换工具和部件的摊销费和维修费。

6．运输装卸费指将施工机械运到施工现场、运离施工现场和在工地范围内转移的运输、安装、拆卸及试车等费用，若运往其他施工现场，运出费用由其他施工现场的工程成本负担。

7．辅助设施费指为使用施工机械建造、铺设的基础、底座、工作台、行走轨道等费用。施工机械的辅助设施费，如数额较大，可先记入“待摊费用”账户，然后按照现场施工期限分次从“待摊费用”账户转入“工程施工——机械使用费”账户，摊入各月工程成本。

8．养路费、牌照税指为施工机械如铲车、压路机等缴纳的养路费和牌照税。9．间接费指机械施工队组织机械施工、管理机械发生的费用和停机棚的折旧、修理费。

至于施工机械所加工的材料，如搅拌混凝土时所用的水泥、砂、石等，应记入工程成本的“材料费”项目；为施工机械担任运料、配料和搬运成品工人的工资，应记入工程成本的“人工费”项目；土建施工队因组织机械施工而发生的有关管理费，一般应记入“施工间接费用”的有关项目，不列作施工机械使用费。

机械使用费的总分类核算，应先在“工程施工——机械使用费”账户进行。施工单位发生的各项机械使用费，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“累计折旧”、“待摊费用”等账户的贷方转入“工程施工——机械使用费”账户的借方，作如下分录入账：

借：工程施工——机械使用费用 9 000

贷：库存材料11 00

低值易耗品150

材料成本差异25

应付工资 4 000

应付福利费560

银行存款 2 165

累计折旧 8 000

待摊费用 3 000

机械使用费的明细分类核算，对大型机械可按各机械分别进行；对中型机械一般可按机械类别进行。至于那些没有专人使用的小型施工机械，如打夯机、卷扬机、砂浆机、钢筋木工机械等的使用费，可合并计算它们的折旧、修理费。

机械使用费的分配，一般都以施工机械的工作台时（或工作台班或完成工作量）为标准。各施工机械对各项工程施工的工作台时，可以根据各种机械的使用记录，在“机械使用月报”中加以汇总

第二篇：浅谈房地产企业财务管理实务操作

浅谈房地产企业财务管理实务操作

在房地产企业中，房地产账务处理的科目设置有些差别，但遵循的会计准则是相同的。本文就房地产会计具体操作方法和操作技巧粗浅谈一下自己的看法。

一、合同和结算报告的管理

现代企业的经济往来，主要是通过合同形式进行的，合同管理作为现代企业管理制度的重要内容之一，能否实施有效管理，把好合同关，是现代企业经营管理成败的一个重要因素。因此，应注意以下几个方面：

（一）按照合同内容进行分类编号，如工程合同的前期拆迁合同、建筑安装合同、基础设施建设合同以及销售代理合同等等要逐级分类、编号，同类合同要归集在一起，以便于日常使用以及成本费用的归集和核算管理。

（二）合同中的合作单位名称、合同名称、合同主要内容、合同的签订时间记录准确、完整。

（三）合同的总金额或按照结算报告据实结算要标注明确。

（四）工程方面的合同需对质保金比例及质保期进行明确。

房地产公司的合同结算是合同履行的主要环节和内容，把好合同的结算关至关重要，这既是对合同签订的审查，也是对合同履行的监督。财务部门要将结算报告与合同对应进行管理，在原合同内容的基础上，增加结算报告编号、结算报告时间、结算金额以及工程结算的质保金金额及质保期等内容，形成一个完整的合同执行情况表。对于涉及合同内容较多的，也可以将合同结算情况表与原合同情况表分别建立EXCEL工作表，但必须要保持编号的一致性，方便核查使用。

二、销售发票收据的管理

房地产开发企业的开发周期长，销售收入少则几千万、几亿，多则几十亿、上百亿，而一套开发产品的收款次数少则两次、三次，多则四次、五次，甚至还有一套产品购买后又退回多次销售的现象，那么其收款及退款的次数就更多了。销售收入数量之大、收款次数之多就决定了销售发票收据使用数量之大可想而知，而发票收据的使用、查找及分类汇总管理的问题就显得尤为突出了。

（一）建立发票收据数据库。税务机关的发票管理系统开始施行后，可以直接借助于发票管理系统的数据库取得基础数据，但是对于未使用税务系统的情况下，自行建立一个发票收据的数据库就显得非常必要。随着现代办公软件的普及应用，建立一个EXCEL工作表，从收取第一笔销售款开始到收取最后一笔销售款结束，涵盖整个项目的全部收款过程。

（二）工作表的建立内容要齐全。包括发票收据的本数编号、发票收据编号、开具时间、开发产品类别、开发产品编号、购买人名称、收款金额、收款方式以及具体的收款时间、收款开户行等涉及发票收据的所有内容全部列示，这样一个完整的数据库就建好了。数据库具有数据、资料信息的查找功能，财务数据的内部核对功能、财务数据的编辑汇总功能、销售数据的复核功能等。

三、财务辅助台账的管理

现代房地产开发企业尽管使用了功能强大的财务软件，但由于房地产开发企业开发周期长的突出特点，跨数据的分类整理汇总问题是财务软件无法解决的，所以财务辅助台账的建立是非常有必要的，直接决定着一个企业的财务管理水平。针对房地产开发公司的业务特点，有两大类科目需要建立辅助台账：一类是往来类和成本类科目；另一类是损益类科目。下面分别进行阐述。

（一）往来类和成本类科目的台账主要是预付账款或应付账款科目、产品开发成本科目。预付账款或应付账款科目虽然通过财务软件设置往来科目可以清晰反映往来情况，但是其只能反映账面上的企业付款金额和合作单位开具发票金额的预付账款的借贷余额情况，并且财务软件的缺陷即进行结转后不能再反映前一已发生明细，另外对于房地产开发企业来说，与合作单位的往来账务可能涉及项目开发的全过程甚至是项目竣工决算后的质保期间，鉴于上述情况往来科目台账的建立非常必要。

（二）损益类科目的台账主要有销售收入（包括取得预售资格的预收账款）、销售成本、销售税金及附加、期间费用等。损益类科目在月度结转后余额将为零，内可以反映累计情况，而房地产开发周期长并且需要按照项目进行清算的特殊性，客观要求建立台账进行管理。

销售收入（包括取得预售资格的预收账款）台账的建立要在销售发票（收据）数据的基础上，根据账务处理的特点增加凭证编制时间、凭证号，保留开发产品类别、开发产品编号、购买人名称、收款金额、收款方式等内容，形成对应于销售收入（预售账款）明细账的每一凭证的明细台账，台账需要按照产品类别分别建立，以便于按照各种核对查找需求分类汇总收入金额，最大限度实现对收入情况的各种管理需要。除此之外，其他损益类科目可根据企业自身管理需要按月度或其他分类方式建立台账，实现对开发项目的合理、有效管理，以及满足对所得税及土地增值税汇算清缴的最终清算需要。

以上从合同和结算报告的管理、销售发票收据的管理、财务辅助台账的管理三方面对房地产公司财务管理的具体操作方法和技巧进行了简明扼要的论述，涉及内容较少，有待进一步完善提高。

第三篇：房地产会计实务的操作流程

交房时，可以确认收入，借记：预收账款，银行存款，贷记：主营业务收入

同时，借记：主营业务成本，贷记：库存商品（房地产公司的房子作为其产品处理）

对于出租房子，首先应判断属于哪种租赁方式，满足下列一项或数项标准的，应当认定为融资租赁。

（一）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人

（二）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权

（三）租赁期占租赁资产使用寿命的大部分（75％，含75％）

（四）承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值（大于等于90％）；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值（大于等于90％）

（五）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。

否则，为经营租赁。

对于融资租赁，在租赁期开始日，出租人应当将租赁开始日最低租赁收款额作为长期应收款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额及未担保余值之和与融资租赁资产的公允价值和初始直接费用之和的差额确认为未实现融资收益。

租赁资产公允价值与账面价值的差额，计入当期损益。

未实现融资收益应当在租赁期内各个期间进行分配。出租人应当采用实际利率法计算确认当期的融资收入。

借：银行存款

贷：长期应收款

借：未实现融资收益

贷：租赁收入

对于经营租赁，房子的所有权仍属于出租人，需要对房子计提折旧，在每期收到租金收入时，借记：银行存款，贷记：其他业务收入；同时，借记：其他业务成本，贷记：累计折旧

第四篇：房地产行业税收管理中存在的问题及对策

房地产行业税收管理中存在的问题及对策

一、房地产行业税收管理中存在的主要问题

1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。

2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。

3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。

4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所，无营业证和税务登记证，开具虚假发票行为严重，经营行为隐蔽、流动性大，如果对房地产行业税收管理不到位，这些供货商偷逃税更有了可乘之机，造成国家税款流失。

5、发票管理相对薄弱。绝大多数房地产开发企业在收取预售房屋款时，采取白条或收款收据收款，有的用建筑材料发票冲抵售房款，从而造成收入体外循环，致使发票管理没有有效发挥控税效应。

6、税收管理管理人员的素质有待提高。房地产行业是一个新兴行业，由于房地产市场尚不规范，涉及的税收问题比较复杂，房地产行业税收管理政策性非常强，对管理人员的综合业务素质要求比较高。管理人员不仅要全面掌握房地产行业税收政策，也要熟悉国家有关房地产有业的其他政策。国税人员由于受传统的“两税”影响，所得税分享制度改革后，在所得税的管理方面有所欠缺，加之房地产行业是新兴行业，基层税务人员接触较少，有的在管理上感到力不从心。

7、税收管理外部环境有待改善。虽然新的《征管法》对有关部门协税护税职能作用作出了明确的法律规定，但现实中由于部门利益驱使，造成部门配合不力，协税护税组织不够完善，更增加了管理难度。此外，据调查，有些地方的政府部门不能正确认识涵养税源与依法治税的关系，在支持税务部门依法开展工作方面力度不够，也在一定程度上影响了对房地产行业税收管理的实际效果。

二、规范房地产行业税收管理的对策

1、优化服务，加强有关税收政策的宣传和财务核算的辅导。一是通过印发宣传材料、宣传手册，在新闻媒体、税务网站上开辟宣传专栏，举办专门培训班等多种形式，将国家房地产政策特别是相关税收政策传达给每一个企业负责人、财务人员和办税人员；二是主动深入企业宣讲有关政策，了解企业生产经营情况，帮助健全财务制度，规范财务核算，减少房地产行业企业的纳税风险。还可通过设立招商引资绿色通道，优先为外来房地产企业办理相关手续。三是经常向地方政府汇报工作，将房地产税收管理情况进行专题汇报，向有关领导宣讲房地产税收政策，帮助分析规范房地产行业税收管理对地方经济发展的促进作用，最大限度地争取地方政府的支持。通过依法开展热情、规范的税收服务，提高企业自觉纳税的意识，使之熟练掌握税收知识和办税技能，用诚心、诚信营造良好经济税收环境，赢得地方政府、社会各界特别是房地产开发企业的理解和配合，留住外来商家。

2、强化培训，提高税务管理人员的素质。结合税收形势的发展变化，加强对税务人员房地产行业有关税收政策、其他国家政策、生产经营、财务管理、征管技巧等诸多方面的知识培训，提高他们的理论水平和征管技能。

3、有针对性地采取核定征收的办法。对那些财务核算不健全，税基不真实，收入总额及成本费用支出均不能正确核算，不能向主管税务机关提供真实、准确完整的纳税资料的纳税户，可以采取核定征收管理方法，包括定额征收和核定征收。对挂靠户、承包户应按照同行业同规模水平从高核定征收，在具体操作方面可以按照核定应纳税所得率确定应纳税所得额，按商品建筑面积乘以市场价格核定计税营业额等方法。

4、提高房地产领域税收管理信息化水平。将计算机技术和CTAIS等软件充分运用到房地产税收管理，包括税务登记、纳税申报、税款征收、发票管理、税源监控、税源分析、情报交换、信息采集等各个环节，通过全面、科学采集各类信息，努力实现房地产行业登记管理的及时性、纳税申报的准确性、税源监控的有效性和行业管理的规范性。

5、探索实行户籍管理办法。可以把每一个单项房地产开发项目做为一户纳税企业进行管理。考虑到目前挂靠户、承包户、私人开发商等仅仅是收取管理费的“影子公司”，必须加强对建安公司、项目工程、子工程的三级管理，建立健全单项工程档案管理。

6、加强重点监控和重点稽查。重点对无证户、挂靠户、承包户以及以房易地、以地易房或私下交易方式从事经营开发的业户进行重点监控，同时抓好房地产行业专项稽查，堵塞漏洞。可以采取一条街一幢房产逐个清理的拉网式清查办法；对不依法接受税务管理或偷逃税行为情节严重，造成不良影响的，予以严厉打击并公开暴光，起到打击一个、震慑一片的作用，确保房地产业税收不流失。

7、加强发票管理。结合国税部门和地税部门开展的发票双奖活动，认真落实好全面开票制度，规范房地产开发企业在生产经营过程中取得、使用的发票，确保其合法性和真实性，充分发挥以票控税的基础性作用，对预收款项收据列入发票进行管理。

8、加强部门配合，开展综合治税。房地产开发涉及面广，有时会涉及多个方面、多个部门的利益关系。房地产开发行业的特殊性对加强部门配合、健全协税护税网络、开展社会综合治税提出了更高的要求。建议在原有协税护税组织的基础上，各乡镇政府、县直各部门、各企事业单位、行政村、居委会都要确定一名综合治税信息员，公检法司等部门要发挥职能，为综合治税工作保驾护航，形成以协税护税和涉税信息提供为主要内容的社会综合治税网络。严格纳税户登记管理。建立工商、国税、地税、技术监督等部门间的工作联系和信息共享制度，进一步明确工商和技术监督部门的信息传递要求，加强源头控管，确保业户及时办理税务登记，及时纳入正常管理；财政、计划、经贸、建设等部门要及时向税务部门提供房地产和各建设项目的信息资料，建筑施工企业必须依法开具、使用发票，否则房地产开发企业不得与其结算工程款。

第五篇：房地产抵押实务中存在的问题和解决方法

房地产抵押实务中存在的问题和解决方法

在银行信贷业务中，抵押担保因其较大的安全性，成为银行贷款最为有利的担保方式。但是，由于担保法及其司法解释对抵押担保的有关规定并不明确和具体，下面就江汉支行在房地产抵押实务和管理中存在的问题和解决方法谈谈本人的一点看法。

一、房地产抵押实务中存在的问题

1、一般房地产抵押担保中，以限制或禁止抵押担保的房地产进行抵押登记，如农村集体所有制土地。这方面的情形不多，但确实存在，主要表现为抵押人或借款人通过人为关系使抵押登记管理部门对上述土地办理抵押登记;由于有他项权证，极易导致银行错信政府的登记公示，为借款人发放贷款。这一案件已经处理完全，并没有受到损失。

2、以产权关系不明的房地产进行抵押担保。如抵押人进行抵押的财产，表面上是一人所有，但实际上是与他人共同开发的房地产。案件涉讼后，抵押效力受到影响。该案件由于证据没有砸死，现在抵押人正在检察院申诉。

3、最高额抵押担保登记无对应的主债权文本。现行文本是借款合同文本，不符和业务发展的需要，也不能与最高额抵押担保有效衔接。

4、抵押权人名称和机构变更频繁，影响变更前后抵押登记的效力和主从合同有效衔接性。

5、债务人或抵押人更名改制，对于需要办理的借新还旧贷款，如何处理好债务承担和借新还旧的关系、以及更名改制与办理抵押登记之间的关系，没有一个有效的程序和模式，危及贷款担保安全。

6、抵押物清单没有作为抵押合同的附件或是抵押物清单填写不规范。

7、个人金融业务中，大部分贷款只办理的房产抵押登记，而没有办理土地使用权的抵押登记。

8、子母公司抵押担保问题。关于子公司为母公司提供抵押担保的效力问题，目前司法实践中并没有一个明确的认定标准，而很多集团公司的业务往来均或多或少的存在上述问题。

二、解决方法

针对上述问题，联系的业务实际，建议使用下列方式解决：

1、严格按照担保法及其司法解释的规定办理抵押登记手续，对于不能进行的抵押登记的房地产，严把审查关口，杜绝此类现象的发生;对于限制性的房地产，严格按照相关特别法律法规的规定和相关行政法规的规定，作好报批、审批手续，完善有关手续，使抵押担保合法、有效、与主债权有效衔接。

2、对于产权关系不明的房地产，首先要查清权属关系，涉及共同共有或共同开发的房地产，办理抵押登记时，不但要求权属确定，并且必须征得全体权利人或共同开发人的书面同意，并将所有权利人的书面同意存档、同时报抵押登记管理部门。

3、出台有关最高额综合授信合同，并完善合同的内容，使最高额综合授信合同不但涵盖授信内容，并且有相关的权利义务条款，使银行有办理最高额抵押登记时严格对应一致的主债权合同。

4、尽量减少下属单位名称和机构的连续性，避免银行本身原因造成的抵押失效现象发生。不得已要变更下属单位名称、机构的，一定要先作好业务的调查情况，根据业务实际和有利于业务安全、有效发展进行变更。

5、对于借款人改制更名而要办理贷款借新还旧的情形，建议：先由改制更名后的借款人办理债务承担手续，再为其办理借新还旧手续，并由抵押人出具书面同意继续为更名改制后的借款人提供担保的书面材料，并将相关材料报登记管理部门备案，保证有关业务的连续性。对于抵押人更名改制的情形，建议，建议：在同一天办理抵押登记的注销、抵押物的过户、新抵押人的抵押登记手续，并以银行(债权人)名义、派工作人员在登记窗口索取上述所有手续的收件单，以控制阶段性风险。

6、根据业务需要和业务发展的具体要求，适时修改抵押物清单的相关内容，使之与抵押合同和主债权合同有效衔接;严格按照合同要求，正确、完整地填写抵押物清单，随同抵押合同一并装订归档;必要时，修订合同文本，将合同文本和抵押物清单总页码一并订入合同条款之中，防范附件遗失。建议：根据法律要求和业务实际，出台正确填写抵押物清单的参考文本。

7、出台相关文件，要求个人金融业务必须办理土地使用权的抵押登记。

8、子母公司抵押担保的效力，因为对公司法第60条和司法解释的有关规定的不同理解，这种类型的担保，其效力问题一直没有定论，而且银行业务中经常遇到的一个普遍问题。要解决这一普遍问题，建议：通过有关法律程序，提请有关机关对该问题作出明确的权威答复。

以上，就是当前房地产抵押担保中存在的一些问题和个人的建议解决方法。当然，由于业务的纷繁变化、新情况的不断出现，房地产抵押担保中还存在其他问题，由于这些问题影响不大，不会危及抵押担保的效力，这里就没有一并列出。