成都市房地产行业发展中的问题探讨

第一篇：成都市房地产行业发展中的问题探讨

成都市房地产行业发展中的问题探讨

摘要：近年来，我国房地产市场持续高速发展，作为国家支柱性产业之一，对国民经济的持续高速增长起到了重要作用。但是，由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。从一方面来说，城市经济发展水平是房地产价格的“催化剂”；但是，从另一方面，房地产价格增长速度过快却会增加城市的生产、生活成本，阻碍城市经济的发展，降低城市的竞争力。关键词：房地产市场 ； 城市； 房价； 增长

Abstract

In recent years, China's real estate market continues rapid growth, as countries one pillar industry of national economy has maintained rapid growth played an important role.However, due to the relative immaturity of China's real estate market, real estate investment overheating, price earnings ratio is too high, housing prices rose too fast and other problems gradually exposed, and many cities in the rate of house price growth and urban economic development level is not consistent with the income level of urban residents are not in harmony phenomenon.From the one hand, urban economic development is real estate prices “catalyst”;However, on the other hand.Real estate price growth rates, but it will increase the city's production and living costs, impede the city's economic development, reduce the city's competitiveness.【keywords】: estate market；city；housing prices ；increase

一、成都市房地产涉及的问题

（一）供需不平衡

房屋的供应和需求力量的相互作用对房价的变动起着主导作用，但是房价的供应和需求同一般的商品相比还有其特殊的地方，如每年新增房产的数量只占房地产市场总量很小的一部分，供应变化相对于其他许多商品较迟缓（从买地到销售需2-3年），因此，从短期看，房产的价格更多的取决于需求数量而不是供应数量。伴随着全国楼市回暖的大趋势，素有火炉之城的武汉在房价上涨上也表现出相当火爆的势头。而造成江城“房地产盛夏”的原因，从供需方面来看主要有两个：一是房地产开发商刻意营造“热销”氛围。他们找来各种“房托儿”，进行疯狂购买，扰乱了正常购房者的理性思考，造成需求竞争激烈的假象，从而为房价的量价齐升起到了推波助澜的作用。二是购房者通胀预期强烈，消费者心理规律导致广大住房需求者追涨势头强硬。

除开2010年2月，从2009年3月起，成都楼市销量已连续11个月过万套。进入4月，40家楼盘捱过了“两会”，在确定了政策方向后，加大了供应。供给量增大，投资方仍热情不减，而刚性需求置业者则在做最后的挣扎。抛开表面的繁荣发现，今年3月，支撑楼市销量绝大半集中在5000元/平方米左右及8000元/平方米以上的楼盘。根据亿房网研究中心的数据，3月，全市商品房销量占比中，价格在5000-6000元/平方米左右的楼盘比例为28.18%，8000元/平方米以上的为24.06%。从数据组成不难发现，是刚性置业需求在寻求平价房源，而投资型需求在中心城区搏杀。南谷地、龙城一号、比华利国际城等，这些地处三环线以内，价格相对较平的楼盘，受到刚性需求置业者的追捧；另—方面，万科国际、华润置地、中铁二局等高价楼盘，也迎来投资客的疯抢。但也应理性地看到，由于房价虚高，随着自住型需求的急剧萎缩，其崩盘的危险，也日益膨胀。需求方加入了另一个新的购房群体—一炒房团。与以往不同的是，以炒房著称的温州投资者，此次将主力转向了二三线城市。这批购房者是从上月底开始陆续进入成都楼盘的。目前国家只对境外人士购房有限制，如一人只能买一套等，对境内炒房者能够采取的应对措施不多。炒房团的加入，不论是给普通自住房性购房者，还是住房投资者都带来了不小的压力，使原本就激烈的需求竞争变得更加紧张。而炒房团引起的更巨大的需求，不仅在保持房价高涨上发挥了相当大的作用，同时也使地产商们的资金流动性更大，这在一定程度上也加速了商品房的投资速度和供给量。一般来说，房产的需求越大，则房产的价格越高，而房产的供应越大，则房产的价格越低。从2009年以来，市场持续旺销，需求量不断加大，但供应量下降幅度较大，因此，新增供应量与需求量的差距不断被拉大。2009年，成都商品住宅累计供应面积与成交面积的比值为1:2.11，新增需求量远远超过了新增供应量，供需矛盾更为激化。

（二）城镇居民人均可支配收入的影响

城镇居民的收入水平是衡量居民购买力的重要指标，同时也是支撑房地产价格的重要指标。城镇居民年可支配收入一直处于快速增长中，并一直处于商品销售价格和住宅销售价格之上，城镇居民收入和支出支撑着房地产价格的上升。从这一角度看，我市的房地产价格以居民收入的增长为支撑，居民收入水平不断提高，对房地产的有效需求相应增加，房地产的价格也随之上涨。

（三）通货膨胀因素

根据近几年国际上的部分国家和城市情况可看出，投资房地产是抵御通货膨胀的一个很好的途径。越是在物价上涨的时期，房地产越能体现其保值性，也就是说，在物价上涨的时期里，持有房产是比较理想的，正因为这样，真实的通胀率和预期的通胀率一般会对房价产生正面的影响，通胀率越高，人们对房地产的投资就越多，房价上涨的也就越快。蓬勃发展的房产推动着我国房地产及相关行业的迅猛发展，这几年，房地产等行业连续几年以超过20%的增速运行，对房屋的需求大量增加，使得相关原材料价格稳步升高，特别是与建筑业密切相关的钢铁价格大幅上升，增加了房地产的开发成本，继而导致了住房价格的上升。

（四）政策因素

适度宽松的货币政策及信贷的扩张给开发商提供了强有力的资金支持，使开发商资金紧张程度降低；另外，存贷款利率的下调，购房首付款的压力减小，使得投资投机型和自住型需求同时扩大。在供给弹性较小甚至有所减少的情况下，需求量的扩大必然就引起了房价的上涨。与此同时，由于担心国内外银行向市场注入的大量流动性资金，加上国内经济形势开始好转，投资者对未来通胀的预期也越发强烈，在金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，我国富有阶层资产保值增值的首要选择即是置业买房大量购入固定资产以寻求保值。再者，中央采取了增加税收的措施，其原意本是控制房地产投资过快增长，而实际上却将增加的税费转移到消费者头上，使得房价不跌反而上涨；再加上，十多年前的分税制改革，使得地方事权、财权不对等，财政缺口大，政府就通过把土地高价卖给房地产来弥补财政缺口，进而在一定程度上推动了房价的上涨。

（五）投机因素

在房价刚刚起来，而大量的投机资金还没有进入房地产时，开发商开始自买自卖，通过假按揭来套现。开发商利用假按揭，提前收回成本，变现利润，把风险和包袱悉数丢给银行，自

己进退自如，完全占据主动。由于房价估值越高，假按揭从银行套取的资金越多，开发商越倾向于提高价格。这正是房价与房屋成交量同步上升的根本原因。从2008年11月开到2009年6月，国家投放了8万多亿资金，庞大数量的投入带来了一种非常强烈的通货膨胀预期。为了规避通胀带来的经济损失，在通胀期间，但凡有点经济实力的理性人为了使自己手中的资产保值甚至增值，就会去购买能保值增值的商品。但由于我国投资渠道十分有限，投机客觉得在货币贬值的情况下，房价肯定有获利空间，导致投机客们大量涌入房地产。据成都房地产业内人士介绍，2004年成都就来了一批温州“炒房团”，在春熙路繁华地段的几个楼盘里，一出手就是半栋楼，并以现金付款，当时以均价4000元/平方米买下，几个月后，房价就开始上涨。在房价肆长的情况下，一些自住型购房者也就恐慌了。担心房价没完没了的涨，越等下去住房成本越高。自住型购房者的这种盲从心态使得他们也进入了房地产。这样三波力量导致前期房价非理性上涨。成都市房地产市场信息网统计，到2010年3月底，全市商品房成交均价为6321元/平方米，锦江、成华、武侯三大中心城区的商品房成交均价分别为9210元/平方米、8508元/平方米、7913元/平方米。而2009年3月的高新区、温江区、龙泉驿区，三大片区中，价格最高的高新区成交均价只有5460元/平方米，价格涨幅惊人。

二、成都市房地产不利因素

（一）抑制了居民的其他消费

房价上涨过快使得居民购房负担过重，抑制了居民的其他消费。2009年成都市城市居民人均可支配收入17590元，比上年增长10.0%，其中，食品支出5109.70元，增长4.7%；房地产投资增幅由一季度的0.5%，升至上半年的23.1%，再到1—11月份增幅达41%。由于预期房价将会继续大幅上升，因此许多家庭会为了积攒首付款和支付月供款，减少在其他方面的消费，住房的需求明显挤出了工薪阶层的其他消费需求。在金融形势严峻的今天，这无疑削弱了我市刺激内需的政策效果，成为扩大居民消费需求的绊脚石之一。

（二）贫富差距大

房价上涨过快导致社会财富向富人转移，扩大了贫富差距。居民的财富可以分为三个部分：当期收入、不动产和动产。不动产包括房屋、土地等，动产包括银行存款、家用电器、汽车、衣物、家具等，而房地产在居民的财富中占了很大的比例。中国人拥有个人住房的比例超过了80%，大部分人在房改过程中付了有限的费用之后将公房变成个人所有，还有相当比例的穷人没有自己的住房，或者说居住在比较简陋的房屋里，越富裕的家庭拥有的住宅价格越高，那么高收入家庭的资产总量将迅速增长，加大了低收入者家庭之间的差距。

（三）降低社会生产和资源配置效率

高房价推动下的房地产业容易形成经济泡沫，从而降低社会生产和资源配置效率，威胁金融市场的秩序。在发展中国家，资金属于稀缺资源，再加上经济泡沫的存在，房地产占用了相当大的资金，如2008年成都市房地产投资占社会固定资产投资的26%，从而无效或低效的使用着稀缺资源，严重扭曲了资源配置，从整体上降低了社会生产效率。

（四）影响城乡统筹发展

房价的过快增长将影响城乡统筹发展。加快城市化步伐是我市经济结构调整的重要内容之一。房价增长过快，提高了农村剩余劳动力向城镇转移的成本，从而抑制了城市化发展的进程，不利于解决“三农”问题。

（五）降低城市的综合竞争力

房价的过快上涨提高了我市城市整体的运行成本，降低城市的综合竞争力。由于高昂的房价加大了自住房和商务用房的成本，在一定程度上阻碍了优秀人才向大城市的聚集，减少了外资的投入数量，降低了出口产品的竞争力，不利于城市经济的长期发展。

三、成都市房地产对策及建议

（一）抑制不合理住房需求

抑制不合理住房需求，增加住房供应，并实现其模式的多样化。武汉市政府可以通过提高住房贷款利率水平和购房首付款比例，抑制投资性购房，同时制定出引导消费者合理住房需求的政策，调整住房供需结构，加大保障性住房供给。同时政府还应该鼓励住房建设多元化，无论是开发商、住房合作社还是个人，只要其住房开发与建设符合政府的城市发展规划和相关的法律、法规，都应该得到允许和鼓励。

（二）逐步完善住房金融体系

逐步完善住房金融体系，促进总消费增长。居民为了能够购买合适的住房，重储蓄、轻消费成为消费率持续走低的主要原因，在消费不足的环境下，充分发挥住宅价格的财富效应，促进城镇居民的消费，保证经济稳定增长，为使住宅价格带来的财富效应能顺利实现，必须有发达的住房二级市场，只有这样，消费者才可能比较容易地进行住房交易，顺利地实现房屋的价值，进而刺激家庭的消费支出。

（三）控制住房贷款风险

控制住房抵押贷款风险，防范因投机行为对宏观经济造成的负面影响。同时，房地产商可以通过拓宽融资渠道，实现企业融资方式的多元化来为企业的发展壮大找到强有力的资金支持。

结 语

房地产市场定位不是为定位而定为，市场定位的目的是找准特定的顾客群，提供特色楼盘，在顾客心目中形成深刻的印象。那么在定位之前对影响定位的经济因素、竞争因素、消费者因素等要做的分析。特别是对专业物业市场的供求特性进行定量分析，是从总体上把握房地产市场发展的脉搏，这也是在某个区域有限的土地资源条件下提供适合当地发展要求的物业的有效依据。对影响房产市场定位因素的分析，建立适合中国房地产市场定位的数据库系统，就是将所有因素的信息尽可能量化，形成强大的数据库支持系统和直观的印象。才能克服很多房地产开发商在定位时仅凭经验的局限性，使其定位更具科学性的成分。才能有健全的管理和规范的内部运作，才能巩固在市场上生存的基础，回避市场中的各种风险，找消遣，把自己放松出来，喜欢按照自己的理想来营造一个属于自己的生活，利用有限的财富去满足自己的要求，懂得用不同的方式去平衡自己的身心。他们努力工作，相信努力会带来成果，同时享受成果带来的好处，他们做任何事从不放弃对自己的要求，对自己的决定满怀信心，并努力地向着自己的理想前进。当然，万科的品牌塑造还存在不足之处：品牌定位不够清晰明确，个性不够鲜明，和消费者之间的亲和力不够；而消费者对万科品牌的理解，仍停留在表面的产品、服务等功能层面。

第二篇：房地产行业绩效管理问题剖析

杭州希垦房地产资深猎头顾问为您整理

房地产开发经营从土地获取、三通一平、设计与前期准备、建筑安装施工、销售实现以及物业管 理等活动中，无一不对房地产开发商的计划、控制、组织和协调能力提出很高的要求。从行业特点来看，一方面，房地产业具有发展不平稳、易受经济波动 影响、开发周期长、资金投入量大、变现难度大、风 险高等特点;另一方面，房地产开发企业又明显具 有社会责任重(居住条件等)、环境影响程度高(市 容、市貌的反映等)、受政府政策影响程度高(土地 使用权受用、税、费政策影响等)、与相关行业联动 性强(房地产业的兴衰关系众多行业的兴衰)等特点。

而且，我国的房地产企业多数是以项目型为主，牵涉专业多、工程节点多、预决算体系效率低、工程周期长、工程过程变化多、价值创造难评估、库 存材料由于工程的原因计算难，造成成本评估困难，直接造成企业经营绩效难以衡量和把控。经过近十年的发展，房地产行业已经度过了纯粹的利润追求 阶段，房地产企业开始了由“资金密集型”向“人才密集型”转化的过程，长远持续健康发展已经成为了优秀房地产企业追求的目标。

因此，建立能够反映房地产业与房地产企业特点，兼顾企业长期战略发展的绩效评价体系，非 常有利于经营管理者规范其经营行为，有利于对 企业活动进行事前、事中、事后，定期和不定期的绩效评价，有利于企业了解自身的经营状况和 调整确定发展战略。进而，发现目前房地产企业 绩效管理的现状和存在的问题，并进行改进优化，无疑是有效提升房地产企业的管理经营效率的有 效手段。

目前房地产行业的绩效管理实施现状

绩效管理是一种过程，是组织用来衡量和评估员工某一时期的工作表现，与协助员工成长的一种手段和工具。考评作为绩效管理的一个关键环节，核心目的是鉴定员工的真正才能和功绩，使员工才能得以发挥，达到人事互相配合，提高工作效率。

同时论功行赏，做到赏罚分明，使人心服而努力工作。进而根据业绩和能力态度两个维度，对员工进行分类开发管理。只有通过公正、全面、客观的绩 效考评方法，才可产生鼓励员工的积极作用。

良好 的考评方法，在消极方面可以避免员工因待遇不公平和赏罚不分明而产生不满、怨愤和怠工;在积极方面，可以发掘具有潜质的优秀人才，鼓励他们对 工作积极进取，增加企业的凝聚力，无论对企业或员工都是大有裨益的。

由于我国的具体国情，各个房地产公司所处的区域和发展阶段不同，经营管理状况更是参差不齐，对于绩效管理的认识、重视和应用程度、应用效果 相互之间差异很大。

相对发展比较成熟的公司，能够充分认识到绩效管理的重要性，并积极引入实施了绩效管理手段，比如：万科等公司目前采用了先进的 BSC(平衡记分卡)的绩效管理方法，金地采用了计划考核为核心的绩效管理手段，更多的公司 吸收应用了目标管理的办法。

但是，众多的国内其 他公司目前基本无考核方法，大多数企业较重视员工的短期工作业绩，忽略工作潜能、态度其他方面。在引入绩效管理手段的房地产公司里，绩效结果的 应用大

多在绩效奖金方面能够有所体现，而在更重要的人力资源分类开发方面的应用普遍不足。目前房地产行业绩效管理中的普遍问题和难点

1.绩效管理和公司战略的关联度较低;

2.绩效管理基本上以公司业绩为基础而忽视考虑公司的长远持续发展;

3.考核指标体系结构化不足，不同管理层次和专业职能的员工的分类指标缺乏，对工程技术类、行 政类、营销类人员以及不同管理层次员工绩效目标设计不够到位;

4.考核以工作计划为主，忽视根据部门核心职能和职位核心职责提取考核指标;

5.绩效评估沟通反馈机制不尽完善;

6.绩效结果强调与薪酬利益挂钩，在员工发展方面的应用不足，尤其是在追求绩效改进、培训设计方面不甚重视;

除以上问题外，多数的企业绩效管理流于形式，或者存在绩效考核困难的问题。究其原因，考核难的原因多数出自企业自身，诸如：

1.由于房地产行 业上规模的企业都是最近几年才发展起来的，管理基础比较薄弱;

2.很多公司没有预算体系或预算体系不健全，财务核算不准确，绩效考核缺乏数据支持和依据，从而造成绩效考核结果的失真;

3.很多公司没有清晰的职务和职位体系，在绩效指标设计时，核心职能职责的来源就不清楚，岗位的指标的体系就可能存在缺失的现象，从而造成绩效考核的片面和失准;

4.另外，很多公司没有规范的薪酬体系，在绩效考核结果应用时，缺乏统一的参照标准;

5.由于房地产的项目特性，使同一个人的不同时间任务不同，考核指标体系具有变化性和不确 定性;

6.国内可参照企业不多，由于我国的房地产企业发展年限比较短，成熟的标杆企业缺乏等等。

针对以上的状况，目前房地产行业绩效管理的建议如下

一、方法选择：

房地产企业必须根据自身的发展阶段和实际管理经营水平以及人员构成状况，选择适合自身阶段的绩效管理方法，如果管理基础还没有建好，不要一 步登天，直接向万科等看齐采用 BSC。尽量从基础的人事信息(比如职位分析)，预算管理开始做起，采用目标管理法或者KPI等方法做考核。如果企业 基础很好，预算体系比较完全，可以在多种方法中选择适合企业的办法，并且通过人力资源管理信息系 统固化考核。

二、具体的实施步骤

在构建房地产绩效管理体系的过程中，建议参考以下步骤：

建立完善职位体系;

进行工作分析，完善部门职能和岗位职责;

建立完善薪酬体系;

建立完善预算管理体系;

进行流程规划和优化，确立公司权责体系和相关管理制度;

公司战略理清和战略计划分解;

公司层级绩效指标体系建设;

部门层级绩效指标体系分解建设;

岗位绩效指标体系分解建设;

绩效管理制度和操作方法建设完善;

绩效管理体系实施。

三、其他相关建议：

在房地产行业，虽然不同的公司的部门结构不同，但规划和工程部门是主要考核部门和难点。在企 业规模大，多项目运行，人员交叉的情况下，考核体系和考核核算过程会非常复杂，建议有条件的公司 采用专业的人力资源管理信息系统，缓解和达到绩效管理对于数据尤其是财务数据的真实性和及时性的问题。

第三篇：活性炭行业在发展中存在的问题及解决方法

活性炭在净水行业中得到了很大的发展，材料的紧张就会影响活性炭行业的发展的步伐。

1、活性炭行业无序建厂、内耗严重。由于企业建设中没有管理部门的统一规划、协调，部分企业处于盲目发展中。生产厂几年内就由原来的几家发展到五十多家，且大部门是仓促投产的小企业，只能生产低档次的普通产品，严重地浪费了资源，同时也造成了市场的混乱。

2、优质原材料供应紧张。作为生产活性炭的主要原材料--精煤，目前已经出现供应紧张的现象，大量开采的优质活性炭生产用煤，被用作动力煤，大量被烧掉，适合做活性原煤赿来赿少，活性炭的竞争优势将赿来赿少。

3、产品科技含量低。大同活性炭工业在技术开发方面较落后，生产的产品档次低，普通炭居多，科技含量低，产品用途单一，造成了原材料的大量浪费。

4、环境污染严重。目前专门生产半成品一炭化料的工厂，由于资金短缺，设备简陋，烟气不作处理，特别是坑烧的料更是黄烟漫天，环境污染严重。

我们应加快解决活性炭原材料的问题：

1、召开专门的活性炭原材料座谈会，制定措施，限制盲目开采，对资源进行合理的保护。制定活性炭行业准入仙制，避棉优质资源的浪费。

2、在活性炭生产工艺技术方面加大高新技术的开发应用，突破单一原材料的限制，增加可持续利用资源的来源。

3、发展规模化生产，便于采用先进的环保技术，达到清洁生产。

具体措施;

1、利用配煤技术。利用各煤种的不同特性，使用多品种的原煤通过科学合理的配比，达到调整活性炭产品孔隙结构的目的，从而生产出科技含量高、附加值高、市场应用前景广的成型活性炭产品。

2、在生产工艺上，采用低温预氧化技术，研究原材料炭化的新工艺。同时寻找更多的煤种，利用低温预氧化技术，突破其难以活化的束缚，从而生产出高附加值的破碎活性炭产品。

3、依据活性炭主要是利用碳结构的特性，采用其他非煤含碳材料如：糠醛废渣、玉米轴、果木技、果壳等，通过先进的加工技术，生产高品质的木质活性炭，丰富活性炭的品种。

4、在有污染的炭化生产工序应用成熟的高温焚烧技术、尾气净化除焦技术、余热锅炉利用节能技术，达到活性炭企业的清洁生产。

至今活性炭企业的规模均小，经济效益高，技术比较落后，环境的污染比较严重，在剧烈的竞争中，很难得到发展。为了改善地区活性炭才材料的落后，应该调整活性炭产业的结构，生产高科技、高档的活性炭产品，为未来活性炭产业的发展带来重大的贡献，达到国内领先的技术水平。

项目技术的创造性、先进性在于：

（1）制造原料完全本土化。本项目采用多种原料“优势互补”，相互调合不足之处，使调制出的混合原料粉体性能与世界上著名的低灰优质粘煤性能相当，解决了原料国产化这一困扰了煤质炭行业几十年难题，高高档水处理活性炭的国产化进和扫清了最大的障碍。

（2）简便易行的活性炭调孔技术。项目采用不同煤种混配技术，利用各煤种的“特征初始孔”的差异，按不同混配比例来调整最终产品的孔结构特性。

（3）氧化预处理技术的成功应用。原料经氧化后，活化速率明显提高，同时活化工序产品得率至少可提高10%。

（4）独特的后处理精制技术和工艺。本项目制造的高档成型活性炭产品具有低氟、低水溶灰、低酸溶灰等特点，用作食品、药品级吸附剂，填补了国内宽质活性炭产品系列的空白。

2、项目利用先进的环保技术，彻底解决了活性炭炭化料生产对环境造成的污染。

活性炭是环保产品，无污染、无公害、可以净化空气、净化水、在各种行业上广泛应用，有利于保护环境。但是活性炭在生产炭化过程中会产生烟气、筛分过程中会产生粉尘，对环境造成污染。本项目利用先进的环保技术，通过合理的治理措施，减少了烟气、粉尘对环境的影响，不会对环境造成污染，达到了保护环境的目的。

（1）粉尘的回收再利用：

在生产过程中，多数采用的是机械化程度较高的设备对原料及产品进行的处理，不可避免会产生细微粒的粉尘，为达到清洁生产的要求，既保护了环境，又使资源得到了充分利用，环境效益两兼顾。

（2）炭化烟气的治理及显热回收利用：

炭化后产生的尾气对其进行保护及焚烧，焚烧产生的高温尾气先利用锅炉回收中的能量提高热的利用率，保持干净的环境，排空后的尾气可以达到国家规定的标准。活性炭主要是利用碳 结构的特性，采用其他非煤含碳材料如：糠醛废渣玉米轴、果木技、果壳等，通过先进的加工技术，生产高品质的木质活性炭、果壳活性炭等，丰富活性炭的品种。

活性炭www.xiexiebang.com

第四篇：成都市房地产抵押登记流程

成都市房地产抵押登记流程

一、填写以下登记表格

1、房地产抵押登记申请书（房管局标准表格）

2、价值确认书（自备）

3、房地产抵押合同（房管局标准表格）

4、房地产典当借款合同（或者是借款协议书）

二、准备以下资料

1、第一条内所包含的所有文件

2、中众和公司办事人员的介绍信（开两份，一份在办理登记时窗口收取，第二份在领取证时窗口收取）、身份证原件、复印件（身份证复印件需盖章）。

3、抵押人的身份证原件、复印件，结婚证原件、复印件，房产共有人身份证原件、复印件（如果抵押人是单位，则需营业执照原件及复印件；组织机构代码证复印件及原件，股东会决议）。

4、中众和公司的营业执照原件及复印件；组织机构代码证原件及复印件。

4、抵押物的房产证原件、复印件。

5、准备人民币80元整（取证时要先缴费）

三、到成都市房管局二楼大厅（西华门街）

1、有专门的一个房产抵押咨询台处，对所提交资料进行预审及发放窗口排号。

2、如资料无问题，拿到排号后，即可在窗口进行办理登记，拿到房管局抵押缴费通知单和房管局抵押受理单。

3、按照房管局抵押受理单的要求，一般是登记成功后第二个工作日中午以后，即可进行缴费，在一楼总咨询台排号，再到一楼86-107号窗口缴纳费用。缴纳费用成功后，即可在一楼27-40号窗口领取权属证书或登记证明。

成都市机动车抵押登记流程

(1)到车辆管理所车辆服务大厅或区(市)县交警大队车辆服务大厅

(2)领取《机动车抵押/注销抵押登记申请表》

(3)按要求填写《机动车抵押/注销抵押登记申请表》

(4)领取排队号

(5)提交《机动车抵押/注销抵押登记申请表》、抵押权人和抵押人身份证明、《机动车登记证书》、依法订立的主合同和抵押合同(注销抵押为还款证明)

(6)领取《机动车登记业务受理凭证》

(7)到银行指定窗口缴费(注销抵押无此步骤)

(8)持缴款凭证(注销抵押不需要)和《机动车登记业务受理凭证》领取《机动车登记证书》

第五篇：房地产行业工作总结

工作总结

2017年3月，28岁的我，来到了亿房房地产，成为了一名置业顾问，这是我第一次进入这个所谓风口浪尖的行业，虽然刚刚工作半个多月，但我相信，未来的某一天，我会在这个行业乘风破浪！

短短十几天的工作，不断的吸收，学到了很多，从第一天的熟悉周边小区，扫楼，认楼盘，到最近的沟通客户，介绍楼盘，一天一天的学习，一天一天的成长，虽然没有任何业绩，但我已经快速的进入了状态，而且，从中我也发现一些经验和我的一些不足之处，现在也想跟大家分享一下，首先，我觉得，售房和业务员自身素质有很大关系，业务员专业的态度，尽力的沟通，正确的引导，能够很快的帮助客户明确自己的想法，顺利完成订单，反之，会让客户犹豫不决，瞻前顾后，甚至不再考虑你的房源。所以，做为业务员要不断提高自身素质能力，不断学习成长，才能在业内游刃有余。

其次，国家对于行业的调控政策，直接影响了市场的态度，我们应该密切的关注各项国家政策，不同政策下应该采用不同的销售策略，不论市场如何变化，都能找到突破点，完成既定业绩。

然后，我想对自己制定一点小目标，第一，加强学习，提高专业技能，这是做好业绩的基本能力。第二，态度诚恳，服务热情，与客户建立良好的关系，一旦客户信任你了，成功率会大大提高。第三，耐心，每个客户买房前都会看无数套房源，所以我们也要坚持下去，不到最后一刻绝不放弃。

下月起，我将再次以饱满的工作热情投入到业务中去，积极对待自己的工作，努力完成公司下达的任务。期待着属于我的第一单业绩，加油！