第一篇：在建建筑物抵押及登记问题研究
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在建建筑物抵押及登记问题研究
王德响 深圳市住房和建设局
一、《物权法》出台前有关在建工程抵押的法律规定
《物权法》出台前，关于在建工程抵押的规定主要见于《担保法》、《担保法解释》及部门规章中，在建工程抵押登记方面的规定，主要见于《土地登记规则》和《城市房屋权属登记管理办法》等部门规章之中。此外，上海、沈阳、福州等一些开展在建工程抵押登记的城市，也相应制订了一些在建工程抵押的规则和登记管理规定。
根据上述规定，在建工程必须符合以下条件：1．抵押人为主债务人；2．债权人为具有贷款经营权的金融机构；3．主债权的种类为贷款：4．担保的贷款须用于在建工程的继续建造：5．抵押人已经合法取得了在建工程占用土地的使用权，且须依法将其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产一并抵押。
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二、《物权法》对在建工程抵押的规定
《物权法》对在建工程抵押的特殊规定在第 180条之中对于在建工程的称谓，《物权法》没有继续采用《担保法解释》中的“在建工程”，而改称为“在建建筑物”，使其在名称和内涵上更为准确。
三、在建建筑物抵押存在的主要问题
在建建筑物标的价值量巨大、修建周期长、资金流量大，涉及到银行、承建商、预购人等多方利益，往往存在多方面问题。
(一)抵押权的受偿顺序
《合同法》第286条规定，发包人未按照约定支付价款的，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释 16号)第1条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当按照《合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”由此看出，工程款受偿的法定优先权绝对地优先于抵押权，而无论抵押权登记与否、成立的时间是否在法定优先权之前。财比复》还规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款受偿权不得对抗买受人。”因此，法律咨询s.yingle.com
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交付了全部或大部分款项的消费者的权益优先于工程款，更优先于抵押权人。根据《担保法》第 56条的规定“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出金的款额后，抵押权人有优先受偿权”。因此，土地管理部门收取有关国有土地使用权出让金的权利也优先于银行的在建建筑物抵押权的优先受偿权。
此外，2001年新修订的《税收征收管理办法》还规定了税收优先权，该优先权在顺序上优先于抵押权。如果房地产开发企业在以开发项目占用范围内的土地使用权或在建建筑物提供抵押之前已经拖欠税款的，商业银行在处置抵押物时就要受到限制，税务机关有权先于商业银行处置并就处置价款优先受偿。
按照上述规定，在建建筑物的受偿顺序，首先是需向国家补缴的地价款、税款，其次是善意的购房消费者，再次是工程款，最后是抵押权人。
(二)在建建筑物抵押的风险
1．抵押权人的风险
对抵押权人银行来说，最大的风险就是地价款、税款、工程款、善意
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购房者的优先受偿权问题。这些款项的优先受偿权因无须办理登记手续，其受偿额不属公示信息，从而导致抵押权人对自己的风险无法预测和控制。在建建筑物存在烂尾和完工后成为违法建筑的可能性是抵押权人面临的另一风险。
2．预购人的风险
我国不少城市允许已批准预售的商品房项目办理在建建筑物抵押，或允许办理在建建筑物抵押登记后预售。这样就存在预购人、抵押人、抵押权人、施工单位相互之间错综复杂的法律关系，给预购人带来风险。一方面，我国现行法律对于预购商品房备案的法律性质还不够明确，没有赋予物权性质，购房合同签定后，预购人作为期房的债权人，与抵押权人同样面临工程款优先受偿问题。另一方面，因批准预售时房屋尚未建成，缺少诚信的开发商很容易利用政府管理的漏洞，以更改房屋编号、标识等手段，将已预售期房再行设定抵押、或将已设定抵押的期房隐瞒事实再行出售，使预购人蒙受损失。
3．登记机关的风险
登记机关在办理在建建筑物抵押登记时面临的风险主要源自三方面：首先是我国法律未明确规定房地产登记机关办理抵押登记应采取何种审查方式，登记机关在审查范围上无法可依；其次是在建建筑物抵
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押登记涉及预售审批管理、预售款资金监管、预购期房合同备案(有些地区已采用预告登记)和拆迁安置管理的衔接和协调，这使得登记过程比一般物权登记复杂很多，在实践中容易出现失误；再者，我国房地产市场起步晚，发展快，很多城市的房地产主管部门管理水平滞后，信息化程度不高，是在建建筑物抵押登记引发问题的又一隐患。虽然一些城市采用了商品房网上销售系统、在建工程抵押网上申报制度，但毕竟未普及，而且未形成系统的操作规范。
4．评估机构的风险
《担保法》第35条规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。而在建建筑物的价值是按照已投入的工料、人工和管理成本计算，还是按照其预期价值计算，法律没有规定，导致在建建筑物抵押价值的确定成为难题。目前抵押当事人双方一般都会委托评估机构评估，而不动产估价规范也未对在建建筑物评估规则作出明确规定，所以评估机构在评估实务中不知采取何种方法和路线，不得不对其出具的评估报告承担一定的法律风险。
(三)抵押物设定抵押的范围(抵押权的客体)界定
首先，对于在建建筑物，抵押时是以规划设计的工程全部还是仅以已完工部分作为抵押物，目前理论界和各地登记操作实务中均未统一。
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一种观点认为，根据《担保法》规定，抵押设定后新增的建筑物不属于抵押物，在建建筑物抵押范围应为抵押时已完工、且双方约定为抵押物的部分。《城市房地产抵押管理办法》(下称《抵押办法》)将抵押物界定为“以合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产”，北京、广州、成都、福州等城市也将抵押范围界定为已完工部分。另一种观点认为，在建建筑物抵押物应为包含尚未完工部分在内的项目整体，持这种观点的如上海市。本人比较赞同第二种观点，即以在建建筑物整体作为抵押物。理由是：1．在建建筑物抵押权带有一定期权性质，不完全等同于一般房地产抵押；2．房地产项目在整体建成前，根本无法实现抵押权担保功能所需实际控制的经济价、值；3．已完工部分不一定具备独立使用功能。
其次，对于建设用地使用权，抵押范围是整宗土地还是仅包括建筑物已完工部分所分摊的土地份额，同样存在两种做法。一些地区将在建建筑物已完工部分所分摊的土地份额视为抵押物，如四川省建委1999年《关于加强城市房地产在建工程抵押和预购商品房抵押管理工作的通知》规定“申请在建工程抵押时，在建工程占用范围内的土地面积及价值应按抵押建筑面积在工程总建筑面积的所占比例进行分摊，不得将该在建工程占用范围内的全部土地列入抵押范围”。而上海市的做法是以整宗土地不可分割地作为抵押物。本人比较赞同上海市的做法。从法律上说，建筑物区分所有权人对土地使用权属于共有关系，按房屋面积比例对土地进行份额分摊的做法，不符合土地使用规律，法律咨询s.yingle.com
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其分摊的份额在充当抵押物时无法在实地得以体现，或者处分部分土地将影响该宗地的整体功能，所以不具备实际意义。
当然，在法律无明确规定的情况下，登记机构最好要求抵押双方当事人在抵押合同中约定抵押客体的范围。如广州市房地产交易登记中心就要求在建建筑物抵押登记申请人提交申请材料时，要对抵押部分作明确表述，如表述不够明确，需在报建平面设计图上用红笔圈定抵押部位并由抵押双方加盖公章认可。
(四)抵押期间的抵押物预售问题
《物权法》第191条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”在实际操作中，开发商往往将已抵押的在建建筑进行预售，登记机构在办理在建建筑抵押后应注意预售情况的变化。预售需要抵押权人同意，对预售的商品房应要求开发商及时备案，按照购房者的申请及时办理预告登记和商品房抵押预告登记，对已售部分及时办理变更登记，避免登记权利交叉。在实践中，有的开发商隐瞒已办理在建建筑抵押的情况，将抵押房屋卖给购房人，对此，购房人可以根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
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四、在建建筑物抵押登记工作的难点及对策
(一)在建建筑物抵押登记性质的界定
学界对在建建筑物抵押权登记性质的理解存在两种不同的观点。一种观点认为，由于正在建造的建筑物尚没有办理所有权初始登记，设定抵押时只能办理预告登记，待房屋建造完成并办理初始登记后，再将抵押权预告登记转为抵押权登记。第二种观点认为，在建建筑物抵押权登记属于本登记而非预告登记，理由在于：首先，《物权法》第187条将建筑物抵押和正在建造的建筑物抵押一并规定为“应当办理抵押登记”，所以以在建建筑设定抵押权就是一般抵押权。其次，如果认为在建建筑抵押登记办理的是预告登记，则意味着债权人享有的仍然是请求权，尽管此种请求权的效力比普通的债权请求权更为强大，但仍非担保物权，对于接受在建建筑抵押的债权人不利。笔者赞同第二种观点。《房屋登记办法》已将在建工程抵押归入抵押权登记一节，并在第59条中规定：“以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记”。
(二)如何判定在建建筑物的合法性
现实中，由于种种原因，在建建筑物可能属于违法建筑，建设单位通
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过改变设计施工、超建、改建造成建筑物部分违法的现象时常发生。抵押登记时，应当从两个方面判断抵押的在建建筑物是否属于违法建筑：
一是土地权利来源应当合法，且权利人已办理土地权利登记取得土地权利证书。根据《物权法》第139条的规定，土地使用权证书是抵押人已合法地取得了该建设用地使用权的证明，故应当作为登记申请的要件。二是建筑物取得政府的行政许可，按合法程序兴建。根据《城乡规划法》规定，凡是新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向规划行政主管部门申请，由规划行政主管部门根据规划设计要求，核发建设工程规划许可证。建设工程规划许可证是在建建筑物建设是否合法的标志，应当作为办理在建建筑物抵押的要件之一。《房屋登记办法》第60条规定：“申请在建工程抵押权设立登记的，应当提交下列材料：……(五)建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书；(六)建设工程规划许可证”，等于采纳了这一观点。
而对于建筑物抵押后，在建设过程中改变设计施工导致的建筑物部分违法现象，登记机构则很难发现和判断，建议要求抵押双方当事人在抵押合同中设定相应条款，自行承担责任。
(三)在建建筑物竣工后转正式抵押时的登记顺位问题
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第一种观点主张，项目初始登记完成后，应当注销在建建筑物抵押登记，重新办理正式抵押登记，抵押登记起始日期以新登记设立时起算，等于改变了原在建建筑物抵押的顺位，如《抵押办法》第34条规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记”。
第二种观点认为，在建建筑物抵押期间竣工的，不应当要求重新办理抵押登记，而应该将原在建建筑物的抵押登记直接转为建筑物抵押权登记，保留原在建建筑物抵押的顺位。理由是：1．抵押权的主体并未发生变化。除非发生债权或抵押物转让，在建建筑物完工后，抵押人和抵押权人并未发生变化。2．抵押权客体未发生变化。3．主债权合同和抵押合同都未发生变化。4．抵押权效力未发生变化。5．能够确保抵押权人的优先受偿权。
《房屋登记办法》第62条采纳了第二种观点。北京市国土资源局在其《关于在建工程抵押登记有关问题的通知》第8条中也做了类似规定。
(四)在建建筑物设定抵押须具备的条件
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《物权法》第180条规定正在建造的建筑物可以抵押，但未规定在建建筑物抵押时应当具备什么样的条件。那么，在建建筑物是领取建设工程规划许可证后就可抵押，还是要建设到一定程度才可抵押，现实中存在争议。根据《担保法解释》第47条的规定，抵押人只要领取建设工程规划许可证，不管是否开工，都视为有效抵押。而根据《抵押办法》第2条的规定：“地上无房屋(包括建筑物、构筑物及在建工程)的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法”，必须要有建筑物方可抵押，但又未对在建建筑物抵押时的建设进度或投资比例做出具体要求。《城市房地产管理法》第38条规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：……(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件的”，设定了房地产转让的条件。笔者认为，在建建筑物抵押时应当符合《城市房地产管理法》规定的转让基本条件。为实现债权目的可对抵押物以转让等方式进行处分是抵押合意成立的前提，如抵押物不具备变现能力，抵押权只不过是一纸空文、无法兑现，要求在建建筑物抵押时须完成《城市房地产管理法》所规定的开发投资总额的 25％以上，正是贯彻了这个基本原则。《上海市房地产抵押办法》第22条、《沈阳市城市在建工程抵押管理办法》第11条以及深圳市的房地产登记操作规程都有这方面的规定。对于依法获批但尚未建造的建筑物，则主张直接由土地登记部门办理土地使用权抵押登记。
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(五)登记机构是否需要审查抵押贷款的用途及抵押权人性质
按照《抵押办法》规定，在建建筑物抵押的目的是抵押人为取得在建建筑物继续建造资金的贷款，抵押人不可将贷款用作其他目的，且抵押权人必须是有贷款经营权的金融机构。
笔者认为，《物权法》并未规定这两个限制，登记机构应当执行《物权法》的精神，不应审查此事项。理由是：1．从法律的效力层次来说，《抵押办法》仅是一个部门规章，且出台时间在《物权法》之前，效力低于《物权法》。2．从实践角度来说，《抵押办法》对在建建筑物抵押所设立的几个条件，已不能适应市场经济的发展。现代民商法趋向贯彻效益原则，已逐渐放弃了传统民法注重对物的实物支配、注重财产归属的做法，转而注重财产价值形态的支配和利用。且抵押贷款目的和用途属当事人之间的民事行为，抵押权人自然会把握，对在建建筑物抵押贷款用途等设置限制已不符合现代立法精神。此外，登记实务中还要注意审查土地使用权出让合同对建筑物抵押有无特殊的限制性条款，建筑物所占用土地的权利来源(划拨、出让、租赁等)，以及到现场查看在建建筑物的现状等。
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第二篇：如何办理在建工程抵押登记
如何办理在建工程抵押登记
1、项目名称：在建工程抵押登记
2、设立依据：(1)《城市房地产抵押管理办法》；(2)《中华人民共和国物权法》；（3）《房屋登记办法》。
3、申报材料：（1）房屋他项权利权调查表；（2）房屋他项权利权申请表；（3）产权人身份证：如法人，需提交营业执照（或机构代码证）以及法人代表身份证，核对原件，收复印件（4）担保合同（抵押合同）；（5）借款合同（属最高额抵押的，则不需此合同）；
（6）土地使用证原件；（7）建设工程规划许可证原件，建设用规划许可证原件；建设工程施工许可证原件；（8）评估报告书原件；或提交由抵押权人与抵押人签订的房地产价值协商议定书；（9）如已办理过预售的，需提交预售备案总表；（10）施工进度与已投入工程资金表（11）计委批文；（12）登记机关认为必需的其他文件资料。
4、审批标准和文件(1)《城市房地产抵押管理办法》；(2)《中华人民共和国物权法》；(3)《房屋登记办法》。
5、办理程序：产权人申请登记→查询档案→询问并受理→初审→复审→审批→打证缮证→记载于登记簿→收费发证
6、承诺期限：10个工作日
7、收费标准与依据：住房80元/件、住房以外其他房屋550元/件、发改价格[2008]924号。
8、办理人员：房产管理局办证大厅抵押办
第三篇：如何办理在建工程抵押登记
如何办理在建工程抵押登记
1、项目名称：在建工程抵押登记
2、设立依据：(1)《城市房地产抵押管理办法》；(2)《中华人民共和国物权法》；（3）《房屋登记办法》。
3、申报材料：（1）房屋他项权利权调查表；（2）房屋他项权利权申请表；（3）产权人身份证：如法人，需提交营业执照（或机构代码证）以及法人代表身份证，核对原件，收复印件（4）担保合同（抵押合同）；（5）借款合同（属最高额抵押的，则不需此合同）；（6）土地使用证原件；（7）建设工程规划许可证原件，建设用规划许可证原件；建设工程施工许可证原件；（8）评估报告书原件；或提交由抵押权人与抵押人签订的房地产价值协商议定书；（9）如已办理过预售的，需提交预售备案总表；（10）施工进度与已投入工程资金表（11）计委批文；（12）登记机关认为必需的其他文件资料。
4、审批标准和文件(1)《城市房地产抵押管理办法》；(2)《中华人民共和国物权法》；(3)《房屋登记办法》。
5、办理程序：产权人申请登记→查询档案→询问并受理→初审→复审→审批→打证缮证→记载于登记簿→收费发证
6、承诺期限：10个工作日
7、收费标准与依据：住房80元/件、住房以外其他房屋550元/件、发改价格[2008]924号。
8、办理人员：房产管理局办证大厅抵押办
在建工程抵押与优先受偿哪个“先”
2006年，某建设工程有限公司中标承建某科研公司的研发中心大厦，合同总标的额2700万元。工程建设过程中，科研公司多次以资金周转困难等理由拖欠应付的工程款，2007年10月，科研公司向当地某银行申请了1500万元的贷款，并以在建的研发中心大厦为这笔贷款设置了抵押。
案情经过
2006年，某建设工程有限公司中标承建某科研公司的研发中心大厦，合同总标的额2700万元。工程建设过程中，科研公司多次以资金周转困难等理由拖欠应付的工程款，2007年10月，科研公司向当地某银行申请了1500万元的贷款，并以在建的研发中心大厦为这笔贷款设置了抵押。
研发中心大厦工程竣工后，建设公司在多次索要工程款无果的情况下，将科研公司起诉至法院，要求其支付拖欠的工程款项1735万元，并要求对研发中心大厦在上述款项范围内行使优先受偿权。某银行闻讯后，也向法院提出了诉讼，要求某科研公司偿还到期的贷款，并要求对某研发中心大厦行使抵押权。这样一来，建设公司的优先受偿权就与银行的抵押权打起了擂台，二者的权利哪个更为“优先”呢？
何谓在建工程及其抵押
在建工程是指经审批正在建设中的房屋及其它建筑物。在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，同时满足了银行与业主企业的需求，在融资市场中被大量采用。虽被广泛使用，但相关配套法律却存在缺失：1995年版的《担保法》并未对在建工程抵押作出规定；虽然在原建设部于1997年出台的《城市房地产抵押管理办法》中对在建工程抵押作了明确的规定、设定了一些条件，但由于其属于部门规章，法律位阶较低，在《合同法》出台后，其无法作为法院认定抵押合同是否有效的依据。
2000年12月，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》中第四十七条对这一问题进行了规范，该条款规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”该条解释正式确立了在建工程抵押的合法性。因此，上述案例中的科研公司以在建工程为抵押向某银行贷款的行为是有效的。
何谓优先受偿
而优先受偿权，指的是某种特殊债权的效力优先于一般的债权，能在一般债权之前先得到满足。建设工程优先受偿权是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利。
建设工程优先受偿权的法律依据是我国《合同法》第二百八十六条，该条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”从上述规定来看，工程优先受偿权有3个特点：1.承包人为建设工程的增值付出了对价，无须对建筑物存在实际占据，在这一点有别于留置权；2.无须登记就取得优先权利，这不同于抵押权；3.这种权利效力是法定的，无须得到双方的合意。由以上分析可以看出，上述案例中，建设公司所主张的工程优先受偿权是成立的。
当在建工程抵押权与工程优先受偿权发生竞合时，应当先实现哪一种权利呢？近几年，一些地方的人民法院在审理案件实践中遇到这一问题时也认为难以把握，于是专门向最高人民法院进行了请示，最高人民法院于2002年6月作出了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》），其中第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”最高人民法院在作出这样的规定时主要是基于以下考虑：第一，在发包人拖欠的工程价款中，相当一部分是承包人应当支付给其工作人员的工资和其他劳务费用。根据民事诉讼法和其他相关法律的规定，法律应当优先保护工人工资和其他劳动报酬，故认定承包人的优先受偿权优于抵押权，符合法律保护劳动者利益的宗旨；第二，长期以来，建筑市场出现了比较严重的拖欠工程款问题，《合同法》所规定的“承包人享有优先受偿权”这一法律制度在一定程度上就是为了解决这一问题，如果否定承包人的受偿权优于抵押权，则与促进建筑业发展、保护承包人合法权益的立法目的不相符；第三，按照合同的定义，工程建设合同属于承揽合同，而在一般的承揽过程中，动产的承揽人可以享有留置权，且此种留置权优先于抵押权，那么在建设工程承包中，由于承包人的优先受偿权实际上类似于留置权，从这个意义上说，受偿权也应优先于抵押权。此外，建设工程优先受偿权与抵押权产生的时间先后顺序不能决定哪种权利更优先，无论何时，建设工程优先受偿权必然优先于抵押权。所以，在上述的案例中，建设公司的请求符合法律规定。
需要注意的是，《批复》在明确建筑企业工程优先受偿权的同时，也对该项权利进行了一些限制：首先，建筑企业提出权利主张在时间上有限制，《批复》第四条规定，“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”，也就是说，承包人一旦超过了上述六个月的期限就等于主动放弃了此项优先权；其次，建筑企业在优先受偿范围上有限制，《批复》第三条规定，“建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失”，也就是说，除了以上列明的直接费用外，其他的损失不能享受优先权；第三，当消费者交付了购买商品房的全部或者大部分款项时，建筑企业就该商品房所享有的工程价款优先受偿权不得对抗购房的消费者。
因此，建设工程优先受偿权是法律赋予建筑企业的一项权利。各建筑企业都应当熟知并掌握这一权利，在业主拖欠工程款时，一定要善于使用这项权利来追索工程款，以确保实现自己的债权。
在建工程抵押登记办理
如果工程未完成却因为资金短缺问题需要进行抵押，那么该在建工程的抵押登记如何办理呢?有什么条件要求?在建工程抵押登记需要准备哪些材料?详细内容请看本文介绍：
一、在建工程抵押登记办理的程序为：受理→初审→核准→记载于登记簿→发证→立卷归档。
二、在建工程抵押登记的条件要求：
(一)合法拥有房地产权并无产权争议;
(二)已取得房地产权利证书或房地产买卖合同(预售)已经房地产主管机关备案;
(三)房地产无查封等限制房地产权利的情况;
(四)抵押人与抵押权人已签定债权合同和抵押合同;
(五)其他相关的法律、法规、规章及规范性条件。
三、在建工程抵押登记办理需要哪些材料：
(一)房地产抵押登记申请表;
(二)申请人身份证明：
(1)属个人的，提供身份证明：内地人士提供身份证，无身份证的，可提供有效军人身份证件、中国护照等身份证明;未满16周岁的未成年人可提供户口簿;港澳人士提供香港、澳门特别行政区身份证或者来往内地通行证;台湾人士提供来往大陆通行证或者旅行证或者身份证;境外人士提供护照。
(2)内地法人或其他组织提供工商营业执照或组织机构代码证或其他登记证明、法定代表人或负责人证明;境外(包括港、澳、台)法人或其他组织提供经公证或见证的登记证明。
(3)单位授权他人代理的，提供授权委托书及委托代理人个人身份证明;个人授权他人代理的，提供授权委托书及委托代理人个人身份证明。
(4)未成年人的监护人代为申请房地产登记的，还需提供监护人关系证明材料及监护人的身份证明。
(三)债权合同和抵押合同：
1、一般抵押登记的，提供借款合同(主合同)和抵押合同;
2、最高额抵押登记的，提供一定期间内连续发生的债权的合同和最高额抵押合同;
(四)《房地产证》或《深圳市房地产买卖合同书(预售)》;
(五)下列情形还应当提交：
1、共同共有房地产抵押的，应当提交共有人同意的书面文件(或者共同申请);
2、非法人企业、组织的房地产抵押，提交其主管部门同意抵押的文件;
3、以行政划拨方式取得的土地使用权或者以协议方式取得的高新区土地使用权和建筑物申请抵押登记的，应当提交土地主管部门同意抵押的批准文件;
4、抵押担保的主债权数额超过房地产登记价的，按照规定提交议价协议书;
5、属抵押权预告登记转抵押登记的，还应提交抵押权预告登记证明;
6、申请人为未成年人的，由其监护人代为申请并出具为未成年人利益而处分其房地产权利的公证书;
7、房地产已设定抵押权的，提供原抵押权人同意抵押的书面意见。
8、有委托的还应提交委托证明文件及受托人身份证明复印件;
(六)法律、法规、规章及规范性文件规定的其他材料。
在建工程抵押标的只能是已建成部分（四川 刘守君）《物权法》第180条规定，正在建造的建筑物可以作为抵押财产，质言之，在建工程可以作为抵押标的。在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第59条、第60条和第61条分别对在建工程抵押权设立登记和在建工程抵押权变更登记、转移登记、注销登记的办理作了规定。但对在建工程抵押标的只是已完工部分，还是包括未完工部分(将来完工部分)，《物权法》和《房屋登记办法》都没有明确规定。
在《物权法》生效前颁布实施的《城市房地产管理法》和《担保法》，对在建工程抵押标的只是已完工部分，还是包括未完工部分，也没有明确规定。在房屋登记实务中，《城市房地产抵押管理办法》第3条规定：“预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”；第28条规定：“抵押合同应当载明已完工的工作量和工程量。”据此可知：
1、在建工程抵押有别于预购商品房贷款抵押；
2、作为在建工程抵押的标的物包含依法取得的土地使用权和在建工程的投入资产，笔者认为，在建工程的投入资产就是应当在抵押合同中载明的已完工的工作量和工程量，换言之，在建工程的投入资产是已经建成的部分。因此，在建工程抵押是一种不同于预购商品房贷款抵押的一种抵押方式，其标的物是依法取得的土地使用权和已经建成的建筑物。本文所称在建工程抵押，不包括预购商品房抵押。
但是，在司法实务中，《担保法司法解释》第 47条规定“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”据此可知：
1、有房屋登记机构在在建工程抵押登记实务中，将建筑物的未完工部分认定为抵押标的并办理了抵押登记；
2、在诉讼中，未完工的建筑物作为在建工程抵押标的，如果办理了在建工程抵押权登记，将会得到人民法院的支持。
那么，在建工程抵押标的究竟含不含未完工的部分呢?
从国外的立法看，在建工程未完工部分属于未来物(或称将来财产)，对其能否作抵押标的，主要有三种情况：一是许可作抵押标的，如美国《统一商法典》第9—204(1)条规定，担保合同可以规定以将来取得的担保物作为担保合同中全部或部分债务的担保；二是不许可作抵押标的，如《意大利民法典》第2823条规定，仅自未来物存在时起，对该物未来物的抵押权登记方有效；三是以不许可作抵押标的为原则，以许可作抵押标的为例外，如《法国民法典》第2310条规定，就将来的财产不得设定抵押权。但如债务人现有的并可自由处分的财产不足以担保债权的清偿时，债务人得在承认此种不足时，同意将以后取得的财产陆续供抵押之用。可见，在民事立法发达，社会诚信度高的国家，关于在建工程的未完工部分能否作抵押标的，法律的规定上也存在较大的差异。
笔者结合我国民事立法相对滞后，社会诚信度不高的现实，试从以下二个方面探析在建工程的未完工部份能否作抵押标的。
1、从民法理论上看，按《物权法》的规定，在建工程抵押权属于担保物权的一种，《物权法》关于物权标的物的规定也适用于在建工程抵押权。
(1)《物权法》第2条规定，物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权法上，物权的客体只能是物，而且是特定物，而不能是思想或其他无形的物。物权支配的对象是具体的物，即有体物①。有体物实际上是能够为人们看得见、摸得着的财产，一般来说，有体物通常也是指已经客观存在的财产②。因此，在建工程抵押权的标的物也只能是已经客观存在的财产，即已完工部分。
(2)抵押权是直接支配抵押物的交换价值的定限物权，抵押权标的必须具有交换价值，换言之，具有交换价值的标的才可以依法转让给他人，所有权人才可以在标的上为他人设定抵押权，并为因变价抵押物而行使抵押权创造条件。考虑到就将来不动产设定抵押权，因抵押权为存在于特定物上的权利，将来不动产尚未实际存在，抵押权不具有支配抵押物的实际效果，因此，即使许可以将来不动产设定抵押权，其仍须等到该不动产实际存在时才能生效，可见其实际意义不大③。故作为不动产的在建工程抵押权的标的只能是已完工部分。
2、从法律和规章条文上看，在建工程抵押权的标的物是已完工部分，还是包含未完工部分，虽没有明确规定，但从法律和规章条文的含义中，应当理解为只是已完工部分。
(1)《担保法》第39条和《物权法》第185条规定，抵押合同的内容应当包含抵押物的数量。在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第9条和《房屋登记簿管理试行办法》第8条的规定，建筑物作为抵押标的，确定其数量的方式有幢、层、套、间、建筑面积等具体的、有形的或量化的方式，按幢、层、套、间确定建筑物的数量，建筑物应当已经完工，否则，构不成幢、层、套、间，数量也无法确定；按建筑面积确定建筑物的数量，依《房产测量规范》(GB／T17986-2000)8．1．2“房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑。”质言之，建筑物不仅要完工，且层高不低于2．2米，否则，不能计算建筑面积，亦不能确定建筑物的数量。故在建工程抵押权的标的只能是已完工部分。
(2)《担保法》第53条和《物权法》第195条规定，抵押权实现的方式有折价抵债，变卖、拍卖变现，质言之，抵押物须满足上市交易的条件。《城市房地产管理法》第38条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于房屋建设工程的，须完成投资总额的25％以上。转让房地产时，房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证。笔者据此认为，如果投资额达到总投资额25％的底限时，地上没有建筑物，虽然满足房地产转让的条件，但只是纯土地使用权转让，不是在建工程转让。投资额达到总投资额25％，且地上存在未完工的建筑物的房地产转让，才是法定的在建工程转让。所以，在建工程抵押权的标的只能是已完工部分。
在建工程抵押是不是房产与土地分别办理抵押登记
你好。一般来说是一并办理。详细建议你直接咨询相关部门。
第四篇：湖北襄阳办理在建工程抵押登记
在建工程抵押登记
1、分类：房产管理
2、事项名称：在建工程抵押登记
3、实施机关：房屋产权与市场管理处
4、法律依据：《物权法》、《担保法》、《房屋登记办法》、《抵押管理办法》建设部（建设部令168号）等相关法律、法规
5、申报材料：
（1）填写《襄阳市在建工程抵押登记申请表》。
（2）《开发单位企业法人营业执照》；(复印件)
（3）《抵押合同》；（原件）
（4）《借款合同》（原件）
（5）《国有土地使用证》；(原件、复印件 各一份)
（6）《建设工程施工许可证》；(原件、复印件 各一份)
（7）《建设工程规划许可证》（原件）
（8）《用地规划许可证》
（9）其他必要材料：房屋平面示意图、可以证明抵押房地产价值的资料、工程形象进度说
明、无拖欠工程款证明、委托书及经办人身份证、法人代表身份证、董事会同意抵押证明及公司章程等。
6、收费标准：他项权登记费：住宅：80元／套；非住宅：550元／件
7、收费依据：发改价格【2008】924号
8、办理流程：
（1）申请；
（2）受理；
（3）审核；
（4）记载于登记簿；
（5）发证
9、办公地址：襄阳市行政服务中心四楼房管局窗口。
10、联系电话：375706011、关键词：房管局、在建工程抵押登记、审批
第五篇：如何办理在建工程抵押登记
1、项目名称：在建工程抵押登记
2、设立依据：(1)《城市房地产抵押管理办法》；(2)《中华人民共和国物权法》；（3）《房屋登记办法》。
3、申报材料：（1）房屋他项权利权调查表；（2）房屋他项权利权申请表；（3）产权人身份证：如法人，需提交营业执照（或机构代码证）以及法人代表身份证，核对原件，收复印件（4）担保合同（抵押合同）；（5）借款合同（属最高额抵押的，则不需此合同）；（6）土地使用证原件；（7）建设工程规划许可证原件，建设用规划许可证原件；建设工程施工许可证原件；（8）评估报告书原件；或提交由抵押权人与抵押人签订的房地产价值协商议定书；（9）如已办理过预售的，需提交预售备案总表；（10）施工进度与已投入工程资金表（11）计委批文；（12）登记机关认为必需的其他文件资料。
4、审批标准和文件(1)《城市房地产抵押管理办法》；(2)《中华人民共和国物权法》；(3)《房屋登记办法》。
5、办理程序：产权人申请登记→查询档案→询问并受理→初审→复审→审批→打证缮证→记载于登记簿→收费发证
6、承诺期限：10个工作日
7、收费标准与依据：住房80元/件、住房以外其他房屋550元/件、发改价格[2008]924号。
8、办理人员：房产管理局办证大厅抵押办
在建工程抵押登记办理
一、在建工程抵押登记办理的程序为：受理→初审→核准→记载于登记簿→发证→立卷归档。
二、在建工程抵押登记的条件要求：
(一)合法拥有房地产权并无产权争议;
(二)已取得房地产权利证书或房地产买卖合同(预售)已经房地产主管机关备案;
(三)房地产无查封等限制房地产权利的情况;
(四)抵押人与抵押权人已签定债权合同和抵押合同;
(五)其他相关的法律、法规、规章及规范性条件。
三、在建工程抵押登记办理需要哪些材料：
(一)房地产抵押登记申请表;
(二)申请人身份证明：
(1)属个人的，提供身份证明：内地人士提供身份证，无身份证的，可提供有效军人身份证件、中国护照等身份证明;未满16周岁的未成年人可提供户口簿;港澳人士提供香港、澳门特别行政区身份证或者来往内地通行证;台湾人士提供来往大陆通行证或者旅行证或者身份证;境外人士提供护照。
(2)内地法人或其他组织提供工商营业执照或组织机构代码证或其他登记证明、法定代表人或负责人证明;境外(包括港、澳、台)法人或其他组织提供经公证或见证的登记证明。
(3)单位授权他人代理的，提供授权委托书及委托代理人个人身份证明;个人授权他人代理的，提供授权委托书及委托代理人个人身份证明。
(4)未成年人的监护人代为申请房地产登记的，还需提供监护人关系证明材料及监护人的身份证明。
(三)债权合同和抵押合同：
1、一般抵押登记的，提供借款合同(主合同)和抵押合同;
2、最高额抵押登记的，提供一定期间内连续发生的债权的合同和最高额抵押合同;
(四)《房地产证》或《深圳市房地产买卖合同书(预售)》;
(五)下列情形还应当提交：
1、共同共有房地产抵押的，应当提交共有人同意的书面文件(或者共同申请);
2、非法人企业、组织的房地产抵押，提交其主管部门同意抵押的文件;
3、以行政划拨方式取得的土地使用权或者以协议方式取得的高新区土地使用权和建筑物申请抵押登记的，应当提交土地主管部门同意抵押的批准文件;
4、抵押担保的主债权数额超过房地产登记价的，按照规定提交议价协议书;
5、属抵押权预告登记转抵押登记的，还应提交抵押权预告登记证明;
6、申请人为未成年人的，由其监护人代为申请并出具为未成年人利益而处分其房地产权利的公证书;
7、房地产已设定抵押权的，提供原抵押权人同意抵押的书面意见。
8、有委托的还应提交委托证明文件及受托人身份证明复印件;
(六)法律、法规、规章及规范性文件规定的其他材料。
在建工程抵押标的只能是已建成部分
《物权法》第180条规定，正在建造的建筑物可以作为抵押财产，质言之，在建工程可以作为抵押标的。在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第59条、第60条和第61条分别对在建工程抵押权设立登记和在建工程抵押权变更登记、转移登记、注销登记的办理作了规定。但对在建工程抵押标的只是已完工部分，还是包括未完工部分(将来完工部分)，《物权法》和《房屋登记办法》都没有明确规定。
在《物权法》生效前颁布实施的《城市房地产管理法》和《担保法》，对在建工程抵押标的只是已完工部分，还是包括未完工部分，也没有明确规定。在房屋登记实务中，《城市房地产抵押管理办法》第3条规定：“预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”；第28条规定：“抵押合同应当载明已完工的工作量和工程量。”据此可知：
1、在建工程抵押有别于预购商品房贷款抵押；
2、作为在建工程抵押的标的物包含依法取得的土地使用权和在建工程的投入资产，笔者认为，在建工程的投入资产就是应当在抵押合同中载明的已完工的工作量和工程量，换言之，在建工程的投入资产是已经建成的部分。因此，在建工程抵押是一种不同于预购商品房贷款抵押的一种抵押方式，其标的物是依法取得的土地使用权和已经建成的建筑物。本文所称在建工程抵押，不包括预购商品房抵押。
但是，在司法实务中，《担保法司法解释》第 47条规定“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”据此可知：
1、有房屋登记机构在在建工程抵押登记实务中，将建筑物的未完工部分认定为抵押标的并办理了抵押登记；
2、在诉讼中，未完工的建筑物作为在建工程抵押标的，如果办理了在建工程抵押权登记，将会得到人民法院的支持。
那么，在建工程抵押标的究竟含不含未完工的部分呢?
从国外的立法看，在建工程未完工部分属于未来物(或称将来财产)，对其能否作抵押标的，主要有三种情况：一是许可作抵押标的，如美国《统一商法典》第9—204(1)条规定，担保合同可以规定以将来取得的担保物作为担保合同中全部或部分债务的担保；二是不许可作抵押标的，如《意大利民法典》第2823条规定，仅自未来物存在时起，对该物未来物的抵押权登记方有效；三是以不许可作抵押标的为原则，以许可作抵押标的为例外，如《法国民法典》第2310条规定，就将来的财产不得设定抵押权。但如债务人现有的并可自由处分的财产不足以担保债权的清偿时，债务人得在承认此种不足时，同意将以后取得的财产陆续供抵押之用。可见，在民事立法发达，社会诚信度高的国家，关于在建工程的未完工部分能否作抵押标的，法律的规定上也存在较大的差异。
笔者结合我国民事立法相对滞后，社会诚信度不高的现实，试从以下二个方面探析在建工程的未完工部份能否作抵押标的。
1、从民法理论上看，按《物权法》的规定，在建工程抵押权属于担保物权的一种，《物权法》关于物权标的物的规定也适用于在建工程抵押权。
(1)《物权法》第2条规定，物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权法上，物权的客体只能是物，而且是特定物，而不能是思想或其他无形的物。物权支配的对象是具体的物，即有体物①。有体物实际上是能够为人们看得见、摸得着的财产，一般来说，有体物通常也是指已经客观存在的财产②。因此，在建工程抵押权的标的物也只能是已经客观存在的财产，即已完工部分。
(2)抵押权是直接支配抵押物的交换价值的定限物权，抵押权标的必须具有交换价值，换言之，具有交换价值的标的才可以依法转让给他人，所有权人才可以在标的上为他人设定抵押权，并为因变价抵押物而行使抵押权创造条件。考虑到就将来不动产设定抵押权，因抵押权为存在于特定物上的权利，将来不动产尚未实际存在，抵押权不具有支配抵押物的实际效果，因此，即使许可以将来不动产设定抵押权，其仍须等到该不动产实际存在时才能生效，可见其实际意义不大③。故作为不动产的在建工程抵押权的标的只能是已完工部分。
2、从法律和规章条文上看，在建工程抵押权的标的物是已完工部分，还是包含未完工部分，虽没有明确规定，但从法律和规章条文的含义中，应当理解为只是已完工部分。
(1)《担保法》第39条和《物权法》第185条规定，抵押合同的内容应当包含抵押物的数量。在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第9条和《房屋登记簿管理试行办法》第8条的规定，建筑物作为抵押标的，确定其数量的方式有幢、层、套、间、建筑面积等具体的、有形的或量化的方式，按幢、层、套、间确定建筑物的数量，建筑物应当已经完工，否则，构不成幢、层、套、间，数量也无法确定；按建筑面积确定建筑物的数量，依《房产测量规范》(GB／T17986-2000)8．1．2“房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑。”质言之，建筑物不仅要完工，且层高不低于2．2米，否则，不能计算建筑面积，亦不能确定建筑物的数量。故在建工程抵押权的标的只能是已完工部分。
(2)《担保法》第53条和《物权法》第195条规定，抵押权实现的方式有折价抵债，变卖、拍卖变现，质言之，抵押物须满足上市交易的条件。《城市房地产管理法》第38条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于房屋建设工程的，须完成投资总额的25％以上。转让房地产时，房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证。笔者据此认为，如果投资额达到总投资额25％的底限时，地上没有建筑物，虽然满足房地产转让的条件，但只是纯土地使用权转让，不是在建工程转让。投资额达到总投资额25％，且地上存在未完工的建筑物的房地产转让，才是法定的在建工程转让。所以，在建工程抵押权的标的只能是已完工部分。
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