预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押登记申请报告

第一篇：预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押登记申请报告

预购商品房抵押权预告登记 转房屋抵押登记申请报告

闽侯县房地产管理所：

购房贷款抵押人

，房屋座落于

，原在贵所办理购房贷款抵押登记，抵押合同号(或登记证明号)为

，抵押权人为

。目前该房屋已竣工并可办理产权登记，现双方共同申请将预购商品房抵押权预告登记转为房屋抵押登记，抵押物的座落、范围、建筑面积以房屋(抵押物)登记簿上的初始登记信息为准，抵押物价值以抵押人(购房人)与房地产开发企业最终结算的购房款为准。请给予办理变更登记手续。

抵押人：

抵押权人（盖章）：

****年**月**日

第二篇：预购商品房抵押权预告登记申请书

预购商品房抵押权预告登记申请书

我（我们）对下表所述房屋向房屋登记机构申请预购商品房抵押权预告登记，将如实填写下列内容，并承诺对所交验材料的真实性负责。

登记种类：□预购商品房抵押权预告设立登记□预购商品房抵押权预告变更登记

□预购商品房抵押权预告注销登记

业务宗号：房屋编号：

预 购 商 品 房 预 售 证 明

我单位开发预售的房产坐落于,建筑面积平方米，已出售给，并签定买卖合同。现购房人将该房产抵押给，我单位保证履行合同有关条款，未经购房人、抵押权人同意，决不向第三人出售、出租、出借该房产的产权和使用权。在房屋竣工办理《房屋所有权证》后，重新办理正式抵押登记手续。

房地产开发企业（签章）

法定代表人（签章）

年月日

预购商品房抵押权预告登记提交资料说明

预购商品房抵押权预告登记申请书填写说明

1、本表适用于预购商品房抵押权预告设立、变更、注销登记申请。

2、本表需由抵押人、抵押权人亲自填写，法人应由代理人填写；“法定代表人（签章）”处应由单位法定代表人亲自签写。

3、请使用黑色或蓝黑色墨水笔填写，字迹工整。无填写内容处请填“无”。

4、“签章”处，若为法人请签出单位全称并盖单位公章；若为自然人请签写与身份证上一致的名字，并按右手食指手印。

第三篇：预购商品房抵押权预告登记的法律效力分析

预购商品房抵押权预告登记的法律效力分析

作者：董树林

江苏银行某分行与袁某签订个人购房借款合同一份，中某房地产开发公司作为保证人为该笔借款提供连带责任担保，同时袁某在袁某中某房地产公司购买的H号房屋进行了预购商品房预告登记与预购商品房抵押权预告登记，江苏银行某分行为预购商品房抵押权预告登记权利人。之后，江苏银行某分行与袁某签订房地产抵押合同一份，约定将H号房屋设立为袁某履行借款合同的抵押担保。H号房屋至今未办理所有权登记手续。现因未能按约偿还借款本息，江苏银行某分行诉至，请求判决：

1、被告袁某立即偿还借款本息、罚金等若干元；

2、确认其对H号房屋在经依拍卖、变卖时享有优先受偿权

3、被告中某房地产开发公司承担连带责任。

本案争议在于江苏银行某分行能否依据预购商品房抵押权预告登记，主张其对H号房屋在依法拍卖、变卖时享有优先受偿权？

第一种意见认为江苏银行某分行与袁某签订的抵押合同成立并生效，并在之前办理了预购商品房抵押权预告登记，依法设立了担保物权，应当认定江苏银行某分行对H号房屋在拍卖、变卖时享有优先受偿权。

第二种意见认为江苏银行某分行与袁某签订的抵押合同成立并生效，但预购商品房抵押权预告登记并非等同于抵押权登记，不应认定江苏银行某分行对H号房屋在拍卖、变卖时享有优先受偿权。

清河区经审理认为，江苏银行某分行与袁某签订了抵押合同，并已办理抵押权预购商品房预告登记，但H号房屋所有权至今未转移至袁某名下，亦未办理正式的抵押登记手续，根据我国《物权法》第一百八十七条的规定，H号房屋的抵押权并未设立，因此，江苏银行某分行要求对H号房屋在依法拍卖、变卖时享有优先受偿权无事实和法律依据，不予支持。

本案的处理结果体现了预购商品房抵押权预告登记与抵押权登记二者的法律效力区别。现分析如下：

一、预购商品房预告登记的法律效力。我国《物权法》第二十条的规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”上述规定包含三层含义：

1、预告登记的目的，即“为保障将来实现物权”。由此可见，预告登记并非物权登记行为，“而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权”。[i]事实上，预购商品房预告登记所要达到的法律效果是在合同请求权与现实物权之间建立有利于不动产交易买受人的权利纽带，保障不动产交易关系的稳定。就其本质，预购商品房预告登记所要保护的仍是合同之债的请求权。

2、预购商品房预告登记的效果，即“未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。据此可以看出，预购商品房预告登记所要保护债的请求权具有排他效力，也就是说，经预告登记的请求权能够对抗后来发生的与该请求权相冲突的不动产物权的处分行为。预告登记使得其所保护的债的请求权效果及于物权，在未经预告登记权利人同的情形下，能够产生否定物权变动的法律后果，这也是预购商品房预告登记的要义。但是，在不发生此种情形时，却不能得出预购商品房预告登记就是物权登记的结论。毕竟不动产物权的转移登记有赖于预告登记权利人的请求，在预告登记权利人未作物权变更登记请求的情形下，不动产物权不会发生自动转移的后果。

3、预告登记的失效。“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记的失效后果能够有效解释为什么预告登记虽具有物权请求权的排他效力却不能等同于物权登记的问题。预告登记制度旨在保护不动产交易关系的稳定性，特别是保障买受人的权益。但是，预告登记亦应受到约束，否则可能产生预购商品房预告登记权利人怠于行使权利，从而有损实际登记权利人的权益。正因为预告登记存在失效的可能，才不能将预购商品房预告登记等同于物权登记。因为“原债权请求权的存在是预告登记的前提，债权一旦消灭，预告登记也就失去其存在的基础。”[ii]也就是说，预购商品房预告登记可以特定的情形下失效，但物权只能产生变动而不会失效。

基于上述分析，预告登记权利人并非必然将来成为不动产所有权人，只是在预告登记权利人依照法律规定或者约定的物权变动条件成就时，其享有排他的请求进行物权变动的权利，可见“预购商品房预告登记所要登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记。”[iii]

二、预购商品房抵押权预告登记的法律效力。我国《物权法》并未对预购商品房抵押权预告登记有所规定；2008 年建设部颁布了《房屋登记办法》，该办法第六十七条规定了以预购商品房设定抵押的，当事人可以申请预购商品房抵押权预告登记。该办法并未将预购商品房预告登记与预购商品房抵押权预告登记加以区分对待，均列入预告登记范围。第六十八条关于预告登记的效力规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3 个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。”该办法第七十一条规定了申请预购商品房抵押权预告登记的形式要件，即：“申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列材料：登记申请书；申请人的身份证明；抵押合同；主债权合同；预购商品房预告登记证明；当事人关于预告登记的约定；其他必要的材料。”然而纵观《房屋登记办法》，其亦未对预购商品房抵押权预告登记的性质作出规定。依据《房屋登记办法》的有关规定，对预购商品房抵押权预告登记可以作如下理解：

1、预购商品房抵押权预告登记的基础条件是存在预购商品房预告登记。没有预购商品房预告登记，也就没有预购商品房抵押权预告登记，二者之间具有从属关系与先后顺序。故在预购商品房预告登记不能等同于物权登记的前提下，预购商品房抵押权预告登记同样不能等同于抵押权登记。原因在于抵押权属于担保物权的范畴，抵押权的基础是物权，没有物权基础也就没有抵押权的设立；而预购商品房抵押权预告登记的基础是预购商品房预告登记所保护的债的请求权，而非现实物权，因此，将预购商品房抵押权预告登记等同于抵押权登记没有权利基础和法律依据，预购商品房抵押权预告登记并非设立担保物权的行为。

2、预购商品房抵押权预告登记所保护的是抵押权登记顺位。该办法规定“当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。”笔者以为，鉴于同一财产可以向两个以上的债权人抵押，因此，对预购商品房抵押权预告登记作合理解释，系为保全一项将来以发生抵押权按序变动为目的的请求权的不动产登记。即在作为权利基础的不动产物权得以转移登记至预购商品房预告登记义务人时，预购商品房抵押权预告登记权利人享有得以预购商品房抵押权预告登记同等的顺位变更登记为抵押权人的请求权，体现的是抵押权登记的顺位保护。也就是说，无论将来不动产上设立多少抵押权，经预购商品抵押权房预告登记后变更登记为抵押权的，该抵押权依然保持在预购商品房抵押权预告登记时的顺位。有一种观点认为，预购商品房抵押权预告登记系设立担保物权的行为，故亦具有对抗物权变更的效果，依据是《房屋登记办法》第六十八条第一款规定：“预购商品房预告登记后，未经预购商品房预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。”显然，作为部门规章的《房屋登记办法》不能作出设立、限制、变更物权的规定，对上述规定的合理性亦不予讨论，仅就该规定而言，只能发生房屋登记机构“不予办理”的后果，以此认定抵押权预购商品房预告登记具有对抗物权变更的效果没有依据。然而，在预购商品房预告登记失效的情形下，抵押权预购商品房预告登记是否同样归于失效及抵押权预购商品房预告登记权利人的优先请求权是否丧失的问题，虽不在本文所要探讨的问题之列，但值得进一步研究。

综上，抵押权预购商品房预告登记与抵押登记具有明显的区别，二者法律后果亦不相同。抵押权预购商品房预告登记权利人对经预购商品房预告登记的不动产不享有抵押权登记产生的法律后果，即在对经预购商品房预告登记的不动产依法进行拍卖、变卖时，不享有优先受偿权。

第四篇：预购商品房抵押权预告登记约定书(新)

预购商品房抵押权预告登记约定书

根据《城市房地产管理法》、《物权法》、《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律法规，预购商品房抵押双方当事人可以根据约定申请办理预购商品房抵押权预告登记。

现抵押双方协商一致，共同申请办理预购商品房抵押权预告登记。

抵押人： 抵押权人：

代理人： 代理人：

年 月 日

年 月 日

第五篇：预购商品房抵押权预告登记一次性告知单

预购商品房抵押权预告登记一次性告知单

一、必须提交的资料：（1）登记申请书原件；（2）申请人身份证明；（3）抵押合同原件；（4）主债权合同原件；

（5）预购商品房预告登记证明（原件及复印件）；（6）当事人关于抵押权预告登记的约定原件；（7）已设定在建工程抵押权的，提交抵押权人放弃抵押权的证明原件。

二、申请人身份证明：

（1）本市居民：居民身份证（未成年人申请房屋登记可提供户口簿）；

（2）外省市居民：居民身份证，未成年人申请房屋登记可提供户口簿；

（3）军人：居民身份证，或军官证，或文职干部证，或士兵证，或学员证，或军官退休证，或文职干部退休证，或离休干部荣誉证；

（4）港澳居民：中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照，或港澳居民往来内地通行证，或港澳同胞回乡证，或居民身份证；

（5）台湾同胞：台湾同胞来往大陆通行证、旅行证或经确认的居民身份证明；

（6）华侨：中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件；

（7）外籍人士：经公证认证的身份证明或护照和外籍人士在中国的居留证件（无外国人居留证件的，提

交中国公证机构公证的护照中文译本原件）；（8）境内法人：《组织机构代码证》；没有《组织机构代码证》的，可提交《企业法人营业执照》、《事业单位法人证书》、《社会团体法人登记证书》等；（9）境内其他组织：《组织机构代码证》；以非法人机构名义申请登记,不能提交组织机构代码证的，应有法人授权；境内金融企业法人、保险企业法人设立的非法人分支机构，可提交加盖公章的营业执照或登记证书、金融许可证、保险许可证，不再核对原件；（10）境外法人、其他组织：经公证的法人或其他组织的商业登记证，或注册证书，或批准该法人、其他组织成立的文件及有关部门核发的该境外机构在北京设立分支、代表机构的营业执照或登记证书；外国法人或其他组织的公司注册文件在注册地公证后需中国驻该国使、领馆认证；认证后的以上文件，不再核验原件；

三、委托、公证的相关证明：

（1）委托代理人登记的，提交授权委托书原件、委托人身份证明、受托人身份证明；授权委托书记载的委托事项、权限应明确；授权委托书经公证的，可不再核对委托人的身份证明原件；

（2）个人房屋办理抵押权预告登记、抵押权登记的，抵押人委托书应公证，但金融机构书面同意抵押人委托书无须公证的，抵押人委托书可不公证，委托人身份证明复印件可不核对原件；

（3）境外法人、其他组织、个人的委托书、有关登

记材料应公证。香港出具的公证书，应由中国法律服务（香港）有限公司加盖转递专用章；台湾出具的公证书应由中国公证员协会或者北京市公证员协会确认；外国申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书、有关登记材料应当公证。在外国公证的证明文件，需要中国驻该国使、领馆认证；与中国没有外交关系的国家，由该国和中国都有外交关系的第三国的中国使、领馆认证。

（4）无（限制）民事行为能力人的房屋登记，由其监护人代为申请，提交监护人身份证明、被监护人居民身份证或户口簿（未成年人）、证明法定监护关系的户口簿，或者其它能够证明监护关系的法律文件；（5）因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供由监护人出具的为被监护人利益的书面保证原件。（6）当事人约定合同经公证生效的，应当提交有关合同的公证文书原件；

（7）登记申请材料是外文的，应同时提交经公证的中文译本原件。

四、注意事项：

（1）未要求提交原件的，应提交复印件，核验原件；不能提供原件核验的，应当提交经有权机关确认与原件一致的复印件。所有复印件材料均使用A4纸（2）书写应使用黑色或蓝黑色钢笔或签字笔；（3）申请人应配合登记机关工作人员就登记有关问题接受询问。