《瑞安市瑞祥新区控制性详细规划修改》

第一篇：《瑞安市瑞祥新区控制性详细规划修改》

《瑞安市瑞祥新区控制性详细规划修改》

备 案 说 明

瑞安市城乡规划设计研究院

2012年07月25日

一、规划编制的依据

1、《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月）；

2、《城市规划编制办法》（2006年4月）；

3、《浙江省城乡规划条例》（2010年10月）；

4、《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011（2012年1月）；

5、《瑞安市城市规划管理技术规定》（2011）；

6、《瑞安市市域总体规划》（2006－2020）；

7、《瑞安市瑞祥新区控制性详细规划修改》（2011年）；

8、《关于要求调整市数字电视中心建设项目规划选址的函》瑞广电〔2012〕59号；

9、《瑞祥新区架空高压线上改下工程可行性研究报告》（2012年02月）

10、规划修改相关文件。

二、规划过程 1、2011年12月，提出申请

瑞安市广播电视台向瑞安市住房和城乡规划建设局提交《关于要求调整市数字电视中心建设项目规划选址的函》，要求将数字电视中心项目选址进行调整； 2、2012年03月，开始编制

瑞安市广播电视台与瑞安市城乡规划设计研究院达成协议，委托编制《瑞安市瑞祥新区控制性详细规划修改》及必要性论证； 3、2012年04月，技术审查及项目公告

提交规划修改初步方案，供相关部门技术审查及讨论； 瑞安市住房和城乡规划建设局通过公告征求相关利害人意见； 4、2012年05月，项目会签及公示

根据公告意见对规划方案进行进一步完善，由瑞安市住房和城乡规划建设局组织对规划修改方案进行会签，听取相关部门意见；

根据会签意见，对送审成果进行修改，与相关职能部门衔接协调后形成公示成果，提交公示成果，并对规划成果进行为期30天的公示； 5、2012年06月，报批

根据公示意见对规划方案进行进一步完善，对公示稿进行修改，与相关职能部门衔接协调后形成报批稿，与6月底报瑞安市人民政府审批； 6、2012年07月，批复

规划通过瑞安市人民政府批复(瑞政发[2012]119号)，于7月中旬收到批复，形成正式成果。

三、规划衔接

本次规划修改对原规划进行了总结与分析，在此基础上，根据近期急需建设实施的项目，与《瑞安市市域总体规划(2006-2020)》与《瑞安市瑞祥新区控制性详细规划》进行了充分衔接，确定了本次规划修改方案。

四、规划会签、公示及意见处理情况

2012年5月25日至2012年6月25日，为了使该规划更趋完善，集思广益，由瑞安市住房和城乡规划建设局组织对修改方案进行为期一个月的公示。公示期间无任何异议。2012年6月，对公示成果进行完善后形成正式成果报瑞安市人民政府，于2012年7月中旬收到批复文件。

第二篇：北城新区二期控制性详细规划

北城新区二期控制性详细规划

北城新区二期规划用地总面积21.3平方公里，本次规划南起南京路，北至长春路，东沂河、西祊河为界。此次规划区将形成一心、一轴、三区、多组团的生态网络型空间结构，把北城新区二期建成宜居宜业滨水花园新区。

从新型城镇化发展全局出发，按照“众星抱城、城乡一体、同城发展、适度超前”的要求，实现北城新区二期与一期、三期建设的有效衔接、协调推进；从保障和改善民生出发，按照以人为本和“集约、智能、绿色、低碳”的要求，强化公益性设施、公共空间、环境绿化等规划建设，完善城市综合服务功能。北城新区二期控制性详细规划，报经市人大常委会审议通过后，严格按照“规划一张图、审批一支笔、建设一盘棋、管理一个法”的原则，认真组织实施，切实维护规划的统一性和权威性。

北城新区二期规划交通便利教育均衡

交通：规划设置13座快速公交站点 两条有轨电车形成环路

本次规划中预留了地铁线路和站点的位置，考虑在近期采用快速公交巴士(BRT)的方式加强与其他片区的联系，规划区内设置快速巴士站点13座，为整个规划区服务。

有轨电车作为我市公共交通体系的次级系统，主要为北城新区居民服务，规划形成环路。将规划新建两条有轨电车环线，规划区内设置17座有轨电车站点。同时，结合土地利用规划和功能分区，在商业中心、游客集散中心等重要的城市功能区设置4座公交枢纽站点，以增强城市功能中心的可达性，发挥公交运能效率。

教育：19所中小学服务教育 小学服务半径500米

此次规划形成一心、一轴、三区、多组团的空间结构。三区为文化娱乐休闲区、商业商务中心区、体育与科研创意中心区。其中，体育与科研创意中心区西邻祊河，教育科研用地主要分布于祊河沿岸的创意中心区和居住区内部的中、小学，依托临沂大学城的科研优势，创建北城新区的研发产业集聚区。

按照服务半径500米，占地50亩，规划了班额为36个班的小学12所；按照服务半径1000米，占地80亩，规划了班额为36个班的中学5所。同时规划布局了2所高中，确保中小学服务半径合理、规模适中。

服务:增加五站规划内容 将建2座加油加气合建站

为了更准确地对公共服务设施进行定位，本次规划增加了加油加气站、厕所及垃圾站、消防站、通讯基站、派出所等五站规划内容。

规划6座加油站，其中2座为加油加气合建站，加油站占地约6.8亩、加油加气站合建用地约11亩。二期规划范围内公厕78处，垃圾站43处，其中公共垃圾站合建26处。

规划范围内规划一处消防特勤站，一处中心站和一处一级消防站。除了满足北城新区二期的消防要求外，还可以兼顾北城一期的消防安全要求。

在规划范围内规划通讯基站32处，并规划了3处派出所，每处占地面积600平方米。

第三篇：控制性详细规划修改论证报告

Compilation of reports 20XX 报 告 汇 编

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控制性详细规划

098--C C--3 3--11、098--C C--3 3--4 14 地块修改论证报告

筑家设计有限责任公司

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目录

一、项目基本情况…………………………………………………1 1

1、项目位置及规划用地范围 2、用地权属情况 3、用地及周边现状、二、原控规及上层次规划和相关规划要求 ………………………7 7

1、原控规要求

2、上层次规划及相关规划要求 三、修改要求、理由及依据 ………………………………………8 8

1、修改要求与修改后的技术指标 2、概念性规划方案印证 3、修改理由及依据 四、修改论证……………………………………………………… 14

1、常住人口计算 2、公共服务设施影响论证 3、道路交通影响论证 4、修改前后对绿地的影响论证 5、历史文化保护影响及空间景观影响论证 6、对周边建设影响论证 7、市政设施影响论证 8、“四增两减”政策的落实 五、结论…………………………………………………………… 23

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六、附件、附图…………………………………………………… 24

附件: :

1、长沙市城乡规划局 2015.6.17 下达的控规修改论证通知单

2、长沙市人民政府办公厅关于爱尔总部大厦项目的公文处理单

3、长沙市领导对（关于《支持爱尔眼科医院集团总部大厦项目建设有关问题的请示》的反馈意见）的批示 4、长沙市天心区人民政府《关于支持解决爱尔眼科医院集团总部大厦项目建设有关问题的请示》

5、长沙市发展和改革委员会《关于爱尔眼科医院集团总部大厦项目建设有关问题的意见》 6、长沙市卫生局《关于爱尔眼科医院集团总部大厦建设相关工作情况的汇报》 7、长沙市商务局《关于解决爱尔眼科医院集团总部大厦项目建设有关问题的请示》的反馈意见

8、长沙市国土资源局承办《长沙市人民政府办公厅公文转办单》反馈意见 9、省市两级政府关于支持总部大厦建设的政策和文件

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附图: :

1、位置图 2、原控制指标规划图 3、规划控制指标修改图 4、项目详细规划方案图 5、项目详细规划方案日照图 6、地铁铁道学院站位置示意图 7、项目详细规划方案效果图 8、项目详细规划方案鸟瞰图

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长沙大道一段两厢控制性详细规划

098--C C--3 3--11、098--C C--3 3--4 14 地块修改论证报告

一、项目基本情况1、项目位置及规划用地范围

项目位于长沙大道一段两厢控制性详细规划范围内，修改地块为控规中的 098-C-3-11、098-C-3-14 地块，地处芙蓉南路以西、紫薇路以东、白兰路两厢地段。规划用地红线面积 31498.57平方米。2、用地权属情况

土地权属单位和项目建设单位为湖南佳兴投资置业有限公司(爱尔医疗投资有限公司的全资子公司)。

报告文档·借鉴学习23、用地及周边现状

规划红线范围内用地现状为待建区，基本为未经整理的浅坡地，周边有部分建筑分布。

修改地块北侧为已建的湘中海·星之都住宅小区 13 层住宅楼，西侧为规划的紫薇路用地、已建成的新开村安置住宅小区 4-6 层住宅楼、新悦家园小区和天心区疾病预防控制中心，东侧为芙蓉南路；南侧为已建成的中石化长大加油站，地块被一条东西向的规划白兰路分为南北两部分。场地没有进行土地平整。

详见现状实景照片与地形图如下：

（1）场地实景

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（2）项目毗邻的芙蓉南路

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（3）项目周边建设实景与场地 项目北部 项目南部

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项目西部

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项目东部

项目内部

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二、

原控规及上层次规划和相关规划要求1、原控规要求

长沙大道一段两厢控制性详细规划由长沙市华银建筑设计有限责任公司编制，于 2005 年 6 月完成正式成果。

项目地块分为南（098-C-3-14）、北（098-C-3-11）两个地块。

原控规南地块（098-C-3-14）用地性质为商业用地（C2），规划控制指标为容积率≤2.5，建筑密度≤35%，建筑限高≤24 米，绿地率≥30%，机动车出入口方位 N。

原控规北地块（098-C-3-11）用地性质为商住用地（C2R2），商住比为 2:8，规划控制指标为容积率≤4.5，建筑密度≤32%，建筑限高≤100 米，绿地率≥38%，机动车出入口方位 W。2、上层次规划及相关规划要求

（1 1）《长 沙市城市总体规划》4(2014 修改))

依据 2014 修改版的《长沙市城市总体规划》，本次拟修改范围内规划用地性质为商业金融业用地。此次修改符合长沙市城市总体规划的用地性质的定位。

（2 2）长沙大道一段两厢控制性详细规划优化提升

A．该规划区的功能定位 保护利用优秀的历史文化资源，建设城市 CBD，使之成为集信息、商业、商务和行政办公于一体的环境优美、设施一流、高效集约的副中心级的商业中心。此次修改符合此功能定位。

B．轨道交通规划 规划范围内规划地铁一号线，线路沿芙蓉南路，本片范围内设 2站,分别是铁道学院站和友谊路站。此次修改强化了 TOD 的开发模式。

C．公共服务设施规划 规划范围内的公共服务设施基础较好，控规优化提升对规划范围内的公共服务设施包括中小学、体育设施用地、医疗卫生设施、体育

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设施规划等公共服务设施进行了较好的配置。此次修改是对商业用地功能的补充，有利于商业用地功能互补。

三、

修改要求、理由及依据1、修改要求与修改后的技术指标

本次修改将按照市政府对该地段爱尔总部大厦建设的批示，结合模拟的详细规划方案与技术指标，进行相对应的控规地块修改。

（1）控规地块分为南（098-C-3-14）、北（098-C-3-11）两个地块。

（2）098-C-3-14 地块按用地红线界线分为 098-C-3-14A（西部分）与 098-C-3-14B（东部分）两个地块。098-C-3-14A 规划控制指标不变，仍为：容积率≤2.5，建筑密度≤35%，建筑限高≤24 米，绿地率≥30%。用地面积依用地红线相应划分。098-C-3-14B 用地性

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质由商业用地（C21）修改为商业、商务用地（B1B2），商业商务比为18.9:81.1，规划控制指标为容积率≤6.0，建筑密度≤35%，建筑限高≤100 米，绿地率≥30%，机动车出入口方位 N。用地面积为红线内用地。

（3）098-C-3-11 地块的用地性质由商住用地（C2R2）修改为商业、商务用地（B1B2），商业商务比为 11.5:88.5，规划控制指标修改为容积率≤6.0，建筑密度≤40%，建筑限高≤100 米，绿地率≥30%，机动车出入口方位 E、W、S。

（4）上述地块控规修改后计容面积为 99163平米，平均容积率≤6.0。

（5）修改后的控规地块，依据长沙市城乡规划局建设项目规划审查规定汇编（修订）（二 0 一三）的技术规定，高层商业建筑（二类地区），2000-5000平米用地规划指标为容积率≤7.0，建筑密度≤45%，绿地率≥25%；10000-20000平方米用地规划指标为容积率≤6.5，建筑密度≤42%，绿地率≥28%。

（6）项目地段属高强度开发地区（铁道学院地铁站场区域）。按照长沙市容积率管理技术规定的要求：“地铁站点周边控制范围以站点几何中心作为计算基点，规定半径为 300 米”，“高强度开发地区根据所处城市区位和功能定位不同，分为城市主中心地区、城市次中心地区、枢纽及片区中心地区和一般中心地区共四类地区。针对不同的开发地区确定容积率控制上限”具体见表 1：

表 1 高强度开发地区用地容积率控制上限 高强度开发地区类型 上限容积率 备注 城市主中心地区 12 各类型高强度开发地区的控制范围结合区域内轨道交通站点确定，具体控制范围面积和站名详见附表 1 城市次中心地区 10 枢纽及片区中心地区 8 一般中心地区 6 项目地块紧邻铁道学院地铁站，距离在 300 米范围内。参照一般中心地区的标准，容量不超过 6.0（具体模拟总平见附图）。

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报告文档·借鉴学习112、概念性规划方案印证

控规地块对照该项目规划方案，项目地块技术指标与修改的控制指标符合（具体见附图：模拟总平面图）。

（1）方案构思与建筑布局 基于上述地块规划指标的调整，对其总体布局规划如下：

A.因需无偿整体返还新开村 10000平米的商业用房，在此次模拟方案中拟考虑在南（098-C-3-14B）地块解决上述问题； B．北（098-C-3-11）地块为独立的爱尔总部大厦； C．南北两地块的建筑既可各自单独运营，保持总部大厦和新开村物业的独立性，也可相互补充，互为一体； D．建筑布局上，建筑顺应地形, 尽力提高商业价值,平面布置成“一”型,以提高土地利用率及商铺的临街面，给城市让出更多的城市空间,创造人性化的城市空间； E．平面功能上，本方案设计结合功能需要合理布局，利用横向、竖向结合的方法协调各部分功能； F．立面设计：建筑的外部造型及立面设计考虑到不同视距及角度的观赏效果。运用大面块的变化 及细小的变动，使立面造型丰富，远看有着强烈的节奏感及雕塑感。近观可看到现代建筑细腻的细部。

该模拟方案的总体规划布局紧凑，功能明确，既满足了整体返还村里物业的要求，也符合爱尔总部大厦独立运营需求。

（2）日照 方案满足地块内及周边建筑日照要求，详见日照分析图。

（3）间距 方案满足《长沙市城市规划管理技术规定》中关于商业建筑的间距要求。

（4）退让

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方案南、北地块高层建筑离界、建筑退让，满足规划管理技术规定要求。

（5）消防 北地块方案满足建筑防火规范要求、南地块建筑北向消防登高扑救面要局部占用白兰路道路路幅用地。南地块方案高层商业、商务楼建筑局部进入了地铁控制保护区范围，需得到长沙市轨道办认可。

（6）交通组织 内部支路环绕建筑，道路使用效率高，满足通行以及消防通道的要求，北地块需占用芙蓉南路西厢绿化带部分用地作为进出通道。地下车库设置了双向 7.0 米宽通道，南向车行出入口距离交叉口长度不足。3、修改理由及依据

（1）修改理由 A.根据爱尔眼科规划，到 2020 年将办成 200 家连锁医疗机构，拥有 2 万员工、实现 1000 万门诊、100 亿收入、1000 亿市值、并创办一所爱尔大学，该规划的实现迫切需要新建强大的总部大厦来支撑。集团计划把总部办公、研发、学术研讨、国际交流、教育培训、采购、信息、行政管理和眼科医学各中心及实验室等多功能集成在新的总部大厦项目内。原控规地块指标无法满足总部大厦功能定位及面积要求，加之地块周边规划道路尚未列入近期的修建计划，原机动车出入口方位 W，难以支撑数千名员工、客户及相应机动车辆的出入需求,需增加地块临近芙蓉路、白兰路各一个机动车出入口（其中白兰路为消防车辆出入口）。

B.上述地块紧邻芙蓉路、地铁 1 号线铁道学院站口（300 米范围内），按照《长沙市容积率管理技术规定》，高强度开发区域内的容

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积率范围为 6-12，而本次规划修改申请修改的平均容积率≤6.0，符合相关技术规定要求和领导批复。

C.依据《长沙市人民政府办公厅关于鼓励企业总部大楼建设有关事项的通知》（长政办发[2013]42 号），爱尔总部大厦的兴建符合该文件精神鼓励和支持的范畴，加之该总部大厦将是长沙市近年来最大的社会资本办医产业项目，市发改委已将该项目已列为 2015 年长沙市重大项目并上报湖南省列入“511”重点投资计划。

（2）修改依据 A.长沙市规划信息中心提供的长沙大道一段两厢控制性详细规划的控规拼接单元； B.《长沙大道一段两厢控制性详细规划优化提升》成果； C.长沙市城乡规划局规划修改论证通知单； D.《长沙市容积率管理技术规定》及补充规定； E.长沙市控制性详细规划局部修改论证报告成果规定； F.国家及地方相关法律、规范、规程。

（3）建设方承诺 A.该项目物业全部自持，不对外出售。

B.按规划、国土等部门的相关规定，按时、足额补缴因指标调整产生的地价差额。

C.已邀请美国 AECOM、NBBJ、帕金斯威尔和法国 AIA 四家全球顶级设计公司主持项目设计，将爱尔总部大厦打造成简约大气、历久弥新的地标式建筑，为城市添色增彩。

D.项目建成后，爱尔总部大厦将在营业办公面积、绿色环保、人文环境、设施设备、智能信息化管理、流程设计等方面体现国际标准、世界一流；中南大学爱尔眼科学院及爱尔眼科研究所将汇聚以院士、报告文档·借鉴学习14

专家为首的国内外精英人才，动态配置顶尖仪器设备，创建国家重点实验室，最终成为全球行业顶级的教学、科研、学术平台及基地。同时，该项目将进一步提升长沙市属企业的品牌形象及社会办医在全国的影响力，为全市、全省乃至全国培养更多的优秀专业人才，造福人民群众。

附：爱尔总部大厦用房功能分配 序号

功能办公用房 2 爱尔眼库及角膜中心、眼膜捐献志愿者活动基地 3 中南大学爱尔眼科学院研究生、博士实习基地 4 科技部亚非拉各国眼科医生培训中心 5 国际学术交流中心 6 多功能会议学术报告厅 7 学科实验室及模拟研究室 8 眼科精密采购测试应用中心及新材料研究中心及实验室 9 多媒体学习和图书文献室 10 信息中心、服务器、计算机房和数据库中心 11 财务管理专用集成办公室 12 小型多功能教研、会议室（5 个）专家工作室 14 与我公司合作的国际机构驻华办事处或分公司 15 非政府项目、公益项目办公和活动基地 16 爱尔集团展厅及眼科医学科普博物馆

据此，土地权属和建设方湖南佳兴投资置业有限公司特提出申请，对 098-C-3-11、098-C-3-14 地块进行规划用地性质与规划控制指标的修改论证，在通过此项目的前置审查后，向长沙市城乡规划局申请开展项目的规划修改。

四、修改论证1、常住人口计算

（1）长沙大道一段两厢控制性详细规划正式成果中，本片区规

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划人口为 6.6 万人。根据 2015.3.3 提供的控规拼接单元资料汇总，该片区总户数为 94042 户，经整合成果计算，规划片区总人口 94466户*3.2 人= 302291 人。

（2）修改前后项目地块内人口容量计算 修改前的原规划地块为商住用地与商业用地，修改后为商业、商务用地地块，修改后项目减少了居住用地，即修改后人口容量减少了63531*80%/120*3.5=1482 人。

附表 1 长沙大道一段两厢控制性详细规划常住居住人口一览表 序号 人口容量 修改前(人)修改后(人)减少值(人)1 项目地块内人口容量 1482 0 1482 2 控规编制单元人口容量 302291 300809 1482 2 2、公共服务设施影响论证

（1 1）中、小学规模核算

本次项目修改后地块人口减少 1482 人，由此减少本地区相关配套设施的容量。中、小学规模因人口减少无扩容要求，不改变原控规的中、小学布局与规模设置。

（2 2）医院规模核算

本次项目修改后地块人口减少 1482 人，由此减少本地区相关配套设施的容量。医院规模因人口减少无扩容要求，不改变原控规的医院布局与规模设置。3、道路交通影 响论证（1）本项目会进行交通影响评价工作，项目的道路交通影响论证以此评估报告为准。

（2）本次修改地块东、南、西三个方向均有城市道路：西邻规划紫薇路(16.0 米)、东邻芙蓉南路(60.0 米路幅以及两厢各 20.0 米

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绿化带)、南邻规划白兰路(20.0 米)。芙蓉南路有地铁 1 号线大运量交通配置。项目所处的交通区位优势明显，在模拟规划中，规划增加了相应的支路系统与地面、地下停车位，结合建筑的进退形成城市广场作为聚散广场使用。

（3）项目道路 A.保持项目周边城市主、次、支路道路不变。

B.项目外部道路 北地块用地周边均有城市道路通过: 西邻规划紫薇路(16.0米)、东邻芙蓉南路(60.0 米路幅以及两厢各 20.0 米绿化带)、南邻规划白兰路(20.0 米)。芙蓉南路有地铁 1 号线大运量交通配置。项目所处的交通区位优势明显，项目为城市主、次、支路所环绕，具有良好的通行能力。因此，项目的人流与车流均能通过周边城市道路便捷的进出。

C.项目内部道路规划 北地块道路以 7.0 米双车道、南地块以 4.0 米内部道路为项目车行进出环行道路与消防通道，并组织地块内部步行通道。以此满足人的通行与建筑消防要求。在模拟规划中，规划增加了相应的支路系统与地面、地下停车位。

D.静态交通规划 停车位按《长沙市建设工程机动车停车场（库）配建标准》进行设置。

宗地计容面积共计 99163平米，车位数 1017 个。其中商业面积12452平米，按照 1.2 个车位/100平方米建筑面积，商业面积对应的车位数为 150 个；商务办公面积 86711平米，按照 1 个车位/100平方米建筑面积，商务办公面积对应的车位数 867 个。

南地块总面积为 14400平米，其中商业面积 2720平米，按照 1.2

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个车位/100平方米建筑面积，商业面积对应的车位数 33 个；商务办公面积 11680平米，1 个车位/100平方米建筑面积，商务办公面积对应的车位数 117 个。南地块车位数总计应为 150 个。

北地块总面积为 84762平米，其中商业面积 9732平米，按照 1.2个车位/100平方米建筑面积，商业面积对应的车位数 117 个；商务办公面积 75030平米，1 个车位/100平方米建筑面积，商务办公面积对应的车位数 750 个。北地块车位数总计应为 867 个。

在附后的模拟总平面图中，因南地块面积的限制，在满足自身地块停车数 80%的前提下，将部分停车位调整至北地块，但总的停车位数保持 1017 个不变。同时，根据《长沙市建设工程机动车停车场（库）配建标准》，“非居住建筑地上停车场的停车位应不少于建筑物应配停车位总数的 10%且不大于 20%”，模拟方案符合上述规定。

附表 2 长沙大道一段两厢控规本项目地块停车位计算表 地块 编号 用地性 质代码 用地 性质 名称 总用地 面积(M2)净用地 面积(M2)容积 率 建筑密 度(%)绿地率(%)建筑限 高(M)居住户 数(户)居住人 数(人)配建车位(个)主出入 口方位 098-C-3-11 B1B2 商业、商务用地 16391 14128 6.0 40 30 100 0 0 867 ESW 098-C-3-14B B1B2 商业、商务用地 3011 2345 6.0 35 30 100 0 0 150 N 此次修改未对城市道路做任何改动，增加了内部支路，并在详细规划中结合需求增加地块内车行道路、步行通道与停车位。项目控规机动车停车需求为 1017 个，模拟详规中设置停车位为 1017 个，符合要求。

附表 3

长沙大道一段两厢控规修改前后广场规划情况一览表 序号 类

别 规划前(公顷)修改后(公顷)国家和地方规范标准 1 道路广场用地面积（公顷）

118.84 118.84 《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》中规

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定：人均道路与交通设施用地指标不应小于 12.0 m²/人，2 人均道路广场面积（m2/人）

3.93 3.95

原控规项目编制成果未充分考虑道路广场的设置，人均道路广场面积远低于国家和地方标准，该项目控规修改缓解了上述压力。该项目依据现行规范考虑增加了项目支路、城市广场、停车场（库）。4、修改前后对绿地的影响论证

附表 4 长沙大道一段两厢控规修改前后绿地一览表 序号 绿地类别 修改前(公顷)修改后(公顷)国标 1 公共绿地面积（公顷）

10.24 10.24人均公共绿地面积（m2/人）

0.338 0.3404 ≥7 原建设控规片区大部分为已建成区，片区人均公共绿地指标远低于国标。由于本次修改项目局部减少了人口规模，使片区总人口实际下降。因此对规划区内的公共绿地指标不会造成结构性的影响，且相对缓解了公共绿地的缺失。5、历史文化保护影响及空间景观影响论证

（1）历史文化保护影响影响论证 项目用地未涉及历史文化风貌区、历史街区、文物保护单位的问题。不影响该规划区的历史文化保护；将规划区采取居民外迁等措施，降低人口密度。符合城市更新的要求。

（2）空间景观影响论证

A.“五线”控制要求 蓝线 经查阅核实，本地块内没有《长沙市市区地表水体保护（蓝线）规划》需保护的水体。

绿线

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经查阅核实，修改范围内地块与《长沙市城市绿线保护规划》无矛盾。

灰线 经查阅核实，长沙市所确定的灰线—微波通道在修改地块西部外缘通过，所以不影响项目控规高度修改。

另外，地块处于机场净空区控制线（188 米）范围外，控规地块场地标高最高点为 79.77 米，188 米-79.77 米=108.23，因此建筑限高 100 米对机场净空不会造成影响。

橙线 经查阅核实，长沙轨道交通 1 号线途经规划区一侧的芙蓉南路，项目在橙线控制保护区范围，建设用房严格后退轨道特别保护区，控制保护区内的建设需得到长沙市轨道办的确认后方能建设。

紫线 经查阅核实，《长沙市历史文化名城保护规划》对本地块没有紫线控制的保护要求。

黄线 南地块（098-C-3-14B）设计建筑按加油站外建筑物分类为一类保护物。地块南侧长大加油站为一级加油站，其埋地油罐距离南地块红线 40.8m，距离设计建筑 50.8m，加油区（以加油站大棚投影范围计）距离南地块设计建筑大于 20m。南地块设计建筑与南侧长大加油站埋地油罐距离及加油机距离大于汽车加油加气站设计与施工规范（GB50156-2012）中规定的 25m 及 16m 安全间距要求，具体详见总平面图。

B.空间景观影响

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景观分区 以芙蓉南路为界，路东厢大部分为教育科研院校的校园景观区及居住景观区，路西厢为住宅、文化体育、商业为主的综合景观区。

建设轴线 北部以南二环为主要的带状生态轴线，和芙蓉南路的建设发展轴，已经以木莲冲路为主的文、体、商功能区集合的建设发展轴。

景观节点 以中南大学铁道学院、省经济管理干部学院、湖南林业科技大学为代表的校园景观及开放空间。6、对周边建设影响论证

项目地块与周边建设隔道路相对独立，因有城市道路相隔，加上建筑后退要求，地块对周边的用地建设基本无不良影响，但因为现状场地为待建区，地块内环境要素混杂，景观不佳。建设现代的总部大厦可以带动周边地区的发展，解决农民安置问题。

规划修改不影响西部已建且要保留的多、高层住宅建筑的日照条件，在建设时需要相互协调，项目在修建性详规设计时应保证建筑间距、建筑退让等满足相关规范要求。根据项目的概念规划方案，均可满足以上要求（具体见附图）。

因此项目建设对周边建设影响甚微。7、市政设 施影响论证

（1）给排水设施核算 A.给水系统 依据《长沙市给水工程专业规划》以及该控规给水规划，该片区年规划人均综合用水指标为 800 升/人·日。调整后会减少高峰日用水量为 Q=0.8×1482=1185.6m3/d。因修改后片区总人口减少，修改后会减少高峰日用水量 1185.6m3。

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B.排水系统 污水量按规划人口平均日综合水量的 100%标准计。在进行管道污水流量计算时，考虑 20%的管网地下水渗入量，则每天减少污水量Q=0.8×0.1482×1.2=0.1423 万 m3/d。

（2）电力系统 本区负荷预测根据规划区内不同的用地性质，采用分类用电综合指标法和参考相关区域的用电负荷密度预测本规划区用电负荷，其中：商业、商务用地单位建筑面积负荷（kw/万 m2）取值为 500kw/万 m2，二类居住用地单位建筑面积负荷（kw/万 m2）取值为 250 kw/万 m2。项目的用电负荷：该区住宅建筑减量 5.08 万 m2 ×250kw =1270kw，该区商业、商务建筑增量 8.06 万 m2 ×500kw =4030kw，项目修改后的用电负荷增量为 2760kw。

（3）信息规划 电话数量预测：根据规划区用地性质综合考虑预测电话数量，其中：商业、商务用地单位建筑面积安装数量（门/万 m2）取值为 100门/万 m2，二类居住用地单位建筑面积安装数量（门/万 m2）取值为125 门/万 m2 计。此次修改电话数量：该区住宅建筑减量 5.08 万 m2×125=635 门，该区商业、商务建筑增量 8.06 万 m2×100=806 门，项目的电话数量减量为 171 门。

（4）燃气规划 居民用气量预测按 70 万千卡/人·年，综合用气量按 300m3/人·年计，则减少年用气量为 44.46 万 m3/人·年。修改减少了人口容量，用气量发生变化。原控规在本地块已设置燃气管道，可在下一步规划中，根据用气量核实管径，以保证用气要求。8、“四增两减”政策的落实

宗地的控规修改已按“四增两减”要求落实，主要体现在以下几

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个方面：

（1）减人口密度：宗地北地块的用地性质由商住用地修改为商业商务用地，取消了地块的居住功能，减少了人口 1482 人，减少了片区的人口密度。

（2）增广场、增绿化：根据项目的模拟修建性详细规划方案总平面图，爱尔集团总部大楼项目建成后，将在大楼东侧前坪形成一个不低于 1600平方米公共广场，并于市政绿地形成一个 6000平米的绿化开敞空间；同时，由于地块人口减少，人口密度的降低，人均广场和绿化面积也相应增加。

（3）增设施：根据项目的模拟修建性详细规划方案，将设置两处对外开放的停车场，地下地上停车位将比原来增加 1017 个。

（4）增支路：由于项目的开发建设，将拉通规划中的白兰、紫薇路，极大的缓解项目周边的道路通行压力。

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五、结论

本次修改按照市政府对总部大厦建设的要求，结合模拟的详细规划方案与技术指标，进行相对应的控规地块修改，规划控制指标在《长沙市容积率管理技术规定》要求的范围内进行修改。

对整个片区内的公共服务设施配套（中小学、医院等）、道路交通、公共绿地、市政设施以及对周边建设等影响较小，符合旧城人口疏解的规划对策，进一步落实了增加公共绿地、公共空间、基础设施、道路密度，减少中心城区的人口密度的要求，改进空间环境质量，完善城市功能，顺畅交通，提高城市品质，塑造优美的城市空间和城市环境，可满足相关的要求。

附表 5 修改前规划控制指标表 地块 编号 用地性 质代码 用地性质名称 净用地面积(M2)容积率 建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高(M)居住户数(户)居住人数(人)配建车位(个)主出入口方位 098-C-3-11 C2R2 商住用地 14128 4.5 32 38 100 424 1482 0 W 098-C-3-14 C21 商业用地 4284 2.5 35 30 24 0 0 0 N 总计

424 1482 0

附表 6 修改后规划控制指标表 地块编号 用地代号 净用地面积(m²)容积率 建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高(m)居住户数(户)居住人数(人)配建车位(个)主出入口方位 098-C-3-11 B1B2 14128 6.0 40 30 100 0 0 867 ESW 098-C-3-14A B1 1938 2.5 35 30 24 0 0 0

098-C-3-14B B1B2 2345 6.0 35 30 100 0 0 150 N 总计

0 0 1017

除以上修改外，无其它修改。

以上修改符合长沙市技术管理规定要求，修改方案可行。

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六、附件、附图

1、长沙市城乡规划局 2015.6.17 下达的控规修改论证通知单

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2、长沙市人民政府办公厅关于爱尔总部大厦项目的公文处理单

第四篇：城北新区B区控制性详细规划方案

城北新区B区控制性详细规划方案城北新区B区(凤凰大道以北麻竹高速以南及环城北路中间区域)控制性详细规划方案,主要规划是城市服务.商住,旅游度假区，B区东边建设市民广场，要着城北新区B区配套抓建设，城北新区B区控制性详细规划方案。当前县城要重点抓好三个方面的建设：扩骨架、树形象，全力推进城北新区B区建设。一是全力推进城北新区B区重点项目建设。要加大融资力度，力争明年城北新区B区重点项目建设总投资达到3亿元以上。建设局和城投公司联合采用BT模式引进1.2亿资金投入花园路暨306省道复线延伸至麻竹高速城北新区入口基础工作工程,改名为金漳大道,在凤凰大道以北建设一条连接麻竹高速入口的环城北路，新建的环城北路,投资2.54亿元、总长11.831公里,建设标准为一级公路，双向四车道，双设计时速80公里/小时，路基宽度24.5米(含两侧人行道8.5米)，宽16米、规划要基本建成通车；要与凤凰大道平行，从而形成三横四纵的主干道框架和环绕全城、交错贯通的城市交通网络。加大凤凰大道两侧361亩土地“招、拍、挂”力度，基本完成相应的建设任务。在城北新区凤凰大道以北麻竹高速以南及环城北路中间区域,着力完善城市配套设施建设。围绕提升城市新区综合承载功能，要加快城北新区专业批发市场建设，充实提升商贸流通业。以发展中心商务区、各类专业市场、筹集启动资金1600万元,加快建设水果花卉市场、建材交易市场、蔬菜交易市场、汽摩修配市场等专业市场，积极发展连锁经营、物流配送、电子商务等新型业态，加快社区、商贸中心和专业特色街建设，构建布局科学、基础完备、功能完善的商贸流通体系。重点抓好徐庶庙停车场,加快发展现代物流业。依托交通发展，构建制造业物流、商贸物流、城市配送物流和农村物流相结合的现代物流体系。一是重点抓好物流站场及物流园区建设，建设工业产品物流基地。培育和引进第三方物流企业，搞活生产和商业流通。三是壮大物流业发展基础，加快发展运输业。加大城北新区B区购物广场提挡升级力度,在城北新区建设1到2家高档购物广场,高档超市,争取让武汉只百集团准备投资35亿多功能市场和苏宁电器落户南漳为了形成城北遥相呼应的城市休闲娱乐景观体系。抓好城市配套设施建设。加快城北垃圾填埋场建设,垃圾填埋场、供水管网、天然气管网等设施建设，加快美化、亮化、绿化、净化工程建设，逐步完善城市功能，提升城市的整体品位。在城市建设中，城北新区B区要新建10座城区公厕和7座垃圾转运站，优化城区公厕布局，建设垃圾转运站和垃圾填埋场等设施建设,提高垃圾收运水平；加大垃圾处理厂项目争资力度。切实加大城市综合管理力度。成立城北新区B区客运管理处，优化城区公交线路，加大公交营运密度，实现城区公交客运基本覆盖，整治城市出租车、三轮车和电动车。强化城区卫生秩序、经营秩序和交通秩序管理，建立健全城市管理长效机制。加强城区建筑市场管理，严肃规划执行，重拳整治城区乱搭乱建、不批乱建行为。抓好城区“文明单位”创建，提升城区美化、亮化、绿化水平，打造一批城区新亮点。交通项目建设将整体推进工程，全县交通建设综合投资规模将突破1.5亿元。规划在麻竹高速城北B区入口中间区域进行前瞻性的规划,规划建新加油站一座。一启动湖北神州运业集团投资1个亿区城北新区B区城东长途客运建设协议工程,就城东长途汽车客运站征地手续办理、场地平整等相关工作进行了洽谈，并达成了初步共识；做好城东长途汽车客运综合服务项目的土地征用、项目建设等工作，城东长途客运站土地征用、项目审批等前期准备工作正有序展开,力争年内开工建设.二确定了武汉美联购物公司在凤凰大道徐庶庙砖瓦厂附近进行了物流开发建设协议,投资6000万建设美联物流配送中心项目基础性工作,已进行了土地征用、项目建设等工作；征地手续办理、场地平整等相关工作进行了洽谈，并达成了初步共识；目前，美联物流配送中心项目征用、项目审批等前期准备工作正有序展开,力争年内开工建设,由于凤凰大道还处于初步规划,城北新区计划也才启动,争取在2015年，环城公交线路达到20条，汽车出租车辆达到300辆，在凤凰大道以北,B区规划城市服务.商住以商住区为主，规划建设高标准规范化徽派建筑社区群；项目规划：在徐庶庙砖瓦厂规划世纪名都城二期A区,范围约15万㎡，约225亩。其中高层规划10栋电梯房,用地范围约6万㎡，多层电梯式规划范围约9万㎡。整个小区座落在防洪渠以北，附近无工业污染，无噪音污染。小区后面，有两个山头，植被较好，是小区的天然绿色屏障。小区门前是县主要城市干道--凤凰大道。靠右的花园路，是县城连接绕城公路和麻竹高速的主要道路，也是今后县城的主要出入口，小区出行便利。规划布局特点特点之一：设计人性化小区规划设计把人性化摆在第一位置，充分考虑了人居生活中的各个要素需求，如：人对水体的亲近性；人对生态的需求性(绿化)；运动健身的多样性(广场、游泳池、运动健身场地等)；动静分区(主入口前主要为活动区、生活区，里面为居住区)；居住的私密性(住房与住房之间不能对视)；视觉的通透性、单元与单元之间通透流畅，规划方案《城北新区B区控制性详细规划方案》。特点之二：居住环保生态化小区绿地面积约32%，植物配植多样(乔、灌木、竹、花草)，四季常绿，小桥流水，鸟语花香，无污染，无噪音(小区距城市主干道约100米左右，不受汽车噪声及尾气污染，小区周边无污染源)，特别是小区东北面有两座小山头，树林植被好，是小区的“两片肺叶”，是不可多得的天然氧吧。特点之三：规划布局科学化、建筑风貌现代化

1、规划设计布局气势恢宏：小区用地面积约10多万㎡，在襄樊地区都属于较大的居住社区之一，在南漳目前来讲是最大的社区。

2、小区入口大气：主入口前的桥、中庭广场等占地近7000㎡，共享空间视野宽阔、大气。

3、小区中轴线规划设计了一条长约300米的水体景观，形成一幅“小桥流水人家”的风景画,特别是水体两边规划设计各300米左右的休闲长廊，安上休闲坐椅、垂柳依依,鱼翔浅底,形成独具一格的水体、绿化、人文景观，让人赏心悦目。

4、建筑风格高低配搭，错落有致，具有强烈的韵律感，建筑色彩用白色、桔黄色(居住)等配搭，色彩柔和、亮丽，富有现代生活气息，具有大都市建筑风格，特别是建筑掩映在水体、绿化之中，市民居住在小区内,大有“小区别墅”之感。特点之四：规划设计人文景观化拟在小区的景观设计中，拟把“三国源文化”融入小区之中，即：把小区分为“四苑”---“水镜苑”、“卧龙苑”、“凤雏苑”、“徐庶苑”；拟在“苑”中分别以雕塑、壁画等形式，突出“三国源文化”，即：“群贤毕至”、“隆中对”、“走马荐诸葛”、“巧献连环计”等“三国文化”故事。拟利用中轴线水体两旁,设计“三国诗词匾廊”，使社区居住的人群能在小区内感觉到“三国文化”的氛围。同时将建设和谐社会公益文化融入小区景观之中,使小区居住的人群得到现代文明的熏陶。拟在主入口前的桥头左右两侧矗立“凤柱”、“龙柱”,寓意“龙凤呈祥”。通过人文景观的精心打造，使小区成为既是高尚的居住社区，又是有一定文化底蕴的景观社区。特点之五：交通流畅、环保节能小区内的人行、车行道路流畅，形成环形交通、四通八达，动静分区明显，干扰小。小区的单元建筑大多数为南北朝向，采光性能好，采用建筑环保节能措施后，小区档次将进一步提高。特点之六：小区功能配套齐全小区内规划设计有“农贸生活市场”、“会所”、“超市”、“银行”、“幼儿园”、“游泳池”、“蓝球场”、“网球场”等。同时还配置录相监控设备，以确保小区安全.现完成了城北新区城北新区B区的地形现状测绘工作，并与江苏省城市规划设计研究取得联系，委托其编制规划。在此基础上，该县加快基础设施建设，进一步做好城北新区控制性详细规划充分发挥城投公司、交通投资公司、旅游投资公司及各商业银行的融资功能，城投要确保融资规模达到3亿以上，交投、旅投分别达到1亿以上,迅速开展新城区地下管线建设大力开展城北新区城北新区B区建设，整合项目资金1.04亿元，带动民间投资5000多万元，加强水、电、路、田、林等基础设施建设，成为全市新农村建设的亮点。加大生态保护力度，大力开展节能减排，万元GDp化学需氧量和二氧化碳排放量控制在市下达的指标以内。充分发挥财政金融支撑保障功能，保障了安居工程等项目建设，支持了企业开展技术改造；对企业贷款涉及的资产抵押评估收费，由县财政“埋单”，发展环境不断优化，成功创建全省最佳信用县。实施移民搬迁，鼓励小城镇和中心村迁到城北新区居住。加快重点水、电、路、广播电视、通讯、生态环境建设居住。“三通一平”建设，完成供电、供水、通信、燃气等管网的敷设工程，为城北新区城北新区B区搭建建设平台。三通一平等工作同步进行；加快电网、信息网不断升级。继续实施电网改造工程，重点抓好城北新区电网配套建设，城区110kv变电站搬迁改造和电网升级改造，提高全县生产生活供电能力和水平，保障供电安全。加强信息基础设施建设，积极推进骨干通信网、广播电视网和宽带互联网“三网融合”和第三代移动通信技术，努力提高广大农村信息化水平。力争2011年，城北新区城北新区B区重点项目建设总投资达3亿元以上，打造既适宜居住又适宜创业还适宜旅游的新城。基础设施房地产开发项目群,其中开发项目,投资总额8000万元，此项目采取土地置换的开发方式。小区开发项目规划总用地148088 m2,绿化用地面积51830m2，建筑密度32%，容积率1.8，绿地率35%,据初步估算，城北新区B区建设实施后，并将带动区域内1.5万亩荒山荒坡荒地最低增值30亿元。至少可拉动基础设施投资40亿元。特别是城北新区城北新区B区建设，要按照50年不落后的要求，对正在建设的绕城公路305省道复线改线至城北新区凤凰大道区域进行前瞻性的规划，规划近期2015年城市人口规模到达13万人，城市建设用地规模为11.70km2，人均建设用地指标控制在90m2左右；力争通过10年左右的努力，新增城区面积11.3平方公里，新增城市人口10万人，拟修建的麻竹高速城北入口特意又为南漳城北新区建设“延长”6公里区域规划,持续8年的城市总规划终于定锤。让南漳建设成为襄樊市区的一个重要功能区。

第五篇：控制性详细规划心得整理

控制性详细总结报告

问题一：什么是控制性详细规？

按照《城市规划基本术语标准》（GB/T50280-1998）的定义，控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。简言之，就是以总规为依据，以土地使用控制为重点，详细规定建设用地性质、使用强度、空间环境、市政基础设施、公共服务设施等等控制性指标。

一、控规的任务：

在城市总体规划的指导下，制定所涉及的城市局部地区、地块的具体目标，并提出各项规划管理控制指标，直接指导各项建设活动。

二、控制性详细规划应当包括下列内容：

1、详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；

2、规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；

3、提出各地块的建筑位置、体型、色彩等城市设计指导原则；

4、根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行系统以及其他交通设施、规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施。控制点坐标和标高。

5、根据规划容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线、进行管线综合、确定地下空间开发利用的具体要求。

6、制定相应的土地使用与建筑管理规定。

问题二：控规做什么？（对总规的确认和修正）

控制性详细规划上有总规和分区规划制约，下要引导控制修建性详细规划，这也突出了控制性详细规划的最大作用——承上启下。除此之外，控制性详细规划还有以下几个重要作用：与管理、开发的结合，作为管理的依据（三分规划，七分管理），体现城市设计构想（给城市设计制定大致风格），城市政策的载体（体现政府领导的各种政策）。其内在构成包括六个方面：土地使用、环境容量、建筑建造、城市设计引导、配套设施和行为活动

一、土地使用控制

土地使用控制即对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出规定，具体控制内容包括用地性质、用地使用相容性、用地边界和用地面积等。用地性质按《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）规定建设用地上的建设内容，用地使用相容性（土地使用兼容）通过土地使用性质兼容范围的规定或适建要求，给规划管理提供一定程度的灵活性。地块划分：

1、地块是控制性详细规划为更好地控制土地使用所规定的最基本用地。

2、地块的特性：制定文本图则时编码与指标的载体；使用性质相对单一，但不排除混合使用；与开发的规模、时序相一致；地块面积根据开发方式、管理方式决定，小至建筑基地，大至一个单位、一个厂矿企业不等；根据开发、管理方式的变化，地块可以重组。

3、地块划分的目的：为便于规划管理分块批租、分块开发和分期建设，统一制定控制指标而将规划用地分成许多地块。

地块划分的依据划分地块要考虑用地现状和土地使用调整意向，考虑建设的控制引导原则，以规划布局结构为依据，同时确定用地面积与边界不应停留于简单的表面形式上，而应以用地性质规划为基础，综合考虑街坊开发建设管理的灵活性以及小规模成片更新的可操作性等因素，对地块进行合理划分，其划分有如下一般原则：

1、严格根据总体规划和其他专业规划，根据用地部门、单位划分地块。

2、尽量保持以单一性质划分地块，即一般一个地块只有一种使用性质。

3、建议每一个地块至少和城市道路相邻。

4、结合自然界、行政界线划分地块。

5、考虑地价的区位极差

6、地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发。

7、有利于保护文物古迹和历史街区，对文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好、规划给予保留的地段，可单独画块，不再给定指标。

8、规划地块划分必须满足“专业规划线”的要求，专业规划线用于城市基础设施的控制要求，主要有道路红线、河湖蓝线、城市绿线、基础设施用地黄线、文物古迹保护紫线等。

9、规划地块划分应尊重地块现有土地使用权和产权边界。

10、满足标注厂房、仓库、综合市场等特殊功能要求，适应建筑群体组合及城市设计需要。

11、地块划分可根据开发模式和管理要求，在规划实施中进一步重组

12、地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待，新区的地块规模可划分得大些，面积控制在0.5-3公顷左右，旧城改建区地块可在0.05-1公顷左右。

二、环境容量控制

即为了保证良好的城市环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定，其控制指标一般包括：容积率、建筑密度、人口密度、人口容量、绿地率和空地率等。容积率和建筑密度分别从空间和平面上规定了建设用地的建设量，人口密度规定了建设用地上的人口聚集程度，绿地率和空地率规定了公共绿地和开放空间在建设用地里所占的比例。这几项控制指标分别从建筑、环境、人口三个方面综合、全面地控制了环境容量

三：城市设计引导

控规阶段的城市设计主要是弥补控规在城市区段空间环境设计方面的缺陷，并在操作层面实现城市设计的可操作性，其内容包括：空间布局、道路与交通系统、景观设计、绿化设计、建筑形态、环境设施与小品，其中成果一部分转化为各项控制指标、纳入到控规成果中，另一部分表现为设计引导，以图则的形式补充到控规成果中。

问题三：我们怎么做？为什么？

控制性详细规划是以总体规划为依据的，因此，收集总体规划的资料也是必不可少。总体规划涉及的内容有很多，而我们控制性详细规划仅仅需要收集其中的几项就够了。

1、总体规划的路网。

总体规划的路网是我们今后确定控制性详细规划路网的基本依据。控制性详细规划的路网骨架大体上应该同总体规划的路网骨架相一致。局部地方路网与总体规划路网不符的，可以一定程度上的调整，但应在规划中清楚地说明它对总体规划路网的改动。

2、总体规划所确定的功能结构与规划人口分布图。尽管控制性详细规划不用确定整个城市的功能结构，但是对自己规划范围的地块还是应该有一个清晰而准确的科学定位，这个定位必须结合总体规划来确定，不能与总体规划相违背。

3、总体规划的土地利用图。

这个是以后对用地进行规划布局的一个依据。综合屏南县城总体规划的现状道路交通系统，我们经过讨论，找出了几处不合理之处，并对其进行优化调整：主要是主干路的Y字形交叉口和县镇府周围的支路升级。而中心城区对于县城的重要性不言而喻，所以对于规划区范围内的功能结构我们并没有大的调整，在总规的功能结构上进行细化，主要的城市发展轴没有变化。

我们要为一个城市做规划，不能拍脑袋想，是要基于实际情况，因此现状资料是非常非常的重要。结合屏南县城的现状情况，地形条件复杂，这也要求我们对屏南县城的地形进行分析研究。现状资料包括内容特别多，对于控制性详细规划来说，最重要的现状资料莫过于现状地形图了。有了现状地形图，我们才能做出现状地形分析图、用地布局图，现状建筑质量分析图等，然后才能对现状用地进行分析，结合现场实际，提出现状存在的问题等。另外，由于地形图是过去一段时间测绘的，即使是最新的地形图也不可能包含最新最准确的信息，我们还需要收集到从地形图测好开始到规划时止的新建用地与建筑的资料，以及已报批但还没修建的用地与建筑的资料。我们所使用的地形图是屏南县06年绘制的，许多地方存在变化和更改，这也要求我们根据实际去调整。

结合屏南县总体规划，分析中心城区现状资料，找出现状城市建设存在的问题，将这些问题提出来，作为我们今后规划中重点要解决的对象。结合屏南县中心城区规划，根据资料与现状，我们提出下列几个存在的主要问题：

1、用地布局上：用地功能混杂，土地利用率低，教育用地容量不足，商业用地分化严重，中心区中心集聚性弱。

2、道路系统不够完善，存在几处明显问题，并且存在较多的T、Y型字口，锐角交叉口太多，缺乏公共停车场，汽车沿街停放，影响交通和环境。

3、城市景观风貌较为平淡，缺乏亮点，尤其反映城市个性的干道景观和滨河景观特色不鲜明；城市水系没有得到很好利用，没有和城市绿地系统有效结合。

根据总结出来的问题，经过小组讨论，我们提出了我们这次规划的重点：

1、我们这次规划的思路就是“以路网依托，确定功能结构”，调整城市用地功能和结构。

优化城市道路交通系统。处理T、Y型字口、锐角交叉口等，长远控制，合理改造，以较少的代价达到优化城市道路网系统的目的。

2、整治城市水系，规划中心城区有机合理的生态景观风貌。

3、加强城市绿地系统建设。

4、确定合理的城市建设控制指标。

最后，资料收集分析，存在主要问题找出，规划的重点讨论得出，现在来开始我们的规划就可以做到从容，有理有据。

此次规划的思路就是“以路网依托，确定功能结构”。因为总体规划的路网已定，控制性详细规划是以总体规划为依据的，我们就可以参照总体规划的路网，然后再结合屏南县城中心区现状控制路网，可以初步定下最主要的主干路网，调整城市用地功能和结构。首先把中心城区分成两个功能组团，一北一南，分别设置主次中心，结合城市发展轴，再把中心城区分成四个功能片区。解决了规划的第一个重点——调整城市用地功能和结构。

功能结构确定下来以后，再按照各自的功能定位与要求，往下深化路网，形成完善的道路系统，明确各个道路的等级与功能，最终形成规划路网。优化城市道路交通系统。对城市主干道上T字形路口进行微调，城市次干路形成环形交通，减轻中心城区中心交通压力，处理T字口、锐角交叉口等，长远控制，合理改造，以较少的代价达到优化城市道路网系统的目的。这个过程不是一个简单的单向流动过程，它需要在这期间不断地进行反复的对比与调整。至此解决了我们规划的第二个重点——优化城市道路交通系统。

这次规划，我们在确定路网的同时，结合屏南县中心城区的实际与特点，按照充分利用当地资源特色的原则，把城市水系整治作为规划的重点，重新规划优化了城市水系喝道，适度加宽和调整走向，沿河两岸设置滨河绿地，作为城市的公共休闲开敞空间，结合城市绿地系统，设置步行系统，结合城市文化景观轴和自然景观轴，规划中心城区有机合理的生态景观风貌，以此解决了第三个重点——整治护城河沿岸环境。

接下来，路网确定了以后，就可以进行地块的用地布局填充。进行用地填充，要依据总体规划，但总体规划过于笼统，与现实情况出入较大，因此还需要充分结合现状以及收集来的用地调整的资料，进行合理的用地布局。此外，结合现状地形与绿化景观设置的要求，尽量将山头或陡坡的用地规划为大面积的公园或绿地，在快速路旁布置30米的绿地，再在适当的地方布置街头和居住小区绿地，以此形成点、线、面一体的绿地景观系统，解决了第四个规划重点——加强城市绿地系统建设。

进行用地布局的同时，按照公共服务设施配置的服务半径与规模大小要求，再结合收集来的学校、医院等部门的规划要求进行公共服务设施的布点。最后完成整个地块的用地填充。用地布局完成以后并不是马上就进行各个地块的控制指标的规划，因为这个方案并不是最终成果，可能还要修改，这时仅仅需要大范围地分区地设定一个控制指标。再按照城市设计引导确定各个地块与分地块的控制指标，控制指标之间很多都是有关系的（比如通过几项指标可推算出另一指标）。最后完成指标控制。解决了第五个规划重点——确定合理的城市建设控制指标。

问题四：成果有哪些？（内容、特色、不足）

一、成果分为

文本、图纸、说明书、总结汇报PPT、成果展板。

其中图纸包括：区位图，现状分析图，地形分析图，土地利用规划图，块划分编号图与指标控制图，道路竖向规划图，场地竖向规划图，道路系统规划图，公共管理与公共服务设施布局图，绿地系统规划图，功能分区规划图，规划结构分析图，景观结构分析图，六线控制图，城市设计引导图（含总平面布局及鸟瞰），分图则共51张图纸。控制性详细规划图集最主要的中心任务就是编制一张土地利用控制图和各个分图则，围绕这个中心任务产生更多的图纸。

二、特色

整个控制性详细规划强调“以人文本”的规划理念。编制规划中，首先保证的是做到承上，主干路路网基于总体规划中的不合理进行微调，次干路进行环形道路设计，满足交通功能。分析土地利用现状，对于不同性质的用地在总体规划的基础上进行置换、合并，融入“因地制宜、体现公平、绿色和谐”的规划理念。地形条件复杂，合理利用山地城市的地形特点，规划与山体结合的城市公园，搭配合理的公共服务设施布置，利用天然城市水系，打造特色的生态自然景观，并且注重山水的保护与开发。

三、存在的不足

（1）图纸表达不够成熟和规范，文本中出现解释说明类的语言，没有达到精炼严谨的表达，说明书没有很好的达到说明图纸内容的效果。

（2）前期资料收集不够细致，大多停留在总规层面，分析不够透彻。（3）强制性指标控制中可能存在不合理，缺乏弹性控制。

（4）区位分析图，停留在总规的层面上，控规的所做应该是地块与周边的关系分析图，应该从更小范围分析其与周边的关系，而不是把它置于整个福建省或者宁德市来分析。

（5）分图则编制不够细致，地块划分存在不足。

问题五：学控规有何感受？

刚开始做控规，抓不到主体，按照成总体规划的思路来做，导致前面花了较多时间走回头路。控规做完后，最大的感受就是——规范，不仅是图纸要求表达更加规范，指标的控制也要求规范，这也是和总规的最大区别，总规更侧重于宏观上的结构规划。

在学习过程做，对于强制性指标的控制，这是控规的重点，也是控规的难点，在我看来，强制性指标应该通过应变措施方式，进行弹性控制，例如相关规定中的容积率奖励政策，这样才能让控规更具有操作性。可是现实中，容积率到底能不能做到弹性控制，目前国家调控房价的大背景，房开商对于土地的利用率更加看重。在编制过程中，对于用地分类，即使是分到小类，也不能完全表达很多用地，例如城市中心的写字楼等，这类复杂的用地以后再编制规划中怎么很好的表达，这些问题都给了我很多思考。

这次控制性详细规划课程选取的规划地块是屏南县中心城区，结合做总体规划也是选择屏南县城，可以说这次控制性详细规划的编制可以说是对总体规划课程的一次重温，而对于控制性详细规划的图纸要求，也可以说是对前面三年的设计做了一个综合的重温和练习。比如在控制性详细规划中运用到的城市设计，这也给予了我们很多好处，为马上出去实习做功课。

此次控规的学习，使我更加认识到团队合作精神的重要性，其可激发成员学习的主动性，而形成集体意识，也使自己得到全面的发展。在接触控规时，前期思想一直都停留在总规层面上，导致方案的构思不够大胆，路网规划不尽合理等，后来通过案例分析及解读，对控规慢慢有了系统性的认识，规范是任何一个设计都不可避免的，其在控规中体现得更透彻，因为图则中所画的任何一笔都具有法律效应，强制性指标的控制，是控规的重点，同时也是难点，通过指标调整，可以增加城市土地有偿使用的收益，有利于实现国有土地资产的保值增值，控规指标调整是局部的，但其影响却可能是深远的。

控规让我再次系统的复习了四年以来所学的专业知识，这也体现控规承上启下的作用，特别是城市设计引导，应用了前期所学的各种设计如：小区规划设计、单体建筑等，这是一个反复的过程，学完控规，我还是有以下困惑：

1、在案例的解读及分析过程中，发现强制性指标进行的都是弹性控制，但是具体落实到我们的设计中，并没有进行这一步，指标的控制还只是停留在城市设计引导及相应规范要求中。

2、由于控规需要细分至小类，设计过程中碰到商住这种混合性的用地，在其指标及人口控制中还是很难把握，同时也由于时间的关系，并不能很好的思考这个问题。

3、整理完图集，发现建筑质量分析这张图纸，对我们后续工作并没有什么作用，现在还是搞不清这张图纸的意义在哪里？

4，人口的控制也是通过了反复的推敲，应用各种方法进行验证，虽然最后能得到一个比较合理的数据，但是发现计算的过程中，缺少考虑商业办公等用地中的居住。

同时，我也明白，其实做任何设计，前期工作非常重要，只有想清楚了、弄明白了才能少走弯路，少浪费时间。

最开始在学习控规控规的理论知识时，觉得有点困惑和不解，可能是理论知识比较枯燥的缘故，但学到后来觉得控规跟我们的生活联系非常密切，要做好规划就必须去获取现场资料，了解整个环境，然后进行大量的分析，为后面的规划打下一个良好的基础。到我们作图的时候就发现理论知识很有用，它会指导你的整个规划过程。

在作图的过程中，图纸表达方面还有点不熟悉，开始的时候效率比较差，但通过一段时间的作图、改图，效果就明显的提高。还有就是要时常带上一些必备的书籍和规范，在作图的时候会时常用到，规范其实在平时抽时间看是很枯燥的，但在作图的时候去运用它，记忆起来就非常快。

控规更加贴近人民群众的生活，更加关系到到其的切身利益，控规的实施需要平衡各利益悠关方的利益，而不是简单的依靠图纸图则来确定。控规的规划更需要对规划地区内部与外部的了解和分析，考虑近期和远期的经济性来进行规划建设。控规对地块的建设控制和建设的时序必然会引起社会经济等的走向，所以首要目标是确定规划所能带动经济效应。因此规划必须结合城市经营运作来规划建设，如此才能带动城市与经济的良好的互促发展，而不致使城市规划与城市经营相互冲突而带来一大堆问题。

城市的建设也不是把促进经济发展作为唯一目标，而且也要考虑人的发展、人的使用等问题，在建设的开始就要预防城市病，拒绝城市变成一个冷漠的场所。牧歌时代的灵魂没有消失，而是要通过正确规划引导来展现，既城市建设的生态性、和谐观。如城市内河的利用，内河可以作为良好的生态孕育场所也可以作为良好的滨水公园也可以是人们倾倒垃圾的场所。因此应以经济发展和人本规划思想为基点作出正确的规划走向。

问题六：指标与城市设计的关系？

建筑高度的控制在城市设计空间构图中的作用十分重要，因为它所能达到的视觉高度极易被人感知，是城市建筑形态的主要构成因素之一。

控规对建筑体量的控制和引导可用的控制手段还很少，主要通过文本中城市设计导则内容进行描述性界定，如“体量不宜过大，要突出时代感等内容”，从实际控制效果来说，几乎没有任何作用。

以建筑密度、容积率和绿地率为例来说明，公共管理与公共服务用地对以上四个指标会有一定的限制，比如行政办公用地就要有适当的比例，建筑密度和建筑高度会有所控制，绿地率要求要高一些。商业设施用地的话，就对容积率的要求会有所不同，在城市中心它的容积率可以很高，作为标志性建筑。而工业用地则是要求低容积率，比较高的建筑密度。

问题七：经济技术指标？

一、规定性指标（强制性指标）

用地性质；用地面积；建筑密度；建筑后退红线；容积率；绿地率；交通出入口方位；停车泊位及其他公共服务设施。

二、指导性指标（引导性指标）

人口容量、建筑形式、风格、体量、色彩要求；其他环境要求

建筑密度和容积率都要规定它们的上限，绿地率有个下限，还要根据用地性质来确定各个指标，建筑密度、建筑高度和容积率这三者之间的关系比较密切。容积率大，建筑高度一般来说比较高，而建筑密度和绿地率就不一定；而建筑密度大，它的绿地率、容积率相对来说会偏小，建筑高度也会有所控制。

三、指标间的关系

容积率与建筑密度、建筑平均层数的关系

容积率=用地内所有建筑的总建筑面积/用地面积

建筑密度=(用地内所有建筑的基底面积总和/用地面积）*100% 建筑平均层数=用地内所有建筑的总建筑面积/用地内所有建筑的基底面积 因此，容积率=建筑密度*建筑平均层数

绿地率=（地块内绿化用地总面积/地块面积）*100%