重庆市控制性详细规划一般技术性内容修改暂行办法——解读

第一篇：重庆市控制性详细规划一般技术性内容修改暂行办法——解读

《重庆市控制性详细规划一般技术性内容修改暂行办法》解读为进一步完善控制性详细性规划修改的相关规定，规范控制性详细规划一般技术性内容修改工作，加强城乡规划管理，市规划局根据〘重庆市城乡规划条例〙及有关法律、法规，制定了〘重庆市控制性详细规划一般技术性内容修改暂行办法〙（以下简称〘办法〙）。该〘办法〙已于2012年9月10日公布，将自公布之日起三十日后施行。

一、适用范围 该〘办法〙适用于市规划局对修改控制性详细规划一般技术性内容的管理。其他区县（自治县）的城乡规划主管部门可参照执行。

二、阶段划分 为提高行政审批效率，避免行政程序的反复，〘办法〙将控制性详细规划一般技术性内容的修改分为规划行政许可前的修改和规划行政许可中的修改。

规划许可前的修改指未受理建设用地规划条件或建设用地规划许可申请前对控制性详细规划一般技术性内容的修改，规划许可中的修改指受理建设用地规划条件或建设用地规划许可申请后对控制性详细规划一般技术性内容的修改。

三、对一般技术性内容修改的界定

〘办法〙对一般技术性内容修改的情形进行了严格的界定：

（一）进入规划行政许可程序前，因有下列情形之一引起相关地块规划指标、控制要求和边界修改的，方可认定为一般技术性内容修改：

1、在不增加容积率的前提下，根据专项论证或已批准规划，修改道路、轨道、管线的相关设计参数和其它规划指标或根据土地权属修改用地边界的；

2、经专项论证，增加公共服务设施、公共安全设施和绿地的；

3、结合具体情况对交通及公用设施的用地范围或其他规划内容进行修改的；

4、经市规划局认定属规划编制失误需对相关控制性详细规划内容进行修改的；

5、在不增加容积率的前提下，减少居住建筑面积；

6、其他可以作为一般技术性内容修改的情形。

（二）对已进入规划行政许可程序的建设项目，在不涉及重大利害关系、不改变土地出让合同内容、不增加计容建筑面积、不改变土地使用权出让的土地用途、公共绿地面积和公共设施配套条件的前提下（市政基础设施除外），需有下列情形之一的，方可认定为一般技术性内容修改：

1、对用地范围内各类用地边界进行修正的；

2、在控制性详细规划确定的同一地块范围内，对交通出入口位置进行调整的；

3、在不影响航空、军事、国安、文物、重要党政机关、重要视线通廊等对周边建筑控制高度的要求，以及不涉及控制性详细规划对建筑限高提出的强制性控制要求，对规划建筑控制高度调整、优化的；

4、对控制性详细规划中未作强制性规定的建筑形式、风格、色彩、建筑密度和地块内不涉及公共绿地的绿地率等内容进行修改的；

5、对同一宗土地出让合同或同一个建设用地规划许可证范围内的容积率和建筑密度进行统筹平衡的；

6、结合具体情况对城市道路、轨道、市政管线规划的线型、标高、用地位置及范围或对交通及公用设施进行修改的；

7、其他可以作为一般技术性内容修改的情形。

四、申请主体 规划行政许可前的控制性详细规划一般技术性内容的修改可由相关区政府、市级土地储备机构向市规划局提出申请，也可由市规划局主动进行修改。规划行政许可中的控制性详细规划一般技术性内容的修改由规划分局提出。

五、公示程序

为保障利害关系人的合法权益，增加规划修改工作的透明度和公众参与度，〘办法〙规定，市规划局在批准修改前，应当将修改方案公示，征求利害关系人意见。公示时间不得少于七日。

六、其他

（一）本办法附件中规定的在七个工作日拟定〘规划行政许可信息入库说明表〙报送审签，不包含公示的时间。

（二）自本办法施行之日起，〘重庆市规划局关于印发〖主城区控制性详细规划维护管理暂行办法〗的通知〙（渝规发〔2010〕38号）和〘重庆市规划局关于印发〖规划许可与控规内容不一致时规划许可信息入库管理流程（暂行）〗的通知〙（渝规发〔2010〕95号）同时废止。

七、相关政策查阅途径

社会公众可通过重庆市规划局公众信息网（）查阅。

第二篇：合肥市控制性详细规划管理暂行办法

合肥市控制性详细规划管理暂行办法

第一条为落实城市总体规划，规范控制性详细规划的编制与实施，依据《中华人民共和国城乡规划法》，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内控制性详细规划的编制、审批、实施工作。

第三条本办法所称控制性详细规划是指城乡规划主管部门根据城市总体规划，以审定的单元规划为指导，结合区域发展和建设需要，对单元内各地块的土地使用性质和土地使用强度、空间环境、城乡基础设施、公共服务设施、城乡安全设施以及历史文化遗产保护等作出具体规定的规划。

本办法所称单元规划是指城乡规划主管部门根据总体规划、专项规划以及地区经济、社会发展和环境建设的要求，按各种公共服务设施资源的服务范围和规模，以城市（镇）主要道路、河流等为明确界线，并结合行政区划和市政设施管理，将城市（镇）划分为若干基本单元，对基本单元的主导功能和土地使用强度、城乡基础设施、公共服务设施、城乡安全设施、空间环境以及历史文化遗产保护等作出技术性规定的规划。

第四条编制和实施控制性详细规划应当遵循下列原则：

（一）坚持规划的科学性和可操作性，维护规划的严肃性和权威性，正确处理计划与市场、近期与远期、规划与实施、建设与管理的关系；

（二）坚持政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策；

（三）突出重点地区、重要节点和公共空间的城市设计，提高城乡的环境质量、建设品质和城市景观的艺术水平，促进城市精细化管理。

市城乡规划主管部门应该依据本办法制定本市控制性详细规划的编制规则。

第五条市、县城乡规划主管部门应当拟订单元规划和控制性详细规划的编制计划，经市、县规委会审定后，报市、县人民政府批准。

编制计划应当优先安排以下内容：

（一）城乡近期重点发展建设地区；

（二）城乡重要地区；

（三）旧城改造（包括城中村、危旧房、经济适用房、廉租住房）地区。

第六条市、县城乡规划主管部门负责单元规划的组织编制工作，编制经费由市、县财政承担。其中，滨湖新区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、新站综合开发试验区以及四个城区工业园区的单元规划，由市城乡规划主管部门会同上述各区组织编制，编制经费由上述各区承担。

市区范围内的控制性详细规划，由市城乡规划主管部门负责组织编制，编制经费由市财政承担。其中，滨湖新区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、新站综合开发试验区以及四个城区工业园区范围内的控制性详细规划，由市城乡规划主管部门会同上述各区组织编制，编制经费由上述各区承担。

三县范围内，县人民政府所在地镇的控制性详细规划，由县城乡规划主管部门负责组织编制；其它镇的控制性详细规划，由镇人民政府负责组织编制。编制经费来源由县人民政府确定。

第七条单元规划和控制性详细规划的主要内容。单元规划应当包括：

（一）单元的主导功能；

（二）建设总量控制；

（三）城乡基础设施、城乡公共设施、城乡安全设施的安排；

（四）重大功能性项目布局；

（五）城市次干道及以上道路的具体控制条件及控制点标高；

（六）城市设计整体意向。

控制性详细规划应当包括：

（一）地块的边界和用途；

（二）地块的规划控制指标；

（三）城乡基础设施、城乡公共设施、城乡安全设施的具体安排；

（四）“绿、蓝、黄、紫线”的保护范围；

（五）地下空间开发利用范围；

（六）城市支路和巷路的具体控制条件及控制点标高；

（七）城市设计控制性指标或者指导性要求。

第八条编制机关应当委托具有相应资质等级的城乡规划设计单位从事单元规划、控制性详细规划的编制工作。

城乡规划设计单位接受委托后，应当按照规定办理备案手续。

第九条单元规划和控制性详细规划的审定程序。单元规划按照下列程序审定：

（一）城市“141”范围内的单元规划，经市城乡规划主管部门审核后，由市规委会审定。

（二）城市“141”范围以外的单元规划，经县城乡规划主管部门审核后，由县规委会审定。

控制性详细规划按照下列程序审定：

（一）城市“141”范围内的控制性详细规划，经市规委会审定后，市区范围的，由市人民政府批准，并报市人民代表大会常务委员会和省人民政府备案；县人民政府所在地镇的，由县人民政府批准，并报县人民代表大会常务委员会和市人民政府备案；三县范围内其它镇的，由县人民政府批准。

（二）城市“141”范围以外镇的控制性详细规划，经县规委会审定后，由县人民政府批准。

第十条市、县城乡规划主管部门、镇政府在组织编制控制性详细规划时，应当将规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告时间不少于30日。

第十一条经批准的控制性详细规划的修改按照法定程序进行。城乡规划主管部门应当根据城市经济、社会发展的实际，依据法律、法规以及上位规划，对控制性详细规划进行适时维护。

第十二条市、县城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划提供出让地块的规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

在市、镇规划区内实施建设用地规划许可、建设工程规划许可，应当符合依法批准的控制性详细规划。

第十三条依法应当编制而未组织编制，或者委托不具有相应资质等级的单位编制单元规划、控制性详细规划的，对责任人依法给予处分。

未依据控制性详细规划提供规划条件，或者实施建设用地规划许可、建设工程规划许可不符合控制性详细规划的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。

第十四条本办法具体应用中的问题，由市城乡规划主管部门负责解释。

第十五条本办法有效期1年，自发布之日起施行。

第三篇：控制性详细规划必须包含哪些内容呢

控制性详细规划必须包含哪些内容呢？

1、用地性质

2、用地地块划分

3、适建性、兼容性确定

4、各级道路红线位臵、控制点、标高

5、市政设施配套情况，定位

6、与图则配套的地方规定。

7、每个地块内的建筑控制，包含一般经济指标、出入口位臵、建筑限高（城市天际线）、建筑色彩规定等。

估计还有更多，随着逐步深入学习，将持续更新。

总之，我们应该明确根据城市总体规划的强制内容、分区规划的内容、以及各个专项规划的编制情况，针对各自所在地的实际情况来分析控制性详细规划必须包含的内容，确保编制的控规能适用于规划局日常的规划管理工作。

另外，我们必须研究的就是控规的编制单元确定，如何能在能在管理中进行弹性调整。因为我国没有类似美国的开发权转让制度，而国土管理部门片面强调土地节约原则及鼓励向空中要地的做法加剧了对控规的侵害，因此如何科学地公平公正的做好弹性管理变得尤为重要，如何才能对编制单元内的建筑容量、环境容量、人口容量、公建设施配套等做好平衡，是我们必须认真对待的问题。

控制性详细规划（以下简称“控规”）是以总体规划（或分区规划）为依据，以规划的综合性研究为基础，以数据控制和图纸控制为手段，以规划设计与管理相结合的法规为形式，对城市用地建设和设施建设实施控制性的管理，把规划研究、规划设计与规划管理结合在一起的规划方法。控规成果包括规划文本、图件和附件。图件由图纸和图则两部分组成，规划说明、基础资料和研究报告收入附件。

2008年《城乡规划法》实施，将控规纳入法定规划，城市和镇都必须编制控规，经依法批准的控规具有法定效力，国有土地使用权的划拨和出让均应该符合控规要求；未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。依法批准的控规既是城乡规划主管部门作出规划许可、实施规划管理的依据，也是修建性详细规划编制的依据。控规既能控制市场开发行为，避免市场失效，也能控制行政行为，规范自由裁量权的行使。但是，控规理论自身还不够完善，编制水平各地差距较大，编制方式也不尽相同。《城乡规划法》要求控规全覆盖，实际操作中有一次全覆盖、分区分期编制、根据出让情况临时编制小地块控规等多种。一次性全覆盖统观全局、整体性好，各项配套设施能够全盘考虑，但也有研究不足、针对性不强、编制粗疏、科学性和可操作性不强等缺点。根据项目情况编制小地块控规优缺点正好相反，针对性强但缺乏全局观念，三大设施难以配套到位。以上两种方法对大城市弊端尤为突出。分区分期编制控规综合了上述方法的优点，既能纵观全局，也加强了各区域的针对性研究，采取自上而下和自下而上相结合的方法，理论联系实际，既考虑控规的普适性，也考虑针对性，强调科学性和可操作性。全国编制控规较好的城市均采用分区分期编制方法，如北京市中心城共1088平方公里，划分成33个片区（平均约30平方公里）、300个街区（平均约3平方公里）、3万多个地块（3公顷左右）。各分区一次编制，逐步深化，分期审批，定期评估并进行动态维护，不断将新技术、新成果应用到城市规划及建设上来。就合肥市而言，控规编制大概经历了三个阶段：

第一阶段（1990-2004年）以《城市规划法》实施为标志。《城市规划法》自1990年实施后，合肥市即启动了控规的编制工作。初期，主要结合道路改造和建设，编制道路两侧地区的控规，如马鞍山路地区控规等。中期，结合城市改造成片地区编制控规，如南七地区控规等。后期，即2000年以后，主要针对新区建设编制控规，如政务文化新区控规、望湖城地区控规等。第二阶段（2005-2007年）以安徽省颁布的《城市控制性详细规划编制规范》为标志。2004年底，安徽省颁布了《城市控制性详细规划编制规范》，更加规范了控规的组织编制、审批和实施。这个阶段合肥市控规编制的主要特点是：对编制区域进行层次划分和分层控制；根据编制区域特征及分区特征确定控制要素和分区施控；进一步强调了强制性内容的刚性，加强了城市规划的引导性，实施强制和引导两性并举。

第三阶段（2008年至今）以《城乡规划法》实施为标志。《城乡规划法》实施后，合肥市的控规编制又出台了新规定：依据《城乡规划法》，2009年5月12日经市政府常务会审议通过了《合肥市控制性详细规划管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）。《暂行办法》结合合肥建设发展的实际情况，并借鉴了当时北京、上海等城市的经验，成为合肥市阶段性规划管理的依据。其主要内容包括：一是从完善规划管理体系出发，提出了单元规划概念，明确了单元规划和控制性详细规划的编制、审批要求；二是明确了单元规划和控制性详细规划的编制组织、编制经费；三是提出了规划的公众参与和规划的修改、维护；四是规定了相关法律责任。2009年以来，合肥市编制完成的控规成果规模共计230多平方公里，有效地指导了城市建设与管理。

自《城乡规划法》实施后，对控规赋予了更严格的法律意义；尤其是自 2011年1月1日实施的《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》，对控规的地位、作用、编制、审批以及批后的维护、管理和修改等，从控规的基本技术理论出发，提出了具有普遍适用性的规定。反观我市过去的控规编制，虽然在城市的建设管理中发生过重要作用，但仍存在一定的局限性。

首先是缺乏系统性。控规成果的系统性研究不足。合肥市为确保上市土地规划的合法性，编制了大量小地块控规，确实解决了现阶段的规划管理问题。但由于规划不是成系统的编制，规划的范围有大有小，控制的要素有多有少，控制的区域与城市的行政管理区域相差较大，缺乏系统性，造成规划实施难度较大；规划在区域范围内的系统性研究不能及时跟进，而是就事论事，哪里要改造开发了，急急忙忙的编制控规，缺乏区域统筹，从城市的长远发展考虑，不利于今后城市的管理和可持续发展。

其次是没有分区规划。合肥作为特大城市，由于没有分区规划，总规直接指导控规编制造成控规的编制难度大，不可避免存在配套设施漏项问题。因此，从健全城乡规划管理体系的角度出发，分区控规的编制就显得非常重要和急迫。

第三是缺乏动态性。控规的调整必须经过合法的程序重新审批，这往往影响规划的实施进度。控规编制没有期限，一旦审批，长期有效，而城市的快速发展，往往引起其它相关方面的变化。随着城市的扩张，土地使用指标越来越紧张，节约集约用地已是规划编制的重要内容，这显然就要提高容积率，提高土地使用强度。过去拆迁安臵一般都是多层建筑，容积率控制在1.5以下，而合肥市大建设拉开序幕后，拆迁安臵量大，如按原先编制控规的容积率建设，用地将大大增加。为了节约用地必须提高容积率。如原先的控规对居住用地的容积率控制在2.0以下，建成的小区都是多层建筑。而现在的小区开发，要求以高层建筑为主，容积率达到3.5。显然原规划控制指标缺乏弹性，体现不了规划的动态性。

第四是趋向功利性。如控制指标一再突破、公共利益难以得到有效保障、利益的天平总是向市场倾斜等；可以说，控制性详细规划面临应对市场方面的迷失，在一定程度上受市场所牵制。

第五是控规编制经费不足，编制周期较长。目前合肥市没有控制编制的专项资金，一个普通小控规项目的编制工作从规划部门申请→政府立项→财政经费审核→招投标→开始编制成果，时间较长，不能适应高速发展的城市建设。

综上所述，特提出如下建议：

一、尽快开展分区控规的研究编制工作。合肥未来作为千万人口的区域性特大城市，编制控规必须统观全局，系统研究，分区编制，分期审批。建议按三年全覆盖的原则，由市政府考虑按安排专项资金，作为指令性任务，委托市规划设计研究院系统性的完成全市四个行政区的分区控规的研究和编制工作。

二、修订出台《合肥市控制性详细规划编制审批实施细则》。依据国家《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》，结合我市实际，在原《暂行办法》的基础上，修订出台《合肥市控制性详细规划编制审批实施细则》。其重点内容包括：

1、控规的编制主体和经费要求。

2、控规的审批和审定要求。

3、控规的编制内容。

三、科学规范控规的动态维护、审批及修改的程序要求。依据国家相关法规、规定要求，科学规范我市控规的动态维护、审批及修改的程序要求；提高控规的科学性，维护控规的权威性，确保控规的可实施性，让控规为今后的城市建设和可持续发展起到真正的指导作用。

南京市控制性详细规划的实践与探索

近年来南京城市发展的内外部条件都发生了巨大变迁，为了更好地应对城市发展条件的一系列变迁，引导城市有序建设发展，自 2004年开始，在国家有关规定和规范基础上，南京进行了大胆的改革和创新，探索建立了具有地方特色的控制性详细规划(以下简称“控规”)组织、编制、执行的制度框架，有效指导了随后的控规编制和审批管理。在不到五年的时间内，南京完成了

“总体规划的战略——次区域规划的分解和专项规划的深化——控制性详细规划的全覆盖”的一轮循环，为城市建设提供了强有力的技术支撑。

2008年开始实施的《城乡规划法)对控规工作提出了新的工作要求，在新的发展条件下，南京控规工作仍然存在着一些有待解决的问题，也面临着新的挑战。为此，南京对既有的控规工作进行了系统的回顾和检讨，在对宏观政策形势及行业发展动态进行全面分析的基础上，明确了“在既有控规制度框架下推进控规法定化、建立动态维护机制”的新一轮控规工作思路。

2004年以来南京控规工作的改革与创新 自2004年以来南京探索建立的控规工作方法，较好地适应了城市“快+变”的发展特征，较好地引导了南京城市经济社会的快速发展。概括而言，南京控规改革的创新举措主要体现于工作组织、工作制度和技术方法三个方面(周岚等，2007)。

1.1工作组织的创新

1.1.1将控规编制组织的责任部门由划处”调整为“分局”。改变以往由规划处组织编制控规的做法，明确以分局为主来组织编制控规。这一转变，从责任、人员、工作制度上保证规划管理人员能够较为深入地参与规划编制，不仅加快了规划编制进度，提高了规划的可操作性，而且也提升了规划管理人员的规划意识、理解水平和执行力度。

1.1.2充分利用规划设计力量

采取市场化的办法组织编制规划项目，全面开放规划设计市场，在全国范围内引入十余家编制单位参与南京控规编制工作。这一做法解决了时间紧张、南京地方规划设计力量不足的限制，有效推动了控规编制工作，同时促进了控规编制质量的提高。

1.1.3采取开门规划的工作方法

在南京控规制定过程中，贯彻落实“开门规划”的工作方法，一方面向专家敞开规划大门，另一方面向社会敞开规划大门，建立了”专业单位编制、部门参与、专家评审、市民公示、集体决策”的控规制定程序，在很大程度上增强了规划的科学性和实用性。

1.2工作制度的创新 自2004年以来，南京从工作规定、技术规定、技术标准三个方面先后出台了一系列工作守则，建立了指导控规从“编制组织”到”执行维护”的一整套工作制度框架。

1.2.1规范了控规工作流程

为了规范控规工作层面的相关事项，南京先后出台了《规划编制项目设计单位征集操作规程》、〈控制性详细规划编制工作规定》、《规划编制成果验收归档操作规程)、《控制性详细规划执行和调整规定》，明确了控规编制组织的责任部门、编制组织的方式与方法、控规编制各阶段的工作要求及相应的职责分工、控规成果验收入库的工作流程、控规修改的类别及相应的审批主体与审批程序。

1.2.2明确了编制技术要求

在《江苏省控制性详细规划编制导则》的框架下，南京制定了<南京市控制性详细规划编制技术规定)，对现状调查、编制内容、编制方法、技术深度、成果表达，以及公示材料制作等多方面都提出了较为明确的要求。从总体上来看，较好地规范了南京控规编制的技术工作。

1.2.3优化了相关技术标准

在国家相关技术标准的基础上，根据实际需要，南京就相关内容进行优化调整，形成了一套指导控规编制的地方技术标准。

《南京市城市规划地域划分及编码规则》确立了

“综合分区——分区——规划编制单元——图则单元——地块”的五级地域划分体系，为控规全覆盖、控规成果的智能化、信息化管理和使用奠定了基础。《南京市城市用地分类和代码标准》在国标基础上对用地分类进行了优化和完善，一是增加和细化了部分类别，二是对需要在规划中详细落实边界的用地进行了明确界定。

《南京新建地区公共设施配套标准规划指引》对公共设施的分级，各级公共设施的设臵标准、空间布局、建设方式等方面都进行了明确规定，要求社区层面的公共设施，除个别需要独立布臵的设施外，采取集中布臵的方式，综合布臵文体、商业、公共绿地等设施，保证了公共设施的空间预留和用地控制。

1．3技术方法的创新

1．3．1确立了以“6211”为核心的强制性内容

城市规划是城市政府的重要职能。在市场经济条件下，控规强制性内容的确定应从政府职能定位的角度来考虑，要有利于加强政府对城市空间的有效调控，着重控制能够保障城市健康发展的核心空间要素和必需的公共设施，从而规范市场、健全市场，引导城市建设的有序进行。基于此，南京在借鉴各地控规实践经验的基础上，提炼确立了以“6211”为核心的控规强制性内容。

”6”是指道路红线、绿地绿线、文物保护紫线和城市紫线、河道保护蓝线、高压走廊黑线和轨道交通橙线。

“2”是指公益性公共设施用地和市政设施用地两种用地的控制。

“11”分别指高度分区及控制、特色意图区划定和主要控制要素确定。

1．3．2分类表达规划成果 在合理界定规划内容刚性和弹性的基础上，将控规成果分为总则、执行细则和附件三部分。总则从总体调控的角度主要对保证城市基本功能、健康持续发展的相关内容(主要是“6211”)进行规定，是南京市城市规划实施管理的法定性文件；执行细则从具体管理需求的角度制定详细技术图则，是规划行政主管部门指导经办人员具体项目审批管理的技术依据；附件包括现状基础资料汇编，规划说明及交通影响评价技术资料，是对总则和执行细则的技术支撑。

1．3．3建立分类分级的控规调整制度

控制性详细规划报南京市政府审批。其中，总则对社会公布，并严格执行，不得随意调整。确需调整的，需在研究论证的基础上，报原审批部门批准后方可实施。执行细则作为规划行政主管部门的内部管理图则，同样严格执行，不得随意调整。确需调整的，一般调整在专业规划编制单位研究论证后，由规划行政主管部门通过集体讨论审批；重要调整在专业规划编制单位研究论证、规划行政主管部门集体讨论后，报市政府审批。新的工作背景

2．1《城乡规划法》对控规工作提出了新的要求

《城乡规划法》明确了控规的核心作用和重要地位，赋予控规前所未有的法定权威(张泉，2008)，规定控规是规划管理不可动摇的最直接许可依据，将控规从政府内部的”技术参考文件”转变为“法定羁束依据”(赵民等，2009)，这必将从根本上改变控规运行的制度基础。综合而言，《城乡规划法》对控规工作提出的新要求主要体现于以下三个方面：(1)要求市县规划部门和镇人民政府依法组织编制控规，对未依法编制的，要给予处分(第十九、二十、五十八条)。

(2)要求规划许可要以控规为直接依据(第三十七、三十八条)。(3)对控规的制定与修改进行了严格规定。

①控规报批前：需要公告规划草案，征求专家、公众意见，并将意见采纳情况及理由附具在报批材料中(第二十六条)。

②控规的审批：

由市、县人民政府批准，县人民政府所在地镇以外的镇的控规报上一级人民政府批准(第十九、二十条)。

③控规批；隹后：城市控规和县人民政府所在地镇的控规报本级人大常委会和上一级人民政府备案(第十九、二十条)，且应及时对外公布(第八条)。

④控规的修改：在修改前要进行论证，征求相关利害人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案；修改后的控规按原程序报批；修改涉及总体规划强制性内容的，先行修改总体规划：第四十八条)。

2.2．建设部正着手研究制定《控制性详细规划编制审批办法》，为了更好地落实《城乡规划法》，较好地指

导各地控制性详细规划的编制与审批工作，建设部于2009年开始着手研究制定《控制性详细规划编制审批办法》，对<城乡规划法》关于控规的相关要求进行细化和具体化，对2005年颁布的《城市规划编制办法》中的相关内容加以调整优化，目前已形成《控制性详细规划编制审批办法(征求意见稿)》。相对于《城乡规划法》和《城市规划编制办法》，“征求意见稿”关于控规工作的完善，主要有如下几个方面：

(1)界定了控规的涵义，阐述了

“控规是什么”的问题。明确控规是指“以经批准的城市、镇总体规划为依据，对建设地区的土地使用性质、使用强度、道路、工程管线和配套设施以及空间环境等控制要求作出的规划”。(第二条)(2)在编制要求中，明确控规的编制依据不仅只有总体规划，而且还有近期建设规划。这在一定程度上缓解了因城市总体规划编制周期过长而可能导致控规缺乏有效的上位规划依据的尴尬(尤其是大城市和特大城市)。(第九条)(3)明确大城市和特大城市，可以组织编制“单元规划”，具体指导控规的编制工作。这在某种程度上解决了大城市或特大城市的总体规划难以直接指导控规编制的问题。(第十一条)(4)明确控规组织编制机关应当建立严格的控规档案管理制度，而且公民、法人和其他组织可以查阅档案。档案制度将大大增强规划部门应对相关民事纠纷案件的能力，做到“有章可查”，同时对规划部门的行政行为也将起到较强的羁束作用。(第十九条)(5)明确控规组织编制机关应当建立控规评估与维护制度。这将有力地推动“蓝图式规划”向“动态规划”、“过程规划”转变。(第二十条)(6)为各地控规实践预留了一定的创新空间，明确各地可据此制定实施细则；对于控规编制内容，各地可根据实际需要加以补充完善。(第十、二十二条)“征求意见稿”在完善控规工作的同时，也还存在着一些需要进一步明确或需要在地方层面加以细化的内容：(1)控规的强制性内容；(2)单元规划的编制方法、技术深度以及审批制度；(3)控规报批材料及最终审批的内容；(4)控规成果需要公示与公告的范围及内容；(5)控规评估的涵义、范围、内容、操作方式及目的；(6)控规动态维护的涵义、原则、程序及相关要求。

2．3《南京市城市总体规划2010—2020)已完成

按照各地的经验，在总体规划完成后会进行一轮控制性详细规划的修编工作，以期更好的落实分解总体规划的要求。目前《南京市城市总体规划2010—2020》已完成，需在此基础上按照新的功能定位、发展要求对既有控详进行修编，以更好的指导地区的发展。南京控规工作面临的挑战 3．1关于控规编制在(南京市控制性详细规划编制工作规定》等制度文件的引导下，南京控规编制工作得到了较好的规范，编制质量有所提升，但仍然存在着以下问题：

在控规编制组织方面：组织主体较多，除市规划局外，还有区级政府、开发区管委会等单位和部门，导致控规编制的任务书要求不一，规划扎口部门管理难度较大。

在编制单位方面：不同的规划编制单位对南京控规相关工作制度的认识存在一定差距，导致控规成果质量和水平参差不齐，而且在控规编制过程中，前期调研不深入，指标确定缺乏充分的分析，导致规划成果不够科学。

3．2关于技术审查

目前南京控规成果在报批前，共设臵了专家评审会审查、市规划局局内规划例会初审、市规划局项目审批会审查三个环节。就目前的审查效果而言，还没有达到真正的技术审查深度。受限于对当地发展情况的认识程度，专家只能根据自身经验对规划的功能定位、空间结构、交通组织等宏观层面的内容作评判，而难以对地块层面的相关规划内容进行合理性审查。限于时间和精力，局内规划例会、项目审批会只能对相关规划衔接以及与在手项目的关系等方面进行审查，也难以对规划成果作较为全面的评析。

3．3关于成果报批

截至目前，南京市区共编制控规100余项，经市政府批复的仅有9项，占编制总数的比例不到10％，这不利于增强控规的法定性和严肃性，在某种程度上导致规划管理工作较为被动。

3．4关于控规执行

2007年市政府颁布的<南京市控制性详细规划执行与调整暂行规定)，将控规修改分为“控规修编”与“控规局部修改”两类，将“控规局部修改”进一步细分为“控规修订”与“控规调整”两类，并对相应的审批程序进行了明确规定。但由于对”控规修订”与”控规调整”的界定不是十分清晰，导致在实际工作中难以把握，而且(规定》在<城乡规划法)之前颁布，客观上造成执行<规定》存在一定难度。

3．5关于控规数据库

目前南京已基本建立起控规成果数据库，数据库包括总图和分图则，均有CAD、GIS两种格式。但由于控规成果数据库的更新与维护，缺乏统一的扎口管理，没有进行及时的动态更新，导致数据库在实际工作中的使用效果不好，控规成果的数据难以保证统一版本。南京新一轮控规工作思路

综合考虑<城乡规划法》的要求、建设部和有关城市在控规方面的探索和研究，以及南京既有工作基础等因素，初步判断，南京自 2004年以来建立的一套控规工作制度仍然行之有效。为此，针对当前控规工作面临的问题，南京明确了原则上在既有控规制度框架下，以“优化与提升”为总体思路，开展新一轮控规编制、报批与执行工作，工作重点从“编制全覆盖”转向”执行法定化”。

近期以”推进控规法定化及动态维护”为核心，进一步完善制度建设，加强执行力度。具体工作分以下五个方面展开。

4．1加强管理和培训学习，提高控规编制质量

4．1．1进一步加强规划编制管理

为进一步规范控规编制工作，提高控规编制质量，2009年初南京召开全市第一次规划编制管理工作会议，出台《关于全面加强我市城乡规划编制管理工作的若干意见》，对控规编制要求、编制方法，以及编制单位的职责等方面作了进一步明确。

4．1．2开展培训学习活动，重新明确相关要求

为了更好地了解和认识南京控规工作的相关规定和规范要求，推进南京控规工作的法定化，南京市规划局于2009年10月组织在宁主要规划编制单位，以及局内各处室、分局、编研中心，就2004年以来南京出台的控规相关规定，进行了一次全面的培训学习活动。对相关规定的主要内容，以及工作中可能遇到的问题和难题，以及新的工作要求，进行了介绍和重申。

4．2完善审查与报批制度，规范控规审查审批

4．2．1完善规划成果初审制度

为了加强对规划方案的把关，以及与规划管理的衔接，南京新出台了《关于规范规划编制成果初审程序的暂行规定》。明确：控规成果的初审形式为市规划局规划例会，规划例会由分管局长主持，规划编制处牵头，相关处室和分局参加。

4．2．2完善专家审查制度

针对目前专家审查多流于形式、作用不明显的现实问题，南京正着手进一步完善控规编制过程中的专家审查制度，切实促进规划质量的提升。首先，明确专家审查组的职责侧重于技术审查，即承担规划审批前的“审议”。其次，合理选定专家组的成员，以设计院、科研院校中资历深、专业精、责任心强的规划专家为主体，同时强调经济、地理、交通、规划、环保等多专业人员的融合。4．2．3规范成果报批管理

2009年南京出台的<关于规范我市城乡规划成果报批管理的规定》对控规报批的相关工作予以了进一步明确：控规及控规的修订报市政府审批，控规调整报市规划局审批；控规报审材料包括规划成果、规划编制技术要点，以及相关意见落实情况的说明、初审意见；经批复的控制性详细规划应按《城乡规划法》要求报同级人大常委会和上级政府备案。此外，对控规报批成果的署名也进行了较为详细的规定。

4．3加快推进控规法定化，提供法定许可依据

4．3．?拟定控规法定化目标

在城市快速发展阶段，面对市场经济条件下不确定因素的；中击，规划确定的公益性设施存在着经常被侵蚀的现象。为了增强规划的严肃性与权威性，对保障城市健康运行的六线规划、公共设施用地等内容加以更为严格的控

制，南京计划用3年时间，即在2072年前完成“既有控规”的批复工作，实现控规成果的法定化目标。

4．3．2完善控规成果，为法定化奠定工作基础

目前已明确以分局为主，推进已有控规成果的深化完善工作和新编控规成果的优化提升工作。要求新一轮控规成果的完善或编制，重点关注：城市总体规划修编有关要求的落实；新编制专项规划的落实；地铁、中小学用地的落实；

已深化六线的落实；

已调整内容的落实。

4．4完善相关规范和标准，增强规则的可行性 政策制度必须根据时代发展的步伐和新的发展形势不断加以调整和优化，才能较好地适应外部环境，才能真正发挥作用。对于与城市发展条件息息相关的城市规划行业而言，则更是如此。为此，南京正着手对既有的部分地方规划规范或标；隹进行一轮优化和完善，包括：对《南京市控制性详细规划执行与调整暂行规定》进行深化，形成简便可行的工作规则；完善《南京市控制性详细规划编制技术规定》，进一步增强控规成果的适应性；完善<南京新建地区公共设施配套标准规划指引》，进一步增强标准的实用性。

4．5动态维护控规数据库，建构日常管理“一张图”

4．5．1建立控规动态维护的协作机制

为进一步规范南京控规数据库的动态维护工作，实现控规成果的标准化、程序化、常态化更新，基于局各处室职责分工，建立分局、规划处、编研中心相互协作的控规动态维护机制。

4．5．2建构面向日常管理的控规“一张图”

为了确保控规版本的唯一性和控规数据库的现势性，使控规数据库更好地服务于规划管理，南京计划在已有控规数据库的基础上加以完善，建构真正面向日常管理的控规“一张图”。为了保障控规成果的一致性，执行细则与编制单元土地利用规划图原则上同步更新。结语

相对于总体规划而言，控制性详细规划是更加偏属于地方规划事务的法定规划，在城市快速变化的发展时期，需要地方层面积极、大胆的控规实践创新。南京2004年以来的控规改革取得了显著成效，为其他城市提供了一定的参考。顺应国家宏观政策形势与各地规划实践趋向，南京基于既有工作制度，开始了新一轮的控规实践探索，并希望能与全国同行一道，共同探讨《城乡规划法》背景下更适合地方发展实际的控规工作制度和技术方法。

第四篇：控制性详细规划修改论证报告

Compilation of reports 20XX 报 告 汇 编

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控制性详细规划

098--C C--3 3--11、098--C C--3 3--4 14 地块修改论证报告

筑家设计有限责任公司

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目录

一、项目基本情况…………………………………………………1 1

1、项目位置及规划用地范围 2、用地权属情况 3、用地及周边现状、二、原控规及上层次规划和相关规划要求 ………………………7 7

1、原控规要求

2、上层次规划及相关规划要求 三、修改要求、理由及依据 ………………………………………8 8

1、修改要求与修改后的技术指标 2、概念性规划方案印证 3、修改理由及依据 四、修改论证……………………………………………………… 14

1、常住人口计算 2、公共服务设施影响论证 3、道路交通影响论证 4、修改前后对绿地的影响论证 5、历史文化保护影响及空间景观影响论证 6、对周边建设影响论证 7、市政设施影响论证 8、“四增两减”政策的落实 五、结论…………………………………………………………… 23

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六、附件、附图…………………………………………………… 24

附件: :

1、长沙市城乡规划局 2015.6.17 下达的控规修改论证通知单

2、长沙市人民政府办公厅关于爱尔总部大厦项目的公文处理单

3、长沙市领导对（关于《支持爱尔眼科医院集团总部大厦项目建设有关问题的请示》的反馈意见）的批示 4、长沙市天心区人民政府《关于支持解决爱尔眼科医院集团总部大厦项目建设有关问题的请示》

5、长沙市发展和改革委员会《关于爱尔眼科医院集团总部大厦项目建设有关问题的意见》 6、长沙市卫生局《关于爱尔眼科医院集团总部大厦建设相关工作情况的汇报》 7、长沙市商务局《关于解决爱尔眼科医院集团总部大厦项目建设有关问题的请示》的反馈意见

8、长沙市国土资源局承办《长沙市人民政府办公厅公文转办单》反馈意见 9、省市两级政府关于支持总部大厦建设的政策和文件

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附图: :

1、位置图 2、原控制指标规划图 3、规划控制指标修改图 4、项目详细规划方案图 5、项目详细规划方案日照图 6、地铁铁道学院站位置示意图 7、项目详细规划方案效果图 8、项目详细规划方案鸟瞰图

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长沙大道一段两厢控制性详细规划

098--C C--3 3--11、098--C C--3 3--4 14 地块修改论证报告

一、项目基本情况1、项目位置及规划用地范围

项目位于长沙大道一段两厢控制性详细规划范围内，修改地块为控规中的 098-C-3-11、098-C-3-14 地块，地处芙蓉南路以西、紫薇路以东、白兰路两厢地段。规划用地红线面积 31498.57平方米。2、用地权属情况

土地权属单位和项目建设单位为湖南佳兴投资置业有限公司(爱尔医疗投资有限公司的全资子公司)。

报告文档·借鉴学习23、用地及周边现状

规划红线范围内用地现状为待建区，基本为未经整理的浅坡地，周边有部分建筑分布。

修改地块北侧为已建的湘中海·星之都住宅小区 13 层住宅楼，西侧为规划的紫薇路用地、已建成的新开村安置住宅小区 4-6 层住宅楼、新悦家园小区和天心区疾病预防控制中心，东侧为芙蓉南路；南侧为已建成的中石化长大加油站，地块被一条东西向的规划白兰路分为南北两部分。场地没有进行土地平整。

详见现状实景照片与地形图如下：

（1）场地实景

报告文档·借鉴学习3

（2）项目毗邻的芙蓉南路

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（3）项目周边建设实景与场地 项目北部 项目南部

报告文档·借鉴学习5

项目西部

报告文档·借鉴学习6

项目东部

项目内部

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二、

原控规及上层次规划和相关规划要求1、原控规要求

长沙大道一段两厢控制性详细规划由长沙市华银建筑设计有限责任公司编制，于 2005 年 6 月完成正式成果。

项目地块分为南（098-C-3-14）、北（098-C-3-11）两个地块。

原控规南地块（098-C-3-14）用地性质为商业用地（C2），规划控制指标为容积率≤2.5，建筑密度≤35%，建筑限高≤24 米，绿地率≥30%，机动车出入口方位 N。

原控规北地块（098-C-3-11）用地性质为商住用地（C2R2），商住比为 2:8，规划控制指标为容积率≤4.5，建筑密度≤32%，建筑限高≤100 米，绿地率≥38%，机动车出入口方位 W。2、上层次规划及相关规划要求

（1 1）《长 沙市城市总体规划》4(2014 修改))

依据 2014 修改版的《长沙市城市总体规划》，本次拟修改范围内规划用地性质为商业金融业用地。此次修改符合长沙市城市总体规划的用地性质的定位。

（2 2）长沙大道一段两厢控制性详细规划优化提升

A．该规划区的功能定位 保护利用优秀的历史文化资源，建设城市 CBD，使之成为集信息、商业、商务和行政办公于一体的环境优美、设施一流、高效集约的副中心级的商业中心。此次修改符合此功能定位。

B．轨道交通规划 规划范围内规划地铁一号线，线路沿芙蓉南路，本片范围内设 2站,分别是铁道学院站和友谊路站。此次修改强化了 TOD 的开发模式。

C．公共服务设施规划 规划范围内的公共服务设施基础较好，控规优化提升对规划范围内的公共服务设施包括中小学、体育设施用地、医疗卫生设施、体育

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设施规划等公共服务设施进行了较好的配置。此次修改是对商业用地功能的补充，有利于商业用地功能互补。

三、

修改要求、理由及依据1、修改要求与修改后的技术指标

本次修改将按照市政府对该地段爱尔总部大厦建设的批示，结合模拟的详细规划方案与技术指标，进行相对应的控规地块修改。

（1）控规地块分为南（098-C-3-14）、北（098-C-3-11）两个地块。

（2）098-C-3-14 地块按用地红线界线分为 098-C-3-14A（西部分）与 098-C-3-14B（东部分）两个地块。098-C-3-14A 规划控制指标不变，仍为：容积率≤2.5，建筑密度≤35%，建筑限高≤24 米，绿地率≥30%。用地面积依用地红线相应划分。098-C-3-14B 用地性

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质由商业用地（C21）修改为商业、商务用地（B1B2），商业商务比为18.9:81.1，规划控制指标为容积率≤6.0，建筑密度≤35%，建筑限高≤100 米，绿地率≥30%，机动车出入口方位 N。用地面积为红线内用地。

（3）098-C-3-11 地块的用地性质由商住用地（C2R2）修改为商业、商务用地（B1B2），商业商务比为 11.5:88.5，规划控制指标修改为容积率≤6.0，建筑密度≤40%，建筑限高≤100 米，绿地率≥30%，机动车出入口方位 E、W、S。

（4）上述地块控规修改后计容面积为 99163平米，平均容积率≤6.0。

（5）修改后的控规地块，依据长沙市城乡规划局建设项目规划审查规定汇编（修订）（二 0 一三）的技术规定，高层商业建筑（二类地区），2000-5000平米用地规划指标为容积率≤7.0，建筑密度≤45%，绿地率≥25%；10000-20000平方米用地规划指标为容积率≤6.5，建筑密度≤42%，绿地率≥28%。

（6）项目地段属高强度开发地区（铁道学院地铁站场区域）。按照长沙市容积率管理技术规定的要求：“地铁站点周边控制范围以站点几何中心作为计算基点，规定半径为 300 米”，“高强度开发地区根据所处城市区位和功能定位不同，分为城市主中心地区、城市次中心地区、枢纽及片区中心地区和一般中心地区共四类地区。针对不同的开发地区确定容积率控制上限”具体见表 1：

表 1 高强度开发地区用地容积率控制上限 高强度开发地区类型 上限容积率 备注 城市主中心地区 12 各类型高强度开发地区的控制范围结合区域内轨道交通站点确定，具体控制范围面积和站名详见附表 1 城市次中心地区 10 枢纽及片区中心地区 8 一般中心地区 6 项目地块紧邻铁道学院地铁站，距离在 300 米范围内。参照一般中心地区的标准，容量不超过 6.0（具体模拟总平见附图）。

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报告文档·借鉴学习112、概念性规划方案印证

控规地块对照该项目规划方案，项目地块技术指标与修改的控制指标符合（具体见附图：模拟总平面图）。

（1）方案构思与建筑布局 基于上述地块规划指标的调整，对其总体布局规划如下：

A.因需无偿整体返还新开村 10000平米的商业用房，在此次模拟方案中拟考虑在南（098-C-3-14B）地块解决上述问题； B．北（098-C-3-11）地块为独立的爱尔总部大厦； C．南北两地块的建筑既可各自单独运营，保持总部大厦和新开村物业的独立性，也可相互补充，互为一体； D．建筑布局上，建筑顺应地形, 尽力提高商业价值,平面布置成“一”型,以提高土地利用率及商铺的临街面，给城市让出更多的城市空间,创造人性化的城市空间； E．平面功能上，本方案设计结合功能需要合理布局，利用横向、竖向结合的方法协调各部分功能； F．立面设计：建筑的外部造型及立面设计考虑到不同视距及角度的观赏效果。运用大面块的变化 及细小的变动，使立面造型丰富，远看有着强烈的节奏感及雕塑感。近观可看到现代建筑细腻的细部。

该模拟方案的总体规划布局紧凑，功能明确，既满足了整体返还村里物业的要求，也符合爱尔总部大厦独立运营需求。

（2）日照 方案满足地块内及周边建筑日照要求，详见日照分析图。

（3）间距 方案满足《长沙市城市规划管理技术规定》中关于商业建筑的间距要求。

（4）退让

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方案南、北地块高层建筑离界、建筑退让，满足规划管理技术规定要求。

（5）消防 北地块方案满足建筑防火规范要求、南地块建筑北向消防登高扑救面要局部占用白兰路道路路幅用地。南地块方案高层商业、商务楼建筑局部进入了地铁控制保护区范围，需得到长沙市轨道办认可。

（6）交通组织 内部支路环绕建筑，道路使用效率高，满足通行以及消防通道的要求，北地块需占用芙蓉南路西厢绿化带部分用地作为进出通道。地下车库设置了双向 7.0 米宽通道，南向车行出入口距离交叉口长度不足。3、修改理由及依据

（1）修改理由 A.根据爱尔眼科规划，到 2020 年将办成 200 家连锁医疗机构，拥有 2 万员工、实现 1000 万门诊、100 亿收入、1000 亿市值、并创办一所爱尔大学，该规划的实现迫切需要新建强大的总部大厦来支撑。集团计划把总部办公、研发、学术研讨、国际交流、教育培训、采购、信息、行政管理和眼科医学各中心及实验室等多功能集成在新的总部大厦项目内。原控规地块指标无法满足总部大厦功能定位及面积要求，加之地块周边规划道路尚未列入近期的修建计划，原机动车出入口方位 W，难以支撑数千名员工、客户及相应机动车辆的出入需求,需增加地块临近芙蓉路、白兰路各一个机动车出入口（其中白兰路为消防车辆出入口）。

B.上述地块紧邻芙蓉路、地铁 1 号线铁道学院站口（300 米范围内），按照《长沙市容积率管理技术规定》，高强度开发区域内的容

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积率范围为 6-12，而本次规划修改申请修改的平均容积率≤6.0，符合相关技术规定要求和领导批复。

C.依据《长沙市人民政府办公厅关于鼓励企业总部大楼建设有关事项的通知》（长政办发[2013]42 号），爱尔总部大厦的兴建符合该文件精神鼓励和支持的范畴，加之该总部大厦将是长沙市近年来最大的社会资本办医产业项目，市发改委已将该项目已列为 2015 年长沙市重大项目并上报湖南省列入“511”重点投资计划。

（2）修改依据 A.长沙市规划信息中心提供的长沙大道一段两厢控制性详细规划的控规拼接单元； B.《长沙大道一段两厢控制性详细规划优化提升》成果； C.长沙市城乡规划局规划修改论证通知单； D.《长沙市容积率管理技术规定》及补充规定； E.长沙市控制性详细规划局部修改论证报告成果规定； F.国家及地方相关法律、规范、规程。

（3）建设方承诺 A.该项目物业全部自持，不对外出售。

B.按规划、国土等部门的相关规定，按时、足额补缴因指标调整产生的地价差额。

C.已邀请美国 AECOM、NBBJ、帕金斯威尔和法国 AIA 四家全球顶级设计公司主持项目设计，将爱尔总部大厦打造成简约大气、历久弥新的地标式建筑，为城市添色增彩。

D.项目建成后，爱尔总部大厦将在营业办公面积、绿色环保、人文环境、设施设备、智能信息化管理、流程设计等方面体现国际标准、世界一流；中南大学爱尔眼科学院及爱尔眼科研究所将汇聚以院士、报告文档·借鉴学习14

专家为首的国内外精英人才，动态配置顶尖仪器设备，创建国家重点实验室，最终成为全球行业顶级的教学、科研、学术平台及基地。同时，该项目将进一步提升长沙市属企业的品牌形象及社会办医在全国的影响力，为全市、全省乃至全国培养更多的优秀专业人才，造福人民群众。

附：爱尔总部大厦用房功能分配 序号

功能办公用房 2 爱尔眼库及角膜中心、眼膜捐献志愿者活动基地 3 中南大学爱尔眼科学院研究生、博士实习基地 4 科技部亚非拉各国眼科医生培训中心 5 国际学术交流中心 6 多功能会议学术报告厅 7 学科实验室及模拟研究室 8 眼科精密采购测试应用中心及新材料研究中心及实验室 9 多媒体学习和图书文献室 10 信息中心、服务器、计算机房和数据库中心 11 财务管理专用集成办公室 12 小型多功能教研、会议室（5 个）专家工作室 14 与我公司合作的国际机构驻华办事处或分公司 15 非政府项目、公益项目办公和活动基地 16 爱尔集团展厅及眼科医学科普博物馆

据此，土地权属和建设方湖南佳兴投资置业有限公司特提出申请，对 098-C-3-11、098-C-3-14 地块进行规划用地性质与规划控制指标的修改论证，在通过此项目的前置审查后，向长沙市城乡规划局申请开展项目的规划修改。

四、修改论证1、常住人口计算

（1）长沙大道一段两厢控制性详细规划正式成果中，本片区规

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划人口为 6.6 万人。根据 2015.3.3 提供的控规拼接单元资料汇总，该片区总户数为 94042 户，经整合成果计算，规划片区总人口 94466户*3.2 人= 302291 人。

（2）修改前后项目地块内人口容量计算 修改前的原规划地块为商住用地与商业用地，修改后为商业、商务用地地块，修改后项目减少了居住用地，即修改后人口容量减少了63531*80%/120*3.5=1482 人。

附表 1 长沙大道一段两厢控制性详细规划常住居住人口一览表 序号 人口容量 修改前(人)修改后(人)减少值(人)1 项目地块内人口容量 1482 0 1482 2 控规编制单元人口容量 302291 300809 1482 2 2、公共服务设施影响论证

（1 1）中、小学规模核算

本次项目修改后地块人口减少 1482 人，由此减少本地区相关配套设施的容量。中、小学规模因人口减少无扩容要求，不改变原控规的中、小学布局与规模设置。

（2 2）医院规模核算

本次项目修改后地块人口减少 1482 人，由此减少本地区相关配套设施的容量。医院规模因人口减少无扩容要求，不改变原控规的医院布局与规模设置。3、道路交通影 响论证（1）本项目会进行交通影响评价工作，项目的道路交通影响论证以此评估报告为准。

（2）本次修改地块东、南、西三个方向均有城市道路：西邻规划紫薇路(16.0 米)、东邻芙蓉南路(60.0 米路幅以及两厢各 20.0 米

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绿化带)、南邻规划白兰路(20.0 米)。芙蓉南路有地铁 1 号线大运量交通配置。项目所处的交通区位优势明显，在模拟规划中，规划增加了相应的支路系统与地面、地下停车位，结合建筑的进退形成城市广场作为聚散广场使用。

（3）项目道路 A.保持项目周边城市主、次、支路道路不变。

B.项目外部道路 北地块用地周边均有城市道路通过: 西邻规划紫薇路(16.0米)、东邻芙蓉南路(60.0 米路幅以及两厢各 20.0 米绿化带)、南邻规划白兰路(20.0 米)。芙蓉南路有地铁 1 号线大运量交通配置。项目所处的交通区位优势明显，项目为城市主、次、支路所环绕，具有良好的通行能力。因此，项目的人流与车流均能通过周边城市道路便捷的进出。

C.项目内部道路规划 北地块道路以 7.0 米双车道、南地块以 4.0 米内部道路为项目车行进出环行道路与消防通道，并组织地块内部步行通道。以此满足人的通行与建筑消防要求。在模拟规划中，规划增加了相应的支路系统与地面、地下停车位。

D.静态交通规划 停车位按《长沙市建设工程机动车停车场（库）配建标准》进行设置。

宗地计容面积共计 99163平米，车位数 1017 个。其中商业面积12452平米，按照 1.2 个车位/100平方米建筑面积，商业面积对应的车位数为 150 个；商务办公面积 86711平米，按照 1 个车位/100平方米建筑面积，商务办公面积对应的车位数 867 个。

南地块总面积为 14400平米，其中商业面积 2720平米，按照 1.2

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个车位/100平方米建筑面积，商业面积对应的车位数 33 个；商务办公面积 11680平米，1 个车位/100平方米建筑面积，商务办公面积对应的车位数 117 个。南地块车位数总计应为 150 个。

北地块总面积为 84762平米，其中商业面积 9732平米，按照 1.2个车位/100平方米建筑面积，商业面积对应的车位数 117 个；商务办公面积 75030平米，1 个车位/100平方米建筑面积，商务办公面积对应的车位数 750 个。北地块车位数总计应为 867 个。

在附后的模拟总平面图中，因南地块面积的限制，在满足自身地块停车数 80%的前提下，将部分停车位调整至北地块，但总的停车位数保持 1017 个不变。同时，根据《长沙市建设工程机动车停车场（库）配建标准》，“非居住建筑地上停车场的停车位应不少于建筑物应配停车位总数的 10%且不大于 20%”，模拟方案符合上述规定。

附表 2 长沙大道一段两厢控规本项目地块停车位计算表 地块 编号 用地性 质代码 用地 性质 名称 总用地 面积(M2)净用地 面积(M2)容积 率 建筑密 度(%)绿地率(%)建筑限 高(M)居住户 数(户)居住人 数(人)配建车位(个)主出入 口方位 098-C-3-11 B1B2 商业、商务用地 16391 14128 6.0 40 30 100 0 0 867 ESW 098-C-3-14B B1B2 商业、商务用地 3011 2345 6.0 35 30 100 0 0 150 N 此次修改未对城市道路做任何改动，增加了内部支路，并在详细规划中结合需求增加地块内车行道路、步行通道与停车位。项目控规机动车停车需求为 1017 个，模拟详规中设置停车位为 1017 个，符合要求。

附表 3

长沙大道一段两厢控规修改前后广场规划情况一览表 序号 类

别 规划前(公顷)修改后(公顷)国家和地方规范标准 1 道路广场用地面积（公顷）

118.84 118.84 《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》中规

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定：人均道路与交通设施用地指标不应小于 12.0 m²/人，2 人均道路广场面积（m2/人）

3.93 3.95

原控规项目编制成果未充分考虑道路广场的设置，人均道路广场面积远低于国家和地方标准，该项目控规修改缓解了上述压力。该项目依据现行规范考虑增加了项目支路、城市广场、停车场（库）。4、修改前后对绿地的影响论证

附表 4 长沙大道一段两厢控规修改前后绿地一览表 序号 绿地类别 修改前(公顷)修改后(公顷)国标 1 公共绿地面积（公顷）

10.24 10.24人均公共绿地面积（m2/人）

0.338 0.3404 ≥7 原建设控规片区大部分为已建成区，片区人均公共绿地指标远低于国标。由于本次修改项目局部减少了人口规模，使片区总人口实际下降。因此对规划区内的公共绿地指标不会造成结构性的影响，且相对缓解了公共绿地的缺失。5、历史文化保护影响及空间景观影响论证

（1）历史文化保护影响影响论证 项目用地未涉及历史文化风貌区、历史街区、文物保护单位的问题。不影响该规划区的历史文化保护；将规划区采取居民外迁等措施，降低人口密度。符合城市更新的要求。

（2）空间景观影响论证

A.“五线”控制要求 蓝线 经查阅核实，本地块内没有《长沙市市区地表水体保护（蓝线）规划》需保护的水体。

绿线

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经查阅核实，修改范围内地块与《长沙市城市绿线保护规划》无矛盾。

灰线 经查阅核实，长沙市所确定的灰线—微波通道在修改地块西部外缘通过，所以不影响项目控规高度修改。

另外，地块处于机场净空区控制线（188 米）范围外，控规地块场地标高最高点为 79.77 米，188 米-79.77 米=108.23，因此建筑限高 100 米对机场净空不会造成影响。

橙线 经查阅核实，长沙轨道交通 1 号线途经规划区一侧的芙蓉南路，项目在橙线控制保护区范围，建设用房严格后退轨道特别保护区，控制保护区内的建设需得到长沙市轨道办的确认后方能建设。

紫线 经查阅核实，《长沙市历史文化名城保护规划》对本地块没有紫线控制的保护要求。

黄线 南地块（098-C-3-14B）设计建筑按加油站外建筑物分类为一类保护物。地块南侧长大加油站为一级加油站，其埋地油罐距离南地块红线 40.8m，距离设计建筑 50.8m，加油区（以加油站大棚投影范围计）距离南地块设计建筑大于 20m。南地块设计建筑与南侧长大加油站埋地油罐距离及加油机距离大于汽车加油加气站设计与施工规范（GB50156-2012）中规定的 25m 及 16m 安全间距要求，具体详见总平面图。

B.空间景观影响

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景观分区 以芙蓉南路为界，路东厢大部分为教育科研院校的校园景观区及居住景观区，路西厢为住宅、文化体育、商业为主的综合景观区。

建设轴线 北部以南二环为主要的带状生态轴线，和芙蓉南路的建设发展轴，已经以木莲冲路为主的文、体、商功能区集合的建设发展轴。

景观节点 以中南大学铁道学院、省经济管理干部学院、湖南林业科技大学为代表的校园景观及开放空间。6、对周边建设影响论证

项目地块与周边建设隔道路相对独立，因有城市道路相隔，加上建筑后退要求，地块对周边的用地建设基本无不良影响，但因为现状场地为待建区，地块内环境要素混杂，景观不佳。建设现代的总部大厦可以带动周边地区的发展，解决农民安置问题。

规划修改不影响西部已建且要保留的多、高层住宅建筑的日照条件，在建设时需要相互协调，项目在修建性详规设计时应保证建筑间距、建筑退让等满足相关规范要求。根据项目的概念规划方案，均可满足以上要求（具体见附图）。

因此项目建设对周边建设影响甚微。7、市政设 施影响论证

（1）给排水设施核算 A.给水系统 依据《长沙市给水工程专业规划》以及该控规给水规划，该片区年规划人均综合用水指标为 800 升/人·日。调整后会减少高峰日用水量为 Q=0.8×1482=1185.6m3/d。因修改后片区总人口减少，修改后会减少高峰日用水量 1185.6m3。

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B.排水系统 污水量按规划人口平均日综合水量的 100%标准计。在进行管道污水流量计算时，考虑 20%的管网地下水渗入量，则每天减少污水量Q=0.8×0.1482×1.2=0.1423 万 m3/d。

（2）电力系统 本区负荷预测根据规划区内不同的用地性质，采用分类用电综合指标法和参考相关区域的用电负荷密度预测本规划区用电负荷，其中：商业、商务用地单位建筑面积负荷（kw/万 m2）取值为 500kw/万 m2，二类居住用地单位建筑面积负荷（kw/万 m2）取值为 250 kw/万 m2。项目的用电负荷：该区住宅建筑减量 5.08 万 m2 ×250kw =1270kw，该区商业、商务建筑增量 8.06 万 m2 ×500kw =4030kw，项目修改后的用电负荷增量为 2760kw。

（3）信息规划 电话数量预测：根据规划区用地性质综合考虑预测电话数量，其中：商业、商务用地单位建筑面积安装数量（门/万 m2）取值为 100门/万 m2，二类居住用地单位建筑面积安装数量（门/万 m2）取值为125 门/万 m2 计。此次修改电话数量：该区住宅建筑减量 5.08 万 m2×125=635 门，该区商业、商务建筑增量 8.06 万 m2×100=806 门，项目的电话数量减量为 171 门。

（4）燃气规划 居民用气量预测按 70 万千卡/人·年，综合用气量按 300m3/人·年计，则减少年用气量为 44.46 万 m3/人·年。修改减少了人口容量，用气量发生变化。原控规在本地块已设置燃气管道，可在下一步规划中，根据用气量核实管径，以保证用气要求。8、“四增两减”政策的落实

宗地的控规修改已按“四增两减”要求落实，主要体现在以下几

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个方面：

（1）减人口密度：宗地北地块的用地性质由商住用地修改为商业商务用地，取消了地块的居住功能，减少了人口 1482 人，减少了片区的人口密度。

（2）增广场、增绿化：根据项目的模拟修建性详细规划方案总平面图，爱尔集团总部大楼项目建成后，将在大楼东侧前坪形成一个不低于 1600平方米公共广场，并于市政绿地形成一个 6000平米的绿化开敞空间；同时，由于地块人口减少，人口密度的降低，人均广场和绿化面积也相应增加。

（3）增设施：根据项目的模拟修建性详细规划方案，将设置两处对外开放的停车场，地下地上停车位将比原来增加 1017 个。

（4）增支路：由于项目的开发建设，将拉通规划中的白兰、紫薇路，极大的缓解项目周边的道路通行压力。

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五、结论

本次修改按照市政府对总部大厦建设的要求，结合模拟的详细规划方案与技术指标，进行相对应的控规地块修改，规划控制指标在《长沙市容积率管理技术规定》要求的范围内进行修改。

对整个片区内的公共服务设施配套（中小学、医院等）、道路交通、公共绿地、市政设施以及对周边建设等影响较小，符合旧城人口疏解的规划对策，进一步落实了增加公共绿地、公共空间、基础设施、道路密度，减少中心城区的人口密度的要求，改进空间环境质量，完善城市功能，顺畅交通，提高城市品质，塑造优美的城市空间和城市环境，可满足相关的要求。

附表 5 修改前规划控制指标表 地块 编号 用地性 质代码 用地性质名称 净用地面积(M2)容积率 建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高(M)居住户数(户)居住人数(人)配建车位(个)主出入口方位 098-C-3-11 C2R2 商住用地 14128 4.5 32 38 100 424 1482 0 W 098-C-3-14 C21 商业用地 4284 2.5 35 30 24 0 0 0 N 总计

424 1482 0

附表 6 修改后规划控制指标表 地块编号 用地代号 净用地面积(m²)容积率 建筑密度(%)绿地率(%)建筑限高(m)居住户数(户)居住人数(人)配建车位(个)主出入口方位 098-C-3-11 B1B2 14128 6.0 40 30 100 0 0 867 ESW 098-C-3-14A B1 1938 2.5 35 30 24 0 0 0

098-C-3-14B B1B2 2345 6.0 35 30 100 0 0 150 N 总计

0 0 1017

除以上修改外，无其它修改。

以上修改符合长沙市技术管理规定要求，修改方案可行。

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六、附件、附图

1、长沙市城乡规划局 2015.6.17 下达的控规修改论证通知单

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2、长沙市人民政府办公厅关于爱尔总部大厦项目的公文处理单

第五篇：控制性详细规划心得整理

控制性详细总结报告

问题一：什么是控制性详细规？

按照《城市规划基本术语标准》（GB/T50280-1998）的定义，控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。简言之，就是以总规为依据，以土地使用控制为重点，详细规定建设用地性质、使用强度、空间环境、市政基础设施、公共服务设施等等控制性指标。

一、控规的任务：

在城市总体规划的指导下，制定所涉及的城市局部地区、地块的具体目标，并提出各项规划管理控制指标，直接指导各项建设活动。

二、控制性详细规划应当包括下列内容：

1、详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；

2、规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；

3、提出各地块的建筑位置、体型、色彩等城市设计指导原则；

4、根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行系统以及其他交通设施、规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施。控制点坐标和标高。

5、根据规划容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线、进行管线综合、确定地下空间开发利用的具体要求。

6、制定相应的土地使用与建筑管理规定。

问题二：控规做什么？（对总规的确认和修正）

控制性详细规划上有总规和分区规划制约，下要引导控制修建性详细规划，这也突出了控制性详细规划的最大作用——承上启下。除此之外，控制性详细规划还有以下几个重要作用：与管理、开发的结合，作为管理的依据（三分规划，七分管理），体现城市设计构想（给城市设计制定大致风格），城市政策的载体（体现政府领导的各种政策）。其内在构成包括六个方面：土地使用、环境容量、建筑建造、城市设计引导、配套设施和行为活动

一、土地使用控制

土地使用控制即对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出规定，具体控制内容包括用地性质、用地使用相容性、用地边界和用地面积等。用地性质按《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）规定建设用地上的建设内容，用地使用相容性（土地使用兼容）通过土地使用性质兼容范围的规定或适建要求，给规划管理提供一定程度的灵活性。地块划分：

1、地块是控制性详细规划为更好地控制土地使用所规定的最基本用地。

2、地块的特性：制定文本图则时编码与指标的载体；使用性质相对单一，但不排除混合使用；与开发的规模、时序相一致；地块面积根据开发方式、管理方式决定，小至建筑基地，大至一个单位、一个厂矿企业不等；根据开发、管理方式的变化，地块可以重组。

3、地块划分的目的：为便于规划管理分块批租、分块开发和分期建设，统一制定控制指标而将规划用地分成许多地块。

地块划分的依据划分地块要考虑用地现状和土地使用调整意向，考虑建设的控制引导原则，以规划布局结构为依据，同时确定用地面积与边界不应停留于简单的表面形式上，而应以用地性质规划为基础，综合考虑街坊开发建设管理的灵活性以及小规模成片更新的可操作性等因素，对地块进行合理划分，其划分有如下一般原则：

1、严格根据总体规划和其他专业规划，根据用地部门、单位划分地块。

2、尽量保持以单一性质划分地块，即一般一个地块只有一种使用性质。

3、建议每一个地块至少和城市道路相邻。

4、结合自然界、行政界线划分地块。

5、考虑地价的区位极差

6、地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发。

7、有利于保护文物古迹和历史街区，对文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好、规划给予保留的地段，可单独画块，不再给定指标。

8、规划地块划分必须满足“专业规划线”的要求，专业规划线用于城市基础设施的控制要求，主要有道路红线、河湖蓝线、城市绿线、基础设施用地黄线、文物古迹保护紫线等。

9、规划地块划分应尊重地块现有土地使用权和产权边界。

10、满足标注厂房、仓库、综合市场等特殊功能要求，适应建筑群体组合及城市设计需要。

11、地块划分可根据开发模式和管理要求，在规划实施中进一步重组

12、地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待，新区的地块规模可划分得大些，面积控制在0.5-3公顷左右，旧城改建区地块可在0.05-1公顷左右。

二、环境容量控制

即为了保证良好的城市环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定，其控制指标一般包括：容积率、建筑密度、人口密度、人口容量、绿地率和空地率等。容积率和建筑密度分别从空间和平面上规定了建设用地的建设量，人口密度规定了建设用地上的人口聚集程度，绿地率和空地率规定了公共绿地和开放空间在建设用地里所占的比例。这几项控制指标分别从建筑、环境、人口三个方面综合、全面地控制了环境容量

三：城市设计引导

控规阶段的城市设计主要是弥补控规在城市区段空间环境设计方面的缺陷，并在操作层面实现城市设计的可操作性，其内容包括：空间布局、道路与交通系统、景观设计、绿化设计、建筑形态、环境设施与小品，其中成果一部分转化为各项控制指标、纳入到控规成果中，另一部分表现为设计引导，以图则的形式补充到控规成果中。

问题三：我们怎么做？为什么？

控制性详细规划是以总体规划为依据的，因此，收集总体规划的资料也是必不可少。总体规划涉及的内容有很多，而我们控制性详细规划仅仅需要收集其中的几项就够了。

1、总体规划的路网。

总体规划的路网是我们今后确定控制性详细规划路网的基本依据。控制性详细规划的路网骨架大体上应该同总体规划的路网骨架相一致。局部地方路网与总体规划路网不符的，可以一定程度上的调整，但应在规划中清楚地说明它对总体规划路网的改动。

2、总体规划所确定的功能结构与规划人口分布图。尽管控制性详细规划不用确定整个城市的功能结构，但是对自己规划范围的地块还是应该有一个清晰而准确的科学定位，这个定位必须结合总体规划来确定，不能与总体规划相违背。

3、总体规划的土地利用图。

这个是以后对用地进行规划布局的一个依据。综合屏南县城总体规划的现状道路交通系统，我们经过讨论，找出了几处不合理之处，并对其进行优化调整：主要是主干路的Y字形交叉口和县镇府周围的支路升级。而中心城区对于县城的重要性不言而喻，所以对于规划区范围内的功能结构我们并没有大的调整，在总规的功能结构上进行细化，主要的城市发展轴没有变化。

我们要为一个城市做规划，不能拍脑袋想，是要基于实际情况，因此现状资料是非常非常的重要。结合屏南县城的现状情况，地形条件复杂，这也要求我们对屏南县城的地形进行分析研究。现状资料包括内容特别多，对于控制性详细规划来说，最重要的现状资料莫过于现状地形图了。有了现状地形图，我们才能做出现状地形分析图、用地布局图，现状建筑质量分析图等，然后才能对现状用地进行分析，结合现场实际，提出现状存在的问题等。另外，由于地形图是过去一段时间测绘的，即使是最新的地形图也不可能包含最新最准确的信息，我们还需要收集到从地形图测好开始到规划时止的新建用地与建筑的资料，以及已报批但还没修建的用地与建筑的资料。我们所使用的地形图是屏南县06年绘制的，许多地方存在变化和更改，这也要求我们根据实际去调整。

结合屏南县总体规划，分析中心城区现状资料，找出现状城市建设存在的问题，将这些问题提出来，作为我们今后规划中重点要解决的对象。结合屏南县中心城区规划，根据资料与现状，我们提出下列几个存在的主要问题：

1、用地布局上：用地功能混杂，土地利用率低，教育用地容量不足，商业用地分化严重，中心区中心集聚性弱。

2、道路系统不够完善，存在几处明显问题，并且存在较多的T、Y型字口，锐角交叉口太多，缺乏公共停车场，汽车沿街停放，影响交通和环境。

3、城市景观风貌较为平淡，缺乏亮点，尤其反映城市个性的干道景观和滨河景观特色不鲜明；城市水系没有得到很好利用，没有和城市绿地系统有效结合。

根据总结出来的问题，经过小组讨论，我们提出了我们这次规划的重点：

1、我们这次规划的思路就是“以路网依托，确定功能结构”，调整城市用地功能和结构。

优化城市道路交通系统。处理T、Y型字口、锐角交叉口等，长远控制，合理改造，以较少的代价达到优化城市道路网系统的目的。

2、整治城市水系，规划中心城区有机合理的生态景观风貌。

3、加强城市绿地系统建设。

4、确定合理的城市建设控制指标。

最后，资料收集分析，存在主要问题找出，规划的重点讨论得出，现在来开始我们的规划就可以做到从容，有理有据。

此次规划的思路就是“以路网依托，确定功能结构”。因为总体规划的路网已定，控制性详细规划是以总体规划为依据的，我们就可以参照总体规划的路网，然后再结合屏南县城中心区现状控制路网，可以初步定下最主要的主干路网，调整城市用地功能和结构。首先把中心城区分成两个功能组团，一北一南，分别设置主次中心，结合城市发展轴，再把中心城区分成四个功能片区。解决了规划的第一个重点——调整城市用地功能和结构。

功能结构确定下来以后，再按照各自的功能定位与要求，往下深化路网，形成完善的道路系统，明确各个道路的等级与功能，最终形成规划路网。优化城市道路交通系统。对城市主干道上T字形路口进行微调，城市次干路形成环形交通，减轻中心城区中心交通压力，处理T字口、锐角交叉口等，长远控制，合理改造，以较少的代价达到优化城市道路网系统的目的。这个过程不是一个简单的单向流动过程，它需要在这期间不断地进行反复的对比与调整。至此解决了我们规划的第二个重点——优化城市道路交通系统。

这次规划，我们在确定路网的同时，结合屏南县中心城区的实际与特点，按照充分利用当地资源特色的原则，把城市水系整治作为规划的重点，重新规划优化了城市水系喝道，适度加宽和调整走向，沿河两岸设置滨河绿地，作为城市的公共休闲开敞空间，结合城市绿地系统，设置步行系统，结合城市文化景观轴和自然景观轴，规划中心城区有机合理的生态景观风貌，以此解决了第三个重点——整治护城河沿岸环境。

接下来，路网确定了以后，就可以进行地块的用地布局填充。进行用地填充，要依据总体规划，但总体规划过于笼统，与现实情况出入较大，因此还需要充分结合现状以及收集来的用地调整的资料，进行合理的用地布局。此外，结合现状地形与绿化景观设置的要求，尽量将山头或陡坡的用地规划为大面积的公园或绿地，在快速路旁布置30米的绿地，再在适当的地方布置街头和居住小区绿地，以此形成点、线、面一体的绿地景观系统，解决了第四个规划重点——加强城市绿地系统建设。

进行用地布局的同时，按照公共服务设施配置的服务半径与规模大小要求，再结合收集来的学校、医院等部门的规划要求进行公共服务设施的布点。最后完成整个地块的用地填充。用地布局完成以后并不是马上就进行各个地块的控制指标的规划，因为这个方案并不是最终成果，可能还要修改，这时仅仅需要大范围地分区地设定一个控制指标。再按照城市设计引导确定各个地块与分地块的控制指标，控制指标之间很多都是有关系的（比如通过几项指标可推算出另一指标）。最后完成指标控制。解决了第五个规划重点——确定合理的城市建设控制指标。

问题四：成果有哪些？（内容、特色、不足）

一、成果分为

文本、图纸、说明书、总结汇报PPT、成果展板。

其中图纸包括：区位图，现状分析图，地形分析图，土地利用规划图，块划分编号图与指标控制图，道路竖向规划图，场地竖向规划图，道路系统规划图，公共管理与公共服务设施布局图，绿地系统规划图，功能分区规划图，规划结构分析图，景观结构分析图，六线控制图，城市设计引导图（含总平面布局及鸟瞰），分图则共51张图纸。控制性详细规划图集最主要的中心任务就是编制一张土地利用控制图和各个分图则，围绕这个中心任务产生更多的图纸。

二、特色

整个控制性详细规划强调“以人文本”的规划理念。编制规划中，首先保证的是做到承上，主干路路网基于总体规划中的不合理进行微调，次干路进行环形道路设计，满足交通功能。分析土地利用现状，对于不同性质的用地在总体规划的基础上进行置换、合并，融入“因地制宜、体现公平、绿色和谐”的规划理念。地形条件复杂，合理利用山地城市的地形特点，规划与山体结合的城市公园，搭配合理的公共服务设施布置，利用天然城市水系，打造特色的生态自然景观，并且注重山水的保护与开发。

三、存在的不足

（1）图纸表达不够成熟和规范，文本中出现解释说明类的语言，没有达到精炼严谨的表达，说明书没有很好的达到说明图纸内容的效果。

（2）前期资料收集不够细致，大多停留在总规层面，分析不够透彻。（3）强制性指标控制中可能存在不合理，缺乏弹性控制。

（4）区位分析图，停留在总规的层面上，控规的所做应该是地块与周边的关系分析图，应该从更小范围分析其与周边的关系，而不是把它置于整个福建省或者宁德市来分析。

（5）分图则编制不够细致，地块划分存在不足。

问题五：学控规有何感受？

刚开始做控规，抓不到主体，按照成总体规划的思路来做，导致前面花了较多时间走回头路。控规做完后，最大的感受就是——规范，不仅是图纸要求表达更加规范，指标的控制也要求规范，这也是和总规的最大区别，总规更侧重于宏观上的结构规划。

在学习过程做，对于强制性指标的控制，这是控规的重点，也是控规的难点，在我看来，强制性指标应该通过应变措施方式，进行弹性控制，例如相关规定中的容积率奖励政策，这样才能让控规更具有操作性。可是现实中，容积率到底能不能做到弹性控制，目前国家调控房价的大背景，房开商对于土地的利用率更加看重。在编制过程中，对于用地分类，即使是分到小类，也不能完全表达很多用地，例如城市中心的写字楼等，这类复杂的用地以后再编制规划中怎么很好的表达，这些问题都给了我很多思考。

这次控制性详细规划课程选取的规划地块是屏南县中心城区，结合做总体规划也是选择屏南县城，可以说这次控制性详细规划的编制可以说是对总体规划课程的一次重温，而对于控制性详细规划的图纸要求，也可以说是对前面三年的设计做了一个综合的重温和练习。比如在控制性详细规划中运用到的城市设计，这也给予了我们很多好处，为马上出去实习做功课。

此次控规的学习，使我更加认识到团队合作精神的重要性，其可激发成员学习的主动性，而形成集体意识，也使自己得到全面的发展。在接触控规时，前期思想一直都停留在总规层面上，导致方案的构思不够大胆，路网规划不尽合理等，后来通过案例分析及解读，对控规慢慢有了系统性的认识，规范是任何一个设计都不可避免的，其在控规中体现得更透彻，因为图则中所画的任何一笔都具有法律效应，强制性指标的控制，是控规的重点，同时也是难点，通过指标调整，可以增加城市土地有偿使用的收益，有利于实现国有土地资产的保值增值，控规指标调整是局部的，但其影响却可能是深远的。

控规让我再次系统的复习了四年以来所学的专业知识，这也体现控规承上启下的作用，特别是城市设计引导，应用了前期所学的各种设计如：小区规划设计、单体建筑等，这是一个反复的过程，学完控规，我还是有以下困惑：

1、在案例的解读及分析过程中，发现强制性指标进行的都是弹性控制，但是具体落实到我们的设计中，并没有进行这一步，指标的控制还只是停留在城市设计引导及相应规范要求中。

2、由于控规需要细分至小类，设计过程中碰到商住这种混合性的用地，在其指标及人口控制中还是很难把握，同时也由于时间的关系，并不能很好的思考这个问题。

3、整理完图集，发现建筑质量分析这张图纸，对我们后续工作并没有什么作用，现在还是搞不清这张图纸的意义在哪里？

4，人口的控制也是通过了反复的推敲，应用各种方法进行验证，虽然最后能得到一个比较合理的数据，但是发现计算的过程中，缺少考虑商业办公等用地中的居住。

同时，我也明白，其实做任何设计，前期工作非常重要，只有想清楚了、弄明白了才能少走弯路，少浪费时间。

最开始在学习控规控规的理论知识时，觉得有点困惑和不解，可能是理论知识比较枯燥的缘故，但学到后来觉得控规跟我们的生活联系非常密切，要做好规划就必须去获取现场资料，了解整个环境，然后进行大量的分析，为后面的规划打下一个良好的基础。到我们作图的时候就发现理论知识很有用，它会指导你的整个规划过程。

在作图的过程中，图纸表达方面还有点不熟悉，开始的时候效率比较差，但通过一段时间的作图、改图，效果就明显的提高。还有就是要时常带上一些必备的书籍和规范，在作图的时候会时常用到，规范其实在平时抽时间看是很枯燥的，但在作图的时候去运用它，记忆起来就非常快。

控规更加贴近人民群众的生活，更加关系到到其的切身利益，控规的实施需要平衡各利益悠关方的利益，而不是简单的依靠图纸图则来确定。控规的规划更需要对规划地区内部与外部的了解和分析，考虑近期和远期的经济性来进行规划建设。控规对地块的建设控制和建设的时序必然会引起社会经济等的走向，所以首要目标是确定规划所能带动经济效应。因此规划必须结合城市经营运作来规划建设，如此才能带动城市与经济的良好的互促发展，而不致使城市规划与城市经营相互冲突而带来一大堆问题。

城市的建设也不是把促进经济发展作为唯一目标，而且也要考虑人的发展、人的使用等问题，在建设的开始就要预防城市病，拒绝城市变成一个冷漠的场所。牧歌时代的灵魂没有消失，而是要通过正确规划引导来展现，既城市建设的生态性、和谐观。如城市内河的利用，内河可以作为良好的生态孕育场所也可以作为良好的滨水公园也可以是人们倾倒垃圾的场所。因此应以经济发展和人本规划思想为基点作出正确的规划走向。

问题六：指标与城市设计的关系？

建筑高度的控制在城市设计空间构图中的作用十分重要，因为它所能达到的视觉高度极易被人感知，是城市建筑形态的主要构成因素之一。

控规对建筑体量的控制和引导可用的控制手段还很少，主要通过文本中城市设计导则内容进行描述性界定，如“体量不宜过大，要突出时代感等内容”，从实际控制效果来说，几乎没有任何作用。

以建筑密度、容积率和绿地率为例来说明，公共管理与公共服务用地对以上四个指标会有一定的限制，比如行政办公用地就要有适当的比例，建筑密度和建筑高度会有所控制，绿地率要求要高一些。商业设施用地的话，就对容积率的要求会有所不同，在城市中心它的容积率可以很高，作为标志性建筑。而工业用地则是要求低容积率，比较高的建筑密度。

问题七：经济技术指标？

一、规定性指标（强制性指标）

用地性质；用地面积；建筑密度；建筑后退红线；容积率；绿地率；交通出入口方位；停车泊位及其他公共服务设施。

二、指导性指标（引导性指标）

人口容量、建筑形式、风格、体量、色彩要求；其他环境要求

建筑密度和容积率都要规定它们的上限，绿地率有个下限，还要根据用地性质来确定各个指标，建筑密度、建筑高度和容积率这三者之间的关系比较密切。容积率大，建筑高度一般来说比较高，而建筑密度和绿地率就不一定；而建筑密度大，它的绿地率、容积率相对来说会偏小，建筑高度也会有所控制。

三、指标间的关系

容积率与建筑密度、建筑平均层数的关系

容积率=用地内所有建筑的总建筑面积/用地面积

建筑密度=(用地内所有建筑的基底面积总和/用地面积）*100% 建筑平均层数=用地内所有建筑的总建筑面积/用地内所有建筑的基底面积 因此，容积率=建筑密度*建筑平均层数

绿地率=（地块内绿化用地总面积/地块面积）*100%