三亚市鹿回头半岛控制性详细规划局部修改简介

第一篇：三亚市鹿回头半岛控制性详细规划局部修改简介

三亚市鹿回头半岛控制性详细规划局部修改简介

一、修改背景

半岛至三亚凤凰国际机场距离20公里左右，约为20分钟车程，至市区距离则为3公里左右。西面为鹿回头湾，东面为小东海，南面为鹿回头公园，北面为南山岭，占据三亚市内独特地理位置。具有得天独厚的风景资源，与市区交通联系便捷。该片区曾由多家国内外设计单位从不同层面和深度上进行过规划设计，现行的控规方案是在2004年美国EDSA景观设计事务所国际咨询方案基础上按控规深度要求完善的。本次控规局部修改是结合新版总规在2010版控规的基础上进行的。

2010年初，建设国际旅游岛正式上升为国家战略，为响应海南省关于“国际旅游岛”建设发展的号召，进一步提升城市和片区国际化的旅游配套设施和度假档次，提高鹿回头半岛文化设施的水平，以及切实改善原住民人居环境，保障被拆迁群众利益，体现受惠于民的可持续发展思路，片区规划新设置了海上美术馆、“沃尔沃”帆船港、阜外心血管康复中心、国际学校、黎族风情小镇等高端项目。如今，短短一年的时间内，“沃尔沃”帆船港即将竣工，并作为2011-2012沃尔沃环球帆船赛亚洲唯一经停港于2012年2月4日迎接赛事的到来。黎族风情小镇一期也已按照规划建成，将成为原住民更现代、更舒适的幸福家园。而由国际建筑大师安藤忠雄主设计的海上美术馆、音乐厅和由北京阜外心血管病医院管理的心血管康复中心也已即将开始建设。

在片区大的发展背景下，为进一步妥善解决鹿回头村拆迁安置和失地后集体经济的长远发展，加快沃尔沃帆船港周边村庄环境改造，迎接赛事到来。同时解决中科院三亚深海科学与工程研究所在片区内的落地和建设，推动片区科研教育和海洋文化事业的发展，完善片区公共服务设施建设，促进片区可持续和谐发展。

为此，经三亚市规划局按程序报市委市政府同意，特委托我院在2010版控规的基础上对片区进行控规局部修改。

二、片区建设现状 片区规划建设用地面积约为477.5公顷。现状鹿回头村庄建设用地面积约为52.0公顷。现状已批建和在建的项目用地约200.6公顷，总建筑面积约为108万平方米。其中居住建设用地约为67.73ha（含商住用地），旅游度假建设用地43.46ha，行政办公用地1.9公顷，体育用地76.69ha，特殊用地1.68公顷，市政设施用地8.71公顷（含帆船港）。

现片区已建与在建项目有悦榕庄国宾馆、鹿回头高尔夫球场项目、半山半岛一、二、三、四、五期、洲际酒店、安纳塔酒店、沃尔沃帆船港、锦江高尔夫酒店、高尔夫会所、黎族风情小镇鹿回头污水处理厂、鹿回头110KV变电站、鹿回头派出所、消防站等项目；拟建项目有海上美术馆、阜外国际心血管康复中心、水上乐园等多个项目。

三、规划编制依据

1、《中华人民共和国城乡规划法》；

2、《城市规划编制办法（2006年）》；

3、《城市用地分类与规划建设用地标准（1991年）》；

4、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》；

5、《三亚市土地利用总体规划（2006—2020）》；

6、《三亚市城乡总体规划（2008—2020）》报批稿；

7、《鹿回头半岛控制性详细规划》（2010版）

8、国家相关规范及三亚市相关地方法规；

9、片区内已批建项目情况；

10、片区控规局部修改专题报告；

11、市政府同意启动片区控规局部修改的批复等文件。

四、规划原则

1、最佳土地利用效率原则

2、加强实施的可行性原则

3、注重规划的可持续性原则

4、以人为本，尊重历史文脉的原则

5、尊重自然，可持续发展的原则

6、强调资源公共性原则

7、紧扣城市发展战略原则

五、规划范围、定位及规模

（一）规划范围

片区规划建设区范围为：东至小东海最高潮位线，南至鹿回头岭北侧约35米等高线，西至鹿回头湾最高潮位线，北至鹿回头公园南侧山脚，面积为4.77平方公里。本次局部修改涉及用地面积约为135.0公顷。

（二）规划定位

根据新版总规和上版控规对片区的定位，同时结合现状建设情况，我们认为鹿回头片区性质定位延续为“具有休闲度假、观光和居住功能的高端滨海旅游度假区”。

片区主要具有两种功能

――第一功能（高档居住）：半岛具有相对独立的地理单元和丰富的自然景观资源，紧靠市区却又闹中取静，为旅游和居住功能的引入创造了优越的前提条件。但是一方面由于半岛在区位上与亚龙湾的明显区别，另一方面其自然资源又以山体、礁盘海岸线为主，相对而言可利用沙滩资源较为有限，从而在该区域内主要布置以居住为主、度假和观光为辅的功能，这是由其资源状况所决定的。该区域的居住功能主要性质应当还是旅游房产，可发展成为“城市第二居所”。

――第二功能（度假与观光旅游）：旅游度假、休闲运动、文艺展演与观光功能的引入，可以充分挖掘鹿回头文化内涵、品牌效益和资源价值，更好的体现滨海用地公共性。提倡多功能混合开发模式，有利于积聚社区人气和社区商业中心的形成，完善与居住配套的服务功能。同时也有利于鹿回头村的搬迁改造，形成必要的产业规模，解决原住民生产方式的转型和就业问题。这些问题的提出决定了鹿回头片区功能应当适度混合，应以居住为主，但不能发展为纯居住社区。

（三）用地规模

片区规划建设用地面积为477.5公顷。

（四）人口规模

结合新版总规、鹿回头片区的项目开发情况和片区规划，人口规模预测计算如下：（1）外来游客：以60人／公顷、旅游度假用地89.00公顷，本区对外接待人口（床位）约5340人（床位）；（2）原住居民：2610人；

（3）旅游从业人员：本区的服务人员与床位数的比例取1.5：1估计，共需服务人员8010人。当地居民以2／3作为服务人员就业计，需外来服务人员6270人；

（4）外来居民：鹿回头半岛一类居住用地22.83公顷，二类居住用地为126.66公顷。结合现状分析，规划确定本区一类居住用地人口密度为60人/公顷，二类居住用地为300人/公顷。扣除原有村庄人口和部分常住外来服务人员（按照50％估算），推算出饱和外来居民规模为33623人。

本区饱和人口容量为游客、服务人员、原住居民、外来居民之和，即47843人左右。按客房全年平均入住率70％计算，外来置业房产全年平均入住率50％计算，规划常年人口容量约为22753人左右。

六、规划方案介绍

（一）主要用地规划

鹿回头半岛的主要功能包括四种：旅游度假、休疗养居住、高端运动和高端公共服务设施。本次规划用地分类依据《城市用地分类与规划建设标准》（GBJ137-90），将建设用地分为十一类，分别为一类居住用地、二类居住用地、旅游接待设施用地、商业服务设施用地、文化娱乐用地、医疗卫生用地、行政办公用地、道路广场用地、市政公用设施用地、特殊用地和绿地。本次规划用地性质一般划分至中类，配套公共服务设施划分至小类。

旅游度假用地：即度假酒店，规划主要沿滨海一线地带和高尔夫球场旁布置度假酒店，保证滨海的公共性，规划旅游度假用地面积共89.00公顷。

一类居住：主要布置在鹿回头半岛入口处山地缓坡上、最西侧山体滨海缓坡上，分成山体景观别墅、滨海景观别墅2种不同的类型，使每一块用地都拥有可以提升价值、保证档次的自然景观要素，一类居住用地面积22.83公顷。

二类居住：二类居住用地主要位于社区中心周围和高尔夫球场周边，包括度假住宅公寓和安置区。二类居住用地面积约126.68公顷，其中包括安置区用地约17.26公顷。建筑要求风格典雅，简洁大气，低密度，便于对鹿回头片区形成旺盛的人气。

商业服务用地：主要为商业服务设施，面积约18.54公顷，主要包括中心商业街和半山半岛风情小镇。中心商业街为片区主要的商业服务场所，包括名品店、精品购物中心、超市、银行、餐饮、零售等社区商业服务设施，形成整个社区的公共中心。在中心商业街滨海的两端，设置两个滨海小广场，形成公共活动开敞空间。半山半岛风情小镇位于片区西侧，包括商业、酒店、风情景点和商业服务设施，主要服务于周边的沃尔沃帆船港、阜外医院和高端度假公寓。

社区公共服务设施用地：为鹿回头派出所和国际学校，规划用地面积约为3.99公顷。主要服务于片区的度假和居住人群。

医疗用地：规划面积约5.69公顷，为三亚阜外心脑血管康复中心，在为片区及三亚提供高端的心脑血管专科医疗保健服务的同时，也肩负社区医疗的功能。

文化娱乐用地：为海上博物馆和音乐厅，规划用地面积约3.23公顷，将建设现代化的高端艺术馆和音乐厅，丰富片区文化娱乐生活，提高三亚的高端文化设施档次。行政办公用地：规划用地面积为1.90公顷，现状为片区开发商办公和物业管理用地，远期可考虑兼容居委会、物业管理、社区服务设施。

游艇码头用地：为沃尔沃环球帆船港，规划用地面积约为7.11公顷，将以奥运会设施标准建设半岛水上运动中心，作为2011-2012年沃尔沃环球帆船赛亚洲区唯一经停港。建设包括比赛和游艇帆船运动所需要的一系列海上和陆上设施。

公共绿地：规划用地面积约39.26公顷，包括水上乐园和分布在两条景观轴线上的街头绿地，与高尔夫球场一道构成半岛绿地系统骨架。

体育用地，为18洞双海景高尔夫球场，72杆标准球场，规划面积76.69公顷，附带会所、练习场，教学场地和休闲设施，进一步完善了片区的高端度假设施，提升了片区度假居住的品质。

特殊用地：为地震观测台，规划用地面积为1.68公顷。

其它市政设施用地：包括污水处理厂、给水加压泵站、煤气调压站、110KV变电站、消防站、公交停靠站、冥葬用地，总用地面积为6.86公顷。

规划用地汇总表

（二）主要公共服务设施规划

规划结合功能分区，本次规划公共服务设施的布局如下：

1、商业服务用地

综合商业服务设施应充分体现功能的多样性及兼容性特点，以求满足游客的各种需求，兼顾本地居民需要，确定中心地带合理开发强度，创造旅游商业氛围。本次方案中将综合商业服务用地安排在中部商业带和高尔夫球场西北侧，其功能除购物中心、工艺品、书报、药品、体育用品、摄影、美食、冷饮酒吧外，还应配置通讯、邮政、银行保险等服务设施。

2、小学用地 根据居住区技术规范和片区实际情况，规划在B13地块设立一所国际学校，服务与原住居民和片区常住人口，用地面积3.82公顷。

3、医疗设施用地

规划在B12地块设置阜外心脑血管康复中心，占地5.69公顷，服务对象兼顾本地居民与高端疗养度假人群。

4、文化娱乐用地

规划在B2-2地块设置半岛美术馆和音乐厅，占地3.23公顷，服务对象兼顾本地居民与游客，内部设置有音乐厅、歌剧厅、演艺中心、会议室、博物馆、美术馆，以及宴会厅、餐厅、咖啡厅、休息室、办公室等配套服务设施。

5、游艇码头用地

规划在B7地块设置沃尔沃帆船港，占地7.11公顷，主要用于2011-2012年沃尔沃环球帆船赛亚洲经停港使用，以及作为日后的半岛水上运动中心。

6、旅游度假用地

规划主要沿滨海一线地带和高尔夫球场旁布置旅游度假用地，用于建设高端度假酒店，保证滨海的公共性和海岸资源的合理利用，片区规划旅游度假用地面积共89.00公顷。

市级公共服务设施汇总表

居住区公共服务设施汇总表

（三）主要市政配套设施规划

在对现状建设情况的指标统计和未来建设量的预测后，我们认为上版规划中所配套的市政基础服务设施与公共服务设施面积能满足片区发展的需要，我们在预测的片区饱和人口47843人的基础上结合本次局部修改内容对市政设施用地和规模进行了完善：

1、消防站：A6地块，规模为一级站，用地为0.41公顷，已建； 2、110KV变电站：A8地块，用地为0.42公顷，已建；

3、高中压调压站：A2地块内，用地由0.1公顷调整到0.2公顷，未建；

4、给水加压泵站：A2地块内，用地由上版0.38公顷调整为0.58公顷，未建；

5、污水处理设施：片区现状B22地块内已建一座1万吨/日处理量污水处理厂，上版A32地块内规划的地埋式污水处理设施本次调整至B23地块配建；

6、垃圾转运站：在二类居住用地内配建设置，共需用地0.1公顷；

7、公交停靠站：A28地块内，用地为0.06公顷，未建；

市政公用服务设施汇总表

（四）道路交通规划

南北向景观大道为片区主干道，道路红线宽度为37米，其余支路红线宽度为17米。

道路断面根据区内道路性质、交通特点和现状情况加以确定，主要考虑旅游度假性道路设计。

片区景观主干道现状为一块板双车道，远期规划扩展至三块板形式，双向四车道，设非机动车道，道路断面形为5.5+3.5+1.5+16.0+1.5+3.5+5.5M 该景观大道既是功能骨架也是主要景观轴线。道路平面蜿蜒曲折，线形流畅，中心绿化带依景观需要宽窄变化，增强道路的美感。道路面海一侧，开敞段与封闭段空间交互替换，达到透景与对景视觉效果。设计丰富的道路对景，形成有序的道路景观。沿路设置对公众开放的连续性绿带游憩空间。绿化隔离带种植具热带特色的植物，行道树采用树杆挺拔的华盛顿椰树，以体现热带风光。支路采用一块板形式，双向两车道。道路断面形式为 3.5+1.5+7.0+1.5+3.5M。

中心东西向商业步行街中间设有景观绿化带，设置灯具、座椅等休憩服务设施。

公共岸线沿滨海50米公共绿地范围内布置一条3米宽的人行步道，该步道沿两湾展开。规划保留现有现有滑道入口，另在南侧的鹿回头岭预留了一个上山通道。

区内道路均采用平交形式，路口采用环岛和渠化交通组织车流。

（五）岸线规划

按岸线的使用功能分为六类，分别按不同要求进行控制：

1、公众休闲岸线

“福如东海”小镇滨海地带规划为商业服务与广场用地，这部分岸线主要为公众服务，是居民与观光游客休闲娱乐的主要区域。岸线总长度约为0.66公里，位于中心商业街东西两侧的滨海地带。

2、码头岸线

沃尔沃帆船港是被国家级珊瑚礁保护区环抱的整个半岛的唯一综合型海上活动和出海通道，位于片区的西侧。同时，远期可根据实际情况，在符合珊瑚礁自然保护区相关规定下，结合海上美术馆和高端度假酒店设置小型游艇码头。这部分岸线总长度约为0.6公里。

3、旅游度假岸线

如前所述，该片区沙滩资源较为有限，规划将其中条件较好的部分布置为旅游度假用地，以完善酒店度假设施和提升酒店档次。岸线总长度约2.74公里。

4、景观性岸线

这部分岸线总长度0.9公里，沙滩宽度较小，外围分布大片珊瑚礁盘，沿线功能主要为公共服务设施和高尔夫球场，主要为景观性岸线，严格控制任何影响珊瑚礁生态环境的行为。

5、私密性岸线

这部分岸线总长度约1.8公里，基本无沙滩，地形坡度较大，外围分布大片珊瑚礁盘。主要结合片区用地功能设置在尽端岸线，可用作高端私密性度假设施和海洋科研需求。使用上应严格控制任何影响珊瑚礁生态环境的行为。

6、生态保护岸线

除了规划建设范围内的6.7公里岸线以外，其余岸线位于鹿回头岭下，多为悬崖峭壁，这部分岸线不列入使用范围，作为自然生态岸线严格保护。

以上岸线中，公众休闲岸线、旅游度假岸线、景观性岸线属于公共岸线，公共岸线的公共开放性属于强制性规定内容。

（六）绿地系统规划

鹿回头片区绿地系统，按点、线、面相结合，多种空间组合构架进行规划，形成“两面、两线、两轴、多廊”的立体构架。两面背景绿色屏障，两条滨海公共绿带，两根绿化主轴线，多条通海通山绿色通廊，组成一个完整的绿地系统。

1、两面绿色屏障背景

半岛南端为鹿回头岭，北部为南边岭。二者形成南北绿色屏障，是整个半岛地区绿地系统的主体。以鹿回头岭和南边岭作为半岛的南北主体背景，在山坡高程35米以上划定房屋限建线（山顶公园内部设施除外），严禁山腰开发，将整个鹿回头岭与南边岭形成两面连绵长度均为3公里左右的天然绿色屏障。

2、两条滨海公共绿带

沿鹿回头湾和小东海滨海岸线设置林荫步行带，兼行观光自行车。滨海公共岸线段保证宽度为50米的滨海公共空间，严禁各单位占用。滨海林荫步行带丰富了自然景观，扩大了旅游空间，提升了城市形象。为游客与市民提供欣赏山海景色和度假休闲的好地带。

3、两根绿化主轴线

规划南北、东西两条绿化主轴线，作为整个绿地系统骨架。

沿主干道两侧各10米宽的道路绿化带，沿半岛中部腹地南北向连续布置公共绿地，形成一条贯穿南北、联接两山的纵向主轴线。

基地南部占地76.69公顷的大片高尔夫球场绿地除了是南北向绿化轴线组成部分外，本身也是贯穿东西、联结两湾的横向主轴线，其用地通至海边。

4、多条绿化通廊

除了两条主要轴线外，规划还打通了多条次要绿化通廊，原则上各道路尽端全部开敞。通过这些绿化廊道，把山海景观引入区内，形成山与海相连的脉络，同时成为半岛的通风走廊。

（七）景观系统规划

整个景观系统构架包括 “入口、道路、边界、标志地块、节点、轴线、敏感区域”等要素，通过强化其特征，提升地区的识别意象，强化地区的场所特征。

入口：两条对外道路交汇转盘

在这里，两条外部道路引入并交汇，在入口空间的主要视线方向上，应适当加大建筑退界尺度，有意强化建筑的连续界面与围合特征，形成前庭空间，并考虑设置标志性建筑，配置小品、绿化，营造空间上的“门户”感受，形成高档旅游和居住社区强烈的进入感。

道路：半岛中部景观大道

该林荫景观路为半岛主要交通性干道，规划红线为37米，两侧绿化成荫，双向车道根据景观要求时分时合，在断面设计和道路线型上灵活多变、尺度宜人，精心打造旅游度假区氛围。依托背山面水的区位优势，对线性道路空间进行穿绿、观海、依山三种特色景观的划分，引导道路视线通廓，精心设计道路对景，形成闭合－开敞的空间节奏。

边界：沿海岸滨水界面形象

通过滨海分散式酒店、低层高档别墅、商业街区、滨海广场、开敞绿地等滨海地块的统一规划和节奏控制，对滨海界面进行有意识的强化，形成具有连续感受、闹静相宜的滨水界面形象。

标志与节点：标志性形象地块与景观节点

通过对水上视线与陆域视线的分析，B2、B2-

2、B4、B7-

1、B8、B19、B23-1七个地块是本地区突出形象的标志性地块，通过对以上地块的重点控制，规划有特色的标志性建筑物与雕塑，将获得以点带面，事半功倍德效果。提升本地区在城市中的识别意象。同时上述地块区段也是半岛最佳观景点所在，规划强制性规定了六个公共观景点，保证公众可以抵达和享有最佳景观资源。

轴线：南北两山、东西两湾的两条主要开敞空间景观轴线

敏感区域：坡地视线敏感区域

强化景观敏感地段的控制，划定沿两山坡地分布地块为视线敏感区域，对其景观效果严格加以控制。

（八）三线控制图

（九）地块指标控制图

七、本次局部修改主要内容

1、新建产权归村集体的水上乐园和用于未来安置分户村民的高层公寓等村集体物业，用于保障村民和村集体经济的持续收益，切实享受到片区发展所带来的生活水平不断提高。

2、新建国际学校，设国外部和国内部，将免费为原住民学龄儿童提供优质的小学教育；

3、中科院深海研究所项目用地和指标的落实；

4、对退让部队的开发用地在其它地方进行平衡；

5、根据新版总规对片区的定位和开发强度要求，同时考虑片区的空间景观形态，对部分地块指标的适度完善；

6、根据片区发展规模和相关技术规范，进一步完善公共服务设施和市政设施的配置要求，促进片区的可持续和谐发展。

（一）主要修改内容示意

（二）主要修改内容

八、地块控制指标表汇总

第二篇：北海市控制性详细规划局部调整规定

北海市控制性详细规划局部调整规定

（报审稿）

第一章 总 则

第一条（依据）为提高城市规划的科学性和合理性，规范控制性详细规划局部调整的编制与审批，保障城市控制性详细规划有效实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等有关法律、法规和规范性文件，特制定本管理规定。

第二条（适用范围）在北海市城市规划区范围内控制性详细规划的局部调整，应遵守本规定。在镇规划区范围内，需上报市政府审批的控制性详细规划的局部调整，应遵守本规定。无需上报市政府审批的控制性详细规划的局部调整参照本规定执行。

控制性详细规划局部调整以控制性详细规划管理单元为调整方案编制单元。调整的各管理单元用地范围总面积在1平方公里以上时，应对控制性详细规划片区按程序修编。

第三条（申请调整资格）申请局部调整控制性详细规划的主体，必须是市直部门、各区人民政府（集体就业用地调整申请）、各园区管委等单位或所涉土地业主。受理主体为市城乡规划主管部门。

市人民政府可以根据城市公共和长远利益的需要，要求城乡规划主管部门按规定程序对各种控制性详细规划内容进行局部调整。

市人民政府授权城市规划委员会审定控制性详细规划局部调整方案，市人民政府根据城市规划委员会纪要批准实施控制性详细规划。

第二章 调整原则和程序

第四条（符合上位规划原则）控制性详细规划局部调整应符合城市总体规划、近期建设规划以及其他相关规划提出的发展原则和重要理念。

第五条（符合公共服务设施承担能力原则）控制性详细规划局部调整前后的人均公共服务设施配套水平（特别是中小学和农贸市场）须符合我市有关城乡规划管理技术规定的要求。旧城范围在条件限制时可适当降低。

第六条（调整方向原则）用地性质调整正方向为居住用地＜商业服务业设施用地＜公共管理与公共服务设施用地、绿地与广场用地，混合用地中正方向用地性质比重增加亦属正方向调整。

第七条（征求意见原则）调整中涉及主管部门或其他相关部门管理职能的，必要时须征求主管部门或相关部门的书面意见。

第八条（已出让用地申请调整程序）在城市、镇规划区内已划拨或出让的国有建设用地业主、村民留用集体建设用地辖区政府申请调整控制性详细规划时，经对控制性详细规划调整的必要性进行论证、公示并征求规划地段内利害关系人和相关部门的意见（必要时应当组织听证）后，市城乡规划主管部门将论证报告、公示征求意见情况和审核意见上报市人民政府，经市人民政府同意后，方可开展控制性详细规划方案编制工作，规划方案按程序经市规委会审议通过后报市人民政府审批实施。市人民政府批复后上报自治区人民政府和市人大委员会备案。

申请调整控制性详细规划涉及容积率调整的，按《北海市建设用地容积率调整管理办法（试行）》规定程序和本规定要求调整。

第九条（未出让用地调整控制性详细规划程序，两个方案选择一个）方案一：

政府储备用地在划拨和招拍挂前拟出具规划设计条件中用地性质或容积率与控制性详细规划不同的，由市规划局组织编制控制性详细规划局部调整方案，经公示和征求相关部门意见（必要时应当组织听证）后按程序上报市规委会审议，通过后报市人民政府批准实施。根据批准的控制性详细规划出具规划设计条件供国土部门组织出让。市人民政府批复后上报自治区人民政府和市人大委员会备案。

调整未征收用地（不包括村民留用集体建设用地）控制性详细规划的,按相同程序办理。

方案二：

政府储备用地在划拨和招拍挂前拟出具规划设计条件中用地性质或容积率与控制性详细规划不同的，经控制性详细规划调整的必要性进行论证、公示征求规划地段内利害关系人和相关部门的意见（必要时应当组织听证）后，市城乡规划主管部门将论证报告、公示征求意见情况和审核意

见上报市人民政府，经市人民政府同意后方可编制控制性详细规划局部调整方案。方案经市规委会审议通过后报市人民政府审批实施。根据批准的控制性详细规划出具规划设计条件供国土部门组织出让。市人民政府批复后上报自治区人民政府和市人大委员会备案。

调整未征收用地（不包括村民留用集体建设用地）控制性详细规划的,同程序办理。

第十条（控制性详细规划一般指标调整程序）控制性详细规划局部调整中，除用地性质变更和容积率调整之外的建筑密度、绿地率、建筑高度、多种用地性质比例、配套服务设施、交通出入口、停车泊位、建筑后退线、地块分割等调整，无需编制专题论证报告，由市城乡规划主管部门按照我市有关城乡规划管理技术规定进行审批，可在出具设计条件和建设方案报批阶段同步审批，批准后报市人民政府备案。已出让的国有建设用地调整建筑密度的和调整多种用地性质比例的，抄送国土主管部门。

第十一条（随同专项等规划调整程序）由市人民政府及政府部门编制城市各类专项规划、城市设计、修建性详细规划中涉及调整控制性详细规划的，所编规划可视同为论证报告，可在报批阶段同步编制控制性详细规划管理单元调整方案，一同报批，提高规划的协同性。

第十二条（不予调整情形）不予调整控制性详细规划和已出让用地规划设计条件的情形：

一、由国家、自治区、市规定的强制性公共服务设施用地（含教育、医疗、文化、体育、社区服务）不得取消。

二、以招拍挂方式出让的建设用地以及已调整过的已出让用地，除用地性质正方向调整外两年内不允许申请调整用地性质、容积率、建筑密度、绿地率指标。已出让用地的规划设计条件不得逆方向调整。

三、通过非居住用地调整为居住用地、居住用地或含居住用地性质的混合用地提高容积率等非逆方向调整方式申请增加居住建筑面积的，如申请调整不符合已批准控制性详细规划，原则上不允许调整，确需调整的应严格论证公共服务设施（特别是中小学）可满足增加的居住人口需求。

四、快速路、主干道不得取消，等级、标准不能降低。城市路网密度不足或道路面积率不足地段，一般不得取消、变窄道路。规划确定的市政

道路不能改为内部道路，不能改变道路使用性质。原规划为市政设施走廊的用地或河渠及其绿带用地不得随意取消，市政设施、河渠取消或改道后，在满足控制性详细规划单元公共配套设施用地（弥补欠帐）后，方可调为其他建设用地。

五、历史文化名城保护控制紫线范围及其建设控制区内的已由控制性详细规划和保护规划明确的建筑高度，除公共服务设施外不得调整。

第三章 调整论证

第十三条（论证报告）规划主管部门组织编制控制性详细规划局部调整专题论证报告，报告应结合该项目申请调整的内容和整个管理单元的现状、规划情况，进行控制性详细规划管理单元调整必要性论证。

第十四条（编制资质）控制性详细规划调整论证报告应由具有城市规划编制甲级及以上资质的单位进行编制。

第十五条（论证报告主要内容）控制性详细规划调整论证报告主要内容应根据项目的不同情况进行主要论证。主要包括：

一、上位规划对地块所在区域的定位分析。

二、所在管理单元历版控制性详细规划以及正在编制中的控制性详细规划差异及变化。

三、所在区域的现状建设情况、交通状况、公共服务设施和基础设施配套情况。

四、调整的理由、依据和目的。

五、调整后控制性详细规划管理单元的人口容量、调整方案城市配套设施市政设施承载能力、公共服务设施服务能力论证。其中必须包括是否满足国家规范及解决方案等。

六、城市交通影响论证。含交通量、交通组织（含静态交通）等。

七、城市设计及景观影响论证。含调整后产生的景观变化对城市景观的影响与解决方案等。

八、对周边其他业主或已实施项目的影响论证，以及对周边环境质量的影响论证。

九、已出让用地申请调整的应论证总平面布局方案（多方案比较）、日照、消防、经济技术指标、建筑空间环境、停车安排、出入交通流线组

织、生态环境等合理性，方案须满足我市有关城乡规划管理技术规定。

十、其他由规划部门指定的论证内容。

第四章 其他

第十六条（资金保障）市人民政府及政府部门委托的控制性详细规划局部调整论证报告和调整方案经费纳入市本级财政预算。

第十七条（处罚）未按本管理规定及相关规定进行控制性详细规划局部调整的，调整规划无效；因违规调整规划而审批建设项目造成后果的，按照《中华人民共和国城乡规划法》、《城乡规划违法违纪行为处分办法》追究有关审批单位和责任人的责任。

第五章 附则

第十八条（名词管理单元）控制性详细规划管理单元为各控制性详细规划片区按市政道路、铁路、水系等界线划定并编号的基本单元。

第十九条（实施及解释）本规定从2014年月日起实施，由北海市人民政府负责解释。

第三篇：北海市控制性详细规划局部调整暂行规定

北政发〔2015〕20号

北海市人民政府关于印发北海市控制性详细规划局部调整暂行规定的通知

各县区人民政府，涠洲岛旅游区管委会，市政府各部门，各园区管委会，市直各事业、企业单位：

《北海市控制性详细规划局部调整暂行规定》已经市十四届人民政府第81次常务会议审议通过，现予以印发，请认真贯彻执行。

2015年7月2日 北海市控制性详细规划局部调整暂行规定

第一章 总 则

第一条 为提高城市规划的科学性和合理性，规范控制性详细规划局部调整的编制与审批，保障城市控制性详细规划有效实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、住建部《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等有关法律、法规和规章，制定本规定。

第二条 在北海市城市规划区范围内总面积小于1平方公里的用地调整控制性详细规划适用本规定。

第三条 控制性详细规划局部调整应符合城市总体规划、近期建设规划以及其他相关规划提出的发展原则和重要理念。

第四条 控制性详细规划局部调整应满足公共服务设施和市政基础设施承载力。旧城范围在条件限制时可适当降低要求。

第五条 控制性详细规划局部调整涉及已出让土地用地性质调整时应符合用地性质正方向调整原则。

第二章 调整程序

第六条 申请控制性详细规划局部的调整主体，须为市直部门、各区人民政府（集体就业用地调整申请）、各园区管委会等单位或所涉国有已出让土地业主。受理主体为市城乡规划主管部门。

市人民政府根据城市公共利益和长远利益的需要，可以要求市城乡规划主管部门按规定程序对控制性详细规划内容进行局部调整。

第七条 申请调整已出让的国有建设用地、村民留用集体建设用地控制性详细规划用地性质或容积率的，由市城乡规划主管部门对控制性详细规划调整申请的必要性进行专题论证、采取公示等多种方式征求规划地段内利害关系人和相关部门的意见，必要时应当组织听证。

市城乡规划主管部门将论证报告、公示征求意见情况和审核意见专题上报市人民政府，经市人民政府同意后，方可开展控制性详细规划方案编制工作，规划方案按程序经市规划委员会审议通过后报市人民政府批准实施。相关规划设计条件变更抄告市国土主管部门。

申请调整控制性详细规划涉及容积率调整的，按《北海市建设用地容积率调整管理办法（试行）》规定程序和本规定要求调整。

第八条 调整政府储备用地和未征收用地（不包括村民留用集体建设用地）控制性详细规划用地性质或容积率的，由市城乡规划主管部门组织编制控制性详细规划局部调整方案，经公示和征求相关部门意见（必要时应当组织听证）后，按程序上报市规划委员会审议通过后报市人民政府批准实施。

第九条 由市人民政府及政府部门组织编制的各类专项规划、城市设计、修建性详细规划中涉及调整控制性详细规划用地性质和容积率的，所编规划可以视同为论证报告，可以在规划报批阶段同步编制控制性详细规划管理单元调整方案，按程序一同报批，提高规划协同性。

第十条 控制性详细规划调整内容涉及相关职能部门的，须书面征求相关职能部门意见。

第十一条 市人民政府授权城市规划委员会审定控制性详细规划局部调整方案，根据市规划委员会纪要批准实施调整方案。

第十二条 控制性详细规划局部调整方案经依法批准后，按照《中华人民共和国城乡规划法》规定报相关部门备案。

第十三条 申请调整已出让国有建设用地和村民留用集体建设用地控制性详细规划中多种用地性质比例和建筑密度指标的，应提交概念性设计方案，由市城乡规划主管部门按照我市城乡规划管理技术规定审查，报市城市规划委员会审定后对地块控制性详细规划进行动态维护，相关条件变更情况抄告市国土主管部门。

调整未出让的用地的，由市规划主管部门按照我市城乡规划管理技术规定调整后上报市规划委员会审定，并对地块控制性详细规划进行动态维护。

第十四条 申请调整控制性详细规划用地性质、容积率和建筑密度之外的绿地率、建筑高度、配套服务设施、交通出入口、停车泊位、建筑后退线、地块分割等条件的，无需提交专题论证报告，由市城乡规划主管部门按照我市有关城乡规划管理技术规定进行审批，可以在出具规划设计条件和建筑设计方案报批阶段同步审批后报市人民政府备案，并对地块控制性详细规划进行动态维护。

第十五条 不予调整控制性详细规划和已出让用地规划设计条件的情形：

（一）由国家、自治区、市规定的强制性公共服务设施用地（含教育、医疗、文化、体育、社区服务）不得取消。

（二）以招拍挂方式出让的建设用地以及已调整过的已出让用地，除用地性质正方向调整外两年内不允许申请调整用地性质、容积率、建筑密度、绿地率指标，且已出让用地的用地性质不得逆方向调整。

（三）通过非居住用地调整为居住用地、居住用地或含居住用地性质的混合用地提高容积率等非逆方向调整方式申请增加居住建筑面积的，如申请调整不符合已批准控制性详细规划，原则上不允许调整。

（四）快速路、主干道不得取消，等级、标准不能降低。城市路网密度不足或道路面积率不足地段，一般不得取消、变窄道路。规划确定的市政道路不能改为内部道路，不能改变道路使用性质。原规划为市政设施走廊的用地或河渠及其绿带用地不得随意取消，如市政设施、河渠取消或改道后，原用地优先安排公共服务设施用地。

（五）历史文化名城保护控制紫线范围内除公共服务设施外不得调整建筑高度。

第三章 调整论证

第十六条 由市城乡规划主管部门组织、申报单位配合编制控制性详细规划局部调整专题论证报告，进行调整必要性论证。

第十七条 控制性详细规划调整论证报告应由具有城市规划编制甲级的单位进行编制。

第十八条 控制性详细规划调整论证报告主要内容应根据项目的不同情况进行论证。主要包括以下内容：

（一）上位规划对地块所在区域的定位分析。

（二）所在管理单元历版控制性详细规划以及正在编制中的控制性详细规划差异及变化。

（三）所在区域的现状建设、交通状况、公共服务设施和基础设施配套情况。

（四）调整的理由、依据和目的。

（五）调整后控制性详细规划管理单元的人口容量、调整方案城市配套设施市政设施承载能力、公共服务设施服务能力论证。其中必须包括是否满足国家规范及解决方案等。

（六）城市交通影响论证。含交通量、交通组织（含静态交通）等。

（七）城市设计及景观影响论证。含调整后产生的景观变化对城市景观的影响与解决方案等。

（八）对周边其他业主或已实施项目的影响论证，以及对周边环境质量的影响论证。

（九）已出让用地申请调整的应论证总平面布局方案（多方案比较）、日照、消防、经济技术指标、建筑空间环境、停车安排、出入交通流线组织、生态环境等合理性，方案须满足我市有关城乡规划管理技术规定。

（十）其他由市城乡规划主管部门指定的论证内容。

第四章 其他

第十九条 市人民政府、市辖区和园区的控制性详细规划局部调整论证报告和调整方案，所需经费分别纳入各级和园区财政预算。

第二十条 未按本规定及相关规定进行控制性详细规划局部调整的，调整规划无效；因违规调整规划而审批建设项目的，按照《中华人民共和国城乡规划法》、《城乡规划违法违纪行为处分办法》等规定追究有关责任单位和责任人员的责任。第五章 附则

第二十一条 控制性详细规划管理单元为各控制性详细规划片区按市政道路、铁路、水系等界线划定并编号的基本单元。

第二十二条 将用地性质按优先次序分级，最优等级为公共管理与公共服务设施用地、绿地与广场用地，其次为商业服务业设施用地，再次为居住用地，从低等级用地性质向高等级用地性质调整或提高混合用地中高等级用地性质比重为用地性质正方向调整。

第二十三条 本规定自颁布之日起实施，由市城乡规划主管部门负责解释。

抄送：市委各部门，北海军分区，驻市部队，武警北海支队，各人民团体。

市人大办，市政协办，市中级法院，市检察院，北海海事法院。

各民主党派北海市委会，市工商联。

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北海市人民政府办公室 2015年7月2日印发 ————————————————————————————

第四篇：浅议控制性详细规划的局部调整

浅议控制性详细规划的局部调整

【摘要】控制性详细规划已成为我国城市规划实施管理的重要平台，在城市规划体系中具有核心地位，也是协调平衡各方利益的重要“公共政策”。控规调整实际上是各种利益矛盾的再平衡。本文通过对控规的介绍，目前控规局部调整中角色关系、启动和裁决机制、利益补偿等的分析，并借鉴美国区划调整经验，对完善控规局部调整机制提出建议。

【关键词】控制性详细规划；局部调整；公共政策

简·雅各布斯曾指出“城市永远不会成为艺术品，因为艺术是生活的抽象，而城市是生动、复杂而积极的生活自身”。城市规划的重心正从技术性布局、片面追求城市形象转向统筹多种利益，兼顾效率与公平。“城市规划是社会多元主体和成员追求社会、经济和环境效益的共识和目标框架，是一种可以在各种矛盾之间进行谈判、讨价还价和和解的机制，能够面对未来的不确定因素，框架内还包括灵活性的政策行动程序以及实施方案或建议”（于立，2004）。目前控制性详细规划（以下简称“控规”）已成为我国城市规划实施管理的重要平台，在城市规划体系中具有核心地位，也是协调平衡各方利益的重要“公共政策”。在城市规划走向和谐的过程中，控规在编制、审批、修改的程序方面以及成果内容方面进行优化完善显得十分迫切和重要。

一、什么是控规

（一）控规的概念

控规，即控制性详细规划——以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

（二）控规的内容

控制性详细规划应包括下列内容：

1、详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界限，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。

2、规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求。

3、提出各地块的建筑体量、体型、色彩等要求。

4、确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高。

5、根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线。

6、制定相应的土地使用与建筑管理规定。

（三）控规与其他层次规划的区别

城市总体规划:城市总体规划是指城市人民政府依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾、综合部署，为确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局等所作的一定期限内的综合部署和具体安排。城市总体规划是城市在一定时期内发展的计划和各项建设（或各项物质要素）的总体部署。是城市规划编制工作的第一阶段，也是城市建设和管理的依据。

控制性详细规划：以城市总全规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

修建性详细规划：以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。

二、控制性详细规划的实施

控制性详细规划一旦编制好并通过相应的法定程序审批后，即形成为法定文件。在规划实施过程中要加强管理，在控制性详细规划完成后即开展修建性详规和单体建筑设计及环境设计。由于整个开发和建设的过程较长，一定要进行跟踪管理，不允许任意修改规划，避免改变使用性质、加建、加层等违章现象出现。建设项目完成后要进行规划验收，不仅要核对建筑密度、容积率等指标，还要对配套建设、绿化环境、停车位、道路、管线等设施的各项指标进行核实，达标后才能予以验收投入使用。

由于控规是以城市总体规划或分区规划为依据进行的，总体规划确定城市的规模和发展方向，是对城市一定期限内的综合部署和具体安排。总体规划是长远性的规划，期限较长，而控制性详细规划更加具体，需要与时俱进，所以总规与控规还有现状会发生冲突，种种原因，控规需要修正。因此我们要对控规的调整作相应的研究。

三、控规局部调整的相关研究

随着一些城市控规编制的大规模完成，中心城区基本实现“控规满覆盖”，规划部门的工作重点逐渐由控规编制转向控规的实施管理。控规修改的问题逐步显现。

控规的修改可分为控规修编和局部调整。控规修编是因为社会经济发展或上层次规划发生重大变化，城市结构需要调整，需对控规进行大面积修改或对布局结构进行修改，如一个片区由市场区调整为商住区；控规局部调整是对控规中一个或几个地块的形状、面积、指标进行修改，如改变地块的土地利用性质、容积率，改变城市道路走向等等。下文针对控规局部调整进行论述。

国内一些学者对控规局部调整的需求类型、原因、影响及对策进行了系统的研究，总结出调整的需求类型有工业企业的搬迁改造、房地产开发的市场导向、历史遗留问题、专项规划调整等（李江云，2003）；调整引发原因有土地开发单位经济利益追求、迫于社会因素的压力、城市建设和规划本身的不确定性、控规编制经验不足等（李浩，2007）；所造成的不利影响有对城市公共利益的侵犯、不正当竞争行为的加剧、城市未来发展的失控、对规划科学性和严肃性的质疑等（李浩，2007）；控规局部调整的改进策略主要有几方面：（1）增强控规弹性，提高用地兼容性，适应市场变化；（2）严格控规局部调整的法定程序，维护合理性和严肃性；（3）改进控规指标调整的决策机制，强化公共参与；（4）完善规划调控的经济政策。

上述的对策研究通常较为原则性，缺乏对具体实施策略的探讨。笔者认为控规在目前阶段还无法形成类似于香港法定图则的“法定方案”，原因在于法定图则是分类极为粗犷、指标较少的土地分类管理规则，而内地的控规则是包含基础设施、历史环境保护、建筑管理等的规划方案，且城市在高速发展过程中，无法达到具有10－ 20年稳定期的法定文件要求（尹稚，1995）。故控规的调整在今后较长一段时间内仍将继续存在，当前工作的重点是改进控规调整程序，促使控规调整向有利于城市结构优化的方向发展。本文通过研究控规局部调整过程中的角色互动关系，对控规调整的新机制提出建议，希望能对控规调整的改进完善提供借鉴。

四、控规调整程序以及存在的问题

《中华人民共和国城乡规划法》对控制性详细规划的调整程序要求为“修改控制性详细规划的，组织编制机关应对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案”。修改后的控规按原审批程序报批。

参看北京、上海、成都等地的控规局部调整程序，各地对于控规局部调整的具体操作可概括为有规划调整需求的土地业主向政府提交调整申请，政府在征求有利害关系的市民的意见，以及由规划师提供技术支撑的基础上进行决策。

(一）控规局部调整中的四种角色关系

在控规局部调整过程中存在四种角色，分别为政府、市场（即土地业主，也可以说是资本）、有利害关系的市民以及规划师。

四种角色中，政府的角色最为重要，是裁决者，并具有技术力量，还代表着市民的公共利益，自由裁量的空间非常大，故是四种角色的中心。市场的能量很大，可以对政府施加影响力。前两者是控规调整的主体力量。市民对政府决策的影响相对较小，征求市民意见通常是自上而下的过程，缺乏反馈机制和约束力。规划师可为控规调整提供部分技术支撑，但调整通常是协调沟通的问题，规划师很难在协调方面发挥重要作用。在目前的模式下，决定城市空间生产的是政府和市场的力量；而作为城市空间使用者的市民很难决定自己生活的空间。政府的决策立场受招商引资、城市形象等方面的影响，同控规调整所涉及的市民的利益并不完全一致。

(二)目前控规调整程序存在的问题

1、公众与市场的地位不对等。市民无法取得同市场（土地业主）一样表达自身利益诉求的机会。土地业主可以申请调整控规以更加符合自身利益，在方案调整及裁决上拥有较多话语权。而市民由于信息不对称，缺乏组织机制，不能透过正常管道行使权利，更不能借助某种机制主动改善自己的居住环境。而公众参与对于控规局部调整非常重要。公众参与虽会增加规划的成本，降低效率，却有利于“消除规划部门自编自审自改、内部循环、缺乏约束的弊端”（汤海孺，2005），保证规划工作的公平、公正、公开，增加规划的威信和约束力，避免发生个体“非正常”地参与监督，带来社会不安定因素。

2、裁决机制不规范。目前的控规调整机制自由裁量权过大，同样的调整在一个地方可以而在另外一个地方却不行，没有一个条文细则进行说明和约束，调整案例也未公开供查阅和引用，从而造成市场方想尽办法去影响裁决。

五、控规调整新机制探讨

美国区划经验对我国的控规局部调整具有借鉴作用。美国的公众和社会团体在区划的制定与实施上具有非常重要的作用，公众与市场的地位是对等的；区划较多地采用依法裁定的办法，仅在历史地段等特殊地区采用自由裁量的方法；另外，区划还有着奖励区划和开发权转让等利益补偿制度。基于前文控规调整存在问题的分析和美国区划经验的借鉴，我认为控规局部调整的新机制应更强化公众参与，实现市民与市场的地位对等，并对控规调整裁决的自由裁量权进行限制。

(一)控规调整的启动机制

目前的控规调整是由土地业主或政府申请，调整目的多是为更符合市场开发利益；而小区或居住区的公共利益却没有一种途径进行优化。建议以社区为基本单元实行联名申请控规调整制度，调整内容为增加公共服务设施等公共利益，跟调整内

容有利害关系的一个或几个社区中30％的居民进行联名申请就可以在规划主管部门立案，审查同意后进行规划选址和调整控规。若处于旧城区没有可开发用地，可通过给开发商指标补偿的办法进行建设，或进行备案在以后更新改造时优先考虑。这样市场和市民都有途径维护自己的利益，促进城市结构优化。

（二）控规调整的裁决机制

目前的控规调整公示意见不具有硬约束力，市民意愿得不到充分尊重，参与规划的热情不高。建议借鉴美国区调整的经验，建立居民否决制度。跟调整内容有利害关系的一个或几个社区中50％的居民明确表达反对意见，则调整不予通过，土地业主须与相关市民进行协商。经市民同意或默许的调整方案再进行专家或行政审查。通过这种方式，市场和市民得以地位对等地进行协商。在充分尊重市民意见的情况下，公共设施用地和绿地等公共用地被开发商蚕食的机会可大为减少。

对于控规局部调整的审查，应有专家和市民代表参加，并具有发言权。另外，审查会应借鉴依法裁决机制。一是行政部门应根据调整案例形成控规调整审查的指导性意见，如哪种调整明确可以通过，哪种调整明确不允许，形成规范性的条文。二是调整结论应更完整，有调整内容、依据、理由、结论等要素，作为案例备案，供公众查询，甚至可以供其他城市参考和专家研究。这种规范化的程序有利于在国内形成统一的调整模式，促进规划体系完善。

(三)控规调整的利益补偿

在控规调整中，应有两种利益补偿方式，一种是政府对土地业主的奖励，另一种是土地业主对市民的补偿。如果土地业主申请的控规调整对市民造成了干扰，应提供公共利益进行补偿；反之土地业主为市民的公共利益做出贡献，则可以获得容积率或建筑密度等的奖励。为监督利益补偿的实行，在技术审查会上应有市民代表出席。

六、控规局部调整新机制下的公众参与方式与规划师角色定位

（一）公众参与方式

公众参与控规调整不仅是个人层面的参与，而且要以社区组织团体作为参与的代表。各个社区中应有向公众展示、宣传规划并搜集民意的规划咨询机构，对公众负责，代表公众同政府及开发商沟通。这样才能相对降低参与成本，提高公众参与规划的深度和效率，使公众的意见更好地体现到规划部门所主持的城市规划中。

(二)规划师角色定位

在新的控规调整模式中，政府、市场、市民和规划师四种角色的定位有所变化。市民的主体地位得以强化，同市场一起作为控规调整的两个利益攸关方。由于市民的作用强化，需要规划师同市民加强沟通，传达调整内容的意图和影响，并搜集民意，代表市民同市场协商，将市场和市民沟通的意见向政府进行汇报说明。政府的核心职能为裁决者，充分考虑市场、市民、专家的意见，最终做出决策。

由于规划师同市民的沟通增强，部分规划师将作为社区规划师，为社区居民提供规划咨询服务，代表市民组成社区团体，沟通政府与市民的意见。

七、总结

本文从构建和谐社会对规划的要求出发，分析了控规局部调整中四种角色的不稳定状态，认为控规调整程序应在启动机制、裁决机制、利益补偿和规划师角色定位四方面进行改进，并将公众参与真正纳入到控规调整程序中来。

第五篇：上海市控制性详细规划局部调整规定

上海市控制性详细规划局部调整规定（试行）

第一条（目的与依据）

为进一步加强规划管理，提高城市规划的科学性和合理性，规范控制性详细规划局部调整的编制与审批，保障城市规划有效实施，根据建设部《城市规划编制办法》和《上海市城市规划条例》等有关规定，结合本市实际情况，制定本管理规定。

第二条（原则与适用）

经法定程序批准的控制性详细规划是本市城市规划实施管理的法定依据，必须严格执行，任何单位和个人不得擅自调整。

凡因城市总体规划、分区规划、单元规划等上位规划发生重大变更，或者因设立重大建设项目，确需对已经法定程序批准的控制性详细规划主要功能或总体布局等产生调整的，按照法定程序修编控制性详细规划，并报原审批部门审批。

因本规定第三条所列情形而确需对已经法定程序批准的控制性详细规划进行局部调整的，必须按照规划合理、程序规范和信息公开的原则，按本规定的相关程序和要求执行。

第三条（定义）

因相关的专业系统规划、专项规划（含控制线规划）或因建设项目其它规划实施条件发生变化，导致已经批准的控制性详细规划确定的部分规划控制线、局部地块用地性质等强制性控制指标调整的，属控制性详细规划局部调整。

因重要地区编制城市设计或修建性详细规划确需对已经批准的控制性详细规划作局部调整，经本规定第五条规定的程序认定后方可进行。

控制性详细规划局部调整分为技术性局部调整和一般性局部调整。

（一）以下情形可以认定为控制性详细规划技术性局部调整：

1、符合城市规划导向、满足地区功能发展要求以及用地性质兼容性规定等要求的规划用地性质、用地布局或地块边界的调整。

（1）住宅用地调整为社区公共服务设施用地、公共绿地的;

（2）中心城范围内住宅用地调整为商业办公用地，且对周边无不良影响和不增加容积率的；

（3）中心城范围内规划保留的工业用地，周边为居住用地的，将工业用地调整为社区公共服务设施用地、公共绿地的；

（4）经相关权益方协商同意，局部调整相邻地块边界的；

（5）经征得相关主管部门同意，对交通和市政等基础设施规模和布局进行局部调整，且符合相关专业系统规划、满足功能和服务半径要求的；

2、在规划建筑总量平衡的前提下，进行局部地块规划建筑容量转移，且满足日照、绿化等环境和交通、市政基础设施承载力的（已签订国有土地出让合同的除外）；

3、为满足功能和城市空间景观的要求，在符合安全、交通、环境、日照等管理要求的前提下，局部增加工业、商业办公、居住、公共服务设施或市政交通基础设施等地块建筑高度、面宽、密度的；

4、为有利沿街建筑立面景观或使用功能的连续，局部减少建筑退让道路红线距离，且满足道路交通功能、消防间距等要求的；

5、因城市公共活动功能的需要，在保持绿地总量平衡、满足城市公共空间景观要求的前提下，局部降低其中某地块绿地率的；

6、因道路、河道、电力高压线等工程实施而局部调整红线、蓝线、黄线等规划控制线，且在规划总体控制要求基本不变的前提下调整相关建设地块规划指标的；

7、经市规划局认定的其它情形。

（二）除本条

（一）所规定情形之外，涉及对已经法定程序批准的控制性详细规划确定的用地性质、规划指标、结构布局等强制性控制指标有一定调整，且对周边产生一定影响的，可以认定为控制性详细规划一般性局部调整。

第四条（编制要求）

（一）因专业系统规划、专项规划（含控制线规划）编制或调整导致对已经批准的控制性详细规划的局部调整，由市规划局会同相关专业部门、区县规划部门等随专业系统规划、专项规划的编制或调整，依照控制性详细规划编制成果规范，同步编制控制性详细规划局部调整方案（含图则）。

（二）因编制修建性详细规划、城市设计或因规划实施条件变化确需对已经批准的控制性详细规划作局部调整或深化的，应经市规划局依申请审核同意，由区县规划部门组织编制控制性详细规划局部调整方案。

第五条（审批程序）

上述随专业系统规划、专项规划（含规划控制线）编制或调整的控制性详细规划局部调整方案（含图则）同步上报后，按规定程序一并审批。

确有特殊原因（如规划控制线编制）而无法同步编制和上报控制性详细规划局部调整方案的，由市规划局根据批准后的专业系统规划、专项规划（含规划控制线）另行制定。

对第四条

（二）依申请的控制性详细规划局部调整，按以下程序审批。

（一）任务申请与审核

区、县规划部门经区、县人民政府同意后，应向市规划局提出控制性详细规划局部调整的申请。申请报告内容应符合本管理规定附件1的要求。

市规划局收到申请报告后应在10个工作日内予以审核。审核同意的，应予批复并认定属一般性局部调整或技术性局部调整，明确相关规划研究和编制以及公众参与等要求；审核不予同意的，应书面函复并告知理由。

（二）规划编制与上报

区、县规划部门应按照市规划局对控制性详细规划局部调整申请报告的批复，组织具有相应资质的规划设计单位编制控制性详细规划局部调整方案。控制性详细规划局部调整方案编制的内容应符合本规定附件2的规定。

对于一般性局部调整（涉及保密要求的除外），区、县规划局参照《上海市制定控制性详细规划听取公众意见的暂行规定》，将控制性详细规划局部调整的相关内容在规划所在区域和政府网站上公示不少于20天，并收集公众意见，汇总形成公众参与报告书。

区、县规划部门应按成果规范要求将控制性详细规划局部调整方案上报市规划局。对符合上报要求的，市规划局应予受理；对不符合规定要求的，不予受理。

（三）规划审批

市规划局应当根据对申请报告的批复，对上报的控制性详细规划局部调整方案组织审核和审批。

1、对于控制性详细规划技术性局部调整，市规划局在10个工作日内通过内部会审予以审批。根据需要，市规划局会同相关区、县规划部门可组织专家和专业部门审议以及听取公众意见（所需时间不计入审批时间）。

2、对于控制性详细规划一般性局部调整，市规划局在20个工作日内应组织专家和专业部门审议，形成控制性详细规划局部调整审议意见，并结合公众参与报告书等予以审批。

3、对于历史文化风貌保护区规划一般性局部调整，应符合本规定并应按“特别论证制度”予以审批。

4、对于已签订土地出让合同的控制性详细规划一般性局部调整，除涉及公众利益外不予调整。

5、对不符合任务书批复要求的，书面通知区、县规划部门予以修改后另行报批。

根据需要，相关区、县规划部门可参与相关审查会议。

第六条（经市政府批准的控制性详细规划的局部调整）

对于经市政府批准的控制性详细规划进行的局部调整，在报经市政府同意后，根据控制性详细规划局部调整审议意见和公众参与报告书，由市规划局审批并报市政府备案。

第七条（经区、县政府批准的控制性详细规划的局部调整）

（一）对于浦东新区、郊区区、县政府经法定程序批准的控制性详细规划进行的局部调整，参照本规定的程序报原审批部门审批。

（二）控制性详细规划局部调整的批复及成果，应按规定报市规划局备案。

第七条（信息公开）

控制性详细规划局部调整方案批准后，规划成果等审批结果应按照《上海市城市规划管理信息审核及发布工作规则》予以发布。

第八条（其它）

（一）未按本管理规定及相关规定进行控制性详细规划局部调整的，调整规划无效；因违规调整规划而审批建设项目造成后果的，按照《上海市城市规划管理条例》追究有关审批单位和责任人的责任。

（二）本规程从2007年11月1日起试行。

附件

1、关于控制性详细规划局部调整申请报告的内容要求

2、关于控制性详细规划局部调整方案的内容要求

附件1：

关于控制性详细规划局部调整申请报告的内容要求

本规定第五条第一款规定的控制性详细规划局部调整申请报告应当包括以下内容：

1、规划名称及概况。包括申请调整规划的范围的地理位置、历史背景、建设现状、交通条件，以及规划调整范围与周边地区的关系等。

2、原控制性详细规划编制和实施情况的简要评价。

3、申请规划局部调整必要性的论证。包括社会经济发展情况、上层次规划情况、原规划存在的主要问题等。

4、规划局部调整拟解决的主要问题。

5、对一般性局部调整征求相关利害关系人意见的情况。

附件2：

关于控制性详细规划局部调整方案编制的内容要求

本规定第五条第二款规定的控制性详细规划局部调整方案应当符合控制性详细规划编制成果规范，具体包括以下内容：

1、控制性详细规划局部调整方案名称及概况。包括地理位置、历史背景、用地现状、交通条件、与周边关系等。

2、原控制性详细规划的各项控制指标和要求。

3、控制性详细规划局部调整的具体内容。

4、控制性详细规划局部调整的理由、依据。包括社会和经济效益；对城市空间形态、历史文化风貌的影响情况；对环境和交通的影响情况；对市政配套设施、社区公共服务设施的影响情况等。

5、控制性详细规划局部调整修订（补充）图则。