城市燃气项目尽职调查提纲（精选五篇）

第一篇：城市燃气项目尽职调查提纲

市（区、县）城市燃气项目

尽职调查阶段

调研提纲

百川燃气股份有限公司

1.1 历史沿革 1.1.1工商登记资料

一、基本情况

包括公司及其下属参股公司、控股公司、全资公司和分公司成立至今所有的资料，内容包括但不限于: 发起人协议、出资协议、设立登记申请书、验资报告、出资证明、资产评估证明或产权登记证明、历次变更登记申请书、历年工商变更登记证明、最新的公司章程及历次变更的公司章程、公司现有注册资本的验资报告、注册资本历次变更的验资报告、历年审计报告等资料；

（需在相关工商局查询打印，并加盖该工商局的档案查询章）

1.1.2公司成立至今所有的股东会、董事会会议纪要及会议决议； 1.1.3公司简介；

1.1.4公司股东之间签订的合同、协议、意向书、备忘录； 1.1.5公司增资扩股、减资、股权转让、合并、分立、收购兼并、资产置换、资产剥离、对外投资等重大事件相关的协议/合同;1.1.6公司增资扩股、减资、股权转让、合并、分立、收购兼并、资产置换、资产剥离、对外投资等重大事件相关的政府批准文件或法庭判决。

1.2 证照

调查确认公司运营有关的执照和许可是否已经获得，主要有:

1、公司最新的营业执照正副本

2、组织机构代码证正副本

3、税务登记证正副本（国税、地税）

4、银行开户许可证

5、社会保险登记证

6、贷款卡

7、燃气经营许可证

8、化学危险品经营许可证

9、经营性服务收费许可证

10、消防安全许可证

11、压力管道安装许可证

12、项目享受优惠政策的批复

13、政府部门颁发给公司的和经营有关的其它证书、许可、批复、同意等。

1.3 股东、董事

1.3．1股权结构及股东背景：

1、历史上的和目前的股权结构；

2、股东背景介绍资料，包括股东名称、证照号码、履历（自然人股东）、业务范围（法人股东）等；

1.3.2董事会成员及介绍；

1.3.3 公司股东之间是否存在关联关系，比如：

1、是否相互持有股份或股权

2、一方的高级管理人员是否存在双重任职情形

3、是否相互存在重大债权债务关系或管理关系）

1.3.4代持股：股权是否存在委托持股或代持股的情况，如存在，应详细书面说明；

1.3.5股权质押：公司股份或股权是否设置质押，如设置，查询有关主合同、质押合同和质押登记文件；

1.3.6股权冻结、权属争议：股权是否存在被司法冻结、权属争议等限制转让的情况，1.4 内部管理

1.4.1组织结构、部门设置、部门职责、岗位设置、人员配置

1.4.2内部控制制度：涵盖业务、财务、人事、行政、投资、审批等的制度、流程、管理办法等；

1.5 员工与高级管理人员情况

1.5.1全体员工名册、全体员工员工信息登记表

（包括但不限于员工姓名、年龄、性别、职位、入职日期、学历、职称等信息）

1.5.2最新一期全体员工工资表、薪酬结构表、公司与员工签定的劳动合同；

1.5.3高级管理人员及名单、高管人员履历及薪酬福利状况，高管履历主要包括简历、主要职责、专长、业绩等；

1.5.4高级管理人员及核心骨干人员（含公司董事）近三年变动情况；

（包括但不限于辞职、调岗、新任及降职等情形引起的公司管理层变动）

1.6 对外股权投资

对外股权投资清单（参股、控股、全资公司）：

（包括投资额、投资额占公司净资产的比重、股权投资核算办法（成本法或权益法）、目前投资盈亏状况等）

1.7 关联公司 关联公司清单及简介

（简介内容包含股东构成、设立时间、注册资本、经营范围等）

二、公司业务

2.1 市场与销售

2.1.1 特许经营权相关文件

1、公司与当地政府签订的城市燃气特许经营权协议；

2、特许经营权招标文件及公司中标通知书；

3、当地主管部门关于加气站、门站、储配站等建设的批复文件；

4、与特许经营有关的政府政策、许可、协议、特许、批复、优惠、通知或其他类似文件、与特许经营有关的双方通信、申请、复函、备忘录等；

2.1.2公司全面业务数据，包括居民用户数据、工业用户数据、商业公福用户数据、车用燃气业务数据及其他业务数据。用户数据分类进行提供，提供方式以最近三年的业务报表为主。2.1.2.1居民用户数据包含城市人口规模、已装户数、通气户数、已交初装费户数、合同户数、自营业之日起到目前的居民用户年度增长状况、居民用户月度平均总用气量、年度平均总用气量等、近三年当地房地产开发套数、开发面积等；

2.1.2.2工业用户数据应包含城市工业企业数量、通气户数、设施配套费收取状况、自营业之日起到目前的工业用户年度增长状况、工业用户清单、工业用户月度及年度用气量清单、工业用户年度及月度用气量合计数据、工业用户意向客户等；

2.1.2.3商业用户数据应包含通气户数、商业用户清单、设施配套费收取状况、自营业之日起到目前的商业用户年度增长状况、商业用户年度及月度用气量合计数据、商业用户意向客户数量及清单、当地锅炉使用情况统计（原料、吨位、行业、用途）等;2.1.2.4车用燃气业务数据应包含城市出租车及公交车规模、改装天然气比例、平均每天每个加气站销气数量及销售额、平均每天每个加气站加气车辆台次、平均每月每个加气站销气数量及销售额；

2．1.3分类提供公司的各类业务的销售价格文件，包括各类用户的销气价格、初装费价格、配套费价格、其他业务的相关价格以及价格批复文件；

2.1.4公司在经营区域内市场竞争情况，包括竞争对手数量、各自的竞争优劣势、竞争对手用户及业务规模、业务区域范围、加气站分布方位等； 2．1.5公司近三年每年前十大工业、商业及车用气客户清单，销售量及销售额、前十大客户占各自类别销售额及总销售额的比重、近期要发展的主要大工业用户现在的用能情况及其用气量；

2.1.6营销策略：公司现行的销气政策、市场开发政策、汽车加气政策以及对大客户的特殊政策等；

公司主要促销方式和市场开发策略； 公司全面的销售统计资料；

2.2 采购

2.2.1公司近三年气源采购资料，包括气源供应方、气源供应方的介绍、气源指标、采购价格、采购协议等；

2.2.2公司主要材料和设备供应商清单，包括供货合同，供应商名称、供应材料、供应协议、供应价格、近三年合作情况等，公司有无与有关供应商签订长期供货合同；

2.3 市场发展前景

2.3.1提供各项目所驻市、县的十二五发展规划、燃气专业规划、区域工商业发展状况资料及其它与燃气市场有关的规划资料、上年统计年鉴、工业燃料及能源消耗状况（煤炭、焦碳、成品油、汽油、柴油、液化气、用电）、市场调研报告；

2.3.2上年及当年生产经营计划、未来三年公司发展规划、业务发展规划，包括但不限于：拟拓展客户数量计划（按民用户、工业用户、商业公福用户、车用气户区分），用气量计划（按民用户、工业用户、商业用户、车用气户区分）；

2.3.3请提供公司未来三年收入及盈利预测；

三、资产状况

3.1 固定资产 3.1.1 土地：

3.1.1.1 公司自有或租赁的土地使用权相关证件

主要包括土地出让或转让合同、土地成交确认书、土地出让金付款证明、土地相关税费支付证明、土地使用权证、规划许可证、建设许可证、租赁协议、土地抵押合同、抵押贷款合同、抵押登记证明等所有相关证件和文件；如实际使用与相关批复或证件不符，请特别注明；

3.1.1.2如为划拨地，请提供国土资源部门出具的关于国有土地使用权划拨的批文，征地费用的支付凭证，包括但不限于土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费。

3.1.1.3土地使用权出让、租赁、转让所涉及的出让金、租金、转让费、土地使用费、耕地占用税、土地增值税、印花税及契税的支付凭证；

对于出租的土地，提供出租方有权出租的证明及土地使用权租赁登记证明。3.1.1.4是否存在占用集体土地的情况，如有，提供相关的批准或协议文件。

3.1.2房屋：

3.1.2.1公司自有房屋的房产证、与房产有关的税费支付证明、房屋抵押情况清单以及与抵押有关的合同和文件（包括抵押合同、贷款合同、抵押登记证明等）； 3.1.2.2如未领取房产所有权证，则提供有关的购买合同，或自行建设的有关文件资料（包括土地使用权凭证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收证明等）；

3.1.2.3如是租赁房屋则提供租赁协议、房产证复印件等；

3.1.3 车辆：所有车辆的机动车登记证、行驶证、保单和车辆抵押文件； 3.1.4 设施设备：

3.1.4.1运营的管网图和管网清单，包括位置、管径、压力、长度、材质、建成时间、原值、折旧年限、累计折旧、净值等内容；

3.1.4.2门站、储配站、加气站等清单，主要包括位置、建成时间、投入运营时间、关键技术参数等;3.1.4.3主要生产设备清单，主要包括购买时间、价值、新旧程度、维护维修情况、是否正常使用、折旧年限、累计折旧、净值等。

3.1.4.4 设备、设施及其相关配套设施、设备、材料、物料、配件等的采购、供货或买卖价格及其相关合同、协议。

3.1.4.5对于公司已完工、在建或拟建的生产建设项目，提供政府有关主管部门对项目立项申请、可行性研究报告、环境影响评估报告的批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权证、施工许可证、竣工验收报告、环保验收及其他须报政府机关批准或备案的文件的批复和备案证明文件。

3.2 无形资产

3.2.1 列举并说明所拥有的，被许可使用的，或正在申请的所有知识产权，包括但不限于专利、商标、服务标识、商号、品牌、著作权、专有技术、域名、商业秘密和技术工艺等，并提供全部专利权证书、商标注册证、其他知识产权证明及有关申请、批准文件。

3.2.2所有现行有效的公司作为一方的知识产权许可使用合同、转让合同以及技术开发合同等，包括但不限于商标、服务标记、著作权、专利和/或专有技术的许可/转让/开发合同及相关登记/备案文件。

四、财务状况

4.1 公司最近三年年度审计报告、财务报告，最近三年年度资产负债表、损益表及现金流量表，最近三年管理费用、营销费用、财务费用明细表，最近三年资产评估报告，各年科目余额表、最近月份资产负债表；

4.2 公司最近月份的资产清单，包括但不限于资产名称、建成或采购日期、生产厂家、用途、是否在用或闲置、存放地点、新旧程度、价值、主要技术参数等信息；提供固定资产分类汇总表及流动资产结构表；

4.3 请提供公司负债清单，有借款的，说明借款或者其它欠款的数量及详细情况、对这些负债的偿还计划等；

4.4公司目前正在履行的全部借款合同（包括与银行/金融机构之间的借款以及与其他各机构或个人之间的借款）以及对应的担保合同，并请提供该等借款和担保合同/协议的文本。公司向本公司股东或职工借款的协议及收据。

4.5涉及上述前项所列借款的借款协议、转贷协议、信用额度协议或相关非正式协议、文件。

4.6任何其它重大融资安排（包括但不限于项目融资、分期购买、融资租赁）的说明。

4.7公司以公司信誉和/或资产提供担保（包括但不限于保证担保、抵押担保和质押担保等）情况，并提供相应的担保合同、主债务合同、担保登记文件。公司为本公司股东或实际控制人提供担保的担保合同及股东会决议同意担保的文件。

4.8尚未履行完毕或虽已履行完毕但存在争议的、所涉金额单项或同一客户数项交易累积达人民币10万以上合同/协议的相关情况，并提供该等合同/协议（原材料供应协议、产品生产协议、产品销售合同、采购合同、运输合同、供用水、电、气、热协议、重大建设/建筑合同、保险合同、保单、付款凭证和一切保险索赔清单、）。4.9请提供公司与董事、股东、员工之间的资金往来情况，以及与他们有关联的单位或人员的资金往来情况；

4.10请提供所有有关保证、补偿或其它或有负债的详细情况，包括公司对其它人或其它单位的，也包括其它人或其它单位对公司的；

4.11请提供所有分期付款采购协议、融资租赁、预付款或其它类似长期安排的详细情况；

4.12 请提供最近三年公司收入、成本、费用及利润分类构成明细，按分公司、分地区、分业务类别等情形统计；

4.13 请提供公司自成立至今历年分红情况； 4.14 税务

4.14．1 请提供最近三年的纳税申报表及完税凭证的复印件。4.14．2请提供有关税务支付、税率或者得到税务补贴的证明； 4.14．3请提供公司一切税务优惠、减免、鼓励的详细情况及证明； 4.14．4请提供公司所在地税收征管部门（国税局、地税局）出具的公司自成立以来依法纳税（所得税、增值税、流转税等税种）的证明文件。

4.14．5请确认公司自设立以来是否受到过税务（包括关税）处罚。

五、投资计划

5.1请说明公司的资金需求及资金使用计划；

5.2未来三年门站的投资计划，包括但不限于：设计规划图、技术参数及投资额；

5.3未来三年城网投资计划，包括但不限于：设计规划图、道路名称、长度、管径、管材及投资额；

5.4未来三年加气站的投资计划，包括选址、规模、投资额等； 5.5 请说明未来三年公司在其它方面的投资计划；

六、重大合同

6.1 请提供公司正在执行中的采购、施工、安装合同；

6.2请提供公司正在执行中的抵押、质押、贷款及担保合同（包括为第三方提供的担保）； 6.3 请提供近三年公司对外签署的重大投资合同、合作协议、有关股权转让的合同、公司与相关主体的战略合作协议；

6.4请提供政府与公司签署的特许经营权协议及程序性文件（包括但不限于政府的批复、政府合作协议、收购当地原经营燃气业务企业的协议、涉及债权债务承担的文件等）； 6.5工程监理合同、工程设计合同、工程采购合同、工程施工合同、供气合同、向工商用户的天然气销售合同、排他和非竞争合同等；

其它对公司有较大影响的合同。

七、劳动人事

7.1 工会或职工代表与公司签订的集体合同及劳动行政部门出具的审查意见。

7.2 现行有效的劳动合同（如有多种版本的，各版本提供一份已签字有效的合同格式样本）。

7.3 职工福利、奖励及其他内部管理规章制度及员工手册。

7.4 公司依法为全体员工投保养老保险、医疗保险、失业保险、工伤险、住房公积金的情况，并请说明是否存在欠缴保费情况。

7.5 请确认是否存在欠付员工薪酬、尚未处理或尚未支付完毕的工伤事故补偿之事实。

7.6 公司作为被告的劳动仲裁（劳动诉讼）的情况说明，并提供相关仲裁裁决（法院判决），如尚未判决的，请提供有关的仲裁申请书（起诉状）和答辩状等相关文件。

7.7 公司适用于现有员工的保密协议和竞业禁止协议(如有）。

八、安全生产

8.1 公司自设立起是否发生过任何生产事故、意外，如有请详细描述该事故、意外的发生过程、伤亡人数、赔偿金额及有关诉讼或行政程序以及有无尚未了结的工伤赔偿。

8.2 公司自设立起因安全生产问题所受到的政府主管部门的处罚情况。8.3 公司生产安全的保障措施、标准和监管守则。

九、诉讼、仲裁和行政处罚

请提供公司自营业之日起至今发生的，任何涉及公司、公司股东、董事、监事及管高级理人员的诉讼、仲裁和行政处罚材料；

应提供的文件包括但不限于：

1、立案通知书或追加第三人通知书或仲裁受理通知书；

2、起诉书或仲裁申请书；

3、答辩状或仲裁答辩书；

4、反诉状或仲裁反请求书；

5、法院判决书、调解书，仲裁裁决书、仲裁调解书，行政处罚决定书（通知书）或行政复议决定书；

6、和解协议；

7、若有二审，请提供上诉状或上诉答辩状、二审法院判决书、调解书、裁定书；

8、若有申请撤销仲裁裁决或申请不予执行仲裁裁决的，请提供有关申请书或答辩文件及法院的裁定书。

9、查封、扣押、冻结通知书、协助执行通知书、执行通知书。

第二篇：土地项目尽职调查提纲

律师在土地项目转让过程中进行的尽职调查

一、为完成土地使用权交易需进行的前期调查工作

（一）、对土地使用权权属的调查

1、审查《国有土地使用权证》，了解使用权的取得方式、使用权的出让年限等情况；

2、建设用地使用权证的内容与土地登记机关的存档文件记载的内容是否一致；

3、转让方是否是建设用地使用权证上载明的建设用地使用权人；

4、转让方拟转让的建设用地使用权的取得方式，是出让还是划拨；

5、调查《国有土地使用权出让合同》及缴纳地价款、契税等费用的单据，是否符合出让合同的有关约定；

6、调查转让方关于项目的工程进度及投资情况的说明及相关证明文件，是否已按出让合同的约定对土地进行了开发建设，是否属于闲置土地；

8、拟受让的建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物有无设置抵押等他项权利。

9、审查拟受让的建设用地使用权有无下列禁止转让的情形：

(1)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物权利的；

(2)已被国家有关机关依法收回建设用地使用权的；(3)权属有争议的；

(4)未依法登记领取权属证书的；

(5)以划拨方式取得的建设用地使用权，未按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。(6)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

10、从房地产登记机构了解公司的土地房产权利、合同、各种物权担保和抵押、限制性保证等情况；

（二）、对转(受)让方主体资格调查

1、到工商登记机关进行查询，了解交易双方公司是否合法成立、是否有效存续；

2、审查转让方和转受让方的法人资格证书或执照；

二、为完成土地使用权交易需进行的后期具体工作

1、拟定转让方与受让方签订的土地使用权转让合同；

2、协助转让方出具无法院查封的证明以及房地部门出具的未预售、未设定抵押等他项权利的证明文件并对相关文件加以审查；

3、审查关于转让房地产价值的评估报告；

4、协助交易双方前往公证处签署转让合同,并对公证处签署的转让合同加以审查；

5、拟定土地使用权交易过程中需公司准备的决议文件；

6、准备土地使用权交易过程需提交政府部门的相关文件；

7、协助交易双方办理土地使用权交易的整个过程。

农村集体土地流转程序

第一，接受委托，律师接受委托，根据委托人提供信息，起草准备调查程序。

第二，尽职调查。调查核实当事人主体资格信息，土地信息，开展系列尽职调查，出具流转可行性研究分析报告。第三，签订合同。土地流转可行，组织双方洽谈一致后，在律师指导下签订规范的流转合同，并履行相应的土地流转程序法律要件。

第四，审核发证。提醒并帮助委托人及时备案，登记过户，避免一切法律风险。办理农村集体土地使用权法务操作指引 为规范本所律师依法办理与土地相关的诉讼和非诉讼业务、提高律师承办土地法律业务的服务质量，依据有关法律、法规、规章、关司法解释、全国律协的指导意见，结合本人土地法律服务实务经验制定，供本所律师及相关人士参考、借鉴。

从事土地法律实务的非诉讼法律服务，尽职调查、参与谈判、受托起草、修改有关合同以及代办有关登记备案手续等；本指引旨在向本所律师提供办理土地法律业务方面的经验，而非强制性规定，供律师在实践中参考。

本指引根据2010年之前国家颁布实施的法律、行政法规、规章、司法解释及其他相关文件的规定制定。若法律、法规发生变化，应以新的法律、法规及为依据。

法律依据

1《土地管理法》

2《关于深化改革严格土地管理的决定》 3《关于2005年深化经济体制改革的意见》 农村集体建设用地使用权

取得条件

1乡(镇)村公共设施、公益事业基本建设用地。

1.1农村集体经济组织可依法对用于本集体经济组织公益性活动的非农用地享有土地使用权。

1.2农村集体经济组织依法设立的学校等公益性组织也可对用于其从事公益性活动的非农用地享有土地使用权。

2农村兴办的乡(村)企业或联营企业用地。3根据《担保法》，使用农村集体用地抵押权实现的时候，可以允许使用农村土地。4农民宅基地。

操作提示

1根据我国现行的《土地管理法》，使用农村集体土地，法律规定只有上述四种情况是合法使用农村土地的形式。除此以外，都是国家现行法律不允许的。

2目前有的地方性法规已经打破这一局面，实际操作中要具体问题具体分析。

乡(镇)建设用地使用原则

1应当符合乡(镇)土地利用总体规划。乡(镇)土地利用总体规划是村庄、集镇及其他村镇设施建设用地的最高规划，一切乡村建设都必须服从。按照《土地管理法》的规定，乡(镇)土地利用总体规划将划分土地利用区，根据土地使用条件，确定每一块土地的用途，并予以公告。乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业和农村村民建住宅，都应当使用土地利用总体规划的村庄和集镇建设用地区域内的土地，农村道路、水利设施等需要使用村庄和集镇建设用地区域外的土地的，应当符合土地用途的要求，否则将被视为违反土地利用总体规划，是不允许的。

2符合土地利用计划。国家将每年下达土地利用计划，控制建设用地的总量，乡镇企业，乡(镇)村公共设施、公益事业，农村村民建设住宅，也不能突破土地利用计划确定的控制指标。

3符合村庄和集镇规划。根据国务院颁布的《村庄和集镇规划建设管理条例》的规定，村庄是指农村村民居住和从事各种生产的聚居点，集镇是指乡、民族乡人民政府所在地和经县级人民政府确认的由集市发展而成的，作为农村一定区域经济、文化和生活服务中心的非建制镇。在村庄和集镇规划建设区内的建设都应当服从村庄和集镇规划，并取得村庄和集镇规划行政主管部门的同意，方可申请用地。4坚持合理布局，综合开发，配套建设。

4.1合理布局，是指通过土地利用总体规划、村庄和集镇规划对各项设施的用地进行合理安排，使土地利用趋于合理，提高土地利用率，改善村庄和集镇的功能。

4.2综合开发，是指村庄、集镇建设用地区内，乡镇企业、乡(镇)公共设施、公益事业和农村住宅建设应当由乡(镇)村统一组织开发，统一安排用地，主要利用现有建设用地。

4.3配套建设，是指农村的住宅与公共设施、公益设施等应当同步建设，使其能发挥村庄和集镇应有的功能，方便生活，改善环境，形成完善的生产和生活服务体系。

5涉及农用地的，依法办理农用地转用和用地审批。乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业和农村村民建住宅必须依法办理建设用地审批手续，涉及占用农用地的，还必须办理农用地转用审批。

农村集体建设用地使用权的流转

常见的流转形式

1以建设用地使用权为条件的联营和入股。

1.1农村集体经济组织可以通过符合乡(镇)土地利用总体规划的非农经营用地使用权作价人股或出资及联营的形式与其他单位、个人设立公司、合伙等企业，土地使用权由该企业享有，由此产生农地使用权的流转。但属于非法人联营企业的，土地使用权仍由该集体经济组织享有。

1.2非上述农村集体经济组织投资设立的企业，不得申请取得或者继受取得非农经营用地使用权，应依法取得或者继受取得国有土地使用权。2以集体建设用地使用权为条件的房屋出租

2.1农村经济组织一方自行申报用地建设的各项手续，自行建造或由承租方出资建造房屋，将房屋及其场地使用权租给承租人使用。出资方先注入资金启动土地拆迁、平整工作，农村集体经济组织一方则负责申报用地手续取得规划用地许可权，从而以此为条件，由出资一方盖好房屋，产权不变，此类房屋承租年限较长，一般期满后续租。租赁期满，如双方不再续租，则出资盖房一方腾退房屋交还场地使用权。2.2操作提示

(1)以房屋租赁方式流转农村土地使用权的应当是非农建设用地；

(2)房屋不能是违章建筑，否则，占用农地兴建违章建筑出租为法律所禁止。3以集体房屋场地同时作为抵押所导致的流转。

3.1农村经济组织根据《担保法》的规定，以其所有的房屋作抵押，当抵押期满后，抵押权人依法行使抵押权，将房屋连同相应的土地使用权变更到自己名下，从而产生农村集体土地使用权的流转。3.2操作提示

(1)被抵押的房屋应当具备规划和建设用地的各项手续；(2)应当在政府主管部门办理抵押登记手续；

(3)多次抵押的，其抵押总额一般不应超过房屋价值，当事人有约定的除外；(4)此种流转一般要改变土地性质，由农村集体所有变为国有。

4农村经济组织与他人联营、入股的企业发生破产清算，导致集体建设用地使用权流转的。5城中村改造中与他人联建房屋所发生的集体建设用地流转。

6地方性法规允许的农村集体建设用地公开“招、拍、挂”所发生的流转。7操作提示

7.1当承租和出租的不是农村现有房屋场地，而是正在新建、改扩建后的房屋租赁时。应注意：

(1)只有当用地、建房手续齐全，工程竣工，房屋租赁合同才可履行，否则可能意味着合同自始至终无效或不能继续履行。

(2)合同履行前期出资方(一般是承租人)的风险较大，其应对用地项目的审批情况认真考察，审慎抉择。出租方则要考虑如遇国家征地拆迁，出租收益与拆迁补偿的利益平衡问题，应在合同条款中约定清楚相关补偿的归属，避免事后发生冲突。

7.2当出现上述3、4、5情形下的流转时，目前大部分城市是先将农村集体土地征为国有，然后由土地使用人(非农村集体经济组织一方)签订国有土地使用权出让转让协议，从而完成土地使用权的各项手续。

7.3律师在处理不同地区的涉农土地业务时，要注意不同地方的法律规范性文件，因地制宜，灵活掌握。

(1)目前出现的农村集体建设用地直接进入一级市场，公开进行“招、拍、挂”的地方性试点情况，有地方法规为依据，虽然也是农村集体土地使用权的流转，但并不发生土地所有权性质的改变。

(2)对出现的农村集体建设用地使用权流转后不改变农村集体所有性质的，应注意集体成员和相应的集体组织之间的关联性和共有关系、权利的承继问题。非农建设用地

非农用地使用权人的权益及法律适用

1对土地享有占有权、使用权，其收益权适用有关公司法、合伙企业法、合同法的规定。2对法律没有禁止性规定的，依约定处置。

3非农建设用地使用权不得转让、出租，但因企业破产、兼并、分立等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

4因企业破产、兼并、分立等情形致使土地使用权流转时，继受取得土地使用权的企业不属于本农村集体经济组织投资设立的企业的，应办理国家土地征用和国有土地出让手续，向国家上缴土地使用权出让金。这样，破产、兼并、分立后继受取得土地使用权的企业取得国有出让土地使用权。

5非农建设用地使用权可与厂房一同设定抵押。

5.1设定抵押须经集体土地所有者同意，并出具书面证明。

5.2抵押权实现拍卖、变卖抵押物时，须办理国家土地征用和国有土地出让手续。

5.3拍卖、变卖所得价款，应先扣除征地补偿安置费付给集体土地所有者(集体土地所有者在同意抵押证明中放弃此项权利的除外)，并扣除出让金上缴国家，余额依《担保法》规定处置。

使用农村集体土地的用地预申请

1在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外，单独选址的建设项目使用农村集体土地的，建设单位应当向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请。建设单位提出用地申请时，应当填写《建设用地申请表》，并附相应的材料。

2市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的建设用地申请，应当受理，并在收到申请之日起30日内拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。

2.1农用地转用方案，应当包括占用农用地的种类、位置、面积、质量等。

2.2补充耕地方案，应当包括补充耕地或者补划基本农田的位置、面积、质量，补充的期限，资金落实情况等，并附相应的图件。

2.3征收土地方案，应当包括征收土地的范围、种类、面积、权属，土地补偿费和安置补助费标准，需要安置人员的安置途径等。

2.4供地方案，应当包括供地方式、面积、用途，土地有偿使用费的标准、数额等。

(1)建设只占用国有农用地的(如国有农场)，市、县人民政府土地行政主管部门只需拟订农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案。(2)建设只占用农村集体所有建设用地的，市、县人民政府土地管理部门只需拟订征收土地方案和供地方案。

2.5建设项目用地呈报说明书。建设项目用地呈报说明书应当包括项目用地安排情况、拟使用土地情况等，并应附下列材料：

(1)经批准的市、县土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本农田的，还应当提供乡级土地利用总体规划图；

(2)由建设单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书；(3)地籍资料或者其他土地权属证明材料；

(4)以有偿方式供地的，还应当提供草签的土地有偿使用合同及说明和有关文件；

(5)为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，还应当提供城市规划图和村庄、集镇规划图。

3建设用地审查。有批准权的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按规定征求有关方面意见后30日内审查完毕。

3.1建设用地审查应当实行土地行政主管部门内部会审制度。

3.2农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后5日内将批复发出。

3.3未按规定缴纳新增建设用地土地有偿使用费的，不予批准建设用地。

4方案的组织实施。经批准的农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，由土地所在地的市、县人民政府组织实施。

4.1建设项目补充耕地方案经批准下达后，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目，由市、县人民政府土地行政主管部门负责监督落实。4.2在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内，为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，由省、自治区、直辖市人民政府土地行政主管部门负责监督落实。4.3在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，经依法批准后，市、县人民政府土地行政主管部门应当公布规划要求，设定使用条件，确定使用方式，并组织实施。

操作提示

1建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。

2已通过用地预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整，应重新申请预审。

3除基础设施项目按照政府有关部门关于加快基础设施项目前期工作有关的规定执行外，其他建设项目在审批或核准前，应依照本办法规定完成预审，未经预审或未通过预审的，不得批准或核准建设项目，不得办理农用地转用、土地征收、供地等手续。

建设单位的用地预审申请的程序要求 1属于政府投资审批类项目的办理程序：

1.1项目建议书和可行性研究报告分开审批的，按照以下程序办理：

(1)向发展改革行政主管部门申请，请求其受理并审查建设单位申报的项目建议书(立项报告)；

(2)发展改革行政主管部门书面征求规划行政主管部门的规划意见，规划行政主管部门回复发展改革行政主管部门规划意见；

(3)发展改革行政主管部门批复项目建议书，其中应明确规划行政主管部门确定的建设项目用地有关性质、规模和布局等意见；(4)建设单位持项目建议书(立项)批复等材料向国土资源行政主管部门提出用地预审申请。1.2项目建议书和可行性研究报告合并审批的，按照以下程序办理：

(1)向发展改革行政主管部门申请，请求其受理并审查建设单位申报的项目建议书(代可行性研究报告)或核准材料，领预审告知单；

(2)发展改革行政主管部门书面征求规划行政主管部门的规划意见，规划行政主管部门回复发展改革行政主管部门规划意见；

(3)发展改革行政主管部门向建设单位核发项目办理用地预审告知单，其中应明确规划行政主管部门确定的建设项目用地有关性质、规模和布局等意见；

(4)建设单位持项目告知单等材料向国土资源行政主管部门提出用地预审申请。2属于非政府投资核准类的建设项目办理的程序同上(1.2)。3属于非政府投资备案类的建设项目，按照以下程序办理：

3.1发展改革行政主管部门受理并对建设项目进行备案，核发项目备案表； 3.2建设单位持项目备案表向规划行政主管部门申请规划意见书； 3.3规划行政主管部门核发规划意见书。

建设用地单位申请用地预审，应提交下列材料 1建设项目用地预审申请表； 2建设项目用地预审申请报告；

3需审批的建设项目，按下列要求提供：

(1)项目建议书(立项报告)和可行性研究报告分开审批的，提供项目建议书及其批复、可行性研究报告；

(2)项目建议书和可行性研究报告合并审批的，提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单和项目建议书(代可行性研究报告)；

(3)需核准的建设项目，提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单；

(4)需备案的建设项目，提供发展改革行政主管部门核发的项目备案表和规划行政主管部门核发的规划意见.书。

用地预审的办理程序包括：

(1)申请和受理，由建设单位向国土资源行政主管部门提出申请。

(2)审查和决定，国土资源行政主管部门对用地单位的申请依法进行审查。

(3)期限，国土资源行政主管部门应自受理预审申请之日起20个工作日内完成审查工作。在20个工作日内不能完成的，经国土资源行政主管部门行政负责人批准，可以延长10个工作日，并应将延长期限理由告知申请人。

用地预审的主要内容

1建设项目用地选址是否符合土地管理法律、法规规定的条件，是否符合土地利用总体规划； 2建设项目是否符合国家供地政策；

3建设项目用地标准和总规模是否符合有关规定；

4占用耕地的建设项目，补充耕地初步方案是否可行，资金是否有保障。

城市规划区内集体所有的土地出让，应具备的法定条件 1由国家先行征收； 2先转让给国家；

3经集体土地所有者同意；

4经集体经济组织2／3以上的成员同意。农村宅基地

法律依据 1《确定土地所有权和使用权的若干规定》。

2《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》。3《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》。4《村镇建房用地条例》。

宅基地使用权范畴

1宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权。

2宅基地使用权纠纷，是民事主体之间就宅基地使用权产生的确权纠纷或侵权纠纷。3律师可代理当事人采取的处理方式。

3.1协商解决。只要当事人同意协商，既可以在诉讼之前协商解决，也可在诉讼期间或诉讼后协商解决。

3.2行政解决。即根据《土地管理法》第16条第2款的规定请求有关政府机关予以解决。这是一个法定的前置程序。享有宅基地使用权的一方当事人，如果未经有关政府确权，不能以对方当事人侵权为由向人民法院提起民事诉讼，人民法院也不能受理。

3.3诉讼解决。根据《行政复议法》和《土地管理法》的规定，当事人之间就宅基地使用权确权纠纷，如果一方或者双方对政府的处理决定不服，可以申请行政复议，或者在收到政府的处理决定通知之日起30日内，直接向人民法院提起行政诉讼。申请行政复议的，当事人对行政复议决定不服，还可以依法向人民法院提起行政诉讼。

操作提示

1处理农村宅基地确权纠纷，应参考宅基地历史状况、现实使用状况、原有的地基、界石等证据来综合分析判断，并依据法定程序办理确权手续。

2处理农村宅基地侵权纠纷，应以宅基地权属证明(宅基地使用证)作为侵权判断主要依据，如无权属证明的，应先解决权属问题。农村土地承包经营权

主要法律依据

1《中华人民共和国农村土地承包法》。

2《农业部农村土地承包经营权流转管理办法》。3《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》。

4《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》。土地承包经营权

取得的方式和途径

1原始取得。家庭承包经营的土地是当前维系农民与集体、农业与工业、农村与城市的最重要的纽带，是政府能够借以影响和控制农村、确保其政策被执行的工具，是农民就业、生存的保障体制，也是当前农民增加收入的主要途径。

原始取得主要指集体经济组织的成员或本集体经济组织以外的单位或个人，通过依法订立承包合同所取得的土地承包经营权。2流转取得及其途径。

2.1当事人通过签订承包经营权的转包合同取得。

2.2当事人通过转让合同，从原始承包人那里得到土地承包经营权。2.3当事人通过出租合同，从原始承包人那里得到土地承包经营权。2.4当事人通过入股合作合同，从原始承包人那里得到土地承包经营权。

对承包合同制度的保护

1承包期内，发包方一般不得收回承包地。依法收回承包地的，承包方对其在承包地上的投入而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿。2承包期内，发包方一般不得调整承包地。3因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，而对承包地作个别调整的，承包土地的调整方案，必须经村民会议2／3以上成员，或者2／3以上村民代表同意，并须经乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。承包合同约定不得调整的，按照其约定。

土地承包经营权流转

1一般方式为：转包、转让、出租、入股、互换。2其他方式的承包

2.1荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营。(1)以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定；(2)以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定；(3)无论哪种承包经营，均要签订承包合同。

2.2将整片土地承包经营权作价折股，分配给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。

农村土地承包经营权的具体流转

流转的法定形式

1转包，是指承包方将承包的土地转承包给新承包方，原承包方为转包人，新承包方为受让人。土地转包后由受让人继续享受和履行承包合同规定的权利和义务，并向转包人提供一定数量的转包费。转包需经发包方备案，但不必经发包方同意。转包只适用于家庭承包的情形。

2出租，是指承包方将土地租赁给其他公民、法人或者其他组织使用，由承包方向出租方交纳租金，只需发包方备案即可进行。

承包方在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给他人后，转包人或者出租人并不退出土地承包合同，承包方与发包方的关系不变，由承包方直接向发包方承担义务。3互换，承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地承包经营权进行互换。互换是一种互易合同。互易后，互换的双方取得对方的土地承包经营权，丧失自己的原土地承包经营权。双方农户达成互换合同后，还应与发包人变更原土地承包合同。3.1双方互换的，不必经发包人同意，但互换合同应经发包人备案。3.2互换未经登记，不得对抗善意第三人。

4入股，是指将农地量化股份，把土地承包经营权转化为股权，实行股份合作制经营的一种流转方式。

我国现行法律只是把人股当作“四荒”土地承包经营权的法定流转方式之一，对于家庭承包的土地承包经营权并未赋予这种法定地位。5转让，是指土地承包经营权人将其拥有的未到期的土地承包经营权以一定的方式和条件有偿转移给其他公民、法人或者其他组织的一种农村土地流转方式。土地承包经营权的受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织之外的个人和单位，本集体经济组织成员有优先受让权。

5.1转让后，土地承包经营权发生转移，由受让人向发包方履行义务，原承包方完全退出承包经营关系。

5.2通过家庭承包获取的土地承包经营权转让的，必须经发包方同意。5.3转让未经登记的，不得对抗善意第三人。5·4土地承包经营权的受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织之外的个人和单位，但本集体经济组织成员有优先受让权。

6土地承包经营权抵押，是指承包方为了确保自己或者他人债务的履行，将土地不转移占有而提供相应担保。当债务人不履行债务时，债权人就土地承包经营权作价变卖或者折价抵偿，从而实现土地承包经营权的流转。

我国现行法律只允许“四荒”土地承包经营权抵押，而大量的家庭承包方式下的土地承包经营权是不允许抵押的。

7继承，是指“四荒”土地承包经营权以及林地家庭承包经营权，承包方死亡的，由其继承人依法在承包期内继承土地承包经营权。

国家法律并未赋予除林地和“四荒”地以外的家庭承包土地的承包经营权的继承权。8代耕，是指承包方在承包期内依法将承包地委托给第三人(即代耕方)暂时代为经营的行为。无论哪一种方式的流转，流转的期限不能超过原承包期的剩余期限。

其他方式的承包

1直接通过招标对荒山、荒沟、荒丘、荒滩(简称“四荒地”)等实行承包经营。2通过公开拍卖方式，对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等实行承包经营。3通过公开协商方式，对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等实行承包经营。

4将整片土地承包经营权作价折股，分配给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。

操作提示

1招标、拍卖方式承包“四荒地”的，承包费通过公开竞标、竞价确定。2以公开协商方式承包“四荒地”的，承包费由双方议定。3无论哪种承包经营，均要签订承包合同。

4农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。

5承包方将土地交由他人代耕不超过1年的，可以不签订书面合同。6承包方委托发包方或者中介服务组织流转其承包土地的，流转合同应当由承包方或者其书面委托的代理人签订。

7农村土地承包经营权流转当事人可以向乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门申请合同鉴证，但乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门不得强迫土地承包经营权流转当事人接受鉴证。

城中村改造的法律问题

主要法律依据

1《城市房屋拆迁管理条例》。

2《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》。3《最高人民法院行政审判庭关于拆迁强制执行的有关问题的答复意见》。

4《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》。

5《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》。

城中村改造的常见模式

1由政府主导，主要是政府完成前期土地开发，然后采取市场化的招标拍卖方式。这种方式由于前期拆迁安置成本高，政府难以做到资金的平衡，政府财政资金有限，目前还没有过大规模开展此类土地的开发。2村民在政府指导与支持下，自筹资金，自行完成改造。这种模式需要政府支持力度比较大，比如在基础设施、公建设施及资金等方面，适用于村集体及村民筹资能力强，村规模较小的情况。

3开发商主导的开发模式。开发商资金雄厚，开发经验丰富，既可以缓解政府资金的压力，使财政资金可以投入更多的基础设施及公益事业上，又可以避免行政力量的介入，减少社会问题，这种模式是目前较为自觉的改造模式。城中村改造中的法律关系 1民事法律关系。

1.1拆迁人与被拆迁人的拆迁补偿合同关系

(1)在拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人之间所发生的民事关系主要是拆迁补偿安置的问题，拆迁当事人可以以拆迁补偿安置协议的形式确定双方的权利和义务。拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》。

(2)依法成立的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除协议。(3)补偿安置方式如下： ①产权调换； ②货币补偿。

(4)被拆迁人对上述补偿安置方式有选择权，补偿安置协议必需满足被拆迁人对补偿安置方式的选择。否则，拆迁合同无效。

1.2拆迁人与城中村内物业承租人的法律关系，应注意：(1)拆迁租赁房屋，应衔接好补偿与租赁的关系。

(2)《城市房屋拆迁管理条例》第27条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”(3)拆迁租赁房屋应当考虑两个因素：

①保护房屋所有权人的合法权益，所有权人可以选择货币补偿和产权调换的补偿方式； ②保护承租人的合法权益。应当说，拆迁租赁房屋涉及补偿安置和解除合同等两个法律关系。两个法律关系表面上是独立的，但实际上是关联的，故在处理两个法律关系时应当一并考虑。1.3拆迁人与抵押权人之间的法律关系，应注意：

(1)对于设立了抵押权的房屋进行拆迁的，应该处理好补偿与抵押的关系。

(2)抵押权人与被拆迁主体之间的抵押权关系和房屋拆迁补偿是两个独立的法律关系。(3)在拆迁设立了抵押权房屋时应注意以下两点： ①保护房屋所有权人的合法权益。作为被拆迁人同时又是抵押权人的相对义务人，有权对拆迁补偿的形式做出选择，而不是只听命于拆迁人。②维护抵押权人的合法权益。如果房屋所有权人选择产权调换的方式，应由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。如果房屋所有权人选择货币补偿的方式，则抵押权人对货币享有优先受偿权。

1.4拆迁人与继受人之间的法律关系，应注意：

(1)继受人实质上是所拆迁房屋的间接受益人，对所拆迁的房屋享有期待利益。

(2)拆迁人与继受人之间的法律关系，是实际主体对名义主体在拆迁权益上的继受关系。1.5拆迁人与拆迁公司之间的法律关系，应注意：

(1)拆迁人与其所委托的房屋拆迁公司之间是拆迁委托关系。

(2)拆迁人依法可以自行拆迁，但实践中一般都委托具备拆迁资格证书的房屋拆迁公司实施拆迁与补偿安置工作。拆迁公司可以自己的名义与被拆迁人等相对人签订补偿协议。1.6操作提示

(1)被拆迁人是指房屋的所有权人、土地的所有权人或土地使用权人。征地拆迁中涉及的承租人或承包人(指农村企业承包人)并不是被拆迁人，除非被拆迁人同意的，拆迁人不可以抛开被拆迁人而与承租人或承包人签订拆迁补偿安置协议。(2)拆迁公司在受到委托后，成为形式上的被拆迁人的相对人。拆迁纠纷、安置协议纠纷中的法律主体是拆迁公司，而非房地产公司或市政建设部门。2行政法律关系。

2.1土地征收法律关系。

(1)土地征收是指国家依据公共利益的理由，取得农村集体所有的土地，稍有不慎即可能造成对公民和法人合法财产的严重侵害，因此必须由法律严格规定征收的法定条件。(2)征收的法定条件有三项： ①为了公共利益的目的；

②必须严格依照法律规定的程序； ③必须予以公正补偿。

2.2拆迁行政许可法律关系。

(1)拆迁许可证的申请和发放程序要求：

①根据法律规定，拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。申请行政许可是进行房屋拆迁的前置程序。②申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门申领。③拆迁人应提交下列资料： A.建设项目批准文件； B.建设用地规划许可证； C.国有土地使用权批准文件； D.拆迁计划和拆迁方案；

E.办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。④市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。(2)对违章建筑的行政处罚。①强制拆除。《中华人民共和国城乡规划法》第68条规定：“城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。②强制拆除等措施必须交由具有执法权的人民法院执法部门。地方人民政府在行使这项权利的时候，要充分保护当事人正当、合法的权利。对行政处罚不服的，当事人仍然可以提起诉讼。

(3)强制拆迁。被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，县级以上人民政府可以作出责令限期拆迁的决定，逾期不拆迁的，由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。(4)城市房屋拆迁的行政裁决。

拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，由拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。2.3裁决是诉讼的前置程序。根据国务院的《城市房屋拆迁管理条例》和最高人民法院的2005年第9号司法解释，拆迁安置补偿纠纷不经裁决直接诉讼的，法院不予受理。城中村改造过程中的法律业务

土地使用权及地上附着物权属的确认

对改造范围内土地利用现状要进行勘测，主要包括：

(1)改造范围内土地权属、集体土地、国有划拨土地、国有出让土地(含年限)的范围、面积、位置、用途(用途如村民住房用地、市场用地、乡镇企业用地)等情况，需附图说明。(2)提供土地证复印件。同时地上附着物的权属确认，由实际权属人提供相应的权属证明以及附着物的概括，然后交由当地土地管理部门审核以确定补偿标准。政府与城中村集体经济组织或者开发商签订拆迁改造框架协议问题。

政府与城中村集体经济组织或者开发商签订拆迁改造框架协议框架协议的意义 1对村集体经济组织或者开发商改造地位的确认。

2对村集体经济组织或开发商的权利范围以及改造计划性质给予确定。只有签订了相关的改造框架协议，才使得改造者的地位得到确认。3确认该改造计划的性质。因为正常的房地产开发的资金来源与城中村改造项目的资金来源有着明显不同，同时就地价以及相关配套项目的办理，均有着很大程度上的优惠，而律师的介入，就是帮助起草相关的改造协议，并协调相关的法律关系。

拆迁改造主体资格的确定及拆迁许可证办理

1确定拆迁人主体。拆迁涉及后面项目的改造，拆迁是改造的基础条件，以什么主体办理拆迁许可证，以及如何办理，这些关乎民事权利和义务的主体，需要慎重考虑。律师应当提供相关的法律意见以及协助委托人办理。

村内股份制合作企业自行改造建设及与他人合作的改造建设。

(1)自行改造。其特点是自行申报，主体清晰，资金自筹独享政策优惠，回迁安置的成分单一，便于管理。可自行拆迁或委托拆迁公司拆迁。(2)与他人合作改造。受托律师应至少做到：

①明确利益分配和责任分工以及如何承担拆迁风险的问题。②律师需要提供相关法律意见和确立相关协议的关注点。③明确谈判的焦点。

2村外其他机构参与城中改造竞拍过程中的法律问题：

2.1应做好招标文件的起草以及招标或挂牌成功后协议的签署。2.2关注招投标程序的合法化问题。

拆迁中的证据保全

1城市房屋拆迁过程中以下几种情况应注意采取证据保全 1.1对产权不明的房产如何进行拆迁。

(1)拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。

(2)拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。1.2对代管房屋的证据保全。

(1)代管人亦属于被拆迁人，但由于代管人对被拆迁房屋没有所有权、处分权、在所有权人不在的情况下，拆迁人应就被拆迁的房屋面积、建筑材料的构成、房屋的新旧程度等有关证据进行保全。

(2)如果代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。

1.3对有产权纠纷的房屋的证据保全。

(1)拆除产权有纠纷的房屋，在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿安置方案，报县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。

(2)拆迁前，房屋拆迁主管部门应当组织拆迁人对被拆除房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。

1.4对设有抵押权的房屋的证据保全。

(1)对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，应由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。(2)如果双方在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成协议的，由拆迁人按有产权纠纷的方式实施拆迁，并进行相应的证据保全工作。1.5对租赁房屋的证据保全。

(1)拆除出租住宅房屋，应当实行产权调换，原租赁关系继续保持；(2)因拆迁而引起变动原租赁合同条款的，应当作相应修改；

(3)应对原租赁合同、产权变更书、变更后的租赁合同等作必要的证据保全。第287条对拆迁造成停产、停业的经济补偿

1因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应该给予适当补偿。1.1适用范围只限定在产权调换。

1.2适当补偿的标准由各地具体规定，实际操作中可以委托评估机构进行评估。1.3作价补偿的由评估机构在评估时考虑由拆迁引起的经济损失。

拆迁担保房屋

1如果抵押房屋拆迁，选用了货币补偿方式，应当先由抵押权人和抵押人协商重新设立抵押权或者先偿还债务，使抵押房屋原有的抵押权消失，被拆迁人方能向拆迁人领取补偿金。2如果抵押人和抵押权人不能订立新的抵押协议或者不能清偿到期债务，拆迁人有权暂不支付拆迁补偿金。

3按照《合同法》的相关规定，拆迁人和被拆迁人都有及时通知抵押权人的义务。有的地方则有具体规定，对没有在拆迁期限内与抵押权人重新设立抵押或者清偿原债务的，对其补偿款由拆迁人交公证机关或房屋拆迁管理部门提存或代保管。

4所得的拆迁补偿金属于抵押财产。房屋抵押权因房屋被拆迁而消灭，其补偿金作为抵押财产，使抵押权人的权益得到保障。

抵押房屋拆迁采用产权调换方式的操作。

如果被拆迁人在抵押房屋拆迁时，选用了产权调换方式，其补偿操作应注意以下几点：(1)抵押人和抵押权人应当就产权调换后的房屋作为房屋抵押物而重新签订抵押合同。新的抵押合同必须依法成立并登记生效。否则，拆迁人不得与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，即使订立也因违反担保法的规定而无效。

(2)抵押权人与抵押人在拆迁期限内达不成新的抵押协议的，该房屋视为产权有争议的房屋，由拆迁人提出拆迁补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，房屋拆迁管理部门应当组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录，并由拆迁人向公证机关办理证据保全。

(3)抵押房屋拆除未达成新的抵押协议，抵押权人应及时提起诉讼，避免债权落空。当然，拆迁人也可主动起诉，要求法院确认原抵押合同无效或撤销原抵押合同，维护自身之合法权益。

拆迁共住房屋的操作 1被拆迁的共有人确认。

1.1住宅房屋拆迁，对被拆迁户的划分标准是以房屋产权证为准，按照房屋所有权证上分割的份额，给予补偿。

1.2共同居住但房产证上未注明的，如长期居住、单独立户的，可以作为独立房屋使用人给予补偿。

1.3其共有人不在拆迁范围内长期居住，或者其住房不能独立使用，或者没有单独立户的，只能给予房屋所有权人补偿。

常见的律师业务内容

1尽职调查，提供法律咨询意见。2代为办理政府审批法律手续。3对项目开发融资提供法律意见，起草、审查融资协议，参与商业谈判和签约，协助处理融资过程中的争议。

4对项目补偿安置出具法律意见，参与拆迁补偿谈判，起草、审查拆迁补偿安置协议，协助处理拆迁补偿纠纷。

5出具合作建设方案和风险控制的法律咨询意见，对合作方进行资信调查，参与合作建设谈判，起草，审查合作建设合同。

6对拆迁人与合作方新设联合开发公司的，提供从公司设立、机构设置到申请工商注册登记等全过程的专项法律服务。

7对违法建筑物申报登记、申请补办确认产权手续提供服务。8就项目土地使用权事宜，起草、审查《土地使用权出让合同》，协助办理出让手续。9就项目建设规划、施工许可等提供法律咨询意见。

10对项目改造所涉城管、环保、公安、民政等其他行政许可事宜，提供法律咨询意见，参与办理相关手续。

第三篇：项目尽职调查访谈提纲

附件

三、项目尽职调查访谈提纲

一、公司基本情况

 成立时间  注册资金  股权结构  股东背景  公司法人治理结构  公司重大决策过程  税收优惠政策  发展历史沿革  分公司和子公司的情况

二、高管人员

 高管人员组成  高管人员主要指董事长、总经理、副总经理、总经理助理、财务总监、董事会秘书。     教育背景 工作经验 管理能力 性格特点 兴趣爱好

 高管人员之间的互相评价    董事长、总经理对其他高管人员的评价 其他高管人员对董事长、总经理的评价

高管人员工作过的单位对他们的评价（询问他们过去工作单位的联系方式） 高管人员的朋友对他们的评价（询问他们最好朋友的联系方式）

 对中层管理人员的调查结合具体职能部门的调查进行，同时调查他们对高管人员的评价  高管人员与公司的合约及相关的保密协议

三、人力资源

 员工总数及按教育程度的分类  公司人员的招聘程序及招聘渠道  员工的考核方式及程序  员工的激励机制及奖惩措施  员工流动的比率及原因  员工的培训计划和培训措施

四、市场营销

 机构设置  人员组成

 产品市场规模、增长潜力及市场份额分布  销售方式（直销、经销、代理） 销售通路管理  销售人员激励措施  主要客户分布及联系方式

 售后服务流程，与其他部门的配合  销售的主要产品分类和占总销售额的比例  最近三年分类产品销售额的统计  销售时间的确认（合同还是发货） 主要产品的回款周期  未来两年的市场预测

 公司产品的国内外主要竞争对手名单及其所占市场份额

 在产品性能、价格、市场营销手段等方面与国内外竞争对手的比较

五、生产管理

 生产场地（自有、租赁、目前市场价） 生产设备（自有、租赁、目前市场价） 检测设备（先进程度、目前市场价） 生产原料的主要品种

 在采购上受制约的生产原料及受制约的原因  采购的内部控制措施  生产流程介绍  产品测试程序介绍

 独有的生产工艺设施及工艺技术说明  产品质量保证内部控制程序  产品的成品率  产品的退货记录

六、技术研发

 公司主要产品技术发展方向,研究重点  开发项目的组织、规划管理及控制描述  从事开发的人力资源情况

 新产品开发的质量保证及测试情况  最近两年研发资金投入情况  正在开发的新产品清单

 公司产品的功能、特性、附加价值及竞争优势  公司拥有或已申请的专利与商标

七、融资方案

 融资的原因  对新投资者的期望  融资的数量  资金的使用计划  融资的方式  对控股权的要求  公司重组后的股权结构

八、专家访谈要点  行业发展概况

 市场容量  市场走势  市场前景  产品分类  市场细分

 细分市场产品的价格走势  请介绍本行业协会的有关情况

 请介绍与本行业有关的期刊、网址、中介机构  国外行业的发展现状

 行业企业的存在现状  行业企业的前三甲  行业企业的市场占有率  行业企业的市场竞争力  国内行业的发展现状

 行业企业的存在现状  行业企业的前三甲  行业企业的市场占有率  行业企业的市场竞争力  行业企业的发展的优势及劣势  对拟投资企业的评价

 本行业对生产场地、生产设备、检测设备的要求  本行业对资金的需求情况  本行业涉及的国际专利技术情况  拟投资企业的技术水平和壁垒

 拟投资企业是否具有与国外企业（包括生产场地在中国的外企）相比较的成本优势

 拟投资企业是否对生产工艺有特殊要求  对拟投资企业管理团队的评价  拟投资企业在国内的行业地位  对拟投资企业的总体评价

第四篇：尽职调查提纲

尽职调查提纲

1、企业基本信息

成立日期

注册地点

注册资本

经营范围

股权结构

下属公司

大的收购及出售资产事件

公司章程（公司章程中有反收购条款的，需事先查明）

目标公司主体资格（公司的设立是否符合法规要求、今后是否还能够合法延续；特殊行业是否有资质证明）

本次投资的批准和授权（公司制企业只要公司董事会或股东大会批准即可完成交易；对于非公司制企业需上级主管部门批准或股东大会批准；如果是国有企业，考虑当地政府、发改委、国资委、商务部的审批）

2、人力资源

组织结构（明确到部门科室，表明主管负责人的姓名、简介）

董事长及高级管理人员的简历（年龄、学历、薪资、分管业务、工作经历等）

核心员工简历（年龄、学历、薪资、职责、工作经历等）

员工情况（分为管理人员、销售人员、生产人员、文员和其他人员，每一类员工的数量、平均工资水平、员工福利、学历、招聘和培训情况及各阶层员工是否有能力升迁）雇佣合同

3、市场营销

主要产品及服务（包括产品名称、规格系列、品牌、每种产品近三年的销售额、销售毛利；产品生命周期及盈亏平衡点分析说明）

市场结构（各产品的市场定位、消费群体、销售区域、行业竞争格局、产品市场占有率）主要竞争对手（对手产品的概况，优缺点、对手名称、地址及联系方式；替代品生产商的相关情况）

主要客户（销售渠道和销售流程、销售合同样本、主要销售合同，主要销售商的名称、地址、联系方式以及应收账款情况）

4、企业资源及生产流程管理

生产管理（厂区面积，已使用场地的百分比；厂区面积能否扩大，经营场地是租用的还是已购买的，如果是租用的，租用到期时间，是否可以续租，租金未来会不会提升；主要产品品种，生产工艺及设计生产能力；上一实际生产情况；水电煤气等基础设施配套情况）研究开发（）

第五篇：尽职调查提纲

尽职调查

一、客户基本情况

1、基本情况：名称、行业、注册资金、成立时间、规模（销售、资产等）、法定代表人、实际控制人等。

2、历史沿革：企业成立以来主要股权、法定代表人（实际控制人）、注册资本、经营范围及主营（核心）业务的发展演变过程等情况。

3、主要股东：背景、主营业务、主要财务状况、资信状况、支持力度。

4、人员情况：核心管理层（公司实际控制人、法定代表人、总经理、财务负责人）的履历、从业经验及个人诚信情况；员工数量及工种配置；激励机制：从管理层持股情况、管理层薪酬结构设计，员工绩效评价机制、人员聘任等方面评价企业激励约束机制。

5、组织架构：内部经营管理的职能分工、机构设置、关键岗位设置、内部控制及治理流程模式；主要生产经营、销售、工程、财务及资金管理模式。

6、对外担保：包括对外担保金额、被担保对象、担保集中度、担保内容、担保期限、担保债务状况等。

7、信用状况：人行征信、主管部门、行业协会、工商、税务等记录；是否被列入环保黑名单，是否存在环保方面不良记录；是否涉及重大诉讼或法律纠纷。

8、主要投资和关联关系：经营性关联交易情况；非经营性关联资金占用或被占用情况；关联担保情况等。

二、生产经营情况

1.宏观形势：当前实施的国家宏观调控、环保、外贸政策、汇率利率调整对客户的影响。

2.业务板块：各业务板块实现盈利的途径、方式及可持续性。

3.市场情况：市场份额、市场竞争态势、市场供求及稳定性、在市场上的定价权、行业地位及可持续性。

4.主导产品：主导产品生产及销售能力、目前实际销售接单与前期的变化情况和趋势。

5.核心竞争力：核心竞争力和盈利点，包括但不限于：资源垄断、成本控制能力、市场营销能力、技术或经营模式先进性、质量专长、产品创新能力、资产规模、资金实力以及人才资源等等各类有形与无形的竞争力。

6.主要竞争对手：与主要竞争对手进行比较，在经营模式、企业有形及无形资源、企业人力财物等方面的优劣势。

7.发展规划：近期规划及远期发展战略，包括规模扩张或规模控制规划、业务转型规划；专业化全产业、多元化发展战略，地区化经营、跨区域或国际化发展战略等；近期重大投资及在建项目情况，包括股权投资、金融资产投资、实物或无形资产、固定资产项目投资等；

8.采购和销售：原材料采购策略、与供应商的议价能力以及应付预付款管理措施；下游客户群定位、销售策略、销售议价能力、定价策略以及商业信用政策、应收账款管理措施。

9.主要业务流程：采购、生产和销售流程及主要环节，采购付款及销售回款流程和时间控制。

三、银企合作情况 主要合作银行合作情况。

四、主要财务数据

销售收入、利润、资产规模、存货、应收应付、预收预付、现金流等。