物业公司设备类管理标准

第一篇：物业公司设备类管理标准

物业管理标准设备物资类管理

1.目的

建立公司物业统一的管理标准，进一步规范衡量物业公司业务体系。

2.范围

本规定适用于景田邮政综合楼物业管理处。

3..方法和过程控制

1.人员素质

1.1身体健康，经医院鉴定无妨碍工作的疾病和缺陷。

1.2上班时间内，必须按照公司要求穿着工作服，配带工牌。

1.3具备必要的专业知识且按其职务和工作性质熟悉国家的有关规程，并经当地主管部门考试合格，取得相应工种政府部门颁发的操作许可证明。

2.设备房管理 2.1基本要求

2.1.1设备房门上有相应设备房标识。

2.1.2设备房内地面干净，无无关物品，物品摆放整齐，无杂物； 2.1.3现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整。2.1.4配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。

2.1.5设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要有流向标识；重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识。

2.1.6设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，易被人体接触到的转动部位要有防护罩，原设备具有的防护装置应维护齐全。

2.1.7设备完好。各类仪表使用正常无损坏，且合格状态标示正常，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确。

2.1.8所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。

2.1.9供配电设备房应在显眼位置设立“严禁合闸”等移动标识的统一挂放点。

2.2房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，灭火器选择和配置数量应满足标准要求，可参照《建筑灭火器配置设计规范》（GBJ140—90）。2.3设备房门应有“机房重地，非请勿进”或类似的标识。2.4设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。

2.5重要设备房内（如监控中心，电话机房、配电房、发电机房、消防控制室、电梯机房、电脑机房、水泵房）应配置干湿球温度计，对环境的温、湿度进行检测，设备房内环境温度应保持在40摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下。（热力站、锅炉房参照相应设备技术标准要求）2.6参观来访人员需进设备房，须由项目负责人指定专人陪同方可进入。2.7无人值守的设备房必须加明锁，钥匙由维修员及控制中心掌握。

2.8设备表面无积尘、无油污，应急照明灯能在停电事故下至少工作半小时。2.9设备房排水通畅。具有防鼠措施，防鼠档板不低于50cm。2.10专用工具、安全用品应放置在指定位置。

2.11应制订维修工具的管理维护办法，并确实落实，电动工具应定期检修。2.12对维修工具应有保管清单，保管现状良好。

3.资料管理

3.1新建物业接管验收应提交资料。

产权资料：项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁资料； 技术资料：

（1）竣工图包括：总平面、建筑、结构、给排水、通风、配电、电力等设备、设施和附属工程有隐蔽管线的全套图纸；（2）地质勘察报告；

（3）工程合同及开、竣工报告；（4）工程预决算；（5）图纸会审记录；

（6）工程设计变更通知及技术核定单位（包括质量事故处理记录）；（7）隐蔽工程验收签证；（8）沉降观测记录；（9）竣工验收证明书；

（10）钢材、水泥等主要材料的质量保证书；（11）新材料、构配件的鉴定合格证书；

（12）水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；（13）砂浆、混凝土试压报告；

（14）供水、供暖、管道煤气的试压报告； 3.2原有房屋接管验收应验交的资料。产权资料：

（1）房屋所有权证；（2）土地使用权证；

（3）有关司法、公证文书和协议；（4）房屋分户使用清册；

（5）房屋设备及其固定附着物清册。技术资料：

（1）房地产平面图；（2）房屋分间平面图；（3）房屋及设备技术资料。

4.供配电系统

4.1属于三级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少巡视检查两次并记录。属于二级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少须四次并记录。属于一级用电负荷的总配电房的配电设备每两小时须巡检并记录。

4.2管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。4.3动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常。配电设备接地电阻值小于4欧姆。

4.4变压器出口线电压：３８０Ｖ±５％范围内。原则上以进户电压220V±5%范围作为标准。干式变压器温度：110度继电保护报警；155度继电保护延时跳闸；70度变压器自动吹风散热装置动作。

油浸式变压器温度：105度继电保护延时跳闸；9０度继电保护报警。以上报警温度若产品说明要求中有明确规定应按照此规定要求动作，设备规格无明确要求的应按照上述要求动作。发展商未配相关装置的应具有其他有效防护措施。4.5电容补偿柜管理

（1）功率因数能手动、自动调节控制。补偿柜内接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器可靠无损坏。

（2）补偿控制手动、自动切换有效。

（3）补偿电容壳体无膨胀，相间对地绝缘电阻大于0.5兆欧。（4）功率因数：不小于０.９

4.6高低压配电柜内部连接螺栓无松动；无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回路标识清楚准确。4.7高压继电保护装置应灵敏可靠，电气操作工人应能识别各种掉牌信号性质。4.8操作直流柜、应急直流电源柜，应按设备使用说明书要求作好蓄电池的充放电保养工作，平时浮充电压一般为：23.5V—25.5V。4.9蓄电池：

4.9.1镍中倍率碱性蓄电池浮充使用时，及时补充电解液。蓄电池不应发生如下现象： a)电解液过少，露出部分极板。b)蓄电池外部短路。c)电池电压不正常。

d)电极板膨胀，气塞孔堵塞。e)电解液内含有机杂质。f)爬碱严重。

4.9.2酸性蓄电池经常保持在浮充状态，定期作定充保养。电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液。电线绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许开盖。

4.10发生停电事故后，最多不超过5分钟（特殊困难不超过15分钟），发电机必须能够启动运行，并至少能连续运行4小时。4.11发电机设备：

（1）内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好。润滑油泵管线接头阀门无泄漏。

（2）发电机、柴油内燃机，润滑油泵、启动电机，无异常声音、异常震动。柴油发动机转速稳定。发电机输出电压符合标准要求。

（3）备用柴油量保持在容器容量的80%附近或确保电机连续工作24小时的储备量油。冷水箱水量保持在容积的80%以上。四滤应按体系文件要求及时更换。

（4）必须配备符合要求的两套蓄电池，至少每2个月轮流切换使用。备有符合要求的切换开关装置。

（5）蓄电池组电压保持在24V左右。

（6）柴油储备房敷设足量的消防灭火沙或配备二氧化碳灭火系统。

（7）正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置。按体系文件要求每周启动试运行一次，每次运行时间为20分钟。

（8）发电机接地可靠，对噪音污染已影响业主生活的发电机房应有隔降噪音措施。

5.给排水设备设施

5.1水泵运行无异响，无异常震动。水泵轴无泄漏。（正常机密封泄漏应小于３滴／分，填料密封泄漏应小于10滴／分。）润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内。5.2设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏。止回阀动作灵敏可靠。

5.3限水、停水按规定时间通知用户。对紧急停电停水突发事件处理应具有有效预案。5.4高层变频供水电气系统

变频器、压力调节器、控制柜、应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固。供水压力波动范围在正负0.03MPA范围内。重要管道上的压力仪表每年定期进行校验。5.5排水设施

污水泵运转时无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严重锈蚀。污水水位控制装置灵敏可靠，平时手自动转换开关处在自动控制状态。控制箱开关、指示灯完好。电机运行电流小于额定值。

5.6下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。各种井盖的面板完好，安装牢固，无晃动。

5.7管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。6.消防设备设施系统

6.1消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠。消防专用工具配备齐全。消防室内设有报警记录。

6.2消防水泵、喷淋水泵供水系统具备任意时间启动不堵转跳闸。不泄漏。止回阀动作灵敏可靠。反向不泄漏。消火栓配置齐备，各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作准确稳定。消防水泵控制柜指示正常。消防水泵、喷淋水泵至少每两个月试运行一次。消防水泵每半年进行一次带载试验一次、并做记录(或按消防要求执行)。

6.3喷淋头：无泄漏，外观完整。消防烟感、温度传感器，定期检验并记录。

6.4消防排烟系统，消防广播系统，区域火焰报警器，各种模块。处在良好工作状态。设施功能完备无损坏。

6.5卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确。6.6消防监控中心：

（1）录像画面清晰；画面切换稳定。录像带更换时间定时，专人负责保管。（2）音频视频线路接线牢固，布线规范，标识清楚。

（3）监视摄像镜头干净无灰尘。焦距调整、云台各角度动作灵敏。

（4）监控的控制设备运行状态良好，按旋钮、开关、插头、指示灯无缺损。6.7管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。

7.电梯系统

7.1电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。非维修保养人员不得擅自进行维修作业。7.2电梯运行稳定，开关门灵活，舒适感好，平层准确，轿厢通风，照明良好。

7.3电梯舒适性：进行试运行，用身体感觉确认从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响。

7.4平层状态检查：合格平层状态平层误差在正负7mm以内。

7.5曳引机制动器检查：检查曳引机转动时闸瓦制动带与制动轮之间是否有相磨擦现象。检查制动时工作可靠性和是否有不正常的撞击声。闸瓦与制动轮间隙０.7毫米。制动器线圈温升应不超过相应电梯温度要求范围。

7.6曳引机电动机要求：轴承温度应不高于８０度。电动机连接应保持紧固。电机不应有异常声音。至少每年更换新的润滑脂。

7.7曳引机减速器要求：应保持减速器内润滑油清洁和润滑性能。油面高度保持在油标规定的范围内，其中：箱盖、窥视孔盖和轴承盖应与箱体连接紧密不应漏油。蜗杆轴伸出端橡胶材料机油密封，此处允许产生少量的润滑性渗油（每滴/3—5分钟）。减速器的机件和轴承的温度应不高于75度。油温不高于85度。减速器运行时避免产生不均匀的噪声或撞击声。紧固螺栓无松动，无锈蚀。

7.8曳引轮：防止钢丝绳在绳槽内落底，钢丝绳与槽底的间隙大于1mm。

7.9限速器：限速器动作应灵敏可靠，润滑良好。保持限速器张紧装置正常工作，断绳安全开关的可靠性。

7.10安全触板的动作应灵敏可靠，其碰撞力不大于5牛顿。电梯故障停止运行时，在轿箱内能用手将门拨开，其拨力应在200—300牛顿范围内。

7.11轿箱门完全关闭，安全开关闭合后电梯方能行驶。轿箱门刀对厅门地砍间隙为5—8毫米。轿箱地砍对门厅地砍间隙应为25毫米。门厅锁啮合应不小于7毫米。层门外面不允许能用手把门钹开。门扇下端距地砍应为5—8毫米。门垂直误差不大于0.5毫米。

7.12 门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动润滑良好。无锈蚀。门厅锁啮合应不小于7毫米。

7.13轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物，无油污，无积水。设备无灰尘。7.14轿厢导轨导靴。

（1）导轨自动润滑装置的储油盒油位，应保持最低要求油位以上。

（2）检查滑动导靴的衬垫磨损情况，衬垫工作面磨损量小于1毫米。间隙应均匀。

（3）导轨工作面要求光滑、无划痕、无损伤。导轨固定装置螺栓应紧固，无松动，无锈蚀。7.15缓冲器

（1）油压缓冲器用油凝固点应在负10度以下。油面高度应保持在最低油位以上。（2）缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀。

（3）缓冲器一低速压到全压缩位置，释放回复自由高度位置时间应小于90秒。7.16安全钳

（1）传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑钳口滚动或滑动部位涂锂基润滑脂。其动作应灵敏可靠。

（2）安全钳楔块与导轨工作面间间隙一般为4毫米左右。7.17钢丝绳

（1）轿箱和对重侧的钢丝绳应当张力均匀。

（2）钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时，在一个拧距内最大断丝数不允许超过32根。（3）断丝集中在1或2个绳股中，在一个拧距内最大断丝数不允许超过16根。

（4）不允许钢丝绳表面有较大的磨损或锈蚀。磨损的钢丝绳直径不得小于原直径90%。

7.18补偿装置

补偿链在运行中不允许产生噪音。消音绳应完好无折断，无严重磨损。7.19电梯电气部分：

（1）继电器接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现象。控制盘、各种开关、按钮、蜂鸣器，电铃，对讲，指示灯、照明不缺损，工作正常，灵活可靠，接线端子压接牢固，导线编号清楚无误。

（2）接地电阻小于4欧。动力线绝缘电阻大于0.5兆欧。控制线绝缘电阻大于0.25兆欧。7.20盘车、救人设施置于机房明显位置。平层标志明显。

7.21运行出现故障后，救援人员应在10分钟内到达现场处理。7.22如果电梯由分承包方维护保养，维保方电梯保养人员应具有相应的资质证明，电梯的设备责任人每季度至少须向本部门负责人提交对分承包方维修保养工作的评估报告一次，并存档。

7.23电梯轿厢内各种设施完好，清洁卫生。无手印、污迹、各类标识齐全。运行无异常声响。7.24电梯机房：温度保持在0—40度之间，电梯盘车操作作业指导书清晰、有效。室内卫生干净，曳引机无油污、无灰尘。

7.25管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。

8.采暖及空调系统

8.1采暖系统：锅炉、分汽缸和水泵的出口压力数值恒稳定，供回水温度在规定的范围内，安全附件灵敏可靠，安全阀定期人工排放，管道阀门无泄漏保温层完好。冬季供暖居室内温度不得低于16摄氏度。8.2燃油锅炉要求：

8.2.1锅炉的进水必须经过水处理，并对进水质量定期进行检测。

8.2.2流量开关（或其他流量传感器）动作要灵敏可靠，动作选择性要符合锅炉安全流量要求。（安全保护功能）

8.2.3锅炉排烟道要通畅，锅炉运行时燃烧室内应保持0—20毫米水柱微负压状态。

8.2.4正常状态下燃烧器自动一次启动成功率95%—98%。第一次自动点火不成功要查明原因，第二次自动点火需有3分钟以上的安全排风延时。

8.2.5火焰传感器对明火有信号输出、高压点火变压器电压5000—10000V，点火电极绝缘不漏电。间距3—5MM。燃油泵输出压力达到额定值10—30巴（BAR）

8.2.6锅炉本体、阀门、法兰、管线、油管、燃烧器。无漏油漏水、无锈蚀，螺栓紧固。8.2.7温度控制系统要稳定可靠，能满足供暖要求。炉内水流与燃烧器电气安全联锁动作可靠。

8.3热力换热站供暖：

8.3.1对市网供热：热量计量或热水差压、温度、流量等计量仪器。精度高于0.5级。传感器、变送器、显示表、传输线等连接牢固，接线有标识。仪表应至少应每两年定期请技术监督部门检验认可（特殊情况应制定要求定期到技术监督部门检验认可）。

8.3.2.换热器应按照铭牌压力、流量、温度、换热面积、使用。换热器设备应设有排气阀、排污阀。.设备应根据水质和介质实际情况，定期的检查和清洗。（1—3年）设备若长期不使用时应将夹紧螺栓放松到上说明书中规定的尺寸。使用时在按要求夹紧。每年换热器第一次使用时应换热器两侧同时逐渐增加压力。

8.3.3热水循环泵进口管路必须充满热水禁止泵在气蚀状态下长期运行，以免损坏泵的密封装置。泵电机避免超过额定电流运行。轴封泄漏应小于3滴/分。管道泵每次大修期间进行润滑脂润滑保养。

8.3.4分水器、集水器无泄漏、无锈蚀、保温状况良好损坏率小于5%，排污阀、压力表、进出闸阀标识清楚，无泄漏无修蚀。

8.3.5对锅炉供暖时，膨胀水箱应保持一定水位或系统排气畅通。对市网供热时，为防止水击，开启总进气阀前应将分气缸排污阀打开，缓缓开启蒸汽阀，先将凝结水排净，待排出全是蒸汽为止。

8.4空调补水装置：

8.4.1高位水箱补水系统要求：水箱应无泄漏外面无修蚀。溢流水管无堵塞，水位控制装置应灵敏可靠。采用闭式定压补水，应按设计要求每两小时查一下电接点压力表压力指针应在区间范围。补水箱有一定水位，补水泵的阀门和电控箱在正常状态。8.4.2变频补水系统的要求：热水膨胀控制装置安全可靠，膨胀压力设定准确有效。变频器、水泵马达、压力传感器、执行器、调节器工作稳定可靠。补水压力控制准确稳定。波动压力小于0.05兆帕。8.5循环水系统：

8.5.1采暖循环水过滤器要求每年清理一次，过滤网按照水泵和系统设备要求配备，一般要求粒度小于0.2毫米。过滤器，排污阀，旁通阀无锈蚀、无泄漏、开关灵活。

8.5.2 风机盘管设备要求：出口风速、温度达到额定值。风机控制灵敏可靠，按钮、指示灯齐全。电机运转无噪声，电机运行电流小于电机额定电流。设备无漏水。保温良好。风机盘管回风过滤网每半年清洗一次。8.6电加热采暖：

8.6.1电热膜装置、导线绝缘电阻大于0.5兆欧。

8.6.2电热膜、空气开关、导线、接线端子无发热、无变色、无焦糊气味。8.6.3空气开关过负荷保护、短路保护灵敏可靠。8.7冷空调系统：

冷却塔噪音小于65分贝，设有防鼠虫措施，滤网清洁，冷凝水畅通，转动部位无异响，冷却水、冷冻水的检测报告齐全。

8.8冷却塔设备：

8.8.1电机、风扇联接良好。转速风量达到设备要求。

8.8.2减速器润滑油位在油标或油尺上下限范围内。润滑油应不含渣、不变色、粘度良好。8.8.3风机扇叶安装牢固、不变形，运行无震动。布水器出水角度一致，水量均匀，运转灵活。

8.8.4滤料应整齐排列无破损，经过滤料到接水盘应如下雨。接水盘中自动补水阀应动作可靠，盘中水位在水塔运行时不缺水。停塔后盘中水不溢流。运行时塔外允许有少量漂水。8.9冷却水、冷水系统：

8.9.1冷却水水流开关、冷冻水水流开关（或其他类型传感器）应稳定可靠。其输出参数应与冷水机组要求相匹配。

8.9.2水泵流量、压力应满足冷水机组供冷水流量要求。并且在电气。控制方面水流量与冷水机组电气控制联锁。补水箱内应作到不缺水、不溢流。自动补水阀安全可靠。8.10冷水机组设备：

8.10.1离心式冷水机组（制冷剂：R22）润滑油位应保持在油标上下限中间，平时保持60度温度。压缩机运行时油温高于43度。设备运行时润滑油应有103—207KPA压力。8.10.2冷凝器压力范围：690—1450KPA相应温度范围：15度—41度。

8.10.3蒸发器压力范围：410—550KPA，相应制冷剂温度范围：1度—8度。

8.10.4螺杆式冷水机组（制冷剂：134A）开机前冷凝器进水温度不得低于15度，运行时冷却水进水温度范围20度—42度。出水温度范围 25度—45度。

8.10.5电气部分应保持干噪防止电路板等设备绝缘损坏。机组应保持清洁完整，无锈蚀、无泄漏，螺栓紧固。8.11电机：

8.11.1水泵电机绕组温度小于70度。正常状态下外壳温度：30度—50度。电机轴承温度小于80度。

8.11.2电机运行无异常杂音，无碰撞冲击声。8.11.3电机风扇冷却效果明显。

8.11.4电机运行时不能有糊焦味、冒烟现象。

8.11.5电机三相运行相电流和为零（允许不超过额定电流的5%）。运行电流不超过额定电流的110%，对地绝缘电阻大于0.5兆欧。8.12水泵

润滑油位在油标内。轴承润滑良好，泵轴承运行无噪音、无震动。泵密封良好无泄漏。泵轴转动轻快无刮碰。

8.13管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。9.检测仪器仪表及安全设施

9.1购买仪器仪表时，必须附有技术监督部门认可的厂家生产检验合格证；并按照相应仪器仪表使用规定定期由公司指定部门进行检验或送专业机构检验，并有效标识。

9.2检验项目：配电设备的电流表、电压表、功率因数表、功率表、收费用互感器、电度表、安全操作的高压验电杆、高压绝缘手套，绝缘靴。测试使用的摇表、万用表、气焊的氧气乙炔表、空调用氟压力表、防雷设施、电梯安全检验、高压配电设备、变压器、消防设施等。

10.弱电设备设施

10.1可视对讲系统：室外机、室内机画面清晰、声音清楚，呼叫、振铃灵敏可靠。系统电路板安装接线牢固，布线整齐。

10.2门禁安全报警系统：系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器动作灵敏可靠。线路布置连接牢固。阻车器润滑传动良好。设施卫生清洁完整。

10.3电话系统、有线电视：主交换箱、分接线箱、插座端子接线紧固。布线美观合理。箱体内外完整无损坏。

10.4管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。

11.附属、配套设施

11.1防雷系统：房屋本体的防雷设施接地电阻值不大于10欧姆；引下线及屋顶避雷网线无脱焊，大面积生锈现象。

11.2外墙面、建筑小品外观完好、整洁，是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。空调架安装有序，室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观无安全隐患，外墙装饰无破损或污迹。11.3建筑年限在三年以上、本体结构已出现老化迹象、未吊顶的天花、檐等物业和高层墙体，应建立定期检查制度，对空、鼓、裂等腐损处及时修缮，严格落实行业相关规定。

11.4屋面排水通畅，每年开春解冻后、雨季来临前、第一次大雨后、入冬结冻前，均需进行屋面防水情况的检查并记录和统计；每年春季开冻后，应对屋面进行一次清扫。11.5无违章乱搭建、乱悬挂现象。11.6无擅自改变房屋用途，小区内栋号有明显标志，小区入口处和主要路口公共地方有引路标识图。

11.7健全娱乐设施安全责任制度等各项规章制度，配备相应的操作、维修、管理人员，建立紧急救护制度。各种娱乐设施转动部位灵活，无异响，承重部位无变形，各部位无棱角。11.8儿童活动场所和娱乐设施无安全隐患，油漆无脱落，环境清洁，色彩活跃，物品整齐。11.9 操作较复杂或如操作不当会引起伤害或设施损坏的娱乐设施，应设置使用说明。11.10管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。

12.遗留工程

12.1管理项目有遗留工程统计清单和跟进记录。12.2入伙半年内，对重大遗留工程有解决的方案。12.3入伙一年，已解决问题占总遗留工程的50%。12.4入伙二年，已解决问题占总遗留工程的80%。12.5入伙三年，无较大遗留工程的存在。

13.采购管理

13.1有合格供方一览表，供方选择的相关评估手续完整，每年对供方进行评估。13.2物资采购具有相关申请手续和物品验收手续。

13.3实行采购行为回访制度，有明确的对各类物资抽样回访方法、频次的规定。13.4对采购的不合格物资应具有明确的处理方法并得以落实。

14．仓库管理

14.1仓库内物资摆放整齐，分类标识，容易领取，质量不确定的物资应隔离存放。

14.2仓库应根据库存物资特性，配备相应的温度计、湿度计等监测工具及设定上下限值，具有相应的防火、防潮、防腐、防盗、防挥发等保管和安全措施。

14.3易燃易爆物资应隔离存放，存放仓库应具有相应的消防、灭火器材和防爆灯具。

14.4大型氧气设备等具有爆炸危险的加工维修设备的存放地点离住宅窗户应至少30米，离人群聚集场所至少50米。乙炔瓶和氧气瓶必须隔离存放。14.5库存物资进出仓、领借用手续完整。

14.6所有库存物资应建立库存物资台帐，定期盘点，保证帐物相符。14.7报废物资、待处理物资应具备相关手续。

15.资产管理

15.1建立资产管理台帐，定期对所有资产进行全部实物盘点，保证帐帐相符和帐物相符。15.2固定资产机身上应有唯一的固定资产标识。

15.3资产的购置、调拨、转让、报废应具备相关手续。

16.维修基金管理

16.1集团开发的物业管理项目应按规定建立共用设备设施维修基金专门帐户，实行专款专用。

16.2接管项目应与委托管理单位签订共用设备设施维修基金管理办法，或明确相关管理责任。

16.3由物业公司代管的维修基金在支出前，应按规定获得批准后执行。没有业主委员会或非物业公司代管的维修基金在支出前，按照相关规定，应取得相关行政主管部门的批准。16.4当地政府无明确使用要求或未成立业主委员会的维修基金使用应至少做到帐目清楚，并向业主公开。

第二篇：设备润滑管理标准

设备润滑管理标准

管理分工

1.机动部门

(1)负责设备润滑管理工作的组织领导，配备专人负责日常业务工作，组织编制设备润滑消耗定额，编制设备润滑管理实施细则。并定期检查考核，做到合理节约用油。

(2)监督公司润滑油（脂）的选购、储存、保管、发放、使用、质量检验，鉴定和器具的管理工作。

(3)组织操作人员学习润滑知识，组织交流，推广先进润滑技术和润滑管理经验，不断地提高设备润滑管理水平。

(4)协助中央试验室做好润滑油（脂）的质量检验和鉴定工作，对不合格品提出处理意见。

2.供应部门

(1)根据润滑油消耗定额，组织并审查车间申报的用油（脂）计划，并负责润滑油（脂）采购和供应工作，新购进的油（脂）以产品合格证或入库抽查化验单为依据，进行验收入库，并做好保管和发放工作。(2)负责润滑器具的采购供应工作。

(3)对库存的润滑油（脂）按规定时间（贮存三个月以上），向化验室提出质量化验委托，保管好化验单和有关资料并负责提供油（脂）合格证抄件或质量化验单。对公司甲级、乙级润滑设备应提供优质润滑油。(4)负责对不合格油（脂）的处理工作。(5)负责公司废油回收、加工处理工作。

3.检验部门

(1)负责公司润滑油（脂）的分析、化验，并签署化验报告（包括油品的质量检验；各单位库存油品的委托分析）。

(2)负责油品分析所用设备和材料计划的编制，并按规定报批、采购和使用。.(3)负责油品分析设备检修计划的编制及检修、验收、报废和更新工作。(4)负责油品全部质量管理工作（包括：质量不合格的油品拒付依据的提出，油品标准信息的收集等）。

4.使用部门

(1)制定本部门润滑油（脂）的消耗定额和五定指示表，报机动处审定，总经理批准后执行。

(2)提出本部门年、季、月润滑油（脂）计划，并按规定时间报供应部门。(3)提出润滑方面的改进措施和起草方案，经机动处审查，总经理批准后执行。(4)定期组织操作人员学习润滑管理知识，提高操作人员的润滑管理水平，并定期或不定期检查操作人员对润滑管理规定的执行情况。(5)制定本部门废油回收措施，并认真搞好废油的回收工作。

5.操作人员

(1)按规定进行检查，发现问题及时处理，并做好记录。

(2)妥善保管并认真维护好润滑器具，做到经常检查，定期清洗，并按交接班内容进行交接。

(3)按规定定期补加或更换润滑油（脂）。

※润滑油（脂）储存、保管和发放

1.润滑油库储存3～6个月的用油量，库房要设置在粉尘少的地方，库房内要保持清洁、干燥、通风良好。

2.库房内要设有消防装置和器材及指示标牌。

3.各种储油容器要保持清洁，零部件完整，对容器内的油（脂）要注明名称、代号、入库时间，并做到分类、分组保管。

4.库内要采取通风、保温措施、库内严禁动火或用火加热油罐。

5.润滑油必须经分析化验合格后方可入库，并要妥善保管以防变质，严禁露天堆放和到处存放。

6.润滑油贮存期规定为3个月。超过3个月或油品倒罐时要进行分析检验；对不合格的油品要进行加工处理，待合格后方可使用。7.润滑油品库，应具备下述资料。(1)润滑油品质量指标。(2)设备润滑管理规定。(3)润滑油供应管理制度。

(4)设备润滑油品的消耗定额。(5)油品合格证或化验分析报告单。

8.领取油品时保管人员必须以领用单据核对油品标签，核实无误后方可发放，并付给质量证明抄件。

※器具管理与过滤标准

1.根据各单位用油实际情况，按岗位配齐应发的油具。

2.各种润滑油具应标记清晰，专具专用，定期清洗。油具用过后，放回原处用布盖好。

3.操作岗位的润滑油具，每班配有专人管理，交班时进行交接。

4.在用的器具一定要按规定配有良好的过滤网，并按规定检查清洗。发现缺陷及时处理，设有防尘、防火措施，并有专人维护。

5.各类器具均应放在指定地点，设有防尘、防火措施，并有专人维护。

6.设备上的润滑装置，润滑工艺条件和选用的润滑油（脂）必须符合规定，不得乱用、混用；季节换油时必须将器具或润滑装置清洗干净。7.润滑油的滤网，要符合下列规定：

(1)透平机油、冷冻机油、压缩机油、机械油、车用油所用过滤网，一级过滤网为60目，二级过滤网为80目，三级过滤网为100目，其中冷冻机油需用铜过滤网。

(2)气缸油、齿轮油所用过滤网：一级过滤网为40目，二级过滤为60目，三级过滤网为80目。

(3)汽轮机油或其他粘度相近的油所用过滤网，一级过滤网为40目，二级过滤网为150目，三级过滤网为200目。

(4)特殊用油的过滤，由机动处同使用单位研究确定，并经主管副总批准。

※润滑油的使用

1.设备所用润滑油的规格、数量、润滑点、加油时间及加油周期等，必须严格按规定执行。

2.使用代用油品或变质油品时，必须提前呈报机动处，在呈报时应附该润滑油的化验结果报告单。

3.主要转动设备大中修后，应在开车前两天，对油箱中润滑油进行化验，压缩机油应化验粘度、水分、机械杂质、闪点、酸质等，透平压缩机油应化验抗乳化度、水溶解度、酸值等。

4.大型运转设备在连续运转半年以上时，应对润滑油进行一次化验。如有一项以上指标不合格，应立即换油。

5.不准使用无合格证或无分析化验单的滑润油。

6.发现跑油、漏油时要及时查出原因，立即消除，禁止漏跑油。

7.除加油、换油、清洗油箱外，油箱要处于封闭状态，防止灰尘落入。

8.主要设备换油时，应在设备员的监察下进行，并按规定填入设备档案。9.废油回收 坚持勤俭节约的方针，制定废油回收制度和奖惩条例，由负责部门组织各单位按品种牌号进行回收，并认真搞好废油再生工作，搞好再生油的利用。,

第三篇：设备台账管理标准

设备台账管理标准

一、目的

规范冰峰风电场的设备台账管理，促进管理水平提升。

二、适用范围

冰峰风电场的设备台账管理

三、术语和定义

3.1设备台帐是正确反映、证明和保证检修过程质量状态的重要的技术资料，是设备全寿命周期健康状况的完整记录和设备实施状态检修工作不可缺少的重要依据，是全厂生产设备的基础性信息。设备台帐管理包括设备台帐的记录形式、格式规范、具体内容和要求。

四、职责

1、厂长负责领导本风电场设备台账管理工作。

2、主管负责协助厂长抓好设备台账管理工作，检查设备台账管理工作中存在的问题，并提出考核意见。

3、技术员是设备台账的直接责任人，按照设备台账管理标准的要求，及时、准确、全面地做好设备台账的整理记录工作。

五、管理内容与要求

a)所有在线的主要设备和主要辅助设备（包括冷、热备用设备），都必须建立设备台账，其他生产设备科更具情况建立台账。b)主要设备：主变压器、风电机、220KV及以上断路器等及其附属设备。

c)主要辅助设备：给水泵、循环水泵、厂用变、110KV及以下断路器等

d)其他设备：除主要设备和主要辅助设备以外的其他构成固定资产的生产设备。

e)设备台账是设备全过程管理的一项基础性工作，要认真对待设备的台账录入、保存管理工作，要求数据详实

5.1.2.3 其它设备:除主要设备和主要辅助设备以外的其它构成固定资产的生产设备。5.2 基本要求

5.2.1 设备台帐是设备全过程管理的一项基础性工作，要认真对待设备的台帐录入、保存等管理工作，要求数据详实、准确、专业术语规范，纸质台帐字体规范、整洁。

5.2.2 机组正常运营后应及时将在基建调试阶段的原始信息导入正规设备台帐，在建立完善纸质设备台帐的同时,应根据检修管理需要在信息平台上同步建立电子设备台帐。5.2.3 做好纸质台帐和电子台帐的管理工作，纸质台帐要建立检索目录，要确保两份台帐的统一性和完整性，以便查阅使用。

5.2.4 设备台帐一般应按设备建立，控制设备等可按系统建立。

5.2.5设备台帐是重要的生产技术信息，未经生产副总经理（总工程师）同意不得向非本厂专业人员泄露。

5.2.6 设备台帐的主要内容

5.2.6.1台帐记录的主要内容包括：设备投产前情况、设备规范表，主要附属设备规范表，检修经历，重大异常记录，设备变更、异动记录，设备评级、定级记录等。5.2.6.2卡片记录的主要内容包括：设备规范表和重大异常记录 5.2.6.3 设备台帐内容的填写应按照5.3中台帐要求的格式填写。5.3 设备台帐格式要求

5.3.1设备投产前情况：设备投产的制造和出厂试验情况，试运情况，试运过程中出现的主要设备缺陷及缺陷消除情况等。

5.3.2 设备规范表:设备规范表主要填写主要设备的设备名称、型号、制造厂家、出厂编号、制造日期、投产日期、安装单位、安装地点、设备（KKS）编码、技术参数等内容。5.3.3 主要附属设备规范表，内容同设备规范表。

5.3.4 检修经历:主要记录设备历次检修时间、检修性质、修前状况、检修主要内容、修后状况、用工、物耗、费用情况、检修评价、检修负责人等内容。5.3.4.1 检修时间：主要记录计划和实际检修起止日期。5.3.4.2 检修性质：指大修、扩大性小修、小修、临修。

5.3.4.3 修前状况：主要简述设备修前运行情况和存在的主要问题。

5.3.4.4 检修主要内容：记录检修过程中进行的特殊项目，消除的主要缺陷，更换的主要部件和检修中发现的主要问题及处理情况。

5.3.4.5 修后状况：简述设备检修后主要试验数据和修后遗留问题及对策。5.3.4.6 用工、物耗、费用情况：主要记录用工、物耗、费用实际发生情况。5.3.4.7 检修评价：对设备的总体评价，用优、良、合格、不合格表示。5.3.4.8 工作负责人：检修工作负责人。

5.3.5 重大异常记录:主要填写设备故障发生时间、性质分类、原因及过程、对设备的影响、处理措施等。重大异常记录表格见附表E。

5.3.5.1 发生时间和消除时间：设备故障发生日期和消除日期。5.3.5.2 消除负责人：设备故障消除负责人。5.3.5.3 性质分类：指事故、障碍、异常。5.3.5.4 原因及过程：简述经过及原因分析。

5.3.5.5 对设备的影响：指该设备发生事故、障碍、异常时，对该设备完好情况造成的影响。5.3.5.6 处理措施：填写跟踪处理措施、处理结果。5.3.6 设备变更、异动记录

5.3.6.1设备变更、异动记录主要包括：变更、异动设备名称，变更、异动设备时间，变更、异动设备原因，变更、异动设备内容。

5.3.6.2 若变更后设备与变更前设备的型式不同，应记录新设备规范，包括设备型号、制造厂、出厂编号、投运日期、制造日期、安装单位、技术参数等。5.3.7 设备评级、定级记录

5.3.7.1设备评级、定级记录应按季度进行，应记录评定时间、评定等级及存在的主要缺陷等内容。5.4 台帐录入

5.4.1在机组大修、扩大性小修、小修、临修结束后，设备台帐的录入工作要求在检修工作结束后15日内完成。

5.4.2 设备安装改造及设备异动变更后，应在设备安装试运结束后7日内完成台帐的录入工作

f)5.4.3 事故、障碍、异常及重大缺陷发生后，应在设备抢修

第四篇：设备防腐管理标准

设备防腐管理标准

1主题内容与适用范围

本标准规定了设备防腐组织分工，档案资料的建立与技术管理，维护与检修、检查与记录等。

本标准适用于车间内所有设备、管道等防腐蚀管理。管理内容与要求

2.1 防腐管理范围

2.1.1与生产工艺中腐蚀介质接触的设备、管道。

2.1.2 与工业大气（有腐蚀性）接触的设备管道。

2.1.3与工业大气（有腐蚀性）及有腐蚀物质接触的车间房工业建筑物、构筑物和设备基础等。

2.2 组织与分工

2.2.1 各工段负责车间零星防腐工作，设备员负责全车间的防腐蚀计划和技术管理工作。车间设备主任负责本单位的防腐工作，车间设备员负责设备防腐的具体管理工作。

2.2.2各级防腐蚀管理人员要跟踪防腐作业，保证防腐用材、防护方法及结构正确合理，满足设备防腐要求。

2.3 档案资料的建立与技术管理。

2.3.1 防腐管理工作必须统一规划，加强管理。

2.3.2 凡受到生产介质腐蚀的设备管道等由设备管理人员建立防腐档案和卡片。一般受工业大气腐蚀的设备要按台或区建立防腐台帐，防腐一次记录一次。

2.3.3凡易于遭受腐蚀的设备，均应采取合适的防腐蚀措施，对已有防腐措施的设备不得无故取消或任意修改原防腐措施。经过生产实践证明，确系不适当的，由车间设备管理人员提出新方案，经机动部审查，设备副总经理批准后（或总工程师）方可修改设备的原防腐蚀措施。

2.3.4 对于易腐蚀的主要设备，各单位要加强管理，不断掌握腐蚀规律，提高防腐成效。

2.4 维护与检修

2.4.1 对于已采取防腐措施的设备，要定期检查、计划检修。对防腐蚀的改进，应结合计划检修一并进行。

2.4.2 杜绝跑、冒、滴、漏，不得随意安装导淋放空管，设备检修有废气污液等也要严格处理，防止造成腐蚀。

2.4.3 设备停止使用时，应采取防腐措施，如导空、吹洗、充氮、涂油等。

2.4.4 有防腐层的设备，严禁焊接构件。必须焊接时，要有可靠的措施或焊后重新防腐。

2.4.5 使用特殊防腐蚀金属或合金材料时，应严格遵守制作与检修的焊接清净热处理等工艺规程。在腐蚀性较强的介质中，避免不同的金属固接一起使用。

2.4.6 严禁锤击和敲打非金属设备及有防腐层的设备构件。

2.4.7 严格执行防腐设备的检修、施工规程，以保证施工质量和人身安全，防腐蚀设备检修按Q/TJ G0603-1999执行。

2.4.8 延长设备管道建、构、筑物的使用寿命，结合大修和日常维修进行除锈防腐刷漆工作，设备管道刷漆要严格执行化工部《化工车间设备管道的保温油漆规程》。

2.4.9 采用的防腐材料要符合技术要求，应有检验合格证及出车间日期。

2.5 设备防腐记录和检查

2.5.1 设备管理人员组织有关单位对设备管道和车间房建筑物的腐蚀和防护情况，每年至少进行一次检查和鉴定。并提出书面报告。

2.5.2 要逐步采用现代化的检测仪器对运行中的设备进行腐蚀状态监测，为预知维修打好基

础。

2.5.3 设备腐蚀的定期检查包括下列内容：

a.腐蚀类型的分析，腐蚀的深度、焊缝情况、腐蚀产物的分析；

b.金相显微检查，探伤，防腐层老化情况，龟裂脱落情况、磨损和其他损坏现象等。

2.5.4 检查结果详细记录，入档保管。

2.5.5检查在各自单位自检的基础上进行，检查时，对于同类型设备，根据其数量抽查一到两台。同类型管道，在总管线或支管线上取二段检查。

第五篇：设备润滑管理标准

设备润滑管理标准

1、目的和范围

1.1设备润滑管理是设备技术管理的主要组成部分，也是设备维护保养工作的一项重要内容。为了搞好设备润滑，是保证设备正常运转，减少设备磨损，防止设备事故，降低动力消耗，延长修理周期和使用寿命，特制订本管理标准。

1.2本标准适用于公司所有设备的润滑管理。

2、术语定义

2.1设备润滑管理“五定”：

2.1.1定点：确定每台设备的润滑部位和润滑点。2.1.2定质：各润滑点按指定的润滑油脂牌号加油。2.1.3定量：各润滑点按规定的油量加油。

2.1.4定期：各润滑点按规定的周期，进行取样化验、加油、换油和清洗储油箱。

2.1.5定人：明确每个润滑点定期加油、换油的责任者。

3、设备润滑的技术要求

3.1凡运转的机械设备，要根据其使用维护技术要求和有关技术资料逐台制定出润滑“五定”卡片，组织岗位人员学习并严格贯彻执行。

3.2不得随意代用或混用润滑油(脂)。如需代用或混用，要取得设备技术员同意，同时要注意观察，分析润滑效果，并记入档案； 重要设备润 滑油代用或混用前要经过装备能源部同意。

3.3润滑油(脂)须按设备使用说明书要求定期更换，或根据油质化验情况进行更换。

3.3.1有循环油泵的润滑油6个月取样化验，根据化验结果进行更换，其它设备的润滑油在设备检修时根据需要进行更换；在日常点检中发现有问题时及时安排进行化验。

3.3.2对使用润滑脂进行润滑的部位，在该部位进行解体检查时对油质进行检查，根据油质情况进行更换。

3.4新安装及大修设备要注意以下几点：

3.4.1装配之前，彻底清洗润滑系统，方可加入润滑油； 3.4.2在磨合期满时，必须进行清洗换油；

3.4.3验收设备要注意润滑和密封部位不应有渗漏现象。

3.5设备润滑必须保证“三清洁”(即油具、油箱、管路三清洁)，不同油质的油具要专用或者清洗干净之后使用；换油之前要对油具、油箱、管路、轴承、齿轮等另部件进行彻底清洗，以保证润滑系统的清洁畅通。

3.6润滑系统有缺陷，继续运行有可能造成事故的设备，必须密切观察或停机处理。

3.7精心维护保养设备，润滑系统应做到不漏油(包括内漏和外漏)、不漏水(附有水冷却系统时，指内漏和外漏)，无油污、无积灰，不允许水与油及不同品质的油相互串通，并使各部位的温度、压力、油位处于正常状态。

3.8设备润滑系统有过滤装置的，要根据滤油器前后压差及时清洗、更换过滤介质。

4、业务管理职责划分

4.1装备能源部全面负责公司的设备润滑管理工作，负责生产设备润滑技术和润滑管理业务指导，重点参与主要设备和大型特殊设备的润滑管理，督促各单位润滑技术工作的开展，组织公司润滑技术和管理的培训工作，检查本标准的执行情况，推广使用润滑新材料，研究治理设备泄漏新技术，不断提高设备润滑技术水平，消除跑冒滴漏。

4.2供应部负责按计划组织公司润滑材料的采购。同时负责以下工作： 4.2.1负责新进厂的润滑材料质量把关，并按国家标准验收，不合格油品不能入库。

4.2.2负责公司润滑材料和用具的保管、发放工作。4.2.3负责组织公司废油的回收工作。

4.3技术部负责对油品进行化验，出具油质检验分析报告单。4.4各生产单位要严格执行设备维护规程中有关润滑的规定。根据需要可制定本单位设备润滑管理细则。

4.5车间设备技术员具体负责润滑技术工作。具体工作如下： 4.5.1制订车间润滑管理细则，建立健全各台设备的润滑“五定”卡片，做好各种原始记录台账的汇集、整理、保管工作。

4.5.2建立本单位各类设备润滑记录台账，内容有润滑部位、润滑点数、加（换）油量、加（换）时间、执行人等。

4.5.3对需要化验的润滑油品，及时提出化验申请单，进行化验。4.5.4定期检查设备润滑状况，及时消除润滑缺陷。4.6各生产班组要明确各设备润滑人员的工作职责，明确日常班中加油、补油和定期换油的责任人。要严格按润滑“五定”卡对设备进行润滑，并作好各种加换油记录，要严格执行润滑油的“三清洁”制度，保证油(脂)清洁、油具清洁，油路畅通。

4.7油品的化验，由使用单位进行取样，交技术部安排进行化验，化验结果要及时反馈使用单位，使用单位根据化验结果，确定相关加、换油工作。

5、润滑材料的入库、贮存、保管和使用

5.1新进厂的润滑材料必须严把质量关，供应部必须按国家标准验收，不合格油品不能入库。

5.2贮存润滑材料的库房应干燥、清洁、通风良好，并配备完善的消防设备。

5.3贮存润滑材料过程中，应防止外界杂质如水分、灰尘、泥砂或机械杂质混入，以免变质。

5.4润滑人员应按设备润滑“五定”卡片规定的油品牌号、润滑点、周期等给设备加换油，并填写设备润滑记录表。

5.5因特殊情况未能执行润滑卡片规定的加换油周期，由车间技术人员在润滑记录表中进行说明。

5.6特殊情况需要更换油品牌号或往润滑油中加添加剂，应报装备能源部批准。

6、润滑油站的管理

6.1对于有润滑油站的设备，各单位必须加强润滑油站的管理，制订 油站操作维护规程，以确保设备润滑系统运转正常。

6.2油站设备启动前必须进行如下检查：

6.2.1检查油箱位是否正常，冷却水是否畅通，管路等是否有泄漏，压力表、温度表是否完好准确。

6.2.2检查各种压力开关、油泵、控制柜内电器保护回路等是否状态正常动作灵敏可靠，并进行必要的模拟试验。

6.2.3 检查结果在设备点检表上做好记录。

6.3车间应根据维护规程、设备说明书或本标准的要求，定期检查油箱状况、对润滑油取样化验。

6.4保持润滑油站清洁，定期打扫油站卫生。

7、废润滑油的处置

7.1各单位应将废润滑油分类回收，严禁将废油倒入排水沟。7.2供应部负责废润滑油的回收、处理。

8、绩效考核

8.1对未执行该标准的行为，根据情节轻重下发整改通报，并进行考核。具体考核细则详见设备管理绩效考核实施细则中的相关规定。

8.2因润滑工作不到位，造成设备事故的，按设备事故管理标准对责任单位进行处理和考核。

9、附 则

9.1本标准解释权归装备能源部。

9.2本标准自下发之日执行，原标准同时作废。

装备能源部 2017年6月