五大措施减轻购房负担购房契税全线下调

第一篇：五大措施减轻购房负担购房契税全线下调

五大措施减轻购房负担购房契税全线下调 意见规定：

1、个人购买高档住房的(别墅类和联体别墅住房除外)契税税率由4%调整为3%。其中，个人购买普通住房由 2%调整为1.5%；

2、个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；

3、个人购买或转让住房暂免征收印花税；

4、调整住房专项维修资金的缴交标准，凡个人购房应缴交的住房专项维修资金按房屋建安造价的5%缴交；

5、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的交易手续费减半征收。

解读：第一项规定，直接降低了所有商品住房的契税税率；

2、3两项为国家财政部、税务总局规定；4项降低了住房专项维修资金缴交标准,（现标准为房屋总价2%，新标准为建安造价5%,而建安造价一般为房价20%-40%，因此实际费用有所下降)；5项进一步降低了购买90平方米以下住房的成本。

提高购房者支付能力子女购房享首套房待遇

意见规定：

1、金融机构对个人首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其商业贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点；

2、凡首次申请住房公积金贷款购买住房的贷款个人全部按20%首付款比例执行；

3、凡为家庭中年满18周岁子女首次购买的住房，可比照首套住房贷款政策执行。解读：

1、2两项为国家财政部、税务总局规定；3项为新政策，对家庭成年子女购房放宽了条件、降低了门槛。

二手房税费多项减免购房两年转让免营业税

意见规定：

1、个人将购买的普通住房满2年转让的，不负担营业税；

2、个人转让自用满2年且是家庭唯一生活普通住房取得的所得，不负担个人所得税；

3、个人出售家庭唯一住房，重新购置住房的，原有住房已纳契税在重新购房应纳契税税额中抵减；

4、个人转让住房暂免征收土地增值税。

解读：第1项为绝对利好。按现有规定，个人将购买的普通住房5年以内转让的，需缴纳总房价5.8%的营业税。今后，省掉这笔交易费用后，二手房交易费用将减少“一大半”；

2项措施实施后，将再次减免总房价1%的个人所得税； 3、4两项，也减轻二手房交易费用。外地人购房入户标准调整购房总价增加20万元 意见调整了外地人员购房入户条件：

凡在市中心城区购买住房面积超过100平方米（含100平方米）和总价超过50万元（含50万元）；远城区购买住房面积超过90平方米（含90平方米）和总价超过30万元（含30万元），可按有关规定在项目所在地办理本市入户手续。

解读：相比现有标准，中心城区面积减少了20平方米（原为120平方米），总价增加了20万元（原为30万元）。

普通住房标准提高中心城区单价7000元以下

意见规定，中心城区（七个中心城区、东湖高新技术开发区和武汉经济技术开发区）普通住房应同时满足三个条件：

（一）住宅小区建筑容积率在1.5（含1.5）以上；

（二）单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；

（三）单价7000元/平方米，总价不超过100万元（含100万元）。其它远城区普通住房标准应同时满足三个条件：

（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；

（二）单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；

（三）单价5700元/平方米，总价不超过80万元（含80万元）。

解读：由于房价上涨，中心城区现有普通住房标准已经过低（单价5700元/平方米，总价不超过80万元）。新规实施后，购买普通住房可少交0.5%－1％的契税，购买高档住房也可少交1%的契税。

规定还提及对优化住房供应体系、重点建设中低价位住房、加强房地产市场管理监控等内容。

据了解，相比外地多个城市的救市措施，除了未直接拿钱补贴购房外，武汉市此次救市“尺度”最大，并首先在减免二手房营业税上取得了突破。

各类住房税费优惠

契税税率 印花税 住房专项维修资金

高档住房 4%→3% 0.5‰→免收房价2%→建安造价5% 普通住房 2%→1.5%0.5‰→免收房价2%→建安造价5% 首购90平方米及以下住房 2%→1% 0.5‰→免收房价2%→建安造价5%(苏永华 杨磊 谢平)

第二篇：西安购房契税标准

西安购房契税标准

2005年6月，由西安市房屋管理局、西安市财政局、西安市地方税务局三部门联合下发的《关于公布西安市享受优惠政策普通住房标准的通知(市房发 [2005]109号)》规定：凡单套建筑面积在144平方米以下，容积率在1.2以上，成交价格在4290元/平方米以内的房屋，1、2005年6月，由西安市房屋管理局、西安市财政局、西安市地方税务局三部门联合下发的《关于公布西安市享受优惠政策普通住房标准的通知(市房发 [2005]109号)》规定：凡单套建筑面积在144平方米以下，容积率在1.2以上，成交价格在4290元/平方米以内的房屋，可享受1.5%的优惠契税税率，否则按3%缴纳契税。2、2008年9月2日起在西安市，凡住宅小区建筑容积率在1.2以上、单套建筑面积在144平方米以下、执行价格低于5728元/平方米的住房交易，即可享受购房契税减半的优惠。同时，为方便群众缴纳，西安市开通了位于市国土资源局政务大厅(吉祥路181号)、市房地产交易中心大厅二楼(西大街234号)和西安市房屋产权产籍管理中心(香米园93号)的三处契税直征窗口。

3、西安，契税目前只减不退

按照2008年9月4日西安市政府出台的《关于恢复房地产业发展的若干意见》规定，从2008年9月4日起至2009年12月31日，购买90平方米(含90平方米)以下商品住房或购买144平方米(含144平方米)以下二手住房的，按购房款总额的1.5%补贴;购买90—144平方米(含144平方米)商品住房的，按购房款总额的1%补贴;购买144平方米以上商品住房及二手住房的，按购房款总额的0.5%补贴。财政补贴按现行财政体制分担。但该意见中最后也提到，意见实施期间，如果上级有新政策出台，则按新政策执行。

10月下旬，财政部国家税务总局颁布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》宣布：从11月1日起，对个人首次购买90平方米(包含90平方米)及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，显然，这个“退税”和10年前上海实行的“退税”政策大不相同。

根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定：契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。这就意味着，购房者若想享受契税新政，签合同时间就应在11月1日之后。

契税是在办理房产证时收取的费用。如果房产证由开发商代办，就交给开发商，由开发商再转交给产权产籍管理中心。如果自己办理房产证，则由业主将契税直接交纳给产权产籍管理中心，无论是代交还是自己交，产权产籍管理中心都会为大家出具契税完税证。西安市人民政府关于恢复房地产业发展的若干意见

市政发〔2008〕87号 2008年9月4日

为消除四川汶川大地震对我市房地产业的影响，促进我市房地产业尽快恢复发展，扶持居民置业安居，按照国务院《关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见》(国发〔2008〕21号)等文件精神，现提出如下意见：

一、购买经济适用住房家庭的收入标准。以家庭人均年收入计算，人均年收入不超过上全市城镇居民人均可支配收入的家庭，可以购买经济适用住房。

二、已建成和在建的普通商品住房，政府可以根据需要，按照公开、公平、公正的原则进行采购，用于经济适用住房和城中村、棚户区改造集中安置。

三、继续加大办理房屋权属登记工作力度，对2005年以前建成并投入使用的拆迁安置用房和各类住房，继续按照市政府关于加快办证的通告精神，办理权属登记。

四、加快建立二手房交易管理网络系统建设和信息平台，实行二手房交易网上签约、备案，规范二手房交易行为，确保二手房信息的可靠性、公开化和最大化。

五、各银行业金融机构要按照中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于全力做好地震灾区金融服务工作的紧急通知》(银发〔2008〕152号)的精神，进一步加大对我市房地产业的支持服务力度。对有良好社会信誉和发展业绩的企业，降低贷款条件和利率。对因灾不能按时偿还贷款的房地产开发企业，不催收催缴、不罚息、不做不良记录，不影响其继续获得有效益的住宅类开发项目的信贷支持。充分研究住房一、二级市场特点，不断创新金融工具，适当下调居民购置自住房的贷款利率和首付款比例，具体利率水平和首付款比例由商业银行根据风险管理原则自主确定。

六、各级税务部门要按照财政部、国家税务总局《关于支持汶川地震灾后恢复重建有关税收政策问题的通知》(财税〔2008〕104号)、《关于认真落实抗震救灾及灾后重建税收政策问题的通知》(财税〔2008〕62号)的精神，落实好其中适用于抗震救灾、灾后重建以及其它方面的税收优惠政策。在税款征缴环节，根据房地产开发企业的不同情况，掌握征缴的节奏和力度，帮助企业共度难关。

七、尚未缴纳城建配套费和劳保统筹基金的房地产开发项目，经开发企业申请并承诺缴纳期限和逾期缴纳责任，经建设管理部门核定后，可延期到商品房预售开始以后缴纳。

对于普通商品房项目，在2009年6月30日前房地产开发企业按期开工的，项目应缴纳的城市基础设施配套费在150元/平方米基础上减免35元/平方米。经发改、建设、国土部门审核同意，房地产企业申请延期不超过半年开工的，城市基础设施配套费减免25元/平方米;房地产企业申请延期不超过一年开工的，城市基础设施配套费减免15元/平方米。在经批准的延期内不作为闲置土地。

八、规划管理部门在建设项目总平面图规划审批时，可根据房地产开发企业申请，予以适当分期。建设管理部门可根据规划管理部门审批意见分期收取城建费用，并办理施工许可等手续。

九、加大土地政策扶持力度。以出让等方式取得土地使用权的地块，符合城市规划，具有地块分宗条件的，在审定总平面方案的前提下，经土地使用权人申请，依照地块分宗规划红线，并在缴清分宗地块的地价款后，可分宗办理国有土地使用权证。

汶川地震发生前半年以来，已经按照出让方式办理了用地手续，在《出让合同》约定期限内未按合同约定期限缴纳出让金(地价款)的用地单位，允许延长半年缴纳出让金(地价款)，延长期内不计滞纳金(违约金)。

对已经出让的土地，因地震影响无资金开发的，企业可以申请将土地交政府收购，收购价款由双方协商解决;允许企业在投资额达到15%后进行联营、联建、转让;国土资源部门为其办理土地使用权变更登记手续。

十、购房户购买下列住房的，享受政府财政补贴：购买90平方米(含90平方米)以下商品住房或购买144平方米(含144平方米)以下二手住房的，按购房款总额的1.5%补贴;购买90—144平方米(含144平方米)商品住房的，按购房款总额的1%补贴;购买144平方米以上商品住房及二手住房的，按购房款总额的0.5%补贴。财政补贴按现行财政体制分担。

十一、鼓励已购公有住房上市交易，已购公有住房首次上市交易时，土地收益金按交易价格的1%计收。

十二、鼓励本市居民利用住房公积金贷款改善居住环境。适当放宽住房公积金贷款条件，住房公积金正常缴存半年以上的本市居民，可申请个人住房公积金贷款，并享受住房公积金贷款的各项政策。

外地正常缴存住房公积金的居民，提供必要的证明并经住房公积金管理中心审核后，可在我市申请住房公积金贷款，并享受住房公积金贷款的各项政策。

各房地产开发企业要积极配合购房人办理住房公积金贷款，对拒绝为购房人办理公积金贷款的房地产开发企业，房地产行政主管部门将按照陕西省建设厅《关于房地产开发企业不得拒绝购房人选择住房公积金贷款购房有关事宜的紧急通知》(陕建发〔2007〕247号)的规定，对其进行行政处罚。对拒绝办理住房公积金贷款的商业银行，由公积金管理中心予以通报批评，对仍拒不办理的，由住房公积金管理中心终止其一切委托业务。

积极推进购房组合贷款和商业贷款转公积金贷款业务，为购房人提供更多的公积金贷款品种。

十三、鼓励各房地产开发企业通过合作开发的方式引入资金实力较强的中外开发企业以及投资基金、创投基金等外部战略资本，盘活市场资源。

十四、市政府各相关部门要营造宽松的发展环境，加强同企业的联系，及时解决企业经营活动中遇到的困难;减少审批环节，缩短审批时限;要尽快依据本意见制定具体实施办法，密切配合，保证各项政策措施顺利执行。

十五、本意见中关于财政补贴的有关政策适用于新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥六区(含四个开发区)，其它区县可参照执行。

本意见中的房屋面积以产权登记面积为准;商品房购房时间以商品房网上签约时间为准;本意见实施前已购买的商品房，通过退房后再购的方式(包括换名购买)改变网上签约时间的，不享受以上政策。本意见中二手房交易时间以买卖双方向市房管局提交房屋过户手续的时间为准，本意见实施前已提交过户手续的，不享受以上政策。

本意见自公布之日起至2009年12月31日执行。意见实施期间，上级有新政策出台，按新政策执行。

第三篇：减轻学生负担措施

减轻学生负担及控辍保学措施

针对当前学生负担过重的现象，我校在经过深入细致的调查研究，听到各方面意见的基础上，制定了减轻学生负担措施如下：

一、减轻学生过重的课业负担

实行“四控制”“五加强”的方法，保证学生课业负担减下来。“四控制”：控制学生在校活动时间，控制课外作业总量、控制考试竞赛次数、控制教辅资料数量。

“五加强”：加强教师基本功训练，加强教材教法研究，加强学法指导，加强活动教学，加强教育科研。这样标本兼治，既减轻了学生的课业负担，以提高了教学质量。

二、按标准收费，减轻学生家长负担

严格按照上级收费标准进行收费，设立校务公开栏，公布学校收费标准，让广大群众监督。

严格禁止教师乱收费、乱摊派、乱推销，发现违反的教师，坚决查处，决不手软。对家庭经济困难的学生进行摸底调查，视情况减免减缓杂费。

三、关爱学生，减轻学生心理负担

要求教师关爱每一个学生，禁止体罚或变相体罚学生，要及时了解学生的想法，与学生交朋友，关心学生的学习生

活，帮助他们解决一些实际困难，减轻学生心理负担，课堂教学中，培养师生的感情，营造宽松和谐的学习环境。

四、在严格控制学生作业量和校内活动时间的基础上，加

大对学生活动课和课外活动的组织管理，扎实开展兴趣小组和第二课堂的活动，培养学生的动手能力。

控辍保学措施：

一、各班班主任和任课教师要及时了解学生情况，按时进

行家访，对家庭困难的学生给予照顾，帮助他们解决实际困难，避免家庭贫困学生辍学。

二、做好学生学籍工作，并对各班学生的巩固情况进行评

比，每流失一名学生，罚班主任和任课教师各二十元，教师每动员一名学生奖励十元，对班级巩固率较差的班级教师不得评选晋级。

第四篇：五大措施减轻企业负担稳定就业局势

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五大措施减轻企业负担稳定就业局势

日期：2008-12-22

文/杜宇 来源： 新华网

记者２１日从人力资源社会保障部获悉，人力资源社会保障部、财政部和税务总局日前联合发出通知，采取缓缴社会保险费等五大举措减轻企业负担，稳定就业局势。

困难企业可在一定期限内缓缴社会保险费

《通知》指出，统筹地区在确保社会保险待遇按时足额支付、社会保险基金不出现缺口的前提下，经省级人民政府批准，对暂时无力缴纳社会保险费的困难企业，可以在一定期限内缓缴社会保险费。缓缴执行期为２００９年之内，缓缴期限最长不超过６个月。

经核准缓缴期间，企业应继续按月申报应缴的社会保险费，企业和职工缴费年限连续计算，职工应享受的各项社会保险待遇不受影响。缓缴的社会保险费不计收滞纳金。

阶段性降低四项社会保险费率

《通知》指出，统筹地区在确保参保人员社会保险待遇水平不降低、保证社会保险制度平稳运行、基金不出现缺口的前提下，经省级人民政府批准，可在２００９年之内适当降低城镇职工基本医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险的费率，期限最长不超过１２个月。

《通知》同时要求各地不得擅自降低养老保险费率。

不裁员或少裁员的困难企业可使用失业保险基金支付社保补贴

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《通知》要求，失业保险基金结余较多的统筹地区，在确保当前和今后一个时期按时足额支付失业保险待遇的前提下，经当地人民政府批准，可开展扩大失业保险基金使用范围试点。

对采取在岗培训、轮班工作、协商薪酬等办法稳定员工队伍，并保证不裁员或少裁员的困难企业，使用失业保险基金支付社会保险补贴和岗位补贴。补贴执行期为２００９年之内，补贴期限最长不超过６个月。

鼓励困难企业开展在岗培训稳定职工队伍

《通知》指出，鼓励困难企业通过开展职工在岗培训等方式稳定职工队伍。

开展在岗培训所需资金按规定从企业职工教育经费中列支，不足部分由就业专项资金予以适当支持。

妥善解决困难企业支付经济补偿问题

《通知》要求，鼓励和引导职工与企业依法平等协商，采取多种措施共渡难关。

对于困难企业经过多方努力仍不得不实行经济性裁员的，可在企业与工会或职工依法平等协商一致后，签订分期支付或以其他方式支付经济补偿的协议。

《通知》还对需要支持的“困难企业”的条件和认定程序等作了原则规定。

据有关部门预测，上述缓缴社会保险费、降低社会保险费率和扩大失业保险基金支出范围三项措施落实到位，可在确保参保人员各项社会保险待遇水平不降低的前提下，为企业降压减负上千亿元，稳定上千万个企业职工就业岗位，对保持当前就业局势的稳定起到积极作用。

第五篇：购房须知五大问题(2014最新版)

购房须知五大问题2014最新版

购房须知五大问题

购买期房应当注意充分了解开发商的情况，包括营业执照、开发资质、以往业绩、信誉实力等等；充分了解所购房产的情况，购房前应要求开发商出具五证原件： 即国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程开工许可证，商品房预售许可证。

（1）订金问题

购期房一般要交付订金，对于订金的交付法律是有明文规定的，如开发商提出“无理”要求，你可依法拒之，或在事后诉之法院，由法院认定合同无效，让法院帮你把多付的钱要回来。《担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付订金作为债权的担保。债务人履行债务后，订金应抵行债务的，无权要求返还订金；接受订金的一方不履行债务的，应当双倍返还订金。订金应当以书面形式约定，当事人在订金合同中应约定交付订金的期限。订金合同从实际交付订金之日起生效，订金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的。”

由此可见，第一，订金条款并不具否订立订金条款；第二，应当在订金条款中注明不履行合同的具体情况；第交付订金前要充分了解自己履行合同的能力，如果没有能力履行合同，就不要交付订金，因为交付订金合同才会生效；第四，要分清订金和预付款的区别。预付款也是预先支付，但它的性质与订时事先支付的是预付款，就不能适用订金的罚则。

（2）不可抗力问题

《民法通则》第条明确规定：他人损害的，不承担民事责任。”一旦延期交房，开发商多以“不可抗力”为由推卸责任。为防止这方面的损失，购房人在签约时，一定要对涉及到不可抗力的有关条款给予高度重视，购房合同示范文本中延期交房的免责条款有两条：一是“人力不可抗拒的自然灾害”； 二是“施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决”。从实际发生的商品房买卖纠纷来看，因“施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决”问题产生的纠纷较多。

（3）面积问题

《合同法》第条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”因此，要防止面积纠纷，关键是订好合同。期房最大的特征是在预售合同订立时，房屋所有权并未现实存在，有关房屋状况只能体现在图纸上，这样，使得按图纸预测的建筑面积和竣工后现场实测的建筑面积常有误差。而预售商品格又往往是按图纸预测的建筑面积来计算的。

（4）产权证问题

根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让(包括买卖)：以出让方式取得土地使用权的，不符合房地产条件的；司法机关和行政机关依法裁定，决定查封其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；有房地产，未得到其他有人书面同意的；权有争议的；未依法登记领取权书的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。在期房纠纷中，很多是关于房屋产权证的发放期限的，开发商解释产权证的发放进度为何一再拖延时，一个常用借口是有关部门不给办。其实，根据《城市房屋权理办法》规定，登记机关是指房地产行政主管机关，登记机关在对申请人的申请进行审查后，凡权清楚、产权来源资料齐全的，登记机关应在受理登记之日起两个月内核准登记并颁发房屋产权证。也就是说，造成房屋产权证迟迟办不下来的原因很可能在于开发商，比如开发手续不健全、欠缴出让金等，一于这些情况，购房人就要提高警惕，一方面了解能否解决，一方面考虑是否要放弃购买该房产的计划。

消费者购房前五大须知2014最新版

如何在购置房产时不上当受骗，做一个精明的消费者？碰上“霸王条款”的消费者又该如何妥善处理？愉景房产集团副总经理李宁为广大消费者支出五大招。

现象一：先搞清楚是“套内面积”还是“建筑面积”

就差这么两个字，不说不知道，一说吓一跳。据悉，现在有些房地产开发商在售房的时候喜欢玩文字游戏。在购房单价里将“套内面积”写成“建筑面积”。很多消费者稍不注意就会在这一条款上吃亏。

一招应对：李副总在采访时提醒广大消费者，一定要看清楚开发商用的是“套内面积”来计算还是“建筑面

积”。

从直观上来看，按照套内建筑面积售房好像比按照建筑面积售房的房价要高，这里就会给一些购房者一个担心。

据记者从相关资料中了解所知，在实行套内建筑面积售房之前，房地产买卖的成交，取决于总价而不是单价，按照套内建筑面积售房，是在总价不变的情况下，只是对计价方式做一个调整，是一种买卖方式的改变，和房屋交易的实质不发生矛盾。

据悉，以前购房要弄清楚分摊部位、分摊面积，而现在的住宅建筑，内部格局十分复杂，准确区分每个部位的情况几乎无法做到，而且复杂到连专业技术人员、管理人员也有争论。但实行套内建筑面积计价后，消费者进行维权，相对成本低一些，易于测量，以减少购房者在购房面积上说产生的纠纷。按套内面积计算也有利于创造公平、公正、公开的市场环境，减少了开发企业增加分摊面积的利益驱动，消费者不用承担不明不白的房款。

现象二：律师费、管道煤气费等乱七杂八费还要收？

二招应对：据李副总的介绍，2003 年以前房地产市场存在着极不合理的现象，一些开发商主动收取消费者的一些额外费用，如律师费、管道煤气费等等，消费者由于对政策的熟悉程度不够高往往也就忍气吞声，不知如何应对。但随着政府新政策出台及对房产市场的进一步规范调整后，如果开发商再向消费者者收取相关的杂费，消费者在购房时就有权拒绝付费。

《城镇新建商品房交易价格行为规则》明确规定，对经审定规划设计的基础设施（有线电视、燃气、通邮等）和公用设施（人防工程、停车场等）的配套建设费，以及商品房设计、销售说明承诺建设的商品房配套的设备（如防盗门、可视对讲电话、宽带网等）的建设费用、应列入成本、计入商品房销售价格内，不得向购房者价外收取。（《关于重新明确新建商品房销售价格有关问题的通知》东莞市建设局、东莞市物价局二 OO 三年六月颁布）

现象三：“耳听为虚，眼见为实”，亲身考评开发商

在采访的过程中李副总向记者介绍了行内某一开发商的做法，值得消费者注意。有些商业盘在房子没盖好就推出大量的宣传广告，以此来吸引广大的消费者者前去认购，但几年下来，房产商老板换了一代又一代，但结果楼盘还是未能发展起来。

三招应对：李副总提醒广大消费者在买房时最好要亲身到楼盘小区作实质性的考评，不要盲目听信他人或媒体的一些吹捧。并对自己所购买的房子要有明确的定位，如果是用来投资的，还要考虑其所在地段、升值潜力等相关细节。

现象四：不了解政府各项房产政策盲目置业最终吃亏

四招应对：在购房前最好先了解政府新出台的各项方针政策，咨询专家行家意见。这样就可以避免许多不必要的麻烦。对于东莞消委会在“ 315 活动”期间倡导的房地产专家团，李副总表示十分的认可和赞同，专家团的成立能够给广大的消费者一个购房的引导方向以及一些相关的政策意见。因此这样的做法有利于消费者的在购房前对所要购买的楼盘或楼价市场等相关信息有一个更清晰的认识。

此外，李副总还特意向记者强调一点：广大消费者要确认开发商是否具备“预售证”和“土地使用证”。如果不具备这两证，消费者就要注意了，因为有些开发商在建楼前由于资金问题可能会将土地抵押给银行，但贷款盖起的楼房在销售时是不能够提供房产证的。对于开发商的承诺保证，最好是能够体现在合同上。

现象五：购房者遇到“霸王条款”时要懂得主动维权

五招应对： 万一遇到“霸王条款”时该如何办？李副总介绍经验时提到，消费者首先要做的是要主动与开发商进行协商调解，并且找专家律师作进一步的了解咨询。遇到不合理的条款或要求时，消费者要极力争取自己的权利，不要忍气吞声。必要时还要通过法律途径来解决。

相关链接：霸王现象，就是在各种交易中不合理、不公平的现象，它主要是指一些经营者单方面制定的逃避法定义务、减免自身责任的不平等的格式合同、通知、声明和店堂公告或者行业惯例等，对消费者权利多方面限制，严重侵害广大消费者权益。

典型的六大霸王条款：

霸王条款一：买方在签订《房地产买卖合同》时，应支付总房款 30% 的分期款（含定金）。首先此条款的规定不明确，因为房屋分期款与定金的性质不同。其次，按照担保法的规定，定金不得超过主合同标的的 20%。现在，该条款将分期款与定金合并在一起，一旦买房方在支付了 30% 钱款后违约，其所应承担的定金双倍返还的责任就难以确定具体数额了。

霸王条款二：房屋的预定单价为每平方米 4600 元，实际售价将在《上海市商品房预售合同》中予以确定……双方洽谈不成，甲方（指开发商）退还已收取的预定金，并按预定金的 100% 收取手续费；乙方（指购房者）逾期不与甲方签订预售合同，所收预定金不予退还。

目前，在一些地区由于房源紧俏，开发商与消费者签订商品房预售合同之前往往还要签订一份“预定协议”，而上述条款可谓屡见不鲜。

霸王条款三：银行损害保证人的权益。比如银行可以直接从保证人账户中扣划款项，这在银行贷款保证或担保条款中频繁出现。某家银行在《个人房屋担保借款合同》中规定：“若保证人不按合同履行保证责任，贷款人有权从其开立在本银行任一账户直接扣收相关款项，或对保证人行使追索权。”

这种做法剥夺了《担保法》赋予保证人所享有的抗辩权，加重了保证人的责任。

霸王条款四：剥夺消费者对抵押物的处置权。《个人购房贷款合同》格式合同规定：“抵押期间，未经甲方书面同意，丙方（消费者）不得将抵押物出租、出售、出借、赠予、转移、重复抵押给他人或以其他方式处理。”

根据《担保法》，消费者对抵押物享有出租、出借、转移或再次抵押的权利，这样的规定完全剥夺了消费者依法享有的对抵押物的处理权。

霸王条款五：银行违反合同争议管辖条款的规定。为数不少的银行在合同争议管辖条款中，都做出不利于消费者的规定，出现合同争议必须向银行所在地人民法院提起诉讼，如某银行《个人借款及担保合同》明确规定，一旦出现合同争议“向乙方（银行）所在地人民法院起诉”。

这样的规定明显违反《民事诉讼法》，“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”的原则。霸王条款六：“消费者必须在指定保险公司投保”也是格式条款一大问题。在一家银行的《个人住房配套车位抵押借款合同》中规定，“甲方（消费者）须在乙方（银行）指定的时间内，到乙方指定的保险公司为该抵押车位购买保险”。

依据《消法》，这剥夺了消费者的知情权和自主选择权。