厦门市房产面积测算细则

第一篇：厦门市房产面积测算细则

厦门市房产面积测算细则

总 则 2 一般规定

房屋墙体定位及归属确认 4 房屋建筑面积测算 5 共有建筑面积测算 6 房屋产权面积测算 7 房屋使用面积测算 8 附 则 总 则

1.1 为加强我市的房产管理，依法保护房屋所有者的合法权益，适应我市房地产市场发展的需要，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家质量技术监督局发布的《房产测量规范》（GB／T17986－2000）的规定，结合我市实际，制订本细则。

1.2 本细则适用于本市行政区域内国有土地上所有房屋的权属登记、交易、租赁、评估、抵押、行政裁决、拆迁等的房产面积测算。集体土地上建造的房屋可参照执行。

1.3 厦门市国土资源与房产管理局是本市房产面积测算管理的行政主管部门。厦门市国土资源与房产管理局权籍管理部门负责市辖各区房产面积测算的日常管理，并对各区的房产面积测算工作实施业务指导。1.4 本细则所称房屋面积的测算系指房屋水平投影面积的测量计算，它包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等。

1.5 本细则以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。

1.6 房产面积的精度分为两级。各级面积的限差和中误差不超过下表计算的结果。

房产面积的精度要求

精度等级 限 差 中 误 差 适 用 范 围

一级

一般地区的房屋

二级

隐蔽区域毗连不规则的房屋

注：S为房产面积，平方米（M2）一般规定

2.1 房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等，具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上的永久性建筑。

2.2 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影面积计算。2.3 房屋产权面积系指权属人（或称产权主，下同）依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。2.4 房屋共有建筑面积系指各权属人共同占有或共同使用的建筑面积。

2.5 房屋面积以平方米为单位，计算过程面积取至0.001平方米，最终面积取至0.01平方米。2.6 量距应使用经检定合格的钢卷尺、玻璃纤维尺、掌上型测距仪等能达到相应精度仪器和工具，边长取位至0.01米。

房屋墙体定位及归属确认

3.1 房屋勒脚以上的外墙体包括阳台与房屋的分隔墙体，其墙体面积应包括粉刷层、贴面等外墙保护层，不包括凸出外墙面的结构柱、装饰柱或装饰性的挂墙体（如玻璃幕等）。

3.2 单产权的房屋、独立幢或独立宗地的连体别墅不存在共有建筑面积，其房屋外墙体全部归入房屋建筑面积内；毗连房屋四至墙体归属由相邻各方指认确定。3.3 墙体归属分为自（有）墙、共（有）墙和借（他）墙三类。

3.4 成套房屋的外墙（包括山墙），各套之间的分隔墙、套与公共建筑空间的分隔墙以及归属不同功能区的公共建筑空间之间的分隔墙均为共有墙。共有墙的权属线绘于共有墙中线处，其墙体面积以权属线为界各自归入相关建筑面积中，其中房屋的外半墙面积归入共有建筑面积。

连体别墅不属于成套房屋的范畴，可分割成独立的产权单元房屋。

3.5 成套房屋的架空楼层、局部架空等无墙体的外围，包括底层楼梯入口处、店面或车库的卷闸门或铁栅门等，其墙体厚度可参照本层其它外墙或承重墙的实体厚度确定，本层无可参照的可套用上层外墙体厚度确定。

地下室外围墙厚可按审定的设计图纸墙厚计算建筑面积。

3.6 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，以结构楼板外沿至玻璃幕等外墙面的间距确定为外墙体厚度。同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙厚度计算。栏杆、矮墙等维护结构的不视为主墙。

金属幕墙及其它材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。

各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。

房屋建筑面积测算

4.1 计算全部建筑面积的范围：

4.1.1 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

4.1.2 房屋内的夹层、插层、技术层、结构转换层及楼梯间、电梯间等，其层高在2.20米以上部位计算建筑面积。

4.1.3 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的按其水平投影面积计算。通往回廊（或夹层、跃层）的室内楼梯，不论梯位是否在回廊（或夹层、跃层）范围内，该梯均按楼层投影计算建筑面积。

4.1.4 楼梯间、电梯（含观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井、通风井、排气井等，均按房屋自然层计算面积。

4.1.5 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房等以及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。4.1.6 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

4.1.7 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

4.1.8 与房屋相连的有柱走廊（有两根以上柱），两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

4.1.9 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

4.1.10 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

4.1.11 与房屋相连属永久性的（不论是否突出墙外）且有非独立柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或维护结构的外围水平投影面积计算。

4.1.12 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

4.1.13 属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

4.1.14 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其层高在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算。

4.1.15 与室内任意一边相通的，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝计算建筑面积。4.1.16 层高在2.20米以上的架空层（包括技术转换层、结构转换层），按柱外围水平投影面积计算。4.1.17 底层杂物间、储藏室、车库等层高在2.20米以上的，按其外围水平投影面积计算。4.1.18 对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.2米以上的部位计算建筑面积。

房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。4.2 计算一半建筑面积的范围：

4.2.1 除第4.3.6款外的与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，其中无围护结构的底层无柱走廊廊道形成台面高出地坪0.15米且廊道和上盖宽度均在1.20米以上的，按上盖和台面宽度较小者的外沿线水平投影面积的一半计算。

4.2.2 两面、三面临墙且无柱的门斗，其上盖宽度在1.2米以上，若上盖水平投影面积未超过外墙线及外墙延长线所围成的面积，按其上盖水平投影面积的一半计算；若上盖水平投影面积超过外墙线及外墙延长线所围成的面积，则按后者面积的一半计算。

独立柱的门廊、单排柱的车棚、货棚等属于永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。4.2.3 未封闭的阳台、挑廊，其上盖面积必须大于阳台、挑廊面积的二分之一，按其维护结构外围水平投影面积的一半计算。

4.2.4 属永久性结构、无顶盖的室外楼梯，按各层水平投影面积的一半计算。4.2.5 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

4.2.6 与房屋相连的室外有顶盖无柱的永久性装卸货平台，按平台水平投影面积的一半计算。4.3 不计算建筑面积的范围：

4.3.1 层高小于2.20米的夹层、插层、技术层、结构转换层、地下室、半地下室及底层杂物间、车库等。4.3.2 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、挂在墙体上的装饰性玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶，无柱雨篷、地下室或半地下室的采光井、防潮层及其保护墙，房屋内的采光通风天井等。

4.3.3 房屋之间无上盖的架空通道，或无上盖的阳台、挑廊。若架空通道、消防通道、阳台、挑廊与其上盖相距三个层高以上，均视为无上盖。

4.3.4 房屋的天面、挑台、公共晒台、露台，天面上的花园、泳池、水池。4.3.5 建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

4.3.6 骑楼、过街楼的底层及各种道、路、街、巷或停车场所、绿化带等两侧底层走廊作为公共开放或公众通行的部分，不论廊道是否有柱、维护结构，廊道是否与外地面有高差、是否有退用地红线；也不论廊道外是否有人行道、消防通道等。

4.3.7 利用引桥、高架路、高架桥、斜坡道、路面作为顶盖建造的房屋。4.3.8 活动房屋、临时房屋、简易房屋和层高不足2.20米的房屋。

4.3.9 独立烟囱，室外和屋顶的各种休闲亭、休闲长廊，各种塔、罐、池，地下人防干、支线，地下或地上水池、化粪池等。

4.3.10 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

4.3.11 与房屋相连的台面低于0.15米或廊道宽度不足1.2米或上盖宽度不足1.20米的底层无柱走廊；有上盖无走道的绿化廊。

4.3.12 房屋内的回形楼梯，其面积大于2.0平方米的二层以上的中空部分。

4.3.13 简易楼梯和走廊外的台阶踏步、室外爬梯，底层室内楼梯延伸出室外的部分。4.3.14 上盖投影面积小于阳台、廊道围护结构外围水平投影面积二分之一的阳台、廊道。

斜坡式人行或车行通道等无顶的建筑。

4.3.15 上层阳台或吊楼等在公共晒台上的投影部分。4.3.16 与室内不相通的类似阳台、挑廊、檐廊的建筑。

4.3.17 类似“平改坡”屋面等为建筑造型而建造，无实用功能的装饰性建筑部位。

共有建筑面积测算 5.1 共有建筑面积的处理原则：

5.1.1 产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。

5.1.1.1 商品房在领取商品房预售许可证前，需要分割的，应具有经公证的分割协议，并在销售时告知买受人；已领取商品房预售许可证的商品房，再行分割的，在不影响公共利益的前提下，应在本细则第5.4条的范围内，由所有相关房屋权利人达成分割协议。

5.1.1.2 分割的部位和分割方式应明确写入该部位所有相关权利人的买卖合同，隐含的或不明确的协议均不视为有效的分割协议。

5.1.1.3 相关房屋权利人所达成的分割协议不能侵犯公共利益和第三方利益，否则不视为有效的分割协议。

5.1.2 无产权文件或协议的，可按共有建筑相关的房屋的建筑面积比例分摊。

本条中“共有建筑相关”指该共有建筑为满足各套（分户）的出入、安全等其他使用功能提供保障或服务。

5.2 共有建筑面积按比例分摊的计算公式：

按相关建筑面积进行共有建筑面积分摊，按下式计算：

δSi ＝K×Si K＝ΣδSi/ΣSi 式中：K－为面积分摊系数

Si－为各单元参加分摊的建筑面积，单位：平方米（M2）；

δSi－为各单元参加分摊所得的分摊面积，单位：平方米（M2）；

ΣδSi－为需要分摊的分摊面积总和，单位：平方米（M2）；

ΣSi－为参加分摊的各单元建筑面积总和，单位：平方米（M2）。5.3 共有建筑面积的分类： 5.3.1 幢共有建筑面积； 5.3.2 功能区共有建筑面积； 5.3.3 层共有建筑面积； 5.3.4 其它共有建筑面积 5.4 可分摊的共有建筑面积：

5.4.1 共有建筑面积的一般内容：幢内的电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃圾道、变配电室、设备房、公共门厅、门廊、门斗、过道、地下室公共设施用房、值班警卫室等，以及其它在功能上为整幢、某一层或某几个单元服务的为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积。

5.4.2 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。5.5 不应分摊的共有建筑面积和公共建筑空间：

5.5.1 独立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室独立的车位、车库、仓库、储物间等，作为自行车、摩托车等机动车、非机动车集中停放部位、地上层杂物间、车棚、车库，5.5.2 建在幢内或幢外，为他幢和多幢服务的警卫室、管理用房、公共设施用房等。5.5.3 作为人防工程的地下室，地下室人防工程部位，避难层（室）。

5.5.4 一幢楼房中取得部分竣工手续后，委托房产测绘时，服务于本幢的共有建筑面积其所服务的对象还未完全竣工的。

5.5.5 按规划批建层高建设的层高大于2.20米的技术（结构）转换层、室内“空中花园” 以及架空层中用作公共休憩、绿化等公共开放空间的部分等，其中扣除核心筒和公共设备用房等应分摊的共有建筑面积。5.5.6 独立建造的变配电房、水泵房、值班警卫房、管理用房等附属配套设施用房。5.5.7 用作公共休憩用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物。5.5.8 在第5.4条和5.5条前7款内没有罗列的房屋或建筑部位。5.6 共有建筑面积的计算方法： 整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除不应分摊的共有建筑面积和公共建筑空间，即为建筑物内可分摊的共有建筑面积。5.7 共有建筑的分摊方法： 5.7.1 不同类型房屋的分摊方法： 5.7.1.1 住宅楼共有建筑面积的分摊方法

住宅楼一般以幢为单元，依照前述规则和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。

若住宅楼底层为附属层（或架空层，层高2.2米以上），上部为住宅单元构成，可依照商住楼共有面积的分摊方法处理，将该楼划分为住宅和附属层两大功能区。5.7.1.2 商住楼共有建筑面积的分摊方法

首先根据住宅和商业（或办公）等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业（或办公）两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业（或办公）部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业（或办公）部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。

a 住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照第5.2条的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。

b 商业（或办公）部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

对于同一幢楼的不同塔楼，应分别划分为不同功能区；塔楼内有多个独立楼梯或电梯的，还应按梯细分功能区分别计算。

综上所述，一级分摊为幢共有建筑面积、区间共有建筑面积分摊到区，二级分摊为上级分摊来的幢共有建筑面积与本功能区内共有建筑面积之和，依次逐级分摊直至各层，最后按套内建筑面积比例分摊到各套（分户）。

5.7.1.3 多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法：

多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。5.7.2 共有建筑面积分摊的若干具体补充规定

5.7.2.1 计算建筑面积的地面层（底层）走廊、檐廊等可分摊的，当底层各套（分户）向该廊道开门时，该廊道的建筑面积扣除通往楼上的通道面积后为底层各套（分户）应分摊的共有建筑面积；除此之外的廊道的建筑面积依照共有分摊原则进行分摊。

5.7.2.2 地下室车道和专门服务于车位的其它公共走道面积，由地下室各车位分摊。地下室功能用房和服务于本功能用房的专用走道，由使用该功能用房的各套（分户）进行分摊。其余各共用部位为各相关套（分户）分摊。

5.7.2.3 核心筒部分和楼梯等纵向公用部位，分割成地上和地下两部分，分别为各使用层共用分摊。5.7.2.4 原设计为整体商场，后分割成通道和若干铺位，通道的建筑面积由各相关铺位按其建筑面积比例分摊。

5.7.2.5 会所、储蓄所、娱乐活动室、健身房、阅览室、托儿所、老人活动中心等经营性用房，以及居委会、派出所使用的房屋，不以共有建筑面积认定，以套（分户）认定,依照共有建筑面积分摊原则参与分摊方案。

5.7.2.6 某个共有建筑面积列入分摊后，不具体划分各套（分户）摊得面积的对应部位。5.7.2.7 不列入分摊的共有建筑面积，也不摊入其他共有建筑面积。

5.7.2.8 用于公共服务的物业管理用房，物业管理用房面积为住宅区总建筑面积的千分之二，最低使用面积为30平方米，最多使用面积为200平方米。物业管理用房超出上述面积时，其超出部分作为套（分户）摊入其他共有建筑面积。5.7.2.9 楼梯下方实际使用的，层高在2.20米以上空间的建筑面积计入下方空间的套内建筑面积；层高在2.20米以下空间的建筑面积计入楼梯建筑面积，由使用该梯的功能区分摊。

5.7.2.10 房屋为斜面结构或非垂直墙体、层高2.20米以上的部分和复式楼挑空部位，直接计入套内建筑面积，不计算外半墙。

5.7.2.11 以玻璃幕墙作为房屋外墙的，其外半墙厚度以结构楼板外沿与玻璃幕墙外墙面之间水平距离的一半确定。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的规定处理。

5.7.2.12 商品房买卖合同约定的房屋建筑面积和预售登记时的销售面积仅供面积测算时参考，不能作为确认房屋产权面积的测算依据。销售合同中应包括分摊的共有建筑部位说明或面积数值，合同中约定分摊的共有建筑部位应符合《房产测量规范》和本细则中可分摊的共有建筑面积内容，而且必须是合同签订各方共同相关的共有建筑面积，否则应予剔除。

房屋产权面积测算

6.1 房屋建筑面积由房屋所有权人委托市场准入的具备相应测绘资质的专业测绘队，由测绘人员按照本细则的要求，实地测量和计算；房屋所有权人持相关测绘图表及报批建手续或原权证等材料向产权登记机构申请登记，核准产权面积。

6.2 房屋产权面积测算到户，以产权登记户为单位，按房屋所在的座落、宗地号、幢号、层次、分户丈量、作图和计算。

6.3 房产分割析产时不得损害原房屋使用价值和功能，应依据明确的位置和权属经界（一般以房间隔墙）进行分割，分别划定各自独立的房产权属界线。共用门厅、过道等列为共有建筑面积按协议或相关建筑面积比例分摊测算到各户。分割后各户产权面积之和应与原产权面积相一致。

6.4 成套房屋一般以幢为单位应一次完整测绘，幢内各户所有的房屋产权面积，除了测定本户（套）自有房屋（套内）建筑面积外，还应测算出本户分摊的共有建筑面积。

6.5 规划批建层高2.20米的底层杂物间、车库或夹层等建筑物，若实际层高低于2.20米，不予确认建筑面积。

房屋使用面积

7.1 房屋使用面积测算时应扣除内、外墙体或柱体所占的面积。测量时以房屋的内墙面水平投影测算。7.2 房屋使用面积测算范围：

7.2.1 房屋分户门内全部可供使用的净面积即使用面积，包括专供住户日常生活起居使用的卧室、起居室、客厅（堂屋）、厨房、卫生间、室内走道、室内楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、搁楼（暗楼）等附属面积。

7.2.2 假层、搁楼（暗楼）净高度在1.70米以上的部分计算使用面积，净高度在1.70米以下1.40米以上的部分计算一半使用面积，净高度在1.40米以下部分不计算使用面积。

7.2.3 客厅（堂屋）、厨房、卫生间、阳台等附属房屋，由二户合用的各按二分之一计算使用面积；三户合用的各按三分之一计算；四户以上合用依此类推。

7.2.4 层高2.20米以上的房屋，计算房屋的全部使用面积，斜屋顶的房屋按净高1.70米以上的部位计算使用面积，净高1.70米以下1.40米以上的部位计算一半使用面积，净高1.40米以下的不计入使用面积。

附

则

8.1 本细则自2003年9月1日起施行。

8.2 本细则施行前委托房产测绘的房产面积应按原有关规定执行； 2003年9月1日后取得商品房预售许可证的商品房面积测算适用本细则。房屋自然状况发生变化需变更测量时依本细则施行。

8.3 房产测绘成果资料应当与房产自然状况保持一致，房屋产权面积的确认以批准文件或图纸为依据，若房屋整体与批准文件或图纸不相符（如超层、超建、擅自改变设计等）时，按以下情况分别处理： 8.3.1 法人、自然人自建、自用房（如厂房、仓储、办公、私宅自建房屋等），按房屋自然状况完整测绘和计算，同时将其分割为批建和超批建两部分，分别制作套（分户）图表，超批建部分的图表应加注说明，如超建部位不能明确或不适合分割的则应注明超占超建面积数，房屋用地面积不分摊给超批建部分，只分摊给批建部分。

8.3.2 成套房屋（如商品房(含别墅)、经济适用房、安置房、单位自建房等），按房屋自然状况完整测绘，按实进行分层、分户和划定共有部位，以幢为整体制定共有建筑面积分摊方案，分摊测算至各套（分户），房屋用地面积也依实分摊测算至各套（分户）。

8.4 委托方在委托测量时，必须主动提供相关的报批文件和图纸、共有建筑部位的功能和服务范围情况说明以及测量单位认为与面积测算有关的其他材料。测量单位应严格按照国标《房产测量规范》和本细则进行测算。

测绘产品的最终验收工作由委托方组织实施。验收工作结束后应写出检查报告和验收书。

8.5 房产测量资料应实行公布制度,以充分听取相关权利人意见，避免测算失误。（公布办法另文下发）8.6 本细则所称权属人指依法拥有房屋所有权的自然人或法人，俗称为业主。8.7 本细则中称“XX以上”均包含有XX自身。

8.8 本细则除特别说明外，凡涉及共有建筑面积的计算和分摊时所说的共有建筑面积均指可分摊的共有建筑面积。

8.9 本细则由厦门市国土资源与房产管理局负责解释。8.10 附件：本细则部分条文、术语解释。

1、房屋──具有承重支柱（墙），有上盖及围护墙（柱）体，以钢、钢筋混凝土或以钢筋混凝土、砖、石、木等材料建造的作为人们的生产、生活或经营场所的建筑物。

2、幢──是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

3、房产──房屋产权的简称。

4、架空房屋──一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。架空部位一般为通道、水域或斜坡，也有在房屋中间层架空的。

5、假层──一种非正式，位于自然层上的楼层。在建造房屋时，同时建造的同一结构、比较低矮的楼层，其前后沿口高度较低，人不能直立；在一般情况下，层内高度在1.70米以上的部分建筑面积不足底层的二分之一。

6、夹层──位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次，如一幢房屋从外部看是两层楼房，从内部看局部是三层，这三层中间的一层就叫夹层。

7、技术层──指用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。经规划部门批准，且建在自然层之间的技术层，其层高2.20米以上的计算层数。

8、结构转换层──建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。

9、跃层式住宅──一套住宅占两个楼层，由户内楼梯联系上下层，上下两层完全分隔，跃层式住宅为完整的两层。占有若干层自然层层面的跃层建筑，以实际占有层数计算。

10、阁楼──利用房屋内的上部空间加建的楼层，通常比较低矮，阴暗，又称暗楼。

11、地下室──房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的１／２的建筑物称为地下室，12、半地下室──房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的１／３且不超过１／２者，采光窗在地坪以上的建筑物称为半地下室。半地下室计入地上层数。

依坡地建造的房屋，在该幢房屋的室外地坪最高处和最低处之间的楼层计入半地下室。

13、地上层数──即房屋的自然层数，指室内地坪±0.00以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的楼层数。地上层数用自然数表示。

14、地下层数──采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米以上的地下室的层数。地下的层数用负数表示。

15、房屋总层数──房屋的地上层数与地下层数之和。假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

16、柱廊──有顶盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。

17、骑楼──底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。一般建于道、路、街、巷两侧。

18、挑廊──指二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有顶盖的外走廊。

19、门廊、门斗──建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道。门廊、门斗必须具备与房屋相连通，有永久性的、结构牢固的顶盖，支撑顶盖的是柱称为门廊，支撑顶盖的是实体墙称为门斗。20、檐廊──房屋檐下方两端有支撑墙体无柱的通道。

21、天棚──即天篷，指商场或办公楼内有透明顶篷履盖的屋面。

22、层高──通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的垂直高度，但上下楼层的层面应一致。

23、晒台──又称露台，指供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。

24、阳台──有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施，根据其围护情况分为封闭阳台和非封闭阳台。

25、封闭阳台──在围护栏墙上部用铝合金玻璃窗等围闭的阳台。

26、楼梯──是指房屋层之间供垂直交通用的通道，27、室外楼梯──依靠房屋外墙体搭建的永久性楼梯。

28、屋顶水箱间──指突出房屋屋面水箱或水池周围有围护结构，有顶盖的房屋。

29、屋顶楼梯间──指突出房屋屋面有顶盖，四周有围护结构，层高在2.20米以上供上屋顶顶层维修或安全出口用的梯间

30、屋顶电梯间──指突出房屋顶层供停放、检修、升降电梯用房。

31、设备间──一幢大楼内放置各种应用设备以及进行综合布线交接的房屋。原则上以设计图纸所标定的用途认定，但设备间都应有具体明确的用途。

32、功能区──根据各共有建筑部位的用途而划分的服务范围称为功能区。上一级功能区下可再分为几个下一级功能区，各功能区之间可能相互包含、交叉、并列。

33、连廊──连接两幢房屋的走廊。

34、连楼──连接两幢房屋的楼房。

35、过街楼──底层局部为通道的楼房（或两座上层贯通、底层局部为通道的相连楼房）。

36、架空通廊──指以两端房屋为支撑，有围护结构，有顶盖无支柱的架空通道。

37、柱──指结构柱，指为满足建筑物构造要求或结构需要而设置的柱，在具有该柱支撑的建筑构件存在的情况下，去掉该柱，则会危及该建筑物性能的使用或结构的安全。装饰柱、非承重柱以及柱的装饰性部分应除外，其认定以设计及规划批准的图纸为准。

38、围护结构──将空间竖向分割成相对独立，不易通行的两个或多个部分的实体，如墙、栏杆等。

第二篇：南京市房产面积测算实施细则

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南京市房产面积测算实施细则

为进一步贯彻执行南京市房产管理局下发的《南京市房产面积测算规则》（2007年1月1日起实施），规范房产面积测算工作，根据《规则》中的有关规定，结合我市的实际制定本实施细则。

本实施细则是对《规则》中房产面积测算内容的细化和补充。

第一章 总则

1.1 房屋建筑面积测算的目的

房屋建筑面积测算是利用测绘技术和方法，采集和表述房屋及房屋用地的相关信息，为城市规划、土地管理、房地产产权、产藉管理、房地产开发等提供基础数据和资料。

1.2 房屋建筑面积测算的内容

房屋建筑面积测算的内容包括房屋数据采集、房产图测绘、房屋建筑面积计算、成果资料的整理、检查、审核与归档。

1.3 房屋建筑面积测算的类型

房屋建筑面积测算的类型包括预售房屋建筑面积测算、竣工房屋建筑面积测算、变更房屋建筑面积测算。

1.3.1预售房屋建筑面积测算根据政府行政主管部门核发的《建设工程规划许可证》及核准的设计图等资料进行。所出具的测绘成果供建设单位用于房地产预售审批、销售和备案等。

1.3.2 竣工房屋建筑面积测算根据竣工房屋现状、政府行政主管总共16页

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部门核发的《建设工程规划许可证》及核准的设计图、设计说明等资料进行。所出具的测绘成果供申请人用于办理房屋权属登记。

1.3.3 变更房屋建筑面积测算根据房屋现状、政府行政主管部门核发的相关资料或申请人的申请资料进行。所出具的测绘成果供申请人用于办理房屋权属登记。

1.4 房屋建筑面积测算的成果

房屋建筑面积测算的成果主要包括：房屋基本信息、测算依据、现场查勘记录、处置方案、房产分幅平面图、分层分户图、成果报告、审核意见、变更记录等资料。

第二章 房屋测量的一般规定

2.1 房屋测量的基本原则

房屋以幢为单位进行测量。测量点位可以是分隔墙、柱或界钉等界址点。

2.2 计算房屋面积的基本条件

结构牢固；具备有上盖（不包含檐口）；有围护结构或柱；层高2.20米以上。房屋上盖、围护结构或柱的建筑材料以规划核准设计的材料为准。

2.3 房屋面积 2.3.1 房屋的建筑面积

房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等的面积。

2.3.2 房屋的套内建筑面积

房屋的套内建筑面积由房屋套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

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2.3.2.1 房屋套内使用面积是指房屋套内全部可供使用的空间面积。不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井等均计入使用面积，内墙面装饰厚度计入使用面积。

2.3.2.2 房屋的套内墙体面积是指套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体（柱），按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

2.3.2.3 套内阳台建筑面积是指套内各阳台建筑面积之和，均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

2.3.3 房屋分摊建筑面积是指房屋套内建筑面积依比例分摊得到的共有部位的建筑面积。

2.4 房屋测量仪器设备和边长丈量、面积计算数据取值要求 房屋测量应使用相对误差小于1/800的仪器和工具。房屋边长丈量以米为单位。丈量结果取位至0.01米。房屋面积以平方米为单位。计算结果取位至 0.01平方米。2.5 房屋边长丈量、面积测算限差规定

房屋复测结果与原成果差值符合限差要求的仍使用原测绘成果。2.5.1 房屋面积测算的精度要求

房屋面积测算的精度，按《房产测量规范》面积精度的二级标准执行：

限 差 ： 0.04S0.002S 中误差 ： 0.02S0.001S

式中：S为房屋建筑面积，单位为平方米。2.5.2 房屋边长、层高测量限差要求

房屋边长、层高测量限差，按面积精度对应测量边长的要求

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△D ≤±（0.02+0.001D）

△D ：限差。D ：相邻界址点间的距离。单位为米。2.5.3 实测边长与图纸设计边长

实测边长尺寸与规划核准图上设计尺寸的较差值满足2.5.2的限差时，可认为实际房屋边长与设计值相符。

第三章 房屋边长数据采集方式

房屋边长数据采集有两种方式：一是依据设计图纸，即从建筑施工图上获取房屋边长数据；二是实地丈量取得房屋边长数据。

3.1 房屋边长数据的图上采集

竣工并且有建筑施工图的房屋，从建筑施工图上采集边长数据时，应对实地分段边长和总长度进行检核。若实地丈量的尺寸与对应图纸上的尺寸之差符合规定时，该房屋的边长可采用建筑施工图上标注的尺寸。

3.1.1 房屋外墙体的厚度以结构厚度计算，设计有保温墙体的，保温墙体的厚度计入外半墙。

3.2 房屋边长数据的实地采集

3.2.1 竣工房屋存在一些圆形、弓形等其它不规则形状，且无建筑施工图可获得相应的图形元素时，可使用全站仪等测量工具沿不规则形状边线实测若干特征点或拐点的点位坐标，通过解析法计算面积。

3.2.2 当房屋边长较长且直接测量有困难时，或需要检核总边长与分段之和无法直接测量总边长的，可采用全站仪测绘坐标后计算相应的总边长值。

3.2.3 按柱外围计算面积，而柱子上下由不同直径（截面）多节总共16页

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柱体构成时，边长以柱边离地面2.20米处进行测量。

3.2.4 当建筑物设计层高小于2.10米或大于2.30米时，可只检核测量一个层高值；当设计层高在大于2.10米和小于2.30米之间的范围时，应在不同位置测量3个以上层高值取平均数作为实测层高值。

3.2.5 在净高测量时，应在不同位置测量3个以上净高值，取平均数作为实测净高值。

第四章 房屋总层数与所在层次

4.1 房屋层高全部在2.20米以上的层面计算层数。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼以及突出屋面的设备间、水箱间等不计层数。

房屋总层数为房屋自然层数与地下层数之和。

自然层数是指按规划核准的室内地坪±0以上的层数，±0以下为地下层数。

±0标高设计在房屋中间部位且±0以上的净高超过房间净高1/2的层面计入自然层数。

4.2 所在层次是指产权人的房屋在该幢楼房中的层次。地下层次以负数表示。

第五章 房屋边长数据的采集

5.1 房屋边长数据采集要求

5.1.1 多产权房屋按户室、共有部位进行边长数据采集。5.1.2 单产权房屋的边长数据应分层采集。

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5.1.3 测量边长的记录应在实地完成，不得依据事后回忆补充或随意涂改数据。

5.2 房屋分户建筑面积计算边长量取规定

5.2.1 户室与户室之间的共墙、户室与共有部位之间的共墙、共有部位与共有部位之间的共墙，均以墙体中线为界线，半墙厚度尺寸分别计入相应户室的边长或共有部位的边长。

5.2.2 电梯井周围结构墙体的内外，规划设计有隔音墙的，将隔音墙与分隔墙（包括隔音墙与分隔墙之间的空隙）视为一道复合墙体，以复合墙体的中线量取半墙尺寸。

5.2.3 室外楼梯、外走廊、阳台与户室或共有部位之间的隔墙，其墙体厚度的一半尺寸计入相应户室或共有部位，另一半尺寸计入外半墙。

5.2.4 以柱、墙体等构成阳台围护结构的，以围护结构的外围量取尺寸，突出围护结构的构造物不计入阳台尺寸。

5.2.5 地下空间（含地下室）进行房屋边长丈量时，因无法丈量外墙厚度尺寸的，外墙厚度尺寸可取施工图的设计值。

5.2.6 斜屋面、墙体向内或向外倾斜的建筑空间，净高在2.10米处无墙体的，丈量时无外半墙尺寸。

5.2.7 房屋外墙面贴（挂）有装饰材料的，装饰材料厚度不计入房屋边长。

5.2.8 各层墙体厚度不一致的，分别丈量墙体厚度。

5.2.9 架空层的外侧墙体厚度按其上一层的墙体厚度尺寸计算。当层面内有部分为架空空间时，架空部位外侧墙体厚度按本层面相邻外墙厚度尺寸计算。

第六章 房屋面积计算规定

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6.1 计算全部建筑面积的范围

6.1.1 单层房屋按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

6.1.2 房屋内的夹层、插层、技术层、转换层及其楼梯间、电梯间等其层高在2.20 米以上的部位。

6.1.3 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的部位，按其水平投影计算建筑面积。

6.1.4 楼梯间、电梯（观光梯）井、管道井、通风井、提物井、垃圾道等均计入房屋自然层建筑面积。房屋主墙体外的管道井、通风井等，层高在2.20米以上的按一层计算建筑面积。

6.1.5 各种类型的楼梯，按其对应的空间部位计算建筑面积。6.1.6 房屋天面上的楼梯间、水箱间、电梯机房等层高在2.20米以上的部位。

6.1.7 斜面结构房屋及平顶房屋，按其净高在2.10米以上的部位计算建筑面积。

6.1.8 挑楼按其外围水平投影计算建筑面积。

6.1.9 嵌入主墙体内的设备部位，按主墙体外围水平投影计算建筑面积。

6.1.10 全封闭的室外楼梯，按各层水平投影计算建筑面积。6.1.11 房屋主墙体投影范围内的走廊、架空部位，按其外围水平投影计算建筑面积。

6.1.12 房屋主墙体外，与房屋相连的封闭走廊、门廊，按其外围水平投影计算建筑面积。

6.1.13 房屋间封闭的架空通廊，按其外围水平投影计算建筑面积。

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6.1.14 地下室、半地下室及其相应出入口，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影计算建筑面积。

6.1.15 幕墙等作为房屋围护结构的，按幕墙等计算建筑面积；同一楼层外墙既有主墙，又有幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。

6.1.16 有柱或围护结构、不完全封闭的车库、仓储等专用房屋。6.1.17 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层、有围护结构的，其净高在2.10米以上的部位。

6.1.18 与室内相通的伸缩缝、沉降缝，能正常利用的部位。6.1.19 落地窗其净高在2.10米以上的部位。

6.1.20 对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，净高在2.10米以上的部位。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板与围护结构相接处的外围水平投影计算建筑面积。

6.1.21 房屋外墙外侧的保温隔热层。6.1.22 其它有与以上情况类似的，参照执行。6.2 计算一半建筑面积的范围

6.2.1 房屋主墙体外，与房屋相连有上盖和柱、不封闭的走廊、门廊，按其上盖水平投影面积的一半计算。

6.2.2 独立柱、单排柱的建筑物，按其上盖水平投影面积的一半计算。

6.2.3 阳台（无论是否封闭）、有围护结构未封闭的走廊、挑廊，均按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

6.2.4 不封闭的架空通廊，按其上盖与围护结构外围水平投影重叠部分面积的一半计算。

6.2.5 不封闭的室外楼梯，按各层水平投影面积的一半计算。6.2.6 其它有与以上情况类似的，参照执行。

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6.3 不计算建筑面积的范围 6.3.1 层高在2.20米以下的房屋。

6.3.2 突出房屋墙面的柱、梁等构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等。

6.3.3 房屋之间无上盖的架空通廊。

6.3.4 房屋的天面、挑台、露台、天面上的花园、泳池、水箱。6.3.5 作为公共道路街巷通行的骑楼、过街楼下的底层。6.3.6 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。6.3.7 活动房屋、临时房屋。

6.3.8 独立烟囱、水塔、罐、池、地下人防干、支线。6.3.9 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝、沉降缝。6.3.10 与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑。6.3.11 本层无顶盖或顶盖不能完全覆盖的阳台、走廊、挑廊。6.3.12 飘窗。

6.3.13 设计上与阳台相连且位置、尺寸明确的设备部位。6.3.14 已计算建筑面积的楼梯下方空间。

6.3.15 屋面上有顶盖但无围护结构的观景建筑设施。6.3.16 其它有与以上情况类似的，参照执行。

第七章 房屋面积计算特别规定

7.1 设计在阳台内的花池、管道及装饰等部位均计入阳台建筑面积。

7.2 房屋内有类似于阳台功能的空中花园、入户花园等部位，按阳台计算建筑面积。

7.3 相邻套型间贯通的类似阳台的部位，按套内分隔墙划分后计总共16页

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入各相关套内面积。

7.4 利用屋顶斜面结构作阳台顶盖的，斜面结构完全覆盖阳台，且阳台地面距斜面结构净高均在2.10米以上，按有顶盖阳台计算面积

7.5 建筑物内由于自然层数不同，楼（电）梯间的层数按其所在部位的层数计算面积。

7.6 机（非）动车等坡道下方规划核准的，且层高在2.20米以上的空间计算建筑面积。

7.7 房屋内走道两端无论是否封闭均计算全部建筑面积。7.8 走道与大厅相接无明显分界线的，若面积计算的分摊等级有所差别，应以走道与大厅相接处为界，按各自分摊等级分别计算。

7.9 建筑物内门厅、大厅等的上空部位（上空跨越多个自然层）周边的外围墙体，按跨越的自然层以各层水平投影计算面积。

第八章 共有面积的分摊

8.1 共有面积分摊遵循的原则

协议优先原则。有合法的分割文件或协议时，以协议为准进行分摊计算；无分割文件或协议时，根据房屋共有建筑面积的使用功能，按共有面积相关房屋的套内建筑面积比例进行分摊计算。

分割文件或协议应由共有面积的所有相关权利人共同签署，协议内容不能侵犯公共利益和第三方利益，否则不能视为有效的分割文件或协议。文件或协议对产权分割的部位和分割方式应明确、一致且无异议。

8.2 共有面积分摊划分的原则

依据规划部门核准的设计图，划分共有部位的使用功能和服务范总共16页

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围。设计图上的共有部位使用功能和服务范围反映不明确的，应由设计、建设单位共同出具使用说明。

8.3 共有面积分摊其它原则

房屋建筑面积的分摊计算以幢为单位，本幢的共有建筑面积不分摊到其它幢，它幢的共有建筑面积也不分摊到本幢。

低一级共有面积参与高一级共有面积的分摊。8.3.1 套内建筑面积均参与共有建筑面积的分摊。

8.3.2 共有建筑面积分摊后，不划分各套房屋分摊所得共有建筑面积的界线。

8.3.3 无法认定使用功能和服务范围的建筑空间不得作为共有建筑面积分摊。

8.3.4 竣工已经过分摊面积测算的房屋，由于部分拆除导致共有面积发生变化的，分摊面积不再重新计算。

8.3.5 房屋竣工已经过分摊面积测算，由于局部变更导致共用部位发生变化的，原分摊方式保持不变。变更部位的原分摊面积和新产生的共有面积，按相关房屋的套内建筑面积比例进行分摊计算。

8.4 共有面积按比例分摊的计算公式

δSi = K·Si

∑δSi K = ───

∑Si 式中：K─为共有面积的分摊系数(取位至小数点后6位数)； Si─为参加分摊的各单元套内建筑面积，平方米;δSi─为各单元参加分摊所得的分摊面积，平方米；

∑δSi─为需要分摊的共有面积总和，平方米；

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∑Si─为参加分摊的各单元套内建筑面积总和，平方米。8.5 共有建筑面积的分摊类别

一级分摊面积：幢分摊的共有建筑面积。是指幢内为整幢房屋服务的共有部位的建筑面积。二级分摊面积：功能区分摊的共有建筑面积。是指幢内专为功能区服务的共有部位的建筑面积。三级分摊面积：层分摊的共有建筑面积。

是指房屋各层次内，为本层服务的共有部位的建筑面积。8.6 共有建筑面积的分摊处理

8.6.1 独立成幢的住宅房屋中，有的单元为多层，有的单元为小高层（或高层）时，多层单元和小高层（或高层）单元划分不同的分摊区域，分别为各分摊区域服务的共有面积在各分摊区域内进行分摊。

多层房屋指自然层数在七层以下的房屋。规划核准为6＋1层的房屋，视为多层房屋。小高层或高层房屋指自然层在七层以上的房屋。

8.6.2 独立成幢的住宅多层房屋中，有的单元安装有电梯，有的单元未安装电梯时，有电梯单元和无电梯单元划分为不同的分摊区域，分别为各分摊区域服务的共有面积在各分摊区域内进行分摊。

8.6.3 单身公寓按层设计具有层分摊的共有部位时，按层设立分摊系数。

8.6.4 设计有连家店的住宅楼，整幢房屋按住宅楼的计算方法计算建筑面积。

8.6.5 房屋中有物业、社区等附属用房的，附属用房与其所在区域划为同一功能区或分摊区参与共有共用部位分摊。

8.6.6 多功能综合楼根据设计功能，将多功能综合楼中计入房屋分摊面积的共有面积，按幢、功能区、层划分为三个分摊类别，然后总共16页

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按此三个类别依次分摊。同一功能区内可根据设计使用状况的不同，分别设立分摊区。

8.6.7 办公楼中每几层设计有中庭的，这几层视为一个整体，设为一个分摊区。

8.6.8 商业功能区内有商场和门面房的，商场与门面房应设为不同的分摊区。

8.6.9 综合楼中若规划核准的±0上下层面用途为商业，划分功能区时±0上下的商业设为同一功能区。可根据设计功能的不同或业态的不同设不同分摊区。

8.6.10 单位自建自用综合楼，地下室内有人防部位的，以±0分割将整幢楼设为两个功能区，为整幢楼服务的共有部位在两个功能区分摊。

8.6.11 房屋内±0上下形成同一个产权单元，且只能从产权单元内部楼梯上下层面的，该产权单元按其主出入口所在部位的功能区划定。

非整体地下室和地面上房屋合在一起进行面积计算时，±0上下设计为不同用途的，以±0为界，将房屋按地下部分和地上部分划为不同的功能区，共有共用部位分别由其服务区域分摊。

8.6.12 地下室相通地面上独立的两幢以上房屋，以规划室内地坪±0划分为地上和地下两部分，地上部分分幢计算房屋建筑面积，地下层单独计算房屋建筑面积。地下层内为地上部分服务的共用部位不予分摊。

规划设计为±0以下有多层地下室，±0以上有多幢房屋，只要地下层中有一个层面是贯通的整体地下室，则以±0为界上、下分别计算。

8.6.13 位于底层房屋内为地下室服务的通风井，无论通风井及总共16页

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其上部空间的高度为多少，该部位均按通风井计算一层面积，由地下室分摊。

8.6.14 地下室车位按套内面积计算，只参与楼梯间、外墙体一半及为全楼服务的共有共用部位的分摊。

地下室内的进风机房、排风机房、集气室、扩散室、滤毒室等部位，若位于人防必建面积范围，则计入人防面积；若在非人防范围，则作为户室单独计算面积。

地下室内既有车位又有商业用房时，为地下室服务的进风机房、排风机房由其服务区域分摊。

8.6.15 地下室内的电梯基坑按户室处理，只分摊墙体面积。

第九章 参与分摊共用面积的其他部位

9.1 一幢房屋内的地下室、避难层（间）、架空层、人防地下室、自行车库、停车场（库）、会所（馆）、物业管理用房以及设计中未标明用途的各独立单元等作为套内面积，参与共用面积的分摊。

9.2 为多幢服务的变配电所（房）、生活水池、消防水池、水泵房等设备用房作为套内面积，只参与外墙体投影面积一半的分摊。

第十章 可计入分摊面积的共有共用部位

位于幢内且只为本幢服务的共有共用部位可计入分摊面积。10.1 电梯井及机房、楼梯间、管道井、通风井、垃圾道、公共门厅、公共过道、变电室（配电房）、设备层（间）、水泵房、水箱间、消防监控室、消防楼梯（通道）、生活水池、消防水池、污水处理间、锅炉房、冷冻机房、空调机房、卫生间、开水间、电表间、信报间、总共16页

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值班警卫室、管理用房等以水平投影面积计算。

10.2 套与共有部位之间的分隔墙、外墙（包括山墙）水平投影面积的一半计入分摊面积。

第十一章 不计入分摊面积的共有共用部位

11.1 规划核准图上标注的自行车库。11.2 规划核准图上标注的底层架空层。11.3 规划核准图上标注的避难层（间）。

11.4 规划核准图上标注的为多幢或小区共用的设备用房。11.5 房地产开发企业等建设单位按规定或约定应当无偿移交给全体业主的物业管理用房。

11.6 规划配建总量15％的室内机动车停车位。11.7 为裙房上塔楼服务的室外楼梯。11.8 建在幢外为本幢服务的配套设施用房。

11.9 只为某一功能区服务的楼梯间、电梯间、管道井等，其位于垂直穿越其他功能区的范围。

11.10 商业、办公用房的底层房屋外不封闭的廊道、门廊。11.11 规划设计为层高2.20米以下的架空层中的楼梯间、门厅等共用部位。封闭建筑空间。

11.12 发建设单位承诺归全体业主共有的房屋。11.13 它类似以上情况的共有共用部位。

第十二章 不计入共有建筑面积的附属房屋

12.1 可以销售的专用车库、车位。

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12.2 规划部门核准的经营性用房。

12.3 幼儿园、学校、会所（馆）、社区服务用房、医院、农贸市场。

12.4 作为人防工程的地下室。12.5 其它类似以上情况的附属房屋。

第十三章 附 则

13.1 本规则所称“以上”包括本数，“以下”不包括本数。13.2 各区、县的房屋面积测算，可参照本规则执行。

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第三篇：南京市房产面积测算细则(发文)2012

南京市房产面积测算实施细则

为进一步贯彻执行南京市房产管理局下发的《南京市房产面积测算规则》（2007年1月1日起实施），规范房产面积测算工作，根据《规则》中的有关规定，结合我市的实际制定本实施细则。

本实施细则是对《规则》中房产面积测算内容的细化和补充。1 总则

1.1 房屋建筑面积测算的目的

房屋建筑面积测算是利用测绘技术和方法，采集和表述房屋及房屋用地的相关信息，为城市规划、土地管理、房地产产权、产藉管理、房地产开发等提供基础数据和资料。1.2 房屋建筑面积测算的内容

房屋建筑面积测算的内容包括房屋数据采集、房产图测绘、房屋建筑面积计算、成果资料的整理、检查、审核与归档。1.3 房屋建筑面积测算的类型

房屋建筑面积测算的类型包括预售房屋建筑面积测算、竣工房屋建筑面积测算、变更房屋建筑面积测算。

1.3.1预售房屋建筑面积测算根据政府行政主管部门核发的《建设工程规划许可证》及核准的设计图等资料进行。所出具的测绘成果供建设单位用于房地产预售审批、销售和备案等。

1.3.2 竣工房屋建筑面积测算根据竣工房屋现状、政府行政主管部门核发的《建设工程规划许可证》及核准的设计图、设计说明等资料进行。所出具的测绘成果供申请人用于办理房屋权属登记。

1.3.3 变更房屋建筑面积测算根据房屋现状、政府行政主管部门核发的相关资料或申请人的申请资料进行。所出具的测绘成果供申请人用于办理房屋权属登记。

1.4 房屋建筑面积测算的成果

房屋建筑面积测算的成果主要包括：房屋基本信息、测算依据、现场查勘记录、处臵方案、房产分幅平面图、分层分户图、成果报告、审核意见、变更记录等资料。2 房屋测量的一般规定 2.1 房屋测量的基本原则

房屋以幢为单位进行测量。测量点位可以是分隔墙、柱或界钉等界址点。2.2 计算房屋面积的基本条件

结构牢固；具备有上盖（不包含檐口）；有围护结构或柱；层高2.20米以上。

房屋上盖、围护结构或柱的建筑材料以规划核准设计的材料为准。2.3 房屋面积 2.3.1 房屋的建筑面积

房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等的面积。2.3.2 房屋的套内建筑面积

房屋的套内建筑面积由房屋套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

2.3.2.1 房屋套内使用面积是指房屋套内全部可供使用的空间面积。不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井等均计入使用面积，内墙面装饰厚度计入使用面积。

2.3.2.2 房屋的套内墙体面积是指套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体（柱），按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

2.3.2.3 套内阳台建筑面积是指套内各阳台建筑面积之和，均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

2.3.3 房屋分摊建筑面积是指房屋套内建筑面积依比例分摊得到的共有部位的建筑面积。

2.4 房屋测量仪器设备和边长丈量、面积计算数据取值要求 房屋测量应使用相对误差小于1/800的仪器和工具。房屋边长丈量以米为单位。丈量结果取位至0.01米。房屋面积以平方米为单位。计算结果取位至 0.01平方米。2.5 房屋边长丈量、面积测算限差规定

房屋复测结果与原成果差值符合限差要求的仍使用原测绘成果。2.5.1 房屋面积测算的精度要求

房屋面积测算的精度，按《房产测量规范》面积精度的二级标准执行：

限 差 ： 0.04S0.002S 中误差 ： 0.02S0.001S

式中：S为房屋建筑面积，单位为平方米。

2.5.2 房屋边长、层高测量限差要求

房屋边长、层高测量限差，按面积精度对应测量边长的要求

△D ≤±（0.02+0.001D）

△D ：限差。D ：相邻界址点间的距离。单位为米。2.5.3 实测边长与图纸设计边长

实测边长尺寸与规划核准图上设计尺寸的较差值满足2.5.2的限差时，可认为实际房屋边长与设计值相符。3 房屋边长数据采集方式

房屋边长数据采集有两种方式：一是依据设计图纸，即从建筑施工图上获取房屋边长数据；二是实地丈量取得房屋边长数据。3.1 房屋边长数据的图上采集

竣工并且有建筑施工图的房屋，从建筑施工图上采集边长数据时，应对实地分段边长和总长度进行检核。若实地丈量的尺寸与对应图纸上的尺寸之差符合规定时，该房屋的边长可采用建筑施工图上标注的尺寸。3.1.1 房屋外墙体的厚度以结构厚度计算，设计有保温墙体的，保温墙体的厚度计入外半墙。3.2 房屋边长数据的实地采集

3.2.1 竣工房屋存在一些圆形、弓形等其它不规则形状，且无建筑施工图 可获得相应的图形元素时，可使用全站仪等测量工具沿不规则形状边线实测若干特征点或拐点的点位坐标，通过解析法计算面积。

3.2.2 当房屋边长较长且直接测量有困难时，或需要检核总边长与分段之和无法直接测量总边长的，可采用全站仪测绘坐标后计算相应的总边长值。3.2.3 按柱外围计算面积，而柱子上下由不同直径（截面）多节柱体构成时，边长以柱边离地面2.20米处进行测量。

3.2.4 当建筑物设计层高小于2.10米或大于2.30米时，可只检核测量一个层高值；当设计层高在大于2.10米和小于2.30米之间的范围时，应在不同位臵测量3个以上层高值取平均数作为实测层高值。

3.2.5 在净高测量时，应在不同位臵测量3个以上净高值，取平均数作为实测净高值。房屋总层数与所在层次

4.1 房屋层高全部在2.20米以上的层面计算层数。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼以及突出屋面的设备间、水箱间等不计层数。

房屋总层数为房屋自然层数与地下层数之和。

自然层数是指按规划核准的室内地坪±0以上的层数，±0以下为地下层数。±0标高设计在房屋中间部位且±0以上的净高超过房间净高1/2的层面计入自然层数。

4.2 所在层次是指产权人的房屋在该幢楼房中的层次。地下层次以负数表示。房屋边长数据的采集 5.1 房屋边长数据采集要求

5.1.1 多产权房屋按户室、共有部位进行边长数据采集。5.1.2 单产权房屋的边长数据应分层采集。

5.1.3 测量边长的记录应在实地完成，不得依据事后回忆补充或随意涂改数据。

5.2 房屋分户建筑面积计算边长量取规定 5.2.1 户室与户室之间的共墙、户室与共有部位之间的共墙、共有部位与共有部位之间的共墙，均以墙体中线为界线，半墙厚度尺寸分别计入相应户室的边长或共有部位的边长。

5.2.2 电梯井周围结构墙体的内外，规划设计有隔音墙的，将隔音墙与分隔墙（包括隔音墙与分隔墙之间的空隙）视为一道复合墙体，以复合墙体的中线量取半墙尺寸。

5.2.3 室外楼梯、外走廊、阳台与户室或共有部位之间的隔墙，其墙体厚度的一半尺寸计入相应户室或共有部位，另一半尺寸计入外半墙。5.2.4 以柱、墙体等构成阳台围护结构的，以围护结构的外围量取尺寸，突出围护结构的构造物不计入阳台尺寸。

5.2.5 地下空间（含地下室）进行房屋边长丈量时，因无法丈量外墙厚度尺寸的，外墙厚度尺寸可取施工图的设计值。

5.2.6 斜屋面、墙体向内或向外倾斜的建筑空间，净高在2.10米处无墙体的，丈量时无外半墙尺寸。

5.2.7 房屋外墙面贴（挂）有装饰材料的，装饰材料厚度不计入房屋边长。5.2.8 各层墙体厚度不一致的，分别丈量墙体厚度。

5.2.9 架空层的外侧墙体厚度按其上一层的墙体厚度尺寸计算。当层面内有部分为架空空间时，架空部位外侧墙体厚度按本层面相邻外墙厚度尺寸计算。房屋面积计算规定 6.1 计算全部建筑面积的范围

6.1.1 单层房屋按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

6.1.2 房屋内的夹层、插层、技术层、转换层及其楼梯间、电梯间等其层高在2.20 米以上的部位。

6.1.3 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的部位，按其水平投影计算建筑面积。6.1.4 楼梯间、电梯（观光梯）井、管道井、通风井、提物井、垃圾道等均计入房屋自然层建筑面积。房屋主墙体外的管道井、通风井等，层高在2.20米以上的按一层计算建筑面积。

6.1.5 各种类型的楼梯，按其对应的空间部位计算建筑面积。

6.1.6 房屋天面上的楼梯间、水箱间、电梯机房等层高在2.20米以上的部位。

6.1.7 斜面结构房屋及平顶房屋，按其净高在2.10米以上的部位计算建筑面积。

6.1.8 挑楼按其外围水平投影计算建筑面积。

6.1.9 嵌入主墙体内的设备部位，按主墙体外围水平投影计算建筑面积。6.1.10 全封闭的室外楼梯，按各层水平投影计算建筑面积。

6.1.11 房屋主墙体投影范围内的走廊、架空部位，按其外围水平投影计算建筑面积。

6.1.12 房屋主墙体外，与房屋相连的封闭走廊、门廊，按其外围水平投影计算建筑面积。

6.1.13 房屋间封闭的架空通廊，按其外围水平投影计算建筑面积。6.1.14 地下室、半地下室及其相应出入口，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影计算建筑面积。

6.1.15 幕墙等作为房屋围护结构的，按幕墙等计算建筑面积；同一楼层外墙既有主墙，又有幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。

6.1.16 有柱或围护结构、不完全封闭的车库、仓储等专用房屋。6.1.17 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层、有围护结构的，其净高在2.10米以上的部位。

6.1.18 与室内相通的伸缩缝、沉降缝，能正常利用的部位。6.1.19 落地窗其净高在2.10米以上的部位。

6.1.20 对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，净高在2.10米以上的部位。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板与围护结构相接处的外围水平投影计算建筑面积。

6.1.21 房屋外墙外侧的保温隔热层。6.1.22 其它有与以上情况类似的，参照执行。6.2 计算一半建筑面积的范围

6.2.1 房屋主墙体外，与房屋相连有上盖和柱、不封闭的走廊、门廊，按其上盖水平投影面积的一半计算。

6.2.2 独立柱、单排柱的建筑物，按其上盖水平投影面积的一半计算。6.2.3 阳台（无论是否封闭）、有围护结构未封闭的走廊、挑廊，均按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

6.2.4 不封闭的架空通廊，按其上盖与围护结构外围水平投影重叠部分面积的一半计算。

6.2.5 不封闭的室外楼梯，按各层水平投影面积的一半计算。6.2.6 其它有与以上情况类似的，参照执行。6.3 不计算建筑面积的范围 6.3.1 层高在2.20米以下的房屋。

6.3.2 突出房屋墙面的柱、梁等构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等。6.3.3 房屋之间无上盖的架空通廊。

6.3.4 房屋的天面、挑台、露台、天面上的花园、泳池、水箱。6.3.5 作为公共道路街巷通行的骑楼、过街楼下的底层。6.3.6 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。6.3.7 活动房屋、临时房屋。

6.3.8 独立烟囱、水塔、罐、池、地下人防干、支线。6.3.9 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝、沉降缝。6.3.10 与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑。6.3.11 本层无顶盖或顶盖不能完全覆盖的阳台、走廊、挑廊。6.3.12 飘窗。

6.3.13 设计上与阳台相连且位臵、尺寸明确的设备部位。6.3.14 已计算建筑面积的楼梯下方空间。

6.3.15 屋面上有顶盖但无围护结构的观景建筑设施。6.3.16 其它有与以上情况类似的，参照执行。7 房屋面积计算特别规定

7.1 设计在阳台内的花池、管道及装饰等部位均计入阳台建筑面积。7.2 房屋内有类似于阳台功能的空中花园、入户花园等部位，按阳台计算建筑面积。

7.3 相邻套型间贯通的类似阳台的部位，按套内分隔墙划分后计入各相关套内面积。

7.4 利用屋顶斜面结构作阳台顶盖的，斜面结构完全覆盖阳台，且阳台地面距斜面结构净高均在2.10米以上，按有顶盖阳台计算面积

7.5 建筑物内由于自然层数不同，楼（电）梯间的层数按其所在部位的层数计算面积。

7.6 机（非）动车等坡道下方规划核准的，且层高在2.20米以上的空间计算建筑面积。

7.7 房屋内走道两端无论是否封闭均计算全部建筑面积。

7.8 走道与大厅相接无明显分界线的，若面积计算的分摊等级有所差别，应以走道与大厅相接处为界，按各自分摊等级分别计算。

7.9 建筑物内门厅、大厅等的上空部位（上空跨越多个自然层）周边的外围墙体，按跨越的自然层以各层水平投影计算面积。8 共有面积的分摊

8.1 共有面积分摊遵循的原则

协议优先原则。有合法的分割文件或协议时，以协议为准进行分摊计算；无分割文件或协议时，根据房屋共有建筑面积的使用功能，按共有面积相关房屋的套内建筑面积比例进行分摊计算。

分割文件或协议应由共有面积的所有相关权利人共同签署，协议内容不能侵犯公共利益和第三方利益，否则不能视为有效的分割文件或协议。文件或协议对产权分割的部位和分割方式应明确、一致且无异议。8.2 共有面积分摊划分的原则

依据规划部门核准的设计图，划分共有部位的使用功能和服务范围。设计图上的共有部位使用功能和服务范围反映不明确的，应由设计、建设单位共同出具使用说明。8.3 共有面积分摊其它原则

房屋建筑面积的分摊计算以幢为单位，本幢的共有建筑面积不分摊到其它幢，它幢的共有建筑面积也不分摊到本幢。低一级共有面积参与高一级共有面积的分摊。8.3.1 套内建筑面积均参与共有建筑面积的分摊。

8.3.2 共有建筑面积分摊后，不划分各套房屋分摊所得共有建筑面积的界线。

8.3.3 无法认定使用功能和服务范围的建筑空间不得作为共有建筑面积分摊。

8.3.4 竣工已经过分摊面积测算的房屋，由于部分拆除导致共有面积发生变化的，分摊面积不再重新计算。

8.3.5 房屋竣工已经过分摊面积测算，由于局部变更导致共用部位发生变化的，原分摊方式保持不变。变更部位的原分摊面积和新产生的共有面积，按相关房屋的套内建筑面积比例进行分摊计算。8.4 共有面积按比例分摊的计算公式

δSi = K〃Si ∑δSi K = ─── ∑Si 式中：K─为共有面积的分摊系数(取位至小数点后6位数)；

Si─为参加分摊的各单元套内建筑面积，平方米;δSi─为各单元参加分摊所得的分摊面积，平方米；

∑δSi─为需要分摊的共有面积总和，平方米；

∑Si─为参加分摊的各单元套内建筑面积总和，平方米。8.5 共有建筑面积的分摊类别

一级分摊面积：幢分摊的共有建筑面积。是指幢内为整幢房屋服务的共有部位的建筑面积。二级分摊面积：功能区分摊的共有建筑面积。是指幢内专为功能区服务的共有部位的建筑面积。三级分摊面积：层分摊的共有建筑面积。

是指房屋各层次内，为本层服务的共有部位的建筑面积。8.6 共有建筑面积的分摊处理

8.6.1 独立成幢的住宅房屋中，有的单元为多层，有的单元为小高层（或高层）时，多层单元和小高层（或高层）单元划分不同的分摊区域，分别为各分摊区域服务的共有面积在各分摊区域内进行分摊。

多层房屋指自然层数在七层以下的房屋。规划核准为6＋1层的房屋，视为多层房屋。小高层或高层房屋指自然层在七层以上的房屋。

8.6.2 独立成幢的住宅多层房屋中，有的单元安装有电梯，有的单元未安装电梯时，有电梯单元和无电梯单元划分为不同的分摊区域，分别为各分摊区域服务的共有面积在各分摊区域内进行分摊。

8.6.3 单身公寓按层设计具有层分摊的共有部位时，按层设立分摊系数。8.6.4 设计有连家店的住宅楼，整幢房屋按住宅楼的计算方法计算建筑面积。

8.6.5 房屋中有物业、社区等附属用房的，附属用房与其所在区域划为同一功能区或分摊区参与共有共用部位分摊。

8.6.6 多功能综合楼根据设计功能，将多功能综合楼中计入房屋分摊面积的共有面积，按幢、功能区、层划分为三个分摊类别，然后按此三个类别依次分摊。同一功能区内可根据设计使用状况的不同，分别设立分摊区。8.6.7 办公楼中每几层设计有中庭的，这几层视为一个整体，设为一个分摊区。

8.6.8 商业功能区内有商场和门面房的，商场与门面房应设为不同的分摊区。8.6.9 综合楼中若规划核准的±0上下层面用途为商业，划分功能区时±0上下的商业设为同一功能区。可根据设计功能的不同或业态的不同设不同分摊区。

8.6.10 单位自建自用综合楼，地下室内有人防部位的，以±0分割将整幢楼设为两个功能区，为整幢楼服务的共有部位在两个功能区分摊。8.6.11 房屋内±0上下形成同一个产权单元，且只能从产权单元内部楼梯上下层面的，该产权单元按其主出入口所在部位的功能区划定。

非整体地下室和地面上房屋合在一起进行面积计算时，±0上下设计为不同用途的，以±0为界，将房屋按地下部分和地上部分划为不同的功能区，共有共用部位分别由其服务区域分摊。

8.6.12 地下室相通地面上独立的两幢以上房屋，以规划室内地坪±0划分为地上和地下两部分，地上部分分幢计算房屋建筑面积，地下层单独计算房屋建筑面积。地下层内为地上部分服务的共用部位不予分摊。规划设计为±0以下有多层地下室，±0以上有多幢房屋，只要地下层中有一个层面是贯通的整体地下室，则以±0为界上、下分别计算。

8.6.13 位于底层房屋内为地下室服务的通风井，无论通风井及其上部空间的高度为多少，该部位均按通风井计算一层面积，由地下室分摊。8.6.14 地下室车位按套内面积计算，只参与楼梯间、外墙体一半及为全楼服务的共有共用部位的分摊。

地下室内的进风机房、排风机房、集气室、扩散室、滤毒室等部位，若位于人防必建面积范围，则计入人防面积；若在非人防范围，则作为户室单独计算面积。

地下室内既有车位又有商业用房时，为地下室服务的进风机房、排风机房由其服务区域分摊。

8.6.15 地下室内的电梯基坑按户室处理，只分摊墙体面积。9 参与分摊共用面积的其他部位

9.1 一幢房屋内的地下室、避难层（间）、架空层、人防地下室、自行车库、停车场（库）、会所（馆）、物业管理用房以及设计中未标明用途的各独立 单元等作为套内面积，参与共用面积的分摊。

9.2 为多幢服务的变配电所（房）、生活水池、消防水池、水泵房等设备用房作为套内面积，只参与外墙体投影面积一半的分摊。10 可计入分摊面积的共有共用部位

位于幢内且只为本幢服务的共有共用部位可计入分摊面积。

10.1 电梯井及机房、楼梯间、管道井、通风井、垃圾道、公共门厅、公共过道、变电室（配电房）、设备层（间）、水泵房、水箱间、消防监控室、消防楼梯（通道）、生活水池、消防水池、污水处理间、锅炉房、冷冻机房、空调机房、卫生间、开水间、电表间、信报间、值班警卫室、管理用房等以水平投影面积计算。

10.2 套与共有部位之间的分隔墙、外墙（包括山墙）水平投影面积的一半计入分摊面积。不计入分摊面积的共有共用部位 11.1 规划核准图上标注的自行车库。11.2 规划核准图上标注的底层架空层。11.3 规划核准图上标注的避难层（间）。

11.4 规划核准图上标注的为多幢或小区共用的设备用房。

11.5 房地产开发企业等建设单位按规定或约定应当无偿移交给全体业主的物业管理用房。

11.6 规划配建总量15％的室内机动车停车位。11.7 为裙房上塔楼服务的室外楼梯。11.8 建在幢外为本幢服务的配套设施用房。

11.9 只为某一功能区服务的楼梯间、电梯间、管道井等，其位于垂直穿越其他功能区的范围。

11.10 商业、办公用房的底层房屋外不封闭的廊道、门廊。

11.11 规划设计为层高2.20米以下的架空层中的楼梯间、门厅等共用部位。封闭建筑空间。

11.12 发建设单位承诺归全体业主共有的房屋。11.13 它类似以上情况的共有共用部位。12 不计入共有建筑面积的附属房屋 12.1 可以销售的专用车库、车位。12.2 规划部门核准的经营性用房。

12.3 幼儿园、学校、会所（馆）、社区服务用房、医院、农贸市场。12.4 作为人防工程的地下室。12.5 其它类似以上情况的附属房屋。13 参与分摊共用面积的其他部位

13.1 一幢房屋内的地下室、避难层（间）、架空层、人防地下室、自行车库、停车场（库）、会所（馆）、物业管理用房以及设计中未标明用途的各独立单元等作为套内面积，参与共用面积的分摊。

13.2 为多幢服务的变配电所（房）、生活水池、消防水池、水泵房等设备用房作为套内面积，只参与外墙体投影面积一半的分摊。14 附 则

14.1 本规则所称“以上”包括本数，“以下”不包括本数。14.2 各区、县的房屋面积测算，可参照本规则执行。

第四篇：征地和城市房屋拆迁中房屋面积测算方法

引言

当前，城市化进程的发展迅速，新农村建设的逐步推进。政府为了改善居民的住房条件和城市的面貌，同时为了节约土地，优化土地配置看，提高土地的利用效率，需要对农村土地征用区和城市改造区房屋进行拆迁。拆迁安置与补偿工作关系到被拆迁人、政府及相关企业等各方权益，必须认真严格对待。而房屋货币补偿或者产权调换，很重要的一个依据就是房屋的面积，因此，如何准确、高效的对待拆迁房屋面积进行测算，对拆迁相关单位及人员而言，是非常重要的。

测算内容与依据

房屋面积测算内容首先应符合房屋的基本条件和要求，即能满足基本的生产或生活需要，可作为生产或生活的场所。根据相关规范和规定的要求，能够测算房屋面积的房屋原则上应具备一些基本条件：应该有上盖和维护结构，结构牢固、属于永久性建筑物，具有一定的层高等。

当前房屋拆迁主要牵扯到两个方面：一是城区改造中的拆迁；一是农村土地征用中房屋的拆迁。由于我国城市及农村的土地和房产制度不同，因此在实际拆迁过程中，不同类型的房屋，面积测算过程中应有所区别。

2.1 城市房屋拆迁房屋面积测算内容与依据

城市房屋以商品房为主，商品房购买以套产权面积为计价依据，其产权面积的测算依据以《房产测量规范》为准，因此拆迁测量中应以《房产测量规范》中关于成套房屋建筑面积测算的相关规定作为测量依据。

2.2 农村拆迁房屋面积测算内容与依据

由于农村房屋主要是通过自建的方式建造，而非通过商品房买卖的手段购买，目前而言，农村房屋不具有商品属性，不能进入商品房市场进行流通，其成本主要是建造成本，这种特征更加符合《建筑工程建筑面积计算规范》作为工程造价依据的特点，因此在进行农房面积测算中，以此为依据较合适。

测算程序与方法

3.1 准备工作

要进行技术人员和仪器准备。测量小组以3-4人一组，通知相关人员按时到场，与房屋产权人做好沟通工作，对待测房屋进行观察了解。准备好手持测距仪、钢尺、皮尺、记录表格等测量记录仪器。

3.2 外业实测

3.2.1 城市国有土地房屋测量

对于城市国有土地上建造的房屋，一般都有房产证，房产证上记有房产面积，但是由于政策原因或者其它原因，造成面积不真实等，因此必须对被拆迁房屋进行重新测量。相关人员到场的情况下，根据绘制好的测量草图，进行实际测绘。因为城市房屋面积测算中需要对共有部位进行面积分摊，因此在测绘前首先应对专有部位和公用部位进行认定和区别，然后对各部分的相关部位的长度进行测量。

(1)共用部位认定。共有共用面积是指为多个产权人共同拥有，共同使用的部位的面积。包括共用的楼梯、过道、公共门厅以及为本幢服务的用房面积等。要测算房产产权面积，首先应对本部分内容进行准确认定，以房产测量规范为依据，进行准确认定。

(2)测量位置。按照相关建筑及房产规范，房屋面积测算应按房屋外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。因此底层外围尺寸都应一一测量，尺寸应满足几何条件，如外框投影与底层外框水平投影完全一样，不必重新测，注明即可，如不一致应每层分别测量。对于地下层等外围尺寸不能直接测量的，可先测量内部净空长度，再分别测量两端墙厚，两者相加即可。墙厚测量可直接选取三个位置进行测量取平均值，对于无法直接测的，可取内外尺寸差，间接测量。

(3)墙体处理。对于成幢房屋，其产权面积（建筑面积）包含自用墙体面积（套内）和共用墙体的部分面积，因此对于墙体面积的测算与处理，应首先识别墙体为自用墙还是共用墙，自用墙完全计入产权面积，因此测量相关部位长度时，直接包含墙体测量即可。而对于共用墙，要分清共用方式，墙体厚度或面积按照共用方式，分摊到各相关部位。由于墙体一半是共同拥有，因此在绘制计算草图时，为了后期计算方便，将直接绘出产权边界线之间的长度，即量算时计算至权属边界线，即共用墙的中心线，从而可以直接计算房屋的套内面积。

(4)阳台测量。按照房产测量规范，封闭阳台和有顶盖阳台是计算面积的，因此要对阳台面积进行测算。测量过程中要测量外沿的长和宽，即包含了阳台墙的厚度，对于不规则阳台，则可采用几何图形分割法进行测量处理。

3.2.2 农村集体土地房屋测量

农村集体土地房屋主要是在宅基地上建造的房屋，根据我国的相关制度，当前大部分农村房屋都未办理房产证，因此对于房屋面积没有数据可查询，同时农村房屋翻建变动更新较快，必须对拆迁房屋的实际状况进行测绘。由于农房一般不牵扯分摊计算的问题，只要根据实际情况，将本宅基地上符合建筑面积计算要求的房屋面积测算即可。主要的工作内容仍是计算面积部位相关长度的测算，为了便于后期计算，可直接测量建筑物外墙边界线长度，测量部位可参照城市房屋。并同时绘制计算草图，将相关尺寸标注与图上。

3.3 内业处理计算

内业处理就是根据外业实测数据，对待拆迁房屋的产权面积进行计算。由于两种形式的房屋面积测算依据不同，应根据实际情况，采用不同方法进行面积计算。

(1)国有土地房屋面积计算。遵循房产测量规范中关于房产面积测算的方法要求，以幢为单位，首先计算本幢建筑物中每一产权单元的套内面积，即套内使用面积、墙体面积和阳台面积之和。按照前述，草图中一般标注每一产权单元的权属边界线的长度，因此只需按照草图计算产权边界线范围内面积然后加上所属阳台面积即可。

对于共用部位，首先确定共用者，然后计算共用部位面积，按照房产测量规范中共用面积分摊方法及精度进行分摊计算，最后确定各产权单元的产权面积。

(2)农村集体土地房屋面积计算。一般无共用部位，无需进行面积分摊计算，因此按照外业实测数据，将计算面积部位的面积进行计算即可。

一般房屋形状较规则，利用几何关系即可将相关部位面积计算出来，如形状不规则的房屋，可采用解析法等方法进行测算。另外也可根据草图和相关尺寸，利用autocad等软件，绘制电子图形，实现面积计算的自动化，提高效率。

注意要点

(1)实地测绘时，相关人员到场（测绘、产权人及委托人，拆迁办政府人员），测量结果应有相关人员签字确认，并保留存档。

(2)注意收集房屋的所有权证和土地使用权证，其数据具有重要参考借鉴意义，是进行面积差值比较的直接依据。

(3)要注意测量精度，长度测量应往返测量取平均值，精度要保留到小数点后三位。

(4)由于房屋价值量大，测量工作必须认真、公平，同时与房屋产权人做好沟通解释和后期的服务工作。

参考文献：

[1] 国家技术监督局.GB/T 17986-2000 房产测量规范[S].北京:中国标准出版社,2000.[2] 建设部,国家质量监督总局.GB/T 50353-2005 建筑工程建筑面积计算规范[S].北京:中国计划出版社,2005.[3] 沈均,温宇斌.浅谈拆迁赔偿中房屋面积测绘应把握的若干要点[J].浙江测绘,2009,(3):29-31.[4] 刘宁,郭斌,隋浩智.拆迁评估中房屋建筑面积的计算研究[J].管理观察,2011,(8):177-178.

第五篇：重庆市国土房管局关于房屋面积测算仍执行

重庆市国土房管局关于房屋面积测算仍执行《房产测量规范》和《重庆市房屋面积测算实施细则》的通知

(渝国土房管发〔2006〕152号)

各区县（自治县、市）国土房管局、房管局、市房屋产权监理所、市房屋勘测院、局各直属房屋产权监理所：

建设部于二○○五年四月二十五日发布了编号为GB/T50353-2005的《建筑工程建筑面积计算规范》的国家标准。其中部分内容与《房产测量规范》的相关规定不一致，导致不少开发企业与房屋买受人到我局咨询甚至强行我局在进行房屋产权面积测算时按《建筑工程建筑面积计算规范》的规定执行。

为此，我局请示建设部住宅与房地产司该如何处理两个国家标准不一致的问题，建设部的回答十分明确：

一、《建筑工程建筑面积计算规范》适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程预算工程量及工程造价核算的建筑面积计算；

二、房屋预售及房屋设定登记时的房屋面积测算，仍遵照《房产测量规范》及各省级房管部门根据《房产测量规范》编发的《房屋面积测算实施细则》或《技术规则》等的规定进行。

根据建设部的答复内容，本市在房屋预售及房屋设定登记时的房屋面积测算，仍执行《房产测量规范》和《重庆市房屋面积测算实施细则》。

二○○六年四月二十八日

发布部门：重庆市其他机构 发布日期：2006年04月28日 实施日期：2006年04月28日(地方法规)