公有住房售后维修管理办法（推荐阅读）

第一篇：公有住房售后维修管理办法

第一条为加强公有住房售后维修管理，明确售房单位或者其委托的管理单位（以下统称售房单位）和住房所有权人、使用人的责任，保障住房的正常使用，根据国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本省行政区域内在城镇住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房的维修管理。公有住房出售后实行物业管理的，依照国家和本省有关物业管理的规定执行。

第三条省人民政府建设行政主管部门负责全省公有住房售后维修的管理工作。设区的市、县（市）人民政府房地产行政管理部门负责本行政区域内公有住房售后维修的管理工作。

第四条在公有住房出售时，售房单位与住房所有权人应当签订公有住房售后维修管理合同，界定住房的共用部位、共用设施设备和自用部位、自用设备，明确维修管理责任，并对其他有关事项进行约定。在本办法发布前，出售公有住房未签订维修管理合同的，应当在设区的市、县（市）房地产行政管理部门规定的期限内补签合同。住房的共用部位，是指住户共用的住房主体承重结构部位（包括屋顶、楼板、梁、柱、内外承重墙体、基础）、外墙面、楼梯间、走廊通道、垃圾道、烟道、排气孔道、公用门厅、内天井和设备层等。住房的共用设施设备，是指居住小区、组团或者单幢住宅内，住户共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵，电梯、公用电视天线、供电线路、照明设施，锅炉、暖气管道，煤气管道，消防设施，以及绿地、道路、信报箱、传达室、公共厕所、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。住房的自用部位、自用设备，是指分户门及其以内的门、窗、屋面、内墙面、地面、非承重隔断墙、阳台，水、电、煤气的户表及其以内的管线、器具，暖气分户阀门及其以内的管道、暖气片等；独户住宅的院墙及其以内的建筑物、构筑物和配套设备等。

第五条公有住房出售后，其共用部位、共用设施设备的维修和管理由原售房单位负责。同院或者同幢的公有住房出售前产在线图书馆权属于二个及其以上单位的，在出售后，其共用部位、共用设施设备的维修和管理由原售房单位共同负责。公有住房出售后，其自用部位、自用设备的维修和管理由住房所有权人负责。但是，水、电、煤气的收费中已经包含水、电、煤气户表的维修管理费用的，供水、供电和煤气经营单位应当负责水、电、煤气户表的维修管理，并承担相应费用。

第六条公有住房出售后，原售房单位应当建立住房共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金），专项用于公有住房出售后住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

第七条售房单位应当从实际收取的售房款中按照设置电梯的高层住宅为售房款总额的30％至40％，其他住宅为售房款总额的20％至30％的比例，提取维修基金，该项维修基金归售房单位所有。购房者应当按照实际交付的购房款总额2％的比例，直接向售房单位交纳维修基金。该项维修基金属于住房所有权人共有，不计入住房销售收入。

第八条在本办法实施前，公有住房售出后未建立维修基金或者维修基金提取、交纳的标准低于前条规定的，售房单位和购房者应当依照本办法的规定，建立或者补充维修基金。

第九条售房单位应当按照设区的市、县（市）房地产行政管理部门规定的比例，将维修基金划分为住房共用部位维修基金和住房共用设施设备维修基金，并在银行开设专户储存。其中住房共用部位维修基金按幢建帐，共用设施设备维修基金按居住区、组团建帐，实行专款专用。

第十条住房的共用部位、共用设施设备的维修管理费用从依照本办法的规定建立的维修基金中列支。但是县级以上人民政府对负责住房共用设施设备维修管理的部门和维修管理费用的支出另有规定的，按其规定执行。住房的自用部位、自用设备的维修管理费用由住房所有权人承担。在建筑工程保修期内的住房，建筑法律、法规、规章规定由责任单位保修的，责任单位应当负责维修，并承担相应费用。

第十一条维修基金不敷使用时，经当地房地产行政管理部门批准，售房单位可以按照住房建筑面积的占有比例，向住房所有权人续筹。具体筹集办法，由设区的市、县（市）人民政府制定。

第十二条住房所有权人可以依照国家和本省有关住房公积金管理的规定，向住房公积金管理中心申请使用其家庭成员的住房公积金，专项用于住房的大修。

第十三条售房单位应当定期向住房所有权人公布维修基金的使用情况，听取住房所有权人对维修基金管理和使用的意见，并接受房地产行政管理、财政和审计部门的监督检查。

第十四条公有住房售出后住房和设施设备需要维修的，在住房所有权人、使用人告知售房单位后，售房单位应当对报修项目进行登记，填写住房维修任务单，通知维修人员，并在规定的期限内修复住房和设施设备。住房和设施设备的各类维修项目的维修期限，由设区的市、县（市）房地产行政管理部门规定。

第十五条售房单位应当定期对住房的共用部位、共用设施设备进行检查维修。维修住房和设施设备时，必须对维修质量负责，按照国家和本省制定的有关技术标准进行。不得偷工减料，不得使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。

第十六条售房单位接受住房所有权人、使用人的委托对住房的自用部位、自用设备进行维修的收费标准，国家和本省发布的房屋修缮定额已作规定的项目，按其规定执行；未作规定的项目，由住房所有权人、使用人与售房单位协商议定。

第十七条住房所有权人、使用人因进行住房维修涉及住房的承重结构或者明显加大建筑物荷载的，应当依照国家和本省的有关规定办理审批手续。未经批准，不得擅自拆卸、改装。

第十八条住房所有权人、使用人对住房的自用部位、自用设备进行维修时，不得影响住房的共用部位、共用设施设备的使用功能。因维修影响住房的共用部位、共用设施设备的使用功能或者造成毗连房屋损坏的，责任人应当负责修缮或者赔偿。拒绝修缮或者赔偿的，由售房单位组织修缮，所需费用由责任人承担。

第十九条对住房和设施设备进行维修时，有关住房所有权人、使用人应当予以配合。不予配合给他人造成损失的，应当承担赔偿责任。

第二十条住房所有权人和售房单位对维修基金的交纳和使用发生争议时，可以协商解决；协商不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第二十一条售房单位未依照本办法的规定提取或者补充维修基金的，由县级以上人民政府财政、房地产行政管理部门责令限期提取或者补充维修基金；逾期仍未提取或者补充维修基金的，可以自应当提取、补充之日起，按日处以未提取或者未补充额万分之三的罚款。

第二十二条违反本办法第十四条第一款规定的，由县级以上人民政府房地产行政管理部门予以警告，并可处以一千元以上一万元以下的罚款。

第二十三条违反本办法第十五条的规定，建筑法律、法规、规章对行政处罚机关和处罚方式已作规定的，按其规定执行；未作规定的，由县级以上人民政府房地产行政管理部门予以警告，并可处以一千元以上一万元以下的罚款。

第二十四条设区的市、县（市）人民政府可以根据本办法制定实施细则。

第二十五条本办法自发布之日起施行。

第二篇：长春市公有住房售后管理办法

长春市公有住房售后管理办法

（１９９８年７月２１日 长春市人民政府令第９号）

第一章 总则

第一条 为了深化我市住房制度改革，加强公有住房出售后的管理，维护售购房人双方合法权益，根据国家有关法律、法规的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 凡在我市市区内依照《长春市出售公有住房管理办法》出售的公有住房，均适用本办法。

出售公有住房的单位和购买公有住房的个人，必须遵守本办法。

第三条 本办法所称公有住房售后管理，是指公有住房出售给个人后，对房屋自用部位、自用设备、共用部位、共用设施设备维修、使用的管理。

第四条 本办法所称自用部位，是指户门以内的部位和自用阳台。

本办法所称自用设备，是指户门以内上水、电照、煤气表以内的管线和暖气支管、散热器及卫生设施。

本办法所称共用部位，是指楼板、屋面、梁、柱、内外墙体、基础等承重结构部位和楼梯间、水箱间、共用走廊、共用门厅、楼内存车库院落、共用厨房、共用厕所。

本办法所称共用设施设备，是指共用的给排水管道、二次供水设施、楼内暖气管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、共用照明、共用天线。

第五条 市房地产管理局是本市公有住房售后管理的行政主管部门，负责我市公有住房售后的统一管理工作。

第六条 城建、公用、环保、公安、工商、电业、电信、邮政、卫生等有关部门应当按照各自职责，配合房地产管理部门做好公有住房售后的管理工作。

第二章 管理组织和职责

第七条 公有住房出售后，一幢住宅楼出售率（户）达到５０％以上，尚没有实行物业管理的，市房地产管理部门指定的售房单位应当同房屋产权人建立售后房屋临时管理委员会（以下简称临时管委会）。

临时管委会的职责：

（一）制定管委会章程，维护房屋产权人，使用人合法权利；

（二）决定选聘物业管理单位，代表房屋产权人，使用人签订房屋委托管理合同；

（三）审议物业管理单位维修资金的使用计划；

（四）审议物业管理单位制订的管理计划，决定房屋维修和管理服务的重大事项；

（五）检查、监督物业管理单位对房屋的管理工作。

第八条 建立临时管委会时，应当提交建立临时管委会申请书、《临时管委会章程》、临时管委会成员名单和办公场所等有关资料，报市房地产管理部门审批备案。

临时管委会的成员应为兼职，主任由市房地产管理部门指定的售房单位派人兼任，其他成员可参照《长春市住宅小区物业管理委员会选举办法》的有关规定在购房人代表中选举产生。

第九条 临时管委会管理的房屋纳入住宅小区物业管理后，临时管委会的职能由住宅小区物业管理委员会行使。双方应当在房地产管理部门监督下，做好工作的交接。住宅小区物业管理委员会中应当有购房人代表，代表名额由房地产管理部门根据不同情况确定。

第十条 出售的公有住房已经实行物业管理的，仍由物业管理单位管理，物业管理委员会中应当有购房人代表参加，代表名额由房地产管理部门根据不同情况确定。

第三章 共用部位、共用设施设备维修资金 的来源和使用管理

第十一条 共有部位、共用设施设备维修资金（以下简称共用资金）分为维修储备基金、个人维修资金。其来源为：

（一）维修储备基金：非高层建筑售房款总额的２０％，高层建筑售房款总额的３５％。

（二）个人维修资金：产权人按规定标准交纳的房屋共用部位、共用设施设备的维修资金。

（三）维修储备基金、个维修资金的存款利息。

第十二条 共用资金的管理：

（一）共用资金的账簿，必须委托有物业管理资质的单位进行管理。

（二）共用资金应以临时管委会或物业小区管理委员会的名义按有关规定手续存储到市住房资金管理中心，以楼房幢为单位设立账目，单独使用，单独核算，专款专用，任何单位或个人均不得截留、挪用。

（三）受委托的物业管理单位应当每六个月向小区管委会或者产权人公布一次房屋共用资金的使用情况。

第十三条 共用资金的使用：

（一）维修储备基金用于房屋共用部位、共用设施设备的大、中维修。

（二）维修储备基金在使用时，由临时管委会或者小区物业管理委员会提交使用计划和项目预算书，经市住房制度改革领导小组办公室（以下简称房改办）审批后，持批准书到银行办理用款手续。

（三）受委托的物业管理单位对共用资金的使用，必须自觉接受财政、审计部门的监督检查。

第十四条 房屋共用部位、共用设施设备的大修，是指需牵动或者拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程；大修工程一次费用应当在该建筑物同类结构新建造价的２５％以上，大修后的房屋必须符合基本完好或者完好标准的要求。

房屋共用部位、共用设施设备的中修，是指需牵动或者拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程；中修工程一次费用应当在该建筑物同类结构新造价的２０％以下，中修后的房屋７０％以上必须符合基本完好或者完好标准的要求。

房屋共用部位、共用设施设备的小修，是指及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程；小修工程的综合年均费用应当为所管房屋现时造价的１％以下。

第四章 使用管理

第十五条 产权人、使用人应当自觉遵守房屋管理有关规定，严格按照规定要求，使用和维护房屋及设施设备。

第十六条 产权人、使用人不得拆改自住房屋的承重结构；确需拆改房屋非承重结构或者设施设备时，必须向物业管理单位递交书面申请，经房屋鉴定部门鉴定，市房地产管理部门批准后，方可施工。

第十七条 产权人转让住房前应当事先报告物业管理单位，所转让房屋的维修储备基金受房人享有使用权，仍用于该房屋的维修。

第十八条 以成本价购买的住房，使用时需要改变原住房性质，从事经营性活动，必须在不影响房屋使用安全和房屋寿命，不影响周围环境和市容，不妨碍毗邻住房使用的前提下，经房管会同意，报房管行政部门审批后，方可向有关部门申领营业执照。以标准价购买的住房，使用时需要改变原住房性质的，还需征得售房单位的同意。

第十九条 第二层或二层以上的住房，原则上不得改变其使用性质。

第二十条 以成本价或标准价购买的住房，出租或出售，按照《长春市出售公有住房管理办法》有关规定执行。

第二十一条 房屋产权人、使用人不得阻挠共用部位、共用设施设备的修缮；因阻挠修缮造成人身伤害、财产损失的，由阻挠人依法承担法律责任。

第五章 维修管理

第二十二条 公有住房售后维修费用的分担：

（一）自用部位、自用设施设备的维修更新所需费用由产权人承担。

（二）共用部位和共用设施设备的小修费用由产权人从个人维修资金中支付。

（三）共用部位和共用设施设备的大、中维修费用从维修储备基金中支付。当维修储备基金不足时，产权人应当按照规定标准交纳房屋共用部位、共用设施设备的维修费，以保证房屋的正常使用。

第二十三条 住房出售后，入楼户阀门以外的供水、电信、电照、煤气、供暖等设施、设备的维修养护，依照有关规定划分的责任执行。

住房采暖费在市政府没有新的规定之前仍由原渠道解决。

第二十四条 公有住房出售后，需要进行维修的，应当按照下列规定办理：

（一）房屋由受委托的物业管理单位进行维修。

（二）房屋需要小修的，产权人、使用人应当向住宅小区物业管理委员会或者临时管委会报告，物业单位在接到住宅小区物业管理委员会或者临时管委会的通知后应当及时给予修缮，确保维修质量。

（三）房屋需要大、中修的，受委托的物业管理单位在接到住宅小区物业管理委员会或者临时管委会提交的维修储备基金批准使用计划和项目预算书后，方可施工。

第六章 法律责任

第二十五条 违反本办法第十一条规定售房单位仍未建立维修储备基金的，由房地产管理部门限期建立，逾期仍未建立的，依照有关规定予以处罚。

第二十六条 违反本办法第十二条第二项规定，擅自截留、挪用共用资金的，由房地产管理部门限期改正，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十七条 违反本办法规定，受委托的物业管理单位不及时维修房屋、设施设备的，或者维修达不到质量标准的，由房地产管理部门限期改正，并给予１００００元以下罚款；给产权人、使用人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第二十八条 违反本办法其他条款规定的，由有关部门依照有关法律、法规、规章的规定予以处罚。

第二十九条 当事人对处罚决定不服的，可以在接到处罚决定书之日起十五日内向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉；当事人也可以自接到处罚决定书之日起十五日内直接向人民法院起诉。

当事人逾期不申请复议或者不向人民法院起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七章 附则

第三十条 各县（市）可参照本办法执行。第三十一条 本办法由市人民政府法制局负责解释。第三十二条 本办法由市房地产管理局负责组织实施。第三十三条 本办法自公布之日起施行。

发布部门：长春市政府 发布日期：1998年07月21日 实施日期：1998年07月21日(地方法规)

第三篇：长春市公有住房售后管理办法

第9号

《长春公有住房售后管理办法》业经1998年4月6日市人民政府第5次常务会议讨论通过，现予发布施行。

市长：李述

一九九八年七月二十一日

长春市公有住房售后管理办法

第一章 总则

第一条 为了深化我市住房制度改革，加强公有住房出售后的管理，维护售购房人双方合法权益，根据国家有关法律、法规的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 凡在我市市区内依照《长春市出售公有住房管理办法》出售的公有住房，均适用本办法。

出售公有住房的单位和购买公有住房的个人，必须遵守本办法。

第三条 本办法所称公有住房售后管理，是指公有住房出售给个人后，对房屋自用部位、自用设备、共用部位、共用设施设备维修、使用的管理。

第四条 本办法所称自用部位，是指户门以内的部位和自用阳台。

本办法所称自用设备，是指户门以内上水、电照、煤气表以内的管线和暖气支管、散热器及卫生设施。

本办法所称共用部位，是指楼板、屋面、梁、柱、内外墙体、基础等承重结构部位和楼梯间、水箱间、共用走廊、共用门厅、楼内存车库院落、共用厨房、共用厕所。

本办法所称共用设施设备，是指共用的给排水管道、二次供水设施、楼内暖气管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、共用照明、共用天线。第五条 市房地产管理局是本市公有住房售后管理的行政主管部门，负责我市公有住房售后的统一管理工作。

第六条 城建、公用、环保、公安、工商、电业、电信、邮政、卫生等有关部门应当按照各自职责，配合房地产管理部门做好公有住房售后的管理工作。

第二章管理组织和职责

第七条 公有住房出售后，一幢住宅楼出售率(户)达到50％以上，尚没有实行物业管理的，市房地产管理部门指定的售房单位应当同房屋产权人建立售后房屋临时管理委员会(以下简称临时管委会)。

临时管委会的职责：

(一)制定管委会章程，维护房屋产权人，使用人合法权利；

(二)决定选聘物业管理单位，代表房屋产权人，使用人签订房屋委托管理合同；

(三)审议物业管理单位维修资金的使用计划；

(四)审议物业管理单位制订的管理计划，决定房屋维修和管理服务的重大事项；

(五)检查、监督物业管理单位对房屋的管理工作。

第八条 建立临时管委会时，应当提交建立临时管委会申请书、《临时管委会章程》、临时管委会成员名单和办公场所等有关资料，报市房地产管理部门审批备案。

临时管委会的成员应为兼职，主任由市房地产管理部门指定的售房单位派人兼任，其他成员可参照《长春市住宅小区物业管理委员会选举办法》的有关规定在购房人代表中选举产生。

第九条 临时管委会管理的房屋纳入住宅小区物业管理后，临时管委会的职能由住宅小区物业管理委员会行使。双方应当在房地产管理部门监督下，做好工作的交接。住宅小区物业管理委员会中应当有购房人代表，代表名额由房地产管理部门根据不同情况确定。

第十条 出售的公有住房已经实行物业管理的，仍由物业管理单位管理，物业管理委员会中应当有购房人代表参加，代表名额由房地产管理部门根据不同情况确定。

第三章共用部位、共用设施设备维修

资金的来源和使用管理

第十一条 共有部位、共用设施设备维修资金(以下简称共用资金)分为维修储备基金、个人维修资金。其来源为：(一)维修储备基金：非高层建筑售房款总额的20％，高层建筑售房款总额的35％。

(二)个人维修资金：产权人按规定标准交纳的房屋共用部位、共用设施设备的维修资金。

(三)维修储备基金、个人维修资金的存款利息。

第十二条 共用资金的管理：

(一)共用资金的帐簿，必须委托有物业管理资质的单位进行管理。

(二)共用资金应以临时管委会或物业小区管理委员会的名义按有关规定手续存储到市住房资金管理中心，以楼房幢为单位设立帐目，单独使用，单独核算，专款专用，任何单位或个人均不得截留、挪用。

(三)受委托的物业管理单位应当每六个月向小区管委会或者产权人公布一次房屋共用资金的使用情况。

第十三条 共用资金的使用：

(一)维修储备基金用于房屋共用部位、共用设施设备的大、中维修。

(二)维修储备基金在使用时，由临时管委会或者小区物业管理委员会提交使用计划和项目预算书，经市住房制度改革领导小组办公室(以下简称市房改办)审批后，持批准书到银行办理用款手续。

(三)受委托的物业管理单位对共用资金的使用，必须自觉接受财政、审计部门的监督检查。

第十四条 房屋共用部位、共用设施设备的大修，是指需牵动或者拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程；大修工程一次费用应当在该建筑物同类结构新建造价的25％以上，大修后的房屋必须符合基本完好或者完好标准的要求。

房屋共用部位、共用设施设备的中修，是指需牵动或者拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程；中修工程一次费用应当在该建筑物同类结构新造价的20％以下，中修后的房屋70％以上必须符合基本完好或者完好标准的要求。

房屋共用部位、共用设施设备的小修，是指及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程；小修工程的综合年均费用应当为所管房屋现时造价的1％以下。

第四章使用管理

第十五条 产权人、使用人应当自觉遵守房屋管理有关规定，严格按照规定要求，使用和维护房屋及设施设备。

第十六条 产权人、使用人不得拆改自住房屋的承重结构；确需拆改房屋非承重结构或者设施设备时，必须向物业管理单位递交书面申请，经房屋鉴定部门鉴定，市房地产管理部门批准后，方可施工。

第十七条 产权人转让住房前应当事先报告物业管理单位，所转让房屋的维修储备基金受房人享有使用权，仍用于该房屋的维修。

第十八条 以成本价购买的住房，使用时需要改变原住房性质，从事经营性活动，必须在不影响房屋使用安全和房屋寿命，不影响周围环境和市容，不妨碍毗邻住户使用的前提下，经房管会同意，报房管行政部门审批后，方可向有关部门申领营业执照。以标准价购买的住房，使用时需要改变原住房性质的，还需征得售房单位的同意。

第十九条 第二层或二层以上的住房，原则上不得改变其使用性质。

第二十条 以成本价或标准价购买的住房，出租或出售，按照《长春市出售公有住房管理办法》有关规定执行。

第二十一条 房屋产权人、使用人不得阻挠共用部位、共用设施设备的修缮；因阻挠修缮造成人身伤害、财产损失的，由阻挠人依法承担法律责任。

第五章维修管理

第二十二条 公有住房售后维修费用的分担：

(一)自用部位、自用设施设备的维修更新所需费用由产权人承担。

(二)共用部位和共用设施设备的小修费用由产权人从个人维修资金中支付。

(三)共用部位和共用设施设备的大、中维修费用从维修储备基金中支付。当维修储备基金不足时，产权人应当按照规定标准交纳房屋共用部位、共用设施设备的维修费，以保证房屋的正常使用。

第二十三条 住房出售后，入楼户阀门以外的供水、电信、电照、煤气、供暖等设施、设备的维修养护，依照有关规定划分的责任执行。

住房采暖费在市政府没有新的规定之前仍由原渠道解决。

第二十四条 公有住房出售后，需要进行维修的，应当按照下列规定办理：

(一)房屋由受委托的物业管理单位进行维修。

(二)房屋需要小修的，产权人、使用人应当向住宅小区物业管理委员会或者临时管委会报告，物业管理单位在接到住宅小区物业管理委员会或者临时管委会的通知后应当及时给予修缮，确保维修质量。(三)房屋需要大、中修的，受委托的物业管理单位在接到住宅小区物业管理委员会或者临时管委会提交的维修储备基金批准使用计划和项目预算书后，方可施工。

第六章法律责任

第二十五条 违反本办法第十一条规定售房单位仍未建立维修储备基金的，由房地产管理部门限期建立，逾期仍未建立的，依照有关规定予以处罚。

第二十六条 违反本办法第十二条第二项规定，擅自截留，挪用共用资金的，由房地产管理部门限期改正，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十七条 违反本办法规定，受委托的物业管理单位不及时维修房屋、设施设备的，或者维修达不到质量标准的，由房地产管理部门限期改正，并给予10000元以下罚款；给产权人、使用人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第二十八条 违反本办法其他条款规定的，由有关部门依照有关法律、法规、规章的规定予以处罚。

第二十九条 当事人对处罚决定不服的，可以在接到处罚决定书之日起十五日内向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉；当事人也可以自接到处罚决定书之日起十五日内直接向人民法院起诉。

当事人逾期不申请复议或者不向人民法院起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七章附 则

第三十条 各县(市)可参照本办法执行。第三十一条 本办法由市人民政府法制局负责解释。第三十二条 本办法由市房地产管理局负责组织实

第三十三条 本办法自公布之日起施行。

主题词：公有住房 售后 管理 办法 令

第四篇：关于印发天津市公有住房售后维修基金使用管理办法的通知

关于印发天津市公有住房售后维修基金使用管理办法的通知

各区、县房管局，各有关单位：

现将《天津市公有住房售后维修基金使用管理办法》印发给你们，请遵照执行。

二〇一〇年九月十七日

天津市公有住房售后维修基金使用管理办法

第一条 为加强公有住房售后共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）的使用管理，维护住房产权人（以下简称业主）的合法权益，根据《天津市公有住房售后维修管理暂行规定》和本市有关房改政策，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内按照房改政策向个人出售的公有住房售后维修基金使用的管理。

第三条 天津市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）负责本市公有住房售后维修基金使用的管理，区、县房地产管理局按照管理权限负责本辖区内公有住房售后维修基金使用的管理。

第四条 售房单位负责公有住房售后维修基金的使用。管房组织（业主管理委员会或管房小组）负责对公有住房售后维修基金的使用进行监督。

第五条 公有住房售后维修基金包括：

（一）购房人按售房款1%的比例交纳的基金；

（二）售房单位按售房款10%的比例提取的基金；

第六条 维修基金应当由售房单位在银行设立专户储存，并到房屋所在区、县房地产管理局备案。1%、10%的维修基金由开户银行和售房单位分别按户建立明细台帐。

第七条 维修基金自存入维修基金专户之日起按人民银行规定利率计息，利息收益每年计入业主分户账，转作维修基金滚存使用。

第八条 维修基金专项用于售后公有住房保修期满后共用部位、共用设施设备的维修，不得挪做他用。

共用部位包括主体承重结构、屋面、外墙面、楼梯间、走廊通道、共用门厅、垃圾道、烟道、排风道等。

共用设施设备包括户分电表以外至门栋总电表以内的线路和设备、户分水表以外至门栋总水表以内的上水管道（供电供水实行一户一表、服务到户的除外），墙体以内的下水道干管、雨水管、信报箱、避雷设施等。

公有住房售后共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担。

第九条 申请使用维修基金按照下列程序办理：

（一）制定资金使用计划。售房单位依据业主报修和现场查勘情况提出修缮项目，制定修缮方案，提出资金使用计划。

（二）征求意见。售房单位提出的修缮方案和资金使用计划，在征得管房组织同意后报审。

（三）报审。售房单位向房屋所在区、县房地产管理局报审，填写《共用部位、共用设施设备维修基金使用申请书》（以下简称《申请书》），并提交修缮方案、资金使用计划和管房组织意见。

（四）审批。区、县房地产管理局受理申报后，对维修基金账户存款余额、业主明细台帐及本条第（三）项要求进行审核，符合要求的，在三个工作日内批准，不符合要求的应当通知售房单位。

市内六区直管公房售后维修基金的使用，由售房单位报市房产总公司审核，市国土房管局审批。

（五）资金拨付。售房单位持审核批准的《申请书》到开户银行办理用款手续，由开户银行按照《申请书》批准的用款额度，核对维修基金账户存款余额无误后，对用款数额较小的当时拨付，用款数额较大的次日拨付。

第十条 公有住房售后共用部位、共用设施设备因自然损坏发生的修缮费用，按受益业主住房的建筑面积所占份额（以下简称份额）分摊。

（一）按门牌、门栋独立使用的共用部位、共用设施设备的修缮费用，由该门牌、门栋内业主按份额分摊。

（二）局部可划清责任的，由相关业主按份额分摊。

（三）属于住房整体修缮的费用（包括外墙面），由该幢房屋全体业主按份额分摊。

（四）共有墙体的修缮，按两侧均分后，每侧业主按份额分摊。

（五）不上人屋面的修缮，由修缮所及范围覆盖下各层的业主按份额分摊。

（六）可上人屋面（包括周边护栏）的修缮，如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的业主按份额分摊；如仅为若干层使用，使用层的业主分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下各层业主按份额分摊。

（七）共用楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的修缮，由业主按份额分摊。

（八）为某些楼层所专用的楼梯的修缮，由其专用的业主按份额分摊。

一幢或一个门栋的维修基金账户内基金余额不够支出修缮费用时，不足部分由受益业主按照份额分摊。

第十一条 公有住房售后共用部位、共用设施设备维修完成后，售房单位应当将维修费用清单、发票原件和按户分摊清单提交管房组织，经管房组织签字后，维修费用方可按照受益业主住房建筑面积所占份额在业主明细账中列支，并向房屋所在区、县房地产管理局备案。市内六区直管公产向市房产总公司备案。

维修费用大于《申请书》申请用款额度的，超支金额由售房单位按规定办理审批手续。经审批同意的，开户银行将超支金额拨付售房单位，根据维修费用进行列支。经审批不同意的，超支金额由售房单位自行负担，开户银行根据申请用款额度进行列支。

维修费用小于《申请书》申请额度的，售房单位将剩余金额按户分摊后交付开户银行存入维修基金账户，开户银行根据维修费用进行列支。

第十二条 业主转让房屋所有权时，其售后维修基金账户余额随房屋所有权同时过户至新户名下。

第十三条 售房单位因更名、兼并、重组、破产等原因发生变更的，接管单位或上级主管部门应当在三十个工作日内到区、县房地产管理局备案后，向开户银行办理维修基金账户的有关变更手续。

第十四条 售房单位应当定期与开户银行核对维修基金账目，并将维修基金缴存、使用、余额以及发生的维修项目、费用和按户分摊情况，按管理区域或幢每年向全体业主公布一次。

业主对公布的账目有异议的，售房单位应提供有关费用清单和按户分摊费用清单等资料进行核对。

第十五条 各区、县房地产管理局按季度将维修基金使用审批额、实际发生额汇总报市国土房管局，并抄报市住房保障管理办公室。

第十六条 本办法自2010年10月1日起施行至2015年9月30日废止，原天津市房地产管理局印发的《天津市公有住房售后维修基金使用管理办法》（房管〔2002〕262号）同时废止。

第五篇：物业售后维修管理办法(试行)

物业售后维修管理办法

一、目的

为明确地产公司与物业公司从集中交房开始至施工单位质保期结束期间的维修工作程序及界面,力求最短时间将业主报修、投诉工作处理完毕，维护集团品牌形象，特制定本办法。

二、范围

本办法适用于东胜集团开发建设所有项目的售后维修管理。

三、内容

（一）、售后维修工作会议的召开

地产项目公司集中交房前，地产公司项目总经理必须组织召开由项目公司工程部、集团工程管理部、物业公司及各参建施工单位参加的售后维修工作会议，明确售后维修、公区维修、费用支付、甩项工程施工管理等事项：

会议召集人：地产公司工程部经理 会议主持人：地产公司总经理

会议参加人：地产公司工程副总、工程部经理、各专业工程师、各施工单位项目经理（或负责人）、物业公司总经理、项目经理、工程主管、集团工程管理部专业工程师等

会议召开时间：项目集中交房前五至十五天 会议内容：

1、维修工作界面及责任的界定：

1）各施工单位保证在项目集中交房一个月内，派工作人员现场驻场，负责业主验房及报修问题的处理，如超过一个月，集中报修问题仍未处理完毕应延长现场驻场期，直至交房期间集中报修问题处理完毕。

2）各施工单位应保证驻场期间的工作人员及物料能够满足业主集中报修问题的处理，如人手不足应及时增加人员，保证业主报修事项简单问题两天内处理完毕，工艺较复杂问题一般一周内最长不得超过十天处理完毕，如涉及费用赔偿应在一周内支付到位。

3）施工单位驻场维修人员对报修问题的处理应本着高效、优质原则，同时做到工清场清，驻场期间如因物业项目部通知半个工作日不到或一项问题两次修复仍不能达到施工图纸或规范要求，物业公司项目部有权找第三方或物业项目部自行处理，涉及费用从施工单位工程款或质保金中双倍扣除，对于工清场不清的行为及因处理过程导致业主投诉的，物业公司项目部有权对其进行处罚并可要求更换维修人员，物业公司项目部每半月将此类问题及扣除、处罚费用以通知函方式发送施工单位而无需施工单位的确认。

4）超过一个月驻场期，或交房后集中报修问题处理完毕，施工单位可选择继续驻场直至质保期内问题全部处理完毕，也可人员撤场，但是要保证在接到维修通知后，能够按照指定时间到达维修。否则将由物业负责自行处理或外委第三方进行处理，物业留存现场问题及损失照片，涉及维修费用由物业公司项目部进行确认后，每半月将维修项及费用以通知函方式发送施工单位而无需施工单位确认，发生费用将直接从施工单位工程款或质保金中扣除。

5）如造成业主损失涉及赔偿事宜，物业公司项目部留存现场问题及损失照片，通知施工单位到现场确认并与业主进行损失赔偿的谈判，如能达成一致则由施工单位在一周内支付给损失业主的；如与业主谈判两次达不成一致，由物业公司项目部负责协调与业主进行谈判，达成一致的，由施工单位一周内支付业主，如仍达不成一致，按业主索赔要求由施工单位进行支付。以上赔偿支付费用如施工单位不到场、明确不支付或一周内未支付的，由物业公司牵头组织地产公司相关部门与业主确认赔偿费用后负责发起流程，从施工单位工程款或质保金中扣除支付给业主，同时物业公司项目部向施工单位发送支付赔偿费用扣款的通知函，而无需施工单位确认。

6）公区设施设备的维修及赔偿事宜，质保期内得到物业公司项目部通知后紧急情况需两个小时内赶到现场，其它情况两日内赶到现场，影响业主正常生活的紧急严重故障24小时内必须处理完毕，其它情况根据工艺程序最长在一周内处理完毕。对于施工单位不到场通过外委可解决的问题，由物业公司项目部负责实施，费用以通知函方式送达无需施工单位确认；对于比较严重、通过外委无法解决或难度较大的问题，施工单位必须按规定到达，如因延时到达及延时处理完毕的，物业公司项目部可根据造成的影响情况给予施工单位1000-10000元的处罚，此项费用也将以通知扣款发函方式执行。

如因公区设施设备问题造成人员伤害及或财产损失的，参照第一条第5款执行。

7）维修事件发生后物业公司要有告知记录，如对方能到现场的要有相关人员签字确认，对方单位不能到现场我单位通过邮寄方式告知的，要留存邮寄单据，作为已通知的依据。

2、由地产工程部负责编制施工单位联系电话表（含甩项工程施工单位）并发至物业公司项目部，内容包括参建总分包单位名称、通讯地址、承包工程范围、公司负责人及联系电话、现场维修负责人及联系电话、地产工程部专业工程师及联系电话。同时将物业公司项目经理联系电话告之各施工单位项目经理，明确施工单位如有负责人或现场负责人发生变更应第一时间通知物业公司项目经理，以方便工作对接。施工单位现场维修负责人应有问题处理及费用支付的决策权，以便于现场维修工作的顺利推进。

3、集中交房前，地产公司工程部将各参建单位付款情况进行整理、汇总，形成台账交付物业公司项目部。

4、对于集中交房时仍未完工的甩项工程，在集中交房结束后方可继续施工，同时因已交房，施工单位的人员出入管理、物料存放、现场施工、安全管理、工清场清等应全部遵守物业公司项目部《现场施工管理规定》，各施工单位负责人应将《现场施工管理规定》传达至现场施工人员，对于不遵守规定的行为物业公司项目部将依据《现场施工管理规定》进行处罚，由于施工造成的人员伤害、财产损失的，参照会议成果第1条第5款赔偿发函处理方式执行，如涉及人员伤害需紧急治疗的，现场施工负责人必须第一时间陪同前往医院并支付相关费用，如因施工单位人员不在场时发生的此类事件，物业公司项目部通知施工单位负责人第一时间赶往医院进行处理，物业公司垫付的相关交通、医疗、慰问等费用由施工单位支付给物业公司，如施工单位不到场或不支付费用的从其工程款（或质保金）中扣除，以通知函方式通知施工单位无需施工单位确认（因施工单位原因造成的业主或他人人身伤害同样适用此处理程序）。

5、本会议由地产公司工程部负责整理形成会议纪要，由参会各单位、各部门签字确认并签收；《现场施工管理规定》（含处罚规定）作为会议纪要的附件，一并发送给各施工单位现场负责人。

（二）、维修及赔偿费用的现场认价及确定程序

1、现场认价及确定程序适用于以下情况：施工单位在驻场期间对无法界定责任及需支付赔偿费用的问题；施工单位人员已撤场且不再到场、涉及赔偿、责任无法界定的问题。

2、维修及赔偿责任清晰的认价及确定程序 1）维修费用低于500元

此类问题因量大维修费用较低，由物业公司项目部工程人员留存照片现场确认问题后即可认价。

2）维修费用超过500元

此类问题的认价由物业公司项目部通知施工单位负责人，不论施工单位人员是否到场，按约定时间地产公司董事办、采购部、外委第三方、物业工作人员进行现场价格确认；必要时由物业公司通知项目公司成本部参加价格确认。

3）赔偿费用的认价

由物业公司项目部在出现责任损失后将现场损失情况进行拍照确认，并负责通知施工单位负责人到场对损失进行确认，如无法到场以物业公司拍照为准，赔偿费用的认价及确定参照会议成果第1条第5款执行。

3、维修及赔偿责任不清晰的认价及确定程序

如涉及维修责任不清晰的情况，由物业公司上报至集团工程总监，由工程总监牵头成立责任认定小组，成员包括：工程管理部总经理及专业工程师、地产工程部经理及专业工程师、物业公司项目经理及现场工程师等。责任认定小组成员到现场确认，如涉及破拆等前置条件，由物业公司负责自行或外委实施，费用待责任认定后由责任施工单位承担，以通知函方式送达，费用从其工程款或质保金中扣除。

（三）、维修费、赔偿金扣款程序

为加快报修问题的解决、缓解业主的负面情绪、降低投诉率，交房后将成立维修基金，对由物业自行处理、外委第三方及业主赔偿等费用从维修基金列支，以最简程序完成费用审批及支付，从而第一时间将现场问题处理完毕。明确程序如下：

1、建立维修基金

新交付项目在入住前十天由物业公司项目部发起维修基金审批流程，由地产公司财务部负责支付，维修基金申请标准为100000元，物业公司项目部对低于10000元的单项维修或赔偿可累计使用维修基金，超过10000元的单项维修或赔偿专项进行申请审批。维修基金使用完毕之前，由物业公司项目部发起流程（附上次维修基金使用明细台帐），申请下笔维修基金，如此滚动使用。相关流程：

1）维修基金申请流程

发起人：物业公司项目经理申请（第二次以后申请附上次使用明细台账）审核人：物业公司总经理 审批人：地产公司总经理

抄送人：执行总裁、董事长助理、执行总裁助理、工程总监、财务总监、财务部、运营管理部；物业公司副总经理、财务部经理；相关地产公司财务经理、出纳、董事办。

2）单项维修及赔偿1万＜金额≤10万申请流程

发起人：物业公司项目经理（附维修费用确认单，含房号或位置、事项、现场照片、业主同意赔偿金额的承诺书）

审核人：物业公司副总经理、物业公司总经理 审批人：地产公司总经理

抄送人：执行总裁、董事长助理、执行总裁助理、工程总监、财务总监、财务部、运营管理部；物业公司副总经理、财务部经理；相关地产公司财务经理、出纳、董事办。

3）单项维修及赔偿金额＞10万申请流程

发起人：物业公司项目经理（附维修费用确认单，含房号或位置、事项、现场照片、业主同意赔偿金额的承诺书）

审核人：物业公司副总经理、物业公司总经理、地产公司总经理、工程总监 审批人：执行总裁

抄送人：执行总裁、董事长助理、执行总裁助理、工程总监、财务总监、财务部、运营管理部；物业公司副总经理、财务部经理；相关地产公司财务经理、出纳、董事办。

注：

1）物业公司项目部对每笔维修基金的使用应有明细台帐及通知施工单位证据，物业公司财务部负责监管每笔费用的支付应有收据（含第三方维修、自行维修、业主赔偿签收），第三方维修费用如地产公司需发票应再更换。

2）以上费用不受资金计划的约束，流程审批结束后紧急事项地产财务部在二日内支付，一般事项在五日内支付。

3）维修基金使用台帐作为地产公司财务部对各施工单位的扣款依据。4）维修基金的使用流程执行物业公司内部的借款及审批流程。

（四）、验收问题整改及甩项工程管理

1、在项目交房前由集团工程管理部组织的验收程序中，现场发现记录的整改问题应由地产工程部明确整改完善时间，由集团工程管理部、物业公司项目部及其他相关部门负责复验，合格后方能正式移交，在此之前物业公司项目部对问题项涉及的系统、设施只负责代为管理，相关整改、维修、维护责任仍由原施工单位负责。

2、涉及甩项工程的，施工单位应严格遵守《现场施工管理规定》,甩项工程的进度、质量、现场管理等仍以地产工程部为主，物业公司项目部只负责影响业主安全、出行等事项的管理。

（五）、成品保护责任界定

1、对于已施工完成、但尚未经政府职能部门验收的甩项工程，施工单位已安装设备设施的成品保护工作由物业公司负责。

2、对于正在施工的甩项工程，在未向物业公司项目部正式移交、且问题区域未彻底整改完成前，其成品保护工作仍由施工单位负责。

(六)、后期维修问题的整理及改进

物业公司在后期使用过程中，对出现的设计错误、考虑不周、使用不便及设备、设施使用存在问题等进行整理划分，做好分类统计，每季度反馈到集团运营管理部，以针对目前存在的问题，在后续的相关设计、采购、招标等工作中予以改进和完善。