处理公有住房出售后纠纷的若干意见

第一篇：处理公有住房出售后纠纷的若干意见

上海市高级人民法院关于印发《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》的通知 沪高法(1996)250 第一、二中级人民法院,各区、县人民法院: 自城镇住房制度改革、公有住房出售以来,房屋纠纷出现了一些新情况、新问题.为处理好公房出售后的纠纷,我院在调查研究基础上,听取了有关部门意见,提出了《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》.该意见业经上海市高级人民法院1996年第36次审判委员会讨论通过,现发给你们,请你们在审理这类案件中参照执行.执行中注意总结经验,有何意见和问题请及时报告我院.一九九六年十月三十一日 处理公有住房出售纠纷的若干意见 本市公有住房出售以来,相应纠纷陆续发生,出现了一些新情况、新问题.为处理好公房出售后的纠纷,保障住房制度的改革,现根据《民法通则》、国务院、建设部及本市有关的规定,结合审判实践,制定本意见.一、受理

1、出售人及有购房资格的人直诉要求确认购买公房协议无效的应予受理.2、购房人起拆要求同住人迁让,同住人起诉要求确认房屋居住权的,应予受理.3、为修缮楼房的公有设备或相邻房屋、设备利害关系人起诉要求相邻方予以配合的,应以相邻纠纷受理.4、违法改变房屋使用性质,妨碍相邻住户的正常生活或在单元房屋内安放危险物品,影响楼房住户安全的诉讼,以相邻纠纷受理.5、楼房中的单元房屋产权人、业主管理委员会为楼房的墙面、屋顶、共用部位、公共设施全部或部分被人占有提起诉讼的,应予受理.6、楼房房屋产权人以物业管理委员会违约或侵害产权人产权、使用权等利益的起诉,应予受理.二、产权与使用的确认

7、除天井和庭园外,单元房屋业主自用部位和自用设备的产权为房屋产权证登记人所有.自用部位是指单元房屋业主自用的客厅、房间、厨房、卫生间、阳台、天井和庭园(含围墙)以及室内墙粉饰等部位.自用设备是指单元房屋内业主自用的门窗、浴缸、抽水马桶等设备.8、除内天井外,楼房中的共用部位、共用设备，整幢房屋业主共有.住宅区内的公共设施为住宅区域的业主共同使用.共用部位是指整幢房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋承重结构、外墙、外墙面、走廊墙、墙面粉饰和屋顶等部位.共有设备是指整幢房屋业主业同使用的上下水管道、落水管、共同照明灯具、拉圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置和消防器具等设备.公共是指住宅区域内住房共同使用的道路、上下水管道、窨井、化粪池、垃圾废弃物储存设施、照明路灯、绿化地等设施.9、按九四方案购买的房屋,产权证登记为一人的,在诉讼时效内,购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的,可确认房屋产权共有.10、婚姻存续期间购得的房屋,房屋产权虽以配偶中一人名义登记的,除有书面约定外,该房屋产权为夫妻共同财产,房产取得时间以房买卖合同签订的时间确定.11、对该处公房无购房资格而与有购房资格人协议出资购房的人,主张房屋产权的,不予支持.12、在审理房产确权案件中发现系争房屋产权登记错误的,可建议房屋发证部门撤销错误登记.也可根据查证的事实重新确权.三、产权的分割

13、购得的房屋在法定限制上市的期限内,由于离婚、继承等原因要求分割该房的,房屋能分割尽可能予以分割.对房屋能予分室分割的,可确一各房的房屋产权;对无法分割实房的,除双方协议一方得实房,一方得房屋折价款外,一般暂不分割,确定房屋产权共有.在产权共有期间,对无亲属关系的当事人,可参照租赁私房的规定由住房方给付让房方一定的房屋使用费,待该房依法能上市交易时,按当时的市场价,由一方得房屋折价款.法院只能就房屋的产权、使用权作出判决,不应对当事人户口迁移作出判决.四、产权的转让和继承

14、未经有购买公房资格人的同意,冒用名义购得房屋,该房屋买卖合同无效.在法定限制交易期间内买卖房屋的,房屋买卖合同无效.15、依法可以出卖的房屋,房屋的共有人、同住人、承租人在出售时,在同等条件下,有优先购买的权利.16、房屋所有权人在法定限制转让的期间将房屋产权赠与他人的行为无效.房屋所有权人在法定限制转让期届满后将房屋明示赠与人死亡或丧失行为能力的,该赠与行为有效.17、房屋所有权人在法一限制转让期限内立遗嘱将房屋产权遗赠他人的,该遗嘱又符合其他法定条件为有效.五、产权的使用与收益

18、房屋产权人要求无产权的原公房同住人迁让的,对有抚养、监护关系的同住人应保护其房屋居住使用权;对其他同住人可根据其在他处有无住房等情况,分别作出处理.19、因擅自改动或拆除房屋主体的承重结构,擅自在内天井、天井和庭园内搭建,擅自移动或损环共用设备,占用共用部位,侵占或损坏住宅区域内的公共设施等发生纠纷提起的诉讼,应按相邻关系原则处理;违反物业管理合同约定的,按约定处理.20、因装修等造成相邻住户的房屋或设备等财产损失的,判令责任人予以修复或赔偿.21、未经批准,擅自改变自住房的使用性质,影响相邻住户生活或者安放影响房屋安全的物品的纠纷,应判令排除妨碍、恢复原状.22、为修缮房屋及其公、私设备,相邻住户应予配合而不配合的,可作排除妨碍处理,因此造成相邻住户财产损失的应予补偿.但因相邻住户自身原因造成损失的除外.23、单元房屋产权人或第三人楼房外墙或屋顶做合法商业性广告、进行经营性活动等,须经同楼房的产权人同意,并给付使用费.对公房出售前就出租外墙、屋顶的,在原合同期限内所得的收益,应由楼房的产权人按房屋产权证明的建筑面积的比例分得.

第二篇：上海高院关于印发《处理公有住房出售后纠纷 的若干意见》的通知

上海高院关于印发《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》的通知

来源：lawyerxuguohua：日期：2009-03-30

上海市高级人民法院关于印发《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》的通知(1996)沪高法(1996)250号

第一、二中级人民法院，各区、县人民法院：

自城镇住房制度改革、公有住房出售以来，房屋纠纷出现了一些新情况、新问题。为处理好公房出售后的纠纷，我院在调查研究基础上，听取了有关部门意见，提出了《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》。该意见业经上海市高级人民法院1996年第36次审判委员会讨论通过，现发给你们，请你们在审理这类案件中参照执行。执行中注意总结经验，有何意见和问题请及时报告我院。

一九九六年十月三十一日

处理公有住房出售后纠纷的若干意见

本市公有住房出售以来，相应纠纷陆续发生，出现了一些新情况、新问题。为处理好公房出售后的纠纷，保障住房制度的改革，现根据《民法通则》、国务院、建设部及本市有关的规定，结合审判实践，制定本意见。

一、受理

1、出售人及有购房资格的人起诉要求确认购买公房协议无效的应予受理。

2、购房人起诉要求同住人迁让，同住人起诉要求确认房屋居住权的，应予受理。

3、为修缮楼房的公用设备或相邻房屋、设备，利害关系人起诉要求相邻方予以配合的，应以相邻纠纷受理。

4、违法改变房屋使用性质，妨碍相邻住户的正常生活或在单元房屋内安放危险物品，影响楼房住户安全的诉讼，以相邻纠纷受理。

5、楼房中的单元房屋产权人、业主管理委员会为楼房的墙面、屋顶、共用部位、公共设施全部或部分被人占用提起诉讼的，应予受理。

6、楼房房屋产权人以物业管理委员会违约或侵害产权人产权、使用权等利益的起诉，应予受理。

二、产权与使用权的确认

7、除天井和庭园外，单元房屋业主自用部位和自用设备的产权为房屋产权证登记人所有。 自用部位是指单元房屋业主自用的客厅、房间、厨房、卫生间、阳台、天井和庭园(含围墙)以及室内墙粉饰等部位。

自用设备是指单元房屋内业主自用的门窗、浴缸、抽水马桶等设备。

8、除内天井外，楼房中的共用部位、共用设备为整幢房屋业主共有。住宅区内的公共设施为住宅区域内的业主共同使用。

共用部位是指整幢房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋承重结构、外墙、外墙面、走廊墙、墙面粉饰和屋顶等部位。

共用设备是指整幢房屋业主共同使用的上下水管道、落水管、共同照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置和消防器具等设备。

公共设施是指住宅区域内住户共同使用的道路、上下水管道、窨井、化粪池、垃圾废弃物储

存设施、照明路灯、绿化地等设施。

9、按“九四”方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。

10、婚姻存续期间购得的房屋，房屋产权虽以配偶中一人名义登记的，除有书面约定外，该房屋产权为夫妻共同财产，房产取得时间以房屋买卖合同签订的时间确定。

11、对该处公房无购房资格而与有购房资格人协议出资购房的人，主张房屋产权的，不予支持。

12、在审理房产确权案件中发现系争房屋产权登记错误的，可建议房屋发证部门撤销错误登记，也可根据查证的事实重新确权。

三、产权的分割

13、购得的房屋在法定限制上市的期限内，由于离婚、继承等原因要求分割该房的，房屋能分割的尽可能予以分割。对房屋能予分室分割的，可确定各方的房屋产权；对无法分割实房的，除双方协议一方得实房，一方得房屋折价款外，一般暂不分割，确定房屋产权共有。在产权共有期间，对无亲属关系的当事人，可参照租赁私房的规定由住房方给付让房方一定的房屋使用费，待该房依法能上市交易时，按当时的市场价，由一方得房屋折价款。法院只能就房屋的产权、使用权作出判决，不应对当事人户口迁移作出判决。

四、产权的转让和继承

14、未经有购买公房资格人的同意，冒用名义购得房屋，该房屋买卖合同无效。在法定限制交易期间内买卖房屋的，房屋买卖合同无效。

15、依法可以出卖的房屋，房屋的共有人、同住人、承租人在出售时，在同等条件下，有优先购买的权利。

16、房屋所有权人在法定限制转让的期间将房屋产权赠与他人的行为无效。房屋所有权人在法定限制转让期届满后将房屋明示赠与他人，受赠人已实际占有了受赠房屋，在办理房屋产权过户手续中，赠与人死亡或丧失行为能力的，该赠与行为有效。

17、房屋所有权人在法定限制转让的期限内立遗嘱将房屋产权遗赠他人的，该遗嘱又符合其他法定条件的为有效。

五、产权的使用与收益

18、房屋产权人要求无产权的原公房同住人迁让的，对有扶养、监护关系的同住人应保护其房屋居住使用权；对其他同住人可根据其在他处有无住房等情况，分别作出处理。

19、因擅自改动或拆除房屋主体的承重结构，擅自在内天井、天井和庭园内搭建，擅自移动或损坏共用设备，占用共用部位，侵占或损坏住宅区域内的公共设施等发生纠纷提起的诉讼，可按相邻关系原则处理；违反物业管理合同约定的，按约定处理。

20、因装修等造成相邻住户的房屋或设备等财产损失的，判令责任人予以修复或赔偿。

21、未经批准，擅自改变自住房的使用性质，影响相邻住户正常生活或者安放影响房屋安全的物品的纠纷，应判令排除妨碍、恢复原状。

22、为修缮房屋及其公、私设备，相邻住户应予配合而不配合的，可作排除妨碍处理，因此造成相邻住户财产损失的应予补偿。但因相邻住户自身原因造成损失的除外。

23、单元房屋产权人或第三人使用楼房外墙或屋顶做合法商业性广告、进行经营性活动等，须经同楼房的产权人同意，并给付使用费。对公房出售前就出租外墙、屋顶的，在原合同期限内所得的收益，应由楼房的产权人按房屋产权证明的建筑面积的比例分得。

第三篇：长春市公有住房售后管理办法

长春市公有住房售后管理办法

（１９９８年７月２１日 长春市人民政府令第９号）

第一章 总则

第一条 为了深化我市住房制度改革，加强公有住房出售后的管理，维护售购房人双方合法权益，根据国家有关法律、法规的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 凡在我市市区内依照《长春市出售公有住房管理办法》出售的公有住房，均适用本办法。

出售公有住房的单位和购买公有住房的个人，必须遵守本办法。

第三条 本办法所称公有住房售后管理，是指公有住房出售给个人后，对房屋自用部位、自用设备、共用部位、共用设施设备维修、使用的管理。

第四条 本办法所称自用部位，是指户门以内的部位和自用阳台。

本办法所称自用设备，是指户门以内上水、电照、煤气表以内的管线和暖气支管、散热器及卫生设施。

本办法所称共用部位，是指楼板、屋面、梁、柱、内外墙体、基础等承重结构部位和楼梯间、水箱间、共用走廊、共用门厅、楼内存车库院落、共用厨房、共用厕所。

本办法所称共用设施设备，是指共用的给排水管道、二次供水设施、楼内暖气管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、共用照明、共用天线。

第五条 市房地产管理局是本市公有住房售后管理的行政主管部门，负责我市公有住房售后的统一管理工作。

第六条 城建、公用、环保、公安、工商、电业、电信、邮政、卫生等有关部门应当按照各自职责，配合房地产管理部门做好公有住房售后的管理工作。

第二章 管理组织和职责

第七条 公有住房出售后，一幢住宅楼出售率（户）达到５０％以上，尚没有实行物业管理的，市房地产管理部门指定的售房单位应当同房屋产权人建立售后房屋临时管理委员会（以下简称临时管委会）。

临时管委会的职责：

（一）制定管委会章程，维护房屋产权人，使用人合法权利；

（二）决定选聘物业管理单位，代表房屋产权人，使用人签订房屋委托管理合同；

（三）审议物业管理单位维修资金的使用计划；

（四）审议物业管理单位制订的管理计划，决定房屋维修和管理服务的重大事项；

（五）检查、监督物业管理单位对房屋的管理工作。

第八条 建立临时管委会时，应当提交建立临时管委会申请书、《临时管委会章程》、临时管委会成员名单和办公场所等有关资料，报市房地产管理部门审批备案。

临时管委会的成员应为兼职，主任由市房地产管理部门指定的售房单位派人兼任，其他成员可参照《长春市住宅小区物业管理委员会选举办法》的有关规定在购房人代表中选举产生。

第九条 临时管委会管理的房屋纳入住宅小区物业管理后，临时管委会的职能由住宅小区物业管理委员会行使。双方应当在房地产管理部门监督下，做好工作的交接。住宅小区物业管理委员会中应当有购房人代表，代表名额由房地产管理部门根据不同情况确定。

第十条 出售的公有住房已经实行物业管理的，仍由物业管理单位管理，物业管理委员会中应当有购房人代表参加，代表名额由房地产管理部门根据不同情况确定。

第三章 共用部位、共用设施设备维修资金 的来源和使用管理

第十一条 共有部位、共用设施设备维修资金（以下简称共用资金）分为维修储备基金、个人维修资金。其来源为：

（一）维修储备基金：非高层建筑售房款总额的２０％，高层建筑售房款总额的３５％。

（二）个人维修资金：产权人按规定标准交纳的房屋共用部位、共用设施设备的维修资金。

（三）维修储备基金、个维修资金的存款利息。

第十二条 共用资金的管理：

（一）共用资金的账簿，必须委托有物业管理资质的单位进行管理。

（二）共用资金应以临时管委会或物业小区管理委员会的名义按有关规定手续存储到市住房资金管理中心，以楼房幢为单位设立账目，单独使用，单独核算，专款专用，任何单位或个人均不得截留、挪用。

（三）受委托的物业管理单位应当每六个月向小区管委会或者产权人公布一次房屋共用资金的使用情况。

第十三条 共用资金的使用：

（一）维修储备基金用于房屋共用部位、共用设施设备的大、中维修。

（二）维修储备基金在使用时，由临时管委会或者小区物业管理委员会提交使用计划和项目预算书，经市住房制度改革领导小组办公室（以下简称房改办）审批后，持批准书到银行办理用款手续。

（三）受委托的物业管理单位对共用资金的使用，必须自觉接受财政、审计部门的监督检查。

第十四条 房屋共用部位、共用设施设备的大修，是指需牵动或者拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程；大修工程一次费用应当在该建筑物同类结构新建造价的２５％以上，大修后的房屋必须符合基本完好或者完好标准的要求。

房屋共用部位、共用设施设备的中修，是指需牵动或者拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程；中修工程一次费用应当在该建筑物同类结构新造价的２０％以下，中修后的房屋７０％以上必须符合基本完好或者完好标准的要求。

房屋共用部位、共用设施设备的小修，是指及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程；小修工程的综合年均费用应当为所管房屋现时造价的１％以下。

第四章 使用管理

第十五条 产权人、使用人应当自觉遵守房屋管理有关规定，严格按照规定要求，使用和维护房屋及设施设备。

第十六条 产权人、使用人不得拆改自住房屋的承重结构；确需拆改房屋非承重结构或者设施设备时，必须向物业管理单位递交书面申请，经房屋鉴定部门鉴定，市房地产管理部门批准后，方可施工。

第十七条 产权人转让住房前应当事先报告物业管理单位，所转让房屋的维修储备基金受房人享有使用权，仍用于该房屋的维修。

第十八条 以成本价购买的住房，使用时需要改变原住房性质，从事经营性活动，必须在不影响房屋使用安全和房屋寿命，不影响周围环境和市容，不妨碍毗邻住房使用的前提下，经房管会同意，报房管行政部门审批后，方可向有关部门申领营业执照。以标准价购买的住房，使用时需要改变原住房性质的，还需征得售房单位的同意。

第十九条 第二层或二层以上的住房，原则上不得改变其使用性质。

第二十条 以成本价或标准价购买的住房，出租或出售，按照《长春市出售公有住房管理办法》有关规定执行。

第二十一条 房屋产权人、使用人不得阻挠共用部位、共用设施设备的修缮；因阻挠修缮造成人身伤害、财产损失的，由阻挠人依法承担法律责任。

第五章 维修管理

第二十二条 公有住房售后维修费用的分担：

（一）自用部位、自用设施设备的维修更新所需费用由产权人承担。

（二）共用部位和共用设施设备的小修费用由产权人从个人维修资金中支付。

（三）共用部位和共用设施设备的大、中维修费用从维修储备基金中支付。当维修储备基金不足时，产权人应当按照规定标准交纳房屋共用部位、共用设施设备的维修费，以保证房屋的正常使用。

第二十三条 住房出售后，入楼户阀门以外的供水、电信、电照、煤气、供暖等设施、设备的维修养护，依照有关规定划分的责任执行。

住房采暖费在市政府没有新的规定之前仍由原渠道解决。

第二十四条 公有住房出售后，需要进行维修的，应当按照下列规定办理：

（一）房屋由受委托的物业管理单位进行维修。

（二）房屋需要小修的，产权人、使用人应当向住宅小区物业管理委员会或者临时管委会报告，物业单位在接到住宅小区物业管理委员会或者临时管委会的通知后应当及时给予修缮，确保维修质量。

（三）房屋需要大、中修的，受委托的物业管理单位在接到住宅小区物业管理委员会或者临时管委会提交的维修储备基金批准使用计划和项目预算书后，方可施工。

第六章 法律责任

第二十五条 违反本办法第十一条规定售房单位仍未建立维修储备基金的，由房地产管理部门限期建立，逾期仍未建立的，依照有关规定予以处罚。

第二十六条 违反本办法第十二条第二项规定，擅自截留、挪用共用资金的，由房地产管理部门限期改正，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十七条 违反本办法规定，受委托的物业管理单位不及时维修房屋、设施设备的，或者维修达不到质量标准的，由房地产管理部门限期改正，并给予１００００元以下罚款；给产权人、使用人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第二十八条 违反本办法其他条款规定的，由有关部门依照有关法律、法规、规章的规定予以处罚。

第二十九条 当事人对处罚决定不服的，可以在接到处罚决定书之日起十五日内向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉；当事人也可以自接到处罚决定书之日起十五日内直接向人民法院起诉。

当事人逾期不申请复议或者不向人民法院起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七章 附则

第三十条 各县（市）可参照本办法执行。第三十一条 本办法由市人民政府法制局负责解释。第三十二条 本办法由市房地产管理局负责组织实施。第三十三条 本办法自公布之日起施行。

发布部门：长春市政府 发布日期：1998年07月21日 实施日期：1998年07月21日(地方法规)

第四篇：长春市公有住房售后管理办法

第9号

《长春公有住房售后管理办法》业经1998年4月6日市人民政府第5次常务会议讨论通过，现予发布施行。

市长：李述

一九九八年七月二十一日

长春市公有住房售后管理办法

第一章 总则

第一条 为了深化我市住房制度改革，加强公有住房出售后的管理，维护售购房人双方合法权益，根据国家有关法律、法规的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 凡在我市市区内依照《长春市出售公有住房管理办法》出售的公有住房，均适用本办法。

出售公有住房的单位和购买公有住房的个人，必须遵守本办法。

第三条 本办法所称公有住房售后管理，是指公有住房出售给个人后，对房屋自用部位、自用设备、共用部位、共用设施设备维修、使用的管理。

第四条 本办法所称自用部位，是指户门以内的部位和自用阳台。

本办法所称自用设备，是指户门以内上水、电照、煤气表以内的管线和暖气支管、散热器及卫生设施。

本办法所称共用部位，是指楼板、屋面、梁、柱、内外墙体、基础等承重结构部位和楼梯间、水箱间、共用走廊、共用门厅、楼内存车库院落、共用厨房、共用厕所。

本办法所称共用设施设备，是指共用的给排水管道、二次供水设施、楼内暖气管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、共用照明、共用天线。第五条 市房地产管理局是本市公有住房售后管理的行政主管部门，负责我市公有住房售后的统一管理工作。

第六条 城建、公用、环保、公安、工商、电业、电信、邮政、卫生等有关部门应当按照各自职责，配合房地产管理部门做好公有住房售后的管理工作。

第二章管理组织和职责

第七条 公有住房出售后，一幢住宅楼出售率(户)达到50％以上，尚没有实行物业管理的，市房地产管理部门指定的售房单位应当同房屋产权人建立售后房屋临时管理委员会(以下简称临时管委会)。

临时管委会的职责：

(一)制定管委会章程，维护房屋产权人，使用人合法权利；

(二)决定选聘物业管理单位，代表房屋产权人，使用人签订房屋委托管理合同；

(三)审议物业管理单位维修资金的使用计划；

(四)审议物业管理单位制订的管理计划，决定房屋维修和管理服务的重大事项；

(五)检查、监督物业管理单位对房屋的管理工作。

第八条 建立临时管委会时，应当提交建立临时管委会申请书、《临时管委会章程》、临时管委会成员名单和办公场所等有关资料，报市房地产管理部门审批备案。

临时管委会的成员应为兼职，主任由市房地产管理部门指定的售房单位派人兼任，其他成员可参照《长春市住宅小区物业管理委员会选举办法》的有关规定在购房人代表中选举产生。

第九条 临时管委会管理的房屋纳入住宅小区物业管理后，临时管委会的职能由住宅小区物业管理委员会行使。双方应当在房地产管理部门监督下，做好工作的交接。住宅小区物业管理委员会中应当有购房人代表，代表名额由房地产管理部门根据不同情况确定。

第十条 出售的公有住房已经实行物业管理的，仍由物业管理单位管理，物业管理委员会中应当有购房人代表参加，代表名额由房地产管理部门根据不同情况确定。

第三章共用部位、共用设施设备维修

资金的来源和使用管理

第十一条 共有部位、共用设施设备维修资金(以下简称共用资金)分为维修储备基金、个人维修资金。其来源为：(一)维修储备基金：非高层建筑售房款总额的20％，高层建筑售房款总额的35％。

(二)个人维修资金：产权人按规定标准交纳的房屋共用部位、共用设施设备的维修资金。

(三)维修储备基金、个人维修资金的存款利息。

第十二条 共用资金的管理：

(一)共用资金的帐簿，必须委托有物业管理资质的单位进行管理。

(二)共用资金应以临时管委会或物业小区管理委员会的名义按有关规定手续存储到市住房资金管理中心，以楼房幢为单位设立帐目，单独使用，单独核算，专款专用，任何单位或个人均不得截留、挪用。

(三)受委托的物业管理单位应当每六个月向小区管委会或者产权人公布一次房屋共用资金的使用情况。

第十三条 共用资金的使用：

(一)维修储备基金用于房屋共用部位、共用设施设备的大、中维修。

(二)维修储备基金在使用时，由临时管委会或者小区物业管理委员会提交使用计划和项目预算书，经市住房制度改革领导小组办公室(以下简称市房改办)审批后，持批准书到银行办理用款手续。

(三)受委托的物业管理单位对共用资金的使用，必须自觉接受财政、审计部门的监督检查。

第十四条 房屋共用部位、共用设施设备的大修，是指需牵动或者拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程；大修工程一次费用应当在该建筑物同类结构新建造价的25％以上，大修后的房屋必须符合基本完好或者完好标准的要求。

房屋共用部位、共用设施设备的中修，是指需牵动或者拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程；中修工程一次费用应当在该建筑物同类结构新造价的20％以下，中修后的房屋70％以上必须符合基本完好或者完好标准的要求。

房屋共用部位、共用设施设备的小修，是指及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程；小修工程的综合年均费用应当为所管房屋现时造价的1％以下。

第四章使用管理

第十五条 产权人、使用人应当自觉遵守房屋管理有关规定，严格按照规定要求，使用和维护房屋及设施设备。

第十六条 产权人、使用人不得拆改自住房屋的承重结构；确需拆改房屋非承重结构或者设施设备时，必须向物业管理单位递交书面申请，经房屋鉴定部门鉴定，市房地产管理部门批准后，方可施工。

第十七条 产权人转让住房前应当事先报告物业管理单位，所转让房屋的维修储备基金受房人享有使用权，仍用于该房屋的维修。

第十八条 以成本价购买的住房，使用时需要改变原住房性质，从事经营性活动，必须在不影响房屋使用安全和房屋寿命，不影响周围环境和市容，不妨碍毗邻住户使用的前提下，经房管会同意，报房管行政部门审批后，方可向有关部门申领营业执照。以标准价购买的住房，使用时需要改变原住房性质的，还需征得售房单位的同意。

第十九条 第二层或二层以上的住房，原则上不得改变其使用性质。

第二十条 以成本价或标准价购买的住房，出租或出售，按照《长春市出售公有住房管理办法》有关规定执行。

第二十一条 房屋产权人、使用人不得阻挠共用部位、共用设施设备的修缮；因阻挠修缮造成人身伤害、财产损失的，由阻挠人依法承担法律责任。

第五章维修管理

第二十二条 公有住房售后维修费用的分担：

(一)自用部位、自用设施设备的维修更新所需费用由产权人承担。

(二)共用部位和共用设施设备的小修费用由产权人从个人维修资金中支付。

(三)共用部位和共用设施设备的大、中维修费用从维修储备基金中支付。当维修储备基金不足时，产权人应当按照规定标准交纳房屋共用部位、共用设施设备的维修费，以保证房屋的正常使用。

第二十三条 住房出售后，入楼户阀门以外的供水、电信、电照、煤气、供暖等设施、设备的维修养护，依照有关规定划分的责任执行。

住房采暖费在市政府没有新的规定之前仍由原渠道解决。

第二十四条 公有住房出售后，需要进行维修的，应当按照下列规定办理：

(一)房屋由受委托的物业管理单位进行维修。

(二)房屋需要小修的，产权人、使用人应当向住宅小区物业管理委员会或者临时管委会报告，物业管理单位在接到住宅小区物业管理委员会或者临时管委会的通知后应当及时给予修缮，确保维修质量。(三)房屋需要大、中修的，受委托的物业管理单位在接到住宅小区物业管理委员会或者临时管委会提交的维修储备基金批准使用计划和项目预算书后，方可施工。

第六章法律责任

第二十五条 违反本办法第十一条规定售房单位仍未建立维修储备基金的，由房地产管理部门限期建立，逾期仍未建立的，依照有关规定予以处罚。

第二十六条 违反本办法第十二条第二项规定，擅自截留，挪用共用资金的，由房地产管理部门限期改正，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十七条 违反本办法规定，受委托的物业管理单位不及时维修房屋、设施设备的，或者维修达不到质量标准的，由房地产管理部门限期改正，并给予10000元以下罚款；给产权人、使用人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第二十八条 违反本办法其他条款规定的，由有关部门依照有关法律、法规、规章的规定予以处罚。

第二十九条 当事人对处罚决定不服的，可以在接到处罚决定书之日起十五日内向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉；当事人也可以自接到处罚决定书之日起十五日内直接向人民法院起诉。

当事人逾期不申请复议或者不向人民法院起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七章附 则

第三十条 各县(市)可参照本办法执行。第三十一条 本办法由市人民政府法制局负责解释。第三十二条 本办法由市房地产管理局负责组织实

第三十三条 本办法自公布之日起施行。

主题词：公有住房 售后 管理 办法 令

第五篇：公有住房售后维修管理办法

第一条为加强公有住房售后维修管理，明确售房单位或者其委托的管理单位（以下统称售房单位）和住房所有权人、使用人的责任，保障住房的正常使用，根据国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本省行政区域内在城镇住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房的维修管理。公有住房出售后实行物业管理的，依照国家和本省有关物业管理的规定执行。

第三条省人民政府建设行政主管部门负责全省公有住房售后维修的管理工作。设区的市、县（市）人民政府房地产行政管理部门负责本行政区域内公有住房售后维修的管理工作。

第四条在公有住房出售时，售房单位与住房所有权人应当签订公有住房售后维修管理合同，界定住房的共用部位、共用设施设备和自用部位、自用设备，明确维修管理责任，并对其他有关事项进行约定。在本办法发布前，出售公有住房未签订维修管理合同的，应当在设区的市、县（市）房地产行政管理部门规定的期限内补签合同。住房的共用部位，是指住户共用的住房主体承重结构部位（包括屋顶、楼板、梁、柱、内外承重墙体、基础）、外墙面、楼梯间、走廊通道、垃圾道、烟道、排气孔道、公用门厅、内天井和设备层等。住房的共用设施设备，是指居住小区、组团或者单幢住宅内，住户共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵，电梯、公用电视天线、供电线路、照明设施，锅炉、暖气管道，煤气管道，消防设施，以及绿地、道路、信报箱、传达室、公共厕所、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。住房的自用部位、自用设备，是指分户门及其以内的门、窗、屋面、内墙面、地面、非承重隔断墙、阳台，水、电、煤气的户表及其以内的管线、器具，暖气分户阀门及其以内的管道、暖气片等；独户住宅的院墙及其以内的建筑物、构筑物和配套设备等。

第五条公有住房出售后，其共用部位、共用设施设备的维修和管理由原售房单位负责。同院或者同幢的公有住房出售前产在线图书馆权属于二个及其以上单位的，在出售后，其共用部位、共用设施设备的维修和管理由原售房单位共同负责。公有住房出售后，其自用部位、自用设备的维修和管理由住房所有权人负责。但是，水、电、煤气的收费中已经包含水、电、煤气户表的维修管理费用的，供水、供电和煤气经营单位应当负责水、电、煤气户表的维修管理，并承担相应费用。

第六条公有住房出售后，原售房单位应当建立住房共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金），专项用于公有住房出售后住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

第七条售房单位应当从实际收取的售房款中按照设置电梯的高层住宅为售房款总额的30％至40％，其他住宅为售房款总额的20％至30％的比例，提取维修基金，该项维修基金归售房单位所有。购房者应当按照实际交付的购房款总额2％的比例，直接向售房单位交纳维修基金。该项维修基金属于住房所有权人共有，不计入住房销售收入。

第八条在本办法实施前，公有住房售出后未建立维修基金或者维修基金提取、交纳的标准低于前条规定的，售房单位和购房者应当依照本办法的规定，建立或者补充维修基金。

第九条售房单位应当按照设区的市、县（市）房地产行政管理部门规定的比例，将维修基金划分为住房共用部位维修基金和住房共用设施设备维修基金，并在银行开设专户储存。其中住房共用部位维修基金按幢建帐，共用设施设备维修基金按居住区、组团建帐，实行专款专用。

第十条住房的共用部位、共用设施设备的维修管理费用从依照本办法的规定建立的维修基金中列支。但是县级以上人民政府对负责住房共用设施设备维修管理的部门和维修管理费用的支出另有规定的，按其规定执行。住房的自用部位、自用设备的维修管理费用由住房所有权人承担。在建筑工程保修期内的住房，建筑法律、法规、规章规定由责任单位保修的，责任单位应当负责维修，并承担相应费用。

第十一条维修基金不敷使用时，经当地房地产行政管理部门批准，售房单位可以按照住房建筑面积的占有比例，向住房所有权人续筹。具体筹集办法，由设区的市、县（市）人民政府制定。

第十二条住房所有权人可以依照国家和本省有关住房公积金管理的规定，向住房公积金管理中心申请使用其家庭成员的住房公积金，专项用于住房的大修。

第十三条售房单位应当定期向住房所有权人公布维修基金的使用情况，听取住房所有权人对维修基金管理和使用的意见，并接受房地产行政管理、财政和审计部门的监督检查。

第十四条公有住房售出后住房和设施设备需要维修的，在住房所有权人、使用人告知售房单位后，售房单位应当对报修项目进行登记，填写住房维修任务单，通知维修人员，并在规定的期限内修复住房和设施设备。住房和设施设备的各类维修项目的维修期限，由设区的市、县（市）房地产行政管理部门规定。

第十五条售房单位应当定期对住房的共用部位、共用设施设备进行检查维修。维修住房和设施设备时，必须对维修质量负责，按照国家和本省制定的有关技术标准进行。不得偷工减料，不得使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。

第十六条售房单位接受住房所有权人、使用人的委托对住房的自用部位、自用设备进行维修的收费标准，国家和本省发布的房屋修缮定额已作规定的项目，按其规定执行；未作规定的项目，由住房所有权人、使用人与售房单位协商议定。

第十七条住房所有权人、使用人因进行住房维修涉及住房的承重结构或者明显加大建筑物荷载的，应当依照国家和本省的有关规定办理审批手续。未经批准，不得擅自拆卸、改装。

第十八条住房所有权人、使用人对住房的自用部位、自用设备进行维修时，不得影响住房的共用部位、共用设施设备的使用功能。因维修影响住房的共用部位、共用设施设备的使用功能或者造成毗连房屋损坏的，责任人应当负责修缮或者赔偿。拒绝修缮或者赔偿的，由售房单位组织修缮，所需费用由责任人承担。

第十九条对住房和设施设备进行维修时，有关住房所有权人、使用人应当予以配合。不予配合给他人造成损失的，应当承担赔偿责任。

第二十条住房所有权人和售房单位对维修基金的交纳和使用发生争议时，可以协商解决；协商不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第二十一条售房单位未依照本办法的规定提取或者补充维修基金的，由县级以上人民政府财政、房地产行政管理部门责令限期提取或者补充维修基金；逾期仍未提取或者补充维修基金的，可以自应当提取、补充之日起，按日处以未提取或者未补充额万分之三的罚款。

第二十二条违反本办法第十四条第一款规定的，由县级以上人民政府房地产行政管理部门予以警告，并可处以一千元以上一万元以下的罚款。

第二十三条违反本办法第十五条的规定，建筑法律、法规、规章对行政处罚机关和处罚方式已作规定的，按其规定执行；未作规定的，由县级以上人民政府房地产行政管理部门予以警告，并可处以一千元以上一万元以下的罚款。

第二十四条设区的市、县（市）人民政府可以根据本办法制定实施细则。

第二十五条本办法自发布之日起施行。