第一篇：旧厂改造合作协议
增城永恒实业有限公司厂房改造
项目收购意向书
甲方：增城市永恒实业有限公司 乙方： 广州市洋合投资有限公司
为积极推进增城市永恒实业有限公司旧厂改造项目（以下简称“该项目”），响应广州市增城区人民政府大力推进“三旧”改造的号召，积极发挥自身的优势，致力实现土地资源利用效益最大化。本着互惠互利、共同发展的宗旨，就位于增城区新塘镇永和永平街的增城市永恒实业有限公司旧厂项目土地,在甲方确认保该项目地块可按国家政策进行三旧改造的条件下同意引进乙方对该项目进行投资开发。经与乙方友好协商，成本协议，以共同遵守。
鉴于甲乙双方对该项目达成的良好共识，在充分信任的基础上，本着平等自愿、互惠互利、优势互补、快速推进的原则，依照国家法律法规和广州市及区相关政策，甲乙双方就该项目开发事宜达成如下意向：
第一条 项目概况
1、项目名称：增城永恒实业有限公司旧厂改造项目
2、项目位置：该项目位于增城区永宁街。
3、规划条件：土地使用权人:增城市永恒实业有限公司, 本项目地块总面积约40287.70m2（其中，土地证号:增国用(2005)第A0400471号，该地块面积约24480.7m2、土地证号:增国用(2004)第A0400324号，该地块面积约15807m2）。
目前，该地块用地性质为工业用地，拟调整规划为住宅用地，具体规划指标以甲乙双方确认的规划设计条件上报国土规划等部门，最终以国土规划等部门的批准文件为准。
4、项目拟建设内容：住宅。第二条
合作意向内容
1、合作模式：（1）、意向交易价格：
A、甲方同意按总额1.2亿元的价格（下称“意向价格”）转让本项目土地全部使用权权益。上述款项是乙方取得本项目土地使用权支付的全部款项
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（不含后期开发费用，如需缴纳的土地出让款等）；该价款应优先用于清偿与本项目相关的应由甲方承担的负债和税费（目前该地块尚有1000万左右的抵押贷款），本项目土地使用权交易、过户、付款时不符合收购条件的，乙方有权拒绝受让、过户和付款，因此产生的一切责任和后果由违约方承担。甲方收取款项开具发票所发生的一切相关税费由乙方负责。
B、政府按“三旧改造”政策返还给甲方的款项（包括各项优惠政策带来的收益和土地出让金等）和竞买者支付给甲方的拆迁补偿及租金补偿全部归乙方所有，上述款项甲方应在收到后五个工作日内支付给乙方。若甲方逾期支付给乙方，应向乙方支付逾期付款额每日千分之一的违约金。（2）、支付节点
A、签订意向收购协议书之日起三天内甲方支付100万诚意金。
B、在签订正式协议书之日起三天内，乙方支付3500万给甲方，甲方应理顺增城永恒实业有限公司厂存在的债权、债务情况并提供乙方认可的相关方案和证明资料；甲方确保债权、债务不影响乙方对该项目进行开发、建设、融资、销售、备案、确权、运营等工作。并且甲方以项目地块80%股份更名过户给乙方，甲乙双方以增城永恒实业有限公司的名义申请旧厂自主改造；
C、待该项目意向协议签订之日起15个工作日内，签订正式收购合同，签订正式收购合同之日起三天内支付2500万给甲方。剩余款项待乙方或乙方关联方最终取得该项目地块全部权益后(取得《国有土地使用证》)7个工作日一次性支付完成。
D、甲乙双方以增城永恒实业有限公司的名义申请旧厂自主改造；乙方负责取得旧厂自主改造批复后与国土部门签订土地出让合同并交纳土地出让金，并负责项目开发建设的投入和运营管理。
3、乙方负责在本协议签订后二年半内完成增城永恒实业有限公司厂的所有三旧改手续工作。若二年半后乙方未顺利办理完成该项目地块的三旧改工作,甲方最多给与1个月的延期时间,延期时间过后,乙方最终未能办理该地块三旧改造工作,则乙方须按成交总额款项的36%年利息赔偿给甲方（记息时间为乙方支付第一笔款项时间为准，未满一年按一年计算）。甲方必须协助乙方以甲方名义办理项目用地转换功能等开发手续，以书面形式通知为准，办理相关手续的一切费
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用由乙方承担。而甲方拒绝协助办理的，乙方有权解除本协议，甲方已收取的款项应予返还，造成乙方损失的，应予赔偿。
4、乙方负责完成该地块概念性总平面规划方案的设计工作。由甲、乙双方负责与规划等政府相关部门沟通，及时调整控制性详细规划、申请出让规划条件并承担相关费用。
5、甲方协助乙方在签订正式收购协议之日起120日内取得该项目旧厂自主改造批复文件。甲方协助乙方按合法程序完成项目用地用于开发的手续。甲方无条件配合乙方办理土地用途变更、设置及办理招拍挂条件等手续。办理相关手续的一切费用由乙方承担。而甲方拒绝协助办理的，乙方有权解除本协议，甲方已收取的款项应予返还，造成乙方损失的，应予赔偿。
6、乙方在该项目取得《国有土地使用证》后，负责该项目的资金筹措、开发建设和运营管理等工作。包括开发土地出让涉及的土地增值税等一切相关责任。
7、甲方负责协调相关部门使该项目最大限度享有国家及地方规定的各项优惠政策和措施。具体优惠政策包含但不限于：减免市政配套费、企业所得税及营业税的返还、投资奖励等。
8、甲方在与乙方签订本合作意向书后，不得与其他任何单位或个人签订本项目的类似协议。
9、本合作意向书未尽事宜，由甲乙双方另行友好协商并签订相关补充协议。本意向书一式肆份，双方各执贰份。
甲方：增城市永恒实业有限公司
乙方：广州市洋合投资有限公司（盖章）
（盖章）
法定（或授权）代表人：
法定（或授权）代表人：
签署日期：
****年**月**日
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第二篇：旧厂房改造调研报告
旧厂房改造调研报告2
实习周调研报告
课题名称：
姓 名：
班 级：
学 号：
指导老师：
调研周调研报告月 目录
一、概述
二．南京晨光1865创意产业园
2.1 园区物质环境2.2外界面改造模式2.3内部空间改造方法三、南京创意东八区 3.1成功转型的有理因素
3.2转型面临的问题
3.3考察后的思考四、南京国创园 4.1内部空间利用分析
4.2立面改造分析
五、创意中央科技文化园
5.1园区简介
5.2空间特征与功能划分
5.3建筑样式
5.4设计亮点
5.5室内设计风格
5.6空间色调
5.7灯光布置
六、结语调研周调研报告 一、概述
21世纪以来，工业建筑遗产的改造与再利用在我国日益兴旺，成为建筑设计界对的一大热点，南京改造再利用的工业建筑主要集中在几个创意产业园区。受城市规模与投资环境影响，工业建筑的再利用模式，主要以投资少、多样化、环境好为特点。
下面，针对对本周对南京旧厂房的实地调研，将着重对南京晨光1865创意产业园、南京创意东八区、南京国创园、创意中央科技文化园这四个近现代厂房室内、环境以及建筑立面改造进行分别分析和阐述。
二．南京晨光1865创意产业园
2.1 园区物质环境
1865 创意产业园是南京规
模较大、较为成功的工业建筑改造群。该园区最早曾经是清朝晚期洋务运动时两江总督李鸿章所创建的金陵制造局。该地区自创建以来至今，已经连续运作了近150 年，留下了各个时期发展的痕迹，是中国近代机器制造业发展历程的一个浓缩（图2-1）。园内清代所建的厂房虽然遗 存下来较少，但已基本确定了现在厂区的南北界限与西部的范
围，并对后来建筑的肌理产生了重 图2-1 1865产业园旧工厂大门
要影响。清代留存建筑的重大历史意义与建筑价值为创意产业园的策划与成立起到了重要作用。
民国时期典型厂房为包豪斯
风格建筑（图2-2），形体简洁、平面高效，墙体为青砖砌筑，窗户高大规则。该时期的厂房在创意产业园中所占比例最大，决定了群体建筑的文脉与肌理，为创意产业园建筑的风格材料定下基调。目前厂区的改造多以民国时期的厂房作为主要参考对象。
建国后典型建筑造型简朴实
用，分别为红砖高大厂房或水泥
砂浆抹面的多层厂房。该时期对厂 图2-2包豪斯风格的建筑
区核心区域并未过多拆改，厂区范围也分别向东、西、南3个方向延伸，其中只有向东延伸的部分纳入了现在1865创意产业园的范围。
2.2外界面改造模式
我们以此分类为基础进行建筑外界面改造调查，发现在已完成改造的21幢建筑中，各类建筑在改造中有各自的侧重点(表1)。
调研周调研报告
表1 各类建筑外界面改造方法统计
改造必须全方位进行，包括了嫁接青砖、钢等建筑群中普遍存在的材质，更加明确地向公众传递建筑群的特 征；打破内外区分明显的厂房界面，创造出过渡空间，吸引外部人流进 入；将建筑表面新旧痕迹加以并置展现，以历史纵深作为资本，提升建筑的底蕴与品质，增加其文化内涵。通过综合改造，重新塑造焦点建筑外界面形象，成为园区对外交流的示范与 窗口。
图2-3 对厂房入口立面的改造
立面更新的做法通常比较经济实惠，能通过较少的投入，让建筑焕然一新，有些虽然在细节设计上尚缺乏推敲，但对于原本设计完成度较低的普通工业建筑也有很大的实用价值。由于典型建筑本身已不乏自身特点和细节。它们需要的只是在整齐统一的特色下发挥各自的一点特性，把改动仅仅限制在入口范围之内的点睛一笔已经足够（图2-
3）。界面扩展在局部改造中所需成本较大，改动也较大，故在改造中所占比例较小，某些置换后的公共建筑对此存在一定的需求。
通过对南京晨光1865创意产业园的调研，不难发现其厂房结构主要以边长和高大为主，我们将通过对其建筑体量的不同从而研究其空间改造上的手法和特点。
2.3内部空间改造方法
根据1865产业园各建筑空间及体量特征，将园区建筑分类为扁长空间与高大空间。并以此为基础进行建筑内部空间改造方法的研究。通过准确地对既有建筑进行定位，寻找出适合每一幢建筑的改造方法。扁长空间在1865创意产业园中是比例最多的一种改造空间。通常为单向通长的空间，由2至4层叠合而成。对于扁长空间的改造是在原建筑的条件限制下进行，改造模式也基于对原空间特色的发挥。高大型厂房空间，通常指空间高度超过10m，无柱空间面积超过100m2 的空间。这些空间的顶部都有大跨结构支撑，在平面上可以任意划分，在垂直高度上，也可根据不同的空间需求而确立不同的空间净高。
（1）扁长型空间改造模式
在南京晨光1865创意产业园区建筑改造中，根据扁长空间不同的再利用需求，对于空间方向性、高度感与适用性的强调，大致有以下几种改造模式。
1)重点空间的空间合并
扁长空间的特点正是其乏味之处，在重点部位贯通数层，创造较高的空间不仅能够突出空间特色和重要性，同时还可以反衬出扁长空间的纵向深度。
调研周调研报告
2)主体空间保留下的局部加层改造 该模式能够尽量保留原有的工
业空间并合理地投入再利用，是工业建筑最理想化的出路。由于工业
空间与民用空间在本质上的差别，这种情况在具体的改造中较为理想化，但对于展示与办公相结合的功能却能够在此找到完美的契合点（图2-4）。
3)单元空间的营造
单元化分割是解决过长空间的 图2-4 办公空间的局部加层有效方法，规避了空间的固有缺陷。
过于狭长的空间经单元化处理，每个使用单元空间比例舒适完整（图2-5）。工业建筑的层高相对较高，在单元空间设计中可以灵活运用层 高优势，设计高低有别的主次空间。在这样的单元中再进一步细化空间 设计，根据具体需求进行空间组织，相对独立、互不干扰。在商业租用 或投入时，单元化亦能使建筑整体 运作可分可合，无论从空间秩序性 还是实用性上来看，单元空间的营造 图2-5 单元分割空间均有其特殊优势。
4)强调空间特质
如果说单元空间的营造是在弥补空间缺陷的话，在改造中对空间特质的强调旨在让人们更容易感觉到工业空间的特点。由于扁长空间的方向引导性非常明显，在该模式的运用中将线性的走道空间平行空间长边方向布置，小空间尽量形成序列感，大空间通常置于建筑端部，与空间属性不相冲突，还能起到引导人流的作用。
（2）高大型空间改造模式高大型空间的改造受建筑围 护的限制已经相对较少，内部空间再创造的自由度也相对较高。针对该类空间的大容积、大尺度个优势分别存在2种改造模式。
1)新空间填充
为了最大限度地利用现有的内部空间，在原建筑内部填充一个新的建筑体系，获得经济而合适的空间（图2-6）。新老建筑共用维护体系，能够尽量少的浪费使用空 间。这样塑造全新小尺度空间的做 图2-6 建筑内部的空间填充
调研周调研报告
法虽然不是所有设计师及使用者一致认同的模式，但也能反映部分业主的想法。他们只需要保留工业建筑外部的特征与语言，对于内部却需要更加现代与舒适，或者与功能更加匹配。这样的改造建筑体现了新旧的对比、冲突与和谐。
2)房中房
在高大空间中新建一个结构部分完全脱离的小尺度建筑，尽量少地对旧空间进行直接干扰，既能满足民用建筑的尺度需求，又能保持原工业建筑空间与结构依旧清晰。
三、南京创意东八区
南京东八区内留有数十栋
保存完好、内部空间宽敞、形
态丰富的老厂房，并且留存了 工业历史的特色痕迹，通过优 化设计与建筑改造，形成了感 怀往日工业之美的独特艺术魅 力。通过实地调研发现，园区 内的办公性质多为国内外的设 计公司（工作室）、咨询策划服务、原创商业服务机构、个性 品牌专营以及其他创意机构，这样的办公性质聚集于此，形 成了十分具有个性和创意的产 业聚集区（图3-1）。
图3-1 经改造后的特色办公建筑
3.1成功转型的有理因素
之所以东八区能够获得如此好的转型效益，通过老厂区的改造成个性十足的办公空间，这与一下几方面其特有的有利因素是分不开的。
（1）经济的运营从成本南京东 八区旧厂区 在改造后，既有丰富的 创意得到展 现在空间层 面上，同时，又有很好的 办公空间使 用面积，并没有因为其他 因素而降低，图3-2 图3-3
其得房率仍能达到90%，从而降低了所在企业的运营成本。
（2）个性的办公空间
老厂区内独具特色的大尺度、挑高空间厂房建筑从而使其内部空间充裕，其层高基本上都在3.5— 5米之间，作为办公空间，尺度比较适宜人们在内部办公，另外，整个东八区建筑之间，都在三楼的位置用廊道连接起来，将建筑贯穿起来，方便办公的同时也显得个性十足，充满设计与创意（图3-2、3-3）。
调研周调研报告
（3）怡人的办公空间
东八区创意产业园背靠历史悠
久的明城墙，临近优美恬静的月牙 湖，具有独一无二的绿色生态环境，其园内馥郁芳香、绿荫满园，与湖畔和城墙交相辉映，围合成一方都市办公绿洲，大量的企业汇集于此也与其外部环境的舒适和地理优势分不开 的（图3-4）。
另外，东八区创意产业园改造的成功也与其完善的办公配套，成熟的运营管理，强势的政策支持以及全面 的运营服务有一定的关系的。产业园 图3-4 园区内的绿植
区内部有相应的配套设施如悠闲的下午茶空间、充满创作氛围的艺术长廊、展览展示空间、主题活动场地等可供办公人员得到很好的放松和休闲。
3.2转型面临的问题
（1）文化产业园规模偏小，规格不高，客户流动性大；
（2）文化产业园功能定位不准，近年政府提倡都市型产业园区建设，而相关政策产业导向以及服务没有跟上；
（3）动漫企业规模较小，资金缺口较大，政府鼓励入驻园区缺少相应的政策支持，企业自生自灭的现象较为普遍；
（4）楼宇型文化产业园的服务管理能力和服务意识比较薄弱；
（5）推进文化产业园的发展措施不多，尤其是二次发展预留空间不足，从而导致发展空间不足。
3.3考察后的思考
（1）通过实地考察，可以发现，东八区创意园交通并不是很便利，道路也略显狭窄和破旧，停车位较少，没有规范的停车场；（2）东八区创意园区的建设目的是建立园区内产业链，充分发挥园区内的行业集聚效应。但目前园区内的商
务联系依然较少，没有达到应有的效 图3-5 园区内混乱的停车空间 果。四、南京国创园 南京国创园，地处新秦淮西南部、菱角市66号原南京 筑立面及内部空间进行改造利用。并对外部景观进行整合。
4.1内部空间利用分析
在对其内部空间的利用上，国创园在其既有空间的基础上，将内部空间依据适用功能重新划分，根据功能定位，合理改造内部空间，本来的旧厂房的内部空间基本为大体量的开场空间，现在在对功能定位的基础上，可以对内部空间进行加盖，加层等手法使得空间能够更好的利用，能够更好的发挥使用效益（图4-1）。
图4-1正在改造的内部空间
图4-2 通过加减法进行立面改造 4.2立面改造分析如图4-2，在立面改造上，主要是在原有立面的基础上通过附加立面等手法结合内部空间和功能更定位对立面进行重新改造，还有就是通过对原有立面本身的加减法进行改造利用，以达到适宜合理的效果，另外，在园区入口还保留以前的大型工业设备，巨大的设备矗立于入
口处增强了整体的视觉冲击力，并且在整个立面上达到和谐统一的效果，厂房固有的红墙配合着大尺度的工厂原设备，让整个园区在视觉上很是震撼。
五、创意中央科技文化园
5.1园区简介
创意中央文化园前身是南京油
嘴油泵厂，在老厂房的改造过程中，最大限度保留了“工业文明”的标 志性符号。锈迹斑斑的大油罐成了 标新立异的雕塑（图5-1）。
园区由科技创意区、文化互动
区与时尚休闲区三部分组成，但是在园 图5-1产内标志性设备 区内却无法准确区分各个具体的板块，总体来说，整个园区既时尚又休闲，业主可以在一个个独立的空间里办公与会客，也可以在园区的会所里举行小型的招待会，还可以在与神策门相连的古城墙上散步与思考。
进入创意中央科技文化园区的大门，引入眼帘的是各种具有70-90年代特色的老厂房（图5-2），红砖绿叶，虽然是老旧的工业遗存，却处处可见构思巧妙的翻新改造：独栋的厂房被装修成挑高的文化工作室，整个园区视野开阔，精致而不失大气。经过改造，南京油嘴油泵厂已经蜕变成由“科技创意区”“文化互动调研周调研报告 区”与“时尚休闲区“三大部分组成的大型都市产业园。
5.2空间特征与功能划分
创意中央科技产业园，坐落于
南京中央门商业圈核心地段，闹中取静，产业园一括创意工作、休闲娱乐、培训展示、商业服务、信息交流、生活居住功能。其中含有各类商业公司，500强公司以及一些高档会所，画廊等，同时配有食堂，咖啡厅，KTV等休闲娱乐设施。
如图5-3、5-4所示，创意中央 采用封闭空间以及半封闭空间结图5-2 有70-90年代特色的厂房图5-3 半开敞式空间 图5-4 封闭式空间图5-5 方形空间格局
调研周调研报告
图5-6 富有创意的路标
合，将每个厂房改造成一个一个的封闭空间，同时在共用空间中采用半封闭空间，保证了产业园里的人群的私密性以及半公共性。
在空间形态上，创意中央使用大量方形空间格局（图5-
5），因为原来厂房的原因，将所有厂房内改造为方形空间，最大化的面积的让使用者使用，同时方形空间容易形成一定的几何关系，和谐而有变化，具有很强的平面生成能力，适合不同形式和功能的需要。
5.3建筑样式
创意中央文化园前身是南京油嘴油泵厂，所有的建筑设计都是在原有的老 厂房上进行改建，进行重新铺装等，老厂房的改造过程中，最大限度保留了“工业文明” 的标志性符号。红砖与钢
结构相穿插的外墙结构既简洁又
充满张力，连路标都被装饰成了一组阀门的造型（图5-6），怀旧情调的设计成为另类的时尚，彰显园区作为工业遗产的特色。
5.4设计亮点
（1）创意办公
1）通常由3层以上的厂房改建 而 成 2）内部空间比较灵活，可根 据企业需要进行划分 图5-7 墙体保留的特色管道
（2）厂房改造
通过对原厂房的改造，同时保留厂房原有的一些钢筋，雕塑，红砖与钢结构，最初的蜿蜒盘踞的管道等等，使得园区显得更有质(图5-7)。
（3）设计采用废旧的枕木来铺设庭院地面或做地脚线
班驳潮湿的外墙被剥去后换成水泥、红砖；用旧房拆下来的红砖以及枕木铺设地面与部分路面，与建筑外墙相呼应。种植高大树让改造后的厂区拥有庭院气息，人在厂区的任何角落都能体会到不一样的艺术感受。
六、结语
目前，我国城市中仍有许多旧建筑，尤其是在我国城市工业发展中遗留下来的大量的旧工业建筑，成为了城市的不得不面对的问题。因此，将旧工业建筑经过修整、翻新、改造直至改变功能后，不但能重新焕发活力，在一方面还具有新建筑不可比拟的优势和特点。所以提高在建筑物有效生命期内的合理使用性，将有利于城市生态环境，益于保持城市的固有文脉，并创造与时代感相符的城市新空间。改造设计所体现的积极理念和社会意义是毋庸置疑的，其产生的经济与社会效益也是人们有目共睹的。在某种意义上说，改造成果可以看作是“建筑的第二春”。我们要积极利用好这些旧工业建筑，将他们进行有目的、有意义的改造，使旧工业建筑的经济、文化、社会和环境价值更清晰的展示在人们面前，并真正的为人们的日常生活需求服务，使我们的城市更美丽。
第三篇：旧厂房改造调研报告
旧厂房改造调研报告 2
实习周调研报告
课题名称： 姓 名： 班 级： 学 号： 指导老师：
调研周调研报告月
目录
一、概述
二．南京晨光1865创意产业园
2.1 园区物质环境
2.2外界面改造模式
2.3内部空间改造方法
三、南京创意东八区
3.1成功转型的有理因素
3.2转型面临的问题
3.3考察后的思考
四、南京国创园
4.1内部空间利用分析
4.2立面改造分析
五、创意中央科技文化园
5.1园区简介
5.2空间特征与功能划分
5.3建筑样式
5.4设计亮点
5.5室内设计风格
5.6空间色调
5.7灯光布置
六、结语调研周调研报告
表1 各类建筑外界面改造方法统计
改造必须全方位进行，包括了嫁接青
砖、钢等建筑群中普遍存在的材质，更加明确地向公众传递建筑群的特
征；打破内外区分明显的厂房界面，创造出过渡空间，吸引外部人流进
入；将建筑表面新旧痕迹加以并置展
现，以历史纵深作为资本，提升建筑
的底蕴与品质，增加其文化内涵。通
过综合改造，重新塑造焦点建筑外界
面形象，成为园区对外交流的示范与
窗口。图2-3 对厂房入口立面的改造
立面更新的做法通常比较经济实惠，能通过较少的投入，让建筑焕然一新，有些虽然在细节设计上尚缺乏推敲，但对于原本设计完成度较低的普通工业建筑也有很大的实用价值。由于典型建筑本身已不乏自身特点和细节。它们需要的只是在整齐统一的特色下发挥各自的一点特性，把改动仅仅限制在入口范围之内的点睛一笔已经足够（图2-3）。界面扩展在局部改造中所需成本较大，改动也较大，故在改造中所占比例较小，某些置换后的公共建筑对此存在一定的需求。
通过对南京晨光1865创意产业园的调研，不难发现其厂房结构主要以边长和高大为主，我们将通过对其建筑体量的不同从而研究其空间改造上的手法和特点。
2.3内部空间改造方法
根据1865产业园各建筑空间及体量特征，将园区建筑分类为扁长空间与高大空间。并以此为基础进行建筑内部空间改造方法的研究。通过准确地对既有建筑进行定位，寻找出适合每一幢建筑的改造方法。扁长空间在1865创意产业园中是比例最多的一种改造空间。通常为单向通长的空间，由2至4层叠合而成。对于扁长空间的改造是在原建筑的条件限制下进行，改造模式也基于对原空间特色的发挥。高大型厂房空间，通常指空间高度超过10m，无柱空间面积超过100m2 的空间。这些空间的顶部都有大跨结构支撑，在平面上可以任意划分，在垂直高度上，也可根据不同的空间需求而确立不同的空间净高。
（1）扁长型空间改造模式
在南京晨光1865创意产业园区建筑改造中，根据扁长空间不同的再利用需求，对于空间方向性、高度感与适用性的强调，大致有以下几种改造模式。
1)重点空间的空间合并
扁长空间的特点正是其乏味之处，在重点部位贯通数层，创造较高的空间不仅能够突出空间特色和重要性，同时还可以反衬出扁长空间的纵向深度。
调研周调研报告
2)主体空间保留下的局部加层改
造
该模式能够尽量保留原有的工
业空间并合理地投入再利用，是工
业建筑最理想化的出路。由于工业
空间与民用空间在本质上的差别，这种情况在具体的改造中较为理想
化，但对于展示与办公相结合的功
能却能够在此找到完美的契合点
（图2-4）。
3)单元空间的营造
单元化分割是解决过长空间的 图2-4 办公空间的局部加层 有效方法，规避了空间的固有缺陷。
过于狭长的空间经单元化处理，每 个使用单元空间比例舒适完整（图
2-5）。工业建筑的层高相对较高，在单元空间设计中可以灵活运用层
高优势，设计高低有别的主次空间。
在这样的单元中再进一步细化空间
设计，根据具体需求进行空间组织，相对独立、互不干扰。在商业租用
或投入时，单元化亦能使建筑整体
运作可分可合，无论从空间秩序性
还是实用性上来看，单元空间的营造 图2-5 单元分割空间
均有其特殊优势。
4)强调空间特质
如果说单元空间的营造是在弥补空间缺陷的话，在改造中对空间特质的强调旨在让人们更容易感觉到工业空间的特点。由于扁长空间的方向引导性非常明显，在该模式的运用中将线性的走道空间平行空间长边方向布置，小空间尽量形成序列感，大空间通常置于建筑端部，与空间属性不相冲突，还能起到引导人流的作用。
（2）高大型空间改造模式
高大型空间的改造受建筑围
护的限制已经相对较少，内部空间
再创造的自由度也相对较高。针对
该类空间的大容积、大尺度个优势
分别存在2种改造模式。
1)新空间填充
为了最大限度地利用现有的 内部空间，在原建筑内部填充一个
新的建筑体系，获得经济而合适的 空间（图2-6）。新老建筑共用维护
体系，能够尽量少的浪费使用空
间。这样塑造全新小尺度空间的做 图2-6 建筑内部的空间填充
调研周调研报告
法虽然不是所有设计师及使用者一致认同的模式，但也能反映部分业主的想法。他们只需要保留工业建筑外部的特征与语言，对于内部却需要更加现代与舒适，或者与功能更加匹配。这样的改造建筑体现了新旧的对比、冲突与和谐。
2)房中房
在高大空间中新建一个结构部分完全脱离的小尺度建筑，尽量少地对旧空间进行直接干扰，既能满足民用建筑的尺度需求，又能保持原工业建筑空间与结构依旧清晰。
三、南京创意东八区
南京东八区内留有数十栋
保存完好、内部空间宽敞、形
态丰富的老厂房，并且留存了
工业历史的特色痕迹，通过优
化设计与建筑改造，形成了感
怀往日工业之美的独特艺术魅
力。通过实地调研发现，园区
内的办公性质多为国内外的设
计公司（工作室）、咨询策划服
务、原创商业服务机构、个性
品牌专营以及其他创意机构，这样的办公性质聚集于此，形
成了十分具有个性和创意的产
业聚集区（图3-1）。图3-1 经改造后的特色办公建筑
3.1成功转型的有理因素
之所以东八区能够获得如此好的转型效益，通过老厂区的改造成个性十足的办公空间，这与一下几方面其特有的有利因素是分不开的。
（1）经济的运营从成本
南京东
八区旧厂区
在改造后，既有丰富的 创意得到展
现在空间层
面上，同时，又有很好的 办公空间使
用面积，并没
有因为其他
因素而降低，图3-2 图3-3
其得房率仍能达到90%，从而降低了所在企业的运营成本。
（2）个性的办公空间
老厂区内独具特色的大尺度、挑高空间厂房建筑从而使其内部空间充裕，其层高基本上都在3.5—5米之间，作为办公空间，尺度比较适宜人们在内部办公，另外，整个东八区建筑之间，都在三楼的位置用廊道连接起来，将建筑贯穿起来，方便办公的同时也显得个性十足，充满设计与创意（图3-
2、3-3）。
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筑立面及内部空间进行改造利用。并对外部景观进行整合。
4.1内部空间利用分析
在对其内部空间的利用上，国创园在其既有空间的基础上，将内部空间依据适用功能重新划分，根据功能定位，合理改造内部空间，本来的旧厂房的内部空间基本为大体量的开场空间，现在在对功能定位的基础上，可以对内部空间进行加盖，加层等手法使得空间能够更好的利用，能够更好的发挥使用效益（图4-1）。图4-1正在改造的内部空间
图4-2 通过加减法进行立面改造
4.2立面改造分析
如图4-2，在立面改造上，主要是在原有立面的基础上通过附加立面等手法结合内部空间和功能更定位对立面进行重新改造，还有就是通过对原有立面本身的加减法进行改造利用，以达到适宜合理的效果，另外，在园区入口还保留以前的大型工业设备，巨大的设
备矗立于入口处增强了整体的视觉冲击力，并且在整个立面上达到和谐统一的效果，厂房固有的红墙配合着大尺度的工厂原设备，让整个园区在视觉上很是震撼。
五、创意中央科技文化园
5.1园区简介
创意中央文化园前身是南京油
嘴油泵厂，在老厂房的改造过程中，最大限度保留了“工业文明”的标
志性符号。锈迹斑斑的大油罐成了
标新立异的雕塑（图5-1）。
园区由科技创意区、文化互动
区与时尚休闲区三部分组成，但是
在园 图5-1产内标志性设备
区内却无法准确区分各个具体的板块，总体来说，整个园区既时尚又休闲，业主可以在一个个独立的空间里办公与会客，也可以在园区的会所里举行小型的招待会，还可以在与神策门相连的古城墙上散步与思考。
进入创意中央科技文化园区的大门，引入眼帘的是各种具有70-90年代特色的老厂房（图5-2），红砖绿叶，虽然是老旧的工业遗存，却处处可见构思巧妙的翻新改造：独栋的厂房被装修成挑高的文化工作室，整个园区视野开阔，精致而不失大气。经过改造，南京油嘴油泵厂已经蜕变成由“科技创意区”“文化互动调研周调研报告
区”与“时尚休闲区“三大部分组成的大型都市产业园。
5.2空间特征与功能划分
创意中央科技产业园，坐落于
南京中央门商业圈核心地段，闹中
取静，产业园一括创意工作、休闲
娱乐、培训展示、商业服务、信息
交流、生活居住功能。其中含有各
类商业公司，500强公司以及一些高
档会所，画廊等，同时配有食堂，咖啡厅，KTV等休闲娱乐设施。
如图5-
3、5-4所示，创意中央
采用封闭空间以及半封闭空间结
图5-2 有70-90年代特色的厂房
图5-3 半开敞式空间
图5-4 封闭式空间
图5-5 方形空间格局
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图5-6 富有创意的路标
合，将每个厂房改造成一个一个的封闭空间，同时在共用空间中采用半封闭空间，保证了产业园里的人群的私密性以及半公共性。
在空间形态上，创意中央使用大量方形空间格局（图5-5），因为原来厂房的原因，将所有厂房内改造为方形空间，最大化的面积的让使用者使用，同时方形空间容易形成一定的几何关系，和谐而有变化，具有很强的平面生成能力，适合不同形式和功能的需要。
5.3建筑样式
创意中央文化园前身是南京油嘴油泵厂，所有的建筑设计都是在原有的老 厂房上进行改建，进行重新铺装等，老厂房的改造过程中，最大限度保留了“工业文明”的标志性符号。红砖与钢
结构相穿插的外墙结构既简洁又
充满张力，连路标都被装饰成了一
组阀门的造型（图5-6），怀旧情调
的设计成为另类的时尚，彰显园区
作为工业遗产的特色。
5.4设计亮点
（1）创意办公
1）通常由3层以上的厂房改
建而成
2）内部空间比较灵活，可根
据企业需要进行划分 图5-7 墙体保留的特色管道
（2）厂房改造
通过对原厂房的改造，同时保留厂房原有的一些钢筋，雕塑，红砖与钢结构，最初的蜿蜒盘踞的管道等等，使得园区显得更有质(图5-7)。
（3）设计采用废旧的枕木来铺设庭院地面或做地脚线
班驳潮湿的外墙被剥去后换成水泥、红砖；用旧房拆下来的红砖以及枕木铺设地面与部分路面，与建筑外墙相呼应。种植高大树让改造后的厂区拥有庭院气息，人在厂区的任何角落都能体会到不一样的艺术感受。
六、结语
目前，我国城市中仍有许多旧建筑，尤其是在我国城市工业发展中遗留下来的大量的旧工业建筑，成为了城市的不得不面对的问题。因此，将旧工业建筑经过修整、翻新、改造直至改变功能后，不但能重新焕发活力，在一方面还具有新建筑不可比拟的优势和特点。所以提高在建筑物有效生命期内的合理使用性，将有利于城市生态环境，益于保持城市的固有文脉，并创造与时代感相符的城市新空间。改造设计所体现的积极理念和社会意义是毋庸置疑的，其产生的经济与社会效益也是人们有目共睹的。在某种意义上说，改造成果可以看作是“建筑的第二春”。我们要积极利用好这些旧工业建筑，将他们进行有目的、有意义的改造，使旧工业建筑的经济、文化、社会和环境价值更清晰的展示在人们面前，并真正的为人们的日常生活需求服务，使我们的城市更美丽。
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第四篇：旧厂房改造调研提纲
“上海旧工业建筑改造”实例调研提纲
对上海旧工业建筑改造项目进行实地考察，通过草图、照片、文字等形式从以下四个方面分析实例的设计手法、成功之处和存在的不足，完成一份调研报告（A3文本，不少于3页）。
一、周边环境
项目地段，周边道路交通，基地周边建筑及其他类型、风格、体量，周边景观
二、基地内部规划与景观
基地的出入口位置、基地内部交通流线组织、建筑布局、外部空间景观布局、景观元素的运用、标识系统设计
三、建筑单体改造设计
旧建筑的改造模式、改造与保护的关系、建筑造型手法、建筑外立面设计、建筑入口处理、外立面材料与色彩关系、建筑标识的设计与外立面的关系
四、室内空间利用与环境设计
旧建筑空间的功能置换、空间的划分与组合方式、内部交通流线的组织、门厅的空间处理、楼梯的位置与造型设计、空间界面处理与材料运用、室内自然采光与照明、环境气氛的塑造
附：项目名称与地点
1、田子坊，泰康路210弄2、8号桥，建国中路8号
3、M50，莫干山路50号4、1933老厂房，虹口区沙泾路10号，29号
5、尚街loft，建国西路283号
6、红坊创意园区，长宁区淮海西路570-578号
7、“创意仓库”，苏州河北岸光复路181号
8、滨江创意产业园区，杨树浦路2218号
9、其它上海旧工业建筑改造实例
第五篇：城中村改造合作协议
城中村改造合作协议
甲方：xxxxxx村民委员会 乙方：濮阳市龙云置业有限公司
为推进社会主义新农村建设、加快城镇化进程，按照濮阳市整体规划，根据《濮阳市城中村建设改造管理办法》和《濮阳市城中村改造建设实施细则》等有关规定精神，在《濮阳xxx城中村改造招标报价文件》《城中村改造合作意向书》、的基础上，甲乙双方进一步充分协商，就 “城中村”综合改造建设项目合作事宜，达成如下合作协议，以资共同遵守。
一、合作项目概况
（一）项目名称：xxx村“城中村”综合改造建设项目（以下简称“本改造项目”）。
（二）项目位置：xx路以北，xx路以南，xx路以东，xx路西（见本协议附件：土地勘测定位放样图）。
（三）项目占地面积：本改造项目共占地xxx亩，其中：A地块（振兴路东）xxxx亩，B地块（xx路两侧、xx路北侧）xxx亩，C地块（xx路西、xx路南侧）xxx亩，D地块（xx路西）190.445亩。
二、项目合作模式
（一）1、D地块，按照市政府关于城中村改造的有关精神以划拨方式由甲方取得国有土地使用权，用于甲方城中村改造甲方村民安置房、村基础设施、集体福利设施建设用地。
2、该地块的村民安置房、村基础设施、集体福利设施由甲方自行建设，由乙方办理手续并承担办理手续所需费用中的500万元，其余各种费用均由甲方承担。
（二）1、A地块，按照市政府关于城中村改造的有关精神由乙方以挂牌受让方式取得国有土地使用权，由乙方按照政府规划开发建设。
2、该地块土地出让金及各种费用由乙方交纳。
（三）1、B地块，按照市政府关于城中村改造的有关精神由乙方以挂牌受让方式取得国有土地使用权，按照政府规划与甲方联合开发。
2、该地块合作开发由乙方负责规划设计及施工建设，临街楼设计最高不超过12层，其中一、二层规划为商用房（商用房高度应符合国家标准，其设计图纸经甲方研究同意后方可施工）。
3、该合作开发建设的全部费用由乙方承担，建成后由甲方分得临街楼其中的一、二层商用房，其它开发所得收益归乙方所有。
（四）C地块，由乙方为甲方代办相关手续，作为甲方自留开发用地。费用由甲方承担。
（五）因政府控制性规划方案调整致使村民安置、开发用地在上述协商地块的位置数量、用途等发生变化时，只要规划通过，双方均应按照政府规划批准的履行本协议，本协议各项单位价格不变。
（六）乙方通过挂牌受让土地（A地块）xx亩，按照xx万元/亩支付甲方（无论竞拍摘牌价格多少，乙方均按该数额支付甲方，返还出让金不足该数额时由乙方补足，超出该数额的部分归乙方所有），甲乙合作开发土地（B地块）xx亩，以总额xx万元支付甲方。
（七）本改造项目按照旧城改造政策应当享有的所有优惠政策（返还的土地收益）归乙方享有。
三、甲乙双方权利义务
（一）甲方针对甲方目前状况进行摸底，拉出需要改造及置换的底数，并做好思想动员，按照法律、法规和政策规定的程序，制定合作改造方案和规划方案。
（二）甲方在城中村改造申请、方案中应列明与乙方合作开发，并列明合作开发土地与补偿开发土地一并由政府挂牌出让，保证乙方顺利摘牌，取得出让土地使用权。
（三）乙方取得土地后，甲方保证全力协助乙方办理有关开发建设手续，费用由乙方承担。
（四）甲方在建设安置房的同时，先行开发一部分商品房，待安置房屋竣工验收合格并交付甲方村民后，甲方应组织村民按照合作协议的约定及时搬迁，由乙方再对原址房屋进行拆迁和开发建设。
（五）乙方取得本项目开发建设竞得人资格后，甲方保证按照约定的进度向乙方移交合作开发和乙方开发改造建设用地。
（六）在乙方开发建设过程中，甲方应负责协调处理与本村村民的各种关系，保证本村民不能对乙方产生任何干扰。
（七）乙方保证按照合作协议约定的进度完成搬迁、安置和开发建设任务。
四、其它约定
（一）乙方支付xx万元的保证金，以后作为xxx万启动资金的一部分，由甲方管理。
（二）本项改造项目按照安置房与商品房同时开发、同时建设的原则分期分步骤进行，逐步改造和开发，在本协议的基础上双方可签订补充协议。
四、违约责任
（一）本协议生效后，任何一方不得擅自解除、变更本协议，否则支付对方 万元的违约金。
（二）非乙方原因导致本项目不能顺利合作的，甲方应赔偿乙方因此遭受的各项损失，但不可抗力的除外。因乙方原因导致本项目不能顺利合作的，乙方应赔偿甲方因此遭受的各项损失。
（三）甲方应保证本合作项目已经全体村民按照法定程序表决通过，如因内部决策程序违法，致使本协不能履行的，甲方应赔偿乙方因此遭受的各项损失。
五、本协议是甲乙双方合作的真是意思表示，本协议签订后甲方不得就本项目与任何第三方签订合作、合资、联合等合作开发的法律文件；同时，甲方承诺在本协议签订前，甲方与任何第三方签订的有关本项目的合作、合资、联合等合作开发的法律文件无条件终止，并由甲方自行承担由此产生的一切经济和法律责任。
六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等效力。
七、本协议自双方盖章之日起生效。
甲方（盖章）： 乙方（盖章）： 法定代表人（签字）： 法定代表人（签字）： 委托代理人（签字）： 委托代理人（签字）： 二〇一〇年 月 日 二〇一〇年 月 日
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