如何追缴查封和拍卖房屋的物业费

第一篇：如何追缴查封和拍卖房屋的物业费

如何追缴查封和拍卖房屋的物业费？

随着经济的发展和经济纠纷的日益增多，房地产作为不动产进入市场参与流通日益频繁，法院对涉案房地产的查封、拍卖不断增多，而在这一过程中，物业服务企业又一次成为苦主，由于信息不对称，往往使得物业费的收缴难上加难。原业主因房屋已经被司法拍卖而拒付物业费，新业主也以原责权没有转移为由拒绝承担之前的物业费。苏州某小区就遇到这样的尴尬，2014年共有13套房产被法院查封、拍卖，只有一户物业费成功追缴。今天我们就来讨论被查封和拍卖的房屋应该如何追缴物业费？

类似的案例一般会涉及两个重要环节即查封和司法拍卖。法院如需查封房产的，首先，应向国土房产部门发出《协助执行通知书》及附带的法律文书。其次，办案人员向国土房产部门出示法院工作证，并根据不同情形办理查封手续。如果被查封的房产已核发房地产证的，应提交国土房产局档案室出具的查册表。如果被查封的标的物是预售商品房的，应提交房地产交易所出具的该预售商品房的交易情况表或该楼盘的明细表。然后，国土房产部门根据法院提交的资料，对该房产进行查封处理。最后，根据相关法律规定法院查封不动产的需要张贴封条或公告。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式。鉴定和估价是拍卖房产前的第一项准备工作，房产评估必须由专业的评估机构进行，并对评估结果承担相应责任。拍卖是一种公开竞买活动，必然发布拍卖公告，主要反映拍卖房产的内容、拍卖时期、拍卖地点及其它必要事项。拍卖公告一般有以下几种形式：各地方法院的拍卖公告；媒体如报章杂志的拍卖公告、专业法拍刊物、拍卖现场、以及银行网站等。接着就是组织实施拍卖活动，法院对外委托有相应资质的拍卖机构进行司法拍卖。现在越来越多也越来越受到欢迎的司法拍卖模式为网络司法拍卖，即淘宝网司法拍卖网络平台，在这一平台上可以查到全国各地被司法拍卖的相关房产信息。拍卖成交后，竞买人依据过户裁定书、协助执行通知书在房地产管理部门办理过户登记后，就依法取得该房地产的所有权。

物业工作人员需对管理区域内可能存在查封可能的房产给予重点关注，按照法律规定法院查封不动产的需要张贴封条或公告，一旦发现有法院工作人员前来查封房产，应立即上报并查清该户房产是否缴清物业费。另外，如果由于工作疏忽，或因法院没有前来张贴封条导致没有及时发现房产被查封的，在房产拍卖之前，法院还会联合专业评估机构对房产进行现场评估，或组织竞买人实地查看被拍卖房产，这些过程均可以知悉房产被查封及拍卖情况。

如果被查封拍卖房产确实存在欠缴物业费的，应立即向该业主追缴，物业费催缴函、律师函应尽快发出。如果业主仍然拒缴的，向房产所在地人民法院提起诉讼，同时申请财产保全，为以后申报债权做好准备。在申请财产保全时法院一般会要求提供担保，但不同法院要求不同，有的要求抵押担保，有的要求现金担保（一般为债权总额的20%）。物业服务中心在收到判决书以后，需要向拍卖法院申报债权（一般为首封法院），因各地情况不同，有些拍卖法院允许直接申报债权，只要向其交齐业主欠缴物业费的相关材料即可，所以建议在提起诉讼前，物业服务中心可以先去拍卖法院问一下是否可以直接申报债权。

物业服务企业应当时常关注淘宝网司法拍卖网络平台，如果发现被查封房产进入拍卖环节的，注意相关拍卖信息，因为有些法院会在《竞买须知》中明确载明：“标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费（包括根据相关法律法规规定应由原产权人承担的一切税、费）均由买受人承担；另，其他可能存在的包括不限于物业费、水、电、煤气、有线电视等欠费均由买受人承担。”物业服务中心可以据此向新业主主张欠缴的物业费。

新业主前来物业服务中心办理更名手续时，要求新业主提供法院执行裁定书，查看裁定书中对物业费、水、电、煤气、有线电视等欠费的承担问题。在实践中不妨直接要求新业主承担所有欠缴物业费，业主提出异议的，可以要求新业主提供其无需承担物业费的依据及证据，否则默认该房屋所欠费用均由新业主承担。

第二篇：查封房屋申请书

申请执行人：xx有限公司

被申请执行人：刘xx

申请事由：

申请法院查封被申请执行人名下房产，该房产位于青岛市XX区XX路6号X单元XXX户。(房产面积为XXX平米)

案由和事实：

根据(200X)青民二终字第XXX号民事判决书,被申请执行人应当向申请执行人履行债务XXXXXX元及相应利息，但被申请执行人至今未履行。2011 年3月xx日，申请执行人到青岛市房产交易中心查询到被申请执行人名下有房产。2011年3月xx日上午XX时，申请执行人的代理人将被申请执行人名下房产有关资料交给本案执行法官XXX，并提出查封被申请执行人名下该房产的口头申请。

鉴于以下几点理由：

1、本案被申请执行人拖欠债务已达10年之久;

2、被申请执行人曾经为逃避债务多次转移财产;

3、2011年3月xx日上午10时30分，双方和解未达成协议，被申请执行人已经知道申请执行人在索债的事实。

为防止被申请执行人在和解不成的情况下，转移该房产，申请执行人在紧急情况下，特向贵院提出申请在48小时之内查封该房产;否则，如不及时查封，被申请执行人极有可能会转移该房产，由此给申请执行人造成的巨大财产损失由谁来负?

最后，申请执行人再次恳请贵院立即查封该房产。

此致

青岛市xx区人民法院

申请执行人：青岛市XXX有限公司

第三篇：查封、强制评估、拍卖申请书-（最终版）

查封、强制评估、拍卖申请书

申请人： 张三，男，19XX年11月15日出生，汉族 住 址：XX市XX区XX路XX弄XX号2203室。

被申请人： 李四，男，19XX年12月30日出生，汉族 住 址： XX市XX区XX路X弄XX号501室

申请事项：

1、请求对被申请人所有的座落于XX市XX区XX路XX弄号501室的房产进行查封、强制评估及拍卖，以偿付被申请人依据（2018）X民一（民）初字第XX号民事调解书，应向申请人支付之款项。

2、本案查封、强制评估、拍卖费用由被申请人承担。

事实与理由：

申请人与被申请人民间借贷纠纷一案，经XX市XX区人民法院调解，于2018年1月2日作出（2018）X民一（民）初字第XX号民事调解书，该调解书现已依法生效。但被申请人未按该调解书确定的内容履行义务，申请人已向贵院申请强制执行。

2018年XX月XX日，申请人于XX区不动产交易中心查询到被申请人拥有XX市XX区XX路XX弄XX号501室房产，并认为其系可供执行财产。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》关于“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施”的规定，申请人特依法向贵院申请对被申请人的上述财产予以依法查封、强制评估和拍卖，以维护申请人的合法权益和人民法院民事调解的严肃性。

申请人：张三

XX年XX月XX日 此致

XX市XX区人民法院

第四篇：查封房屋申请书

查封房屋申请书

申请执行人：李体兴，男，汉族，1963年1月3日出生，住郑州市二七区永安街22号院4号楼19号，电话：*** 被申请执行人：汤金英，女1960年6月19日出生，住郑州市二七区建设路23号院8号楼88号，电话：*** 案由与事实：根据公证书（2015）郑黄证执字第000087号公证执行书被申请执行人应当向申请人履行债务453000元及相应利息，但被执行人至今未履行，2015年5月份申请执行人到房产交易中心查询到惠济区迎宾路10号二期20号楼1—3B13号成套住宅230.24平方，价值350万元，被申请执行人在银行贷款330万元，金水区风台路1号院1号楼1单元6层602号成套住宅143.27平方,价值110万元，被申请执行人有银行贷款85万元。

为防止被执行人在执行中转移该房产，申请执行人在紧急情况下，特向贵院提出申请在48小时之内查封该房屋，否则如不及时查封，被申请执行人有可能转移该房产，由此给申请执行人造成巨大财产损失。

申请执行人再次恳请贵院立封该房屋。

此致

郑州市二七区人民法院

申请执行人：

2015年5月7日

第五篇：解除房屋查封申请书

解除房屋查封申请书

申请人:刘军

申请事项:申请解除查封田正国在重庆市奉节县鱼复街道（永安镇）诗城西路128号A4幢12-1的房屋。

申请人和被申请人因民间借贷纠纷起诉到重庆市奉节县人民法院，申请人提出财产保全后，奉节县人民法院依据（2016）渝0236民初4070号民事裁定书查封了田正国在重庆市奉节县鱼复街道（永安镇）诗城西路128号A4幢12-1的房屋。现本案已于2017年10月15日双方之间达成调解协议，且田正国已付了欠款本金利息40万元。故特申请予以解除查封。

此致

重庆市奉节县人民法院

申请人：

年

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