第一篇：浅谈运用法律手段追缴物业费欠费应注意的几个问题
浅谈运用法律手段追缴物业费欠费应注意的几个问题
李红军/中国城市房地产网/20061102
物业费收费难，一直是一个困扰着物业管理行业的问题，虽然 《 物业管理条例 》 对欠费业主做出了“违反物业服务合同的相关约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉”的规定，2003年11月，国家发改委和建设部共同颁布实施的《物业服务收费管理办法》 也有相应的规定，但物业管理企业一直缺乏有效的催缴手段，业主大会、业主委员会在目前阶段也难以发挥条例规定的作用，并且，物业管理企业催缴乏力滋长了一些不负责任业主的错误意识，给物业管理企业的收费工作造成更大的困难。
欠交物业费，表面上看只是损害了物业管理企业的权益，而实质上最终受到伤害的是全体业主的权益，并且制约了物业管理行业尤其是住宅物业管理的良性发展。目前，由于各种因素导致了住宅物业管理费收费标准偏低，相当部分物业管理企业、项目处于持平甚至亏损运营状态；假如业主再不交费，无疑是雪上加霜，必然导致物业管理企业、物业管理行业面临“无米之炊”、“无源之水”的尴尬境地。因此，采取有效手段追缴物业费欠费，不论是为物业管理企业、行业的发展，还是为维护广大业主的合法权益，都是一个必须迫切解决的问题。
随着我国物业管理相关法规制度的完善、居民法律意识的逐步增强，通过法律诉讼追缴物业费欠费已成为解决物业收费难问题的重要手段。对所辖小区部分长期欠费业主进行了法律诉讼，非凡是对那一小部分，基本属于没有正当理由的、比较典型的、又在业主中有一定的所谓“影响力”的业主，通过法律诉讼追缴物业费欠费，一方面可以通过法律手段将业主拖欠的物业管理费收取回来，更重要的是通过法院这个平台使双方能够心平气和地坐在一起把各自的想法、意见说出来，根据相关的法律、法规由法院做出公正、公平、令双方信服的裁决，并通过这种方式来教育引导业主转变意识观念，在物业管理区域内创造一个按时、按约交费的良好风气。
笔者所在的公司自2004年初开始对80余户欠费业户进行了起诉，全部胜诉，收回了被拖欠的费用，维护了企业和全体业主的权益。诉讼之初，部分业主对被起诉至法院很不理解，但经过双方在整个诉讼过程中的沟通和交流，逐步达成了共识，最终接近90 ％的案件都是通过庭外或法庭调节解决的。同时，在审理过程中，也缓和了业主以前在物业服务中所表现的对立情绪，解决了业主不交费的问题，为今后的小区物业管理工作奠定了比较好的基础。目前来看，凡是被起诉过的业主，后来都能够按时交费，更重要的是影响、带动了一批欠费业主也能够及时交费，这说明通过法律诉讼追缴物业费欠费还是有一定成效的。通过这些法律诉讼，对于诉讼中以及在日后物业管理工作中，笔者认为应该注重以下几个问题：
一、要重视物业管理服务合同，明确双方的权利和义务。
随着市场经济的发展，物业管理法律法规的不断健全，业主的维权意识也在不断提高。物业服务合同是物业管理企业取得物业管理权的基础，业主与物业管理企业是建立在合同基础上的民事法律关系，物业服务合同是解决业主与物业管理企业纠纷的根本依据，是业主维护自身权益的基础，也是物业管理企业保护民事权益的基础。因此，物业管理企业一定要十分重视物业服务合同的签订，要通过合同合理有效地保护自己的权益，规避不必要的风险。也就是说，要从物业管理的源头上规避风险，这比在提供服务中采取一些防范措施、补救措施来规避风险，应该是更有效、更经济的。
物业服务合同的制定宜细不宜粗、宜精不宜滥。所谓“细”，就是合同中物业服务的内容与标准一定要细化，比如保安服务不能仅仅笼统地约定“负责辖区治安”、“协助公共秩序维护”等，而应细化到在小区哪几个出入口设几个岗、负责什么、是立岗还是坐岗，设几个巡逻保安、多长时间在辖区巡视一次，设哪几个巡视点、职责是什么 „„ 还包括所提供的物业服务不负责什么，也就是免责的部分。比如在合同中明确约定，物业服务不承担业主人身安全、家庭财产的保险和保管责任等。这样，一旦将来出现治安案件或其他风险问题，假如能够提供足够的证据，证实物业管理企业履行了合同约定的相应义务，即可以免责；所谓“精”，即是合同中该有的内容一定要有，不必要的内容就不要上，假如这些内容写多了将来释义合同时就有可能产生不必要的歧义，引起不必要的麻烦。
二、要加强基础管理工作，引入风险意识。
法律诉讼同样是有成本的，这种物业费诉讼的成本，包括诉讼费、代理费、鉴定费等各种直接费用，包括企业人员、时间、精力的投入，还有企业败诉后将面临的声誉风险、群体效应等等。
因此，在物业管理市场目前的情况下，通过法律诉讼来追缴物业费，只能是物业费收费工作的一项辅助手段。从实际经验来看，它的象征意义、引导作用、教育意义大于其追缴欠费的实质意义。从目前来看，更有效、更经济的手段，还是要通过提供业主满足的优质服务、亲情服务，甚至是感化业主，来促使业主能够积极交费。因此，物业管理企业在平时的物业管理服务中，要真正以业主为关注焦点，提高业主满足率，在保证自身权益的前提下，最大化地满足业主提出的合理要求，尽量避免业主以对物业服务不满足为由拒交物业管理费。
三、要遵循人性化服务，物业费催缴工作要循序渐进。
物业服务中的管理对象是物业，服务对象是人，物业服务遵循人性化服务是理所当然的，物业费催缴工作当然也不例外。以目前我国的法制环境及群众的法律意识，被起诉至法庭，绝对大部分业主会认为是一件比较“丢人”的事情。因此，物业费缴费工作一定要循序渐进的进行，不能操之过急。
对于欠费业主，首先通常采取电话催缴，了解欠费原因，并积极解决业主所提出的问题；假如仍不交纳 , 通常派工作人员登门走访沟通 , 并酌情向业主发放物业费催缴通知书;假如业主仍继续拖欠 , 应再进一步向其发放物业催缴律师函，让业主做好将可能被诉讼至法院的心理预备，同时也是给业主时间考虑是否交纳物业管理费;最后假如仍然不交费，再依法向法院提起诉讼。在这个过程中，要有礼有节，充分体现出人性化服务。
四、要抓住案件重点，在法庭上用事实说话。
因为每一个案件的重点都是不同的，所以开庭前对每一个案件都要进行深入细致的分析研究，充分了解业主的想法、不交费的原因，找出案件的要害点所在，做到“不打无把握之仗”；同时，法律是讲事实的，法庭上是用证据说话的 , 证据收集的成功与否在整个诉讼过程中占有很重要的地位，在开庭之前一定要充分做好有关材料、证据、法律文书等前期预备工作，这样诉讼成功的机会才会比较大，否则诉讼成功的机会就会大打折扣，甚至败诉。
这样，就要求我们在日常的物业管理服务工作中，要始终保持较高的法律意识，注重做好各种文字、图片、实物等有效证据的建立和保存。比如，保留好和提供服务有关的各种合同、协议、通知通告、整改通知书、物业管理费催缴函、业主欠费原因说明书，各种工作记录、向相关行政主管部门提交的报告单等等，这些在以后的诉讼中都会作为法庭上有力的证据。
这些日常工作做好了，当以后涉及到纠纷、诉讼时，就会做到有备无患。举个例子，假如我们发催缴函的时候，一并附上欠费原因说明单，通常当时大部分业主都会如实填写，因为那个时候还没有涉及到诉讼的问题。这样，我们既可以准确了解业主不交费的原因，又获得了有效的证据。因为，在案件审理过程中，关于不交费的原因，业主通常会说很多，有的甚至不负责任、信口雌黄，而物业服务又是一种无形的产品，很难界定与量化，所以对业主提出的一些问题，当时往往很难一下子说清楚或马上拿出充分有效的证据。但是，假如业主填写了欠费原因说明单，我们在法庭上当厅出示，并针对这些原因举出足够的证据予以澄清，这样对我们取得案件的胜诉就非常的有利。
第二篇：运用法律手段追缴物业费欠费应注意的几个问题
运用法律手段追缴物业费欠费应注意的几个问题
物业费收费难，一直是一个困扰着物业管理行业的问题，虽然《物业管理条例》对欠费业主做出了“违反物业服务合同的相关约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉”的规定，2003年11月，国家发改委和建设部共同颁布实施的《物业服务收费管理办法》也有相应的规定，但物业管理企业一直缺乏有效的催缴手段，业主大会、业主委员会在目前阶段也难以发挥条例规定的作用，并且，物业管理企业催缴乏力滋长了一些不负责任业主的错误意识，给物业管理企业的收费工作造成更大的困难。
欠交物业费，表面上看只是损害了物业管理企业的权益，而实质上最终受到伤害的是全体业主的权益，并且制约了物业管理行业尤其是住宅物业管理的良性发展。目前，由于各种因素导致了住宅物业管理费收费标准偏低，相当部分物业管理企业、项目处于持平甚至亏损运营状态；假如业主再不交费，无疑是雪上加霜，必然导致物业管理企业、物业管理行业面临“无米之炊”、“无源之水”的尴尬境地。因此，采取有效手段追缴物业费欠费，不论是为物业管理企业、行业的发展，还是为维护广大业主的合法权益，都是一个必须迫切解决的问题。
随着我国物业管理相关法规制度的完善、居民法律意识的逐步增强，通过法律诉讼追缴物业费欠费已成为解决物业收费难问题的重要手段。对所辖小区部分长期欠费业主进行了法律诉讼，非凡是对那一小部分，基本属于没有正当理由的、比较典型的、又在业主中有一定的所谓“影响力”的业主，通过法律诉讼追缴物业费欠费，一方面可以通过法律手段将业主拖欠的物业管理费收取回来，更重要的是通过法院这个平台使双方能够心平气和地坐在一起把各自的想法、意见说出来，根据相关的法律、法规由法院做出公正、公平、令双方信服的裁决，并通过这种方式来教育引导业主转变意识观念，在物业管理区域内创造一个按时、按约交费的良好风气。
笔者所在的公司自2004年初开始对80余户欠费业户进行了起诉，全部胜诉，收回了被拖欠的费用，维护了企业和全体业主的权益。诉讼之初，部分业主对被起诉至法院很不理解，但经过双方在整个诉讼过程中的沟通和交流，逐步达成了共识，最终接近90 ％的案件都是通过庭外或法庭调节解决的。同时，在审理过程中，也缓和了业主以前在物业服务中所表现的对立情绪，解决了业主不交费的问题，为今后的小区物业管理工作奠定了比较好的基础。目前来看，凡是被起诉过的业主，后来都能够按时交费，更重要的是影响、带动了一批欠费业主也能够及时交费，这说明通过法律诉讼追缴物业费欠费还是有一定成效的。通过这些法律诉讼，对于诉讼中以及在日后物业管理工作中，笔者认为应该注重以下几个问题：
一、要重视物业管理服务合同，明确双方的权利和义务。
随着市场经济的发展，物业管理法律法规的不断健全，业主的维权意识也在不断提高。物业服务合同是物业管理企业取得物业管理权的基础，业主与物业管
理企业是建立在合同基础上的民事法律关系，物业服务合同是解决业主与物业管理企业纠纷的根本依据，是业主维护自身权益的基础，也是物业管理企业保护民事权益的基础。因此，物业管理企业一定要十分重视物业服务合同的签订，要通过合同合理有效地保护自己的权益，规避不必要的风险。也就是说，要从物业管理的源头上规避风险，这比在提供服务中采取一些防范措施、补救措施来规避风险，应该是更有效、更经济的。
物业服务合同的制定宜细不宜粗、宜精不宜滥。所谓“细”，就是合同中物业服务的内容与标准一定要细化，比如保安服务不能仅仅笼统地约定“负责辖区治安”、“协助公共秩序维护”等，而应细化到在小区哪几个出入口设几个岗、负责什么、是立岗还是坐岗，设几个巡逻保安、多长时间在辖区巡视一次，设哪几个巡视点、职责是什么 „„ 还包括所提供的物业服务不负责什么，也就是免责的部分。比如在合同中明确约定，物业服务不承担业主人身安全、家庭财产的保险和保管责任等。这样，一旦将来出现治安案件或其他风险问题，假如能够提供足够的证据，证实物业管理企业履行了合同约定的相应义务，即可以免责；所谓“精”，即是合同中该有的内容一定要有，不必要的内容就不要上，假如这些内容写多了将来释义合同时就有可能产生不必要的歧义，引起不必要的麻烦。
二、要加强基础管理工作，引入风险意识。
法律诉讼同样是有成本的，这种物业费诉讼的成本，包括诉讼费、代理费、鉴定费等各种直接费用，包括企业人员、时间、精力的投入，还有企业败诉后将面临的声誉风险、群体效应等等。
因此，在物业管理市场目前的情况下，通过法律诉讼来追缴物业费，只能是物业费收费工作的一项辅助手段。从实际经验来看，它的象征意义、引导作用、教育意义大于其追缴欠费的实质意义。从目前来看，更有效、更经济的手段，还是要通过提供业主满足的优质服务、亲情服务，甚至是感化业主，来促使业主能够积极交费。因此，物业管理企业在平时的物业管理服务中，要真正以业主为关注焦点，提高业主满足率，在保证自身权益的前提下，最大化地满足业主提出的合理要求，尽量避免业主以对物业服务不满足为由拒交物业管理费。
三、要遵循人性化服务，物业费催缴工作要循序渐进。
物业服务中的管理对象是物业，服务对象是人，物业服务遵循人性化服务是理所当然的，物业费催缴工作当然也不例外。以目前我国的法制环境及群众的法律意识，被起诉至法庭，绝对大部分业主会认为是一件比较“丢人”的事情。因此，物业费缴费工作一定要循序渐进的进行，不能操之过急。
对于欠费业主，首先通常采取电话催缴，了解欠费原因，并积极解决业主所提出的问题；假如仍不交纳 , 通常派工作人员登门走访沟通 , 并酌情向业主发放物业费催缴通知书;假如业主仍继续拖欠 , 应再进一步向其发放物业催缴律师函，让业主做好将可能被诉讼至法院的心理预备，同时也是给业主时间考虑是否交纳物业管理费;最后假如仍然不交费，再依法向法院提起诉讼。在这个过程中，要有礼有节，充分体现出人性化服务。
四、要抓住案件重点，在法庭上用事实说话。
因为每一个案件的重点都是不同的，所以开庭前对每一个案件都要进行深入细致的分析研究，充分了解业主的想法、不交费的原因，找出案件的要害点所在，做到“不打无把握之仗”；同时，法律是讲事实的，法庭上是用证据说话的 , 证据收集的成功与否在整个诉讼过程中占有很重要的地位，在开庭之前一定要充分做好有关材料、证据、法律文书等前期预备工作，这样诉讼成功的机会才会比较大，否则诉讼成功的机会就会大打折扣，甚至败诉。
这样，就要求我们在日常的物业管理服务工作中，要始终保持较高的法律意识，注重做好各种文字、图片、实物等有效证据的建立和保存。比如，保留好和提供服务有关的各种合同、协议、通知通告、整改通知书、物业管理费催缴函、业主欠费原因说明书，各种工作记录、向相关行政主管部门提交的报告单等等，这些在以后的诉讼中都会作为法庭上有力的证据。
这些日常工作做好了，当以后涉及到纠纷、诉讼时，就会做到有备无患。举个例子，假如我们发催缴函的时候，一并附上欠费原因说明单，通常当时大部分业主都会如实填写，因为那个时候还没有涉及到诉讼的问题。这样，我们既可以准确了解业主不交费的原因，又获得了有效的证据。因为，在案件审理过程中，关于不交费的原因，业主通常会说很多，有的甚至不负责任、信口雌黄，而物业服务又是一种无形的产品，很难界定与量化，所以对业主提出的一些问题，当时往往很难一下子说清楚或马上拿出充分有效的证据。但是，假如业主填写了欠费原因说明单，我们在法庭上当厅出示，并针对这些原因举出足够的证据予以澄清，这样对我们取得案件的胜诉就非常的有利。
第三篇：浅谈运用法律手段追缴物业费欠费应注意的几个问题
浅谈运用法律手段追缴物业费欠费应注意的几个问题
浅谈运用法律手段追缴物业费欠费应注意的几个问题
摘要：随着我国物业管理法规的逐步完善、业主法律意识增强，运用法律法规追缴物业费欠费成为解决物业收费难的重要手段。实现法律程序清欠的预期效果，要重视物业服务合同，明确主体的权利义务；要加强基础管理工作，引入风险意识；要遵循人性化原则，循序渐进；要抓住案件重点，用证据说话。
物业费收费难，一直是一个困扰着物业管理行业的问题，虽然 《 物业管理条例 》 对欠费业主做出了“违反物业服务合同的相关约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉”的规定，2003 年11 月，国家发改委和建设部共同颁布实施的 《 物业服务收费管理办法 》 也有相应的规定，但物业管理企业一直缺乏有效的催缴手段，业主大会、业主委员会在目前阶段也难以发挥条例规定的作用，并且，物业管理企业催缴乏力滋长了一些不负责任业主的错误意识，给物业管理企业的收费工作造成更大的困难。
欠交物业费，表面上看只是损害了物业管理企业的权益，而实质上最终受到伤害的是全体业主的权益，并且制约了物业管理行业尤其是住宅物业管理的良性发展。目前，由于各种因素导致了住宅物业管理费收费标准偏低，相当部分物业管理企业、项目处于持平甚至亏损运营状态；如果业主再不交费，无疑是雪上加霜，必然导致物业管理企业、物业管理行业面临“无米之炊”、“无源之水”的尴尬境地。因此，采取有效手段追缴物业费欠费，不论是为物业管理企业、行业的发展，还是为维护广大业主的合法权益，都是一个必须迫切解决的问题。
随着我国物业管理相关法规制度的完善、居民法律意识的逐步增强，通过法律诉讼追缴物业费欠费已成为解决物业收费难问题的重要手段。对所辖小区部分长期欠费业主进行了法律诉讼，特别是对那一小部分，基本属于没有正当理由的、比较典型的、又在业主中有一定的所谓“影响力”的业主，通过法律诉讼追缴物业费欠费，一方面可以通过法律手段将业主拖欠的物业管理费收取回来，更重要的是通过法院这个平台使双方能够心平气和地坐在一起把各自的想法、意见说出来，根据相关的法律、法规由法院做出公正、公平、令双方信服的裁决，并通过这种方式来教育引导业主转变意识观念，在物业管理区域内创造一个按时、按约交费的良好风气。
笔者所在的公司自 2004 年初开始对 80 余户欠费业户进行了起诉，全部胜诉，收回了被拖欠的费用，维护了企业和全体业主的权益。诉讼之初，部分业主对被起诉至法院很不理解，但经过双方在整个诉讼过程中的沟通和交流，逐步达成了共识，最终接近90 ％的案件都是通过庭外或法庭调节解决的。同时，在审理过程中，也缓和了业主以前在物业服务中所表现的对立情绪，解决了业主不交费的问题，为今后的小区物业管理工作奠定了比较好的基础。目前来看，凡是被起诉过的业主，后来都能够按时交费，更重要的是影响、带动了一批欠费业主也能够及时交费，这说明通过法律诉讼追缴物业费欠费还是有一定成效的。通过这些法律诉讼，对于诉讼中以及在日后物业管理工作中，笔者认为应该注意以下几个问题：
一、要重视物业管理服务合同，明确双方的权利和义务。
随着市场经济的发展，物业管理法律法规的不断健全，业主的维权意识也在不断提高。物业服务合同是物业管理企业取得物业管理权的基础，业主与物业管理企业是建立在合同基础上的民事法律关系，物业服务合同是解决业主与物业管理企业纠纷的根本依据，是业主维护自身权益的基础，也是物业管理企业保护民事权益的基础。因此，物业管理企业一定要十分重视物业服务合同的签订，要通过合同合理有效地保护自己的权益，规避不必要的风险。也就是说，要从物业管理的源头上规避风险，这比在提供服务中采取一些防范措施、补救措施来规避风险，应该是更有效、更经济的。
物业服务合同的制定宜细不宜粗、宜精不宜滥。所谓“细”，就是合同中物业服务的内容与标准一定要细化，比如保安服务不能仅仅笼统地约定“负责辖区治安”、“协助公共秩序维护”等，而应细化到在小区哪几个出入口设几个岗、负责什么、是立岗还是坐岗，设几个巡逻保安、多长时间在辖区巡视一次，设哪几个巡视点、职责是什么 …… 还包括所提供的物业服务不负责什么，也就是免责的部分。比如在合同中明确约定，物业服务不承担业主人身安全、家庭财产的保险和保管责任等。这样，一旦将来出现治安案件或其他风险问题，如果能够提供足够的证据，证明物业管理企业履行了合同约定的相应义务，即可以免责；所谓“精”，即是合同中该有的内容一定要有，不必要的内容就不要上，如果这些内容写多了将来释义合同时就有可能产生不必要的歧义，引起不必要的麻烦。
二、要加强基础管理工作，引入风险意识。
法律诉讼同样是有成本的，这种物业费诉讼的成本，包括诉讼费、代理费、鉴定费等各种直接费用，包括企业人员、时间、精力的投入，还有企业败诉后将面临的声誉风险、群体效应等等。
因此，在物业管理市场目前的情况下，通过法律诉讼来追缴物业费，只能是物业费收费工作的一项辅助手段。从实际经验来看，它的象征意义、引导作用、教育意义大于其追缴欠费的实质意义。从目前来看，更有效、更经济的手段，还是要通过提供业主满意的优质服务、亲情服务，甚至是感化业主，来促使业主能够积极交费。因此，物业管理企业在平时的物业管理服务中，要真正以业主为关注焦点，提高业主满意率，在保证自身权益的前提下，最大化地满足业主提出的合理要求，尽量避免业主以对物业服务不满意为由拒交物业管理费。
三、要遵循人性化服务，物业费催缴工作要循序渐进。
物业服务中的管理对象是物业，服务对象是人，物业服务遵循人性化服务是理所当然的，物业费催缴工作当然也不例外。以目前我国的法制环境及群众的法律意识，被起诉至法庭，绝对大部分业主会认为是一件比较“丢人”的事情。因此，物业费缴费工作一定要循序渐进的进行，不能操之过急。
对于欠费业主，首先通常采取电话催缴，了解欠费原因，并积极解决业主所提出的问题；如果仍不交纳 , 通常派工作人员登门走访沟通 , 并酌情向业主发放物业费催缴通知书;如果业主仍继续拖欠 ,应再进一步向其发放物业催缴律师函，让业主做好将可能被诉讼至法院的心理准备，同时也是给业主时间考虑是否交纳物业管理费;最后如果仍然不交费，再依法向法院提起诉讼。在这个过程中，要有礼有节，充分体现出人性化服务。
四、要抓住案件重点，在法庭上用事实说话。
因为每一个案件的重点都是不同的，所以开庭前对每一个案件都要进行深入细致的分析研究，充分了解业主的想法、不交费的原因，找出案件的关键点所在，做到“不打无把握之仗”；同时，法律是讲事实的，法庭上是用证据说话的 , 证据收集的成功与否在整个诉讼过程中占有很重要的地位，在开庭之前一定要充分做好有关材料、证据、法律文书等前期准备工作，这样诉讼成功的机会才会比较大，否则诉讼成功的机会就会大打折扣，甚至败诉。
这样，就要求我们在日常的物业管理服务工作中，要始终保持较高的法律意识，注意做好各种文字、图片、实物等有效证据的建立和保存。比如，保留好和提供服务有关的各种合同、协议、通知通告、整改通知书、物业管理费催缴函、业主欠费原因说明书，各种工作记录、向相关行政主管部门提交的报告单等等，这些在以后的诉讼中都会作为法庭上有力的证据。
这些日常工作做好了，当以后涉及到纠纷、诉讼时，就会做到有备无患。举个例子，如果我们发催缴函的时候，一并附上欠费原因说明单，通常当时大部分业主都会如实填写，因为那个时候还没有涉及到诉讼的问题。这样，我们既可以准确了解业主不交费的原因，又获得了有效的证据。因为，在案件审理过程中，关于不交费的原因，业主通常会说很多，有的甚至不负责任、信口雌黄，而物业服务又是一种无形的产品，很难界定与量化，所以对业主提出的一些问题，当时往往很难一下子说清楚或马上拿出充分有效的证据。但是，如果业主填写了欠费原因说明单，我们在法庭上当厅出示，并针对这些原因举出足够的证据予以澄清，这样对我们取得案件的胜诉就非常的有利。
参考文献：
①《 物业管理条例》
②《 中国物业管理 》 杂志
③《 住宅与房地产 》
第四篇：运用法律手段解决拖欠工程款问题
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运用法律手段解决拖欠工程款问题
实践证明，解决拖欠工程款问题必须运用法律手段，而建筑领域所涉及的法律问题相当众多，笔者现就如何灵活运用法律手段清收工程款的问题进行探讨。
(一)政府部门推动运用法律手段解决工程款拖欠问题
2005 年1月1日开始施行的《司法解释》，为解决工程款拖欠及农民工工资提供了有力的法律武器，《司法解释》第26条规定：“实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的，人民法院应当依法受理。实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。发包人只在欠付工程款范围内对实际施工人承担责任。”《司法解释》这一条赋予了实际是工人包括农民工讨要工程款或工资非常有力的法律武器，而有的当事人不知道或者不能正确理解这样的法律规定，并以此来保护自己的合法权益。这就需要律师尤其是从事建设工程专业法律服务的律师，帮助当事人运用法律手段解决工程款拖欠问题，使得现有的法律、法规及《司
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法解释》能得到严格有效的执行。当事人通过律师拥有的专业法律知识协助可以解决及预防一些工程款拖欠，即帮助农民工解决被拖欠的工资；运用诉讼或调解方式解决为数巨大的工程款拖欠纠纷；主要通过加强建设工程承发包合同管理预防产生新的拖欠。为贯彻落实国务院94号文件的精神，充分发挥法律服务和法律援助的职能作用，运用法律手段切实解决建设领域拖欠工程款以及拖欠农民工工资问题，司法部、建设部2004年11月6日颁布了《关于为解决建设领域拖欠工程款和农民工工资问题提供法律服务和法律援助的通知》，该通知的发布对发动、动员全国各级法律援助机构关注运用法律手段解决工程款拖欠问题起到了一定的推动作用，但是由于各地法律援助机构的力量毕竟有限，仅仅依靠法律援助机构的力量已经远远不能满足日益增加的建设工程款拖欠纠纷案件对专业法律服务的客观需要，因此，建设部和司法部应发动、动员全国律师尤其是建设工程专业律师积极参与到解决建设工程的诉讼或非诉讼法律服务中来，通过法律手段解决已经发生的工程款拖欠纠纷及预防产生的新的工程款拖欠。而律师也应当站在清欠战役的第一线，应当成为运用法律手段解决工程款拖欠和农民工工资拖欠的主力军。
(二)运用履约担保制度解决拖欠问题
在房地产项目承发包合同的实际履行中，针对业主拖欠工程款的情况，可以采取让业主提供担保的方式来保证合同的切实履行。
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按照传统的民法理论，担保以其种类来划分，可分为人保、物保和定金担保。人保即保证，是以主债务人以外的第三人即保证人为附随的债务人，当主债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或承担责任。物保即物权担保，是债务人或第三人在特定的物或权利上设定担保物权，以保障债权人实现债权，其方式具体包括抵押、质押和留置。定金担保是指当事人在合同订立时或价款支付期限以前，由一方向对方给付金钱作为债权实现的担保。
1、承发包合同采用担保方式的特殊性
建设工程承发包合同由于其在当事人、合同标的及合同履行过程中的特殊性和复杂性，不仅使其合同履行的担保设定显得尤其重要，而且担保的方式也应与其特殊性相适应。
首先，建设工程承包合同双方当事人的主体资格具有特殊性。作为一个项目的建设方，它不仅具备开发该项目的法定资质，而且应拥有开发建设该项目所需的足够的资金。就承包方的主体资格而言，它的法定业绩资质当然是建设方首先应当考察的，而一旦他违反了合同的约定，造成了建设方的损失，它是否有承担违约责任的信誉和能力，则更是建设方事先必须予以把握的。
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其次，建设工程承包合同的标的是不动产，它包括土地和地上建筑物。土地的所有权归国家所有，建设方取得的仅仅是所有权和待建的建筑物建成后的所有权。除了以不动产作为标的这一特殊性外，建设工程承包合同又一显著特点是标的金额巨大。标的巨大会给双方带来巨大的利益，也同样可能会给双方都造成巨大的损失。因此风险也是巨大的。
第三，建设工程承包合同的订立和履行是相当特殊和复杂的过程，因而构成合同内容即双方权利义务关系也是相当特殊和复杂的。在承发包合同签订和履行过程的不同阶段，双方不同的先履行而产生的债权债务关系，往往相互交叉、相互渗透。因此，设定承发包合同不同主体、不同情况、不同履约阶段的债权债务关系的合同担保，也必须从实际出发，因人而异，因地制宜，采用有针对性的、对不同的情况有实际效果的担保方法。
2、适合建设工程承包合同的履约担保方式
由于建设工程承包合同自身的特点，作为其履行担保的方式，也应与其特点相适应，从而在最大程度上发挥担保功能的有效性。笔者认为，抵押和银行保函是建设工程承包合同履约担保的较为合适且具有针对性的方式。
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抵押是指债务人或第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。作为抵押的财产，可以是动产，也可以是不动产。抵押是我国担保法所规定的五种担保方式中可以以不动产作为标的的担保方式，和其他担保方式相比，抵押有其独特的优越性：
(1)设定抵押后，债务人仍可以就抵押物进行使用、收益，以收益充作清偿债务的资金；
(2)抵押权人没有直接占有抵押物的不便，无须看管抵押物，而是直接以抵押物的价值保障债权的实现；
(3)债务人可以其动产和不动产分别设定抵押，共同作为担保。
抵押的这些优越性和建设工程承包合同标的的特殊性显然有着相互联系的紧密结合点。
如前所述，建设工程承包合同的标的是不动产，它包括土地和地上建筑物。在签订建设工程承包合同之前，建设方已经取得了土地的使用权，并为此投入了大量的资金。为了向承包方保证建设方将有足够的资金和能力支付每一阶段的工程款、材料款，使工程如期进行，双方可以约定，由建设方以该项目的土地使用权作为抵押物，设定担保。在项目的建设过程中，也可以用建筑物的期权或建成后的物权设
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定抵押担保。这一担保的设定，并不影响建设方继续开发建设原项目，而又使承包方履行合同后的预期利益得到了法定的保障。
保函是保证合同的一种特殊形式，它是当事人之间具有担保性质的信函。所谓保证，是指由债务人以外的第三人作保证人，当债务人不履行债务时，债权人有权要求保证人履行债务或承担责任的担保形式。我国的担保法规定，保证的方式有：(1)一般保证；(2)连带责任保证。
银行保函是指银行作为保证人向债权人出具的保证党债务人不履行债务时，由该银行履行债务或承担责任的信函。由于银行作为金融机构的独特地位和作用，使银行保函的保证性明显优于其他第三人所作的保证。
首先，在建设工程承发包进行招标之前，建设方即应将已落实的一定金额的建设资金交给特定的银行并设立专门的账户进行监管，由该银行出具保函。同时，银行可据此要求建设方提供反担保，这一担保和反担保的设定，是为了从根本上防止建设方在尚不具备开发建设该项目足够资金的前提下盲目开工，给自己、他人和国家的经济建设都带来无法挽回的损失。
其次，在建设工程承包合同签订之后，银行保函同样可以为双方
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当事人履行债务提供有效的担保。
由此可见，基于银行这一金融机构强大的经济实力和良好的信誉，由银行作为保证人出具的银行保函，是能够有效地适用建设工程这种投资大，周期长，收益慢且有较大风险的经济活动的各个方面各个环节的。
3、健全承发包合同履约担保应注意的问题
(1)在合同示范文本中增加担保条款。目前在建设工程施工示范合同文本中尚无担保条款，在有关的合同管理办法中也无担保设定的管理要求。因此，在承发包双方签订合同时，可以在“其他约定事项”条款中就担保问题做出专门的约定。
(2)加强有关法律法规的宣传、教育、培训。在承发包合同履约担保问题中最重要的是当事人的担保意识问题，国家已先后颁发了担保法等法律法规，许多房地产开发商和承包商都不甚了解。因此，建议加强有针对性的宣传、教育和培训，提高工程承包企业管理人员的担保意识和担保知识，并以此有效保护企业合法利益。
(3)提高担保设定能力，谨防担保设而不定。我国担保法和有关担保的法律法规对各种担保的有效设定均有详细的、明确的规定，在法律咨询s.yingle.com
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诸多涉及担保是否有效的案件中，常常因为当事人在设定担保时没有选择有效的单位作担保，没有进行有效的登记，因不能对抗第三人而导致担保无效或者担保没有起到实际效果。因此建议在组织教育培训时，大力加强担保意识的培训教育，同时还要大力加强关于担保有效设定的能力和技巧的培训，预防和减少因担保设而不定、设而无效而引起的争议和纠纷。
(4)大力促成、推广银行保函制度。商业银行出具履约保函，是国际上最通用、最有效的工程承发包合同履约担保方法。目前在我国尚未推广采用。建议国家建设行政主管部门和地方主管部门，加强功能各商业银行的协调，共同商定有关管理办法，尽快促成并大力推广建设工程银行保函制度。此项制度的真正实施、推广，必将有效缓解和消除建设工程中的工程款拖欠等弊端和风险，必将大大有利于整个城市建设行为的规范有序和房地产项目承发包市场的规范操作。
(5)要明确定金和订金的区别。根据我国有关的法律规定，定金是一种担保方式，其法律特征是，如给付一方不履行约定义务则无权收回，而接受一方不履行约定义务则应双倍返还。而现实中合同条款设定时，当事人常常使用“订金”的概念。订金不是具有担保的意义定金，订金是为当事人决定实施某种行为表示带有信誉程序而预付的款，订金的法律意义和地位法律没有规定，由当事人在合同中约定。因此，在使用“定金”作为履约担保方式时，务必明确与“订金”的法律咨询s.yingle.com
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区别，谨防误用而失去定金的担保作用，或者使本意不产生担保作用的“订金”误写成“定金”而产生担保的法律后果。
(6)要特别注意设定抵押的程式要求。在各种担保方式中，不动产抵押是“担保之王”。在承发包合同的履约过程中，针对开发商的拖欠工程款等不履行合同的情况，承包商往往采取以建造中的不动产设定抵押担保。根据相关的法律法规的规定，在设定房地产期权和现成房权抵押时，要注意因不动产形态不同的不同登记方式，还要注意由期权转化为产权需要继续设定抵押时的变更登记手续。尤其要注意抵押可以对抗第三人和法律允许房地产重复抵押的相应规定，随时注意房地产抵押的依法设定及相应的程序和要式规定，谨防抵押物的担保落空或者不符合程式要求，而无法通过抵押担保方式确保自己的合法权益。
(7)切莫混淆违约金和担保的不同性质。有人认为，在合同中设定了违约金，就不必设定担保。然而，在法律上，违约金和担保时性质完全不同的。违约金是当事人一方不履行合同时依法律规定或合同约定向对方支付一定数额的金钱。它分为惩罚性违约金和补偿性违约金以及兼具两种性质的违约金。担保是促使当事人履行合同，以保障债权人实现债权的法律措施。二者的区别在于：①违约金是违反合同承担民事责任的一种方式，它具有惩罚性和补偿性；担保是保障债权实现的法律手段，它具有从属性和补充性。②设立违约金的目的在于
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对违约行为发生后的制裁和对因违约行为的发生给他方造成损失的补偿；设定担保的目的则是在事先设定一种从属的法律关系，以保证主合同的全面履行。由于两者的法律性质不同，两者的设定及其法律后果也必然存在着很大的区别。因此，在设定合同条款时，切不可将两者混为一谈，而因根据两者在合同中的不同作用分别予以明确。
(8)设定担保还应注意该担保方式的生效条件。我国担保法对五种担保方式的生效条件有着不同的具体规定。在设定担保时，一定要注意不同种类担保的生效条件，以免设而未定，导致担保合同或担保条款的不生效。
(三)通过诉讼手段解决工程款拖欠应注意的问题
1、重视诉讼时效。
诉讼时效是指权利人在法律规定的期限内不行使权利就丧失胜诉权，即人民法院对其权利不予保护。根据《民法通则》的相关规定，诉讼时效的期限分为两种：普通诉讼时效的期限为2年，特别诉讼时效的期限为1年。特别诉讼时效仅适用于下列四种情况：身体受到伤害要求赔偿的、出售不合格的商品未声明的、延付或拒付租金的、寄存财物丢失或损毁的。同时规定最长期限为20年，即从权利人的权利受到侵害之日起到权利人向法院提起诉讼的期间超过20年的，人
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民法院对其权利也不予保护。同时规定诉讼时效可以中止、中断和延长。
拖欠工程款的诉讼适用的是2年期间的普通诉讼时效。当业主拖欠工程款时，承包人一定要及时向业主催收工程款，特别是对于长期拖欠的债权要定期派人催收并重新办理确认手续，以免超过诉讼时效，丧失胜诉权。
2、重视财产保全在诉讼中的作用。
财产保全是指有关的财产可能被转移、隐匿、毁灭等情形，从而可能造成对利害关系人权益的损害或可能是人民法院将来的判决难以执行或不能执行时，根据利害关系人或当事人的申请或人民法院的决定，而对有关的财产采取保护措施的制度。财产保全包括诉前财产保全和诉讼财产保全。财产保全的措施有：查封、扣押、冻结或法律规定的其他方法。实践中常用的措施是冻结对方银行账户中的资金，以保证判决得以顺利地执行。
3、收集、固定有关的证据。
俗话说：“打官司就是打证据”。民事诉讼法规定：“谁主张、谁举证”。因此，起诉之前，证据准备是否完整、充分是诉讼成败的法律咨询s.yingle.com
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关键。建设工程合同纠纷最核心的证据就是建设工程合同。这里的建设工程合同应作广义的理解，它不仅包括双方签订的书面的建设工程合同文本，双方协商同意并签字认可的有关修改变更合同文件、洽谈记录、补充纪要、电报、业务联系单、工程决算审定书等都是合同组成部分，是有效的证据。因此，在起诉前一定要收集、保全相关的证据，以保证诉讼请求得到法院的支持。
4、通过提起代位权诉讼保护承包人的合法利益。
实践中常常会遇到这样的问题：当承包方向发包方催收工程款时，发包方往往以对外债权收不回来为由拒不支付工程款，并且发包方无其他的财产可供执行。这种情况下，承包人可以提起代位权诉讼来保护自己的合法权益。
债权人代位权是指当债务人怠于行使对第三人享有的到期债权而对债权人造成损害的，债权人为保全自己的债权，可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权的权利。
债权人代位权的成立要件：
(1)债务人对次债务人享有到期债权。债权人代位权的行使，以债务人对次债务人享有到期债权合法有效为前提，如债务人对次债务
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人的债权根本不存在，或虽已存在但未依法成立并生效，都不可由债权人主张代位权。从该到期债权的内容来看，必须是以金钱给付为内容的，对于非金钱给付为内容的，如不作为债权或者以劳务为标的的债权，原则上债权人除因债务人的违约而请求损害赔偿外不得行使代位权。
(2)债务人怠于行使其到期债权。债务人怠于行使其到期债权，即债务人应行使姐能行使却不行使其到期债权。应行使是指如果不及时行使，则该权利将有消灭的可能。能行使是指债务人客观上有能力行使权利，并得以行使行使权利，而不存在无法行使其权利的情形，如债务人客观上不能行使权利，债权人则不得代位行使。
(3)债务人怠于行使其到期债权的行为对债权人造成损害，即有保全的必要。只有在债务人怠于行使其到期债权的行为给债权人造成损害时，债权人才有行使代位权以保全自己债权实现的必要，即如果债权人不行使代位权，债权人享有的债权却有无法获得满足的危险。如债务人的财产足以清偿其债务，债权人的债权不存在无法实现或满足的危险，债权人在债务人不履行债务时，只需请求人民法院依法强制执行即可使其债权得以实现或满足，当然也就没有行使代位权的必要了。
(4)债务人的债权不是专属于债务人自身的债权。专属于债务人
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自身的债权主要是指基于扶养关系、抚养关系、赡养关系、继承关系产生的给付请求权和劳动报酬、退休金、养老金、抚恤金、安置费、人寿保险、人身伤害赔偿请求权等权利。
提起代位权诉讼的法律程序：
(1)债权人以次债务人(即债务人的债务人)为被告提起诉讼，由被告住所地人民法院管辖，债务人列为本案的第三人。
(2)债权人请求人民法院对次债务人的财产采取保全措施的，应当提供相应的财产担保。
(3)在代位权诉讼中，此债务人对债务人的抗辩，可以直接向债权人主张。该抗辩包括诉讼时效届满的抗辩、抵消的抗辩、同时履行抗辩等。
(4)债务人在诉讼中对债权人的债权提出异议的，经审查异议成立，人民法院应当裁定驳回债权人的起诉。
(5)债权人胜诉的，诉讼费由次债务人负担，从实现的债权中优先支付。
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(6)债权人向次债务人提起的代位权诉讼经人民法院审理后认定代位权成立的，由次债务人向债权人履行清偿义务，债权人与债务人、债务人与次债务人之间相应的债权债务关系即予消灭。
5、对被执行人的到期债权予以强制执行。
在目前的审判实践中，承包方往往没有提起代位权诉讼，而是直接起诉发包方，由法院判令发包方偿还所拖欠工程款，在执行过程中承包方往往发现发包方根本无力偿还，但发包方对第三人仍享有到期债权，对此，我国有关法律通过执行程序中的司法救济手段对承包方的利益进行了保护。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第61条规定“被执行人不能清偿债务，但对本案以外的第三人享有到期债权的，人民法院可以依申请执行人或被执行人的申请，向第三人发出履行到期债务的通知。履行通知必须直接送达第三人。”即只要发包方对第三人有到期债权的，法院就可以追加其为本案的被执行人，要求其直接向承包人履行债务。
①、履行通知应当包含下列内容：
(1)第三人直接向申请执行人履行其对被执行人所负的债务，不得向被执行人清偿；
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(2)第三人应当在收到履行通知后的十五日内向申请执行人履行债务；
(3)第三人对履行到期债权有异议的，应当在收到履行通知后的十五日内向执行法院提出；
(4)第三人违背上述义务的法律后果。
②、第三人对履行通知的异议一般应当以书面形式提出，口头提出的，执行人员应记入笔录，并由第三人签字或盖章。
③、第三人在履行通知指定的期间内提出异议的，人民法院不得对第三人强制执行，对提出的异议不进行审查。第三人对债务部分承认、部分有异议的，可以对其承认的部分强制执行。
④、第三人在履行通知指定的期限内没有提出异议，而又不履行的，执行法院有权裁定对其强制执行。此裁定同时送达第三人和被执行人。
⑤、被执行人收到人民法院履行通知后，放弃其对第三人的债权或延缓第三人履行期限的行为无效，人民法院仍可在第三人无异议又不履行的情况下予以强制执行。
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⑥、应当注意的是，在对第三人作出强制执行裁定后，第三人确无财产可供执行的，不得就第三人对他人享有的到期债权强制执行。
6、运用优先受偿权保护承包人的合法利益。
《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”这条规定是《合同法》针对工程款被严重拖欠的局面而作出的切实解决问题的新规定，赋予被拖欠的施工企业以法定的、优先于协议抵押权人的优先受偿权。
(1)、行使优先权的前提是发包方“未按照约定支付价款”。
《合同法》第286条规定的优先受偿权的行使，是有前提和条件的。发包方“未按照约定支付价款”就是前提和条件。具体的说，一是工程承发包合同要有支付价款的约定；二是发包人违反这个约定而未交付价款。在实践中，约定支付的款项一般有预付款、进度款和结算款签证、索赔款和保修金五种。实践中合同约定预付款已经很少，法律咨询s.yingle.com
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工程竣工后的结算款情况复杂，难以确定，是确定价款的难点，而进度款的确认和追索的主动权在承包人一方，是施工企业需要加强造价管理，及时结算的重点。至于签证、索赔款有许多不确定因素，操作比较复杂和困难，保修金由于立法规定严厉以及相应保险险种尚待出台，是价款交付的难点。
(2)实现优先权的两个法律手段：折价或拍卖。
《合同法》第286条规定实现工程款优先受偿的方法是先行处分承发包合同指向的对象即在建的建筑物本身。所谓折价，是承发包双方通过自行协商，将在建建筑物的部分物权，抵消“未按约定支付价款”的债权，即通过债权变更为物权的办法，使承包人的合法权益得以保障。所谓拍卖，是承包方对业主确认的应付价款，向人民法院申请，通过执行程序，采取竞拍方法，将发包方的在建工程转让，依转让所有权所得价款来实现债权，即处分在建工程物权，是承包人的合法权益得以保障。这两个法律手段均以国家机器作为后盾，是依法实施的处分发包方在建工程物权的严厉措施，因此，确认采取折价或拍卖办法的前提便极其重要，没有承发包双方的确认和有确凿证据可以证明的属于“未按照约定支付价款”的事实，就难以依法采取这两种带有强制力的法律手段。
(3)优先受偿权优先于协议抵押权。
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众所周知，我国《担保法》第33条规定：“抵押是债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”但是因抵押产生的优先受偿权其依据的是设定抵押权的协议双方，这是一种协议的优先权。而《合同法》第 286条设定的优先受偿权，是不同于《担保法》规定的协议优先权的法定优先权，因此，这是一种特殊的、优先于抵押产生的协议优先权的优先权，这是由建筑业的支柱产业发展、工程欠款主要部分属于人工工资的基本特点所决定的，这也是不少国家和地区的法律规定，是一种国际惯例。
《合同法》第286条法定优先权的新规定，是有效解决长期困扰施工企业愈演愈烈的拖欠工程款问题的法律武器。正确理解并依法行使优先权，是施工企业追索欠款服务的依据和原则，也是解决工程款拖欠问题的一个突破口。
拖欠工程款问题已经是我国市场经济发展进程中的一个老大难问题，既然市场经济就是法制经济，那么解决市场的问题只能通过法制手段。一方面对目前的《建筑法》进行修改，对拖欠工程款问题设定真正具有约束力的切实有效的相应规定；另外一方面正确并熟练运用现有的法律法规，通过多种手段预防工程款拖欠问题的发生，通过
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诉讼解决工程款拖欠问题，我们有理由相信，一定能够解决建筑领域内的这一顽症，开创中国建筑业的健康良性发展的新局面。
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第五篇：运用多媒体教学应注意的问题
运用多媒体教学应注意的问题
随着科学技术进步和教育投人的增加，多媒体教学正逐渐走进课堂。可是，如果运用不当，不但不能达到顶期效果，甚至带来相反的效果，违背了多媒体使用的初衷。
多媒体毕竟是教学的辅助性手段，它既不能取代教师在教学中的作用，也不能藉此轻视课堂教师语言、态势、板书和教具。我们为了教学才使用它，而不是为了使用它而教学。就目前运用多媒体教学的情况来看，一些本来可以几句话说清楚的问题，也要用多媒体对大量复杂文字、图表进行展示，显然是不切实际的，也是不恰当的。如果直接用语言、文字、图形等形式就能表现清楚的内容，就不需要也没必要花费大量时间和精力去搜集影像资料、制作动画来教学，否则，就会事倍功半，被多媒体所累。有位数学老师从教几十年，练得一手绝活，他画圆不用圆规，信手一划，—个标准的 圆就出来了。这一手，折服了多少学生！假如非让他用多媒体能起到这样的效果吗？教学的魅力往往就在教师的独到之处，假如不问青红皂白全都用多媒体代替，这就是买椟还珠的做法。
运用多媒体时间不宜过长，应真正从实际需要出发。
多媒体教学的确能大大提高课堂教学效率，有人认为，使用多媒体越多越好，效率越高。有些教师往往把课堂教学变成课件演示，幻灯片一张接一张，屏幕上的内容变换频繁，走马灯似的．学生们应接不暇，对知识的感觉模模糊糊，有的甚至思维凌乱，心生厌烦。因此，使用多媒体应结合教学内容的需要，在教学过程中，有针对性地、有选择地使用。不宜过多过滥，更不宜长时间甚至整节课使用。运用多媒体要讲求实际效果，不要华而不实玩花样。
制作多媒体课件，要看教学是否真正需要，而不能一厢情愿加入信息量。有了文字就非要图表，有了图表就非要图像，有了图像就非加入音频和视频不可，结果教学课堂上热热闹闹，实际效来却反而不好。实践证明，附加信息和无关信息过多，虽然加深了对学生的感知的刺激，但也分散了学生的注意力，产生了教学的负效应。
教师的主导作用，不能因多媒体手段的运用而被削弱。
虽然教学课件已经事先做好，但不是说在课堂上教师只要在教师用机的位置上单纯地演示课件就可以了，这样可能会出现学生看了很多，听了很多，却不知道要学什么，而产生教学的负效果。其实，多媒体辅助教学作为一种现代化的教学手段，是用来提高课堂教学的效率，突破重点难点，解决一些传统教学不易解决的问题的。教师应该凭自身丰富的教学经验和生动的讲解，通过师生间的情绪感染，来调动学生学习的积极性，并使学生能够自觉地参与到新的教学当中去。另外，事先做好的课件受制作思路的限制，用于课堂灵活性可能较差，有时会限制教师的临场发挥，教师课堂把握的艺术性就难于表现出来。教师绝不要因受课件的牵制而不敢改变原来的思路。有时也可事先准备一些幻灯片和实物，利用投影仪来解决这个矛盾。
解决好课件的播放速度与学生记笔记的关系问题。
在传统教学方式下，教师板书的同时学生也就让学生完成了记笔记的过程；但在多媒体教学方式下，由于教师不需要板书．就可能出现学生记了笔记忘了听课，听了课又忘记了做笔记。教师最好能事先把课件以讲义的形式打印出来发给学生，这样学生就可以专心听课而不用再想着记笔记的事情了。或教师尽量调节好演示课件的速度，留下学生思考与记录的时间。绝不要一味赶时间。
多媒体教学应与传统教学相结合。
多媒体教学带动了现代教育教学模式的发展，对提高课堂教学效率起到了促进作用。但传统教学也有着多煤体教学无法替代的优越性。例如，重点知识、公理、定理等，用传统的教学方法，可以写在黑板上，贯穿整堂课的始末，可以在学生眼前不停地出现，从而加深了这些知识在学生头脑里的印象。如果用屏幕替代黑板，屏幕内容常常变换，学生感知反而模糊。因此，多媒体辅助教学与传统教学相结合使用，优势互补，取长补短，才能取得更佳的教学效果。
要多给学生实践的机会。
学生通过教师的课件演示，当然可以学到知识，但有时也容易与实际脱离。如果能让学生亲自参与课件的操作或参与课件的制作，那么，学生对所学知识的感知肯定会更加深刻。而且这样也更好地调动学生学习的积极性。
多媒体只是教学的辅助手段，我们应根据教学内容的需要，合理使用，才能发挥它的作用。近几年，随着电脑的普及和网络教学的推进，多媒体辅助教学出现了多用、滥用、乱用的现象。我们要尽量克服电脑网络热给教学带来的干扰。虽然，一个新事物的推行少不了过激行为，但经过教训与经验的积累，人们往往会变得审慎和理智。我们既不应该因多媒体使用过程中的偏差就否定它的作用，也不应该因为它是新鲜的东西就赶潮流式地一窝蜂上。如何搞好传统教学与多媒体教学的衔接与融合，相互取长补短，当成为眼下紧迫的课题。
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