关于向业主清收物业费应注意的法律

第一篇：关于向业主清收物业费应注意的法律

关于向业主清收物业费应注意的法律

问题与大家分享：

王顺业

随着城市环境面貌的不断提升，社区民主话的不断发展和物业管理行业的市场化运行-----，广大（市民）业主对维权的意识有了逐步的提高-----，就其物业公司服务行业因收费而引起的纠纷也较多和频繁----？？？？物管企业收费可以分为三类：一是物业服务收费；二是受委托收费；三是其他服务收费。那么，物业管理企业收费应注意什么法律问题呢？

一、对业主欠费情况的具体分析，原因是多方面的。最为常见的情况有以下几个方面：一是不知情；二是不当抗辞；三是恶意拖欠。

1、所谓有不知情，是指业主未认真阅读相关的物业服务合同和文件，记不清具体的缴费时间。主观上不存在不交的想法，只是由于各种原因而暂时未交。

2、所谓不当抗辞，是指业主以非物管企业原因造成其合法权益受侵害为由拒交物业费。这种情况比较普遍，业主往往不区分相关的法律关系，只要发生与房子及居住有关的问题，就认为是物管公司管理的问题。如业主入住后，外墙渗水而导致其装修损失，业主找物管公司赔偿，物管公司不赔，业主就拒交物业费；又如业主因楼上洗手间渗水（楼上业主装修时破坏了防水层），找物管公司索赔未果，于是拒交物业费；再如业主因有线电视常出现故障，收视费是交给物管公司（代收代缴）为由，拒交物业费。还有就是小区内置问题，比如下水管排水、小区路面、绿化、车位、活动中心（室）、广场、门卫值班室等硬件设施。

二、对业主欠费清收应注意的法律问题

1、物管企业应避免不当清收行为，这里所说的不当清收行为，是指物管企业未能依据物业服务合同的约定或法律、法规，规章的规定，而擅自采取的其他方式清收欠费的行为。不当清收行为的表现形式是这样的。但常见方法一般为：有的采用停止提供物业服务；有的物管企业以文件的形式，给业主下最后通牒；

有的采用停水、停电、停气、停热的方式；有的采用张贴欠费业主名单的方式等等。不当清收行业不仅达不到清收的目的，相反具有很多危害性。其一，容易激化与欠费业主的矛盾；其二，变主动为被动；业主欠费其行为已违约，是其单方过错，如物管企业采取不当清收，则变成混合过错；其三，不当清收行为具有违约性、违规性和违法性。

2、物管企业应依法收费。由于历史的原因不和不断变化的情况，造成了有些物管企业收费混乱。如有一小区业主委员会要求物管公司降物业费，物管公司只对住宅业主降费而对商户未降，造成一个小区两个收费标准；又如地面停车费政府降价可物业管理公司并不降价，业主不按原价交，物管公司就不提供原来固定的车位。

上述情况如发生纠纷诉讼到法院，物管公司很难受到法律的保护。所以物管企业收费，一定要依据法律法规的规定收费。实行政府指导价的，按政府的规定收费。实行市场调节价的，与业主在物业服务合同中明确约定。

3、物管企业在催收欠费时应采用书面形式并给业主签字确认。由于在时间上经常和业主打交道，空间上是和业主经常接触，再加上现代化的通讯手段，物管企业催收欠费的方式中最具法律意义的当属书面催收并经业主签字确认。这是因为：一是可以规范物管企业的管理；二是可能确认物管企业和业主之间欠物业费的标准、数额；三是可以中断诉讼时效。追索物业服务费是依照现行法律关于诉讼时效的规定。也就是说依据物业服务合同约定的收费时间，在两年之内如无有效证明物管企业向欠费业主主张权利，法律将不再保护其权益。

4、协商为主，诉讼或仲裁为辅。物管企业在以物业服务合同为标准。做好服务的前提下，通过说理的方式和欠费业主协商解决。必要时可通过业主委员会协调、督促。协商不是万能的，对于恶意欠费的业主只能采取司法救济的途径来解决。一般情况通过诉讼程序，如果双方在物业服务合同中仲裁约定，就应当经过仲裁程序解决。

2016年4月11日

第二篇：物业费清收服务作业指导书

物业清收服务作业指导书

为规范物业费等拖欠一年以上相关费用的催缴工作（简称清欠），实行责任到人，确保物业费等相关费用的收取，提出如下建议，望能促进清欠工作开展。

一、清欠准备

（一）分配清欠任务、确定责任人

1、全年清欠任务按月分解，统一按照户数分解；

2、每月任务分解到个人，负责人监督工作落实情况；

3、财务核对清欠费用。

（二）制定每周清欠计划

1、确定每日至少电话几户业主，确定每周至少上门几次，定下每周清欠户数的目标；

2、每周一清欠人员将清欠计划统一发至负责人，打印上墙，互相督促；

3、每周结束将记录表交至负责人，统计实际完成情况。

（三）培训

1、电话、上门话术学习。可以根据业主常见问题，整理出标准回答，由清欠人员学习，定期进行培训与考核

2、了解业主历史遗留问题，业主提起时，能及时应对。

二、电话催缴

（一）致电业主催缴，进行简单分类

1、近期缴纳类：业主明确缴费日期；

2、暂未明确类：暂时无法确定时间或暂时联系不上；

3、无法联系类：停机、空号、长期关机等；

4、异地出差内：长期在异地出差，无法回来；

5、特殊拒缴类：因配套措施不完善、服务不足及其他原因拒缴。

（二）根据拒缴类别，针对性采取二次、三次电话及其他方式

1、近期缴纳类： 承诺缴费日期前一日电话提醒；

2、暂未明确类：每日电话催缴，直至承诺具体日期缴费；

3、无法联系类： 通过各种途径找新的联系方式，或起诉；

4、异地出差类：每日进行电话催缴，引导对方采取银行汇款等网上支付方式缴费；

5、特殊拒缴类：重点跟进，了解业主所反映的具体问题。

三、上门沟通

（一）沟通有记录

1、对于上门沟通过的业主，要记录具体情况，包括时间、地点、人员、拒缴原因等；

2、拍照现场情况，体现物业催收情况，可中断诉讼时效； 3.将照片与书面文件一起保存于业主档案中。

（二）找到不交物业费的原因

1、小区脏乱差、物业服务不足——物业进行整改，并就整改情况书面告知业主；

2、车位没落实、未入住——与业主解释相关法律规定，并争取帮业主解决车位问题；

3、油烟问题、邻居噪音等邻里原因——告知业主因向相关人员交涉、索赔，物业居中调解；

4、漏水、墙体开裂等——质保期内，积极与建设单位联系维修，质保期外，公共部位物业积极维修，并及时向业主反馈问题进展；

5、电动车被偷、车被划——与业主解释物业对于车辆管理的范围；

同时物业管理中，小区内必须安装探头。保安巡逻注意可疑人员，一旦发现立即将其抓住。对于抓住划车、偷车人员的业主，可予以适当奖励；

6、对于业主提出，但不知如何解答的问题，可做好记录，询问相关人员之后，再和业主沟通。

四、发放催缴函

（一）通过快递发函件注意事项

1、快递优先选择EMS，其次顺丰，法院对于EMS的认可度超过其他快递；

2、快递单上“内件品名”要填写所发函件名称，发物业费催缴函，要写明“某年某月某日到某年某月某日物业费催缴函”；

3、对于已签收快递，保留快递底单，并从快递官网将快递已签收的信息截屏，将网址也截进去，再打印出来与快递底单一起保存；

4、对于未签收被退回的快递，保持快递原样，不拆封，退回快递，最好由快递员注明拒收。

5、在快递底单不清楚的情况下，快递单第一页(字迹最清楚的那一页)拍照打印出来，与其他材料一起保存。

6、每一户的资料保存在一起，存放于同一文件袋中；

7、函件内容确保准确无误。

（二）统计催缴函发放情况

1、及时填写催缴函发放统计表；

2、对于已经签收，但未来缴费的业主，可再次致电催缴，可考虑发律师函；

3、对于未签收的，要继续发催缴函，或上门催收；

4、对于无法发函也无法上门的业主，可用手机电话催收，讲明业主信息，欠费时间、金额，电话录音，保留录音文件。

五、发律师函

（一）选择性发律师函

1、欠费金额大、欠费时间久、无正当原因的，优先发函；

2、发律师函并不是必经程序。

（二）要求

1、律师函附具体业主明细，包括房屋面积、欠费期限、金额等；

六、起诉

1、决定起诉，要填写《物业纠纷申请处理表》并附业主信息明细，经过审批，方可起诉；

2、诉讼进展向公司备案，填写《案件汇总表》。

以上所有程序并不是必经途径，各项目要依据业主情况选择清欠方案，达到最优效果。同时，清欠负责人应做到：

1、项目负责人根据欠费业主的户数及欠费催缴的难易程度，将清欠任务分配给清欠人员；

2、根据记录表，每日例行检查清欠工作完成情况；

3、对清欠过程中的不足之处进行纠正；

4、每月根据清欠工作完成情况，对表现优异的清欠人员进行奖励并对整体清欠工作进行总结。

清欠是物业工作中的重点工作，需要长期、持续不断的进行，全体物业成员应将清欠作为日常工作去完成。在达成清欠目标的同时，也将会慢慢提高项目收缴率，提高项目收益，达到多重效果。

第三篇：业主拒缴物业费措施

浅谈业主拒交物业费的几种形式及应对措施

拖欠物业服务费的现象在目前物业管理小区中并不鲜见，除极少数业主恶意欠费外，绝大多数都“事出有因”。但是无论什么原因，采取拖欠物业费的极端方式表达不满都是不可取的，既得不到法律的支持，也无助于问题的解决。

解决物业欠费纠纷需要业主与物业公司双方的相互理解。作为业主一方，一是要理解和懂得享受服务就应该支付相应费用。二是通过学习相关法律、法规，正确认识物业管理的内容和范围，正确理解和认识业主在享受物业服务权利的同时，也必须履行物业服务合同所明文规定的业主必须履行按时、如期缴纳物业费的义务。与此同时，物业公司也要不断改进自身工作，增强服务意识，努力提高物业服务品质，严格履行物业服务合同内容，力所能及地为业主提供便利和增值服务，争取得到业主的理解和支持。

根据自身的工作经验，我们粗浅地分析和概括了一下物业小区业主拒交物业费大致有如下几种情况：

1、因工程遗留问题，如房屋内外墙开裂或有裂纹，屋顶、天花或者外墙渗漏水，门窗变形，玻璃起雾等拒交物业费；

2、因家中财物被盗，车辆如电动车、自行车、私家小轿车被盗或被损毁等原因拒交物业费；

3、因为没入住，以房屋空置、未收房为由拒交物业费；

4、按时下物业服务企业的通俗说法“老赖”业主，无任何正当理由拒交物业费；

5、以物业企业工作人员服务态不好、服务意识不到位拒交。

处理拒交的具体应对谈判技巧和催收办法：

一、因工程问题拒交的应对方法和措施：从法律、法规和相关管理规定的角度出发，物业工作人员要耐心解释，晓之以理，动之以情。用《物业管理条例》《物权法》和《物业服务合同》等与业主沟通、解释，一是虽然如今许多物业服务企业和开发商隶属同一个集团公司，但从法律角度上属于不同的独立法人单位。二是物业服务企业与业主之是物业服务合同关系；而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题属于业主与开发商之间的商品房买卖合同的范畴。因此业主不能以房屋质量问题拒交物业费。在现实的物业管理服务中，许多业主混淆了物业管理服务质量与房屋工程质量问题的本质区别，把本不属于物业服务范畴的工程质量问题误认为是物业服务质量问题。三是特别要让业主明白工程遗留问题不是物业公司造成的，物业公司收取的物业费中并不包含工程遗留维修费用。四是让业主明白他已享受了物业服务的权利---物业服务，就必须履行其义务---按时足额缴纳物业服务费。五是积极协调和督促开发商及时高效地对遗留工程问题进行修复。物业公司通过如上沟通和努力，如果业主还是拒交物业费，物业公司首行可以进行电话催缴，之后发催费函，直至根据拖欠情况如欠费时间长短和欠费金额大小酌情是否向法院起诉进行催缴。

二、业主因家中财物被盗或车辆被盗、损毁而拒交的情形之应对方法和措施：业主家因财物被盗或车辆摧毁而拒交物业费区分俩种情形：

1、业主与物业服务企业在物业服务合同中没有财产保险、保管专项约定的。首先要明确的是物业服务企业所提供的安全防范工作是有服务范围的【公共区域】，即负责对物业区域规划的公共区域内，业主户门以外的公共区域秩序维护和公共设施设备的看管及消防管理工作。一般而言，物业服务合同之秩序维护防范围和内容主要是针对公共区域提供的服务，而业主家私有部分的财产保管则不在公共秩序维护范围之列。当前许多物业服务企业与业主签订《物业服务合同》或《前期物业服务协议》时，大多不涉及业主的私人财产保险和私人车辆保管内容，所以，一旦业主家发生失窃事件，通过核查现场情况，物业服务企业确实严格按照《物业服务合同》约定条款执行，门岗严格进出人员的盘查和登记，巡逻人员严格按照规定的时间进行巡逻检查，且在物业公共区域内也已经履行了职责，服务企业就不承担责任。在此需要特别说明的是公共秩序维护义务只能对社会秩序稳定起到一定的协助作用，是通过合同的约定产生的，不可能防止任何不法行为的发生。业主不能因为缴纳物业费，财产被盗就要求物业公司赔偿。同样也不能因为财产被盗就拒绝缴纳物业费。物业公司的公共秩序维护义务也有一个合理的范围。同一道理，目前还没有因为盗窃案件的发生，而要求公安机关赔偿的现象发生。简单举个例子：是不是世界上只要存在警察，就不会有犯罪行为发生？反之，由于未按合同约定提供服务，出现管理混乱现象，最终导致业主家中失窃事件的出现，业主拒交也就事出有因了，物业企业就应承担相关责任；

2、如果业主与物业服务企业在物业服务合同中另有专项约定，签订了私人财产和车辆的保险和保管合同，并依合同缴纳了相关保险、保管费用的，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身，财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。业主因之拒交物业费也就有据可依了。

三、房子空置也要交物业费：

【司法解释】物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者无需接受相关物业服务为由，要求减免物业费或拒交物业费的，法院一般不予支持。同时物业服务企业有权视情况决定是否给予减免物业费。

1、解读最高院介绍，实践中，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务（比如业主提出其因出国而未享受服务）或者无需接受相关物业服务（比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等）提出抗辩。该负责人表示，选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。

2、目前现状，有些业主认为，自己没有得到物业服务可以拒付物业费。对此，在实际情况下，物业合同不大可能与每一个单个业主签订【业主委员会成立以后，物业合同的签订时物业公司与业主委员会签订】，但合同的效力仍然对单个业主有效。即使业主一段时间不在小区居住，房屋空闲，但物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了服务。

3、《物权法》第六章第七十条 明确规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条又做出补充规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。基于此规定，物业区域内的公共设施设备归属全体业主所有，业主对公共设施设备有共同管理的权利，所以单个业主不得已以放弃该管理权而拒交物业费。

第四篇：物业费纠纷业主答辩状

物业费纠纷业主答辩状

来源：大象填海：日期：2008-12-05

答辩状

答辩人：孙**，女，1953年2月7日出生，住所地为沈阳市沈河区青年大街**室。

答辩人就沈阳市**物业有限责任公司诉答辩人物业管理纠纷一案答辩如下：

一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。

原告主要存在以下违反物业服务合同的行为：

1、不履行制止并报告不法行为义务。

2003年6月8日颁布的《物业管理条例》第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”沈阳电业房屋开发有限公司与原告于2003年5月签订的《物业管理委托合同》第十八条第二、三款约定：“对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，进行教育制止，提请有关部门处理。业主和物业使用人违法本合同的行为，根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、处罚等措施。因此，原告负有制止并报告不法行为的义务。

根据规划审批，答辩人所居住的166#大楼一至四层是商业用房，五楼至顶层为住宅用房。答辩人居住在29层，但楼上却被租赁给了一家模特公司用于商业经营、模特训练等。模特公司的装修改变了房屋的建筑主体构造，使整个建筑存在安全隐患。而且更加严重的是，模特公司的经营行为、走“猫步”的噪音对退休在家的原告造成了巨大的影响，严重影响了原告的正常生活。根据法律规定以及合同的约定，原告应当制止模特公司的违法行为。但是，在答辩人多次要求原告采取妥善措施解决以上问题的情形下，原告敷衍塞责，拒绝履行自己应当负担的义务。自03年至今，模特公司已经在答辩人的楼上经营了4年。

2、不履行安全保卫义务。

沈阳**房屋开发有限公司与原告于2003年5月签订的《物业管理委托合同》第十九条第六款约定：“乙方须按下列约定，实现目标管理。实行保安制度，每天巡查15次，固定设岗两个，保安设备、监控设备24小时运行。”但是，原告从没有按照合同约定运转监控设备，给居民居住安全造成了隐患。

3、不履行维护公用设施的义务。

沈阳**房屋开发有限公司与原告于2003年5月签订的《物业管理委托合同》第六条、第七条明确约定了原告负有维护公共设施的义务。但是，原告并没有按照合同约定履行维护义务。防盗门出现故障后，原告不维修。过去居民都是刷卡进门，读卡器、防盗门出现故障后，原告不修复，致使防盗门形同虚设。答辩人所在29层的电梯间门锁被原告员工撬掉后，原告没有维修过，至今仍然在那里空敞着，给整个大楼的安全造成了威胁。

4、不维护消防设施，甚至破坏消防设施。依据消防法律法规的规定和《物业管理委托合同》，原告应当保障消防设施设备运转正常。原告非但不履行该项法定义务，甚至破坏消防设施，使整个大楼的消防安全得不到保障。

5、原告无故撤离大厦，不履行物业服务义务。

根据2005年7月的电业园大厦业主委员会与原告签订的《物业管理委托合同》的约定，原告提供物业服务的期限应当截至到2008年7月。但是，原告在2007年7、8月份，未经通知并取得同意，擅自撤离电业园大厦，给大厦居民生活造成了极大不便。

6、原告并未按照合同约定每年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目。原告并未按照合同约定制定大厦业主文明公约。

二、答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。

因原告不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。

因此，请求法院驳回原告诉讼请求。

此致

沈河区人民法院

答辩人： 二〇〇七年十一月五日

答 辩 状

答辩人AAA针对原告的诉讼请求，答辩如下： 一

答辩人认为SSS物业公司并不是本案的适格原告。

根据合同法律关系的相对性原理，与答辩人签定前期物业管理服务协议书的是大连SSS房地产开发有限公司，即使根据该协议书的约定向答辩人主张权利，其主张人必须是合同的相对方大连SSS房地产开发有限公司，不应为协议书以外的第三人。原告应向答辩人出示相关证据证明其对“KKK”进行物业管理具有合法性。并出示国家行政管理部门的相关手续，以证明其具有符合法律及行政法规规定的进行物业管理的资质、经营性收费许可等。二 关于物业费的问题

1.〈物业管理服务协议〉根据其合同性质应为双务合同。双方当事人应同时履行各自义务，也就是作为物业公司必须要向业主提供符合双方约定的管理与服务，业主才有按约定缴纳物业费的义务，如果物业公司提供的物业管理服务没有达到双方约定，系违约行为，应由其自行承担违约所产生的法律后果，业主完全有权按〈合同法〉的相关规定行使抗辩权利。其是对物业管理公司的违约行为依法行使违约救济权的合法行为，2.“KKKK”小区是一个实行封闭式管理的小区，关于这一点从答辩人与大连SSS房地产开发有限公司签定的〈物业管理服务协议书〉中就可以确定。但答辩人居住的０号楼却不在小区封闭管理的范围之内，是该小区唯一一栋楼梯口面对小区外的建筑。楼梯口面对公交车终点站，关于6号楼的物业管理问题，业主在06年至今多次找开发公司及物业公司要求解决，物业公司领导答复向总公司反映０号楼问题，对物业费进行协商。在协商过程中物业公司并未将结果履行告知义务，突然将答辩人起诉，并主张高额滞纳金，其行为违反了〈民法通则〉的诚实信用原则。

3.原告向答辩人所主张的物业管理费中所包含的收费项目中主要应为保安费、保绿费、保洁费以及管理费。对于保安费，由于6号楼楼梯口在小区外，直接面对海口路，离小区入口30多米远，楼道内经常会有陌生人进入，作为答辩人根本就没有可能得到物业的保安服务。对于保绿费，6号楼前既没有绿地，也没有假山，答辩人也不属于在小区内居住的居民，因此对于该项费用原告也无权向答辩人主张。对于保洁费，０号楼楼道内尽管进行了卫生清扫，但扶手、地面及玻璃灰尘遍布，垃圾清理不及时。对于管理费，由于０号楼临街，导致一楼全部商用，管理混乱，时常发生打架事件，严重影响答辩人的日常生活。同样一个小区，同样的业主，同样的物业费标准，但是却得到不同的物业服务，答辩人认为０号楼的物业费也按06元/每平方米收取，违反了我国民法的公平原则，应给予适当减免。4.因物业费约定是按季度收取。答辩人认为2005年7月以前的物业费已经超过法律规定的诉讼时效，原告无权主张。三 关于滞纳金问题

1.答辩人及6号楼业主从2006年开始就不断与物业公司就物业管理问题进行协商，在物业公司对物业管理方式及物业管理费并未给出正式答复并告知时，以答辩人未按时交纳物业费主张滞纳金是没有法律依据的。

2.根据答辩人与SSS房地产开发公司签定的〈物业管理服务协议书〉第四条第三项规定，原告主张滞纳金或向人民法院起诉是只能选择其一的，也就是原告如果根据该协议起诉到人民法院，就表示其放弃了主张滞纳金，在物业使用守则中对此做了更为详细的表述。因此，原告起诉也就是自愿放弃主张滞纳金。

答辩人：AAA 2007.5.17 房屋质量有问题可以不交物业费吗

上海房地产律师团队，处理过多种类型复杂房地产纠纷(居间协议纠纷、定金合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、商品房预售合同纠纷、动迁房买卖纠纷、售后公房纠纷、农村房屋买卖纠纷、房屋拆迁纠纷、租赁合同纠纷等),具有丰富的诉讼实务经验。

法律咨询

王律师手机：*** 说明：本案例仅供参考

因房屋质量存在问题，住户拒交物业费，被物业公司告上法庭。近日，上海市黄浦区人民法院审结这样一起物业纠纷，住户因不可归责于物业公司的理由拒绝交费而输了官司。

法院审理查明，被告石某等三人是上海长峰馨园的业主，房

地产登记簿记载房地产权登记核准日期为2007年9月28日。2006年6月，原告上海长峰物业管理有限公司受第三人上海南峰房地产开发有限公司委托对长峰馨园进行物业管理，双方签订了《前期物业管理服务合同》。

2007年9月19日，三被告办理物业进户手续，在楼宇验收交付书上签字，承诺按预售合同约定的标准缴纳物业管理费，并向原告支付同年10月至12月的物业管理费821.70元。12月24日，三被告向第三人支付次年1月至3月停车费1200元。

2008年12月25日、2009年12月16日，原告分别向三被告以挂号信方式发出《物业管理费催缴通知》，要求三被告支付欠缴物业管理费，但三被告未履行缴费。

2009年1月19日，三被告委托律师向第三人发出律师函，函称因三被告自2007年12月18日入住购置房屋，该房屋存在诸如厅过道裂缝、冲淋房水管破裂、过道及书房墙面渗水起泡等质量问题，经与第三人反映交涉，虽经第三人派人维修但未彻底解决。要求第三人收到律师函后十五天内，与业主协商并主动解决质量问题，否则将通过诉讼途径追究第三人违约及赔偿责任。

2009年2月27日，第三人向三被告出具情况说明，称因房屋装修问题，现未修复，该房屋的物业管理费及停车费现暂不支付，待装修问题解决后，该房屋业主将物业管理费及停车费一并付清。装修问题未解决期间，该房屋业主依旧使用原停车位。

今年1月18日，三被告致函第三人，就房屋质量问题进行重申，并提出相应赔偿要求。

今年1月21日，第三人回函三被告，函称第三人出具情况说明系表明诚意解决问题的态度，但待第三人联系装修方上门修复时，业主方却将装修方拒之门外，致相关装修瑕疵未能修复。三被告不能因装修瑕疵而拒付物业费，亦不能以第三人出具的情况说明为盾牌而不履行义务。有关房屋质量问题，双方可按合同约定协商予以解决。

因三被告自2008年1月起开始不支付物业管理费，原告经多次发书面催款通知，但三被告仍不支付。今年5月6日，原告诉至法院，要求三被告立即支付自2008年1月1日起至2010年4月30日止的物业管理费共计7600余元，并支付自2008年1月1日起至2010年4月30日止的逾期付款利息900.13元。

法院审理认为，原告与第三人系各自依法登记设立的企业法人，对外依法独立享有民事权利和承担民事义务。三被告提出的第三人出具情况说明对原告具有约束效力的主张，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。根据前期物业合同及现行的物业服务合同的相关约定，三被告负有按时向原告交纳物业费的义务，原告按约定履行了物业合同相关义务，三被告不得以非归责于原告的理由抗辩拒绝履行。原告要求三被告支付自2008年1月1日起至2010年4月30日止的物业管理费的诉讼请求，法院予以支持。考虑到三被告房屋存在质量问题的实际情况，第三人虽不能取代原告行使权利，三被告抗辩在法律关系指向上存在偏差，但鉴于三被告拖欠物业管理费客观上存有原因，法院酌情对三被告承担逾期利息起算时点予以适当调整。至于三被告因房屋质量所产生的相关损失，可依法另案向第三人主张权利。

法院经审理作出判决，三被告支付原告自2008年1月1日起至2010年4月30日止的物业管理费人民币7600余元，并支付自2010年1月1日起至2010年4月30日止的逾期付款利息。

第五篇：物业费缴纳法律规定(物业清收问题)

关于物业费缴纳的相关法律规定

——河南豫都律师事务所

李信瑞 最新物业管理条例实施细则

根据《物业管理条例》第四十二条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业在未实际交付给买受人占有之前的物业服务费应由房产开发商交纳，实际交付后应由业主买受人交纳。一般实践中，物业服务费是以月为单位交纳的，因此，实际生活中，一般是以购房者实际收房之次月开始交纳物业管理服务费。另外，业主从开发商处接收房屋时起，业主就对房屋有实际占有、使用的权利，并享受物业服务企业的物业管理服务，至于业主由于某种原因未实际居住，则不影响物业公司收取物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

郑州市物业管理条例

第二十九条 在前期物业管理期间，物业交付使用前发生的物业服务费由建设单位承担；物业交付业主后的物业服务费，由业主承担。当事人另有约定的除外。

第三十条 建设单位在销售物业前，应当参照临时管理规约示范文本制定临时管理规约。

建设单位在销售物业时，应当将临时管理规约和前期物业服务合同向物业买受人明示，并作为物业买卖合同的附件。

第三十九条 业主应当按照物业服务合同约定的标准和方式交纳物业服务费；逾期不交纳的，业主委员会应当督促其限期交纳，并可以在本物业管理区域内公示。逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼或者根据仲裁协议申请仲裁。

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问

题的解释

第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。据此可以看出，一般情况是业主自开发商交房之日起就要向物业公司缴纳物业费。物业公司与建设单位分属不同的独立企业法人。开发商在房屋交付业主之前，物业费用由开发商承担，交付之后由业主承担。即使业主以房屋质量为由，拒绝缴纳物业费的，很难被法院支持，房屋质量问题，只能向开发商主张责任。此外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。